ICCJ. Decizia nr. 5980/2012. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 5980/2012
Dosar nr. 7605/118/2009
Şedinţa publică din 4 octombrie 2012
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 5 august 2009 la Tribunalul Constanţa reclamanta SC D. SRL a solicitat în contradictoriu cu pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA anularea în parte a hotărârii din 19 mai 2009 emisă de pârât, respectiv a art. 2 privind despăgubirea acordată în cuantum de 1.256.976 RON, stabilirea cuantumului despăgubirilor la valoarea de 1.204.000 euro, respectiv 40 de euro/m.p., reprezentând echivalentul sumei de 5.070.766 RON, la cursul de 4,2116 RON, cu cheltuieli de judecată.
În drept s-au invocat dispoziţiile Legii nr. 198/2004, ale Legii nr. 33/1994, Constituţia României.
Prin sentinţa civilă nr. 1969 din 31 martie 2011 Tribunalul Constanţa a admis acţiunea şi a anulat în parte hotărârea din 19 mai 2009 emisă de Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirii cuvenite reclamantei la valoarea de 857.850 euro, ce va fi achitată în lei, la cursul oficial al Băncii Naţionale a României, din ziua efectuării plăţii.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a constatat că prejudiciul creat reclamantei prin măsura exproprierii nu a fost integral acoperit prin despăgubirile acordate prin hotărârea ce a fost contestată de către expropriat.
Astfel, s-a reţinut din conţinutul raportului de expertiză tehnică imobiliară întocmit în cauză că valoarea reală a despăgubirilor pentru parcela XX, în suprafaţă de 30.100 m.p., situată la limita cu intravilanul comunei C., judeţul Constanţa, este de 857.850 euro, în echivalent în lei, rezultând un calcul de 28,5 euro/m.p., compusă din preţul de circulaţie al imobilului la care se adaugă prejudiciul rezultat din schimbarea categoriei de folosinţă a acesteia, întrucât respectiva suprafaţă de teren ar fi putut fi folosită pentru construirea unui ansamblu de locuinţe de tip rezidenţial.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor şi Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România, prin mandatar SC C. SA.
Apelul nu a fost motivat, situaţie în care instanţa, în temeiul art. 292 alin. (2) C. proc. civ., având în vedere caracterul devolutiv al apelului, a apreciat legalitatea şi temeinicia sentinţei atacate în raport de problemele de fapt şi de drept dezbătute la prima instanţă şi de apărările pe care părţile le-au făcut în legătură cu chestiunile discutate în faţa instanţei de fond.
Prin decizia nr. 372 C din 21 septembrie 2011 Curtea de Apel Constanţa, secţia civilă, pentru cauze cu minori şi de familie, precum şi pentru alte cauze privind conflictele de muncă şi asigurările sociale a admis apelul, a schimbat în tot sentinţa în sensul că a respins acţiunea ca nefondată.
Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa a reţinut că prin cererea de chemare în judecată reclamanta a solicitat majorarea despăgubirilor ce urmează a fi acordate pentru terenul proprietatea sa, parcela XX, în suprafaţă de 3 ha şi 100 m.p., situat în extravilanul comunei C., judeţ Constanţa, cu motivarea că valoarea de 10 euro/m.p. stabilită cu titlu de despăgubiri pentru prejudiciul cauzat prin expropriere în vederea realizării lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire a Municipiului Constanţa” nu a ţinut seama de preţul de achiziţie al imobilului în litigiu şi nici de preţurile cu care au fost tranzacţionate imobilele situate în aceeaşi zonă şi de aceeaşi natură cu imobilul expropriat. S-a afirmat şi că valoarea stabilită nu a ţinut seama de utilitatea pe care proprietarul dorea să o dea imobilului, respectiv realizarea unei dezvoltări imobiliare.
S-a reţinut că pârâtul a afirmat că valoarea despăgubirilor urmare exproprierii s-a stabilit prin analiza informaţiilor de piaţă şi că pentru determinare au fost folosite metodele de evaluare agreate de standardele de evaluare, respectiv metoda comparaţiei directe, care presupune compararea şi corelarea cu terenuri similare celui expropriat, dar şi metoda capitalizării rentei funciare şi cea a comparaţiei prin bonitate în baza Buletinului documentar - expertiza tehnică din martie 2006.
S-a mai reţinut că potrivit art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994 şi art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, despăgubirea ce se datorează în cazul exproprierii are două componente, respectiv valoarea reală a imobilului şi prejudiciul cauzat proprietarului prin măsura exproprierii.
În ceea ce priveşte valoarea reală a bunului expropriat, art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 stabileşte că ea se determină ca „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”. Preţul este, în fapt, valoarea de piaţă a imobilului, definită în Standardele Internaţionale de Evaluare IVS1 ca suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv.
