ICCJ. Decizia nr. 1329/2014. Civil. Evacuare. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 1329/2014
Dosar nr. 9540/3/2005
Şedinţa publică din 7 mai 2014
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a Vl-a comercială, la data de 15 martie 2005, reclamanta SC R. SA a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Partidul Social Democrat, evacuarea pârâtului din spaţiul pus la dispoziţie de reclamantă conform contractului de cesiune, prelungit prin actul adiţional din 6 octombrie 2003 şi aflat în locaţia din sectorul 1, Bucureşti.
În motivarea cererii, s-a arătat că Partidul Social Democrat a luat în folosinţă spaţiul menţionat de la SC R. SA, conform contractului de cesiune nr. X1. Contractul de cesiune a fost prelungit prin actul adiţional din 6 octombrie 2003 pentru un an de zile. Valabilitatea acestuia a expirat la data de 6 octombrie 2004, neprimindu-se anterior nicio solicitare de prelungire a termenului de valabilitate. De asemenea, deşi în timpul valabilităţii contractului s-au iniţiat negocierile de cumpărare a activului, acestea nu s-au concretizat în semnarea contractului de vânzare-cumpărare înainte de expirarea valabilităţii contractului.
A mai precizat reclamanta că pârâta nu mai deţine niciun titlu asupra imobilului în cauză, deoarece contractul de asociere a expirat.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1436 C. civ., contractul de cesiune nr. X1 prelungit prin actul adiţional din 6 octombrie 2003 până la data de 6 octombrie 2004.
Pârâtul Partidul Social Democrat a depus la data de 5 mai 2005 întâmpinare şi cerere reconvenţională, solicitând respingerea acţiunii ca efect al relocaţiunii tacite, iar cu titlu reconvenţional a solicitat ca prin hotărârea ce va pronunţa: să fie obligată reclamanta să prelungească durata contractului de asociere din 11 octombrie 1993 până la recuperarea cheltuielilor suportate pentru punerea în stare de funcţionalitate a imobilului situat în Bucureşti, sector 1; să se constate dreptul de retenţie al Partidului Social Democrat asupra imobilului litigios până la recuperarea sumelor de 25.541.211.640 ROL şi, respectiv, 48.108.440,393 ROL reprezentând contravaloarea cheltuielilor efectuate pentru punerea în stare de funcţionalitate şi modernizare a imobilului, cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 115, art. 119 C. proc. civ., contractul de asociere din 11 octombrie 1993 şi contractul din 12 august 2002, art. 969, art. 970, art. 1437, art. 1452, art. 1730 C. civ.
Reclamanta SC R. SA a depus cerere modificatoare la data de 8 iunie 2005, prin care a solicitat instanţei să constate încetarea contractului de asociere din 11 octombrie 1993 şi pe cale de consecinţă şi a contractului de cesiune nr. X1, ca efect al contractul de asociere care prevede că prelungirea contractului se face numai prin acordul scris al părţilor, anual şi să fie obligată pârâta la plata de despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a imobilului pe perioada cuprinsă între data expirării contractului 6 octombrie 2004 şi 6 iunie 2005 şi în continuare până la data eliberării efective a spaţiului, despăgubire evaluată la suma de 280.000 euro.
La data de 8 iunie 2005 reclamanta a depus răspuns la întâmpinare şi cerere reconvenţională, prin care a solicitat respingerea cererii privind instituirea unui drept de retenţie asupra imobilului ca fiind neîntemeiată.
La data de 1 septembrie 2005 pârâta a depus întâmpinare la cererea preeizatoare şi acţiunea formulata de reclamantă invocând excepţia tardivităţii cererii de precizare a acţiunii productive faţă de prevederile art. 132 şi art. 134 C. proc. civ., excepţia netimbrării cererii intitulate „precizare la acţiune”, iar pe fond a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.
La termenul din 21 iunie 2006 pârâtul a depus cerere precizatoare a cererii reconvenţionale, prin care a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunţa, să se constate prelungit de drept contractul de asociere din 11 octombrie 1993 până la recuperarea cheltuielilor suportate pentru punerea în stare de funcţionalitate a imobilului situat în Bucureşti, sector 1, conform art. 5 din contract, să fie obligată reclamanta să încheie contract de închiriere pentru imobilul sus arătat în condiţiile art. 11 din contractul de asociere din 11 octombrie 1993, să se constate dreptul de retenţie al Partidului Social Democrat asupra imobilului situat în Bucureşti, sector 1 până la recuperarea sumelor de 25.541.211.640 ROL şi respectiv 48.108.440.393 ROL reprezentând contravaloarea cheltuielilor efectuate pentru punerea în stare de funcţionalitate a imobilului şi să fie obligată reclamanta la plata cheltuielilor de judecată.
La termenul din 20 septembrie 2006 reclamanta a formulat întâmpinare la cererea precizatoare a cererii reeonvenţionale, prin care a invocat tardivitatea acestei cereri, având în vedere că aceasta a fost depusă cu încălcarea dispoziţiilor art. 132 C. proc. civ. Pe fond, reclamanta a solicitat respingerea cererilor formulate de pârâtul reclamant ca neîntemeiate.
Prin încheierea din 18 octombrie 2006 instanţa a admis excepţia tardivităţii precizării acţiunii principale şi excepţia tardivităţii precizării cererii reconvenţionale. În aceste condiţii, instanţa a rămas învestită doar cu cererile formulate iniţial de părţi.
Prin sentinţa civilă nr. 14054 din 29 decembrie 2010 Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, a respins ca nefondate, cererea principală formulată de reclamanta SC R. SA şi cererea reconvenţionala formulată de pârâtul Partidul Social Democrat
Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a reţinut că, prin contractul de asociere din 11 octombrie 1993, reclamanta SC R. SA şi R.A. R.O. s-au asociat în vederea punerii în stare de funcţionalitate şi exploatării clădirii din str. I.I., proprietatea SC R. SA.
