ICCJ. Decizia nr. 1400/2013. Civil
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 1400/2013
Dosar nr. 46803/3/2010
Şedinţa publică din 14 martie 2013
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, sub nr. 46803/3/2010, contestatoarea SC E.D.M. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti, prin primarul general şi Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Primăriei municipiului Bucureşti, modificarea Hotărârii nr. 101 din 05 august 2010 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Primăriei Municipiului Bucureşti, în sensul că despăgubirile pentru imobilul supus exproprierii, situat în Bucureşti, sector 1, sunt de 95.000 euro, în echivalent în RON la data plăţii.
În motivarea contestaţiei, reclamanta a arătat că a dobândit în proprietate imobilul situat în Bucureşti, sector 1, conform contractului de vânzare-cumpărare din 12 februarie 2009 contra sumei de 336.278 RON, echivalentul a 78.700 euro.
Prin H.G. nr. 590 din 23 iunie 2010, s-a dispus că imobilul proprietatea sa urmează să fie expropriat pentru cauză de utilitate publică locală, ca urmare a aprobării lucrării „Dublarea diametralei N-S pe tronsonul Buzeşti - Berzei - Vasile Pârvan - B.P. Hasdeu -Uranus - Calea Rahovei".
La data de 05 august 2010, a fost convocată de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004, în vederea discutării cuantumului despăgubirilor. Comisia a susţinut despăgubirile în suma de 200.277 RON (circa. 47.000 euro), şi a informat că nu discută modificarea acestei oferte.
Or, a arătat reclamanta, imobilul supus exproprierii are o valoare mult mai mare decât cea stabilită de expropriator, la stabilirea despăgubirile nefiind avut în vedere preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobile de acelaşi fel pe raza sectorului 1 Bucureşti.
În drept, acţiunea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 44 alin. (3) din Constituţia României, revizuită, art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi art. 9 din Legea nr. 198/2004.
La termenul din 02 martie 2011, tribunalul a admis excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Primăriei municipiului Bucureşti.
Prin sentinţa civilă nr. 1274 din 22 iunie 2011, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a admis cererea precizată formulată de contestatoarea SC E.D.M. SRL; a modificat în parte Hotărârea nr. 101 din 05 august 2010 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 - Municipiul Bucureşti, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor la suma de 80.266 euro (în echivalent în RON la cursul Băncii Naţionale a României din ziua plăţii/consemnării) pentru imobilul expropriat, compus din teren în suprafaţă de 22,46 mp şi construcţie în suprafaţă de 66,55 mp, din care 6,67 mp balcon şi 2 mp boxă, situat în Bucureşti, sector 1, şi a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 4.400 RON, cheltuieli de judecată, cu aplicarea art. 274 alin. (3) C. proc. civ..
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că, prin Hotărârea nr. 101 din 05 august 2010 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Primăriei municipiului Bucureşti, s-a dispus consemnarea despăgubirilor de 200.227 RON, cu privire la imobilul teren în suprafaţă de 22,46 mp şi construcţie în suprafaţă de 66,55 mp, din care 6,67 mp balcon şi 2 mp boxă, situat în Bucureşti, sector 1.
Prin raportul de expertiză întocmit de către experţii A.N., S.F. şi C.A.A., s-a stabilit că, valoarea imobilului la data efectuării raportului de expertiză era de 80.266 euro.
În drept, tribunalul a reţinut dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 198/2004, art. 25 şi art. 26 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
Tribunalul a reţinut că toţi cei trei experţi, inclusiv expertul desemnat de către pârâtă, au căzut de acord asupra valorii de piaţă a imobilului, iar pârâtul nu a depus la dosar probe concrete, respectiv contracte de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare din perioada efectuării expertizei, care să conducă la formarea credinţei ferme că preţul de vânzare ar fi în mod semnificativ diferit de cel indicat de experţi.
