ICCJ. Decizia nr. 2842/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 2842/2012
Dosar nr. 30073/3/2009
Şedinţa publică din 27 aprilie 2012
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 1631 din 28 octombrie 2010, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a admis cererea formulată de reclamantul G.D. în contradictoriu cu pârâtul M.F.P., şi a obligat pe pârât la plata, către reclamant, a sumei de 116.970 euro, echivalent în lei la data plăţii efective, reprezentând valoarea de piaţă a imobilului situat în Bucureşti, B-dul Dacia.
Pentru a hotărî astfel, Tribunalul a reţinut că, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 002259 din 22 ianuarie 1997, încheiat între Primăria municipiului Bucureşti, prin mandatar SC A. SA, G.D. şi G.C. au cumpărat imobilul situat în Bucureşti, B-dul Dacia nr. 130, în baza Legii nr. 112/1995.
Prin sentinţa civilă nr. 1775 din 02 februarie 1998, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, s-a admis acţiunea în revendicare a întregului imobil situat în Bucureşti, B-dul Dacia, promovată de reclamanta R.F.C. în contradictoriu cu C.G.M.B.
Ulterior, prin sentinţa civilă nr. 9456 din 5 decembrie 2006, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2, s-a admis acţiunea în revendicare promovată de proprietarul imobilului în contradictoriu cu G.D., care a fost obligat să lase, în deplină proprietate şi liniştită posesie, numitei R.F.C. imobilul situat în Bucureşti, B-dul Dacia.
Conform art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.
Tribunalul a reţinut că situaţia reclamantului se încadrează în dispoziţiile mai sus arătate, acesta fiind cumpărător în temeiul Legii nr. 112/1995, al cărui contract a fost încheiat cu respectarea prevederilor acestei legi, având în vedere modalitatea de soluţionare irevocabila a acţiunii proprietarei R., de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 002259 din 22 ianuarie 1997, care a fost respinsă irevocabil prin decizia civilă nr. 3010 A din 24 octombrie 2001 a Tribunalului Bucureşti, decizie care a devenit irevocabilă prin decizia civilă nr. 1963 din 25 septembrie 2002 a Curţii de Apel Bucureşti
Deşi contractul de vânzare cumpărare nu a fost constatat ca fiind nul, cumpărătorul a fost evins pe calea acţiunii în revendicare admisă prin sentinţa civilă nr. 9456 din 5 decembrie 2006 a Judecătoriei Sectorului 2, pronunţată în dosarul nr. 7777/300/2006, prin care a fost admisă acţiunea în revendicare promovată de proprietarul imobilului în contradictoriu cu G.D., cu obligarea acestuia să lase, în deplină proprietate şi liniştită posesie, numitei R.F.C. imobilul în litigiu.
Tribunalul a reţinut că acesta este îndreptăţit la restituirea preţului de piaţă al imobilului, iar, potrivit art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, această obligaţie revine M.F.P.
În final, Tribunalul a reţinut faptul că, aşa cum a rezultat din raportul de expertiză efectuat în cauză de expertul H.E., valoarea imobilului este de 116.970 euro.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul M.F.P., care a fost respins, ca nefundat, prin decizia nr. 287/ A din 16 martie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
În pronunţarea acestei decizii, instanţa de apel a reţinut că, potrivit dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, introdus prin Legea nr. 1/2009, obligaţia de restituire a preţului de piaţă al apartamentului pentru care s-a pierdut proprietatea de către dobânditorii acesteia în temeiul Legii nr. 112/1995 aparţine M.F.P.
Conform acestui text de lege nu se face distincţie între situaţia proprietarului căruia i-a fost desfiinţat contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 şi cel care a pierdut proprietatea prin compararea titlurilor de proprietate, în cadrul unei acţiuni în revendicare.
Apelantul pârât apreciază că avea obligaţia de restituire a preţului actualizat în cazul în care contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost desfiinţat, dar, în cauză, nu se aplică acest text de lege, ci textul introdus prin dispoziţiile Legii nr. 1/2009, referitor la obligaţia M.F.P. de a restitui preţul de piaţă al imobilului.
