ICCJ. Decizia nr. 1555/2014. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 1555/2014
Dosar nr. 10878/86/2012
Şedinţa publică de la 22 mai 2014
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Suceava reclamantul P.G. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii Statul Român, prin M.T.I., prin CN A.D.N.R. SA, prin D.R.D.P. Iaşi, Comuna Şcheia, prin primar şi Comuna Şcheia, prin Comisia de verificare a drepturilor de proprietate şi acordare a despăgubirilor: anularea parţială a Hotărârii din 13 februarie 2012, dată în Dosarul nr. 108/2011 de către Comisia de verificare a drepturilor de proprietate şi acordare a despăgubirilor a comunei Şcheia, cu privire la cuantumul despăgubirilor în sumă de 2.061 lei stabilit pentru terenul expropriat în suprafaţă de 1670 mp identică cu parcela rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F. a comunei cadastrale Şcheia, şi obligarea expropriatorului la plata acestora, raportat la preţul de piaţă al imobilului expropriat de 30 euro pe mp, în total 50.100 euro, la cursul B.N.R. din ziua plăţii; exproprierea suprafeţei afectate în fapt construirii şoselei de centură şi a suprafeţelor de teren rămase în urma exproprierii, care nu mai pot fi folosite conform destinaţiei acestora, fiind transformate în locuri înfundate, fără nicio cale de acces şi obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor pentru aceste suprafeţe de teren, raportat la preţul de piaţă de 30 euro pe mp, la cursul B.N.R. din ziua plăţii; obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii terenurilor rămase în urma exproprierii; obligarea expropriatorului la plata prejudiciului constând în cheltuielile impuse de achiziţionarea unui teren de aceeaşi natură (taxe notariale, publicitate, comisioane) în procent de 10% din valoarea imobilului.
La termenul de judecată din data de 6 noiembrie 2012, reclamantul a formulat completare la acţiune, prin care a înţeles să formuleze contestaţie şi împotriva Hotărârii din 17 octombrie 2012, dată în Dosarul nr. 109/2011 de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate şi acordare a despăgubirilor a Comunei Şcheia, pentru toate motivele prezentate în cererea introductivă. Prin această hotărâre s-a stabilit despăgubirea de 417 lei, pentru suprafaţa de 338 mp identică cu parcela nr. 36805 rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F. a comunei cadastrale Şcheia.
La termenul de judecată din data de 30 mai 2013 reclamantul a arătat că înţelege să renunţe la capetele de cerere, atât din cererea de chemare în judecată, cât şi din completarea la acţiune, privind exproprierea suprafeţei afectate în fapt construirii şoselei de centură şi a suprafeţelor de teren rămase în urma exproprierii, care nu mai pot fi folosite conform destinaţiei acestora şi obligarea expropriatorului la plata prejudiciului constând în cheltuielile impuse de achiziţionarea unui teren de aceeaşi natură (taxe notariale, publicitate, comisioane) în procent de 10% din valoarea imobilului.
Prin sentinţa civilă nr. 1047 din 6 iunie 2013, Tribunalul Suceava a admis în parte contestaţia, a desfiinţat cele două hotărâri atacate şi a obligat expropriatorul la plata către reclamant a sumelor de 27.571,70 euro şi, respectiv, 3.298,88 euro, în echivalent lei la data plăţii efective, cu titlu de despăgubiri, precum şi la plata sumei de 2.810 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
În considerentele acestei sentinţe s-a reţinut că, prin Hotărârea nr. 211 din 13 februarie 2012, emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate şi acordare a despăgubirilor Şcheia, s-a dispus plata sumei de 2.061 lei în favoarea reclamantului P.G., cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în comuna Şcheia, jud. Suceava, identic cu parcela, rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F. a comunei cadastrale Şcheia, compus din teren liber de construcţii, în suprafaţă de 1.670 mp.
Prin Hotărârea din 17 octombrie 2012 emisă de aceeaşi comisie s-a dispus plata sumei de 417 lei în favoarea reclamantului cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în comuna Şcheia, jud. Suceava, identic cu parcela, rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F. a comunei cadastrale Şcheia, compus din teren liber de construcţii, în suprafaţă de 338 mp.
Prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experţi compusă din C.S., C.M. şi A.M. s-a propus, în ceea ce priveşte terenul expropriat în suprafaţă de 1.670 mp, într-o variantă, suma de 27.571,70 euro (16,51 euro/mp) prin raportare la valoarea de piaţă după Standardele Internaţionale de Evaluare, iar într-o altă variantă, suma de 835 euro (0,5 euro/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava.
De asemenea, pentru terenul expropriat în suprafaţă de 338 mp experţii au propus, într-o variantă, suma de 3.298,88 euro (9,76 euro/mp) prin raportare la valoarea de piaţă după Standardele Internaţionale de Evaluare, iar într-o altă variantă, suma de 169 euro (0,5 euro/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava.
Expropriatorul a solicitat instanţei de fond înlăturarea raportului de expertiză şi menţinerea ofertei de despăgubire iniţială, invocând că experţii nu s-au raportat la tranzacţii concrete cu imobile similare, luând ca element de referinţă în stabilirea valorii de circulaţie doar ofertele de vânzare şi, în plus, nu au ţinut seama de caracteristicile terenului expropriat şi de elementele care îl diferenţiază de comparabila de referinţă, omiţând aplicarea tuturor corecţiilor necesare sau individualizând greşit unii coeficienţi de corecţie.
Prima instanţă a reţinut că, într-adevăr, pentru determinarea preţului de piaţă experţii nu au avut în vedere tranzacţii concrete, raportându-se la oferte de tranzacţionare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecţiuni pe acest aspect şi-au argumentat alegerea, arătând că sursele de informare aflate la dispoziţia experţilor, posibile şi credibile - bănci, agenţii imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici - nu au oferit informaţii despre tranzacţiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piaţă imobiliară inactivă faţă de perioada anterioară 2008-2010, că puţinele tranzacţii efective nu sunt credibile, date fiind diferenţele nejustificat de mari între preţurile de vânzare, astfel că folosirea ofertelor este singura raţională şi se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice şi a ipotezelor utilizate (S.I.E. 2011, I.V.S. - Cadru general).
Au mai arătat experţii că, potrivit aceloraşi standarde internaţionale, atunci când nu există tranzacţii efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obţinute din tranzacţiile efectuate nu sunt credibile şi/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi şi preţurile cerute prin ofertele de vânzare sau preţurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile. De asemenea, au arătat că informaţiile despre preţ din ofertele de pe o piaţă inactivă pot fi totuşi o dovadă a valorii de piaţă deoarece, chiar pe pieţele în declin, există vânzători care nu acţionează sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu ţine cont de dovada preţurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realităţii pieţei.
Instanţa a apreciat că nu se poate reţine că experţii ar fi ignorat tranzacţiile concrete, cum susţine expropriatorul, ci nu le-au identificat ca şi surse credibile de informare, astfel că instanţa trebuie să ţină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011), iar expropriatorul, deşi le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit cel puţin un exemplu de tranzacţie concretă similară ori comparabilă.
Cât priveşte comparaţia efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulţumit de coeficienţii de corecţie aplicaţi/omişi, faţă de deosebirile existente între terenul expropriat şi comparabila aleasă.
Înlăturând aceste obiecţii, prima instanţă şi-a însuşit raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piaţă de 16,51 euro/mp, respectiv 9,76 euro/mp, valori apreciate ca fiind rezonabile, faţă de caracteristicile concrete ale terenurilor, faptul că se află la o distanţă mică de Primăria Municipiului Suceava (4 Km), într-o zonă pretabilă pentru destinaţii diverse, inclusiv rezidenţiale.
În ceea ce priveşte data evaluării, instanţa a apreciat că în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză, faţă de prevederile exprese ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Cu privire la solicitarea expropriatorului de a fi menţinută despăgubirea iniţială, instanţa a reţinut că sumele propuse cu titlu de despăgubire, 2.061 lei, respectiv 417 lei, au fost stabilite prin raportul de evaluare întocmit de evaluatorul C.C., în procedura prealabilă exproprierii efective, conform art. 11 alin. (7) şi (8) din Legea nr. 255/2010 şi art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite şi actualizate ale Camerei Notarilor Publici, care sunt doar orientative. Autorul raportului chiar a arătat că sumele stabilite nu constituie valori de piaţă ale terenurilor, or, în cauză, interesează valoarea de piaţă.
