ICCJ. Decizia nr. 1717/2013. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 1717/2013
Dosar nr. 8134/118/2009
Şedinţa publică din 27 martie 2013
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa la 20 august 2009, reclamanta S.C. B.B. S.R.L. a chemat în judecată pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună: exproprierea totală a suprafeţei de 15.600 m.p. situat în comuna Cumpăna, parcela A 358/64/6, nr. cadastral 11523, obligarea pârâtului la plata sumei de 450.000 euro, cu titlu de despăgubire pentru bunul expropriat sau, în subsidiar, obligarea pârâtului la plata unei despăgubiri în sumă de 161.190 euro pentru suprafaţa de 5.373 m.p, reprezentând un preţ unitar al bunului expropriat, de 30 euro/mp, plătibil în lei la data efectuării plăţii.
Prin Sentinţa civilă nr. 1884 din 19 noiembrie 2010, Tribunalul Constanţa a admis în parte acţiunea şi a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 147.220 euro sau echivalentul în lei la data plăţii efective, cu titlu de despăgubiri, respingând celelalte pretenţii ca nefondate.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut, în esenţă că cererea de expropriere totală este nefondată; expertiza efectuată în cauză a relevat faptul că prin exproprierea parţială a Parcelei A 358/64/6 a rămas în proprietatea reclamantei o suprafaţă de 9.627 mp, care are ieşire la un drum de acces iar proprietăţile vecine au la rândul lor ieşire la un drum de acces, astfel că nu se impune instituirea unei servituţi de trecere; parcela va avea destinaţie exclusiv agricolă pentru o perioadă de largă perspectivă, iar zona în care este amplasată nu va mai fi inclusă în intravilanul localităţii Cumpăna, drept urmare nu i se vor mai aplica nici prevederile regulamentelor de urbanism.
Referitor la valoarea despăgubirilor la care este îndreptăţită reclamanta, prima instanţă a statuat că aceasta constă în valoarea de circulaţie a parcelei expropriate, în suprafaţă totală de 5.373 mp, ce formează parcela A 358/64/6, respectiv 147.220 euro, fără a se reţine şi daunele aduse proprietarului, în valoare de 4.332 euro.
S-a reţinut că nivelul prejudiciului cauzat este reprezentat prin diferenţa dintre valoarea totală de circulaţie a terenului aferent întregului imobil şi valoarea de circulaţie a imobilului expropriat la care se adaugă şi valoarea de circulaţie a terenului rămas neexpropriat.
În ceea ce priveşte valoarea de circulaţie a terenului expropriat, instanţa de fond şi-a însuşit opinia majoritară a celor doi experţi, în sensul că valoarea de piaţă a parcelei este de 27,40 Euro/mp, iar nu de 10 Euro/mp astfel cum a propus expertul desemnat de expropriator. La stabilirea acestui preţ pe metru pătrat au fost avute în vedere poziţionarea terenului, în apropierea intravilanului Municipiului Constanţa şi Cumpăna, posibilitatea de utilizare a terenului pentru realizarea unor construcţii rezidenţiale, conform strategiei de dezvoltare zonală a teritoriului administrativ al Comunei Cumpăna şi crearea zonei metropolitane în perspectiva anului 2027.
Împotriva acestei sentinţe, a declarat apel pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale prin mandatar S.C. C. S.A., care a criticat-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate expropriatului.
Prin Decizia civilă nr. 385 din 28 septembrie 2011, Curtea de Apel Constanţa a admis apelul şi a schimbat în tot sentinţa în sensul respingerii acţiunii, reţinând următoarele aspecte:
Înainte de a analiza conţinutul raportului întocmit în faţa primei instanţe, curtea a observat că, printre documentele analizate de experţii desemnaţi de reclamantă şi instanţă, s-a numărat şi „Strategia de dezvoltare zonală a teritoriului administrativ al comunei Cumpăna", Zona de amplasament imobiliar III A.
Apoi, experţii au considerat că parcela expropriată se află poziţionată „în apropierea intravilanului municipiului Constanţa", intrând sub incidenţa Zonei Metropolitane; experţii au mai avut în vedere că, pentru terenul în cauză, a fost analizat la nivel de consiliu local, un studiu de dezvoltare imobiliară privind extinderea localităţii.
