ICCJ. Decizia nr. 140/2012. Civil. Constatare nulitate act juridic. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 140/2012
Dosar nr.3531/84/2008
Şedinţa publică din 13 ianuarie 2012
Asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Zalău sub nr. 3264/337/2008, reclamantul M.V. a chemat în judecată pe pârâţii P.E. şi SC G. SRL Zalău, solicitând instanţei să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat la 28 decembrie 2007 de B.N.P. A.L.L., cu cheltuieli de judecată.
Pârâta P.E. a formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională, solicitând respingerea acţiunii ca neîntemeiată, precum şi „rezilierea" antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat la 01 octombrie 2007 de către B.N. D.A.C., cu cheltuieli de judecată.
Prin sentinţa civilă nr. 4002 din 08 decembrie 2008, pronunţată de Judecătoria Zalău în dosar nr. 3264/337/2008 a fost declinată competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Sălaj; pe rolul acestei instanţe cauza a fost înregistrată sub nr.3531/84/2008. În faţa Tribunalului Sălaj, pârâta SC G. SRL a formulat întâmpinare, solicitând respingerea cererii introductive ca nefondată.
Urmare a soluţionării cererii de strămutare, pricina a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Timiş sub nr. 3531/84 din 05 iunie 2009.
Prin sentinţa civilă din 2 decembrie 2010 pronunţată în dosar nr. 3531/84/2008, Tribunalul Timiş a admis cererea principală precizată, formulată de reclamantul M.V. în contradictoriu cu pârâţii P.E. şi SC G. SRL Zalău.
A constat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat la 28 decembrie 2007 de B.N.P. A.L.L. şi perfectat între pârâţii P.E., prin mandatar N.E. şi SC G. SRL.
A respins cererea reconvenţională şi a dispus obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 4.883 lei către reclamanţi.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că prin promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare din 01 octombrie 2007 încheiată între reclamantul M.V. şi pârâta P.E., cea din urmă a promis reclamantului vânzarea unui teren intravilan în suprafaţă de 5.668 mp, evidenţiat în C.F. pentru preţul convenit de 680.160 euro, din care, la data perfectării promisiunii s-a achitat un avans de 50.000 euro, urmând ca diferenţa de 630.160 euro să fie achitată, conform clauzei contractuale inserată în antecontract, până la data de 16 noiembrie 2007.
Părţile contractante au convenit ca data limită pentru semnarea contractului autentic de vânzare cumpărare să fie 16 noiembrie 2007, stabilind în corpul aceleiaşi promisiuni că, dacă tranzacţia nu se perfectează în formă autentică până la data indicată din culpa promitentei vânzătoare, aceasta va fi obligată să restituie dublul sumei primite ca avans, iar dacă vânzarea cumpărarea nu se perfectează din culpa cumpărătorului promitent, acesta va pierde suma dată cu titlu de avans de preţ.
Antecontractul astfel încheiat a fost notat în C.F., conform încheierii de carte funciară din 03 octombrie 2007, devenind astfel opozabil terţilor, potrivit cu art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind publicitatea imobiliară.
La data stabilită pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare, 16 noiembrie 2007, părţile s-au prezentat la notar, fără a putea însă să încheie convenţia, datorită împrejurării că promitenta vânzătoare, căreia îi revenea, raportat la efectele contractului de vânzare cumpărare, obligaţia de a face dovada calităţii sale de proprietar, pentru a putea înstrăina terenul, a fost în imposibilitate de a prezenta extrasul de carte funciară la zi, acesta fiind blocat la O.C.P.I. Sălaj, în vederea notării unui proces purtând asupra grăniţuirii terenului promis vânzării de un teren limitrof aparţinând la acea dată, societăţii SC A.I. SRL, autoarea litigiului declanşat intempestiv, la 12 noiembrie 2007.
Această împrejurare a rezultat şi din adresa emisă de O.C.P.I. Sălaj la 16 noiembrie 2007, prin care se aducea la cunoştinţa Biroului notarial unde părţile contractante s-au prezentat pentru a încheia convenţia de vânzare în formă autentică, că, în temeiul art. 58 alin. (2) din Ordinul nr. 633/2006 nu se poate da curs cererii de eliberare a extrasului de carte funciară solicitat.
În această situaţie, s-a redactat de către notarului public o încheiere de certificare, în care s-a consemnat poziţia părţilor contractante, promitenta vânzătoare menţionând că dacă în aceeaşi zi, 16 noiembrie 2007, nu primeşte diferenţa de preţ, se obligă să restituie avansul primit, „reziliind" implicit antecontractul de vânzare cumpărare şi solicitând radierea notării lui din cartea funciară, cu precizarea că, deşi promitentul vânzător arată că deţine diferenţa de preţ, nu face dovada în acest sens.
De cealaltă parte, promitentul cumpărător a precizat că doreşte încheierea contractului în ziua de 16 noiembrie 2007, cum s-a convenit, nefiind de acord cu restituirea avansului primit, deoarece intenţionează încheierea tranzacţiei asupra cărei s-a căzut de acord, în sensul vânzării imobilului liber de sarcini, cum s-a convenit. A mai arătat că este de acord cu perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare după rezolvarea irevocabilă a litigiului purtând asupra grăniţuirii, precum şi că face dovada deţinerii diferenţei de preţ, fapt probat prin extrasul de cont emis la aceeaşi dată de B.C.R. Zalău, care indica pe numele reclamantului existenţa unei sume de 630.185 euro.
