ICCJ. Decizia nr. 5260/2013. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 5260/2013
Dosar nr. 22884/3/2009
Şedinţa publică din 14 noiembrie 2013
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin Sentinţa civilă nr. 1719 din 19 noiembrie 2010, Tribunalul Bucureşti a admis în parte cererea precizată a reclamanţilor P.E. şi P.N.C., în contradictoriu cu Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. şi Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 – C.L. Ştefăneştii de Jos, a obligat pârâtul să plătească reclamanţilor valoarea despăgubirilor de 88.347 lei pentru suprafeţele de teren de 49 mp, 291 mp şi 50 mp, situate în extravilanul com. Ştefăneştii de Jos, Jud. Ilfov, tarlaua 22, cu numere cadastrale, ce fac obiectul exproprierii, a respins, ca neîntemeiate, capetele de cerere privind plata prejudiciului cauzat ca urmare a exproprierii şi acordarea dreptului de servitute.
S-a reţinut, în esenţă, că prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 77 din 23 aprilie 2009 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a dispus exproprierea terenului în suprafaţă de 49 mp situat în tarlaua 22, parcelă, cu nr. cadastral (poziţia 315 din H.G. nr. 181/2009). În temeiul dispoziţiilor art. 5 din Legea nr. 198/2004 şi art. 10 din H.G. nr. 941/2004, H.G. nr. 1546/2007 cu modificările şi completările ulterioare s-a stabilit cu titlu de despăgubiri suma de 2 276 lei.
Prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 80 din 23 aprilie 2009 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a dispus exproprierea terenului în suprafaţă de 50 mp situat în tarlaua 22, parcelă cu nr. cadastral (poziţia 316 din H.G. nr. 181/2009). În temeiul dispoziţiilor art. 5 din Legea nr. 198/2004 şi art. 10 din H.G. nr. 941/2004, H.G. nr. 1546/2007 cu modificările şi completările ulterioare s-a stabilit cu titlu de despăgubiri suma de 2.322 lei.
Prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 79 din 23 aprilie 2009 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a dispus exproprierea terenului în suprafaţă de 298 mp situat în tarlaua 22, parcelă cu nr. cadastral (poziţia 216 din H.G. 181/2009). În temeiul dispoziţiilor art. 5 din Legea nr. 198/2004 şi art. 10 din H.G. nr. 941/2004, și H.G. nr. 1546/2007 cu modificările şi completările ulterioare s-a stabilit cu titlu de despăgubiri suma de 13 252 lei.
Pentru stabilirea acestor valori s-au întocmit rapoarte de expertiză, evaluările efectuându-se la data de 18 august 2009. S-au avut în vedere următoarele criterii: amplasamentele terenurilor, evoluţia pieţei imobiliare, categoriile de folosinţă, funcţiile economice şi caracteristicile sociale, existenţa utilităţilor.
Având în vedere că reclamanţii nu au fost de acord cu valoarea despăgubirilor propuse de expropriator, în condiţiile art. 25 din Legea nr. 33/1994 s-a efectuat o expertiză formată dintr-o comisie alcătuită din 3 experţi, unul dintre experţi fiind desemnat de către instanţă, expropriatorul a desemnat un expert, iar reclamanţii au desemnat un al treilea expert. Prin raportul de expertiză întocmit astfel s-a stabilit valoarea totală a despăgubirilor pentru cele 3 suprafeţe de teren expropriate, de 88.347 lei (o valoare de 54 euro/mp).
Prima instanţa a constatat că valoarea celor 3 terenuri în suprafaţă totală de 390 m.p. stabilită prin raport de expertiză efectuat în condiţiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, reprezintă valoarea reală a acestor terenuri, acesta fiind preţul la care se vând în mod obişnuit imobile asemănătoare cu cele expropriate în prezenta speţă, situate pe raza teritorial administră a localităţii Ştefăneştii de Jos din Jud. Ilfov, la data de 24 mai 2010, dată la care a fost efectuată expertiza.
