ICCJ. Decizia nr. 1219/2014. Civil. Acţiune în constatare. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 1219/2014
Dosar nr. 8225/62/2011
Şedinţa publică de la 27 martie 2014
Asupra recursurilor de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 460/C/2012 Tribunalului Braşov a respins excepţia tardivităţii, a admis în parte acţiunea formulată şi precizată de reclamantul I.R.G. în contradictoriu cu pârâta SC M.I. SRL şi s-a constatat rezilierea contractului de închiriere din 25 februarie 2010 încheiat de părţi, potrivit pactului comisoriu expres de gradul IV prevăzut la cap. VI lit. f) din contract; a respins restul pretenţiilor, a respins cererea reconvenţională şi a obligat pârâta să plătească reclamantului suma de 17.217 lei cheltuieli de judecată parţiale.
Pentru a pronunţa această soluţie, tribunalul a reţinut în esenţă următoarele:
Între reclamantul I.R.G. şi soţia acestuia I.R.A., în calitate de proprietari şi pârâta SC M.I. SRL în calitate de locatar s-a încheiat contractul de închiriere din 25 februarie 2010 având ca obiect închirierea spaţiului comercial situat în Braşov, parter, denumit G.C.C.C. Braşov în schimbul unei chirii determinate, termenul locaţiunii fiind stabilit de părţi la 15 ani.
Potrivit art. 3.1 din contract, chiria lunară a fost stabilită la o valoare reprezentând 3 % din valoarea netă a vânzărilor de produse la casele de marcat totale lunare realizate de către locatar, dar nu mai puţin de 7.000 euro/lună.
La 12 iulie 2010 părţile au înregistrat la A.F.P. Braşov un act adiţional la contractul de închiriere care modifică art. 3.1. în sensul că chiria de 3 % din valoarea netă a vânzărilor lunare, denumită chirie procentuală, se va plăti pentru primii doi ani de la terminarea perioadei de graţie stabilite pentru intervalul 1 februarie 2010 - 31 iulie 2010, respectiv pentru perioada 1 august 2010 - 31 iulie 2012, introducându-se şi o chirie de bază de 300 lei lunar, în locul chiriei de bază de 7.000 euro/lună.
Pentru perioada de după 31 iulie 2012 şi până la împlinirea termenului locaţiunii, părţile au stabilit o chirie procentuală de 3 % din vânzările nete lunar, dar nu mai puţin de 7.000 euro/lună.
Chiria de bază, respectiv suma de 300 lei trebuia plătită de locatar lunar, cel mai târziu până la data de 10 a lunii în curs, iar în afară de această chirie de bază, părţile au stabilit şi modul de calcul şi plată a chiriei procentuale.
Reclamantul a transmis pârâtei notificarea de plată a chiriei procentuale pentru luna iulie 2010 la 21 octombrie 2010 pentru suma de 821,06 lei, urmând ca pârâta să-şi execute obligaţia în cel mult 10 zile, respectiv până la 30 octombrie 2010, dar această chirie a fost plătită la 23 decembrie 2010, cu o întârziere de 54 de zile şi după comunicarea notificării de reziliere din 22 decembrie 2010.
Chiria procentuală aferentă lunii august 2010 a fost plătită la 23 decembrie 2010, cu o întârziere de 90 de zile şi după comunicarea notificării de reziliere din 22 decembrie 2010.
În aceste condiţii, reclamantul proprietar a comunicat pârâtei o notificare de reziliere la 17 decembrie 2010 în care a indicat dispoziţiile art. 3.7 din contract potrivit căruia „în cazul în care locatarul nu plăteşte chiria în cuantumul stabilit o perioadă de peste 45 de zile, de la data scadentă prevăzută la art. 3.2 şi 3.3 locatorul va rezilia contractul de plin drept, fără punere în întârziere, fără altă formalitate şi fără intervenţia instanţei de judecată”.
