ICCJ. Decizia nr. 5522/2013. Civil. Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 5522/2013
Dosar nr. 564/1285/2012
Şedinţa de la 27 noiembrie 2013
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca, reclamanţii B.I. şi B.A. au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii P.C.B., SC P.C.B.I.D. SRL şi SC R.S. SRL, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. 14 situat în Apahida, str. Libertăţii.
Prin sentinţa civilă nr. 11117 din 27 iunie 2011 a Judecătoriei Cluj-Napoca s-a declinat cauza în favoarea Tribunalului Specializat Cluj (în considerarea faptului că imobilul este inclus în capitalul social al SC P.C.B.I.D. SRL), tribunal care, prin încheierea din 22 noiembrie 2011, a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului P.C.B., prin încheierea din 14 februarie 2012 a suspendat judecata acţiunii în contradictoriu cu pârâta SC R.S. SRL (în temeiul art. 36 din Legea nr. 85/2006) şi a disjuns acţiunea formulată în contradictoriu cu SC P.C.B.I.D. SRL, formându-se Dosarul nr. 564/1285/2012.
Prin sentinţa civilă nr. 1850 din 10 aprilie 2012 pronunţată de Tribunalului Specializat Cluj s-a respins acţiunea formulată şi precizată de reclamanţii B.I. şi B.A. în contradictoriu cu pârâta SC P.C.B.I.D. SRL, iar reclamanţii au fost obligaţi să plătească pârâtei suma de 1.000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că pârâta, proprietară tabulară a imobilului, care nu se opune să încheie act autentic de vânzare - cumpărare, nu a fost notificată anterior acţiunii în vederea prezentării la notar pentru încheierea actului.
Conform antecontractului iniţial, preţul imobilului a fost negociat la suma de 27.000 euro, din care s-a achitat doar 9.600 euro, urmând ca 17.400 euro să se achite în momentul finalizării construcţiei şi a intabulării în cartea funciară.
Construcţia a fost finalizată încă din aprilie 2007, iar intabularea a fost făcută în august 2008, fapte necontestate.
Obligaţia de plată a diferenţei de preţ a devenit scadentă din august 2008, iar pretenţia reclamanţilor de a modifica unilateral preţul la suma de 46.186 lei nu are niciun temei legal, neputând opera nicio compensare în sensul solicitat de reclamanţi, deoarece nu există o creanţă reciprocă a acestora, certă, lichidă şi exigibilă, împotriva pârâtei, deci nu sunt întrunite cerinţele unei compensări legale.
Instanţa a avut în vedere principiul potrivit căruia nimeni nu poate să se prevaleze de propria culpă, reţinând că reclamanţii sunt în culpă contractuală pentru neplata diferenţei de preţ, astfel că excepţia de neexecutare, opusă de pârâtă, a fost găsită întemeiată.
Pentru aceste considerente, în baza art. 1169 şi art. 969 C. civ. instanţa a respins acţiunea ca nefondată, iar în baza art. 274 C. proc. civ. reclamanţii au fost obligaţi să achite pârâtei suma de 1.000 lei cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs, recalificat apel, reclamanţii B.I. şi B.A.
În dezvoltarea motivelor de apel s-a arătat că instanţa de fond a dat o interpretare greşită actului juridic dedus judecăţii şi nu a analizat apărările reclamanţilor, susţinute de probe.
Apelanţii au susţinut că problema care se pune în speţă este existenţa sau inexistenţa obligaţiei de plată a unei diferenţe de preţ în sarcina reclamanţilor. Instanţa de judecată a dat o soluţie de respingere a acţiunii pe excepţia de neexecutare, excepţie neridicată de pârâtă prin întâmpinare sau la prima zi de înfăţişare, nici pe parcursul derulării cauzei. Nu s-a formulat cerere reconvenţională din partea societăţii, prin care să uzeze de vreunul din mijloacele juridice pe care le are la dispoziţie şi care sancţionează neîndeplinirea obligaţiei de plată a preţului din partea cumpărătorului (excepţia de neexecutare, executarea silită a obligaţiei de plată, rezoluţiunea). De aceea, apelanţii au apreciat că instanţa a acordat ceea ce nu s-a cerut.