Prin Decizia civilă nr. 45/ A din 13 februarie 2013, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a admis apelul pârâtului, a modificat sentinţa, în sensul că a obligat pârâtul să plătească suma de 32.392,46 lei pentru suprafeţele de teren în litigiu, a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei.
S-a constatat că stabilirea valorii terenurilor s-a făcut prin metoda comparaţiei de piaţă, iar piaţa a fost identificată cu oferte de piaţă extrase de pe internet, contrar dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
Expertiza întocmită în faza apelului a constatat că valoarea terenului în litigiu la momentul efectuării expertizei - 28 septembrie 2012, este de 32.392,46 lei.
În ce priveşte respectarea de către experţi a cerinţelor dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, s-a constatat că terenul expropriat se află în tarlaua 22 parcela, în localitatea Ştefăneştii de Jos.
S-a avut în vedere că, în anul 2011, s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare pentru un teren în suprafaţă de 8.750 mp din tarla 22, parcela care este similar cu cel expropriat, conform schiţei de la fila 159, acest teren făcând parte din aceeaşi tarla cu cel expropriat, cu ieşire la autostradă. S-a constatat că pentru acest teren în anul 2011 s-a plătit un preţ de 140.000 euro, 16 euro/mp.
În expertiză, expertul a făcut o analiză a terenurilor vândute în anul 2011 în aceeaşi unitate administrativă, din tarlalele 19, 22 şi 41, rezultând o medie de 18,40 euro/mp, valoarea totală fiind de 32.392,46 lei.
S-a avut în vedere şi faptul că în anul 2012 nu s-a mai făcut nici o tranzacţie, tranzacţiile din anul 2011 sunt singurele care pot sta la baza unei soluţii obiective.
Împotriva Deciziei civile nr. 45/ A din 13 februarie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a formulat cerere de recurs la data de 23 aprilie 2013, pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA prin care a formulat următoarele critici de nelegalitate:
S-au încălcat dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora „la calcularea cuantumului despăgubirilor experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză", respectiv în com. Ştefăneştii de Jos. Jud. Ilfov, acest motiv de recurs fiind prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Aplicarea şi interpretarea greşită a legii constă în faptul ca la stabilirea cuantumului despăgubirilor, instanţa de apel a avut în vedere contracte de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri situate în tarlale diferite faţă de terenurile expropriate, aşadar terenuri care nu sunt similare cu cele care fac obiectul litigiului.
Totodată, atât experţii, cât şi instanţa de apel nu au ţinut cont de Grila Camerei Notarilor Publici a Jud. Ilfov, din care rezultă că preţul unitar al unui teren situat în extravilanul com. Ştefăneştii de Jos este de 1,8 euro/mp. Astfel, în cazul în care valoarea despăgubirilor constatată de către comisia de experţi este mai mare decât oferta statului de 13,5 euro/mp, instanţa nu este obligată de a acorda această despăgubire, fiind aplicabile prevederile art. 27 din Legea nr. 33/1994.
Este de notorietate faptul că, în prezent, datorită crizei economice, piaţa imobiliară a scăzut dramatic, influenţând în mod direct preţurile de tranzacţionare.
Pentru ipoteza în care se va constata că la efectuarea expertizei nu au fost respectate prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în sensul că experţii nu au ţinut seama de preţurile cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel la data întocmirii raportului de expertiză, s-a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei şi trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţe.
Recursul este nefondat.
Pe temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., nu poate fi reţinut nici un aspect de nelegalitate în aplicarea şi interpretarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora „la calcularea cuantumului despăgubirilor experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză", pentru următoarele considerente:
Instanţa de apel a fost preocupată să respecte întocmai condiţiile prescrise de lege, valorificând concluziile unui raport de expertiză care s-a întemeiat pe criteriul preţurilor efectiv plătite pentru terenuri de acelaşi fel cu cele supuse exproprierii.