În aceste condiţii, cei doi experţi au reţinut că (fiind cert) localitatea Cumpăna va deveni o localitate modernă, cu foarte multe servicii, spre o dezvoltare urbană ce se va autogestiona prin fondurile de care va dispune şi, în special, se va baza pe fonduri europene fiind o zonă comunitară urbană.
Valoarea de piaţă a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia (teren situat la o distanţă de 3 km de intravilanul Municipiului Constanţa şi de cel al Comunei Cumpăna), destinaţia terenului la momentul evaluării, respectiv la momentul anului 2009 (teren agricol extravilan), iar nu în perspectiva anului 2027, dată la care se prezumă că terenul va fi inclus în etapa a III-a de realizare a Zonei metropolitane rezidenţiale Constanţa şi, nu în ultimul rând, în raport de criteriul cerere-ofertă, la momentul expertizării.
În speţă, s-a reţinut că prima instanţă şi-a însuşit opinia exprimată de experţii B.E. şi M.V., în detrimentul opiniei expertului B.C., fără a observa însă că un rol decisiv în evaluarea realizată de primii doi experţi l-a avut o situaţie ipotetică, ce privea includerea terenului expropriat în viitoarea Zonă metropolitană Constanţa şi în strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a comunei Cumpăna, strategie realizabilă în contextul unor investiţii cu fonduri ale Uniunii Europene -, pur conjuncturală şi lipsită (la momentul întocmirii, în prezent şi în orice perspectivă viitoare), de orice certitudine şi fundament.
Experţii cu opinie majoritară au determinat valoarea de piaţă prin metoda „fluxului de numerar" pornind de la potenţialul de dezvoltare şi de la destinaţia dată de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 mp şi cu străzi şi trotuare proiectate.
Comparativ, expertul B.C. a calculat valoarea de piaţă a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament şi destinaţie, stabilind o valoare care s-ar putea obţine de 10 euro/mp.
A doua evaluare făcută de expertul B.C. a utilizat metoda „capitalizării rentei funciare", care conduce la determinarea valorii de piaţă pe baza sumei ce poate fi obţinută ca rentă pentru dreptul de a utiliza terenul agricol şi în urma căreia, pe baza datelor culese, a stabilit aceeaşi valoare de 10 euro/mp.
Ultima metodă uzitată de experţii B.E. şi M.V. a vizat „extracţia", definită de către cei doi experţi ca fiind reprezentată de echilibrul contribuţiei între valoarea terenului şi valoarea proprietăţilor imobiliare formate din terenuri şi construcţii, aflate într-o zonă apropiată.
Expertul B.C., în fundamentarea concluziei sale, a reţinut imobilul cu elementele similare cu terenul expropriat care, în lumina S.I.E. au putut conduce la o valoare apropiată de cea a pieţei imobiliare în care se găseşte şi terenul reclamantei.
Astfel, curtea a considerat că trebuie excluse ofertele imobiliare în care terenurile sunt caracterizate ca având „deschidere la şosea", „stradal" sau „direct la şoseaua Cumpenei"; aceasta deoarece terenul expropriat se afla, conform ridicărilor cadastrale la aproximativ 3 km. de localitatea Constanţa şi de localitatea Cumpăna.
Pentru aceste argumente, curtea a apreciat profund subiectiv raportul întocmit de experţii B.E. şi M.V., căci numai în acest context al lipsei de obiectivitate (când Zona III = Zona I şi „drum de exploatare agricol" = stradă/şosea asfaltată) se poate explica afirmaţia celor doi specialişti conform căreia „proprietarul, deşi deţinea un act perfect valabil ... nu poate face demersurile legale să-l folosească în vederea efectuării unei construcţii viitoare, nu poate să-l parceleze în vederea obţinerii unui câştig financiar pe scurtă durată şi nici nu poate să-l vândă ... la un preţ corespunzător caracteristicilor acestuia, precum şi al zonei de amplasament" (evident, cele stabilite de experţi).