Au mai susţinut reclamanţii că, în măsura în care ajungea la concluzia că diferenţa de preţ de 17.400 euro apare pe deplin justificată la momentul promovării acţiunii de faţă, instanţa reţinând şi neîndeplinirea culpabilă din partea vânzătorului a uneia din obligaţiile asumate (dovada inexistenţei unei sarcini în cartea funciară a imobilului), se impunea a admite acţiunea, cu instituirea unei ipoteci pentru diferenţa de preţ în sarcina reclamanţilor.
De asemenea, au arătat că antecontractul încheiat la data de 5 aprilie 2007 pentru apartamentul din litigiu cuprindea o clauză specială: acoperirea diferenţei de preţ prin contractarea unui credit bancar, clauza menţinută prin actul adiţional întocmit ulterior. Obţinerea creditului a fost imposibil de realizat faţă de împrejurarea că vânzătoarea a trecut sub tăcere înscrierea unor procese aflate în derulare în CF, dar şi faptul că imobilul făcea obiectul unor executări silite la nivelul anului 2007. Acesta a fost şi motivul pentru care nu s-a ajuns la finalizarea construcţiei şi înscrierea ei în CF decât în august 2008.
Apelanţii au mai arătat că nu este vorba de pasivitate din partea lor în achitarea diferenţei preţ, ci imposibilitatea obiectivă, în acest moment nemaidispunând de avantajele acordate de dobândirea unei locuinţe prin oferta ”prima casă”. Reclamanţii au întocmit un contract sub semnătură privată cu o societate comercială fantomă, inexistentă în evidenţa Camerei de Comerţ Cluj.
Pârâta intimată cunoaşte manoperele frauduloase întreprinse de promitenta vânzătoare. Lăsarea reclamanţilor în posesia faptică a apartamentului începând cu data de 17 septembrie 2007 este o dovadă a susţinerilor acestora.
Nu este vorba de o modificare unilaterală a preţului iniţial de achiziţionare apartament de la suma de 27.000 euro la suma de 46.186 lei, câtă vreme se iau în calcul următoarele aspecte: convenţia nu s-a încheiat cu societatea intimată; apartamentul deţinut de reclamanţi constituie, alături de alte apartamente ce compun imobilul din Apahida, str. Libertăţii, aport în natură al societăţii SC P.C.B.I.D. SRL; valoarea de circulaţie actuală de 46.186 lei a fost indicată de însăşi intimată într-un alt proces cu reclamanţii, arătând că este cea reală.
Dovada existenţei unor datorii reciproce dintre părţile din cauză este împiedicată de tergiversarea unui alt litigiu purtat între părţi (amânări nejustificate, declinări de competenţă).
Prin decizia nr. 4 din 10 ianuarie 2013, Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a respins apelul declarat de reclamanţi, ca nefondat.
În considerentele acestei decizii, instanţa de apel a reţinut că, acţiunea în pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic a fost creată pe cale jurisprudenţială, ajungându-se la concluzia că, întemeiat pe principiile executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a prejudiciilor cauzate prin neexecutarea obligaţiilor asumate, care se desprind din dispoziţiile art. 1073 şi 1077 din vechiul C. civ., posibilitatea suplinirii consimţământului părţii recalcitrante subzistă şi în prezent.
Cu toate acestea, pentru a fi admisibilă o astfel de acţiune, trebuie îndeplinite mai multe condiţii, respectiv: existenţa unui antecontract valabil încheiat; dovedirea acestuia în condiţiile dreptului comun; refuzul uneia dintre părţi de a autentifica actul de înstrăinare; partea care acţionează să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract; promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului vândut, iar promitentul cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii.
Rezultă din cele reţinute mai sus că, în cazul în care partea care acţionează nu şi-a îndeplinit propriile obligaţii, partea adversă poate să-i paralizeze acţiunea prin invocarea excepţiei de neîndeplinire a contractului, această excepţie neputând fundamenta doar o acţiune în rezoluţiune, astfel cum eronat susţin apelanţii.
Or, în prezentul litigiu, ceea ce s-a avut în vedere de către instanţa de fond a fost tocmai această excepţie de neexecutare a antecontractului, invocată de pârâtă prin întâmpinare (filele 88-89 dosar fond) şi soluţionată ca atare de către prima instanţă.