Conform art. 2 din contract, clădirea, la acea dată în stare de nefuncţionalitate, se prelua de R.A. R.O. în stadiul fizic existent, urmând ca în temeiul art. 3 din contract la 3 luni de la încheierea procesului verbal de predare primire R.A. R.O. să înceapă plăţile către SC R. SA conform art. 10 din contract. Potrivit art. 4, contractul s-a încheiat pe o durată de 10 ani de la data semnării lui, părţile convenind ca acesta poate fi prelungit numai prin acordul scris al părţilor anual. Conform art. 5 în cazul în care în perioada celor 10 ani de asociere, asociaţii nu-şi recuperează cheltuielile suportate pentru punerea în stare de funcţionalitate a clădirii, durata asocierii se va prelungi până la recuperarea tuturor cheltuielilor, conform art. 4. În temeiul art. 6 din contract, R.A. R.O. a dobândit dreptul de exclusivitate la cumpărare pe toată perioada contractului de asociere, conform legislaţiei în vigoare, aceasta având dreptul de folosire în exclusivitate a spaţiului. Aportul părţilor potrivit contractului de asociere s-a constituit din: a) valoarea clădirii, reevaluată, la nivelul sumei de 140.000.000 ROL, această valoare urmând a fi expertizată definitiv prin I.P.C.M.G. Bucureşti şi b) valoarea lucrărilor de punere în stare de funcţionalitate a clădirii, suportată de R.A. R.O. estimată la suma de 740.000.000 ROL potrivit studiului de fezabilitate.
La data de 18 octombrie 1993, reclamanta a predat R.A. R.O. imobilul ce formează obiectul contractului de asociere. În cuprinsul procesului-verbal de predare-primire întocmit cu această ocazie s-a reţinut că imobilul este într-o stare avansată de degradare. R.A. R.O. a executat o parte din lucrările necesare pentru aducerea imobilului în stare de funcţionare .
Prin contractul încheiat la data de 9 august 2002 R.A. R.O. a cesionat beneficiul contractului de asociere din 11 octombrie 1993 şi actul adiţional la acesta către Partidul Social Democrat care urmează a plăti către R.A. R.O., în temeiul acestui contract şi în baza inventarului bunurilor evaluate la data de 31 iulie 2002, contravaloarea bunurilor proprietatea regiei aflate în str. I.I., sector 1. Prin contract, pârâtul s-a obligat să preia toate drepturile R.A. R.O. izvorâte din contract, să se subroge în toate obligaţiile R.A. R.O., ce au acelaşi izvor obligaţional, angajându-se faţă de SC R. SA să îndeplinească toate obligaţiile prevăzute în sarcina R.A. R.O., conform contractului de asociere din 11 octombrie 1993 şi a actului adiţional nr. 1 la acesta.
Pârâtul s-a obligat să despăgubească R.A. R.O. prin plata către aceasta a sumelor de bani ce reprezintă contravaloarea investiţiilor în activul care face obiectul contractului de asociere şi bunurilor proprietatea acesteia existente în imobilul din str. I.I., precum şi a taxei pe valoarea adăugată aferentă. La rândul său, reclamanta a fost de acord cu subrogarea pârâtului în locui R.A. R.O., înţelegând să se asocieze cu pârâtul în vederea continuării raporturilor juridice şi cu respectarea tuturor clauzelor prevăzute în contractul de asociere din 11 octombrie 1993 şi în actul adiţional la acest contract de asociere, reclamanta recunoscându-i pârâtului toate drepturile stipulate în contractul de asociere ca beneficiar al contractului.
Părţile au convenit prin art. 4 din contractul de cesiune că în cazul în care nu vor putea aduce la îndeplinire prevederile art. 5 din contractul de asociere din 11 octombrie 1993 şi actul adiţional de la acesta, se vor aplica prevederile art. 109 pct. 3 din H.G. nr. 577/2002. Părţile au convenit că această prevedere nu împiedică reclamanta la aplicarea prevederilor art. 109 pct. 3 din H.G. nr. 577/2002 în favoarea pârâtului, în interiorul termenului de asociere prevăzut la art. 4 din contractul de asociere din 11 octombrie 1993. Conform art. 6 din contract, pârâtul s-a subrogat în drepturile şi obligaţiile R.A. R.O., devenind parte în contractul de asociere din 11 octombrie 1993, în conformitate cu scopul şi activităţile sale specifice prevăzute de art. 37 din Legea nr. 27/1996.
Prin contract (art. 7) pârâtul s-a obligat să achite către R.A. R.O. contravaloarea investiţiilor şi dotărilor efectuate de aceasta la imobilul din str. I.I., în sumă de 19.195.5S7.912 ROL, prevăzute în anexa nr. 1 precum şi a bunurilor existente în sediul clădirii nominalizate în Anexa nr. 2 la contract, ce sunt în sumă de 2.267.553.941 ROL la care se adaugă TVA în sumă de 4.077.996.952 ROL, conform inventarului bunurilor evaluate la 31 iulie 2002 prevăzut în Anexele nr. 1 şi nr. 2 la contract, părţile convenind că pârâtul va deveni proprietarul bunurilor prevăzute în Anexele nr. 1 şi nr. 2 după achitarea integrală a contravalorii acestora şi a TVA-ului aferent. Prin art. 8 din contract, pârâtul s-a obligat să achite suma de 25.541.138.805,07 ROL prevăzute la art. 7 în termen de 30 de zile de la data semnării contractului pe bază de factură emisă de R.A. R.O., la care se anexează procesul-verbal de predare-primire.
