ICCJ. Decizia nr. 7420/2011. Civil. Legea 10/2001. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 7420/2011
Dosar nr.36433/3/2009
Şedinţa publică din 21 octombrie 2011
Asupra recursului de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 17 septembrie 2009 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, reclamanţii T.A., T.M.C.D. şi T.G.I. au solicitat obligarea pârâţilor Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice şi Ministerul Finanţelor Publice, în nume propriu, la plata sumei de 183.775,7 euro, echivalentul sumei de 790.235,51 RON, reprezentând diferenţa dintre valoarea de piaţă a imobilului situat în Bucureşti, str. B-dul Dacia, nr. 103, ap.8, sector 2 şi preţul reactualizat, precum şi valoarea îmbunătăţirilor aduse imobilului.
În motivarea cererii, se arată că reclamanta T.A. împreună cu soţul acesteia T.G.F., în prezent decedat, au cumpărat în anul 1996 imobilul în baza Legii nr. 112/1995 conform contractului de vânzare-cumpărare din 29 octombrie 1996.
Din certificatul de calitate de moştenitor din 06 iulie 2005 şi cel de moştenitor din 29 iunie 2007 rezultă că reclamanţii sunt moştenitorii legali ai defunctului T.G.F.
Urmare acţiunilor promovate în instanţă de fostul proprietar, prin Sentinţa civilă nr. 4430 din 07 iunie 2004 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti, rămasă definitivă şi irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanta T.A., împreună cu soţul acesteia T.G.F.
Totodată prin Sentinţa civilă nr. 5163 din 02 iunie 2008, definitivă şi irevocabilă, pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti în Dosarul civil nr. 11533/300/2007, Ministerul Finanţelor Publice a fost obligat să restituie reclamanţilor contravaloarea preţului actualizat în funcţie de rata inflaţiei, respectiv suma de 60.213,54 RON, iar Municipiul Bucureşti a fost obligat să le plătească valoarea îmbunătăţirilor aduse imobilului în sumă de 9550,95 RON.
Expertiza în specialitatea construcţii a avut ca obiective identificarea imobilului şi stabilirea valorii de piaţă, urmând ca după stabilirea valorii, din aceasta să fie scăzut preţul reactualizat de 60.213,54 RON plătit în baza Legii nr. 112/1995 şi 9.550,95 RON reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor, conform Sentinţei civile nr. 5163 din 02 iunie 2008, definitivă şi irevocabilă, pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti în dosarul civil nr. 11533/300/2007.
A fost depus raportul de expertiză construcţii întocmit de expertul tehnic C.M.
În drept au fost invocate dispoziţiile art. 50 alin. (22), alin. (3) şi art. 501 din Legea nr. 10/2001.
Prin Sentinţa civilă nr. 856 din 21 mai 2010, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, s-a respins acţiunea, ca neîntemeiată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, tribunalul a reţinut că potrivit dispoziţiilor art. 50 alin. (2) din Legea 10/2001, chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate au dreptul la restituirea preţului actualizat iar potrivit alin. (21) cei ale căror contracte au fost încheiate cu respectarea disp. Legii nr. 112/1995 au dreptul la restituirea preţului de piaţă.
Prin raportarea acestor dispoziţii la dispoziţiile art. 20 alin. (2) şi (21) din Legea nr. 10/2001 reiese că noţiunea de desfiinţare prevăzută de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu include şi situaţia evicţiunii în urma admiterii unei acţiuni în revendicare în care s-au comparat titlurile părţilor, deoarece din economia textului rezultă că acesta are în vedere numai contractele desfiinţate pentru că au fost încheiate cu nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995. Or, desfiinţarea pentru nerespectarea unor condiţii de validitate la încheierea actului juridic nu se poate produce decât prin declararea nulităţii, aceasta fiind singura sancţiune de drept civil care intervine în acest caz.
Constatându-se că prin decizie irevocabilă contractul de vânzare-cumpărare a fost anulat, respectiv acesta fiind încheiat cu încălcarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, instanţa apreciază că, solicitarea reclamanţilor care au primit preţul actualizat şi valoarea îmbunătăţirilor de plată a diferenţei dintre aceste sume şi preţului de piaţă este neîntemeiată, aceştia având dreptul doar la plata preţului actualizat şi îmbunătăţiri, drept care a fost consfinţit printr-o hotărâre judecătorească.
