ICCJ. Decizia nr. 5981/2012. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 5981/2012
Dosar nr. 9272/118/2009
Şedinţa publică din 4 octombrie 2012
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 11 septembrie 2009 la Tribunalul Constanţa reclamanta V.N. a contestat în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Compania de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale SA, prin mandatar SC C. SA Craiova hotărârile din data de 13 august 2009 în ce priveşte cuantumul despăgubirilor datorate pentru terenurile expropriate în suprafaţă totală de 2.308 m.p.
În drept a invocat dispoziţiile Legii nr. 198/2004 şi Legii nr. 33/1994.
Prin sentinţa civilă nr. 771 din 14 februarie 2011 a Tribunalului Constanţa a fost respinsă acţiunea.
Pentru a pronunţa această decizie instanţa a reţinut că art. 26 din Legea nr. 33/1994 dispune că „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”.
Raportul de expertiză efectuat în cauză a determinat, prin raportarea la standardele de evaluare internaţională, valoarea de piaţă a metrului pătrat din parcela indicată de către reclamantă la 32,90 euro/m.p., aceasta fiind determinată ţinându-se seama de poziţia parcelei de teren - în apropierea intravilanului Municipiului Constanţa, pentru zona de amplasament fiind analizat un studiu de dezvoltare imobiliară privind extinderea localităţii pentru servicii către populaţie, locuinţe, cât şi pentru parcuri industriale. Expertul a avut în vedere şi că Agigea va deveni o localitate cu apartenenţă la zona metropolitană Constanţa, iar potenţialul economic al terenului este dat deopotrivă de încadrarea formală în categoria de extravilan agricol şi de activităţile din zonă: supermarket-urile S. şi D.
Instanţa a reţinut că, astfel cum s-a arătat prin expertiză, cea mai bună utilizare pentru amplasamentul imobilului expropriat este cea pentru dezvoltarea unor „Locuinţe de serviciu” şi a unei ferme de melci.
În acest sens, pe baza probelor administrate (contractul de vânzare-cumpărare autentificat, din 31 august 2006, la Biroul Notarial Public S.D., studiul de fezabilitate realizat pentru suprafaţa de 2,2 ha pentru proiectul - investiţie Ferma Melci + locuinţe de serviciu a SC B.R. SRL, reprezentată de V.I., avizele eliberate pentru scoaterea din circuitul agricol a suprafeţei de teren de 4.069,25 m.p. şi cele necesare construirii fermei, precum şi confirmarea C.N.A.D.N.R. din 06 iulie 2008 că amplasamentul proiectului nu este afectat de traseul autostrăzii) s-a reţinut că deşi a existat un asemenea proiect, nu s-au produs dovezi ale unui prejudiciu efectiv încercat de reclamantă ca urmare a exproprierii.
Prejudiciul trebuie să fie cert sub aspectul producerii lui, condiţie neîndeplinită în cauză; ipoteza schimbării destinaţiei terenului nu poate fi reţinută, câtă vreme la momentul exproprierii terenul avea destinaţie agricolă.
În privinţa modului în care a fost stabilită valoarea terenului expropriat, s-a reţinut că pe lângă metoda comparaţiei directe, care presupune compararea valorică a terenurilor similare celui expropriat, cei doi experţi evaluatori ANEVAR au apelat şi la alte două metode, respectiv cea a capitalizării rentei funciare şi cea a comparaţiei prin bonitate, urmate de o reconciliere a valorii în urma analizei informaţiilor de piaţă şi a rezultatelor astfel estimate.
Instanţa a apreciat că nu pot fi reţinute concluziile raportului de expertiză, valoarea terenului fiind stabilită prin raportare la aprecierile făcute de cei doi experţi în strânsă legătură cu o dezvoltare viitoare a zonei. Textul de lege statuează în sensul că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului, calculată la data exproprierii, avându-se în vedere realităţile economice de la acea dată, iar nu prin raportare la utilizarea pe care expertul o apreciază ca fiind cea mai bună, într-un viitor mai mult sau mai puţin îndepărtat, de dezvoltare a unor ansambluri rezidenţiale şi de o eventuală includere a zonei într-o anumită categorie din zona metropolitană rezidenţială a Municipiului Constanţa.
