ICCJ. Decizia nr. 2301/2012. Civil. Rezoluţiune contract. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 2301/2012
Dosar nr. 695/3/2010
Şedinţa publică de la 4 mai 2012
Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială, reclamantul D.A. a chemat în judecată pe pârâta SC P.I. EUROPA SRL, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 251 din 15 aprilie 2008, ca urmare a neîndeplinirii de către pârâtă a obligaţiilor contractuale la termenele stabilite şi restituirea avansului dat la încheierea contractului în cuantum de 15.875 Euro, precum şi obligarea pârâtei la plata daunelor interese în cuantum de 15.875 Euro.
În motivarea cererii , reclamantul a arătat că antecontractul sus evocat a avut ca obiect vânzarea apartamentului nr. 12, în sup. de 81 mp, situat la et.2 al blocului J ce urma a fi edificat pe terenul proprietatea vânzătoarei din oraşul Otopeni, precum şi a cotei parte indivize din teren şi din părţile comune şi locul de parcare. Preţul imobilului a fost de 158.750 Euro, inclusiv T.V.A., în termen de 5 zile cumpărătorul fiind obligat să plătească avansul de 15.875 Euro, obligaţie executată.
Reclamantul a mai arătat că termenul convenit pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică a fost 30 martie 2009, fiind comunicată o nouă dată pentru perfectarea vânzării, 3 aprilie 2009, dată la care pârâta nu s-a prezentat.
Acţiunea a fost întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 969, art. 1020-1021, art. 1075 C. civ.
Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a invocat pe cale de excepţie, prematuritatea acţiunii, excepţie respinsă prin încheierea de şedinţă de la 12 aprilie 2010.
Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, prin sentinţa comercială nr. 7513 din 28 iunie 2010, a respins ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamant, pentru următoarele motive.
Tribunalul a constatat că potrivit art. 9 din antecontract, termenul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare putea fi prelungit cu maxim 90 de zile, conform art. 10, perioadă în care vânzătorul datora penalităţi de întârziere, iar cu 15 zile înainte de data stabilită pentru încheierea contractului, vânzătorul se obligă să convoace cumpărătorul la recepţia imobilului şi la predare-primire.
Tribunalul a înlăturat susţinerile reclamantului, în sensul că la data de 3 aprilie 2009, când a fost convocat pentru încheierea contractului în formă autentică, apartamentul nu era finalizat, deoarece la acea dată, în faţa notarului public nu s-a menţionat nimic cu privire la acest aspect, iar blocul J a fost finalizat la data de 16 octombrie 2008, dreptul de proprietate asupra apartamentului fiind înscris în cartea funciară la data de 6 noiembrie 2008, precum şi actul de dezmembrare din 21 ianuarie 2009.
Tribunalul a reţinut că prin notificarea din data de 27 martie 2009, reclamantul a solicitat o modificare a preţului sau vânzarea altui apartament, la un preţ de maxim 95.000 Euro, astfel încât a constatat că reclamantul la data de 3 aprilie 2009 nu era pregătit să-şi execute obligaţia contractuală de a cumpăra apartamentul nr. 12.
De asemenea, s-a mai reţinut că depăşirea termenul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare cu 4 zile, dă eventual dreptul reclamantului la daune interese, conform art. 10, iar nu rezoluţiunea contractului.
În concluzie, tribunalul a constatat că reclamantul, la data de 3 aprilie 2009 nu era gata să achite restul de preţ convenit prin contract, astfel încât nu poate cere rezoluţiunea antecontractului.
În raport de temeiul subzistenţei clauzei penale prevăzută în art. 12 din contract, se reţine că neexecutarea culpabilă a pârâtei nu a fost dovedită, astfel încât nu se poate dispune plata dublului avansului plătit.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul, prin care a invocat mai multe critici, asupra cărora instanţa de apel s-a pronunţat după cum urmează:
Critica referitoare la dezlegarea dată de instanţa de fond, prin care s-a stabilit că neîncheierea contractului de vânzare cumpărare se datorează reclamantului a fost găsită întemeiată, fiind interpretate eronat probele administrate în cauză. Astfel, s-a reţinut că reclamantul nu a dovedit că lucrările la apartamentul nr. 12 au fost finalizate, dar potrivit art. 1169 C. civ., dovada faptului afirmativ conex trebuia efectuată de către pârâtă. Din procesul verbal de recepţie din data de 16 octombrie 2008, încheiat între reprezentanţii pârâtei şi Primăria Oraş Otopeni, rezultă că lucrările la apartament nu au fost finalizate până la data de 16 octombrie 2008. De asemenea, din declaraţia martorului D.O. a rezultat că în ianuarie 2009, apartamentul nu fusese nici măcar compartimentat, iar în luna februarie, deşi instalaţia termică şi electrică era montată, acestea nu erau racordate la reţea, fiind astfel nefuncţionale.