În ceea ce priveşte lipsa raporturilor contractuale între reclamant şi pârât în prezenta cauză, obligaţia M.F.P. nu derivă din raporturile contractuale cu reclamantul, ci din dispoziţiile art. 501 ale Legii nr. 10/2001, text introdus prin Legea nr. 1/2009.
În ceea ce priveşte criticile formulate cu privire la expertiza de evaluare a imobilului efectuat în cauză, Curtea a constatat că şi aceste critici sunt nefondate, deoarece apelantul pârât nu a formulat obiecţiuni la raportul de expertiză efectuat în cauză şi nu a adus critici acestuia în temeiul prevederilor art. 212 C. proc. civ.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul M.F.P., reprezentat de D.G.F.P.M.B., criticând-o pentru următoarele motive:
Hotărârea este nelegală şi netemeinică, fiind dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).
1. În mod greşit, instanţa de apel a apreciat că nu poate fi reţinut motivul de apel referitor la calitatea procesuală pasivă a M.F.P.
Astfel, pe plan procesual, calitate procesuală pasivă nu poate avea, în acţiunea care formează obiectul prezentului dosar, decât unitatea administrativ-teritorială vânzătoare (în speţă, M.B., prin mandatar SC A. SA), nicidecum M.F.P., pentru faptul că acesta nu a fost parte contractantă în raportul juridic dedus judecăţii, nerevenindu-i obligaţia de restituire a prestaţiilor efectuate în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. N 02259/1997 şi faţă de dispoziţiile imperative prevăzute de art. 50 din Legea nr. 10/2001.
De asemenea, potrivit principiului relativităţii efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părţile contractante, neputând nici profita şi nici dăuna unui terţ.
Or, M.F.P., nefiind parte la încheierea contractului dintre intimaţii-reclamanţi şi P.M.B., prin mandatar SC A. SA, este terţ fata de acesta, având doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de P.M.B.
În conformitate cu dispoziţiile art. 1337, 1341 şi următoarele C. civ., s-ar fi putut pune în discuţie problema răspunderii vânzătorului, respectiv a P.M.B., pentru evicţiune totală sau parţială prin fapta unui terţ.
Această dispoziţie de drept comun nu poate fi înlăturată prin nicio dispoziţie specială contrară, fiind, aşadar, pe deplin aplicabilă între părţile din prezentul litigiu.
Nici dispoziţiile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 nu sunt de natură să determine introducerea în prezenta cauză a M.F.P. şi să-i confere calitate procesuală pasivă acestei instituţii, cât timp obligaţia de garanţie pentru evicţiune are un conţinut mult mai larg.
Nici în urma modificărilor aduse Legii nr. 10/2001 prin Legea nr. 1/2009, pârâtul nu are calitate procesuală pasivă, în raport de dispoziţiile art. 50 alin. (21) din Legea nr. 10/2001, întrucât, în acest moment, nu există o sentinţă definitivă şi irevocabilă prin care să fi fost desfiinţat contractul de vânzare-cumpărare încheiat de către intimatul reclamant cu P.M.B.
Prin urmare, atâta timp cât nu au fost îndeplinite condiţiile prevăzute de dispoziţiile art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, instanţa de apel a pronunţat o hotărâre nelegală şi netemeinică, apreciind ca fiind neîntemeiată excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a M.F.P.
Recurentul invocă şi dispoziţiile art. 1344 C. civ.
2. În subsidiar, pe fondul cauzei, decizia atacată este nelegală şi netemeinică, având în vedere următoarele:
În speţă, condiţia prevăzută de art. 501 din Legea nr. 10/2001, referitoare la desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare, prin hotărâre irevocabilă, nu este îndeplinită, având în vedere că reclamanţii nu au făcut o astfel de dovadă.
Nici condiţia referitoare la încheierea contractului cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 nu este îndeplinită, având în vedere că intimatul-reclamant nu a făcut dovada bunei-credinţe la încheierea actului juridic, aşa cum, eronat, a reţinut instanţa de apel.
3. În mod greşit instanţa de apel a înlăturat criticile cu privire la raportul de expertiză efectuat în cauză.