Toate aceste considerente, dublate de împrejurarea că, din înscrisurile depuse de reclamantă, nu rezultă schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan, ci doar o strategie de dezvoltare a localităţii pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din extravilan şi crearea unei zone urbane, conduc la concluzia că instanţa de fond şi-a fundamentat soluţia îmbrăţişând opinia majoritară, fără a analiza care dintre cele două soluţii este corectă din punctul de vedere al situaţiei juridice şi al momentului concret la care se stabileşte valoarea reală a imobilului expropriat.
Faptul că valoarea de 27,40 euro/mp stabilită de cei doi experţi M.V. şi B.E. nu corespunde valorii reale de piaţă a terenului agricol expropriat, rezultă şi din „Raportul de evaluare globală" întocmit de Camera Notarilor Publici, pe baza tranzacţiilor încheiate pe perioada anilor 2008 şi 2009, şi în care terenurile arabile situate în Zona C a comunei Cumpăna, Cartier Vile, lotizări după anul 2000 - au fost evaluate la 15 euro/mp.
Această valoare este mult mai apropiată de valoarea propusă de expertul B.C., - 10 euro/mp, cu precizarea că terenul expropriat nu se situează nici măcar la limita Zonei C a comunei Cumpăna - teren agricol - cartier vile lotizări după anul 2000, ci se află la o distanţă de 3 kilometri de intravilanul acestei localităţi, fiind lipsit de orice utilitate specifică unui cartier de vile (energie electrică, apă curentă, etc.)
Având în vedere că terenul nu a fost inclus într-un plan de urbanism zonal, ci doar afectat de o interdicţie de construire, rezultă că reclamanta trebuie despăgubită doar cu lipsa de folosinţă, dar nu cu paguba calculată în funcţie valoarea reieşind din includerea bunului într-un plan de dezvoltare zonală în vederea construirii de locuinţe, în baza căruia s-a întocmit şi un plan de dezvoltare zonală (per a contrario cauza Scordino contra Italiei, hotărârea din 29 iulie 2004).
De aceea, reţinând că prejudiciul material se compune din pierderile efectiv suferite ca urmare directă a aceluiaşi drept de proprietate (cauza Viaşu contra României) şi constatând că, pentru restul terenului neexpropriat, reclamanta a rămas proprietar deplin fără a pierde nicio posibilitate de folosinţă sau posesiune (per a contrario cauza Loizidou contra Turciei, hotărârea din 18 decembrie 1996 privind satisfacţia echitabilă), instanţa a admis apelul.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC B.B. SRL, invocând în drept dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi solicitând modificarea deciziei recurate, în sensul respingerii apelului declarat de pârât şi admiterii apelului declarat de reclamantă, cu consecinţa obligării pârâtului, cu titlu de componentă a despăgubirii şi la plata prejudiciului produs prin expropriere, conform raportului de expertiză.
În dezvoltarea criticilor formulate, reclamanta a arătat că textul de lege greşit aplicat este art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
Deşi prin decizia recurată, curtea de apel construieşte premisele unei corecte determinări a valorii reale a imobilului expropriat, implicit prin raportare la textul art. 26 din Legea nr. 33/1994, argumentaţia ulterioară a soluţiei nu reprezintă decât o reluare a obiecţiunilor şi susţinerilor afirmate pe tot parcursul cercetării judecătoreşti de expertul propus de expropriator.
Opinia expusă în conţinutul hotărârii este una vădit părtinitoare părţii adverse (Statul Român) şi nu face decât să pună în valoare cu o forţă probantă superioară punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator, lăsând în inferioritate opinia majoritară a celorlalţi doi experţi, opinie argumentată prin prisma a trei metode de evaluare moderne, concordante cu standardele internaţionale de evaluare.
Recurenta-reclamantă a arătat că sunt criticabile cele trei metode de evaluare cuprinse în raportul de expertiză.
Totodată, recurenta a susţinut că este lipsită de temei legal şi justificarea soluţiei de respingere a prejudiciului suferit de reclamanta B.B. SRL.
Adoptând o astfel de soluţie, instanţa a intrat în contradicţie cu afirmaţiile făcute anterior în hotărâre, anume că "definirea celei de-a doua componente legată de prejudiciul cauzat ţine de consecinţele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de care titularul dreptului nu se mai poate bucura"
Privarea expropriatului de un beneficiu viitor (nu numai cert) reprezintă o componentă a noţiunii de prejudiciu ce trebuie avută în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor.