Prin actul adiţional la contractul din 12-13 august 2002 părţile au convenit înlocuirea Anexei nr. 2 la contract cu anexa la actul adiţional şi modificarea dispoziţiilor art. 7 şi art. 8 din contract. Astfel art. 7 a fost modificat în sensul că pârâtul s-a obligat să achite către R.A. R.O. contravaloarea investiţiilor şi dotărilor efectuate de aceasta la imobilul din str. I.I., în sumă de 19.195.587.912 ROL prevăzute în Anexa nr. 1, precum şi a bunurilor existente în sediul clădirii nominalizate în Anexa nr. 2, rectificată la contract, ce sunt în sumă de 2.267.615.147 ROL, la care se adaugă TVA în sumă de 4.078.008.581,21 ROL, conform inventarului bunurilor evaluate la 31 iulie 2002 prevăzut în Anexele nr. 1 şi nr. 2 rectificate la contract, pârâtul devenind proprietarului bunurilor prevăzute în Anexele nr. 1 şi nr. 2 rectificate după achitarea integrală a contravalorii acestora şi a TVA-ului aferent.
Conform art. 8 din contract astfel cum a fost modificat, pârâtul s-a obligat să achite suma de 25.541.211.640,21 ROL prevăzute la art. 7 în termen de 30 de zile de la data semnării prezentului contract pe bază de factură emisă de R.A. R.O. la care se anexează procesul-verbal de predare primire, predarea primirea bunurilor prevăzute în Anexele nr. 1 şi nr. 2 rectificate urmând a se face în termen de 5 zile de la semnarea contractului pe bază de proces-verbal de predare primire.
Conform actului adiţional la contractul de asociere din 11 octombrie 1993, redefinit prin contractul din 12-13 august 2002 încheiat între părţile din prezenta cauză, acestea au convenit prelungirea termenului de valabilitate al contractului de asociere cu un an, începând cu data de 6 octombrie 2003.
Astfel, prin contractul de cesiune, semnat şi de reclamantă, aceasta recunoaşte împrejurarea că R.A. R.O. a executat lucrări pentru aducerea în stare de folosinţă a imobilului în valoare de 19.195.587.912 ROL fără TVA şi mai recunoaşte, de asemenea, că recuperarea sumei învestite de R.A. R.O. nu s-a realizat în întregime. Anexa nr. 1 la contract cuprinde toate lucrările efectuate de R.A. R.O., aflate în evidenţa acesteia la data încheierii contractului de cesiune şi a căror contravaloare nu fusese recuperată, suma totală nerecuperată fiind de 22.842.749 ROL (cu TVA). Prin contractul de cesiune reclamanta a fost de acord, de asemenea, cu subrogarea pârâtului în locul R.A. R.O., înţelegând să se asocieze cu pârâtul în vederea continuării raporturilor juridice şi cu respectarea tuturor clauzelor prevăzute în contractul de asociere din 11 octombrie 1993 şi în actul adiţional nr. 1 la acest contract de asociere, reclamanta recunoscându-i pârâtului toate drepturile stipulate în contractul de asociere ca beneficiar al contractului. Pârâtul, având acordul scris al reclamantei, exprimat prin adresa din 24 octombrie 2002, a efectuat noi lucrări de investiţii, pe lângă cele preluate de la R.A. R.O.
Conform raportului de expertiză tehnică specialitatea construcţii coroborat cu înscrisurile depuse la dosar, lucrările de investiţii realizate de pârât, faţă de obiectul acestora, au vizat tot punerea în stare de funcţionalitate a imobilului. Lucrările, ce au vizat consolidarea imobilului, compartimentarea, înlocuirea tâmplăriei interioare, centrala termică, instalaţiile sanitare, instalaţiile electrice interioare, sisteme de detecţie incendiu şi efracţie, instalaţii electrice, au fost efectuate în perioada 2002-2004, în baza unui proiect întocmit de SC I.C. SRL, având acordul reclamantei. Expertul în construcţii a apreciat că noile lucrări efectuate de pârât au fost necesare, întrucât R.A. R.O. efectuate lucrări minime de punere în stare de funcţionalitate a imobilului, iar în perioada de exploatare a acestuia de către R.A. R.O. imobilul suferise deteriorări. Potrivit raportului de expertiză contabilă, valoarea investiţiilor realizate de pârât este de 5.366.624,91 RON, valoarea chiriilor plătite de pârât reclamantei este de 230.571,29 RON din care reclamanta a returnat pârâtei suma de 51.711,54 RON, acceptând doar suma de 178.859 RON, ce reprezintă chiria pentru perioada 1 septembrie 2002-1 martie 2005, expertul stabilind că pârâtul a recuperat o cotă de 3,33 % din investiţia efectuată.
Tribunalul reţine că şi în situaţia în care dacă nu s-ar avea în vedere nicio investiţie realizată de pârât şi s-ar aprecia că imobilul a fost pus în stare de funcţionalitate exclusiv prin investiţiile realizate de R.A. R.O., în valoare de 22.842.749 ROL (cu TVA), valoare recunoscută şi acceptată de reclamantă prin semnarea contractului de cesiune alături de R.A. R.O. şi Partidul Social Democrat, având în vedere cotele de participare ale părţilor, nivelul chiriei stabilite prin contractul de asociere şi chiria încasată de reclamantă, rezultă cu evidenţă faptul că pârâtul nu a recuperat decât o mică parte din suma plătită R.A. R.O., în drepturile căreia s-a subrogat prin contractul de cesiune încheiat.