Prin Decizia nr. 644 A din 11 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, s-a respins apelul declarat de reclamanţii T.A., T.M.-C.-D. şi T.G.-I.
În motivarea soluţiei sale, instanţa de apel a reţinut următoarele considerente:
Prin contractul de vânzare-cumpărare din 29 octombrie 1996, SC A. SA, în calitate de reprezentant al Primăriei Municipiului Bucureşti a vândut către T.G.F. şi T.A., imobilul situat în Bucureşti, B-dul Dacia, nr. 103, ap.8, sector 2, în suprafaţă utilă de 128,94 mp, în temeiul Legii nr. 112/1995.
Conform certificatului de calitate de moştenitor din 06 iulie 2005 şi cel de moştenitor din 29 iunie 2007, reiese că T.G.F. a decedat la data de 18 mai 2005, iar moştenitorii acestuia sunt T.A., în calitate de soţie supravieţuitoare, T.M.C.D. şi T.G.I., în calitate de fii.
Prin Sentinţa civilă nr. 4430 din 07 iunie 2004 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti în Dosarul nr. 9336/2001, rămasă irevocabilă prin respingerea recursului, s-a constatat în mod irevocabil nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 29 octombrie 1996 încheiat între SC A. SA, în calitate de reprezentant al Primăriei Municipiului Bucureşti şi T.G.F. şi T.A., în calitate de cumpărători.
Din considerentele sentinţei respective reiese că imobilul a trecut în proprietatea statului cu nerespectarea identităţii între persoana menţionată ca proprietar în listele anexă la Decretul nr. 92/1950 şi adevăratul proprietar la data preluării, instanţa constatând că imobilul a trecut în proprietatea statului fără titlu.
Totodată prin Sentinţa civilă nr. 5163 din 02 iunie 2008, definitivă şi irevocabilă, pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti în Dosarul civil nr. 11533/300/2007, Ministerul Finanţelor Publice a fost obligat să restituie reclamanţilor contravaloarea preţului actualizat în funcţie de rata inflaţiei, respectiv suma de 60.213,54 RON iar Municipiul Bucureşti a fost obligat să le plătească valoarea îmbunătăţirilor aduse imobilului în sumă de 9.550,95 RON.
Sub aspectul temeiniciei obligării pârâţilor la plata acestor sume, s-a reţinut că, potrivit regulilor generale din materia contractului de vânzare-cumpărare, obligaţia de garanţie pentru evicţiune revine vânzătorului, care în speţă este Municipiul Bucureşti. Pe de altă parte, contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 au o situaţie specială, ele neconstituind pentru unitatea deţinătoare o expresie a libertăţii contractuale, ci executarea unei obligaţii legale exprese, cea corelativă dreptului chiriaşului de a cumpăra, drept prevăzut de art. 9 alin. (1) din acest act normativ. De asemenea, faptul că unităţile deţinătoare acţionau ca mandatari fără reprezentare ai statului, rezultă şi din împrejurarea că sumele încasate din aceste vânzări nu intrau în patrimoniul lor, ci într-un fond extrabugetar la dispoziţia Ministerului Finanţelor constituit prin dispoziţiile art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.
Tocmai de aceea, prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 s-a prevăzut că restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, se face de către MEF din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.
Acest text de lege este incident şi în situaţia de faţă, în care se solicită diferenţa dintre valoarea de circulaţie a imobilului şi preţul actualizat şi îmbunătăţiri, prin argumentul de analogie, deoarece nu există nicio raţiune care să justifice o diferenţă de tratament sub aspectul persoanei care trebuie să răspundă juridic pentru pierderea dreptului de proprietate de către cumpărători, în ipoteza în care se solicită restituirea preţului şi cea în care se solicită compensarea scăderii valorii încorporate în bunul cumpărat. În plus, nu este echitabil ca răspunderea să revină celui care şi-a îndeplinit o obligaţie legală, ci celui care a dispus această măsură şi a încasat preţul.
Conform disp. art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 1/2009 proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.
