ICCJ. Decizia nr. 7331/2012. Civil
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 7331/2012
Dosar nr. 7157/62/2008
Şedinţa publică din 29 noiembrie 2012
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 336/S din 7 decembrie 2010, Tribunalul Braşov, a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, a admis în parte acţiunea civilă formulată şi completată de reclamantul M.I. în contradictoriu cu pârâtele S.C.V., P.M.R., Comisia Judeţeană Braşov de aplicare a legilor fondului funciar şi Comisia Locală Braşov de aplicare a legilor fondului funciar.
A respins acţiunea formulată de acelaşi reclamant în contradictoriu cu aceiaşi pârâţi înregistrată în Dosarul nr. 23139/197/2009 al Judecătoriei Braşov, conexat la prezentul dosar.
A constatat că R.M. în calitate de proprietară vânzătoare a încheiat cu reclamantul M.I. în calitate de cumpărător, un act sub semnătură privată, antecontract de vânzare-cumpărare la data de 17 martie 1974, având ca obiect casa din Braşov şi terenul aferent de 0,8 ha.
A constatat că în urma acestui act s-a încheiat actul de vânzare-cumpărare în formă autentică din 21 iulie 1975 la notariatul de Stat Judeţean Braşov numai pentru construcţia situată în Stupini, înscris în CF Braşov, şi terenul aferent de 800 mp, în aplicarea dispoziţiilor art. 30 Legea nr. 58/1974 şi conform cu dispoziţiile Legii nr. 4/1973.
A obligat pe pârâtele S.L.V. şi P.M.R. să se prezinte la notar pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru diferenţa de 7.200 mp, menţionată în antecontractul de vânzare-cumpărare iar în caz de refuz sentinţa va ţine loc de act pentru intabularea acestui drept.
A dispus înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantului şi al soţiei acestuia M.E. asupra terenului mai sus identificat, dobândit prin cumpărare ca bun comun.
A respins celelalte pretenţii ale reclamantului.
A obligat pe pârâtele S.L.V. şi P.M.R. să plătească suma de 6,977,52 RON către stat, reprezentând suma pe care reclamantul o datora cu titlu de cheltuieli de judecată şi pentru care a beneficiat de ajutor public judiciar.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că în data de 17 martie 1974 reclamantul a încheiat cu R.M. în prezent decedată un act sub semnătură privată prin care R.M. se obliga să vândă reclamantului imobilul situat în Braşov pentru suma de 50.000 RON, din care la data încheierii actului s-a achitat suma de 23.000 RON, diferenţa de 27.000 RON urmând a fi achitată până la 1 martie 1975 când se va încheia actul autentic.
Obiect al vânzării l-a reprezentat şi terenul în suprafaţă de 0,8 ha.
La data de 2 martie 1975 reclamantul a mai achitat suma de 2.000 de RON din preţul stabilit iar la data de 21 octombrie 1975 s-a încheiat contractul în formă autentică, obiect al contractului fiind construcţia şi terenul aferent de 800 mp, preţul fiind de 25.000 RON.
Pentru diferenţa de 7.200 mp, teren nu s-a încheiat contract de vânzare-cumpărare însă reclamantul a intrat în posesia întregului imobil aşa cum s-a prevăzut în contract.
Din înscrisurile depuse la dosar rezultă că pentru acest teren reclamantul a achitat impozit, iar din notificarea emisă de pârâta S.L.V.prin care aceasta solicita reclamantului ca până la data de 30 iunie 2005 să desfiinţeze gardul ridicat abuziv pe proprietatea sa, rezultând că până la data menţionată această pârâta nu a intrat în posesia terenului.
Posesia exercitată de reclamant şi familia sa asupra terenului aflat în continuarea imobilului proprietatea sa, s-a dovedit prin răspunsurile date la interogatoriu, prin declaraţiile de martori şi din înscrisurile depuse la dosar.