Cât priveşte suma de 3.000 euro/ar pretinsă de către expropriat, tribunalul a apreciat-o ca fiind nerealistă, nejustificată, nesusţinută de nicio probă, dimpotrivă, infirmată prin raportul comisiei de experţi.
Instanţa a mai reţinut că, în urma exproprierii, în patrimoniul reclamantului au mai rămas 2 parcele la „Dealul Vechi”, respectiv, o parcelă în suprafaţă de 3968 mp teren arabil şi o parcelă în suprafaţă de 1.717 mp teren arabil, suprafeţe ce sunt suficient de mari pentru a putea fi folosite conform categoriei de folosinţă arabil. De asemenea, s-a reţinut că suprafaţa de 1.717 mp teren a rămas fără cale de acces, dar se poate amenaja o cale de acces, fără să se diminueze suprafaţa reală utilizabilă. În ceea ce priveşte cele două parcele de la „Pârâul Imaşului” rămase în proprietatea reclamantului, o parcelă în suprafaţă de 1.963 mp teren arabil şi o parcelă în suprafaţă de 2.500 mp teren arabil, instanţa a reţinut că acestea sunt suficient de mari pentru a putea fi folosite conform categoriei de folosinţă arabil, ambele având acces asigurat la drumuri de exploatare existente.
Pentru considerentele expuse, instanţa a admis în parte contestaţia, conform dispozitivului, iar în temeiul art. 274 C. proc. civ. a obligat expropriatorul la cheltuieli de judecată în sumă de 2810 lei, reprezentând onorariul aferent expertizei.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul Statul Român - M.T.I., prin CN A.D.N. SA - D.R.D.P. Iaşi, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.
În motivarea apelului s-a susţinut greşita aplicare a prevederilor art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, raportate la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
Apelantul a arătat că raportul de evaluare prin care valoarea terenului expropriat a fost stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza comunei Şcheia, a fost întocmit cu respectarea prevederilor art. 8 alin. (1) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, potrivit cărora expertul evaluator este obligat să se raporteze la expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc., cu modificările şi completările ulterioare.
A mai susţinut apelantul că dispoziţiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii, fiind aplicabile cu prioritate în cauză, potrivit principiului "specialia generalibus derogant."
Un alt motiv de apel a vizat stabilirea cuantumului despăgubirii, apelantul considerând că nu au fost respectate exigenţele impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în sensul că experţii nu s-au raportat la tranzacţii concrete cu imobile similare, întrucât numai tranzacţiile finalizate şi materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele.
Contrar susţinerilor experţilor, apelantul a arătat că există tranzacţii efective pe piaţa imobiliară la care experţii aveau obligaţia să se raporteze şi în raport de care se poate stabili preţul de circulaţie în concordanţă cu dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, sens în care au exemplificat, indicând contractul de vânzare-cumpărare din 20 noiembrie 2009, prin care au fost înstrăinate două parcele de 366 mp şi, respectiv, 477 mp teren, situate în intravilanul satului Sf. Ilie, com. Şcheia, cu preţul de 3.500 lei, adică 1,1 euro/mp; contractul de vânare-cumpărare din 25 august 2008, prin care a fost înstrăinată o suprafaţă de 2.500 mp teren arabil situată în extravilanul com. Şcheia, cu preţul de 4.504 lei, adică 1,76 euro/mp; contractul de vânzare-cumpărare din 7 aprilie 2008, prin care a fost înstrăinată o suprafaţă de 5.200 mp teren arabil situată în extravilanul com. Şcheia, cu preţul de 9.667 lei, adică 0,5 euro/mp; contractul de vânzare cumpărare din 28 aprilie 2009, prin care a fost înstrăinat, cu preţul total de 27.701 lei (adică 6.550 euro), un imobil compus dintr-un apartament cu două nivele şi din cota parte indiviză din suprafaţa de 263,43 mp teren situată în intravilanul satului Sf. Ilie, com. Şcheia, împreună cu un drept de servitute, contract în raport de care, prin aplicarea metodei extracţiei (adică a deducerii valorii construcţiei din valoarea tranzacţiei) rezultă pentru teren un preţ situat sub nivelul sumei de 1 euro/mp.