În acest sens, aprecierea experţilor cu privire la existenţa prejudiciului este una corectă, fiind evident faptul că terenul, la momentul începerii procedurii de expropriere, avea o valoare de circulaţie pe piaţa liberă echivalentă de circa 30 euro pe metru pătrat (în funcţie de poziţie şi metoda de evaluare folosită), iar prin trasarea lucrării de interes public ce a intersectat terenurile proprietatea reclamantei, el nu a mai păstrat aceeaşi valoare, întrucât perspectiva de dezvoltare a zonei a fost stopată.
Astfel, după avizarea de către Agenţia Naţională de cadastru şi Publicitate Imobiliară a documentaţiei cadastral-juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3) din Legea nr. 189/2004, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 184 din 21 octombrie 2008, a fost interzisă emiterea oricărui aviz, acord, permis sau autorizaţie cu privire la imobilele supuse exproprierii, astfel încât, în concret, prin avizarea acestei documentaţii cu privire la suprafeţe de teren aflate în proprietatea reclamantei, expropriatorul prin fapta proprie a indisponibilizat din punct de vedere juridic imobilul aparţinând reclamantei şi a împiedicat prin aceasta posibilităţile reclamantei de a iniţia procedurile necesare având ca scop schimbarea regimului juridic şi urbanistic al terenului în realizarea strategiei de dezvoltare aprobată prin hotărâre de către Consiliul Local al Primăriei Cumpăna.
Se constată că prin începerea procedurii de expropriere şi prin exproprierea propriu-zisă parţială, expropriatorul a produs un prejudiciu reclamantei constând în împiedicarea acesteia de a-şi realiza interesele legitime vizând valorificarea terenurilor achiziţionate în scopul avut în vedere la momentul achiziţionării, corelat cu perspectiva posibilităţii anterioare exproprierii de dezvoltare în acea zona a unui ansamblu rezidenţial.
Această faptă a expropriatorului a făcut ca şi valoarea suprafeţei de teren rămasă în proprietate să scadă într-o proporţie foarte mare, scădere datorată în mod evident procedurii de expropriere care a împiedicat valorificarea terenurilor ramase potrivit scopului legitim avut în vedere la momentul achiziţionării.
Recursul nu este fondat.
În primul rând este de reţinut că, în motivarea recursului reclamanta a formulat susţineri privind greşita apreciere de către instanţa de apel a raportului de expertiză efectuat în cauză (metodele de evaluare folosite de experţi).
Aşadar, recurenta critică modul de stabilire, pe baza probelor administrate, a situaţiei de fapt în prezenta pricină. Or, asemenea critici nu se încadrează în niciunul din cazurile de modificare sau casare prevăzute expres şi limitativ de art. 304 C. proc. civ. pentru exercitarea controlului judiciar în recurs.
Faţă de actuala configuraţie a art. 304 C. proc. civ., care permite reformarea unei hotărâri în recurs numai pentru motive de nelegalitate, nu şi de netemeinicie, instanţa de recurs nu mai are competenţa de a cenzura situaţia de fapt stabilită prin hotărârea atacată şi de a reevalua în acest scop probele, aşa cum urmăreşte în realitate recurenta, ci doar de a verifica legalitatea hotărârii prin raportare la situaţia de fapt pe care aceasta o constată.
De aceea, susţinerile formulate pe aspectul situaţiei de fapt nu pot face obiect de analiză în calea de atac a recursului, ridicând o problemă legată de temeinicia, iar nu de legalitatea hotărârii atacate.
Ca urmare, vor fi analizate criticile recurentei-reclamante privind greşita interpretare şi aplicare de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte respectarea criteriilor pentru stabilirea despăgubirilor.
Potrivit art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi la daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia".
Conform dispoziţiilor legale enunţate, pentru stabilirea despăgubirii, experţii se vor raporta la preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.
Pe cale de consecinţă, nu pot fi validate de către instanţă concluziile unui raport de expertiză în care, contrar prevederilor legale aplicabile, experţii folosesc la stabilirea despăgubirii alte criterii decât cele prevăzute de lege, fundamentându-şi concluziile şi raportându-se la date şi elemente ce sunt în dezacord cu cerinţele impuse de textul de lege menţionat.