Preţul stabilit în antecontractul de vânzare-cumpărare, de 50.000 RON, este un preţ care putea fi stabilit pentru un imobil compus din casă şi teren de 8.000 mp, în condiţiile în care martorul O.N., domiciliat pe aceeaşi stradă cu reclamantul, a cumpărat casă şi teren pentru preţul de 52.000 RON, fiindu-i recunoscută valabilitatea actului pentru 800 mp, ca şi în cazul reclamantului.
Toate aceste probe conduc la concluzia că R.M. şi M.I. au încheiat actul sub semnătură privată.
Modificarea legislaţiei a împiedicat încheierea actului în formă autentică pentru întreg imobilul.
Faptul că menţiunea referitoare la suprafaţa de teren este cuprinsă numai în unul din cele două exemplare ale actului sub semnătură privată nu înlătură puterea doveditoare a sa cu privire la intenţia părţilor.
Dacă înţelegerea nu ar fi fost asupra întregului imobil nu este justificat preţul stabilit în antecontract de 50.000 RON, faţă de preţul menţionat în contractul de vânzare-cumpărare de 25.000 RON.
S-a susţinut de către pârâţi că R.M. nu putea să vândă terenul de 7.900 mp, deoarece acesta era în proprietatea C.A.P., şi că de-a lungul timpului nu a existat nicio discuţie cu privire la această suprafaţă.
Existenţa discuţiilor asupra terenului rezultă din notificarea pe care pârâta S.L.V. a trimis-o reclamantului, în care pârâta susţine existenţa dreptului său de proprietate asupra terenului în litigiu şi din litigiile anterioare purtate de reclamant pentru reglementarea situaţiei juridice a terenului.
Imobilul în litigiu, înscris în CF Braşov, a fost trecut în proprietatea C.A.P. Stupini la 1 august 2006.
La data încheierii actului sub semnătură privată în CF, registrul de publicitate imobiliară, nu era înscris dreptul de proprietate al C.A.P. Stupini.
A mai reţinut prima instanţă că nu există nicio dovadă că reclamantul ar fi cunoscut, la data încheierii actelor, că parte din terenul menţionat în acte nu este proprietatea promitentei vânzătoare.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâţii S.L.V. şi P.M.R. susţinând prin motivele de apel că în mod greşit prima instanţă a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune întrucât dreptul la acţiune al reclamantului a început să curgă după data de 26 decembrie 1989, momentul abrogării Legii nr. 58/1974 astfel că, faţă de data înregistrării cererii de chemare în judecată, dreptul la acţiune este prescris.
Pe fondul cauzei, apelantele au susţinut că prima instanţă a realizat o eronată interpretare a convenţiei părţilor, întrucât suprafaţa de 0,8 ha teren nu a constituit obiectul înstrăinării.
Curtea de Apel Braşov, secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, de conflicte de muncă şi asigurări sociale, prin decizia nr. 84/Ap din 4 iulie 2011, a respins ca nefondat apelul formulat de pârâtele S.L.V. şi P.M.R., reţinând următoarele considerente:
Data de 1 martie 1975 nu poate fi considerată ca început al curgerii termenului de 3 ani pentru formularea acţiunii, terenurile fiind scoase din circuitul civil prin efectul Legii nr. 58/1974.
În mod corespunzător, abrogarea actului normativ citat prin Decretul - Lege nr. 1 din 26 decembrie 1989, nu poate fi recunoscută ca moment al curgerii termenului prescripţiei, întrucât dreptul de proprietate al pârâtelor, în calitate de succesoare ale promitentei vânzătoare a fost recunoscut doar prin titlul de proprietate eliberat acestora la 5 octombrie 2005.
Din acest moment acţiunea poate fi opusă moştenitorilor promitente, astfel încât înregistrarea cererii în data de 21 noiembrie 2007 are loc în interiorul termenului de prescripţie.
Cât priveşte fondul raportului litigios, din cercetarea antecontractului de vânzare - cumpărare - convenţie de natură a dezvălui voinţa reală a părţilor, coroborat cu celelalte elemente probatorii se desprinde concluzia că obiect al vânzării către reclamant a fost şi suprafaţa de 0,8 ha teren în prelungirea casei şi a terenului aferent acestora.