Având în vedere cele reţinute mai sus, văzând şi dispoziţiile art. 9 din Legea nr, 198/2004 şi art. 21 şi următoarele din Legea nr. 33/1994, tribunalul a admis cererea precizată, a modificat în partea Hotărârea nr. 101 din 05 august 2010 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 - Municipiul Bucureşti, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor la suma de 80.266 euro (în echivalent în RON la cursul Băncii Naţionale a României din ziua plăţii/consemnării) pentru imobilul expropriat, compus din teren în suprafaţă de 22,46 mp şi construcţie în suprafaţă de 66,55 mp, din care 6,67 mp balcon şi 2 mp boxă, situat în Bucureşti, sector 1.
În temeiul art. 274 C. proc. civ., tribunalul a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 4.400 RON cheltuieli de judecată (onorariu experţi şi avocat), cu aplicarea art. 274 alin. (3) C. proc. civ. în ceea ce priveşte onorariul de avocat, faţă de complexitatea medie a cauzei şi munca concretă a avocatului.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, prin decizia nr. 288A din 6 septembrie 2012, a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelantul-pârât Municipiul Bucureşti, prin primarul general şi a obligat apelantul pârât Municipiul Bucureşti, prin primarul general, la plata sumei de 3.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat, reduse conform art. 274 alin. (3) C. proc. civ., către intimata-reclamantă SC E.D.M. SRL, reţinând, în esenţă, următoarele:
Apartamentul în litigiu, situat în Bucureşti, sector 1, în suprafaţă de 66,55 m.p., împreună cu terenul aferent în suprafaţă de 22,46 m.p. - ce au constituit proprietatea reclamantei,conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 12 februarie 2009 de B.N.P. I.V. - a făcut obiectul exproprierii conform Legii nr. 198/2004, privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcţie de autostrăzi şi drumuri naţionale.
Prin Hotărârea nr. 101 din 05 august 2010, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Consiliului local sector 1 Bucureşti a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru exproprierea apartamentului în litigiu în suprafaţă de 66,55 m.p., şi a terenului aferent în suprafaţă de 22,46 m.p., în conformitate cu dispoziţiile art. 7 şi art. 9 din Legea nr. 198/2004, la suma de 200.227 RON.
Prin acţiunea formulată, reclamanta a contestat această hotărâre sub aspectul cuantumului despăgubirilor, iar prima instanţă a stabilit cuantumul acestora pentru imobilului expropriat ca fiind de 80.266 euro.
Pentru a ajunge la acest cuantum al despăgubirilor, tribunalul a avut în vedere concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză de comisia de experţi desemnată în conformitate cu dispoziţiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, precum şi, drept comparabilă, hotărârea judecătorească pronunţată în procedura Legii nr. 33/1994, prin care instanţa de judecată a stabilit cuantumul despăgubirilor pe care expropriatorul Municipiul Bucureşti urmează să o plătească pentru un alt apartament din acelaşi imobil, respectiv apartamentul nr. 5 situat la mansardă, cu o suprafaţă utilă de 44,23 m.p., la suma de 247.900 RON.
Faţă de criticile formulate de pârât în cadrul motivelor de apel, potrivit cărora instanţa de fond nu a avut în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor preţul efectiv de tranzacţionare, Curtea a încuviinţat apelantei-pârâte proba cu înscrisuri, reprezentând contracte de vânzare-cumpărare ce vizează imobile similare celui în litigiu, depunându-se la dosar, de către apelant, contractele de vânzare-cumpărare autentificate din 23 februarie 2011, din 30 septembrie 2011, din 19 aprilie 2011 şi din 04 august 2011, însă contractele de vânzare-cumpărare autentificate din 23 februarie 2011, din 30 septembrie 2011 şi din 19 aprilie 2011 nu au fost reţinute de instanţă drept comparabile, în sensul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, deoarece au ca obiect apartamente compuse dintr-o cameră şi nu au avut ca obiect şi transferul dreptului de proprietate asupra terenului, pe când contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 04 august 2011 s-a apreciat că îndeplineşte condiţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 pentru a putea fi reţinut drept comparabilă, deoarece are ca obiect un imobil similar, respectiv un apartament în suprafaţă utilă de 46,25 m.p., împreună cu o cotă indiviză de teren, şi este situat în raza aceleiaşi unităţi administrativ teritoriale cu apartamentul în litigiu. Preţul achitat de cumpărător pentru un apartament similar potrivit acestui act de tranzacţionare a fost de 90.000 euro, astfel încât s-a concluzionat că despăgubirea stabilită de instanţa de fond, de 80.266 euro, apare ca fiind calculată în mod corect.