Astfel, în primul rând, instanţa de apel nu a ţinut seama de faptul că raportul de expertiză nu a fost comunicat instituţiei pârâte şi a înlăturat, nemotivat, această critică.
În al doilea rând, instanţa de fond nu a luat în considerare faptul că suma stabilită, prin raport, cu titlu de preţ de piaţă este exagerat de mare în situaţia scăderii considerabile a preţurilor în domeniul imobiliar şi a blocajului actual în acest domeniu.
Mai mult decât atât, nu s-a ţinut seama nici de aspectul referitor la diminuarea valorii stabilite prin raport cu 30 %, având în vedere vechimea imobilului.
Pe de alta parte, în speţă, operează îmbogăţirea fără justă cauză, întrucât intimatul-reclamant ar urma să încaseze o sumă a cărei valoare depăşeşte cu mult valoarea de piaţă a imobilului, în condiţiile în care preţul plătit la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a fost de 15.047.192 ROL (1.504,7 RON), contravaloarea a 2.681 dolari S.U.A.
Recurentul pârât a solicitat admiterea recursului, modificarea, în tot, a deciziei atacate, admiterea apelului declarat de către M.F.P., schimbarea, în tot, a hotărârii instanţei de fond, în principal, în sensul admiterii excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive şi respingerii acţiunii ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, iar, în subsidiar, în sensul respingerii acţiunii ca neîntemeiată.
Intimatul reclamant a depus întâmpinare, prin care a solicitat, în esenţă, respingerea recursului ca nefondat.
Analizând decizia atacată în raport de criticile formulate şi de dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
1. În mod corect, Curtea de apel a considerat că pârâtul justifică legitimare procesuală pasivă, respingând, în consecinţă, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, invocată prin motivele de apel.
În raport de obiectul şi temeiul juridic al cererii de chemare în judecată, precum şi de data la care a fost înregistrată aceasta, ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 1/2009 pentru modificarea Legii nr. 10/2001, M.F.P. justifică legitimare procesual pasivă în procesul de faţă.
Conform art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 în forma actuală, restituirea preţului prevăzut la alin. (21) din acelaşi text de lege (preţul de piaţă al imobilelor privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile) se face de către M.E.F., în prezent, M.F.P., din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.
Obligaţia de plată a preţului de piaţă revine pârâtului în temeiul dispoziţiei legale sus-enunţate, astfel încât nu prezintă relevanţă persoana care a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, în numele statului, cu chiriaşul cumpărător.
Nu acesteia din urmă îi revine obligaţia de plată, deoarece această obligaţie nu are la bază raporturile contractuale stabilite între părţile actului juridic perfectat în temeiul Legii nr. 112/1995, ci voinţa legiuitorului, care a înţeles să o stabilească în sarcina M.F.P., în condiţiile arătate mai sus.
Prin urmare, nici principiul relativităţii efectelor actului juridic nu poate constitui temei al admiterii recursului pentru motivul determinat de lipsa calităţii procesuale pasive, din moment ce nu relaţiile contractuale stau la baza obligaţiei de restituire a preţului de piaţă.
Cât priveşte persoana care răspunde pentru evicţiune în temeiul dreptului comun (art. 1337, 1341, 1344 C. civ.), respectiv vânzătorul, nici acest aspect nu prezintă relevanţă faţă de temeiul juridic al cererii de chemare în judecată şi de data când a fost introdusă.
Astfel, după cum rezultă din acţiune, aceasta a fost fundamentată, din punct de vedere juridic, pe dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, introdus prin Legea nr. 1/2009, iar nu pe dreptul comun.
Pe de altă parte, dispoziţia sus-enunţată reprezintă o dispoziţie specială, aplicabilă în materia imobilelor preluate în mod abuziv, pentru care s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995, cu respectarea prevederilor acestui act normativ, contracte desfiinţate ulterior prin hotărâre judecătorească irevocabilă.
În consecinţă, fiind o normă specială, este aplicabilă prioritar, înlăturând dreptul comun în materie, potrivit principiului „specialia generalibus derogant”-„legea specială derogă de la cea generală”.