Totodată, părţile contractante au inserat în încheierea de certificare menţiunea că notarul public este absolvit de orice culpă pentru neperfectarea contractului în formă autentică.
În aceeaşi zi, pârâta P.E., prin fiica sa, N.E. a consemnat la dispoziţia reclamantului avansul de 50.000 euro, potrivit recipisei, procedând ulterior, la 08 ianuarie 2008, la efectuarea ofertei reale de plată, prin intermediul executorului judecătoresc.
La data de 28 decembrie 2007, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat, aceeaşi pârâtă, P.E., prin mandatar N.E. a procedat la înstrăinarea terenului în litigiu, societăţii SC G. SRL, pentru preţul de 680.000 euro, vânzătoarea menţionând că nu a promis prin antecontract vânzarea altcuiva, cu excepţia antecontractului de vânzare cumpărare perfectat la 01 octombrie 2007 cu reclamantul, antecontract notat în C.F.
În speţă, obiectul pretenţiei deduse judecăţii de către reclamant vizează desfiinţarea contractului autentic de vânzare cumpărare încheiat între pârâţi, pentru cauză ilicită, promitentul cumpărător al aceluiaşi teren mai apoi vândut societăţii pârâte de acelaşi proprietar, tinzând să probeze că ambele părţi contractante, atât pârâta P.E., cât şi pârâta SC G. SRL, au fost de rea credinţă la încheierea vânzării cumpărării.
Examinând operaţiunile juridice în succesiunea lor, prima instanţă a apreciat că susţinerile reclamantului sunt întemeiate.
Astfel, s-a reţinut că una dintre condiţiile de validitate a contractului, în absenţa cărora devine operantă sancţiunea nulităţii actului juridic, o constituie cauza actului juridic, în alţi termeni, motivul determinant al consimţământului părţilor la încheierea acestuia şi care trebuie să fie licită, cerinţă prevăzută expres de art. 966 C. civ. Art. 968 C. civ. defineşte cauza ilicită, drept cea care este prohibită de legi ori când este contrarie bunelor moravuri şi ordinii publice.
Instanţa a apreciat că, în speţă, cauza ilicită se examinează prin prisma relei credinţe a pârâţilor ce au perfectat contractul de vânzare cumpărare atacat, în condiţiile în care, prin simpla notare a promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare în cartea funciară, operează prezumţia cunoaşterii acestei convenţii de către terţi, în acord cu efectul de opozabilitate al înscrierilor în cartea funciară conferit de art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996.
În alţi termeni, promitenta vânzătoare a înstrăinat altei persoane terenul promis spre vânzare, în dauna beneficiarului promisiunii, neputându-se reţine deci că a acţionat cu bună credinţă, prezumţia prevăzută de art. 1899 C. civ. fiind răsturnată şi în privinţa pârâtei SC G. SRL, de vreme ce din probele cauzei a rezultat în mod neîndoielnic că avea cunoştinţă de existenţa promisiunii şi a cumpărat aşadar, pe riscul său, şi în fraudarea intereselor promitentului cumpărător.
Astfel, părţile promisiunii de vânzare cumpărare au fixat ca termen limită de încheiere în formă autentică a contractului vânzare-cumpărare, data de 16 noiembrie 2007, când promitentul cumpărător trebuia să achite restul de preţ de 630.160 euro.
Aceasta înseamnă că, dacă la termenul stabilit, diferenţa de preţ menţionată nu era achitată promitentei vânzătoare, devenea operantă clauza din antecontract, care funcţionează ca o veritabilă clauză penală, conform căreia, fiind antrenată culpa promitentului cumpărător, acesta pierdea suma plătită ca avans, contractul nemaiputând fi perfectat.
Instanţa a apreciat, în interpretarea voinţei părţilor contractante, conform art. 977 C. civ., prin corelarea clauzei potrivit căreia, neperfectarea contractului în formă autentică la termenul stabilit, din culpa uneia dintre părţi, atrage plata daunelor-interese, cu cea stabilind termenul ferm de autentificare a contractului, că antecontractul şi-ar fi încetat efectele juridice dacă la data de 16 noiembrie 2007, promitentul cumpărător nu ar fi predat restul de preţ ori reclamanta nu s-ar fi prezentat la notar, încetare însă ce nu putea opera de plano, ci presupunea pronunţarea instanţei de judecată.
Or, în fapt, la data de 16 noiembrie 2007, proprietara, deşi s-a prezentat în faţa notarului public, nu a fost în măsură să prezinte extrasul de carte funciară pentru a vinde terenul promis reclamantului şi să facă, prin urmare dovada calităţii sale de proprietar, cerinţă necesară pentru transferul valabil de proprietate, C.F. fiind blocată la O.C.P.I. Sălaj pentru notarea unui proces de grăniţuire vizând chiar terenul în speţă (aparent o imposibilitate obiectivă de încheiere a convenţiei în forma autentică cerută de legiuitor).
Însă, tot la 16 noiembrie 2007, contrar susţinerilor pârâtei promitente vânzătoare, promitentul cumpărător făcuse dovada deţinerii restului de preţ, cu extrasul de cont depus la dosar şi indicat în cuprinsul încheierii de certificare a notarului, însă pârâta, deşi era conştientă de implicaţiile absenţei cărţii funciare, a insistat a primi diferenţa de preţ promisă şi de a perfecta contractul de vânzare cumpărare, operaţiune ce, evident, nu putea fi supusă verificării notariale şi autentificării, cum imperativ prevede art. 45 alin. (2) din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici şi activităţii notariale.