Chiar dacă pârâta a achitat chiria restantă după primirea notificării, la data de 23 decembrie 2010, această împrejurare nu poate avea nicio relevanţă în ceea ce priveşte voinţa reclamantului de a rezilia contractul din culpa expresă şi exclusivă a pârâtei, aceasta fiind notificată să elibereze spaţiul închiriat şi să plătească chiria aferentă perioadei de până la eliberarea spaţiului.
Nu pot fi primite susţinerile reclamantului potrivit cărora contractul de închiriere între părţi a fost reziliat de drept la data de 22 decembrie 2010 ca urmare a operării pactului comisoriu de grad IV prevăzut la Cap. VI lit. f).
Sunt neîntemeiate susţinerile pârâtei care arată că reclamantul nu şi-a manifestat opţiunea de a rezilia contractul la momentul îndeplinirii condiţiilor aplicării pactului comisoriu de grad IV, continuând să transmită notificări de plată a chiriei, împrejurare echivalentă cu opţiunea reclamantului de a continua relaţiile comerciale şi astfel nu a intervenit rezilierea contractului.
În contractul părţilor nu există dispoziţii cu privire la obligaţia părţilor de a notifica rezilierea într-un anumit termen.
Clauzele contractuale exprese privind rezilierea unui contract pentru neexecutare, denumite „pacte comisorii”, sunt derogatorii de la prevederile art. 1021 C. civ., făcând să fie redus sau înlăturat rolul instanţei judecătoreşti în pronunţarea unei astfel de rezilieri, în cauză clauza contractuală prevăzută la art. 6 lit. f), constituind un pact comisoriu de gradul IV care nu necesită intervenţia instanţei.
Cum reclamantul s-a adresat totuşi instanţei cu o astfel de cerere, instanţa va putea face doar verificări a îndeplinirii în cauză a condiţiilor prevăzute de părţii pentru rezilierea convenţională, condiţii care sunt îndeplinite în cauză.
Reclamantul a dovedit că locatarul nu a plătit chiria în cuantumul stabilit o perioadă de peste 45 de zile, de la data scadentă prevăzută la art. 3.2 şi 3.3 notificând locatarul cu privire la rezilierea contractului.
Potrivit cap. VIII din contractul încheiat între părţi, partea în culpă va fi obligată să plătească toate daunele suferite de cealaltă parte ca rezultat al neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a obligaţiilor sale de către partea în culpă.
Potrivit art. 4.4 din contract la expirarea duratei închirierii sau la încetarea contractului înainte de termen, locatarul va evacua spaţiul închiriat în maximum 20 zile şi îl va pune la dispoziţia exclusivă a locatorului, cu plata corespunzătoare a chiriei până în momentul eliberării spaţiului. După expirarea acestei perioade, locatorul are dreptul de a lua în posesie spaţiul şi poate pătrunde în interior indiferent de opoziţia locatarului, având şi dreptul de a dispune după bunul plac de bunurile aflate în spaţiu.
Pentru a opera clauza penală prevăzută de părţi la art. 4.4 trebuie să se dovedească în cauză existenţa unui prejudiciu în patrimoniul proprietarului - locator şi nu întinderea acestuia, iar un astfel de prejudiciu nu s-a dovedit a exista în cauză.
Raportul de expertiză contabilă efectuat în cauză a stabilit valoarea mărfurilor alimentare şi nealimentare, a bunurilor de natura obiectelor de inventor şi a mijloacelor fixe.
Este abuzivă a o astfel de clauză penală în măsura în care se vrea însuşirea de către proprietar a mărfurilor şi obiectelor de inventor aparţinând unui comerciant, în lipsa unui prejudiciu încercat de proprietar, întrucât s-ar produce o îmbogăţire fără justă cauză a proprietarului, o astfel de clauză fiind valabilă doar în ceea ce priveşte îmbunătăţirile aduse spaţiului de locatar, şi care rămân proprietatea locatorului aşa cum se menţionează şi la art. 4.1 lit. e), în contractul părţilor.