În condiţiile în care terenul expropriat se află în tarlaua 22, parcela în localitatea Ştefăneştii de Jos, s-a avut în vedere contractul de vânzare-cumpărare pentru un teren în suprafaţă de 8.750 mp, similar cu cel expropriat, pentru care în anul 2011 s-a plătit un preţ de 140.000 euro (16 euro/mp).
Mai mult, expertul a făcut o analiză a terenurilor vândute în anul 2011 în aceeaşi unitate administrativă (tarlalele 19, 22 şi 41) şi a ajuns la o concluzie rezonabilă, o medie de 18,40 euro/mp, avută în vedere la stabilirea valorii totale a terenului în litigiu, de 32.392,46 lei. S-a avut în vedere inclusiv faptul că în anul 2012 nu s-a mai efectuat nici o tranzacţie cu privire la terenuri similare celor expropriate.
Lipsa tranzacţiilor pe piaţa imobiliară într-o anumită perioada strict determinată de timp nu poate avea drept consecinţă temporizarea judecăţii şi amânarea efectuării expertizei până la data încheierii unor astfel de acte juridice.
Pe de altă parte, în cercetarea judecătorească, sarcina probei revine în egală măsură pârâtului, sens în care acesta avea interesul şi obligaţia potrivit art. 1169 C. civ. să depună contractele menite să-i susţină punctul de vedere în disputa judiciară pendinte.
Toate celelalte critici ale recurentului-pârât referitoare la calculul propriu-zis al despăgubirilor, cu referire directă la elementele probatorii ale cauzei pendinte - situaţia în fapt a terenurilor, obiect al contractelor de vânzare-cumpărare, modalitatea de valorificare a Grilei Notarilor Publici în contextul dispoziţiei legale de principiu enunţată anterior, existenţa şi influenţa crizei economice în ceea ce priveşte piaţa imobiliară - nu pot fi primite, întrucât tind, de o manieră nepermisă în calea extraordinară de atac promovată, la o devoluare a fondului.
Grila notarilor publici conţine valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare bazat pe analiza tranzacţiilor efectuate in anii anteriori si pe anticiparea evoluţiei viitoare. În chiar conţinutul acestuia în capitolul dedicat scopului lucrării se arată că ”utilizarea valorilor cuprinse in ghid ca referinţa in rapoartele de evaluare sau ca justificare a preţului unor tranzacţii imobiliare de către persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat nu se recomanda, deoarece abaterile pot fi semnificative, având in vedere ca evaluarea unei proprietăţi imobiliare, în conformitate cu Standardele Internaţionale de Evaluare, presupune identificare proprietăţii imobiliare si efectuarea inspecţiei tehnice a acesteia.”
În aceste condiţii, instanţa de judecată nu putea să acorde acestei grile o putere doveditoare mai mare decât cea acordată raportului de expertiză efectuat în cauză, prin raportare la situaţia concretă a imobilului supus evaluării.
Invocarea prevederilor art. 27 din Legea nr. 33/1994, conform cărora „primind rezultatul expertizei, instanţa îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî" nu poate fi valorificată din perspectiva nici unei critici pertinente de nelegalitate, cât timp soluţia pronunţată asupra cuantumului despăgubirilor răspunde exigenţelor art. 44 alin. (3) din Constituţie - "Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta şi prealabila despăgubire", respectiv art. 481 C. civ. - "Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afara numai pentru cauza de utilitate publica şi primind o dreapta şi prealabila despăgubire."
Faţă de toate considerentele expuse anterior, criticile formulate fiind găsite nefondate, recursul va fi respins în consecinţă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva Deciziei nr. 45/ A din 13 februarie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 14 noiembrie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5258/2013. Civil | ICCJ. Decizia nr. 5261/2013. Civil. Expropriere. Recurs → |
|---|