În aceste condiţii, instanţa a constatat că era obstaculată chiar perfectarea în formă autentică a operaţiunii juridice de vânzare cumpărare, astfel cum dispune art. 1362 C. civ. care consacră principiul simultaneităţii executării obligaţiilor în materie de vânzare.
Pe de altă parte, s-a reţinut că promitenta vânzătoare nu a menţionat în cuprinsul încheierii de certificare, că perfectarea în formă autentică a contractului ar putea fi amânată după obţinerea extrasului C.F., element apreciat de instanţă esenţial în verificarea bunei sale credinţe la încheierea contractului de vânzare cumpărare contestat, ci dimpotrivă a arătat constant că doreşte validarea antecontractului în aceeaşi zi ori rezilierea sa.
Or, în aceste condiţii, precizarea promitentului cumpărător că doreşte încheierea în formă autentică a vânzării după soluţionarea irevocabilă a litigiului de grăniţuire, nu este de natură a conferi legitimitate conduitei promitentei vânzătoare, câtă vreme, aceasta avea reprezentarea că nu se putea perfecta în formă autentică contractul de vânzare cumpărare.
Tribunalul a reţinut că promitenta vânzătoare a încheiat contractul de vânzare cumpărare cu pârâta SC G. SRL (al cărei acţionar majoritar este acelaşi cu asociatul unic al societăţii care a promovat litigiul de grăniţuire), într-un termen relativ scurt după data de 16 noiembrie 2007, respectiv, la 28 decembrie 2007, ceea ce, coroborat cu graba cu care pârâta aceasta a consemnat la dispoziţia reclamantului suma primită cu titlu de avans, a impus concluzia relei credinţe a pârâtei P.E., chiar făcând abstracție de împrejurarea că era conştientă şi de faptul că la 16 noiembrie 2007 nu ajunsese la nicio înţelegere cu promitentul cumpărător în sensul nevalorificării antecontractului în viitor.
Cât priveşte reaua credinţă a societăţii pârâte cumpărătoare, prima instanţă a apreciat că este de asemenea dovedită, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare a imobilului de la data vânzării, cât şi pe cuprinsul actului de vânzare care atestă că aceasta avea cunoştinţă de existenţa unui antecontract anterior (fără vreo menţiune din partea vânzătoarei că acesta nu mai este producător de efecte juridice) al cărui beneficiar era reclamantul.
Date fiind circumstanţele reţinute, instanţa a apreciat că pârâţii au procedat de conivenţă şi în frauda intereselor beneficiarului promisiunii de vânzare cumpărare, prin perfectarea contractului în formă autentică, în speţă, găsindu-şi incidenţa principiul „fraus omnia corrumpit" care atrage, din perspectiva neîntrunirii exigenţelor art. 948 pct. 4, 966 şi 968 C. civ., nulitatea absolută a contractului astfel perfectat şi, pe cale de consecinţă, admiterea cererii introductive precizate.
Aspectele învederate de pârâta P.E. cu privire la tergiversarea încheierii antecontractului de către reclamant ori la ameninţările acestuia pentru a obţine o reducere a preţului convenit al vânzării, susţineri nedovedite în cauză, au fost înlăturate de prima instanţă întrucât acestea nici nu au aptitudinea de a conduce spre o altă soluţie, cât timp reclamantul a probat că deţinea diferenţa de preţ la 16 noiembrie 2007, iar buna credinţă a proprietarei terenului la încheierea vânzării din 28 decembrie 2007 nu poate fi justificată prin maniera nejustificată de a considera rezoluţionat implicit antecontractul în discuţie.
Instanţa a apreciat neîntemeiată cererea reconvenţională având ca obiect rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare, bazată pe invocarea culpei reclamantului, promitent cumpărător, pentru neîncheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică la 16 noiembrie 2007.
Tribunalul a apreciat că nu se poate reţine culpa reclamantului întrucât la data menţionată acesta s-a prezentat la notar cu diferenţa de preţ. Abia dacă această obligaţie subsumată clauzelor anticipatorii ale antecontractului nu ar fi fost îndeplinită din partea promitentului cumpărător, s-ar fi putut reţine culpa în sarcina sa şi ar fi operat desfiinţarea promisiunii de vânzare cumpărare.
O promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, dând naştere unei simple obligaţii de a face, respectiv, de a perfecta în viitor un contract de vânzare cumpărare, numai neîndeplinirea cuplabilă a acestei obligaţii din partea vreuneia din părţi ar fi de natură să atragă, în condiţiile art. 1020-1021 C. civ., rezoluţiunea antecontractului şi nicidecum neîndeplinirea clauzelor anticipatorii privind plata preţului şi predarea bunului, care sunt de esenţa operaţiunii de vânzare cumpărare şi nu a simplei promisiuni în acest sens.
Dimpotrivă, prima instanţă a identificat în speţă, culpa promitentei vânzătoare care nu a depus suficiente diligenţe pentru a obţine un extras de carte funciară la data de 16 noiembrie 2007, imposibilitatea obţinerii nefiind absolută, de natură a atrage implicit stingerea obligaţiei ce incumba promitentei vânzătoare, ci relativă, de vreme ce putea fi înlăturată prin plata unei taxe suplimentare pentru soluţionarea în regim de urgenţă atât a cererii de notare a procesului, cât şi a celei pentru eliberarea extrasului C.F., împrejurare confirmată de O.C.P.I. Sălaj.
