ICCJ. Decizia nr. 3328/2012. Civil
| Comentarii |
|
Prin acțiunea formulată la 8 aprilie 2008, SC M.D.I. SRL a solicitat instanței - în contradictoriu cu Statul Român, prin CC.N.A.D.N.R. SA și Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 - să dispună anularea procesului-verbal din 25 ianuarie 2008 al Comisiei de aplicare a Legii nr. 198/2004, de stabilire a cuantumului despăgubirii și să modifice în parte Hotărârea nr. 7/2008 în sensul majorării cuantumului despăgubirii, de la 100 euro/mp (respectiv 41.100 euro cuantum total) la suma de 400 euro/mp (respectiv 188.400 euro) ce ar reprezenta o justă despăgubire pentru terenul expropriat în suprafață de 471 mp, proprietatea societății situat în București, Șos. O., sector 1.
La data de 18 iunie 2006 reclamanta și-a precizat acțiunea, arătând, că dorește numai majorarea cuantumului stabilit prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor.
învestit în primă instanță Tribunalul București, secția a V-a civilă, prin Sentința nr. 735 din 26 mai 2010, a admis cererea precizată și în consecință a obligat pârâta la plata sumei de 193.110 euro (echivalent în RON la data plății) reprezentând despăgubire pentru terenul supus exproprierii.
Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut că prin Hotărârea nr. 4/2008 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 - Consiliul Local sector 1 București - proiectul "fluidizare trafic pe DN1 km 8 + 100 - km 117+ 000 și centura rutieră în zona de nord a municipiului București, obiect 5A - extindere la 4 benzi a centurii rutiere a municipiului București, între DN 1A și DN1" s-a stabilit că pentru terenul situat în București, sector 1, Sos. O., în suprafață de 471 mp, ce urmează a fi expropriat, este îndreptățită la despăgubiri reclamanta SC M.D. SRL, cuantumul despăgubirilor ce vor fi achitate acesteia fiind de 47.100 euro (100 euro/mp).
Conform raportului de expertiză privind evaluarea imobilului, întocmit de o comisie formată din experți desemnați de instanță, pârâtă și reclamantă, valoarea de piață a terenului la data exproprierii (februarie 2008) este de 193.110 euro, iar la data efectuării raportului de expertiză (aprilie 2009) este de 133.764 euro.
La stabilirea cuantumului despăgubirilor, s-a ținut cont și de prejudiciul cauzat proprietarului, respectiv cheltuielile ocazionate pentru proiectarea și construirea unui obiectiv de investiții.
în drept, Tribunalul a reținut că potrivit art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004 "expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii consemnate în condițiile art. 5 alin. (4) - (8) și ale art. 6 alin. (2) se poate adresa instanței judecătorești competente în termen de 30 de zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, respectiv transferul dreptului de proprietate asupra terenului".
Tot astfel, s-a reținut că alin. (3) al art. 9 din Legea nr. 198/2004 face trimitere la dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
Potrivit art. 26 din același act normativ "despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite".
Prima instanță a apreciat că dispozițiile vizând calcularea cuantumului despăgubirilor - care trebuie raportate la prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și la daunele aduse proprietarului - urmează a fi corelate cu prevederile art. 4 din legea fundamentală, potrivit cărora nimeni nu poate fi expropriat, decât pentru cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire.
Ca atare, s-a apreciat că momentul acoperirii prejudiciului este acela de la data exproprierii și nu cel ulterior, calculat la peste 1 an de la expropriere.
Mai mult, se arată, pentru stabilirea caracterului just al despăgubirii calculate de către Comisie, instanța trebuie să se raporteze la același moment avut în vedere la data emiterii procesului-verbal de către aceasta.
Soluția a fost menținută de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, care, prin Decizia nr. 73 A din 1 februarie 2011, a respins ca nefondat apelul formulat împotriva sentinței de pârât, reținând în esență că instanța de fond a verificat îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 25 din Legea nr. 33/1994, în sensul respectării cerințelor vizând numirea experților și a stabilit corect obiectivele raportului de expertiză, în acord cu prevederile art. 26 al aceluiași act normativ.
S-a reținut totodată că experții au respectat criteriile de calcul prevăzute de art. 26 al Legii nr. 33/1994, respectiv prețul de circulație al terenurilor din zonă și au avut în vedere prejudiciul cauzat proprietarului de expropriere, constând în cheltuielile efectuate de intimata reclamantă cu proiectarea construcției ce urma a fi realizată.
Tot astfel, conchide instanța de control judiciar, prin aplicarea corectă a prevederilor art. 27 din Legea nr. 33/1994, a fost respectată cerința ca despăgubirea acordată de către instanță să nu fie inferioară valoric față de cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.
în cauză a declarat recurs în termen legal, pârâtul Statul Român prin CC.N.A.D.N.R. SA care, invocând temeiul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., critică decizia dată în apel după cum urmează:
- deși în fața primei instanțe au formulat obiecțiuni la raportul de expertiză tehnică de evaluare întocmit de comisia de experți, instanțele și-au fundamentat în mod greșit soluțiile pe concluziile acestei lucrări care conține erori majore, în condițiile în care valorile de comparație au fost preluate din ofertele publicate pe internet și nu din prețurile concrete de tranzacționare, așa cum stabilește imperativ art. 26 alin. (2) din lege.