Instanţa a avut în vedere că prin cererea de chemare în judecată s-a solicitat obligarea pârâtei la plata către reclamant de despăgubiri constând în contravaloarea ”bunurilor ridicate de pârâtă din spaţiul comercial în litigiu”, cererea nevizând deci şi contravaloarea bunurilor rămase în acest spaţiu.
Referitor la cererea reconvenţională s-a reţinut că pârâta reclamantă reconvenţională SC M.I. SRL a solicitat să se dispună obligarea pârâţilor I.R.G. şi I.R.A. la plata sumei de 1.202.718 lei reprezentând prejudiciul cauzat prin rezilierea contractului de închiriere din 25 februarie 2011 din culpa exclusivă a proprietarilor locatori, ca efect al pactului comisoriu de grad IV, despăgubiri datorate potrivit art. 8.2 lit. b) din contractul părţilor.
În motivarea cererii reconvenţionale se arată că, urmare a încălcărilor repetate ale obligaţiilor esenţiale asumate prin contract de către proprietarii - locatori, respectiv datorită acţiunilor întreprinse de aceştia şi care au constat în împiedicarea accesului angajaţilor pârâtei în magazin începând cu luna februarie 2011, pârâta a fost nevoită să procedeze în data de 4 martie 2011 la rezilierea contractului de închiriere din culpa exclusivă a proprietarilor - locatori.
Potrivit considerentelor reţinute de instanţă pentru acţiunea principală, pactul comisoriu de gradul IV, prevăzut de părţi la art. 4.4 din contract, a operat din culpa exclusivă a pârâtei SC M.I. SRL, iar dispoziţiile contractuale prevăzute de art. 8.2 lit. b) au aplicabilitate în cazul în care „locatarul reziliază contractul din culpa locatorului”, astfel că cererea reconvenţională a fost respinsă ca nefondată.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamantul şi pârâtul, considerând-o netemeinică şi nelegală.
Prin Decizia civilă nr. 32/ Ap din 26 aprilie 2013, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, de conflicte de muncă şi asigurări sociale, a respins ca nefondate apelurile declarate de reclamantul I.R.G. şi pârâta SC M.I. SRL.
Pentru a pronunţa această soluţie, Curtea de Apel Braşov a reţinut în esenţă următoarele:
Cu privire la apelul reclamantului:
Clauza penală intervine numai pentru compensarea daunelor - interese încercate de creditorul pentru neexecutarea ori executarea cu întârziere a obligaţiei principale, cum statuează expres art. 1069 C. civ., încât lipsa acestor daune nu îndrituieşte creditorul a cere clauza penală, cum corect a reţinut prima instanţă, fiind întotdeauna necesar de dovedit condiţiile acordării de despăgubiri, cu singura diferenţă că, dacă toate cerinţele sunt îndeplinite, prejudiciul se prezumă ca fiind cel inserat în clauza penală.
În art. 4.4 din contractul de închiriere, s-a convenit ca după expirarea unui termen de 20 de zile de evacuare a spaţiului, locatorul (reclamantul) poate pătrunde în spaţiu şi are „dreptul de a dispune după bunul plac de bunurile aflate în spaţiu”, dar la o analiză a voinţei părţilor, chiar stipulată de către pârâtă, clauza nu este o veritabilă clauză penală, cum corect se apără apelanta pârâtă în întâmpinare, ci doar o modalitate de terminare a relaţiilor contractuale sfârşite prin eliberarea spaţiului şi imposedarea locatorului. Din modul de redactare nu reiese că bunurile ar constitui echivalentul prejudiciului încercat de reclamant, ci mai degrabă o delăsare a bunurilor, care nu poate avea semnificaţia unei clauze penale.
Clauza redactată are un caracter îndoios asupra naturii ei, respectiv dacă este clauză penală sau nu, încât potrivit art. 983 C. civ. se interpretează în favoarea pârâtei ca debitoare şi deci apare ca reglementând o modalitate de eliberare a spaţiului, cum se susţine prin întâmpinarea depusă în apel.