Numai dacă s-ar fi prezentat extrasul C.F. la zi de către pârâtă, iar promitentul cumpărător ar fi refuzat predarea diferenţei de preţ, impunând noi condiţii (de încheiere a contractului după finalizarea irevocabilă a grăniţuirii), refuzate de cocontractant, putea fi pusă în discuţie culpa reclamantului pentru neîncheierea contractului.
În ce priveşte lipsa de interes legitim şi actual al reclamanţilor în promovarea acţiunii, invocată de pârâţi, instanţa a apreciat neîntemeiată această excepţie, având în vedere că, în considerarea evenimentelor petrecute la 16 noiembrie 2007 şi consemnate în încheierea de certificare de către notarul public privind poziţia celor două părţi, de natură a releva culpa promitentei vânzătoare şi nu a promitentului cumpărător, reclamantul se află în termenul legal de prescripţie de trei ani reglementat de art. 3 din Decretul nr. 167/1958 pentru a obţine valorificarea promisiunii al cărei beneficiar este şi care-i conferă un drept de creanţă supus termenului de drept comun de prescripţie extinctivă; s-a apreciat că demersul său judiciar este pe deplin justificat şi implicit, pe deplin legitimat interesul său de a cere şi obţine constatarea jurisdicţională a ineficacităţii operaţiunii juridice de vânzare autentice subsecvente care obstaculează valorificarea promisiunii de vânzare cumpărare.
Faţă de cele arătate, s-a admis cererea principală precizată, s-a respins ca neîntemeiată cererea reconvenţională şi s-a dispus obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată către reclamant în temeiul art. 274 C. proc. civ.
Împotriva hotărârii Tribunalului Timiş au declarat apel pârâţii P.E. şi SC G. SRL Zalău, criticându-se soluţia pentru nelegalitate şi netemeinicie; în cauză au declarat apel şi reclamanţii M.V. şi M.I. împotriva încheierii nr. 2451 din 3 martie 2010, pronunţată în camera de consiliu cu privire la îndreptarea erorii materiale vizând cuantumul cheltuielilor de judecată.
Prin Decizia civilă nr. 313/ A din 30 septembrie 2010 a Curţii de Apel Timişoara, secţia civilă, au fost admise apelurile formulate de pârâţi, în sensul schimbării în parte a hotărârii atacate, iar pe fond a fost respinsă acţiunea principală, precizată, introdusă de reclamanţi M.V. şi M.I., împotriva pârâţilor P.E. şi SC G. SRL Zalău; s-au menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei; apelul declarat de reclamanţi împotriva încheierii nr. 2451 din 3 martie 2010 din camera de consiliu a fost respins ca nefondat.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că între părţile antecontractului au avut loc discuţii contradictorii, astfel că nu s-a finalizat încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Instanţa de ape a apreciat că, în aceste condiţii nimic nu împiedecă proprietarul bunului imobil să dispună de dreptul său, inclusiv dreptul de înstrăinare a acestuia, antecontractul de vânzare cumpărare nefiind un act juridic de transmitere a proprietăţii; în consecinţă, promitentul cumpărător nu poate cere predarea lucrului întrucât nu a devenit proprietar, iar vânzarea încheiată cu o altă persoană este valabilă.
Totodată, s-a apreciat că nu are nicio semnificaţie juridică, sub aspectul valabilităţii vânzării faptul notării antecontractului de vânzare cumpărare în C.F.
Împrejurarea că promitenţii cumpărători, şi-au manifestat în mod expres intenţia, inclusiv la data de 16 noiembrie 2007, de a mai negocia asupra preţului final, de a solicita lămuriri şi chiar amânări determinate de anumite neclarităţi ale extrasului de C.F., neconsemnarea diferenţei de preţ stabilită în antecontract la dispoziţia promitentei vânzătoare, denotă preocuparea acestora de a renegocia în vederea obţinerii unei situaţii mai favorabile, ceea ce este, de regulă, admis într-o economie de piaţă.
În aceste condiţii, promitenta vânzătoare, persoană în legătură cu care s-a dovedit interesul de a obţine cât mai repede preţul integral al terenului, în aceleaşi limite ale economiei de piaţă şi concurenţei imobiliare, a înţeles sa vândă bunul proprietatea sa unei alte persoane care i-a oferit preţul solicitat, preţ care este aproximativ egal cu cel din antecontractul de vânzare cumpărare.
Prin această conduită promitenta vânzătoare şi-a asumat toate riscurile care decurg din conţinutul antecontractului de vânzare cumpărare, însă, această conduită a părţilor nu poate avea niciun fel de efect distructiv asupra contractului autentic de vânzare cumpărare, mai ales că acest comportament al părţilor este specific pieţei tranzacţiilor imobiliare.
În condiţiile derulării capitalului imobiliar nimeni nu este ţinut a aştepta oferte mai favorabile, fără riscul de a pierde sau de a câştiga, însă, această conduită nu înseamnă fraudarea intereselor părţilor în sensul conceptului „fraus omnia corrumpit".
În speţă imobilul nu se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului, ceea ce determină imposibilitatea aducerii acestuia în patrimoniul promitentului cumpărător, dar aceasta nu înseamnă că promitentul cumpărător nu poate solicita daune interese de la promitentul vânzător, daune interese care decurg, în mod strict, din conţinutul antecontractului de vânzare cumpărare.