În aceste condiţii au fost reţinute ca aplicabile dispoziţiile art. 5 din contract, prin care părţile au convenit că, în cazul în care în perioada celor 10 ani de asociere asociaţii nu-şi recuperează cheltuielile pentru punerea în stare de funcţionalitate a clădirii, durata asocierii se va prelungi până la recuperarea tuturor cheltuielilor, conform art. 4. Din interpretarea coroborată a dispoziţiilor art. 4 şi art. 5 din contractul de asociere, rezultă că părţile s-au obligat să prelungească anual durata contractului, până la recuperarea cheltuielilor pentru punerea în stare de funcţionalitate a clădirii. Pe parcursul derulării contractului de asociere, astfel cum a fost modificat prin contractul de cesiune, faţă de prevederile art. 6 din contractul de asociere din 11 octombrie 1993, ce prevedeau dreptul pârâtului de exclusivitate la cumpărare pe toată perioada contractului de asociere, între părţi s-au purtat negocieri în vederea cumpărării de către pârât a spaţiului în litigiu. Negocierile au continuat în cursul soluţionării prezentei cauze, aceasta suferind mai multe suspendări la cererea comună a părţilor, care au continuat negocierile pentru cumpărarea imobilului. Negocierile nu au fost finalizate prin încheierea unui act translativ de proprietate. După împlinirea termenului prevăzut în contractul de asociere, pârâtul a continuat să ocupe şi să folosească imobilul, plătind în continuare reclamantei cota convenită contractual, reclamanta acceptând plata acestei. De altfel, în perioada anterioară împlinirii termenului şi după împlinirea acestuia, părţile purtau negocieri cu privire la transferul dreptului de proprietate în favoarea pârâtului. Deşi cheltuielile pentru punerea în stare de funcţionalitate a clădirii nu au fost recuperate de către pârât, reclamanta a refuzat încheierea unui nou act adiţional prin care să prelungească durata contractului, invocând libertatea contractuală.
Argumentele reclamantei în acest sens nu au fost însă reţinute, întrucât, aceasta s-a obligat prin contract să prelungească anual durata contractului, până la recuperarea cheltuielilor pentru punerea în stare de funcţionalitate a clădirii. O interpretare a clauzelor în sensul solicitat de reclamantă ar lipsi de efecte dispoziţiile art. 5 din contract, întrucât, dacă s-ar interpreta că este la latitudinea reclamantei exprimarea consimţământului pentru prelungirea duratei contractului, chiar dacă cheltuielile pârâtului nu au fost recuperate, includerea art. 5 ar fi fost inutilă, părţile având posibilitatea prelungirii contractului, indiferent de circumstanţe, în condiţiile prevăzute de art. 4. Ori, conform art. 978 C. civ., clauzele contractuale trebuie interpretate în sensul de a produce efecte juridice.
Nici susţinerile părţilor legate de încetarea contractului în temeiul art. 1436 C. civ. (reclamanta), respectiv tacita relocaţiune, prevăzută de art. 1437 şi art. 1452 C. civ. nu au fost reţinute, întrucât părţile nu au încheiat un contract de locaţiune în condiţiile art. 1410 şi urm. C. civ., ci un contract de asociere, Contractul dintre părţi s-a prelungit în condiţiile prevăzute de art. 5, iar reclamanta nu îşi poate invoca propria culpă, respectiv refuzul încheierii unui act adiţional, în condiţiile stabilite prin art. 4, art. 5 din contract, deşi condiţiile convenite de părţi sunt îndeplinite, pentru a solicita evacuarea din spaţiul situat în Bucureşti, sector 1.
Nu au fost reţinute nici susţinerile reclamantei în sensul aplicabilităţii art. 12 din Memorandumul de înţelegere din 1 septembrie 1993, întrucât acest act nu este opozabil pârâtului. Acesta s-a subrogat în drepturile R.A. R.O. doar în ceea ce priveşte contractul de asociere.
În ceea ce priveşte cererea reconvenţională formulată de pârât, instanţa a reţinut că prelungirea duratei contractului de asociere s-a produs în condiţiile stabilite de părţi prin contract, astfel încât reclamanta nu mai poate fi obligată, încă o dată, la prelungirea contractului şi nici nu se impune în aceste condiţii instituirea unui drept de retenţie, în sensul solicitat de pârât.
În baza considerentelor de fapt şi de drept reţinute, instanţa a respins, ca nefondate, atât cererea principală, cât şi cererea reconvenţională.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel ambele părţi, invocând motive de nelegalitate şi netemeinicie.
Prin decizia civilă nr. 135 din 8 aprilie 2013 a Curţii de Apei Bucureşti, secţia a V-a civilă s-a respins, ca nefondat, apelul declarat de SC R. SA. şi s-a admis apelul declarat de Partidul Social Democrat, împotriva sentinţei civile nr. 14054 din 29 decembrie 2010 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în Dosarul nr. 9540/3/2005.
S- a dispus schimbarea în parte a sentinţei atacată în sensul că, a obligată reclamanta SC R. SA să respecte dispoziţiile contractului de asociere, în sensul prelungirii duratei acestuia până la recuperarea sumei de 4.558.550 RON (2.274.275 RON + 2.284.275 RON) reprezentând cheltuielile efectuate de Partidul Social Democrat cu punerea în stare de funcţionalitate a imobilului situat în Bucureşti, sector 1. A fost constatat un drept de retenţie în ceea ce priveşte suma de 4.558.550 RON, fiind păstrate celelalte dispoziţii ale sentinţei atacate.