Or, în speţă, din constatările raportului de expertiză, experţii cu opinie majoritară, pentru determinarea valorii de piaţă a imobilelor în litigiu, au recurs la metoda comparaţiei directe, metoda fluxului de numerar şi metoda extracţiei pornind de la premisa speculativă, ipotetică, respectiv aceea a posibilităţii includerii zonei în care se află imobilele expropriate în viitoarea Zonă metropolitană Constanţa şi în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a localităţii Cumpăna.
Astfel, în opinia majoritară, experţii s-au raportat la terenuri aflate la limita intravilanului localităţii, cu posibilitatea racordării facile la utilităţi şi căi de acces urbane, cu toate că imobilele în discuţie fac parte din categoria terenurilor extravilane, fiind situate la câţiva kilometri de localitatea Cumpăna, fără utilităţi în apropiere şi fiind deservite de căi de acces rurale.
Cum expertul B.C. a calculat valoarea de piaţă a terenurilor în litigiu în raport de imobilele echivalente ca amplasament şi destinaţie, al căror regim juridic a rămas acelaşi (fiind situate în mijlocul câmpului), în mod corect curtea de apel s-a raportat la această evaluare pentru stabilirea despăgubirilor, cu respectarea pe deplin a criteriilor prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Referitor la criticile recurentei-reclamante privind neacordarea de către instanţă a prejudiciului cauzat prin exproprierea parţială a terenului, pentru partea de imobil rămasă neexpropriată, textul art. 26 din lege prevede că pot fi avute în vedere şi dovezile prezentate de proprietari.
Însă, sub acest aspect, nu s-au produs dovezi din care să rezulte un astfel de prejudiciu.
Reclamanta a susţinut în mod constant că partea din terenuri rămasă neexpropriată nu mai poate fi utilizată conform destinaţiei pe care dorea să o dea imobilelor la momentul cumpărării, respectiv pentru dezvoltarea de ansambluri imobiliare.
Cu toate acestea, părţile nu au depus la dosar, pentru a fi avute în vedere de către instanţe şi experţi, planuri urbanistice zonale din care să rezulte că terenurile reclamantei vor fi incluse în intravilanul localităţilor limitrofe şi nici proiecte de dezvoltare întocmite de reclamantă pentru zona respectivă.
Nu sunt fondate nici criticile recurentei ce evocă prejudiciul produs de măsura indisponibilizării legale a imobilelor, după avizarea de către ANCPI a documentaţiei cadastral-juridice de expropriere şi stabilirea traseului lucrării de interes public. Cu privire la această limitare a exerciţiului dreptului de proprietate, titularul dreptului de proprietate nu se poate apăra susţinând că prin vânzarea, obţinerea încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere putea să-şi maximizeze beneficiul pentru bunurile indisponibilizate. La acoperirea prejudiciului trebuie avută în vedere categoria terenului la momentul exproprierii, în speţă, aceea de teren extravilan şi nu o situaţie viitoare, ipotetică şi nesusţinută de nici un mijloc de probă.
În mod legal s-a considerat că nu se impune acordarea unei despăgubiri pentru această suprafaţă de teren întrucât utilizarea sa ca teren agricol nu a fost afectată, atât prin păstrarea accesului cu utilaje, cât şi a suprafeţei acestui teren care nu este excesiv fărâmiţat pentru a determina exproprierea totală a suprafeţei de teren deţinută de recurentă.
Prin urmare, şi din această perspectivă, dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 au fost corect aplicate de către instanţa de apel.
Faţă de toate considerentele reţinute, Înalta Curte constată că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate şi că, astfel, nu sunt îndeplinite condiţiile cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recursul reclamantei fiind nefondat şi urmând a fi respins ca atare, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta S.C. B.B. S.R.L. împotriva Deciziei nr. 385C din 28 septembrie 2011 a Curţii de Apel Constanţa, secţia civilă, minori şi familie, litigii de muncă şi asigurări sociale.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 27 martie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1716/2013. Civil. Revendicare imobiliară.... | ICCJ. Decizia nr. 1753/2013. Civil → |
|---|