Aceasta însemnă că părţile antecontractului de vânzare cumpărare sunt ţinute a se desocoti pentru nefinalizarea acestui act juridic, în funcţie de clauzele antecontractului şi de probele pe care acestea le pot administra.
Instanţa de apel a apreciat că cele anterior menţionate pot face obiectul unei acţiuni civile separate, petitul acţiunii principale în prezenta cauză vizând doar nulitatea absolută a contractului autentic de vânzare cumpărare.
Cererea reconvenţională formulată de către pârâta P.E. vizează tocmai această chestiune a desocotirii părţilor din antecontractul de vânzare cumpărare, însă ea este subsumată ideii de apărare pe care a formulat-o pârâta, în sensul că nu a făcut niciun act de fraudă prin încheierea contractului autentic de vânzare cumpărare.
Întrucât antecontractul de vânzare cumpărare este în fiinţă, el îşi produce efectele juridice faţă de părţi, inclusiv sub aspectul obligaţiilor asumate, şi este firesc să fie aşa, până ce părţile vor înţelege să promoveze o acţiune civilă care să se finalizeze cu lipsirea de efecte juridice a antecontractului de vânzare cumpărare, din perspectiva strictă doar a conţinutului acestui act juridic şi al imposibilităţii de finalizare, datorită împrejurării că bunul imobil nu se mai află în patrimoniul promitentului vânzător.
Cu aceste argumente a fost menţinută soluţia primei instanţe sub aspectul respingerii cerii reconvenţionale formulate de către pârâta P.E.
Instanţa de apel a apreciat că susţinerile apelantei SC G. SRL Zalău sunt confirmate de starea de fapt a speţei, mai ales prin faptul că în sistemul concurenţei pieţei imobiliare această pârâtă cumpărătoare în contractul autentic a şi achitat vânzătoarei preţul convenit, fără a-şi manifesta niciun fel de îndoieli cu privire la limita acestui preţ, aşa cum au procedat reclamanţii.
De aceea, însumate motivele de apel ale celor două părţi pârâte, conduc la ideea că, în speţă, contractul autentic de vânzare cumpărare încheiat la 28 decembrie 2007 a respectat toate condiţiile de valabilitate cerute de lege pentru un astfel de act juridic, respectiv cele privind consimţământul părţilor, capacitatea acestora şi obiectul contractului, cauzele de nulitate invocate de către reclamanţi nefiind de natură a produce lipsirea de efecte juridice a actului juridic analizat.
Apelul formulat de reclamanţi împotriva încheierii de soluţionare a cererii de îndreptare erorilor materiale cu privire la cheltuielile de judecată a fost respins ca nefondat, dată fiind soluţia adoptată în apel, respectiv, aceea de schimbare în parte a hotărârii atacate, cheltuielile de judecată privind onorariul de avocat, achitat de către reclamanţi urmând a fi acordate în etapa apelului în conformitate cu prevederile art. 274 C. proc. civ., reclamanţii fiind cei căzuţi în pretenţii.
Drept urmare, s-a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ., sens în care s-a dispus obligarea reclamanţilor să plătească pârâtei P.E. suma de 12.800 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, iar pârâtei SC G. SRL Zalău suma de 5.000 lei cu acelaşi titlu, după cum rezultă din chitanţele privind onorariile de avocat ataşate la dosarul cauzei.
În termen legal, împotriva acestei decizii au declarat recurs, reclamanţii şi cele două pârâte.
I. Recurenţii reclamanţi M.V. şi M.I., s-au prevalat de dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 8 C. proc. civ., susţinând că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre care nu cuprinde motivele pe care se sprijină (ipoteza de la pct. 7), că a interpretat greşit actul dedus judecăţii reprezentat de contractul de vânzare cumpărare a cărui nulitate absolută s-a solicitat a se constata (motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.) şi nu a coroborat în mod corect întregul probatoriu administrat în cauză.
Astfel, în dezvoltarea primei teze de recurs, recurenţii învederează că instanţa de apel a reţinut că între părţi au avut loc discuţii contradictorii care au împiedicat perfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, fără a arăta în cuprinsul motivării de ce au fost înlăturate susţinerile reclamanţilor cu privire la semnificaţia implicării societăţii SC G. SRL şi a reprezentanţilor săi în derularea raporturilor contractuale cu pârâta P.E.
Instanţa de apel s-a rezumat să arate că părţile antecontractului nu au mai încheiat actul autentic de vânzare cumpărare „din diferite motive" şi că nimic nu împiedică proprietarul să dispună de dreptul său. Ori, tocmai aceste „diferite motive" la care instanţa nu s-a mai referit sunt cele pe care reclamanţii şi-au întemeiat susţinerile privind fraudarea intereselor lor.
Instanţa de apel a minimalizat motivele pentru care nu s-a mai semnat actul autentic de vânzare cumpărare, motive care, împreună cu circumstanţele anterioare şi ulterioare invocate de recurenţi, demonstrează fraudarea intereselor lor de către pârâţi.
Procedând astfel, instanţa de apel în realitate nu şi-a motivat Decizia întrucât, de fapt, toate aceste susţineri au determinat convingerea instanţei privind legalitatea contractului de vânzare cumpărare semnat între pârâţi.
Prin urmare, era esenţial ca instanţa de apel să arate motivele care au determinat-o să aprecieze că toate susţinerile reclamanţilor nu erau importante ci erau simple motive lipsite de relevanţă juridică.
