ICCJ. Decizia nr. 7587/2011. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 7587/2011
Dosar nr.1061/117/2007
Şedinţa publică din 27 octombrie 2011
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin Sentinţa civilă nr. 599 din 08 octombrie 2009, Tribunalul Cluj a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului C.F. şi, pe acest temei, a respins acţiunea acestuia, a respins acţiunea reclamantei C.M.S., în contradictoriu cu pârâţii Consiliul Local Gilău şi Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, ca fiind formulată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă, a respins excepţia inadmisibilităţii acţiunii, a admis acţiunea reclamantei împotriva pârâtului Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. S.A, a dispus modificarea parţială a Hotărârii nr. 42/2006 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru imobilul expropriat, situat în Gilău, tarla 19, parcela 12, număr cadastral x, teren în suprafaţă de 2.657,02 mp, la suma de 265 702 RON şi a obligat pârâtul să achite, reclamantei, această sumă.
Instanţa a reţinut că prin Hotărârea nr. 42 din 15 august 2006 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a aprobat acordarea despăgubirii în cuantum de 57.111,49 RON, reprezentând echivalentul în RON a sumei de 16.207,82 euro, pentru imobilul expropriat în litigiu.
Prin raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat în cauză s-a stabilit că valoarea de circulaţie a terenului în litigiu este de 100 RON/mp (24 euro/mp); terenul este amplasat în partea de vest (extravilan) a localităţii Gilău, accesul fiind realizat pe un drum sătesc; zona constituie teren agricol şi pe parcelă nu se găsesc construcţii; unităţile de alimentaţie publică şi staţiile de transport în comun sunt la foarte mare distanţă, iar dotările din zonă (reţea de curent electric, apă, canalizare şi gaz) sunt la distanţe de 10 - 500 m; terenul este în formă plană, are acces pietonal şi auto, nu prezintă reziduuri şi elemente poluante, nu are racorduri la reţele.
Experţii au precizat că au efectuat estimarea prin 3 metode, pentru întreaga parcelă de 4500 mp: metoda comparaţiilor de piaţă, rezultând o valoare minimă de 476.545 RON şi una maximă de 689.589 RON; metoda costurilor, rezultând valoarea de 286.380 RON, conform metodei comparaţiei prin bonitare şi valoarea de 216.675 RON, conform metodei HGR. nr. 834/1991; metoda rentabilităţii, conform căreia valoarea terenului este de 387.474 RON.
În drept, au fost avute în vedere dispoziţiile art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994, respectiv art. 27 alin. (2) din aceeaşi lege.
Prin Decizia civilă nr. 302/A din 11 noiembrie 2010, Curtea de Apel Cluj, secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, a respins, ca nefondat, apelul pârâtului.
Instanţa de apel a reţinut că din raportul de expertiză întocmit de expropriator şi care a stat la baza hotărârii contestate a rezultat că şi acesta a folosit metoda comparaţiei prin bonitare, precum şi metoda comparaţiei directe, utilizând, la rândul său informaţii de pe piaţa imobiliară locală apărute în presa scrisă locală, de la agenţii imobiliare locale, nefiind, aşadar, avute în vedere tranzacţii efective din acea perioadă.
Mai mult, s-a reţinut că expertiza a fost întocmită în noiembrie 2005, în timp ce hotărârea de stabilire a despăgubirilor a fost emisă în luna august 2006.
A rezultat aşadar că evaluarea imobilului s-a făcut cu mai mult de un an înainte de comunicarea hotărârii de stabilire a despăgubirilor, motiv pentru care instanţa de apel a dispus completarea raportului de expertiză, cu obiectivul de a se stabili valoarea imobilului la data când expropriatul a luat la cunoştinţă de cuantumul despăgubirilor.
În raport cu actele depuse de părţi, experţii au efectuat o nouă evaluare, stabilind o valoare de 20 euro/mp, însă această evaluare se raportează la data de 12 octombrie 2010 şi nu la data întocmirii expertizei în faţa primei instanţe, necontrazicând, astfel, concluziile acesteia.
În apel, ambele părţi au depus la dosar contracte autentice de vânzare-cumpărare, respectiv hotărâri judecătoreşti de stabilire a despăgubirilor pentru alte terenuri din zonă.
S-a reţinut că pârâtul a depus mai multe contracte, care, însă, pe de o parte, sunt din anul 2010 (deci ulterioare raportului de expertiză), cunoscută fiind tendinţa de scădere a valorii terenurilor pe fondul crizei economice, iar, pe de altă parte, contractele din anii 2008 - 2009 sunt încheiate, majoritatea între persoane fizice, ştiut fiind, de asemenea, că valoarea declarată la notar în vederea stabilirii taxelor se raportează la valorile minimale stabilite de Uniunea Notarilor, de multe ori, nefiind identică cu preţul stabilit de părţi de comun acord.
Împotriva deciziei instanţei de apel a formulat cerere de recurs la data de 10 ianuarie 2011, pârâta C.N.A.D.N.R. S.A., prin care a criticat-o pentru nelegalitate, sub următoarele aspecte:
Instanţa de apel a pronunţat hotărârea cu aplicarea şi interpretarea greşită a art. 9 şi art. 10 din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcţie de drumuri de interes naţional, judeţean şi local, a art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică şi art. 129 C. proc. civ.
