ICCJ. Decizia nr. 4089/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 4089/2012
Dosar nr. 47615/3/2009
Şedinţa publică din 5 iunie 2012
Deliberând, în condiţiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursului de faţă, reţine următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, la data de 02 decembrie 2009 sub nr. 47615/3/2009, astfel cum a fost precizată la termenul de judecată din 09 februarie 2010, reclamanta T.S. a chemat în judecată pe pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună obligarea pârâtului la plata preţului de piaţă al imobilului situat în Bucureşti, sector 1, compus din apartament şi cota indiviză de 92,96% din părţile de folosinţă comună ale imobilului, precum şi terenul în suprafaţă de 254,66 m.p., situat sub construcţie, cu obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, s-a arătat că reclamanta a cumpărat imobilul menţionat în temeiul Legii nr. 112/1995, prin contractul de vânzare-cumpărare din 11 iunie 1997, cu preţul de 4.793.500 ROL, achitând un avans de 10%, restul de preţ fiind achitat în rate lunare.
A mai arătat reclamanta că a fost chemată în judecată de fostul proprietar al imobilului, A.G., care a solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare şi restituirea imobilului, acţiunea fiind iniţial respinsă de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, însă prin decizia civilă nr. 91/2004 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IlI-a civilă, (irevocabilă prin respingerea recursului, conform deciziei civile nr. 1630/2005 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă), s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 11 iunie 1997, reclamanta din prezenta cauză fiind obligată să lase în deplină proprietate şi posesie, imobilul fostului proprietar.
Reclamanta a precizat că prin sentinţa civilă nr. 7747/2008, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti în Dosarul nr. 2731/299/2008 (irevocabilă prin respingerea recursului, conform deciziei civile nr. 196/2009 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă), s-a dispus restituirea către aceasta, a preţului achitat în baza contractului de vânzare-cumpărare din 11 iunie 1997, preţ actualizat cu indicele de inflaţie de la momentul plăţii, motiv pentru care solicită obligarea pârâtului la plata diferenţei dintre preţul de piaţă al imobilului şi preţul actualizat care i-a fost acordat.
În drept, au fost invocate prevederile art. 501 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009.
Prin sentinţa civilă nr. 1002 din 29 iunie 2010, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a respins acţiunea formulată de reclamanta T.S. ca neîntemeiată şi a luat act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IlI-a civilă, învestită cu soluţionarea apelului declarat de reclamantă, prin decizia nr. 334 din 28 martie 2011 a respins calea de atac ca nefondată pentru considerentele de mai jos.
În temeiul deciziei civile nr. 91 A din 22 ianuarie 2004 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IlI-a civilă, irevocabile prin decizia civilă nr. 1630 din 22 noiembrie 2005 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 1997, ca urmare a cauzei ilicite prevăzute de art. 966 C. civ., determinate inter alia de reaua-credinţă a reclamantei prezente ce a cunoscut că se formulase o cerere de restituire a imobilului în temeiul Legii nr. 112/1995, anterior cumpărării, imobilul putând fi cumpărat doar după clarificarea soluţiei acestei cereri de restituire, în temeiul art. 3 din hotărârea Comisiei Municipiului Bucureşti din 23 octombrie 1996.
Or, în privinţa acestor considerente ale instanţei care a desfiinţat contractul de vânzare-cumpărare, s-a stabilit ulterior, cu putere de lucru judecat pentru părţile din prezenta cauză (ca urmare a faptului că litigiul civil nr. 2731/299/2008 s-a purtat între aceleaşi părţi ca în prezent - reclamanta şi Ministerul Economiei şi Finanţelor, reorganizat ulterior ca Ministerul Finanţelor Publice), că ele atrag incidenţa dispoziţiilor art. 50 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 10/2001, care se grefează pe nerespectarea la momentul încheierii contractului, a dispoziţiilor Legii nr. 112/1995. Cu alte cuvinte, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a statuat cu putere de lucru judecat pentru părţile prezente, prin sentinţa civilă nr. 7747 din 06 iunie 2008 irevocabilă prin respingerea recursului, ca nefondat, conform deciziei civile nr. 196 din 30 ianuarie 2009 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, că actul juridic de vânzare-cumpărare din 1997 a fost încheiat cu nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
Din această perspectivă, Curtea a observat că la rândul său, este ţinută de această constatare intrată în puterea lucrului judecat, ea fiind conformă dispozitivului respectivei sentinţe judecătoreşti irevocabile, astfel încât pentru aceste considerente, apreciază că în cauză, aserţiunea reclamantei în sensul că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, au fost respectate dispoziţiile Legii nr. 112/1995, este neîntemeiată.
S-a reţinut că într-adevăr, la momentul încheierii acestui contract de vânzare-cumpărare, nu au fost respectate dispoziţiile legii menţionate, atât timp cât actul juridic s-a încheiat în condiţiile în care exista depusă din data de 08 iulie 1996, o cerere de restituire formulată de vechiul proprietar.