Estimarea valorii de piaţă se face prin aplicarea metodelor şi procedurilor de evaluare care reflectă natura proprietăţii şi circumstanţele în care proprietatea evaluată va fi cel mai probabil tranzacţionată pe piaţa liberă, în raport de data evaluării.
Procedura de evaluare trebuie, de aceea, să aibă în vedere starea şi circumstanţele pieţei la data evaluării, iar nu la o dată anterioară sau ulterioară, precum şi elementele care stabilesc conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate: afectaţiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilităţile şi sarcinile care îl grevează, etc.
Toate aceste elemente urmează să fie analizate în directă legătură cu data evaluării, iar nu la un moment ulterior, mai propice vânzării ori cumpărării în funcţie de evoluţia preţului pe piaţa liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.
În speţă, instanţa a reţinut că evaluarea imobilului proprietatea reclamantei se raportează la momentul iulie 2008, când a fost evaluată proprietatea în vederea exproprierii pentru realizarea obiectivului „Varianta de ocolire a Municipiului Constanţa”. S-a întocmit în această procedură un raport de evaluare de către expert B.C., în cuprinsul căruia s-a stabilit o valoare de 10 euro/m.p. pentru terenul în suprafaţă de 30.100 m.p. aparţinând reclamantei, valoarea de piaţă, potrivit expertizei, fiind obţinută prin reconcilierea valorilor stabilite prin cele trei metode de evaluare folosite, respectiv „metoda comparaţiei directe”, „metoda capitalizării rentei funciare” şi „metoda comparaţiei prin bonitate”.
Pentru soluţionarea contestaţiei formulate de reclamantă, prima instanţă a administrat proba cu expertiză, într-o comisie compusă potrivit dispoziţiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994, raportul întocmit propunând, cu opinia majoritară a experţilor B.E. şi M.C., o valoare de piaţă de 28,50 euro/m.p. pentru imobilul expropriat. Experţii au opinat în sensul că valoarea de circulaţie pe piaţă este cel mai bine reprezentată de valoarea determinată prin „metoda comparaţiei directe”, iar această valoare este cea stabilită, de 28,50 euro/m.p.
Prima instanţă şi-a însuşit opina exprimată de experţii B.E. şi M. şi a reţinut valoarea de 28,50 euro/m.p. pentru suprafaţa de teren expropriată, înlăturând valoarea de 10 euro/m.p. propusă prin opinia separată exprimată de expert B.C., cu motivarea că prejudiciul reclamantei rezultă „din schimbarea categoriei de folosinţă a terenului, întrucât respectiva suprafaţă de teren ar fi putut fi folosită pentru construirea unui ansamblu de locuinţe de tip rezidenţial”.
Instanţa de apel a reţinut că instanţa de fond a ajuns la o concluzie greşită, pentru că nu a observat că premisa de la care s-a pornit în opinia majoritară a fost greşită, respectiv posibilitatea includerii terenului în viitoarea zonă metropolitană Constanţa şi în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a comunei C.
Astfel, prin utilizarea acestui argument definitoriu şi aprecierea celei mai bune utilizări pentru amplasamentul parcelei ca fiind cea de dezvoltare a unor „ansambluri de locuinţe de tip rezidenţial’’, opinia majoritară s-a raportat prin cele trei metode de evaluare la terenuri aflate în proximitatea intravilanului localităţii, cu posibilitatea racordării facile la utilităţi şi căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanţă de câţiva km de localităţile apropiate - Constanţa şi C. - şi deservit de căi de exploatare rurală.
Unităţile de măsură selectate de către experţii B. şi M. pentru comparaţie nu au fost dintre cele adecvate, pentru a conduce la o analiză corectă. Elementele de comparaţie identifică acele caracteristici specifice ale proprietăţilor şi tranzacţiilor care pot explica diferenţele de preţ. În speţă, experţii majoritari s-au raportat la localizare şi la utilizare ca elemente de comparaţie, fără să indice însă oferte de vânzare ale unor proprietăţi comparabile cu proprietatea evaluată.
Astfel, la determinarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei directe, experţii B. şi M. au cules date privind cererea şi oferta pentru terenuri aflate în intravilanul localităţii, ori aflate în extravilan cu deschidere la şoseaua Constanţa-C., ori cu alte caracteristici decât cel în litigiu, prin amplasament („aproape de case”, „lângă intravilan”, „cu propunere de intrare în intravilan”), deşi imobilul în litigiu intră în categoria terenului extravilan şi este situat la o distanţă de 3 km de localităţile apropiate - Constanţa şi C. - accesul la teren se face prin drumuri de pământ şi nu are utilităţi în apropiere.