- deși tribunalul nu a reținut cuantumul despăgubirilor cuvenite de la data întocmirii raportului de expertiză, instanța de control judiciar a validat în mod greșit sentința, ignorând atât prevederile legale incidente cât și practica instanței supreme.
- metoda comparației directe presupune comparația între prețurile efective de tranzacționare a imobilelor de același fel, având ca scop stabilirea valorii de piață a imobilului expropriat.
- în mod greșit au fost acordate despăgubiri pentru acoperirea unui "prejudiciu" constând în "așa-zisele" cheltuieli cu proiectarea unui obiectiv de investiții pe terenul expropriat, fără a se observa că reclamanta a dobândit terenul ulterior începerii lucrărilor de expropriere, astfel că apare ca evident că la data "proiectării" se cunoșteau implicațiile tehnice generate de expropriere și limitele de construire.
Recursul se privește ca fondat, urmând a fi admis, în considerarea celor ce succed.
Criticile vizând nerespectarea criteriilor instituite prin dispozițiile art. 26 al Legii nr. 33/1994 "privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică" cu privire la calcularea cuantumului despăgubirilor, sunt fondate.
Astfel, potrivit alin. (1) al acestui text "despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite", iar alin. (2) al aceluiași articol dispune ca "la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia".
Rezultă că, despăgubirea cuvenită expropriatului se compune atât din valoarea reală a imobilului expropriat, cât și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite prin măsura exproprierii, iar la calcularea acestei despăgubiri trebuie să se țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele cu caracteristici similare amplasate în aceeași unitate administrativ-teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite.
Sintagma “prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele" are semnificația de preț plătit efectiv, respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet.
Or, instanța de apel a validat cuantumul despăgubirilor stabilit în primă instanță, pe baza unui raport de expertiză din care nu rezultă că experții au ținut seama de prețul cu care se vindeau, în mod obișnuit, terenurile de același fel, situate în aceeași unitate administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
Astfel, expertiza însușită de instanță este cea refăcută urmare, constatării nulității expertizei V.E.
Din cuprinsul acestei lucrări, reiese că metoda de evaluare folosită a fost aceea a comparației directe pornind de la analiza prețurilor de ofertare din publicații de specialitate și de pe internet, iar nu a prețurilor din tranzacțiile încheiate în zonă.
Scăderea pieții imobiliare în zonă la data efectuării expertizei, la care fac referire experții în lucrare, nu exclude existența unor tranzacții, așa încât ei aveau obligația de a face verificări în acest sens, la agenții imobiliare, notari, publicații de specialitate din zonă, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă, să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții.
Numai în măsura în care informațiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea unor contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din zonă, experții puteau apela la alte elemente decât prețul de vânzare, în determinarea despăgubirilor aferente exproprierii.
Expertiza însușită de instanțe, nu este însă însoțită de niciun document care să ateste rezultatul negativ al unei asemenea verificări, or în absența acestei dovezi atașate raportului de expertiză nu se putea accepta evaluarea pe baza ofertelor de vânzare.
în contextul arătat, se impuneau lămuri suplimentare din partea experților în justificarea comparabilelor folosite la evaluare, respectiv în privința prejudiciului pretins de reclamantă prin scăderea valorii economice a terenului rămas în proprietatea sa după expropriere, ceea ce ar fi presupus ca instanța de apel să dispună completarea expertizei refăcute în faza fondului.
Neprocedând în acest mod, Curtea de Apel nu a stabilit pe deplin situația de fapt, la care să poată fi aplicate dispozițiile legale în materie, respectiv art. 26 alin. (1) și alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Cu prilejul rejudecării, urmează a se verifica și apărarea pârâtului Statul Român prin C.N.A.D.N. SA, potrivit căreia reclamanta a dobândit terenul ulterior începerii efective a lucrărilor de expropriere astfel că a cunoscut și implicit și-a asumat consecințele cumpărării unui teren ce urma a fi supus acestei proceduri, precum și implicațiile tehnice și limitele impuse de expropriere, asupra proiectului său de investiții.
Tot astfel, urmează a se vedea că la data achiziționării terenului de 2.000 mp - din care face parte suprafața de 471 mp, expropriată - reclamanta a plătit vânzătorilor un preț de 207,5 euro/mp, pentru ca ulterior să pretindă, iar instanțele să îi stabilească, o despăgubire de 410 euro/mp, în condițiile unui declin marcant al pieței imobiliare, după încheierea contractului de vânzare-cumpărare, respectiv data de 16 ianuarie 2007.
Așa fiind, față de cele ce preced, recursul s-a admis, cu consecința casării deciziei atacate și a trimiterii cauzei spre rejudecare, aceleiași instanțe de apel.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3346/2012. Civil | ICCJ. Decizia nr. 3305/2012. Civil → |
|---|