În termenii art. 982 C. civ., clauzele convenţiilor se interpretează unele prin altele, încât corect prima instanţă a coroborat clauza din art. 4.4 cu cea din art. 4.1 lit. e), din contract, referitoare la modalitatea de eliberare a spaţiului şi din care reiese că în niciun caz nu a fost voinţa părţilor ca la încetare, bunurile pârâtei ca şi obiectele de inventar, mai ales că nu toate erau ale sale şi dată fiind activitatea comercială desfăşurată, să rămână reclamantului, fiind aici de observat valoarea mare stabilită prin expertiză.
În condiţiile în care nu a dovedit vreun prejudiciu, cum corect a reţinut prima instanţă, prejudiciu care să poată fi acoperit cu despăgubirile stabilite, chiar clauză penală fiind, nu ar fi fost aplicabilă, nefiind posibilă îmbogăţirea fără niciun temei a patrimoniului reclamantului, indiferent dacă este cazul bunurilor ridicate sau a celor rămase în spaţiu.
Deşi curtea menţionează că afirmaţiile pur teoretice, doctrinare, referitoare la clauza penală, sunt veridice în parte, reţine că nu-şi găsesc aplicare în speţă faţă de voinţa părţilor inserată în contract şi a condiţiilor în care în concret acţionează.
Cu privire la apelul pârâtei:
Pentru a opera rezilierea judiciară se impune conturarea elementelor răspunderii contractuale, în speţă cu precădere a neexecutării obligaţiei de plată a chiriei şi culpei în destrămarea raporturilor contractuale şi care în cauză sunt îndeplinite.
Astfel, plata chiriei pe luna iulie 2010 s-a făcut cu o întârziere de 54 de zile iar chiria pe luna august 2010 a fost de asemenea plătită cu o întârziere de 90 de zile.
Nici chiriile pe lunile septembrie, octombrie şi noiembrie 2010, respectiv cele fixe de 300 lei, deşi în sumă modică, nu au fost plătite în termen, pârâta înregistrând întârzieri semnificative, încât buna sa credinţă în desfăşurarea raporturilor contractuale este exclusă.
Faţă de întârzierile la plată, a fost la latitudinea reclamantului, în calitate de creditor al obligaţiei de plată să activeze pactul comisoriu, ceea ce a şi făcut prin notificarea de reziliere, primită de pârâtă la 22 decembrie 2010, încât la aceea dată contractul a încetat.
Se susţine de către pârâtă că pactul comisoriu a fost activat abuziv, întrucât a depus o garanţie de plată, însă se omite că potrivit art. 3.5 din contract garanţia a fost depusă pentru neexecutarea obligaţiei de plată a sumelor datorate contractului. Drept urmare, garanţia nu are nimic în comun cu executarea cu bună - credinţă a contractului, cu plata în termen şi în cuantumul determinat al chiriei, ci dimpotrivă cu neexecutarea corespunzătoare a acestei obligaţii.
Mai mult, dacă locatorul, creditor al obligaţiei de plată apelează la îndestularea din garanţie, înseamnă că debitorul nu-şi respectă obligaţia, fapt ce vădeşte culpa sa în deteriorarea şi în final încetarea raporturilor juridice, încât alegaţiile pârâtei din apel cu privire la garanţie nu pot fi primite.
Nu sunt de primit nici apărările pârâtei privind rezilierea din culpa reclamantului care a încercat să obţină o chirie mai mare, întrucât la dosar nu există nici o probă în acest sens, aceste chestiuni rămânând la stadiul de simple afirmaţii, pe de o parte, iar dacă reclamantul ar fi fost de rea – credinţă nu se vede cum dintr-un început i-a acordat pârâtei un termen de graţie.
Văzând culpa pârâtei în rezilierea contractului, corect prima instanţă a respins cererea reconvenţională prin care s-au solicitat pretenţii materiale bazate pe vina reclamantului.