În prezent imobilul se află în intravilanul comunei A., prin hotărârea Consiliului Local A. din 3 iulie 2009 privind aprobarea Planului Urbanistic General preliminar al comunei A., includerea acestuia în intravilanul localităţii neputând influenţa semnificativ preţul, atâta timp cât exproprierea s-a efectuat la momentul la care terenul avea destinaţie agricolă.
Aşadar despăgubirea stabilită de expropriator la 16 euro/m.p. este conformă cu realitatea, aceasta fiind valoarea reală a terenului la data exproprierii.
Împotriva acestei hotărâri reclamanta a formulat apel.
Apelanta reclamantă a arătat că o justă despăgubire este la valoarea de piaţă de 32,90 euro/m.p. calculată de experţi, faţă de valoarea de 16 euro/m.p. acordată prin hotărârile contestate.
Apelanta reclamantă a apreciat că înlăturând concluziile experţilor şi menţinând valoarea de 16 euro/m.p. indicată de expropriator, instanţa de fond a încălcat prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 potrivit cu care valoarea reală a terenului expropriat este cea stabilită în raport de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acest fel din unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză. În acest mod au fost înlăturate evaluările făcute în baza standardelor internaţionale, valoarea estimată de experţi fiind cea de piaţă.
Apelanta a arătat, în acelaşi context, că din ofertele identificate pentru comparaţie - având în vedere data de referinţă a evaluării (28 februarie 2009) - doar un singur teren avea valoarea de 19 euro/m.p., unul de 20 euro/m.p., restul fiind cuprinse între 22 şi 100 euro/m.p.
S-a conchis în sensul că judecătorul fondului nu a ţinut seama de probele administrate şi a înlăturat considerentele expertizei printr-o interpretare eronată a părerii acestor experţi.
Prin decizia nr. 403 C din 17 octombrie 2011 Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă, a respins apelul.
Pentru a pronunţa această decizie instanţa a reţinut că potrivit art. 4 alin. (2) din Legea nr. 198/2004 modificată şi completată (în forma în vigoare la data stabilirii despăgubirii), expropriatorul întocmeşte documentaţiile cadastral-juridice pentru fiecare imobil propus spre expropriere, care vor cuprinde şi date privind amplasamentul lucrării; planul de amplasament va conţine delimitarea imobilelor - teren şi/sau construcţii - propuse spre expropriere, cu indicarea numelor deţinătorilor, precum şi a ofertelor de despăgubire, pe categorii de imobile, stabilite de evaluatori autorizaţi.
Norma de trimitere în cazul stabilirii despăgubirii este cea menţionată în art. 9 alin. (3) din lege, respectiv, art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
Normele enunţate stabilesc că despăgubirea cuvenită titularului dreptului de proprietate cuprinde două componente: valoarea reală a imobilului şi prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terţi) prin expropriere.
Prima componentă, cea a „valorii reale” a imobilului, este intrinsec legată de caracterul echitabil al despăgubirii primite, ceea ce presupune ca valoarea stabilită să fie cât mai apropiată de cea a bunului expropriat.
Cea de-a doua componentă, legată de „prejudiciul cauzat”, ţine de consecinţele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de care titularul dreptului nu se mai poate bucura.
Acestea fiind reperele de evaluare corectă a despăgubirii, s-a reţinut că pentru prima componentă (care face de altfel şi obiectul prezentei căi de atac), instanţa de fond a înlăturat corect opinia majoritară, respectiv a experţilor B.M. şi M.C.
Astfel, criteriul „valorii reale a imobilului” este definit în alin. (2) al art. 26 din Legea nr. 33/1994, ca fiind preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Acesta este în fapt valoarea de piaţă al imobilului, definită la rândul său în Standardele internaţionale de evaluare IVS 1 ca suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv.
Prin urmare, valoarea de piaţă a terenului - echivalentă celei apreciate ca reale la momentul exproprierii - trebuie să se stabilească în raport de piaţa imobiliară şi de elementele care stabilesc conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate: afectaţiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilităţile şi sarcinile care îl grevează etc.