Această cerere depusă în termenul de 6 luni de la intrarea în vigoare a legii, determina incidenţa art. 9 din Legea nr. 112/1995, conform cu care „Chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului”.
Aşadar, potrivit art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, puteau opta pentru cumpărarea apartamentelor, chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestuia. Procedura de restituire în natură a unui imobil, este prevăzută în art. 14-18 din lege. Astfel, conform art. 14, persoanele îndreptăţite urmau a depune cereri de restituire în natură sau acordare de despăgubiri în termen de 6 luni de la data intrării în vigoare a legii, cereri adresate comisiilor locale. Propunerile comisiilor locale urmau a fi transmise in termen de 30 de zile Comisiei judeţene (respectiv a Municipiului Bucureşti), care în termen de 60 de zile de la primirea acestor propuneri, avea obligaţia de a emite hotărâri privind restituirea în natură sau acordarea de despăgubiri. Potrivit art. 18, hotărârile Comisiei judeţene sau a Comisiei Municipiului Bucureşti erau supuse controlului judecătoresc potrivit legii civile, putând fi atacate in termen de 30 zile de la comunicare.
Din interpretarea sistematică a tuturor dispoziţiilor legale mai sus menţionate, s-a constatat că restituirea în natură a unui imobil în condiţiile Legii nr. 112/1995, era hotărâtă de Comisia judeţeană sau a Municipiului Bucureşti, hotărârea acesteia putând fi însă contestată la instanţele judecătoreşti care luau decizia finala. Ca atare, potrivit acestor norme speciale atributive de competenţă şi pentru a se exclude posibilitatea emiterii unor soluţii contradictorii, cererea de restituire a imobilului formulată de vechiul proprietar trebuia soluţionată de comisie cu posibilitatea atacării hotărârii acesteia în faţa instanţelor judecătoreşti. Rezultatul final al acestor proceduri administrative şi judiciare nu putea fi cunoscut dinainte de mandatarul statului, întrucât în faţa instanţelor judecătoreşti s-ar fi putut invoca, spre exemplu, excepţia de neconstituţionalitate a unor dispoziţii ale Legii nr. 112/1995, existând deci incertitudine cu privire la soluţia finală a litigiului.
Aşadar, aspectul esenţial în legătură cu această încălcare a prevederilor Legii nr. 112/1995, nu este deci dacă dispoziţiile legale în vigoare la data respectivă recunoşteau chiriaşilor dreptul de a cumpăra apartamentele pe care le ocupau, ci momentul naşterii acestui drept, care este cel la care se stabileşte că imobilul „nu se restituie în natură”, competenţa în acest sens revenind în ipoteza formulării unei cereri de restituire conform celor expuse, autorităţilor desemnate de lege şi numai în caz contrar, când imobilul nu ar fi supus restituirii datorită lipsei unei cereri, unităţilor deţinătoare.
Întrucât în cauză contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat înainte de soluţionarea cererii de restituire, a rezultat, în temeiul argumentelor expuse, că actul juridic a fost realizat cu nerespectarea dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Împotriva deciziei a declarat recurs reclamanta în temeiul dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Prin dezvoltarea motivelor de recurs se arată că dispoziţiile art. 50 şi 501 din Legea nr. 10/2001 nu contravin principiului general al evicţiunii, nederogând de la legea generală.
Interpretarea dată de instanţă, cu referire la respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, schimbă în totalitate principiul evicţiunii, fiind inadmisibil ca răspunderea vânzătorului să fie transferată cumpărătorului.
Instanţa a interpretat diferit şi noţiunea de desfiinţare a contractului atunci când a inclus şi conceptul bunei-credinţe deoarece adaugă la lege. Se mai arată că art. 2 din Legea nr. 10/2001 nu defineşte termenii juridici aplicabili în cauză. Interpretarea dată duce la aplicarea discriminatorie a textelor de lege câtă vreme, aşa cum s-a arătat, nu se poate transfera răspunderea contractuală pentru evicţiune la cumpărător.
Instanţa trebuia să analizeze modalitatea de încheiere a contractului în acest proces deoarece prezumţia puterii de lucru judecat nu este aplicabilă întrucât singurul aspect reprezentând puterea de lucru judecat este dispozitivul sentinţei, motivele care au determinat soluţia neavând acest caracter.
În mod greşit s-a reţinut reaua-credinţă a recurentei la încheierea contractului fără a fi analizat reaua-credinţă a vânzătorului, Statul Român, ce a condus la anularea contractelor de vânzare-cumpărare.
Înalta Curte, analizând decizia cu referire la criticile formulate, reţine caracterul nefondat al recursului pentru argumentele ce succed:
Chiar dacă legiuitorul nu a fost deosebit de riguros în folosirea şi definirea exactă a unor termeni juridici, voinţa sa în ceea ce priveşte sfera noţiunii de „desfiinţare” la care se face referire în art. 50 şi art. 501 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, poate fi dedusă din interpretarea prevederilor art. 20 alin. (21) al aceleiaşi legi.