Tranzacţiile sus menţionate atestă, pentru terenurile situate pe raza com. Şcheia, o valoare de circulaţie medie de cca. 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată într-o perioadă în care piaţa imobiliară era mult mai activă decât la data exproprierii, ceea ce înseamnă că metoda pentru care au optat experţii (respectiv comparaţia directă doar cu oferte de vânzare, nu şi cu oferte de cumpărare sau cu tranzacţii efective) nu reflectă situaţia reală a preţurilor practicate pe piaţa imobiliară şi că nu se justifică în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză.
În consecinţă, pentru aplicarea corectă a disp. art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere preţurile concrete de tranzacţionare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare, iar evaluarea parcelei în discuţie să se raporteze la aceste preţuri, obiecţiunile formulate în acest sens la instanţa de fond fiind înlăturate în mod nejustificat.
Apelantul a considerat că nu se justifică nici înlăturarea obiecţiunilor referitoare la greşita aplicare a coeficienţilor de individualizare care diferenţiază terenul expropriat de terenurile la care se referă ofertele de vânzare avute în vedere de experţi.
În subsidiar, având în vedere faptul că acţiunea dedusă judecăţii a fost admisă doar în parte, că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată, apelantul a apreciat că se impune aplicarea art. 276 C. proc. civ., cu consecinţă diminuării cheltuielilor de judecată suportate de reclamanţi şi stabilite în sarcina unităţii proporţional cu limitele în care pretenţiile reclamantului au fost încuviinţate.
Prin Decizia civilă nr. 66 din 22 octombrie 2013, Curtea de Apel Suceava, secţia civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârât, precum şi cererea intimatului reclamant de obligare a apelantului pârât la plata cheltuielilor de judecată în apel.
Cu privire la primul motiv de apel, instanţa a reţinut că, deşi în speţă sunt aplicabile prevederile Legii nr. 255/2010 şi Normele metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin H.G. nr. 53/2011, în ceea ce priveşte stabilirea cuantumului despăgubirii de către instanţă sunt aplicabile prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 la care face trimitere în mod expres chiar Legea nr. 255/2010. Astfel, art. 22 alin. (1) şi (3) prevede că „expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termenul general de prescripţie, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancţiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii şi transferului dreptului de proprietate. Acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.” Din acest text rezultă cu certitudine faptul că pentru stabilirea cuantumului despăgubirii se aplică art. 26 menţionat anterior. Textele invocate de apelant referitoare la evaluare din Legea nr. 255/2010 şi normele de aplicare ale acesteia se referă la evaluarea făcută anterior exproprierii, iar nu la stabilirea despăgubirilor de către instanţă în caz de contestare a hotărârii expropriatorului.
A doua critică din apel, vizând nerespectarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la efectuarea raportului de expertiză, a fost înlăturată cu motivarea că nu constituie o încălcare a acestor dispoziţii faptul că s-au folosit de către experţi oferte de vânzare, iar nu preţuri rezultate din contracte de vânzare-cumpărare. Textul de lege se referă la „preţul cu care se vând imobilele de acelaşi fel”, ceea ce nu înseamnă că nu pot fi luate în considerare şi ofertele de vânzare, în lipsa unor tranzacţii efective şi suficiente cu terenuri comparabile. Textul de lege se referă şi la preţurile cerute în ofertele de vânzare, care nu pot fi apreciate ca nereale, interesul vânzătorilor fiind să îşi înstrăineze bunul. Este real că, de regulă, în urma negocierilor dintre vânzător şi cumpărător, preţul poate să scadă, dar diferenţa nu poate fi semnificativă, iar experţii au ţinut cont şi de acest aspect în efectuarea expertizei. Pe de altă parte, Curtea a reţinut că pârâta nu a demonstrat că s-au pus la dispoziţia expertului contracte de vânzare-cumpărare de la data efectuării raportului de expertiză (septembrie 2012) având ca obiect terenuri din extravilanul comunei Şcheia, pe care experţii nu le-au avut în vedere.
Astfel, pârâta a depus o dată cu cererea de apel patru contracte de vânzare cumpărare din perioada 2008-2009 ce nu pot fi luat în considerare, faţă de data efectuării raportului de expertiză.