În pronunţarea soluţiei, curtea de apel verificând actele şi lucrările dosarului prin prisma motivelor invocate a reţinut că, în mod corect, Tribunalul Bucureşti a respins cererea de evacuare a Partidului Social Democrat din imobilul situat în Bucureşti, sectorul 1, deoarece „o interpretare a clauzelor în sensul solicitat de reclamantă ar lipsi de efecte dispoziţiile art. 5 din contract, întrucât, dacă s-ar interpreta că este la latitudinea reclamantei exprimarea consimţământului pentru prelungirea duratei contractului, chiar dacă cheltuielile pârâtului nu au fost recuperate, includerea art. 5 ar fi fost inutilă, părţile având posibilitatea prelungirii contractului, indiferent de circumstanţe, în condiţiile prevăzute de art. 4. Or, conform art. 978 C. civ., clauzele contractuale trebuie interpretate în sensul de a produce efecte juridice”. Apelanta-reclamantă nu a facut nicio menţiune cu privire la faptul că Partidul Social Democrat a efectuat cheltuieli pentru punerea în stare de funcţionalitate a clădirii ce face obiectul litigiului susţinând doar că aceste cheltuieli sunt voluptuarii,
În vederea reabilitării imobilului situat în Bucureşti, sectorul 1, reclamanta a încheiat cu R.A. R.O. contractul de asociere din 11 octombrie 1993, iar ulterior a semnat şi cu Partidul Social Democrat contractul din 12 august 2002 prin care acesta s-a subrogat în drepturile şi obligaţiile regiei, fiind efectuate investiţii într-o clădire pe care proprietara SC R. SA o lăsase în stare de degradare, astfel încât imobilul a fost reamenajat din cămin de nefamilişti, într-o clădire de birouri. Prin contractul de asociere din 11 octombrie 1993 se precizează de către apelanta-reclamantă în art. 11 că „la suprafaţa construita de 3280 mp se stabileşte un nivel de chirie de 2,3 dolari SUA/mp/lună, respectiv 7.544 dolari SUA, astfel că părţilor Ie revin următoarele cote proporţionale: 17% SC R. SA, 1.282 dolari SUA/lună şi 83% R.A. R.O., 6.262 dolari SUA/lună”. De asemenea, la art. 15 din acelaşi contract de asociere, apelanta-reclamantă a menţionat că „în cazul în care R.A. R.O. va subînchiria o parte din clădire către persoane fizice române sau străine, SC R. SA are dreptul de a numi un expert contabil care să constate semestrial veniturile nete realizate din exploatarea clădirii şi plăţile către asociat, proporţional cu cota de participare.” De altfel, apelanta-reciamantă, în cererea introductivă la instanţă a indicat ca temei de drept prevederile art. 1436 C. civ., potrivit cărora „locaţiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea termenului, flră să fie trebuinţa de o prealabilă înştiinţare.”
Au fost avute în vedere dispoziţiile de art. 977 C. civ., potrivit cărora „interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor”, dar şi cele ale art. 979 C. civ., „termenii susceptibili de două înţelesuri se interpretează în înţelesul ce se potriveşte mai mult cu natura contractului”, astfel că în mod corect s-a reţinut de instanţa de fond că există un contract de asociere care nu a fost denunţat.
S-a reţinut că apelanta-reclamantă nu a combătut în niciun fel sentinţa prin care se menţionează: „contractul dintre părţi s-a prelungit în condiţiile prevăzute de art. 5, iar reclamanta nu îşi poate invoca propria culpă, respectiv refuzul încheierii unui act adiţionai, în condiţiile stabilite prin art. 4 şi art. 5 din contract (...)”. Pe cale de consecinţă, Curtea a reţinut cazul prevăzut de art. 5 din contractul de asociere încheiat între părţi, potrivit cu care „în cazul ea în perioada celor 10 ani de asociere, asociaţii nu-şi recuperează cheltuielile suportate pentru punerea în stare de funcţionalitate a clădirii, durata asocierii se va prelungi până ia recuperarea tuturor cheltuielilor, conform art. 4”. Cum pârâta nu şi-a recuperat cheltuielile pentru punerea în stare de funcţionalitate a clădirii, în mod corect instanţa de fond a respins cererea de evacuare a pârâtei din imobilul în litigiu, drept pentru care apelul declarat de SC R. SA a fost respins, ca nefondat.
Curtea a apreciat întemeiat apelul declarat de pârâtul Partidul Social Democrat şi a schimbat în parte sentinţa atacată în sensul că a admis cererea reconvenţională şi a obligat SC R. SA să respecte dispoziţiile contractului de asociere din 11 octombrie 1993 în sensul prelungirii duratei contractului până la recuperarea sumei de 4.558.550 ROL reprezentând cheltuielile efectuate de Partidul Social Democrat. S-a reţinut că expertizele efectuate în cauză demonstrează ca lucrările de intervenţie finalizate în 1994 de către R.A. R.O. au avut ca scop utilizarea clădirii cu funcţiunea de clădire de birouri, aceasta fiind cerinţa utilizatorului de la acea perioada (R.A. R.O.). Clădirea a funcţionat astfel, până în 2002. La acea dată uzura clădirii era normală referitor la vechimea lucrărilor realizate. După execuţia lucrărilor de intervenţie de către R.A. R.O., în anul 2002, la data cesiunii contractului de asociere clădirea respecta criteriile de performanţa corelate cu destinaţia clădirii de la acea perioadă şi anume clădire de birouri. Ulterior, lucrările de intervenţie realizate de către Partidul Social Democrat în perioada 2002-2004 au avut ca referinţă proiectul amenajare sediu birouri Partidul Social Democrat. Proiectul a fost elaborat pe baza unor noi cerinţe ale utilizatorului corelate cu noua utilitate şi funcţiune a clădirii, clădire sediu de partid. Aceste noi cerinţe au avut în vedere: necesitatea unor spatii utile mai mari în anumite zone ale clădirii, creşterea nivelului de siguranţa al clădirii ca urmare a modificării categoriei şi clasei de importanţă a clădirii, creşterea performanţei seismice a clădirii, modificarea instalaţiilor sanitare, termice şi electrice. Lucrările au fost finalizate în decembrie 2004. Ca atare, s-a reţinut că Partidul Social Democrat a respectat criteriiie de performanţă corelate cu destinaţia clădirii de la acea perioadă şi anume clădire sediu de partid.