Prevederile art. 8.2 din contract susţinute de pârâtă nu au incidenţă, culpa fiind a sa exclusivă şi nu a reclamantului - locator, după cum nu au aplicabilitate nici dispoziţiile art. 5.1 lit. b) privind asigurarea folosinţei, din moment ce potrivit clauzei înscrise în art. 4.4 din contract, pârâta s-a obligat la eliberarea spaţiului, termenul expirând la 12 ianuarie 2011, dată de la care reclamantul - locator avea dreptul de a prelua spaţiul indiferent de opoziţia pârâtei şi mai mult să rămână în posesia bunurilor şi să dispună de ele după bunul plac. Ca atare nu sunt întrunite cerinţele răspunderii contractuale a reclamantului, acesta uzitând de prevederile contractuale şi care în fond reprezintă legea părţilor.
Prima instanţă a respectat dispoziţiile art. 274 C. proc. civ., pârâta fiind obligată proporţional cu pretenţiile admise, cum rezultă atât din considerente cât şi din dispozitivul sentinţei, neimpunându-se reducerea onorariului avocaţial faţă de complexitatea pretenţiilor deduse judecăţii şi munca complexă a avocatului, iar onorariul expertului şi taxele de timbru nu pot fi reduse, expertiza a fost luată în considerare de instanţă, iar taxa de timbru acordată funcţie de admiterea primului capăt de cerere.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs atât reclamantul, cât şi societatea pârâtă.
Reclamantul I.R.G. critică decizia sub următoarele motive de nelegalitate:
Instanţa a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic la acestuia.
Contractul de închiriere a încetat înainte de termen prin acţionarea pactului comisoriu expres şi comunicarea desfiinţării contractului la data de 22 decembrie 2010. Locatarul era dator potrivit art. 4.4 din contract să „evacueze spaţiul închiriat în maxim 20 de zile” şi să îl pună la dispoziţia exclusivă a locatorului”.
Pârâta nu şi-a executat nicio obligaţie ce-i revenea din contract şi nici obligaţia care face obiectul prezentului recurs, anume cererea de a executa către reclamant pretenţia de a-i lăsa toate bunurile aflate în spaţiu la expirarea celor 20 de zile prevăzute de art. 4.4. din contract.
Pârâta s-a obligat nu doar să-i permită reclamantului să intre în spaţiu împotriva opoziţiei sale dar şi să-i recunoască „dreptul de a dispune după bunul plac de bunurile aflate în spaţiu”.
Pârâta a creat un prejudiciu reclamantului prin aceea că deşi trebuie să intre în posesia spaţiului la 12 ianuarie 2011, a intrat în posesia lui abia la 22 martie 2011.
În această perioadă nu a putut purta negocieri cu alţi potenţiali chiriaşi. Un alt prejudiciu dovedit este restituirea unui imobil degradat.
În privinţa pagubei care, deşi a fost anticipată de părţi la data semnării contractului şi evaluată după criterii determinabile (bunurile ce se vor afla în spaţiu la data expirării celor 20 de zile), aceasta este egală cu profitul neîncasat de proprietar din cauza imaginii defavorabile făcută de SC M.I. SRL şi care a dus la neîncheierea unui alt contract de închiriere pentru spaţiu.
La 18 aprilie 2011, SC M.I. SRL a emis un comunicat de presă în „Z.F.” în care arată că se află în imposibilitatea continuării activităţii în spaţiul recurentului din cauza încălcării clauzelor contractuale de către proprietarul spaţiului.
Însăşi pârâta recunoaşte existenţa prejudiciului şi „dă dreptul reclamantului de a dispune după bunul plac de bunurile aflate în spaţiu”.
Voinţa exprimată a părţilor este aceea care dă reclamantului dreptul de dispoziţie asupra bunurilor aflate în spaţiu după trecerea celor 20 de zile, cu titlu de recuperare a prejudiciului recunoscut de părţi.
Clauza are un conţinut concret, lipsit de echivoc şi care anticipează o posibilă situaţie în derularea contractului. Cuantumul prejudiciului anticipat de părţi la iniţiativa chiriaşului este egal cu bunurile aflate în spaţiu sau cu valoarea lor.