Împotriva acestei din urmă hotărâri au declarat recurs pârâtele S.L.V. şi P.M.R. invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora au susţinut următoarele critici de nelegalitate.
Raportat la motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., recurentele-pârâte au susţinut că ambele instanţe au dat o interpretare greşită actului dedus judecăţii cu referire la antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 16 martie 1974, întrucât obiectul vânzării nu l-a reprezentat şi suprafaţa de 0,8 ha, întrucât acest teren este înscris în CF Braşov, proprietar S.P. (bunica reclamantelor), a intrat în C.A.P. Stupini în anul 1962, astfel încât nu putea face obiectul vânzării.
În totală contradicţie cu probele administrate în cauză, ambele instanţe au reţinut în mod greşit că ar fi fost înstrăinată întreaga suprafaţă, preţul stabilit în contract de 50.000 RON, fiind unul pentru casă şi teren de 8.000 m.p., luând în consideraţie depoziţia martorului O.N. căruia i-a fost recunoscut un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect o casă şi un teren în suprafaţă de 800 m.p., imobile situate pe aceeaşi stradă cu cele în litigiu contra unui preţ de 52.000 RON.
Faptul că terenul în litigiu era în proprietatea C.A.P. Stupini rezultă şi din adresa Primăriei Braşov care atestă cele mai sus expuse precum şi faptul că anterior Decretului nr. 42/1990, suprafaţa lotului în folosinţă şi a gospodăriei personale erau determinate de Statul C.A.P., care putea fi de maxim 250 mp, iar lotul în folosinţă de 1.500 mp.
Raportul de expertiză tehnică topografică întocmit în dosarul de uzucapiune afirmă legătură juridică între terenul preluat de C.A.P. şi cel înscris în CF Braşov.
Referitor la posesia părţilor asupra terenului în litigiu recurentele au solicitat a se avea în vedere considerentele sentinţei din dosarul de uzucapiune prin care nu s-a dat eficienţă juridică posesiei intimatului întrucât acesta nefiind membru cooperator nu putea să folosească terenul în litigiu, elocventă în acest sens fiind depoziţia martorilor B.S. şi O.N..
Referitor la notificarea intimatului formulată în anul 2005, aceasta s-a respins întrucât a împiedicat accesul recurenţilor la terenul în suprafaţă de 7.200 mp.
Au mai susţinut că în mod greşit instanţa de apel a reţinut că reclamantul a fost cel care a achitat impozitul pentru terenul în litigiu, întrucât chitanţele depuse fac dovada plăţii impozitului pentru ceea ce intimatul are în proprietate, casa şi terenul în suprafaţă de 800 mp.
Pentru considerentele de mai sus recurentele au solicitat admiterea recursului modificarea deciziei atacate şi implicit a sentinţei primei instanţe, în sensul respingerii acţiunii.
Examinând decizia atacată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte constată că recursul formulat în cauză este nefondat urmând a fi respins pentru considerentele ce succed:
La data de 17 martie 1974 intimatul-reclamant M.I. printr-un act de vânzare-cumpărare sub semnătură privată a cumpărat de la R.M. imobilul situat în Braşov, compus din casă şi terenul aferent în suprafaţa de 0,8 ha.
„La bună înţelegere între părţi", s-a stabilit preţul de 50.000 RON ce urma să fie plătit în două rate şi anume: 23.000 RON în data de 17 martie 1974, iar a doua cotă până la 1 martie 1975 când imobilul urma a se trece pe numele cumpărătorului M.I..
Actul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată a fost încheiat (scris) de două ori, cu precizarea că în exemplarul aflat în posesia reclamantului s-a omis să se consemneze că a fost înstrăinată şi suprafaţa de 0,8 ha teren.
În şedinţa publică din data de 26 ianuarie 2007 pârâtele S.L.V. şi P.M.R. au depus la dosar actul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 17 martie 1974, în copie autentificată din care rezultă că a fost înstrăinată şi suprafaţa de 0,8 ha.