Curtea de apel a reţinut că, potrivit dispoziţiilor art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate au dreptul la restituirea preţului actualizat iar potrivit alin. (21) cei ale căror contracte au fost încheiate cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 au dreptul la restituirea preţului de piaţă.
Prin raportarea acestor dispoziţii la dispoziţiile art. 20 alin. (2) şi (21) din Legea nr. 10/2001 reiese că noţiunea de desfiinţare prevăzută de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu include şi situaţia evicţiunii în urma admiterii unei acţiuni în revendicare în care s-au comparat titlurile părţilor, deoarece din economia textului rezultă că acesta are în vedere numai contractele desfiinţate pentru că au fost încheiate cu nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995. Or, desfiinţarea pentru nerespectarea unor condiţii de validitate la încheierea actului juridic nu se poate produce decât prin declararea nulităţii, aceasta fiind singura sancţiune de drept civil care intervine în acest caz.
Concluzia este întărită şi de modificările ulterioare ale Legii nr. 10/2001 intervenite în temeiul Legii nr. 1/2009 care a introdus art. 501 care se referă la contractele de vânzare cumpărare încheiate cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995. Chiar dacă şi acest text foloseşte noţiunea de desfiinţare a contractelor de vânzare cumpărare, aceasta este relativ impropriu folosită, deoarece este evident că de această dată situaţia avută în vedere este cea a evicţiunii, întrucât contractele încheiate cu respectarea condiţiilor de validitate nu sunt lovite de nulitate.
Prevederile actului normativ nu vorbesc expres despre anularea contractelor, pentru a fi incidente doar în acest caz, folosind termenul generic de "desfiinţare", care include orice situaţie de ineficacitate a contractului, creată ca urmare a eludării prevederilor Legii nr. 112/1995, aşadar şi în situaţia admiterii irevocabile a unei acţiuni în revendicare.
Termenul de "desfiinţare" are în vedere aspectul că nu se mai produc efectele contractului chiriaşului, fără a distinge în raport de cauza acestei situaţii.
Prin urmare, chiriaşul al cărui titlu de proprietate a fost anulat are dreptul la acordarea preţului actualizat, iar în cazul în care titlul său nu a fost anulat, ci doar a fost evins printr-o acţiune în revendicare, are dreptul doar la valoarea de circulaţie a imobilului.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanţii care, invocând dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., au formulat următoarele critici:
Atât instanţa de fond, cât şi cea de apel au respins cererea de chemare în judecată, motivând că, prin hotărâri judecătoreşti anterioare, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, precum şi faptul că, în speţă, cumpărătorii imobilului la acel moment, nu au fost de bună credinţă şi nu au fost respectate dispoziţiile Legii nr. 112/1995 la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Instanţa de apel a apreciat în mod greşit că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu au fost respectate dispoziţiile Legii nr. 112/1995, că persoana care a dobândit imobilul deţinând calitatea de chiriaş şi al cărui titlu de proprietate a fost anulat, are dreptul la acordarea preţului actualizat, iar în cazul în care titlul său nu a fost anulat, ci doar a fost evins printr-o acţiune în revendicare, are dreptul la valoarea de circulaţie a imobilului.
Mai susţin recurenţii că, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare au fost respectate dispoziţiile Legii nr. 112/1995, la acea dată, titlul statului nu era contestat, nu exista niciun litigiu pe rolul instanţelor de judecată în acest sens, astfel că vânzarea imobilului a fost legală.
După apariţia Legii nr. 10/2001 şi a contestării titlului statului în instanţă, s-a constatat nevalabilitatea titlului statului şi, în subsidiar, contractul de vânzare cumpărare a fost anulat.
Respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, trebuie apreciată în raport de dispoziţiile art. 2, art. 9, art. 14 şi art. 17 din acest act normativ.
Solicită admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii apelului reclamanţilor, iar pe fond, admiterea acţiunii astfel cum a fost formulată.
Intimatul nu a formulat întâmpinare.