De asemenea, Curtea a mai aut în vedere faptul că la termenul din data de 15 martie 2012 a încuviinţat apelantului proba cu expertiza tehnică evaluatorie, onorariul acestei probe fiind stabilit în sarcina apelantului Municipiul Bucureşti, iar la termenul din data de 06 septembrie 2012, instanţa a constatat că apelantul nu a achitat onorariul de expertiză stabilit în sarcina sa şi că a avut la dispoziţie 6 luni pentru a face toate demersurile în vederea depunerii la dosar a chitanţei privind plata onorariului de expertiză, motiv pentru care, în temeiul dispoziţiilor art. 170 alin. (3) C. proc. civ., a constatat că apelantul este decăzut din probă.
În consecinţă, coroborând probele administrate în cauză, Curtea a constatat că despăgubirea stabilită de instanţa de fond pentru apartamentul expropriat respectă criteriul legal prevăzut de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, având în vedere preţul de tranzacţionare pentru un imobil similar din aceeaşi unitate administrativ-teritorială, la data efectuării raportului de expertiză, aşa cum a fost achitat, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 04 august 2011 (dosar apel), precum şi cuantumul despăgubirilor achitate de expropriatorul Municipiul Bucureşti pentru un apartament din acelaşi imobil, aşa cum reiese din sentinţa civilă nr. 1532 din 29 octombrie 2010 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, dosarul de fond.
împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primarul general, criticând-o pentru nelegalitate, potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ, iar în dezvoltarea criticilor formulate a arătat că instanţa de apel, în soluţionarea cauzei deduse judecaţii, a nesocotit dispoziţiile legale incidente în materie şi a făcut o greşită aplicare a prevederilor legale, respectiv a dispoziţiilor art. 23, 25-27 din Legea nr. 33/1994, reluate în conţinutul Legii nr. 198/2004.
Astfel, art. 23 alin. (3) din Legea nr. 33/1994 prevede că „instanţa va stabili cuantumul despăgubirilor", dispoziţii ce se coroborează cu art. 26 alin. (2) din aceeaşi lege, potrivit căruia „la calcularea cuantumului despăgubirilor (...) instanţa va ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel".
Potrivit acestor dispoziţii legale, experţii ar fi trebuit sa aibă în vedere preţul efectiv de tranzacţionare şi nu preturile cerute de un proprietar-vânzător şi menţionate în anunţurile din mica publicitate.
Preţul real de tranzacţionare nu se confunda cu preţul menţionat în ofertele de vânzarea a unor imobile apărute pe internet sau în mica publicitate, astfel cum, în mod nelegal, au reţinut instanţele de fond şi de apel, prin omologarea raportului de expertiza întocmit în cauza de către comisia de experţi.
În mod cu totul nelegal şi cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale legii speciale, instanţa de fond, cât şi cea de apel, în stabilirea despăgubirilor cuvenite contestatoarei, au avut în vedere doar preturile indicate în diverse oferte imobiliare, încălcând astfel prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Comisia de experţi, la întocmirea raportului de expertiză, trebuia sa aibă în vedere contracte de vânzare-cumpărare încheiate pentru imobile similare, informaţii ce puteau fi obţinute de la Camera Notarilor Publici, birouri notariale sau de la OCPI.