În realitate însă, aceste „diferite motive" au fost suficient de importante şi de reale încât să determine imposibilitatea semnării actului autentic şi să contureze reaua credinţă a părţilor contractului de vânzare cumpărare a cărui nulitate au solicitat-o prin cererea de chemare în judecată.
Cu privire la motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., instanţa a interpretat greşit actul dedus judecaţii şi nu a coroborat în mod corect întregul probatoriu administrat în cauză, recurenţii indică faptul că instanţa de apel a reţinut că susţinerile lor (în sensul fraudării intereselor acestora prin încheierea contractului de vânzare cumpărare) nu au corespondent în actele şi lucrările cauzei.
Recurenţii arată că apreciind în acest sens, instanţa de apel nu a coroborat în mod corect probele cauzei, astfel că recurenţii în continuarea motivelor de recurs fac o evaluare proprie a materialului probator al pricinii, aspecte care, întrucât reprezintă critici de netemeinicie, nu vor putea fi evaluate din perspectiva vreunei ipoteze de nelegalitate dintre cele expres şi limitativ prevăzute prin dispoziţiile art. 304 C. proc. civ., astfel încât, nu vor mai fi redate.
II. Recurenta pârâtă P.E. s-a prevalat de dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., solicitând modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii cererii reconvenţionale.
În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta, referindu-se la cererea reconvenţională, a susţinut că instanţa a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, schimbându-i înţelesul vădit neîndoielnic.
Pe de altă parte, motivarea instanţei de apel în ceea ce priveşte confirmarea soluţiei primei instanţe asupra cererii reconvenţionale este contradictorie întrucât, pe de o parte, se constată în mod corect că imobilul nu se mai află în patrimoniul său, ceea ce determină imposibilitatea aducerii acestuia în patrimoniul promitentului cumpărător, iar pe de altă parte, în aceleaşi considerente se reţine că antecontractul de vânzare cumpărare este în fiinţă, el îşi produce efectele juridice faţă de părţi, inclusiv, sub aspectul obligaţiilor asumate, până ce părţile vor înţelege să promoveze o acţiune care să se finalizeze cu lipsirea de efecte juridice a antecontractului de vânzare cumpărare, din perspectiva strictă a conţinutului acestui act juridic şi al imposibilităţii de finalizare, datorită împrejurării că imobilul nu se mai află în patrimoniul promitentului vânzător.
Recurenta arată că, formulând această susţinere, instanţa de apel omite faptul că cererea reconvenţională are exact acest obiect, lipsirea de orice efecte juridice a antecontractului de vânzare cumpărare convenit de părţi.
Aşa fiind, atât instanţa de fond cât şi cea de apel au greşit când au respins cererea reconvenţională, considerând fără temei că antecontractul de vânzare cumpărare a cărui rezoluţiune a fost cerută se află în fiinţă, fiind necesară promovarea unei noi cereri în justiţie care să aibă ca finalitate lipsirea de efecte juridice a acestuia.
O altă eroare de judecată a instanţei de apel constă în aceea că deşi se reţine că terenul nu se mai află în patrimoniul promitentei vânzătoare, totuşi, respectivul antecontract îşi produce efectele faţă de părţi, inclusiv sub aspectul obligaţiilor asumate.
Or, de vreme ce terenul nu se mai află în proprietatea recurentei, aceasta se află în imposibilitatea de a-şi executa obligaţia asumată prin antecontract care nu îşi mai poate produce efectele în raporturile dintre părţi.
Cea de treia eroare de judecată a instanţei de apel, semnalată de recurenta pârâtă constă în aceea că menţinându-se dispoziţia din sentinţă referitoare la respingerea cererii reconvenţionale şi considerând totodată că pentru clarificarea situaţiei juridice a antecontractului de vânzare cumpărare e necesară promovarea unei alte acţiuni în justiţie, practic, instanţa de apel s-a dezinvestit de soluţionarea petitelor cererii reconvenţionale care prin modul în care au fost formulate exprimau imposibilitatea aducerii la îndeplinire a obligaţiei de către promitenta vânzătoare de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, iar pe de altă parte, nu lăsau nicio îndoială asupra denunţării antecontractului de vânzare cumpărare.
III. Recurenta pârâtă SC G. SRL, prin recursul său, a solicitat să se modifice hotărârea atacată în sensul obligării reclamanţilor din acţiunea principală să îi achite cheltuieli de judecată în sumă de 30.000 lei, în cele două faze procesuale anterioare.
Recurenta învederează că în acest litigiu a efectuat următoarele cheltuieli de judecată: 25.000 lei pentru prima fază procesuală şi 5.000 lei pentru cea de-a doua fază procesuală, apel.
Suma de 25.000 lei a fost solicitată cu titlu de cheltuieli de judecată atât în faţa Tribunalului Sălaj prin intermediul unei note de cheltuieli, cât şi în faţa Tribunalului Timiş, însă, aceste cheltuieli nu au fost acordate de prima instanţă, deoarece faţă de soluţia tribunalului, recurenta pârâtă SC G. SRL a fost parte căzută în pretenţii.
Prin apelul declarat, a solicitat în mod expres instanţei de apel obligarea intimaţilor la suportarea cheltuielilor de judecată în ambele faze procesuale.