Toate acestea demonstrează culpa pârâtei pentru neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare, pentru neîndeplinirea obligaţiilor prevăzute la Capitolul IV, fiind întrunite condiţiile pentru rezoluţiunea antecontractului.
În continuare instanţa de apel a analizat critica referitoare la neplata preţului de către reclamant, care a fost apreciată fondată, întrucât plata trebuia efectuată potrivit art. 6.1 lit. b) teza finală din antecontract, la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, moment care nu s-a consumat niciodată.
Un alt element al culpei apreciat întemeiat de către instanţa de apel este reprezentat de lipsa extrasului de carte funciară necesar pentru încheierea contractului conform art. 13 din antecontract.
De asemenea, instanţa de apel a găsit întemeiat şi modul în care au fost interpretate clauzele contractuale.
Astfel, corespondenţa dintre părţi, care este contradictorie trebuie coroborată cu alte mijloace de probă, respectiv cu notificarea din 28 octombrie 2008, care nu demonstrează finalizarea apartamentului, iar notificarea din 19 martie 2009, nu face această dovadă.
Aspectele legate de corespondenţa dintre părţi legată de data de 3 aprilie 2009 sunt contradictorii şi nu demonstrează culpa reclamantului, care s-a prezentat la notar cu scopul de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare, deşi nu s-a întocmit o încheiere de certificare de fapte.
Instanţa de apel a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 1312 alin. (2) C. civ., şi a interpretat clauzele obscure în favoarea cumpărătorului.
În ceea ce priveşte capetele accesorii, Curtea a obligat pârâta la restituirea avansului şi la plata daunelor interese.
În consecinţă, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, prin decizia comercială nr. 239 din 30 mai 2011 a admis apelul declarat de reclamant, a schimbat în tot sentinţa atacată în sensul că a admis cererea de chemare în judecată şi a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 251/2008, cu privire la apartamentul nr. 12, situat în blocul J din oraşul Otopeni; a obligat pârâta la restituirea avansului în cuantum de 15.875 Euro şi la plata sumei de 15.875 Euro daune interese.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâta SC P.I.E. SRL BUCUREŞTI, prin care a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelului declarat de reclamant şi menţinerea ca temeinică şi legală a sentinţei de fond.
În susţinerea recursului, recurenta a invocat dispoziţiile art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ.
În susţinerea motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenta a arătat că instanţa de apel a analizat motive străine de natura pricinii şi anume cele referitoare la finalizarea apartamentului, deşi motivul acţiunii a fost reprezentat de neprezentarea pârâtei la notariat pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.
De asemenea, instanţa de apel referitor la procesul verbal de recepţie, a apreciat că nu face dovada finalizării lucrărilor, însă recurenta arată că este vorba despre o eroare materială care putea fi lesne constatată, fiind vorba de lucrările de execuţie executate în baza autorizaţiei nr. 251/2006. Mai mult, se arată că procesul verbal face dovada că blocul era racordat la utilităţi.
Instanţa de apel s-a preocupat de motive străine de natura pricinii, în loc să dovedească faptul că reclamantul a somat pârâta să vândă, iar aceasta a refuzat.
În ceea ce priveşte motivul de recurs referitor la dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., recurenta a susţinut că instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra dovezilor însuşite de reclamant, prin care acesta a notificat refuzul de a mai cumpăra din cauza lipsei de bani, înscrisuri care se află la filele 48-49 şi 54-57 dosar fond.
În ceea ce priveşte lipsa extrasului de carte funciară, instanţa de apel s-a aflat în eroare, din dovezile prezentate rezultând edificarea apartamentului care făcea obiectul antecontractului.
De asemenea, recurenta a mai susţinut că plata preţului nu este o obligaţie fără termen, cu toate că prin antecontract părţile au stabilit că semnarea contractului va avea loc cel mai târziu până la data de 30 iunie 2009, aceasta fiind o obligaţie corelativă a vânzării.
În consecinţă, prin aplicarea regulii de interpretare prevăzută de art. 982 C. civ., părţile s-au înţeles în vederea înstrăinării unui bun imobil, contra unei sume determinate, ca atare rezoluţiunea convenţiei putea fi cerută de partea care se declară gata să execute obligaţia asumată, cu condiţia dovedirii culpei contractantului, culpă care nu a fost dovedită.