S-a mai arătat, că pentru a estima valoarea de piaţă a unui imobil trebuie avută în vedere metoda comparaţiei directe, iar pentru o corectă aplicare a metodei comparaţiei directe în evaluarea unei proprietăţi este absolut necesar culegerea de pe piaţa imobiliară a datelor despre tranzacţiile efectuate, cât şi a datelor menţionate în grila notarilor publici, fără de care nu se pot încheia contracte de vânzare-cumpărare.
S-a conchis, că instanţa fondului a omologat raportul de expertiza efectuat în dosar şi a acordat despăgubiri contestatoarei în cuantum de 80.266 euro, soluţie menţinută şi în apel, ambele instanţe nesocotind dispoziţiile art. 25-27 Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte modul de stabilire a cuantumului despăgubirilor, ajungându-se astfel la pronunţarea unor hotărâri nelegale.
Examinând decizia în limita criticilor formulate, ce permit încadrarea în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanţa constată că recursul declarat de pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primarul general, este nefondat, pentru următoarele considerente;
Astfel, prin criticile formulate recurentul pârât susţine că decizia recurată a fost dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, atât experţii, cât şi instanţa au obligaţia ca, la stabilirea despăgubirilor acordate, să ţină seama de preţurile cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
În speţă, instanţa de apel şi-a întemeiat soluţia pronunţată pe raportul de expertiză efectuat în primă instanţă, cu respectarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, întrucât experţii desemnaţi de instanţă, al căror raport de expertiză a fost omologat de instanţa de fond, au precizat ce criterii au utilizat pentru stabilirea valorii despăgubirilor ce i se cuvine reclamantei pentru imobilul expropriat, raportându-se la preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în zona în care este situat imobilul în litigiu la data efectuării raportului de expertiză, aşa cum rezultă din contractele de vânzare-cumpărare, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, precum şi la despăgubirile stabilite în sarcina pârâtului printr-o hotărâre judecătorească pentru un alt apartament din acelaşi imobil cu o suprafaţă utilă mai mică decât apartamentul în litigiu.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, într-o jurisprudenţă constantă, a stabilit semnificaţia sintagmei „preţul cu care se vând, în mod obişnuit imobilele" ca fiind preţul plătit efectiv şi consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare.
De aceea, pentru stabilirea valorii despăgubirilor ce i se cuvin reclamantei, se constată că legal instanţa de apel, cu respectarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, a avut în vedere atât concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză, care a avut ca bază de analiză preţul de tranzacţionare ce rezultă din contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile similare, pe care le-a coroborat cu preţul ce rezultă din contracte de vânzare-cumpărare prin care s-au tranzacţionat imobile similare la nivelul anului 2011, când s-a efectuat raportul de expertiză în primă instanţă, precum şi cu despăgubirile achitate de expropriatorul Municipiul Bucureşti pentru un alt apartament din acelaşi imobil, aşa cum reiese din sentinţa civilă nr. 1539 din 29 octombrie 2010 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă şi nu preţul ce ar rezulta din ofertele imobiliare, aşa cum susţine pârâtul.
Faţă de considerentele expuse, constatând legalitatea deciziei recurate, prin care s-a păstrat soluţia primei instanţe, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primarul general.
Constatând culpa procesuală a recurentului pârât, instanţa va dispune obligarea acestuia la 3.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimata reclamantă, reduse conform art. 274 alin. (3) C. proc. civ., faţă de complexitatea cauzei şi munca îndeplinită de apărătorul ales în calea de atac a recursului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primarul general împotriva deciziei nr. 288A din 6 septembrie 2012 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Obligă pe recurentul Municipiul Bucureşti, prin primarul general, la plata sumei de 3.000 RON, către intimata SC E.D.M. SRL, reprezentând cheltuieli de judecată reduse conform art. 274 alin. (3) din C. proc. civ..
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 14 martie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1404/2013. Civil. Conflict de competenţă.... | ICCJ. Decizia nr. 1398/2013. Civil. Revendicare imobiliară.... → |
|---|