Instanţa de apel, analizând cererea de acordare a cheltuielilor de judecată, arată în considerentele deciziei atacate faptul că îi obligă pe reclamanţii din acţiunea iniţială la plata cheltuielilor de judecată in favoarea SC G. SRL, cheltuieli în cuantum de 5.000 lei, iar în dispozitivul hotărârii a menţionat suma de 500 lei, ceea ce constituie o eroare materială (care a fost îndreptată prin încheierea din camera de consiliu din 29 octombrie 2010 a Curţii de Apel Timişoara).
Instanţa de apel a omis însă să se pronunţe asupra cheltuielilor de judecată efectuate de pârâtă la prima instanţă, în cuantum de 25.000 lei (cerea de completare a dispozitivului adresată instanţei de apel a fost respinsă prin Decizia civilă nr. 2A/ CC din 25 noiembrie 2010), sens în care solicită modificarea deciziei recurate, având în vedere că recurenta pârâtă nu a căzut în pretenţii faţă de reclamanţii M.V. şi M.I.
La termenul de azi, astfel cum rezultă din practicaua prezentei decizii, s-a pus în discuţia părţilor excepţia inadmisibilităţii recursului reclamanţilor, invocată de recurenta pârâtă P.E., excepţie calificată de Înalta Curte ca fiind cea a nulităţii recursului, având în vedere cele arătate în susţinerea ei, neîncadrarea criticilor formulate de recurenţi în ipotezele de nelegalitate prevăzute de art. 304 C. proc. civ.
Excepţia nulităţii este nefondată şi va fi respinsă ca atare, date fiind dispoziţiile art. 306 alin. (3) C. proc. civ., întrucât cele dezvoltate de reclamanţi cu titlu de critici împotriva deciziei instanţei de apel, deşi unele sunt critici de netemeinicie, sunt susceptibile de încadrare în prevederile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., dar şi art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Pe de altă parte, recurenţii reclamanţi au invocat inadecvat prevederile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. deoarece norma în discuţie nu priveşte interpretarea materialului probator al cauzei (astfel cum recurenţii susţin această critică), ci are în vedere ipoteze interpretării greşite a actului juridic dedus judecăţii, astfel că motivul de recurs descris de textul de la art. 304 pct. 8 C. proc. civ. putea cuprinde referiri cu privire la interpretarea dată de instanţa de apel în ce priveşte contractul de vânzare cumpărare a cărui nulitate s-a solicitat pe calea acţiunii principale, fie cu privire la antecontractul de vânzare cumpărare a cărui rezoluţiune s-a solicitat pe calea cererii reconvenţionale. Cum motivele dezvoltate de recurenţi nu se raportează la actele juridice deduse judecăţii ci privesc aprecierea materialului probator al cauzei dată de instanţa de apel, Înalta Curte nu le va analiza decât în măsura în care acestea pot fi recalificate în vreuna dintre ipotezele prevăzute limitativ de art. 304 C. proc. civ., întrucât evaluarea probelor cauzei nu poate face obiect al cenzurii instanţei de recurs, după abrogarea dispoziţiilor art. 304 pct. 10 şi 11 C. proc. civ.
Recursurile formulate sunt fondate şi urmează a fi admise potrivit celor ce urmează.
Astfel cum rezultă din expozeul prezentei decizii, reclamanţii M.V. şi M.I. prin cererea principală precizată au solicitat nulitatea contractului de vânzare cumpărare din 28 decembrie 2007 de B.N.P. A.L.L. încheiat între pârâţii P.E. şi SC G. SRL, pentru cauză ilicită, invocând prevederile art. 966, 968 şi art. 948 pct. 4 C. civ., în timp ce obiectul cererii reconvenţionale l-a constituit rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamanţi şi pârâta P.E., aceasta prevalându-se de dispoziţiile art. 1020 – 1021 C. civ.
Soluţia primei instanţe a fost în sensul admiterii cererii principale precizate, iar cererea reconvenţională a fost respinsă ca neîntemeiată; instanţa de apel a schimbat sentinţa în parte, dispunând respingerea cererii principale ca neîntemeiate şi menţinerea celorlalte dispoziţii ale sentinţei.
Înalta Curte constată că instanţa de apel în considerentele deciziei recurate, deşi admite apelul pârâtelor şi schimbă soluţia asupra cererii principale, nu arată motivele în fapt şi în drept care au condus-o la adoptarea soluţiei anterior redate, sens în care se constată a fi întrunit motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., susţinut ca atare de recurenţii reclamanţi şi, mai mult decât atât, chiar ale art. 304 pct. 5 C. proc. civ., instanţa de apel încălcând obligaţia prevăzută prin dispoziţiile imperative ale art. 261 pct. 5 C. proc. civ.
Deşi tribunalul în considerentele sentinţei reţine situaţia de fapt dedusă judecăţii şi realizează încadrarea faptelor în drept, efectuând o analiză riguroasă a probelor cauzei din perspectiva motivului de nulitate a actului juridic atacat (art. 966 C. civ.) ca şi din cea a normelor incidente pentru soluţionarea cererii reconvenţionale (art. 1020 – 1021 C. civ.), instanţa de apel nu combate în drept şi nu argumentează soluţia contrară la care ajunge asupra cererii principale, după cum nici nu indică textele legale pe care s-a întemeiat pentru adoptarea soluţiei în calea de atac.