Astfel, conform antecontractului de care se prevalează apelanţii, preţul imobilului a fost negociat la suma de 27.000 euro, din care s-a achitat doar suma de 9.600 euro, stabilindu-se în cuprinsul acestuia ca diferenţa de preţ, de 17.400 euro, să fie achitată în momentul finalizării construcţiei şi intabulării în cartea funciară.
Deşi construcţia a fost finalizată şi intabulată în cartea funciară, apelanţii nu au achitat nici până în prezent diferenţa de preţ, mai mult decât atât, din toată poziţia lor procesuală rezultând refuzul lor de a achita această diferenţă.
Prin urmare, raportat la cele reţinute mai sus, Curtea constată că în mod legal şi temeinic a considerat prima instanţă că nu sunt îndeplinite condiţiile de admitere a cererii.
În ceea ce priveşte susţinerile apelanţilor vizând o eventuală culpă a vânzătorului care a determinat imposibilitatea obţinerii unui credit ce ar fi permis achitarea diferenţei de preţ, Curtea constată că acestea nu prezintă relevanţă în soluţionarea litigiului, neputând fi avute în vedere la soluţionarea favorabilă a apelului, după cum nu prezintă relevanţă nici eventualele manopere frauduloase întreprinse de promitenta-vânzătoare, care nici nu au fost dovedite, de altfel, în cauză, în condiţiile în care nu sunt îndeplinite condiţiile de admisibilitate a unei acţiuni în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Pentru toate considerentele expuse anterior, Curtea a respins, ca nefondat, apelul declarat, iar în conformitate cu dispoziţiile art. 274 C. proc. civ., i-a obligat pe apelanţi la plata cheltuielilor de judecată în apel, în favoarea intimatei SC P.C.B.I.D. SRL.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs, în termenul prevăzut de art. 301 C. proc. civ., reclamanţii B.I. şi B.A., invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea motivului de recurs invocat, recurenţii susţin că instanţa de apel a reţinut în mod greşit ca fiind întemeiată excepţia de neexecutare opusă de pârâtă.
Toate apărările reclamanţilor au fost înlăturate în mod nejustificat. Locuinţa a fost predată fără finisajele convenite, acestea influenţând în mod direct preţul vânzării. Cu toate acestea, susţin recurenţii, au acceptat preluarea imobilului din dorinţa de a intra în posesia efectivă a apartamentului.
Recurenţii mai arată că instanţa de apel a trecut peste împrejurarea care dovedea imposibilitatea obiectivă de a obţine un credit pentru acoperirea integrală a preţului vânzării. Vânzătorul era obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, precum şi de sarcinile care nu au fost declarate la încheierea contractului.
Se mai arată în susţinerea recursului că preluarea imobilului cu titlu de aport în natură de către pârâtă este o variantă convenită cu vânzătorii de a acoperi manoperele dolosive de care aceştia din urmă au uzat, pentru a obţine folosul material injust (avansul dat de reclamanţi).
Nu este vorba de o cauză de modificare unilaterală a preţului iniţial de achiziţionare a apartamentului, ci suma de 46.186 lei este valoarea de circulaţie a apartamentului, declarată de intimată în cadrul altor procese.
Mai arată recurenţii că li s-a permis ocuparea apartamentului imediat după semnarea convenţiei, nu au fost notificaţi pentru a achita diferenţa de preţ, intimata a preluat antecontractul asumându-şi îndatoririle vânzătorilor, împrejurări care atestă că nu se poate reţine în sarcina reclamanţilor vreo culpă în neperfectarea contractului în faţa notarului public.
Se mai susţine de către recurenţi că instanţa nu s-a pronunţat faţă de a doua variantă arătată de reclamanţi, şi anume, admiterea acţiunii cu instituirea unei ipoteci pentru diferenţa de preţ.
De asemenea, susţin că instanţa de fond a avut în vedere excepţia de neexecutare, deşi nu fusese invocată în scris, ci doar în pledoaria finală, iar instanţa de apel nu s-a pronunţat pe acest motiv de apel (încadrat de recurenţi în art. 304 pct. 6 C. proc. civ.).