Expertiza efectuată în cauză s-a folosit în exclusivitate de evidenţele contabile ale pârâtei şi aceste evidenţe au dus la concluzia că valoarea bunurilor aflate în spaţiu este de 2.913.389,14 lei.
Acţiunea clauzei penale nu poate fi socotită ca izvor al unei îmbogăţiri fără just temei.
Clauza cuprinsă la art. 4.4 nu cuprinde un drept de retenţie al reclamantului.
Clauza penală nu are nimic de a face cu plata cu întârziere a chiriei ci cu fapta pârâtei de a nu părăsi spaţiul în termen de 20 de zile de la data rezilierii contractului.
Hotărârea nu respectă dispoziţiile art. 969 C. civ. Clauza de la art. 4.4 este un contract care are între părţi puterea unei legi imperative. Ea trebuie să producă efectele pe care le prevede în mod expres iar instanţa nu trebuie să o considere clauză abuzivă şi să o lipsească de efecte în condiţiile în care nu s-a solicitat anularea ei.
SC M.I. SRL critică decizia sub următoarele motive de nelegalitate:
În baza actului adiţional la contractul de închiriere, chiriaşului SC M.I. SRL i-a fost acordată o perioadă de graţie, în această perioadă chiriaşul fiind scutit de la plata chiriei.
Instanţa de apel a respins apelul cu o motivare greşită potrivit căreia chiriaşul ar fi renunţat la beneficiul termenului de graţie.
Transmiterea notificării despre vânzările aferente lunii iulie 2010 şi plata nedatorată a chiriei aferente lunii iulie 2010 s-au făcut din eroare ca urmare a presiunii create de către proprietarul spaţiului I.R., care a intenţionat să inducă o stare de încetare a contractului cu scopul majorării ulterioare a cuantumului chiriei.
Pârâta nu s-a aflat niciodată într-o stare de încetare a plăţilor chiriei către proprietari, astfel că plata chiriei fixe cât şi procentuală s-a făcut lunar.
Instanţa a stabilit în mod greşit cuantumul taxei de timbru, care trebuia să aibă în vedere valoarea globală a contractului.
Motivarea instanţei potrivit căreia pârâta a fost de rea - credinţă în executarea contractului este considerată de către aceasta ca fiind tendenţioasă în condiţiile în care a făcut investiţii constând în amenajarea spaţiului închiriat, ce urmau a fi amortizate pe parcursul celor 15 ani de perioadă contractuală.
Pârâta a pus la dispoziţia proprietarilor o scrisoare de garanţie bancară în valoare de 85.906,80 lei în condiţiile în care valoarea medie aproximativă a unei chirii lunare era de 7.500 lei.
Întrucât nu s-au înregistrat întârzieri la plată din culpa pârâtei, notificarea de reziliere transmisă de către R.I. este nefondată şi lipsită de efect, pe cale de consecinţă pactul comisoriu de gradul IV nu a operat, iar contractul de închiriere nu a încetat din culpa pârâtei la 22 decembrie 2010.
În aceste condiţii, împiedicarea folosinţei spaţiului, accesului angajaţilor şi clienţilor magazinului, interferarea în activitatea comercială şi preluarea în forţă pe timpul nopţii reprezintă fapte ale reclamanţilor - pârâţi care au atras încetarea contractului în mod prematur din culpa acestora, astfel că cererea reconvenţională formulată de pârâtă este întemeiată, iar reclamanţii - pârâţi aflaţi în culpă trebuie obligaţi la plata de despăgubiri, astfel cum acestea au fost solicitate şi dovedite în cauză.
În ce priveşte cheltuielile de judecată, pârâta consideră că nu le datorează nefiind în culpă procesuală şi de asemenea se impune diminuarea onorariului avocaţial.