Verificând legalitatea deciziei recurate în raport de criticile formulate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, urmând a fi respins ca atare, pentru următoarele considerente:
Curtea de apel a stabilit ca situaţie de fapt, ce nu mai poate fi reanalizată în recurs faţă de actuala reglementare a dispoziţiilor art. 304 C. proc. civ., că prin contractul de vânzare-cumpărare din 29 octombrie 1996, SC A. SA, în calitate de reprezentant al Primăriei Municipiului Bucureşti, a vândut către T.G.F. şi T.A., imobilul situat în Bucureşti, B-dul Dacia, nr. 103, ap.8, sector 2, în temeiul Legii nr. 112/1995.
La data de 18 mai 2005, T.G.F. a decedat, iar moştenitorii acestuia sunt T.A., în calitate de soţie supravieţuitoare, T.M.C.D. şi T.G.I., în calitate de fii, conform certificatului de calitate de moştenitor din 06 iulie 2005 şi cel de moştenitor din 29 iunie 2007.
Prin Sentinţa civilă nr. 4430 din 07 iunie 2004 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti, irevocabilă prin respingerea recursului, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 29 octombrie 1996.
Totodată prin Sentinţa civilă nr. 5163 din 02 iunie 2008 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti, definitivă şi irevocabilă, Ministerul Finanţelor Publice a fost obligat să restituie reclamanţilor contravaloarea preţului actualizat în funcţie de rata inflaţiei, respectiv suma de 60.213,54 RON, iar Municipiul Bucureşti a fost obligat să le plătească valoarea îmbunătăţirilor aduse imobilului în sumă de 9.550,95 RON.
Faţă de această situaţie de fapt, Înalta Curte constată că s-a făcut o corectă aplicare a prevederilor legale incidente în cauză.
Astfel, constatarea făcută de instanţele anterioare prin hotărârile judecătoreşti menţionate, în sensul că încheierea contractului de vânzare-cumpărare din 29 octombrie 1996 s-a făcut cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 se impune în prezentul litigiu cu putere de lucru judecat, nemaiputând fi cenzurată. În caz contrar, ar fi nesocotite concluziile unei hotărâri judecătoreşti definitive ce cuprinde o dezlegare sub acest aspect.
Totodată, dezlegările anterioare al instanţelor atrag aplicarea art. 50 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 10/2001, deoarece restituirea preţului achitat în temeiul unui contract de vânzare cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 către cumpărătorul care a pierdut, ulterior, în justiţie, dreptul de proprietate asupra imobilului este reglementată diferit prin prevederile art. 50 - 501 din Legea nr. 10/2001, făcându-se distincţie între situaţia contractelor încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 şi cea a contractelor încheiate cu eludarea dispoziţiilor acesteia.
Argumentele instanţelor de fond s-au fundamentat pe considerentele în temeiul cărora, în litigiile anterioare, s-a invalidat contractul de vânzare-cumpărare din 29 octombrie 1996 încheiat de reclamantă, împreună cu soţul său, în prezent decedat, în temeiul Legii nr. 112/1995.
Stabilindu-se cu putere de lucru judecat că la încheierea actului juridic au fost încălcate normele prevăzute de Legea nr. 112/1995, în cauză devin incidente prevederile art. 50 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 10/2001, care reglementează restituirea preţului plătit de chiriaşi în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea Legii nr. 112/1995, iar nu dispoziţiile art. 501 din aceeaşi lege care au în vedere ipoteza unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Susţinerile vizând încheierea contractului de vânzare-cumpărare din 29 octombrie 1996 cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 nu pot fi cenzurate în prezentul litigiu. Valabilitatea acestui act a fost verificată într-un litigiu anterior, finalizat prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti irevocabile, iar dezlegările cuprinse în această hotărâre sub aspectul menţionat se impun cu putere de lucru judecat în prezenta cauză.
Aşa fiind, faţă de considerentele expuse, în baza dispoziţiilor art. 312 C. proc. civ. cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul declarat în cauză.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii T.A., T.M.C.D. şi T.G.I. împotriva Deciziei nr. 644 A din 11 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 21 octombrie 2011.
Procesat de GGC - AA
| ← ICCJ. Decizia nr. 7416/2011. Civil. Conflict de competenţă. Fond | ICCJ. Decizia nr. 7414/2011. Civil. Despăgubiri Legea... → |
|---|