Potrivit acestui text legal, în cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriaşii care au cumpărat cu bună-credinţă imobilele în care locuiau şi ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate, „fie ca urmare a unei acţiuni în anulare, fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare”, prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuinţe din fondurile de locuinţe gestionate de consiliile locale şi/sau de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Locuinţelor.
Deşi textul legal menţionat are ca obiect principal de reglementare dreptul foştilor chiriaşi de a li se asigura cu prioritate o locuinţă de către autorităţile locale şi centrale ale statului, din conţinutul acestui text reiese clar ce anume a înţeles legiuitorul prin „desfiinţarea” contractelor de vânzare-cumpărare, respectiv atât situaţia în care acestea au fost anulate, dar şi ipoteza în care şi-au pierdut efectul ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare împotriva cumpărătorului.
Art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, astfel cum a fost introdus prin Legea nr. 1/2009, prevede că proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.
La art. 50 alin. (21) se prevede că cererile sau acţiunile în justiţie având ca obiect restituirea preţului de piaţă al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru, iar alin. (3) al aceluiaşi articol stabileşte calitatea Ministerului Finanţelor Publice de debitor al obligaţiei de restituire, prevăzând că: „Restituirea preţului prevăzut la alin. (2) şi (21) se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”.
Nu pot fi primite susţinerile privind incidenţa normelor de drept comun în materie de evicţiune şi calitatea de debitor a vânzătorului din contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995. Conform principiului specialia generalibus derogant, norma specială înlătură de la aplicare norma de drept comun. în materia examinată, Legea nr. 10/2001, lege specială, stabileşte condiţiile de restituire a preţului de piaţă, precum şi calitatea Ministerului Finanţelor Publice de debitor al obligaţiei de restituire, aceste prevederi legale având prioritate de aplicare.
Pentru a se acorda preţul de piaţă al imobilului, în temeiul art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 nu este necesară îndeplinirea condiţiei ca actul de vânzare-cumpărare să fi fost anulat printr-o hotărâre judecătorească. Dimpotrivă, atunci când contractul de vânzare-cumpărare s-a anulat, cumpărătorul nu mai poate pretinde restituirea preţului de piaţă, ci doar valoarea preţului plătit, actualizat.
Art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 prevede două condiţii cumulative, care nu sunt îndeplinite în totalitate în speţă, şi anume: 1. contractul de vânzare-cumpărare să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare şi 2. contractul de vânzare-cumpărare să fi fost desfiinţat prin hotărâre judecătorească definitive şi irevocabile (condiţie întrunită în prezentul litigiu, deoarece contractul şi-a încetat efectele ca urmare a admiterii acţiunii în anulare formulată de un terţ împotriva cumpărătorului).
Drept urmare, criticile recurentei privind aplicarea greşită a dispoziţiilor legii speciale în materia evicţiunii sunt vădit nefondate.
Trebuie precizat că şi în cazul evicţiunii de drept comun, vânzătorul este descărcat de răspunderea pentru evicţiune (art. 1340 C. civ.) dacă cumpărătorul a cunoscut la facerea vânzării pericolul evicţiunii.
Pericolul evicţiunii era cunoscut de recurentă la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, astfel cum rezultă, cu putere de lucru judecat, din decizia nr. 91/A din 22 ianuarie 2004 a Tribunalul Bucureşti, secţia a IlI-a civilă, irevocabilă prin decizia nr. 1630 din 22 noiembrie 2005 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă. Astfel, recurenta, cu neglijenţă şi fără a face formalităţile obişnuite nu a verificat dreptul vânzătorului, acesta din urmă ignorând cererea de restituire în natură formulată înainte de vinderea imobilului, cerere ce putea fi cunoscută, cu minime diligenţe şi de cumpărător.
Puterea de lucru judecat, corect reţinută de instanţa de apel, nu priveşte doar dispozitivul hotărârii judecătoreşti ci şi considerentele acestuia atunci când explică hotărârea luată de instanţă, în speţă constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1620/112/1997 încheiat între SC R. SA şi T.S.
Recurenta susţine că neacordarea preţului de piaţă a apartamentului reprezintă o discriminare în raport de alţi cumpărători evinşi, dar care au pierdut bunul urmare a comparării titlurilor de proprietate, valabile prin ipoteză, pentru unul şi acelaşi bun.
Or, în speţă, reclamanta nu se află în ipoteza arătată, câtă vreme, reţinându-se irevocabil reaua-credinţă a ambelor părţi la facerea contractului de vânzare-cumpărare, s-a constatat nulitatea absolută a actului de vânzare-cumpărare, sancţiune de drept civil ce lipseşte actul juridic civil de efectele sale întrucât la data încheierii au fost încălcate normele juridice stipulate pentru încheierea lui în mod valabil.
Înalta Curte, pentru cele ce preced, în temeiul dispoziţiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul ca nefondat.
ÎN NUMELE LEGII
PENTRU ACESTE MOTIVE
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta T.S. împotriva deciziei nr. 334A din 28 martie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IlI-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 5 iunie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 4086/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 4096/2012. Civil. Despăgubiri Legea... → |
|---|