Contractul de asociere în participaţiune s-a încheiat pe o durată de 10 ani de la data semnării lui cu posibilitatea prelungirii prin acordul scris al părţilor (art. 4). Potrivit art. 5, în cazul în care în perioada celor 10 ani de asociere, asociaţii nu-şi recuperează cheltuielile suportate pentru punerea în stare de funcţionalitate a clădirii, durata asocierii se va prelungi până la recuperarea tuturor cheltuielilor. Făcând abstracţie de prevederile art. 5 şi art. 6 din contractul de asociere din 1993 şi de acordul pe care SC R. SA l-a dat pârâtei pentru efectuarea lucrărilor de investiţii şi modernizare, Partidul Social Democrat s-a văzut în situaţia de a nu-şi putea recupera cheltuielile suportate pentru punerea în stare de funcţionalitate a clădirii.
Prin contractul de cesiune semnat de reclamantă, aceasta recunoaşte împrejurarea că R.A. R.O. a executat lucrările pentru aducerea în stare de folosinţă a imobilului şi că recuperarea sumei investite de R.A. R.O. nu s-a realizat în întregime. Prin acelaşi contract de cesiune reclamanta a fost de acord cu subrogarea Partidului Social Democrat în locul R.A. R.O., înţelegând să se asocieze cu pârâtul în vederea continuării raporturilor juridice şi cu respectarea tuturor clauzelor prevăzute în contractul de asociere din 11 octombrie 1993. Cu adresa din 24 octombrie 2002 SC R. SA, în calitate de proprietar, şi în temeiul art. 9 Iit. f) din contractul de asociere din 1993 şi al prevederilor contractului din 2002 reclamantul şi-a dat acordul Partidului Social Democrat pentru efectuarea lucrărilor de investiţii şi modernizare. În aceste condiţii Partidul Social Democrat a efectuat lucrări de modernizare la imobil în perioada 2002-2004 în sumă de 2.284.275 RON conform expertizei, iar valoarea chiriilor plătite de pârâtă reclamantei a fost de 230.571,29 RON, din care reclamanta a retumat pârâtei suma de 51.711,54 RON, acceptând doar suma de 178.859 RON, ce reprezintă chiria pentru perioada 1 septembrie 2002-31 martie 2005. Expertiza de la fond a stabilit că pârâtul a recuperat o cotă de 3,33% din investiţia efectuată, valoarea chiriilor nefiind contestate de nici o parte prin apelurile declarate.
S-a concluzionat că pârâta Partidul Social Democrat nu şi-a recuperat cheltuielile efectuate cu punerea în stare de funcţionalitate a imobilului situat în Bucureşti, sector 1, deşi pentru efectuarea acestor lucrări acesta a avut acordul scris al reclamantei, motiv pentru care Curtea va schimba în parte sentinţa atacată în sensul că va admite cererea reconvenţională şi va obliga SC R. SA să prelungească durata contractului de asociere până la recuperarea cheltuielilor utile şi necesare efectuate de Partidul Social Democrat în cuantum de 4.558.550 RON. La aceste cheltuieli Curtea a înlăturat din caicul cheltuielile voluptorii în cuantum de 269.846 RON reprezentând dotări pentru birouri.
În ceea ce priveşte dreptul de reîenţie, Curtea a reţinut că Partidul Social Democrat a efectuat cheltuielile de investiţie la imobil în sumă de 4.558.550 RON din care 2.274,275 RON reprezintă investiţii preluate de la R.A. R.O. şi 2.284.275 RON investiţii executate efectiv de pârâtă în perioada septembrie 2002-noiembrie 2004, astfel încât pentru considerentele reţinute, în conformitate cu art. 297 C. proc. civ., curtea de apel a respins, ca nefondat, apelul reclamantei şi a admis apelul formulat de pârâta reconvenîentă.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC R. SA. criticând hotărârea atacată din perspectiva dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În motivarea recursului, reclamanta a criticat soluţia instanţei de apel în ceea ce priveşte obligarea societăţii la respectarea dispoziţiilor contractului de asociere, în sensul prelungirii acestuia până la recuperarea de către Partidul Social Democrat a sumei de 4.558.550 RON reprezentând cheltuieli efectuate de acesta cu punerea în stare de funcţionalitate a imobilului aparţinând SC R. SA. Apreciază ca fiind eronată şi lipsită de temei legal interpretarea dată art. 4 şi art. 5 din contractul de asociere din 1993. În dezvoltarea acestui motiv arată că, în mod greşit instanţa de apel a reţinut că părţile s-au obligat să încheie acte adiţionale de prelungire până la recuperarea investiţiilor făcute, lipsind astfel de eficacitate art. 4 şi art. 5 din contract care stipulează în mod expres ca prelungirea se face prin numai prin semnarea unui act adiţional la contract, ceea ce implica acordul ambelor părţi, condiţie care nu a fost îndeplinită. Apreciază eronata şi afirmaţia instanţei de apel, care, făcând aplicarea art. 977 şi art. 979 C. civ., reţine că nu a fost denunţat contractul de asociere întrucât art. 4 din contract este clar şi nu iasă loc de interpretare în sensul că stipulează faptul că acesta „poate fi prelungit numai prin acordul scris al părţilor, anual”.