Toate aceste elemente urmează să fie analizate în directă legătură cu data evaluării, iar nu la un moment ulterior, mai propice vânzării ori cumpărării în funcţie de evoluţia preţului pe piaţa liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.
Or, valoarea de 32,90 euro/m.p. calculată de experţii cu opinie majoritară a fost determinată pornindu-se de la premisa includerii - în perspectivă - a zonei în viitoarea zonă metropolitană Constanţa şi a potenţialului economic al terenurilor din acest areal.
Opinia majoritară, la terenuri aflate în intravilanul localităţii, cu toate că imobilul în litigiu intră în categoria de folosinţă a extravilanului agricol, introdus în intravilan prin Hotărârea Consiliului Local A. din 3 iulie 2009 (aşadar, cu o lună înainte de emiterea hotărârilor expropriatorului).
Astfel fiind, la determinarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei directe, experţii cu opinie majoritară au cules date privind cererea şi oferta pentru terenuri cu alte caracteristici decât cel în litigiu, spre deosebire de expertul B.C., care a calculat valoarea de piaţă a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament şi destinaţie, stabilind o valoare obtenabilă de 16 euro/m.p.
Experţii cu opinie majoritară au determinat ulterior valoarea de piaţă prin metoda „extracţiei”, definită aşa cum se arată în preambulul pct. 4.5 din raportul de expertiză ca fiind o tehnică de comparaţie indirectă prin care se estimează valoarea amenajărilor terenului şi construcţiilor prin costul lor, minus deprecierea, care se scade ulterior din preţul total al proprietăţilor comparabile.
Metoda extracţiei constă, potrivit Standardelor Internaţionale de Evaluare, în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din preţul curent de vânzare al întregii proprietăţi imobiliare (teren plus amenajări şi construcţii) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcţiilor şi amenajărilor.
Această modalitate de evaluare operează aşadar, potrivit Standardelor Internaţionale de Evaluare, cu indicatorul „costul de înlocuire net (CIN) al construcţiilor” şi porneşte de la premisa evaluării ca întreg a unui imobil compus din teren şi construcţii situat în proximitate, situaţie care însă în speţă nu este incidentă (fiind supus evaluării un teren situat iniţial în extravilan, fără construcţii şi fără a se putea opera cu indicatorul sus-menţionat, care potrivit standardelor trebuie luat în calcul).
De altfel, această a doua evaluare a experţilor B. şi M. ia în calcul anunţuri publicitare pentru terenuri cu construcţii (vilă P+M, casă P+M, cu finisaje de bună calitate), obţinând astfel o valoare medie de 32,35 euro/m.p.
Cea de-a doua metodă utilizată de expert B. este cea a comparaţiei prin bonitate, obţinând în raport de categoria de folosinţă şi de zona de amplasament o valoare estimată de 16 euro/m.p. Prin aceeaşi metodă, experţii B. şi M. stabilesc o valoare de 32,20 euro/m.p. incluzând între criteriile de evaluare scopul determinat pentru utilizarea terenului, respectiv pentru mica industrie.
Experţii B. şi M. au apreciat în continuare că nu se aplică în speţă metoda „capitalizării rentei funciare”, relevantă în condiţiile în care terenul este apt să genereze în mod independent rentă funciară (sau chirie), ce poate fi capitalizată într-o indicaţie de valoare de piaţă atunci când există suficiente informaţii de piaţă, întrucât cea mai bună utilizare a terenului (CMBU) este cea pentru mică producţie.
Pornind însă de la natura terenului la data evaluării, expertul B. stabileşte prin metoda capitalizării rentei funciare o valoare de cca. 16 euro/m.p.
În concluzie instanţa de fond şi-a fundamentat corect soluţia, îmbrăţişând opinia separată a expertului B.C., care a calculat valoarea bunului în funcţie de destinaţia avută la momentul exproprierii, iar nu pe baza unei perspective îndepărtate de dezvoltare urbană.