După ce reclamantul a achitat suma de 50.000 RON potrivit înţelegerii părţilor a fost încheiat actul de vânzare-cumpărare în formă autentică din 21 septembrie 1975 având ca obiect casa, iar terenului aferent construcţiei în suprafaţa de 800 mp, i s-a aplicat dispoziţiile art. 30 Legea nr. 58/1974.
Conform probelor administrate reclamantul-intimat a avut posesia terenului în litigiu pană in data de 20 iunie 2005 când recurentele-pârâte l-au înştiinţat printr-o notificare să desfiinţeze gardul de acces la teren.
De precizat, că vânzătoarea R.M. a decedat la 2 aprilie 2001, iar recurenţilor-pârâţi li s-a reconstituit dreptul de proprietate şi pentru terenul în litigiu conform titlului de proprietate din 5 octombrie 2005.
În aceste condiţii, la data de 21 noiembrie 2007, reclamantul-intimat a promovat prezenta acţiune.
Antecontractul reprezintă promisiunea de a contracta un acord de voinţă prin care părţile se obligă să încheie în viitor contractul.
Expresie a libertăţii contractuale, antecontractul este guvernat de principiul consensualismului consacrat de art. 971 şi art. 1.295 C. civ..
Antecontractul constituie o obligaţie de a face care este susceptibilă de executare în natură, voluntar prin perfectarea contractului, sau silit, dacă vreuna din părţi refuză să contracteze în forma la care aceasta s-a obligat.
Sub aspect obligaţional, promisiunea cuprinsă într-un antecontract valorează în dreptul nostru obligaţia de a contracta şi ea îndatorează părţile la executare întocmai ca orice obligaţie convenţională asumată.
Fiind o acţiune personală, acţiunea în executare silită a antecontractului poate fi intentată şi împotriva moştenitorilor promitentului vânzător, în speţă, a recurenţilor-pârâţi.
Acţiunea prin care promitentul-cumpărător îl cheamă în judecată pe promitentul-vânzător este prescriptibilă.
Fiind o acţiune personală, prescripţia se împlineşte în cadrul termenului general de 3 ani.
Prescripţia dreptului la acţiune începe să curgă în momentul în care promitentul-vânzător se manifestă expres, în sensul negării dreptului promitentului-cumpărător.
Or, în speţă, negarea dreptului promitentului-cumpărător a avut loc în anul 2005 când recurentele au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu şi i-au cerut intimatului-reclamant să le restituie terenul
În raport cu data formulării cererii de chemare în judecată, 21 noiembrie 2007 şi cu momentul începerii curgerii terenului de prescripţie vara anului 2005, acţiunea nu este prescrisă, astfel încât critica recurenţilor-pârâţi va fi respinsă sub acest aspect.
Este nefondată şi critica recurenţilor-pârâţi cu privire la greşita interpretare a actului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 17 martie 1974 între promitentul-vânzător R.M. şi promitentul-cumpărător M.I..
Este de principiu că interpretarea unei convenţii trebuie să se facă în sensul voinţei exprimate de părţile contractante.
Din probatoriile administrate şi prezentate detaliat în hotărârile anterioare pronunţate, rezultă că voinţa părţilor a fost şi vânzarea-cumpărarea imobilului-teren în suprafaţă de 0,8 ha, aşa cum s-a consemnat în exemplarul vânzătorului R.M..
Contrar susţinerilor recurenţilor-pârâţi instanţa de apel a interpretat corect actul dedus judecăţii şi nu a schimbat natura sau înţelesul acestuia, hotărârea fiind dată cu aplicarea corectă a legii.
Aşa fiind, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul formulat de recurentele-pârâte.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de pârâtele S.L.V. şi P.M.R. împotriva deciziei civile nr. 84 din 4 iulie 2011 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, de conflicte de muncă şi asigurări sociale.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 29 noiembrie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 7336/2012. Civil. Revendicare imobiliară.... | ICCJ. Decizia nr. 7330/2012. Civil → |
|---|