Susţine netemeinicia afirmaţiilor instanţei cu privire la admiterea apelului formulat de către Partidul Social Democrat. Arată în privinţa investiţiilor efectuate de R.A. R.O. că instanţa de apel reţine, din expertizele efectuate în cauză, că lucrările de intervenţie finalizate în 1994 de către R.A. R.O. au avut ca scop utilizarea clădirii cu funcţiunea de clădire de birouri, aceasta fiind cerinţa utilizatorului, iar clădirea a funcţionat astfel până în 2002. Cu privire la acest aspect, recurenta face trimitere la conţinutul art. 7 a actului adiţional la contractul de cesiune din 12-13 august 2002 şi art. 7 lit. b) din contractul de asociere din 11 octombrie 1993 din care rezultă că valoarea lucrărilor estimată la suma de 740.000.000 ROL a fost considerată de părţi ca fiind utilă şi necesară pentru punerea în stare de funcţionalitate a clădirii, din clădire, cămin de nefamilişti în clădire cu destinaţie de birouri. Rezultă faptul că investiţiile efectuate de R.A. R.O. finalizate în anul 1994 au fost suficiente pentru punerea în stare de funcţionalitate a clădirii, aceasta funcţionând astfel până în anul 2002.
Soluţia instanţei de apel este criticată şi cu privire la constatarea dreptului de retenţie în ceea ce priveşte suma de 4.558.550 RON. Arată că instanţa de apel s-a pronunţat pe acest capăt de cerere deşi prin încheierea de şedinţa din data de 18 octombrie 2006 instanţa de fond a admis excepţia tardivităţii precizării acţiunii principale şi excepţia tardivităţii precizării cererii reconvenţionale.
În ceea ce priveşte dreptul de retenţie, invocă că acesta este un mijloc specific de garantare a obligaţiilor care nu poate fi instituit favoarea pârâtului într-o acţiune în evacuare promovată de reclamant împotriva sa. Întrucât dreptul de retenţie este dreptul pe care chiriaşul îl are de a păstra posesia bunului până la restituirea cheltuielilor, ca o garanţie acordată acestuia în vederea recuperării sumelor, şi în situaţia în care instanţa a respins cererea principală, de evacuare a intimatului, şi a obligat societatea la prelungirea contractului de asociere, rezultă că intimatul Partidul Social Democrat exercita efectiv posesia bunului în virtutea celor dispuse de instanţă, astfel nu se justifică dreptul de retenţie asupra imobilului, drept care îi asigură acelaşi lucru, respectiv exercitarea posesiei. Ca atare, Partidul Social Democrat ar fi avut la dispoziţie alte căi legale pentru recuperarea contravalorii investiţiilor efectuate.
Solicită admiterea recursului, modificarea deciziei atacată în sensul evacuării Partidului Social Democrat din imobilul proprietatea sa situat în Bucureşti, sector 1, ocupat în prezent fără titlu de către pârâtă, cu plata cheituielielilor de judecată.
Intimatul Partidul Social Democrat a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului întrucât din probele administrate rezultă că şi-au îndeplinit toate obligaţiile legale şi contractuale, astfel încât instanţa de fond, precum şi instanţa de apel, în mod corect au respins cererea recurentei-reclamante având ca obiect evacuarea pârâtei din imobilul situat în Bucureşti, sector 1.
Analizând actele şi lucrările dosarului, raportat la motivele de recurs formulate şi dispoziţiile legale incidente în cauza, Înalta Curte va constata recursul ca fiind nefondat având în vedere următoarele considerente:
Într-un prim motiv de recurs, reclamanta critică hotărârea atacată susţinând faptul că, în mod greşit instanţa de apel a obligat societatea la respectarea dispoziţiilor contractului de asociere, în sensul prelungirii acestuia până la recuperarea de către pârâtă a sumei de 4.558.550 RON reprezentând cheltuieli efectuate de acesta cu punerea în stare de funcţionalitate a imobilului aparţinând SC R. SA, apreciind în esenţă că admiterea acestui capăt de cerere s-a realizat ca urmare a interpretării eronate a clauzelor contractuale, respectiv a art. 4 şi art. 5 din contractul de asociere din 1993.
În circumstanţele relevate, se constată că, dezvoltarea acestui motiv nu satisface exigenţele art. 304 pct. 1-pct. 9 C. proc. civ. care reglementează cazurile de casare ori modificare pentru exercitarea controlului de legalitate în recurs, întrucât vizează aspecte de netemeinicie a hotărârii recurate, atât timp cât se axează exclusiv pe aspecte de interpretare şi evaluare a probelor şi, ca atare, nu pot fi analizate. Modul de soluţionare a litigiului referitor fa executarea contractului şi modul în care instanţa de apel a dispus executarea obligaţiilor în limitele contractului de asociere din 1993 dând astfel eficienţă principiului voinţei interne a părţilor ca efect al interpretării clauzelor contractuale în executarea prestaţiilor nu constituie veritabile critici de nelegalitate care să poată face obiect de analiză în recurs, întrucât se circumscriu sferei fostelor cazuri de recurs prevăzute de pct. 10 şi pct. 11 ale art. 304 C. proc. civ. Or, ca urmare a abrogării pct. 10 şi pct. 11 ale art. 304 C. proc. civ., în recurs nu mai pot fi invocate niciun fel de aspecte de netemeinîcie a hotărârii recurate, care să implice o schimbare ori o reanalizare a stării de fapt, o reapreciere a probatoriului administrat, o reiterare a istoricului cauzei etc, ci doar aspecte de strictă legalitate, instanţa de recurs fiind abilitată să cenzureze hotărârea recurată doar sub aspectul legalităţii sale. Or, argumentele recurentei subsumate acestui motiv nu generează un asemenea control, chiar dacă, în mod formal, s-a indicat ca temei de drept motivul de recurs înscris în art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Exercitarea controlului de legalitate nu poate fi realizat nici ca urmare a motivului de recurs prin care reclamanta formulează critici în privinţa modului în care a fost soluţionat apelul formulat de pârâta Partidul Social Democrat. Reclamanta include în sfera motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 din cod criticile care vizează, în esenţă, greşita admitere a apelului pârâtei din perspectiva modului în care instanţa de apel a efectuat interpretarea actului adiţional la contractul de cesiune, recurenta realizând în dezvoltarea acestui motiv de recurs propria interpretare a actului juridic, cu referire expresă la art. 7 lit. b) din contractul de cesiune. Totodată, referitor la considerentele instanţei de apel recurenta formulează aprecieri asupra atribuirii greşite a caracterului de utilitate al lucrărilor pentru funcţionalitatea clădirii, dar şi în privinţa stabilirii aportului părţilor, conform art. 7 din contractul de asociere. Or, în acest context, criticile formulate asupra modului în care instanţa de apel a concluzionat asupra naturii şi destinaţiei lucrărilor efectuate la imobil cu punerea în stare de funcţionalitate a imobilului situat în Bucureşti, sector 1 nu se încadrează în criticile de nelegalitate expres şi limitativ prevăzute de art. 304 C. proc. civ., întrucât analiza implică un control asupra netemeiniciei hotărârii atacate din perspectiva modului în care a fost stabilită situaţia de fapt pe baza evaluării şi interpretării probelor administrate, analiză incompatibilă cu structura actuală a căii extraordinare de atac a recursului, astfel cum s-a expus deja.