Cum reclamantul a introdus acţiunea ulterior intrării în vigoare a dispoziţiei legale în discuţie (la 16 iulie 2009), aceasta este aplicabilă conform principiului enunţat mai sus.
Ca atare, toate susţinerile recurentului în legătură cu calitatea procesuală pasivă pe care ar justifica-o vânzătorul imobilului în temeiul garanţiei pentru evicţiune nu au legătură cu prezenta acţiune şi nu vor fi avute în vedere de instanţă la soluţionarea recursului.
În ceea ce priveşte inexistenţa, în opinia recurentului, a unei hotărâri irevocabile de desfiinţare a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamant, aceasta reprezintă una dintre condiţiile prevăzute de lege pentru admiterea acţiunii, având relevanţă, deci, în soluţionarea, pe fond, a cauzei, iar nu în ceea ce priveşte legitimarea procesuală pasivă. În concluzie, va fi analizată în cadrul motivului de recurs referitor la fondul litigiului.
În raport de aceste considerente, Înalta Curte constată că pârâtul M.F.P. justifică legitimare procesuală pasivă în cauză, Curtea de Apel înlăturând în mod corect susţinerile pârâtului în legătură cu excepţia în discuţie.
2. Nici criticile de fond nu sunt întemeiate.
Contrar susţinerilor recurentului, ambele condiţii prevăzute de art. 501 din Legea nr. 10/2001 pentru restituirea preţului de piaţă al imobilului către cumpărătorul chiriaş sunt îndeplinite.
Contractul de vânzare-cumpărare în litigiu a fost încheiat de reclamant cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, din moment ce acţiunea privind constatarea nulităţii absolute a actului juridic respectiv, introdusă de proprietarul deposedat, a fost respinsă, ca neîntemeiată, prin hotărâre rămasă irevocabilă, şi anume prin decizia civilă nr. 3010/ A din 24 octombrie 2001 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, rămasă irevocabilă prin decizia nr. 1963 din 25 septembrie 2002 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă. Reclamantul din prezentul dosar a pierdut imobilul în cadrul acţiunii în revendicare, prin compararea titlurilor de proprietate aflate în conflict, titluri considerate valabile, dar dându-se câştig de cauză fostului proprietar, ca având un titlu mai bine caracterizat (sentinţa civilă nr. 9465 din 5 decembrie 2006 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, rămasă definitivă prin decizia nr. 1050/2007 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă şi irevocabilă prin decizia nr. 1750 din 18 noiembrie 2008 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă).
În esenţă, în cadrul acţiunii în nulitate, instanţa a reţinut că „nu a fost dovedit niciun motiv de nulitate a contractului” şi”prezumţia bunei credinţe a cumpărătorilor nu a fost înlăturată”.
În concluzie, susţinerile recurentului în sensul că reclamantul din prezentul dosar nu ar fi dovedit buna credinţă la încheierea contractului şi actul juridic nu ar fi fost perfectat în condiţiile Legii nr. 112/1995 sunt neîntemeiate faţă de hotărârea pronunţată asupra acţiunii în constatarea nulităţii absolute, care se bucură de putere de lucru judecat conform art. 1200 pct. 4 şi 1202 C. civ.
Cea de-a două condiţie pentru obţinerea preţului de piaţă, de către cumpărătorul ce a pierdut imobilul, este, de asemenea, îndeplinită.
Contrar susţinerilor recurentului, contractul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamant a fost desfiinţat în sensul art. 501 din Legea nr. 10/2001, noţiunea de „desfiinţare” având un domeniu mai larg decât cel de drept comun, nelimitându-se la „desfiinţarea” actului juridic ca efect al exercitării unei acţiuni clasice de desfiinţare a contractului (acţiunea în nulitate, acţiunea în rezoluţiune ş.a.)
„Desfiinţarea” actului vizează inclusiv situaţia în care bunul ce a format obiectul contractului a fost pierdut de cumpărător ca urmare a promovării unei acţiuni în revendicare.