Apelanta reclamantă susţine că prin acordarea unei despăgubiri calculate la 16 euro/m.p. este prejudiciată şi nu i se asigură, în ultimă instanţă, o justă despăgubire.
Este real că atât Norma constituţională evocată, cât şi principiul consacrat prin art. 1 din Protocolul I al Convenţiei converg spre soluţia unei reale şi echitabile despăgubiri pentru bunul expropriat, însă aceasta nu implică plata unor sume supraevaluate, pretinse de cel expropriat, care sunt determinate pe criterii subiective, uneori speculative şi fără corespondent în realitate.
Împotriva acestei decizii reclamanta V.N. a declarat recurs invocând dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În critici se susţine că la instanţa de fond s-a efectuat o expertiză de către o comisie de experţi în compunerea prevăzută de Legea nr. 33/1994 prin care doi experţi (cel numit de instanţă şi cel desemnat de reclamanţi) au concluzionat că valoarea terenului în litigiu este de 32 euro/m.p., iar expertul desemnat de expropriator a concluzionat că valoarea este de 16 euro/m.p.
Stabilind valoarea de 16 euro/m.p. a terenului expropriat instanţa de fond şi de apel au încălcat prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 potrivit cu care valoarea reală a terenului expropriat este cea stabilită în raport de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acest fel din unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.
Această stabilire a valorii terenului la suma de 16 euro/m.p. nu este legală.
Instanţa fondului şi instanţa de apel nu au ţinut cont de probele administrate în cauză şi au îndepărtat concluziile raportului de expertiză nu printr-o motivare pertinentă, ci printr-o interpretare eronată a acestuia.
Recursul nu este fondat şi va fi respins pentru următoarele considerente.
Sub un prim aspect se reţine că aducerea în discuţie a respectării criteriilor prevăzute de dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 poate face obiect al unei critici de nelegalitate în sensul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Potrivit art. 44 alin. (3) din Constituţia României revizuită, dreptul de proprietate privată este garantat de stat şi „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire”.
Această dispoziţie a fost preluată în Legea nr. 33/1994, care în art. 26 alin. (2) dispune ca la calcularea cuantumului despăgubirilor experţii precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau după caz altor persoane îndreptăţite. Raţiunea acestei dispoziţii legale constă în aceea de a se institui un criteriu cert în raport de care să fie calculate despăgubirile.
Înalta Curte s-a pronunţat în mod constant cu privire la expresia „preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele” are semnificaţia de preţ efectiv plătit şi consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare, el neputându-se raporta la ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunţurile de mică publicitate sau de pe internet.
În acest context, se reţine că acordarea unei despăgubiri calculate de către expertul B.C. la valoarea de 16 euro/m.p. asigură reclamantei o justă despăgubire.
Expertul B.C. a ţinut cont de criteriile prevăzute de lege în operaţiunea de stabilire a despăgubirilor, respectând aceste criterii când a calculat valoarea bunului în funcţie de destinaţia avută la momentul exproprierii şi nu pe baza unei perspective îndepărtate de dezvoltare urbană, urmare a includerii extravilanului comunei A. (din categoria căreia face parte terenul expropriat) în zona metropolitană şi afectării terenurilor limitrofe intravilanului unor proiecte imobiliare sau pentru mica industrie. Valoarea de piaţă a imobilului a fost stabilită de acest expert în raport de imobile echivalente ca amplasament şi destinaţie, ţinând seama de categoria de folosinţă şi de zona de amplasament.
În consecinţă, reclamanta nu poate pretinde a fi îndreptăţită să primească o despăgubire mai mare urmare exproprierii decât preţul pe care l-ar fi putut obţine pentru imobilul în discuţie în perioada de referinţă prin vânzarea acestuia pe piaţa imobiliară.
Aşa fiind, pentru considerentele expuse, recursul va fi respins în temeiul dispoziţiilor art. 312 (1) C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta V.N. împotriva deciziei civile nr. 403C din 17 octombrie 2011 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 4 octombrie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5980/2012. Civil. Expropriere. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 5982/2012. Civil. Expropriere. Recurs → |
|---|