În completarea motivelor de recurs se arată că a fost interpretat nelegal şi trunchiat art. 3.5 din contract, întrucât locatorul putea în cazul în care locatarul nu achita chiria, să execute garanţia, conform prevederilor art. 3.5 şi următoarele din contract.
Locatorii erai ţinuţi întâi de executarea garanţiei şi numai în situaţia în care aceasta nu acoperea chiria restantă aveau posibilitatea să activeze pactul comisoriu.
Hotărârea instanţei de apel nu este motivată. Prin această hotărâre, instanţa a încălcat prevederile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. ignorând apărările pârâtei privind activarea abuzivă a pactului comisoriu, anterior executării scrisorii de garanţie bancară.
Instanţa nu a analizat efectiv toate criticile formulate în concret de pârâtă pronunţând astfel o hotărâre nelegală ce încalcă dispoziţiile art. 261 C. proc. civ., art. 6 C.E.D.O. şi art. 304 pct. 7 C. proc. civ.
Fiecare dintre părţi a formulat întâmpinare la recursul părţii adverse solicitând respingerea acestuia ca nefondat.
Analizând recursurile prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază că acestea sunt nefondate şi urmează a fi respinse pentru următoarele considerente:
În ceea ce priveşte recursul declarat de reclamantul I.R.G. este de reţinut că, în esenţă, acesta invocă drept motiv de nelegalitate a deciziei greşita interpretare a clauzei inserate la art. 4.4 din contractul de închiriere, care în opinia sa este o clauză penală care prevede expres suma datorată dacă nu se predă spaţiul, existând astfel elementul de determinare a prejudiciului.
Potrivit art. 4.4 din contract la expirarea duratei încheierii sau la încetarea contractului înainte de termen, locatarul va evacua spaţiul închiriat în maximun 20 zile şi îl va pune la dispoziţia exclusivă a locatorului, cu plata corespunzătoare a chiriei până în momentul eliberării spaţiului. După expirarea acestei perioade, locatorul are dreptul de a lua în posesie spaţiul şi poate pătrunde în interior indiferent de opoziţia locatarului, având şi dreptul de a dispune după bunul plac de bunurile aflate în spaţiu.
Această clauză nu poate fi interpretată în sensul că în situaţia în care locatarul nu evacuează spaţiul închiriat în maximun 20 zile şi nu îl va pune la dispoziţia exclusivă a locatorului, acesta din urmă devine în mod automat proprietarul de drept al bunurilor aflate în spaţiu şi în acest mod este îndreptăţit să primească suma de 2.919.389,14 lei sumă ce reprezintă contravaloarea bunurilor ridicate de pârâtă din spaţiul în litigiu.
Este adevărat că părţile pot determina anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării, executării cu întârziere sau necorespunzătoare a obligaţiilor de către debitorul său.
Cu toate acestea însă trebuie dovedită existenţa prejudiciului, clauza penală fiind aceea care stabileşte întinderea prejudiciului şi nu existenţa acestuia.
Sintagma „având şi dreptul de a dispune după bunul plac de bunurile aflate în spaţiu” nu poate fi interpretată în sensul că valoarea bunurilor aflate în spaţiu după expirarea termenului de 20 zile în care pârâta trebuia să elibereze spaţiul închiriat reprezintă echivalentul prejudiciului suferit de către recurentul - reclamant pentru faptul că nu s-a predat spaţiul în termen. Nu poate fi primită critica recurentului - reclamant în sensul că prin această clauză a fost prevăzută expres suma datorată dacă nu se predă spaţiul.
Înalta Curte apreciază că sintagma „dreptul de a dispune după bunul plac de bunurile aflate în spaţiu” se referă la posibilitatea pe care o are locatorul de a elibera el însuşi spaţiul închiriat în măsura în care locatarul nu o face şi în niciun caz nu dă dreptul locatorului de a primi suma de 2.919.389,14 lei, sumă ce reprezintă valoarea mărfurilor alimentare şi nealimentare, bunuri de natura obiectelor de inventar şi mijloace fixe înregistrate la valoarea rămasă neamortizată.