Comparativ, expertiza B. a calculat valoarea de piaţă a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament şi destinaţie, stabilind o valoarea de 10 euro/m.p.
Experţii cu opinie majoritară au determinat ulterior valoarea de piaţă prin metoda „fluxului de numerar” pornind de la potenţialul de dezvoltare şi de la destinaţia dată de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 m.p. şi cu străzi şi trotuare proiectate.
A doua evaluare făcută de expertiza B. a utilizat metoda „capitalizării rentei funciare”, care conduce la determinarea valorii de piaţă pe baza sumei ce poate fi obţinută ca rentă pentru dreptul de a utiliza terenul agricol şi în urma căreia, pe baza datelor culese, a stabilit aceeaşi valoare de 10 euro/m.p.
Ultima metodă uzitată de experţii B. şi M. a vizat „extracţia”, definită de către cei doi experţi ca fiind reprezentată de echilibrul contribuţiei între valoarea terenului şi valoarea proprietăţilor imobiliare formate din terenuri şi construcţii, aflate într-o zonă apropiată.
Metoda extracţiei constă, potrivit Standardelor Internaţionale de Evaluare, în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din preţul curent de vânzare al întregii proprietăţi imobiliare (teren plus amenajări şi construcţii) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcţiilor şi amenajărilor. Această modalitate de evaluare operează cu indicatorul „costul de înlocuire net (CIN) al construcţiilor” şi porneşte de la premisa evaluării ca întreg a unui imobil compus din teren şi construcţii situat în proximitate, situaţie care însă în speţă nu este incidentă (fiind supus evaluării un teren situat în extravilan, fără construcţii şi fără a se putea opera cu indicatorul sus-menţionat, care potrivit standardelor trebuie luat în calcul).
În opinia majoritară s-a mai motivat determinarea valorii de piaţă la 28,50 euro/m.p. şi în raport de valoarea plătită de cumpărător la momentul dobândirii bunului, în decembrie 2007, opinie pe care instanţa de apel nu a primit-o deoarece se bazează pe simpla perspectivă subiectivă a cumpărătorului şi pe prezumatul scop al tranzacţiei şi nu ţine seama de faptul că, în aceeaşi lună, cu două săptămâni înainte, vânzătorii dobândiseră terenul cu 3 euro/m.p., aspect ce rezultă din constatările expertului B. şi care nu au fost contestate de reclamantă.
S-a mai reţinut că nu au fost depuse înscrisuri din care să rezulte schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan, sau probe care să susţină cele afirmate de experţii majoritari în privinţa perspectivei previzibile de dezvoltare imobiliară a zonei (eventuale planuri urbanistice zonale, certificate de urbanism în baza cărora reclamanta ar fi dovedit intenţia sa de a edifica construcţii pe teren, proiecte de construcţii ori proiecte de finanţare ale reclamantei aprobate spre dezvoltarea unor lucrări pe terenul expropriat), invocându-se doar o strategie de dezvoltare a localităţii pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din extravilan şi crearea unei zone urbane.
În concluzie s-a reţinut că valoarea stabilită de expertul B.C., de 10 euro/m.p., care a fost avută în vedere de către Comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii, este cea corectă.
Împotriva acestei decizii reclamanta SC D. SRL a declarat recurs invocând dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În critici se arată că terenul a fost achiziţionat în baza contractului de vânzare-cumpărare din 19 decembrie 2007, dreptul de proprietate fiind întabulat prin încheierea de intabulare nr. 8177 din 8 februarie 2008 a O.C.P.I.
Încă din anul 2008 terenul a fost indisponibilizat prin procedurile declanşate de expropriator, fiind interzisă folosinţa şi dispoziţia, motiv pentru care se impune acordarea unui echivalent al lipsei de folosinţă.
Cu privire la cuantumul despăgubirilor instanţa de apel nu a ţinut cont de preţul cu care terenul a fost achiziţionat şi nici de preţul de tranzacţionare în zonă a imobilelor de natura celui expropriat. În acest sens, în mod greşit instanţa nu a avut în vedere drept criteriu pentru stabilirea valorii imobilului strategia de dezvoltare a zonei.
În cadrul expertizei efectuate în cauză de echipa de experţi numită de instanţă au fost folosite metode de evaluare care se pretează evaluării terenurilor limitrofe oraşului, metode agreate de standardele internaţionale de evaluare, respectiv metoda comparaţiei directe, metoda parcelării şi dezvoltării şi metoda extracţiei. În cadrul metodei comparaţiei directe au fost aplicate corecţii avându-se în vedere caracteristicile terenului evaluat, poziţionarea acestuia faţă de localitate, accesul la drum, rezultând o valoare de 28,50 euro/m.p. Nu acelaşi lucru s-a întâmplat în evaluarea efectuată de stat, unde s-a ajuns la o valoare de 10 euro/m.p.