Cu privire la cererea reclamantei de modificare parţială a Hotărârii nr. 42/2006 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 Gilău, s-a arătat că hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii este un act juridic unilateral, iar potrivit dispoziţiilor art. 10 alin. (3) din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 198/2004 "hotărârea comisiei poate fi revocată pentru motive temeinice. În acest caz titularul cererii va fi notificat".
Instanţele anterioare interpretând în mod eronat art. 9 şi art. 10 din Legea nr. 198/2004 şi fără să ţină cont de aspectele mai sus-precizate, a admis cererea reclamantei şi au dispus modificarea parţială a hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii.
Instanţa învestită cu stabilirea cuantumului despăgubirii poate interveni doar în sensul obligării statului la plata despăgubirii stabilite în temeiul probelor administrate, aceasta nu poate dispune modificarea actului juridic unilateral.
Referitor la dispoziţia de obligare la plata despăgubirii majorate, s-a susţinut că art. 26 din Legea nr. 33/1994 reglementează modalitatea determinării despăgubirilor pe cale judiciară. Potrivit normei sus-menţionate, la stabilirea despăgubirii, atât experţii tehnici, cât şi instanţa de judecată se vor raporta la "preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză".
Pârâta a solicitat prin cererea de apel încuviinţarea unei noi expertize. Prin faptul neîncuviinţării acestei probe, interesele pârâtei au fost grav prejudiciate, cu atât mai mult cu cât motivele care au stat la baza respingerii acestei probe sunt contradictorii şi neîntemeiate.
Deşi instanţa de apel a reţinut că raportul de expertiză a fost întocmit prin raportare la dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, la momentul întocmirii raportului de expertiză, a apreciat în mod nelegal ca fiind nerelevante contractele de vânzare-cumpărare depuse în probaţiune de această parte.
Demersul instanţei de apel privind "completarea raportului de expertiză în sensul de a se stabili valoarea imobilului la data când expropriatul a luat la cunoştinţă despre cuantumul despăgubirilor" este contrar dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 care impun raportarea la momentul întocmirii raportului de expertiză.
În plus, conţinutul raportului de expertiză contrazice concluziile instanţei de apel, întrucât experţii judiciari au stabilit cuantumul despăgubirii exclusiv prin raportare la oferte de vânzare şi nu prin raportare la tranzacţii autentice aşa cum prevăd dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Potrivit voinţei legiuitorului, atât comisia de experţi, cât şi instanţa sunt obligate să ţină cont de preţurile practicate pe piaţă, preţuri care exclud ofertele de vânzare, care sunt speculative, dacă nu chiar fictive şi prin urmare nepertinente.
În acest sens este şi jurisprudenţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, care a statuat în sensul că sintagma preţul cu care se vând, în mod obişnuit imobilele are semnificaţia de preţ plătit efectiv şi consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare şi nu ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare ori preţurile de tranzacţionare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet şi din anunţurile de mică publicitate din zonele locale privind imobilele de acelaşi fel în aceeaşi unitate administrativ-teritorială - Deciziile civile nr. 6680/2008, nr. 5721/2009, nr. 4865/2010 şi nr. 5154/2010.
S-a depus în probaţiune un număr de 9 contracte de vânzare-cumpărare autentice, dintre care 3 aferente anului 2010, momentul la care ar fi trebuit să se efectueze evaluarea în faţa instanţei de apel.
Pe lângă faptul că instanţa a respins în mod neîntemeiat cererea de efectuare a unui nou raport, a respins ca fiind nerelevante toate înscrisurile depuse în probaţiune, singurele probe conforme dispoziţiilor legale în materie.
Motivaţia instanţei de apel pentru înlăturarea tranzacţiilor autentice depuse la dosar nu are niciun fel de logică juridică, întrucât instanţa de apel instituie, în mod inadmisibil şi reprobabil, o prezumţie absolută şi irefragrabilă de nelegalitate, potrivit căreia toate persoanele fizice din România care vând terenuri, fac acest lucru cu eludarea legii prin declararea unui preţ de vânzare mai mic decât cel convenit de părţi.
Cât timp preţurile reale de tranzacţionare ale imobilelor din com. Gilău, jud. Cluj sunt mai mici sau egale cu valoarea stabilită de expropriator, atunci se poate concluziona că despăgubirea stabilită de către expropriator - de 6,09 euro/mp - este una justă.
Instanţa de apel a pronunţat Decizia cu încălcarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, preferând să dea prioritatea lucrării de expertiză întocmită la fondul cauzei de către experţii judiciari care au stabilit valoarea de circulaţie a terenului în litigiu prin folosirea celor mai mari 3 oferte de vânzare postate pe internet.
Prin faptul neîncuviinţării probei cu contraexpertiză, solicitată în condiţiile art. 212 alin. (2), s-a încălcat şi dreptul pârâtei la apărare, singura modalitate de a demonstra temeinicia aspectelor semnalate prin obiecţiunile la raportul de expertiză efectuat la fond, fiind aceea cu un nou raport, întocmit în cauză de către alte persoane decât cele desemnate să facă parte din comisia alcătuită conform dispoziţiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994.