Această interpretare rezultă din dispoziţiile art. 20 alin. (21) din Legea nr. 10/2001, conform cărora: „În cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriaşii care au cumpărat cu bună-credinţă imobilele în care locuiau şi ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate, fie ca urmare a unei acţiuni în anulare, fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare, prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuinţe din fondurile de locuinţe gestionate de consiliile locale şi/sau de M.D.L.P.L.”.
De altfel, conţinutul mai larg al noţiunii de „desfiinţare” a contractului de vânzare-cumpărare în cazul imobilelor preluate în mod abuziv, incluzând şi situaţia acţiunilor în revendicare, este explicabilă în raport de efectele concrete produse în patrimoniul cumpărătorului în ceea ce priveşte pierderea bunului, care sunt aceleaşi, indiferent că deposedarea are loc ca urmare a admiterii unei acţiuni în nulitate sau a admiterii unei acţiuni în revendicare.
Efectele celor două acţiuni asupra proprietăţii imobilului fiind practic aceleaşi este firesc ca şi reparaţia ce intervine în cele două cazuri pentru cumpărătorul de bună credinţă, ce a încheiat contractul cu respectarea Legii nr. 112/1995, să fie echivalente, cumpărătorii aflaţi în unul dintre cele două cazuri neputând fi discriminaţi în legătură cu dreptul lor la contravaloarea de piaţă a imobilului, aspect interzis de dispoziţiile art. 14 din C.E.D.O. cu referire la art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional.
În concluzie, ambele condiţii prevăzute de art. 501 din Legea nr. 10/2001 pentru obţinerea preţului de piaţă al imobilului sunt îndeplinite în speţă, Curtea procedând la o corectă aplicare a dispoziţiilor legale în materie, analizate mai sus.
3. Cea mai mare parte a criticilor referitoare la valoarea sumei de bani acordate de prima instanţă cu titlu de preţ de piaţă al imobilului în litigiu pune în discuţie interpretarea probelor, de către instanţă, respectiv a raportului de expertiză, sau constituie simple afirmaţii referitoare la o pretinsă îmbogăţire fără justă cauză a reclamantului, nesusceptibile de încadrare în vreunul dintre motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 C. proc. civ.
Cât priveşte modul de interpretare a probelor, inclusiv necesitatea aplicării unui procent de reducere a valorii imobilului cu 30 % faţă de vechimea bunului, aceste chestiuni pun în discuţie reevaluarea situaţiei de fapt în raport de probele administrate, analiză care nu mai este permisă faţă de actuala structură a recursului, în urma abrogării motivului de casare prevăzut de art. 304 pct. 11 C. proc. civ., prin art. I pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000.
Singura chestiune de legalitate vizează necomunicarea raportului de expertiză întocmit în dosarul instanţei de fond, către pârât, susţinere care nu va fi primită de această instanţă.
Astfel, nu există nicio dispoziţie legală, atât potrivit dreptului comun în materie de expertize (art. 201 – art. 214 C. proc. civ.), cât şi normelor speciale în materie (O.G. nr. 2/2000 privind organizarea activităţii de expertiză tehnică judiciară şi extrajudiciară), care să prevadă obligaţia instanţei de a comunica raportul de expertiză către părţi, obligaţia de a lua cunoştinţă de raport existând în sarcina acestora.
Or, de la momentul depunerii raportului de expertiză (1 iunie 2010) şi până la soluţionarea cauzei (28 octombrie 2010), interval în care au fost acordate două termene de judecată în dosar, pârâtul avea posibilitatea să ia cunoştinţă de raport şi să formuleze eventual obiecţiuni, neexercitarea unui asemenea demers fiindu-i imputabilă.
Având în vedere aceste considerente, Înalta Curte constată că recursul declarat de pârât este nefondat, astfel încât, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., îl va respinge ca atare, nefiind îndeplinite condiţiile art. 304 pct. 9 din acelaşi cod.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul M.F.P., reprezentat prin D.G.F.P.B., împotriva deciziei civile nr. 287/ A din 16 martie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 27 aprilie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2808/2012. Civil. Despăgubiri Legea... | ICCJ. Decizia nr. 2872/2012. Civil. Conflict de competenţă. Fond → |
|---|