Prin urmare, argumentaţia adusă de instanţa de apel nu este corectă, făcându-se confuzie între metodele de evaluare. În mod greşit instanţa a preluat concluziile expertizei întocmite de expertul B.C.
Potrivit art. 129 pct. 6 C. proc. civ. instanţa de apel era obligată să se pronunţe asupra obiectului cererii de apel, aplicând principiul disponibilităţii, sau în limita celor invocate în prima instanţă. Instanţa de apel a depăşit limitele învestirii prin cererea de apel şi apărările efectuate la fond, încălcând principiul disponibilităţii aplicabil în procesul civil. A fost încălcat şi principiul dreptului la apărare, instanţa nepunând în discuţie o serie de aspecte referitoare la pricină, care se regăsesc în cuprinsul hotărârii.
Recursul nu este fondat şi va fi respins pentru următoarele considerente.
Sub un prim aspect se reţine că aducerea în discuţie a respectării criteriilor prevăzute de dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 poate face obiect al unei critici de nelegalitate în sensul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Potrivit art. 44 alin. (3) din Constituţia României revizuită, dreptul de proprietate privată este garantat de stat şi „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire”.
Această dispoziţie a fost preluată în Legea nr. 33/1994, care în art. 26 alin. (2) dispune ca la calcularea cuantumului despăgubirilor experţii precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau după caz altor persoane îndreptăţite. Raţiunea acestei dispoziţii legale constă în aceea de a se institui un criteriu cert în raport de care să fie calculate despăgubirile.
Înalta Curte s-a pronunţat în mod constant cu privire la expresia „preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele” are semnificaţia de preţ efectiv plătit şi consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare, el neputându-se raporta la ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunţurile de mică publicitate sau de pe internet.
În acest context, se reţine că acordarea unei despăgubiri calculate de către expertul B.C. la valoarea de 10 euro/m.p. asigură reclamantei o justă despăgubire, fiind calculată la valoarea reală a imobilului la data exproprierii. S-au avut în vedere realităţile economice de la data exproprierii. În momentul exproprierii imobilul se afla în extravilanul comunei C., având categoria de folosinţă de teren agricol.
Expertul B.C. a ţinut cont de criteriile prevăzute de lege în operaţiunea de stabilire a despăgubirilor, respectând aceste criterii când a calculat valoarea bunului în funcţie de destinaţia avută la momentul exproprierii şi nu pe baza unei perspective îndepărtate de dezvoltare a zonei. Valoarea de piaţă a imobilului a fost stabilită de acest expert în raport de imobile echivalente ca amplasament şi destinaţie, ţinând seama de categoria de folosinţă şi de zona de amplasament.
În acest sens, nu poate fi vorba de un prejudiciu al reclamantei care să constea în echivalentul lipsei de folosinţă sau preţul de achiziţie, de altfel, nedovedite.
În consecinţă, instanţa nu a făcut confuzie între metodele de evaluare, ci, comparându-le, a reţinut că expertul B.C. a respectat criteriile stabilite de art. 26 alin. (2) Legea nr. 33/1994.
Reclamanta nu poate pretinde a fi îndreptăţită să primească o despăgubire mai mare urmare exproprierii decât preţul pe care l-ar fi putut obţine pentru imobilul în discuţie în perioada de referinţă prin vânzarea acestuia pe piaţa imobiliară.
Critica potrivit căreia instanţa a încălcat dispoziţiile art. 129 pct. 6 este nefondată şi va fi respinsă ca atare.
Dispoziţiile art. 129 pct. 6 prevăd: „În toate cazurile judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecăţii”.
În speţă, instanţa de apel a reţinut că cererea de apel nu a fost motivată de către pârât şi în această situaţie instanţa a analizat apelul în temeiul art. 292 alin. (2) C. proc. civ. ţinând seama de caracterul devolutiv al apelului. În consecinţă a apreciat legalitatea şi temeinicia sentinţei atacate în raport de problemele de fapt şi de drept dezbătute la prima instanţă, motiv pentru care criticile invocate sunt nefondate şi vor fi respinse ca atare.
Aşa fiind, pentru considerentele expuse, recursul va fi respins în temeiul dispoziţiilor art. 312 (1) C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamantul SC D. SRL împotriva deciziei civile nr. 372C din 21 septembrie 2011 a Curţii de Apel Constanţa, secţia civilă, pentru cauze cu minori şi de familie, precum şi pentru alte cauze privind conflictele de muncă şi asigurările sociale.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 4 octombrie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5978/2012. Civil. Expropriere. Obligaţie de a... | ICCJ. Decizia nr. 5981/2012. Civil. Expropriere. Recurs → |
|---|