Dimpotrivă, în considerentele deciziei, curtea de apel se limitează doar la a enunţa concluzia contrară, fără a realiza o demonstraţie juridică prin care să fundamenteze în fapt şi în drept schimbarea rezolvării date de prima instanţă cererii principale, enunţând generalităţi care nu pot constitui o motivare convingătoare pentru explicitarea raţionamentului care au condus-o la pronunţarea soluţiei.
Susţineri de genul constatării că din „diferite motive" părţile antecontractului nu au ajuns la perfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică precum şi ignorarea forţei obligatorii a oricărei convenţii, cum este antecontractul (potrivit dispoziţiilor art. 969 C. civ.), prin referiri la „condiţiile derulării capitalului imobiliar" potrivit cărora „nimeni nu este ţinut a aştepta oferte mai favorabile, fără riscul de a pierde sau de a câştiga", nu pot fi reţinute ca argumente valide, legale, juridice şi care descriu un raţionament logic într-o soluţie judiciară.
De asemenea, câtă vreme prima instanţă a indicat texte legale prin care a demonstrat prin coroborarea probelor fiecare etapă a raţionamentului care a condus-o la constatarea nulităţii contractului de vânzare cumpărare pentru cauză ilicită şi elementele de fapt care i-au permis stabilirea concluziei şi încadrarea în categoria juridică a cauzei ilicite, semnificaţia notării antecontractului în cartea funciară ca (art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996) şi relevanţa împrejurării cunoaşterii acestei operaţiuni juridice în legătură cu imobilul de către cumpărătoarea SC G. SRL, nu poate fi reţinut ca suficient faptul că instanţa de apel afirmă contrariul, anume că este lipsită de relevanţă juridică notarea antecontractului în cartea funciară din perspectiva conturării atitudinii subiective a pârâtelor la momentul perfectării contractului.
Nici menţinerea soluţiei primei instanţe asupra cererii reconvenţionale nu este argumentată, obiect al criticilor apelantei pârâte P.E.
În cuprinsul considerentelor, instanţa de apel face afirmaţii contradictorii cu referire la cererea reconvenţională sau susţineri care se exclud.
Astfel, deşi reţine că antecontractul de vânzare cumpărare este în fiinţă şi că părţile sunt ţinute a se desocoti pentru nefinalizarea lui, apreciază că este necesară formularea unei acţiuni civile separate, omiţând că obiectul cererii reconvenţionale este tocmai solicitarea recurentei pârâte P.E. de rezoluţiune a antecontractului în discuţie.
Pe de altă parte, instanţa de apel constată că cererea reconvenţională are un atare obiect, dar, se reţine că ea „este subsumată ideii de apărare pe care a formulat-o pârâta, în sensul că nu a făcut niciun act de fraudă prin încheierea contractului autentic de vânzare cumpărare."
Or, cererea reconvenţională este incompatibilă cu noţiunea de apărare pe fond (proprie actului de procedură al întâmpinării, potrivit celor prevăzute de art. 115 C. proc. civ.), întrucât art. 119 C. proc. civ. prevede că: „Dacă pârâtul are pretenţii în legătură cu cererea reclamantului, el poate să facă cerere reconvenţională."
Totodată, curtea de apel a reţinut că întrucât antecontractul de vânzare cumpărare este în fiinţă, el îşi produce efectele juridice faţă de părţi, inclusiv sub aspectul obligaţiilor asumate „până ce părţile vor înţelege să promoveze o acţiune civilă care să se finalizeze cu lipsirea de efecte juridice a antecontractului de vânzare cumpărare".
Această cerere prin care s-a intenţionat constatarea ineficacităţii antecontractului a format chiar obiectul cererii reconvenţionale, astfel că ea făcea parte din cadrul obiectiv al judecăţii, contrar celor reţinute de curtea de apel.
Având în vedere cele anterior arătate, Înalta Curte constată a fi fondate şi motivele de recurs dezvoltate de recurenta pârâtă P.E. din perspectiva ipotezei de nelegalitate descrise de art. 304 pct. 7 C. proc. civ.
În ce priveşte recursul formulat de pârâta SC G. SRL, întrucât acesta priveşte cererea de acordare a cheltuielilor de judecată, Înalta Curte constată că se impune şi admiterea acestuia, deoarece aplicarea dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ. nu poate avea loc decât după rezolvarea raporturilor juridice pe fondul lor, moment la care se va cunoaşte partea căzută în pretenţii, faţă de care se va verifica cerinţa culpei procesuale presupuse de art. 274.
Faţă de cele ce preced, Înalta Curte, în aplicarea prevederilor art. 312 alin. (1), (3) şi (5) raportat la art. 304 pct. 5 şi 7 C. proc. civ. va admite cele trei recursuri şi va casa Decizia recurată pentru o veritabilă analiză a criticilor formulate de părţi prin motivele de apel care să permită exercitarea controlului de către instanţa de recurs; în rejudecare, se vor avea în vedere şi celelalte critici formulate de recurenţi prin motivele de recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge excepţia nulităţii recursului formulat de reclamanţii M.V. şi M.I., invocată de recurenta pârâtă P.E.
Admite recursurile declarate de reclamanţii M.V. şi M.I. şi de pârâţii P.E. şi SC G. SRL, împotriva deciziei nr. 313/ A din 30 septembrie 2010 a Curţii de Apel Timişoara, secţia civilă.
Casează Decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 13 ianuarie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1402/2012. Civil. Despăgubiri Legea... | ICCJ. Decizia nr. 1398/2012. Civil. Despăgubiri Legea... → |
|---|