Recursul este întemeiat pentru considerentele ce urmează:
Nu poate fi reţinută critica referitoare la interpretarea eronată a art. 9 şi art. 10 din Legea nr. 198/2004, dat fiind faptul că hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii este un act juridic unilateral, iar potrivit dispoziţiilor art. 10 alin. (3) din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 198/2004, hotărârea comisiei poate fi doar revocată pentru motive temeinice, în nici un caz modificată, întrucât există o diferenţă de regim juridic între revocare, ca noţiune specifică actelor administrative, şi soluţiile ce pot fi pronunţate în procedura efectivă de expropriere, prin intervenţia instanţei de judecată.
Cea de-a doua critică ce vizează încălcarea/aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică este întemeiată, pentru considerentele ce urmează:
Prin Hotărârea nr. 42 din 15 august 2006 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a aprobat acordarea despăgubirii în cuantum de 57.111,49 RON, reprezentând echivalentul în RON a sumei de 16.207,82 euro, pentru imobilul expropriat în litigiu.
Prin Sentinţa civilă nr. 599 din 08 octombrie 2009 a Tribunalului Cluj s-a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru acest imobil la suma de 265.702 RON, sentinţă în baza căreia s-a configurat şi obligaţia concretă a pârâtului de a achita această sumă, reclamantei.
Prima constatare ce se impune a fi făcută în cauză este aceea că între cele două valori stabilite pentru acelaşi imobil, cu aceleaşi caracteristici, chiar dacă în proceduri diferite - administrativă, respectiv judiciară - există o diferenţă substanţială, nejustificată pe criterii rezonabile.
În drept, potrivit dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Prin hotărârea atacată nu s-a stabilit pe deplin situaţia de fapt a cauzei pendinte, raportul de expertiză judiciară nesocotind cu evidenţă dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, datele şi concluziile experţilor fiind nefundamentate, şi, drept consecinţă, de neacceptat.
Faţă de caracterul explicit al normei legale sus-menţionate şi faţă de jurisprudenţa unitară a instanţei supreme care a configurat înţelesul acestei norme - în sensul că nu pot fi avute în vedere ofertele de vânzare, dat fiind inevitabila negociere a preţului; sintagma preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele, are semnificaţia de preţ plătit efectiv şi consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare şi nu ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare ori preţurile de tranzacţionare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet şi din anunţurile de mica publicitate din zonele locale privind imobilele de acelaşi fel în aceeaşi unitate administrativ-teritorială - nu pot fi validate concluziile unui raport de expertiză care exced în mod vădit norma legală şi jurisprudenţa constantă a instanţelor, inclusiv jurisprudenţa instanţei supreme.
În operaţiunea de valorizare a probatoriului, inclusiv atunci când la dosarul cauzei există un raport de expertiză pentru care însăşi norma legală prescrie strict obiectivul de urmărit în evaluarea imobilului, instanţa fondului este obligată să-şi motiveze opinia, pentru a demonstra că expertiza, prin concluziile sale şi prin coroborarea sa cu înscrisurile ce o însoţesc, impune un raţionament clar şi pe deplin verificabil, nu simple aprecieri subiective ale expertului/experţilor.
Instanţa de apel, în rejudecare, va trebui să dispună efectuarea unui nou raport de expertiză, în condiţiile procedurale şi de substanţă ale Legii nr. 33/1994, în acest sens fiind relevante toate înscrisurile care furnizează informaţii pertinente, cum ar fi preţul plătit efectiv şi consemnat ca atare în cuprinsul contractelor autentice de vânzare-cumpărare, orice alte relaţii care sunt compatibile normei legale incidente, din această perspectivă solicitarea de relaţii de la oricare alte instituţii ale statului - Camera Notarilor Publici, Cartea funciară, instituţiile fiscale etc. - cu atribuţii în evidenţa/înscrierea/impozitarea imobilelor de natura celui în litigiu, fiind pe deplin valorificabile.
Înalta Curte nu va accepta ca motivarea unei hotărâri judecătoreşti să se întemeieze pe considerente de natura celor inserate în cuprinsul deciziei atacate - motivaţia instanţei de apel pentru înlăturarea tranzacţiilor autentice din anii 2008 - 2009 depuse la dosar, încheiate între persoane fizice - întrucât o astfel de abordare nesocoteşte însuşi principiul legalităţii, al preeminenţei dreptului într-un stat de drept.
Pentru toate aceste considerente de fapt şi de drept, pe temeiul dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., cu referire la art. 314 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul pârâtului, va casa Decizia şi va trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva Deciziei nr. 302/A din 11 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Cluj, secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, pe care o casează.
Trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 27 octombrie 2011.
Procesat de GGC - AA
| ← ICCJ. Decizia nr. 7588/2011. Civil. Constatare nulitate act... | ICCJ. Decizia nr. 7584/2011. Civil. Despăgubiri Legea... → |
|---|