În finalul motivării recursului se fac referiri la căile procesuale pe care reclamanţii le-ar fi avut la dispoziţie (anularea contractului sau desfiinţarea lui), dar care i-ar fi prejudiciat datorită situaţiei lor dificile din punct de vedere financiar şi locativ.
Examinând decizia recurată prin prisma motivului de recurs invocat, Înalta Curte reţine următoarele:
În ceea ce priveşte excepţia de neexecutare invocată în apărare de pârâtă, instanţa de apel a reţinut în mod corect că reclamanţii nu şi-au îndeplinit obligaţia de plată a diferenţei de preţ, astfel încât nu sunt îndeplinite condiţiile pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Instanţa de apel a răspuns criticii apelanţilor, în cadrul căreia aceştia au susţinut că prima instanţă a avut în vedere excepţia de neexecutare a contractului deşi nu fusese invocată de pârâtă. Astfel, în considerentele deciziei s-a reţinut că excepţia de neexecutare a fost invocată de pârâtă prin întâmpinare şi soluţionată ca atare de către prima instanţă. În consecinţă, critica din recurs pe acest aspect este nefondată.
Susţinerea recurenţilor potrivit căreia locuinţa a fost predată fără finisajele convenite, iar lipsa finisajelor a influenţat în mod direct preţul vânzării, excede obiectului pricinii, instanţa nefiind învestită de reclamanţi cu o acţiune în răspunderea vânzătorului pentru nefinalizarea construcţiei.
De asemenea, acţiunea nu are ca obiect răspunderea vânzătorului pentru evicţiune, astfel încât invocarea de către recurenţi a prevederilor art. 1337 C. civ. este în afara obiectului pricinii.
S-a mai susţinut de către recurenţi că instanţa de apel a trecut peste împrejurarea care dovedea imposibilitatea obiectivă de a obţine un credit pentru acoperirea integrală a preţului vânzării. Cu privire la acest aspect, precum şi raportat la pretinsele manopere dolosive care ar fi fost acoperite prin preluarea imobilului de către pârâtă, cu titlu de aport în natură, curtea de apel a reţinut că aceste susţineri sunt irelevante în raport de obiectul cauzei şi de faptul că nu sunt îndeplinite condiţiile pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Pentru a se putea admite o astfel de acţiune, era necesar ca reclamanţii să-şi fi îndeplinit propriile obligaţii asumate prin antecontract, ceea ce nu este cazul în speţă.
Faptul că într-un alt litigiu s-a relevat că preţul de circulaţie al imobilului este mai mic nu poate fi avut în vedere în prezenta cauză, deoarece izvorul drepturilor şi obligaţiilor ce revin părţilor şi pe baza căruia de solicită pronunţarea hotărârii care să suplinească voinţa pârâtului este antecontractul de vânzare cumpărare, preţul pe care reclamanţii trebuiau să-l plătească pentru a obţine o soluţie favorabilă fiind cel prevăzut în acest act juridic.
Faptul că recurenţilor li s-a permis ocuparea apartamentului imediat după semnarea convenţiei şi că nu au fost notificaţi pentru a achita diferenţa de preţ, sunt împrejurări de fapt irelevante din punct de vedere juridic, în contextul acţiunii formulate de aceştia.
Solicitarea recurenţilor de a se admite acţiunea cu instituirea unei ipoteci pentru diferenţa de preţ nu poate fi primită, deoarece prin hotărârea instanţei se dă eficienţă antecontractului, dar nu se pot modifica clauzele acestuia.
Referirile recurenţilor, din finalul motivării recursului, la alte căi procesuale pe care le-ar fi avut la dispoziţie (anularea contractului sau desfiinţarea lui), precum şi eventualele consecinţe ale unor asemenea demersuri, nu constituie critici care să se încadreze în vreunul dintre motivele de recurs prevăzute de art. 304 C. proc. civ.
În raport cu aceste considerente, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul declarat de reclamanţi a fost respins, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii B.I. şi B.A. împotriva deciziei nr. 4 din 10 ianuarie 2013 a Curţii de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 27 noiembrie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5519/2013. Civil. Revocare donaţie. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 5593/2013. Civil → |
|---|