Este de reţinut că recurentul - reclamant prin cererea de chemare în judecată a solicitat obligarea pârâtei la plata contravalorii bunurilor proprietatea SC M.I. SRL ridicate din spaţiul comercial după data de 3 ianuarie 2011 invocând ca temei al pretenţiilor sale un drept de proprietate constituit convenţional.
Ulterior a solicitat să fie despăgubit potrivit art. 4.4. din contract cu contravaloarea tuturor bunurilor aflate în spaţiul închiriat la data de 12 ianuarie 2011.
Din interpretarea clauzei înscrisă la art. 4.4 nu reiese că părţile au stabilit prin aceasta cu caracter de clauză penală valoarea prejudiciului suferit de recurentul - reclamant pentru că societatea pârâtă nu a eliberat spaţiul în termenul stabilit.
Aşa fiind, criticile aduse deciziei de către recurentul - reclamant sunt nefondate şi pe cale de consecinţă recursul acestuia urmează a fi respins.
În ceea ce priveşte recursul declarat de SC M.I. SRL, Înalta Curte reţine următoarele:
Potrivit contractului de închiriere încheiat de părţi, în cazul în care locatarul finalizează lucrările şi în consecinţă deschide supermarket-ul pentru public mai devreme de expirarea perioadei de graţie, locatarul va datora chiria de la data deschiderii supermarket-ului.
Aşadar, criticile referitoare la perioada de graţie nu pot fi primite.
Instanţa a reţinut în mod corect situaţia de fapt potrivit căreia pârâta a achitat cu întârziere chiria datorată.
Conform înţelegerii părţilor, nu este necesar ca pârâta să fi înregistrat mai multe întârzieri la plată, o singură întârziere la plata unei singure chirii pe o perioadă mai mare de 45 de zile fiind o condiţie suficientă pentru invocarea pactului comisoriu expres de gradul IV.
Contractul de închiriere a încetat din culpa pârâtei constând în neîndeplinirea obligaţiei de plată a chiriei la termene convenite.
În ceea ce priveşte stabilirea cuantumului taxei judiciare de timbru, această critică nu poate constitui un motiv de nelegalitate a deciziei recurate, potrivit dispoziţiilor Legii nr. 146/1997 împotriva modului de stabilire a taxei judiciare de timbru se poate face cerere de reexaminare la aceeaşi instanţă.
Cu privire la scrisoarea de garanţie bancară, Înalta Curte reţine următoarele:
Garanţia a fost depusă pentru neexecutarea obligaţiei locatarului de plată a tuturor sumelor datorate în temeiul contractului.
Potrivit clauzelor contractuale, locatorul are dreptul să execute garanţia oricând pe dura contractului, pentru nerespectarea obligaţiilor locatarului de plată a sumelor datorate conform contractului.
Potrivit art. 3.5.4. din contract „în termen de 30 de zile de la încetarea contractului, indiferent din ce motiv, locatorul va returna locatarului scrisoarea de garanţie în original prin orice modalitate legală, dacă locatarul şi-a achitat datoriile către locator”.
Decizia recurată cuprinde motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei, precum şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor, astfel că în cauză nu sunt întrunite cerinţele art. 304 pct. 7 C. proc. civ. şi nici ale art. 6 ale Convenţiei Europene a Drepturilor Omului.
Faţă de aceste considerente, Înalta Curte apreciază că în cauză nu există motive de nelegalitate care să impună casarea sau modificarea deciziei recurate şi, pe cale de consecinţă, potrivit dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ. recursurile urmează a fi respinse ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamantul I.R.G. şi de pârâta SC M.I. SRL Bucureşti împotriva Deciziei civile nr. 32/ Ap din 26 aprilie 2013, pronunţata de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, de conflicte de muncă şi asigurări sociale.
Irevocabilǎ.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 27 martie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1185/2014. Civil. Pretenţii. Suspendare... | ICCJ. Decizia nr. 1224/2014. Civil. Obligatia de a face.... → |
|---|