Pe de altă parte, recurenta a arătat că pactul comisoriu este unul de gradul I, care nu face decât să reitereze art. 1021 C. civ.
În combaterea cererii de recurs, intimatul reclamant a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând în esenţă că instanţa a interpretat corect actul juridic dedus judecăţii, reţinând culpa pârâtei în îndeplinirea obligaţiilor contractuale.
Prealabil examinării deciziei atacate sub aspectul aplicării şi interpretării dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte apreciază că se impun câteva precizări cu privire la instituţia antecontractului de vânzare-cumpărare.
Între reclamant şi pârât a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 251 din 15 aprilie 2008, prin care pârâta în calitate de promitentă vânzătoare se obligă să vândă, iar reclamantul, promitent cumpărător se obligă să cumpere apartamentul nr. 12 situat la et. 2 al blocului J, ce urma a fi edificat pe terenul proprietatea promitentei vânzătoare situat în oraşul Otopeni, împreună cu cota parte indiviză din suprafeţele spaţiilor comune ale blocului şi cota parte indiviză aferentă apartamentului, precum şi un loc de parcare. Prin antecontract, a fost convenit de către părţi şi preţul vânzării precum şi obligaţia cumpărătorului de a achita un avans.
Din cele mai sus menţionate, rezultă cu forţa evidenţei că părţile şi-au dat consimţământul cu privire la obiectul înstrăinării şi anume asupra imobilului reprezentat de apartamentul nr. 12 situat în blocul J din oraşul Otopeni şi asupra preţului vânzării, semnificaţia juridică fiind că părţile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare.
În cazul promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, consimţământul exprimat poartă asupra încheierii în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare, cadrul general în care această transmisiune se va efectua, stabilirea preţului, a modalităţilor de achitare a acestuia sau de predare a posesiunii bunului, situaţie care nu se regăseşte în speţa de faţă.
Pornind de la aceste precizări, potrivit cărora, în esenţă cauza antecontractului de vânzare-cumpărare se referă la contraprestaţia celeilalte părţi, şi anume transmiterea proprietăţii de către vânzător are drept cauză plata preţului de către cumpărător şi invers, se constată că antecontractul încheiat între părţi, a produs ca efect principal o obligaţie de a da şi o obligaţie de a face, având ca obiect perfectarea vânzării.
În continuarea raţionamentului, demonstraţia culpei reclamantului de a-şi îndeplini obligaţia vizează semnificaţia termenului – condiţie şi scadenţa obligaţiei de plată a diferenţei de preţ.
Astfel, prin art. 6.1 lit. b) teza finală din antecontract s-a stabilit ca scadenţă a obligaţiei de plată a diferenţei de preţ ,, data semnării contractului de vânzare-cumpărare, în formă autentică, în faţa Notarului public ” aceasta fiind data de 30 iunie 2009, întrucât consimţământul părţilor cu privire la încheierea actului şi a modalităţilor de executare a obligaţiilor a fost valabil exprimat la data încheierii antecontractului, instanţa având posibilitatea de a suplini numai executarea obligaţiei de a face, respectiv de a autentifica actul. Din acest punct de vedere, nu pot fi apreciate corecte reţinerile instanţei de apel potrivit cărora, scadenţa obligaţiei de plată a preţului nu poate fi determinată în lipsa perfectării contractului de vânzare-cumpărare, acest moment nefiind consumat niciodată.
Revenind la distincţia făcută anterior, dintre antecontractul de vânzare-cumpărare, care stabileşte cadrul general în care se va efectua transmisiunea, stabilirea preţului şi a modalităţilor de achitare şi promisiunea bilaterală a unui contract de vânzare-cumpărare, care poartă asupra încheierii în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare, Înalta Curte constată că potrivit clauzelor contractuale, scadenţa obligaţiei de plată este reprezentată de data de 30 iunie 2009, iar neîndeplinirea acestei obligaţii principale, nu poate conduce la aplicarea sancţiunii în sensul rezoluţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare din culpa pârâtei.
Înalta Curte va lua în examinare, motivul de nelegalitate care vizează interpretarea greşită a actului juridic dedus judecăţii, analiza propusă presupunând abordarea motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.
Criticile aduse soluţiei dată de instanţa de apel vizează analizarea culpei în neexecutarea obligaţiilor, în funcţie de condiţiile şi importanţa obligaţiilor corelative asumate. În materie de executare a contractului, prin culpă se înţelege orice neconformare a debitorului la corecta îndeplinire a obligaţiei.
Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 1020 – 1021 C. civ., instanţa constată că pentru a se dispune rezoluţiunea se impune ca reclamantul să facă dovada că pârâtul nu a executat în mod culpabil obligaţiile ce-i reveneau, iar el şi le-a executat sau este gata să şi le execute pe ale sale.
In speţă, reclamantul nu era gata să achite integral preţul apartamentului, situaţie care rezultă din solicitările acestuia de modificare a antecontractului încheiat, fie prin reducerea preţului, fie prin vânzarea unui alt apartament. Aceste solicitări, astfel cum corect a reţinut instanţa de fond, datează din luna februarie 2009, astfel încât în luna aprilie 2009 nu se poate afirma că reclamantul era gata să îşi execute obligaţia de plată a apartamentului în mod integral.
În conformitate cu art. 10 din contract, părţile au convenit o prelungire a finalizării apartamentului cu maxim 90 de zile, iar depăşirea cu 4 zile a termenului convenit pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare nu a fost demonstrată, în lipsa unei încheieri de certificare de fapte, din care rezultă că reclamantul s-a prezentat la notariat, în vederea autentificării contractului, iar cealaltă parte ar fi refuzat.
În ceea ce priveşte starea de fapt constatată de instanţă şi având în vedere prevederile legale mai sus citate, se constată că instanţa de apel, în mod greşit a reapreciat corespondenţa comercială dintre părţi, ajungând la concluzia existenţei culpei pârâtei.
Astfel, neîndeplinirea obligaţiei prevăzută la art. 13 din antecontract, respectiv obţinerea tuturor actelor necesare vânzării, în oricare situaţie nu face dovada că apartamentul nu era finalizat. În realitate, pentru imobilul respectiv exista documentaţie cadastrală şi extras de carte funciară. De altfel, finalizarea apartamentului şi racordarea la utilităţi rezultă din procesul verbal care poartă ştampila şi semnătura reprezentantului administraţiei locale.
În ceea ce priveşte aplicabilitatea dispoziţiilor art. 1312 alin. (2) C. civ., Înalta Curte constată că instanţa de apel face confuzie între dubiul care poartă asupra dovezilor administrate şi dubiul care ar rezulta din clauzele antecontractului. Din acest punct de vedere, dispoziţiile art. 970 C. civ. sunt relevante, în sensul că părţile unui contract civil trebuie să respecte raportul juridic în care s-au angajat, acţionând fiecare faţă de cealaltă cu bună credinţă. Regula cuprinsă în art. 970 alin. (1) C. civ., determină părţile şi mai ales debitorul, să îşi execute cu fidelitate obligaţiile, indiferent de dificultăţile care ar putea să se ivească pe parcursul executării contractului.
Rezumând argumentele de mai sus, condiţia rezolutorie nu devine operantă în virtutea principiului cauzalităţii, dat fiind că executarea unei obligaţii fără a obţine contraprestaţia ei, determină ca obligaţia prestată să fie fără cauză, situaţie care nu s-a demonstrat în cauză.
În raport de aceste considerente, faţă de cele ce preced, constatând întemeiate criticile aduse hotărârii anterior pronunţată şi, de asemenea, modificarea acesteia fiind posibilă, nefiind necesară administrarea de probe în raport de care să se reconsidere situaţia de fapt şi aplicarea corectă a clauzelor contractuale, în temeiul art. 312 C. proc. civ., urmează să admită recursul, să modifice decizia atacată în sensul respingerii apelului declarat de reclamant împotriva sentinţei comerciale nr. 7513 din 28 iunie 2010 a Tribunalului Bucureşti.
De asemenea, potrivit dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ., urmează a dispune obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de promovarea prezentei căi de atac, potrivit dovezilor care au fost depuse la dosarul cauzei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâta S.C. P.I.E. SRL BUCUREŞTI împotriva deciziei civile nr. 239 din 30 mai 2011 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, modifică decizia atacată în sensul că respinge apelul declarat de reclamant împotriva sentinţei comerciale nr. 7513 din 28 iunie 2010 a Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială.
Obligă reclamantul D.A. la plata sumei de 16.306,38 lei, cheltuieli de judecată în favoarea pârâtei SC P.I.E. SRL BUCUREŞTI.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 4 mai 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2299/2012. Civil. Acţiune pauliană /... | ICCJ. Decizia nr. 2347/2012. Civil → |
|---|