În ceea ce priveşte criticile referitoare la încălcarea regulilor procedurale în soluţionarea capătului de cerere privind dreptul de retenţie, precum şi cele care se referă la aplicarea greşită a dispoziţiilor legale care stabilesc regimul juridic al dreptului de retenţie, Înalta Curte reţine că deşi argumentele invocate fac posibil încadrarea în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 5 şi pct. 9 C. proc. civ. (nu numai pct. 9, cum susţine recurenta), aceste nu sunt fondate.
Astfel, critica care face posibil încadrarea în art. 304 pct. 5 din cod care vizează încălcarea regulilor procedurale referitoare la soluţionarea greşită a cererii privind constatarea dreptului de retenţie, deşi respectivul capăt de cerere fusese respins ca tardiv introdus la instanţa de fond, este neîntemeiat. Verificarea procedurii desfăşurată în faţa instanţei de fond denotă împrejurarea că, prin cererea depusă la data de 5 mai 2005, pârâtul Partidul Social Democrat a formulat întâmpinare solicitând respingerea acţiunii principale şi a soiiciiat cu titlu reconvenţional obligarea reclamantei SC R. SA să prelungească durata contractului de asociere din 11 octombrie 1993 până la recuperarea cheltuielilor suportate pentru punerea în stare de funcţionalitate a imobilului situat în Bucureşti, sector 1, conform art. 5 din contract şi să se constate dreptul de retenţie al Partidului Social Democrat asupra imobilului litigios până la recuperarea sumelor de 25.541.211.640 ROL şi, respectiv, 48.108.440.393 ROL reprezentând contravaloarea cheltuielilor efectuate pentru punerea în stare de funcţionalitate şi modernizare a respectivului imobil. Reţinând acest cadru procesual, instanţa de fond, prin încheierea de şedinţă din 18 octombrie 2006, a admis excepţia tardivităţii precizării acţiunii principale şi excepţia tardivităţii precizării cererii reconvenţionale, circumstanţă în care instanţa de apel în exercitarea controlului judiciar a analizat corect legalitatea şi temeinicia soluţiilor pronunţate de instanţa de fond în limitele obiectului investirii sale ca efect al cererilor formulate iniţial de către reclamanta SC R. SA şi pârâtul reconvenient Partidul Social Democrat.
Subsumând criticile formulate în susţinerea motivului de recurs referitor la regimul juridic al dreptului de retenţie, Înalta Curte reţine în privinţa pretenţiilor pârâtei reconveniente Partidul Social Democrat că dreptul de retenţie şi dreptul de folosinţă au o natură juridică diferită, ce le conferă particularităţi specifice. Astfel, dacă dreptul de retenţie constituie un mijloc de garantare a obligaţiilor, pretenţiile constând în recunoaşterea unui drept de folosinţă se întemeiază pe răspunderea civilă contractuală, având la bază contractul de cesiune şi cel adiţional, ce are ca subiecte părţile din prezenta cauză.
Deşi dreptul de retenţie este, într-adevăr, cum susţine şi recurenta, un mijloc specific de garantare a obligaţiilor constând în dreptul creditorului de a refuza să restituie un bun al debitorului aflat în detenţia sa, până ce debitorul nu-i plăteşte tot ce are legătură cu acel bun, acesta este diferit de dreptul de folosinţă care, astfel cum rezultă din situaţia de fapt reţinută, îşi are izvorul în contractul părţilor. Soluţionarea în sensul admiterii pretenţiilor reconvenientei este corectă şi nu exclude existenţa celor două raporturi juridice diferite, întrucât acestea, deşi ipotetic converg spre aceeaşi finalitate, ele pot coexista întrucât efectele juridice pe care le provoacă sunt diferite. Dacă capătul de cerere privind dreptul de folosinţă asupra imobilului a fost recunoscut dând eficienţă clauzelor contractuale inserate în contractul de cesiune şi cel adiţional, existenţa dreptului de retenţie este justificată de prezenţa conexităţii obiective speciale născută între bun şi creanţa pârâtei reconveniente care a luat naştere în legătură directă cu imobilul litigios grevat, context în care cele două drepturi nu se exclud, având o existenţă de sine stătătoare.
Drept urmare, constatându-se că instanţa de apel a efectuat o corectă aplicare şi interpretare a dispoziţiilor legale, Înalta Curte va constata netemeinicia motivelor de recurs circumscrise art. 304 pct. 9 C. proc. civ., drept pentru care în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC R. SA împotriva deciziei civile nr. 135 din 8 aprilie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC R. SA împotriva deciziei civile nr. 135 din 8 aprilie 2013 a Curţii de Apei Bucureşti, secţia a V-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 7 mai 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1328/2014. Civil | ICCJ. Decizia nr. 1331/2014. Civil → |
|---|