Referitor la data în raport de care se stabileşte valoarea despăgubirilor, în criticile formulate de pârâta apelantă, aceasta se referă la data exproprierii, apreciind că experţii trebuiau să aibă în vedere preţurile practicate pe piaţa imobiliară la acea dată. Curtea a apreciat însă că valoarea despăgubirilor trebuie stabilită în funcţie de preţurile practicate pe piaţa imobiliară la data întocmirii raportului de expertiză, astfel cum prevede în mod expres art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Ceea ce s-a avut în vedere de legiuitor este ca valoarea despăgubirilor pentru expropriere să fie stabilită la o dată cât mai apropriată de data pronunţării hotărârii judecătoreşti, pentru ca persoana care primeşte despăgubirile să îşi poată eventual achiziţiona o proprietate asemănătoare cu cea expropriată, fără a suferi un prejudiciu ca urmare a fluctuaţiilor pieţei.
De asemenea, instanţa de apel a constatat că elementele de individualizare ale proprietăţilor comparabile (localizare, utilizarea permisă, condiţiile pieţei, mărimea suprafeţei, deschidere, utilităţi, acces, teren în exces), fiind diferite faţă de cele ale proprietăţii evaluate, fiecare dintre aceste diferenţe a fost luată în considerare de către cei trei experţi, care au corectat preţul proprietăţii comparabile prin aplicarea diferitelor procente, apreciere corectă în condiţiile în care nu s-au adus de către pârâtul apelant alte argumente pertinente pentru modificarea acestor procente, evaluatorii, potrivit S.I.E., aplicând metode cantitative şi/sau calitative pentru analiza diferenţelor şi estimarea corecţiilor.
În concluzie, în lipsa altor probe care să demonstreze că această evaluare nu e corectă, în mod justificat prima instanţă a stabilit valoarea despăgubirilor conform raportului de expertiză întocmit în cauză, toţi cei trei experţi, inclusiv cei desemnaţi de părţi, ajungând la o concluzie comună în ceea ce priveşte evaluarea.
Curtea a apreciat ca neîntemeiată critica privind neaplicarea de către prima instanţă a dispoziţiilor art. 276 C. proc. civ., având în vedere că textul vizează problema compensării cheltuielilor de judecată, problemă care se pune numai atunci când părţile sunt obligate reciproc. În cazul de faţă, nu s-a formulat o cerere reconvenţională de către pârât, fiind admisă doar cererea reclamantului, deci art. 276 C. proc. civ. nu era aplicabil.
Instanţa a respins ca nefondată cererea intimatului de acordare a cheltuielilor de judecată, cerere formulată în cuprinsul întâmpinării, motivat de faptul că la dosar nu au fost depuse acte doveditoare ale acestor cheltuieli.
Împotriva Deciziei nr. 66 din 22 octombrie 2013 a Curţii de Apel Suceava, secţia I civilă, a declarat recurs pârâtul Statul Român reprezentat de M.T.I., prin CN A.D.N.R. SA, invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea acestui motiv de recurs se susţin următoarele:
1. În mod greşit a fost înlăturată critica din memoriul de apel referitoare la procedura derogatorie specială de stabilire a despăgubirilor, consacrată de dispoziţiile Legii nr. 255/2010 şi de Normele metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, cu toate că, în raport cu Legea nr. 33/1994, care reprezintă dreptul comun în materia exproprierii, Legea nr. 255/2010 reprezintă o lege specială ce reglementează procedura de expropriere pentru realizarea obiectivelor prevăzute la art. 1 din acest act normativ, iar prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză, potrivit principiului „specialia generalibus derogant”, instanţa de apel a considerat fără temei că Legea nr. 255/2010 nu ar conţine dispoziţii derogatorii sub aspectul stabilirii de către instanţă a despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate şi că, în această privinţă, sunt incidente dispoziţiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
Concluzia sus menţionată este consecinţa greşitei interpretări a legii, deoarece, potrivit art. 11 alin. (7) şi (8) din Legea nr. 255/2010, înainte de data începerii activităţii comisiei abilitate să emită hotărârea de expropriere, un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăţilor imobiliare, membru al A.N.E. din România - A.N.E.V.A.R., va întocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate, iar acest raport de evaluare se întocmeşte avându-se în vedere expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare. În acelaşi sens sunt şi dispoziţiile art. 4 alin. (2) lit. f) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010.
Din coroborarea dispoziţiilor legale sus menţionate rezultă că, în cadrul procedurii administrative de expropriere, despăgubirile se stabilesc pe baza raportului de evaluare pe baza expertizelor întocmite şi actualizate de Camerele Notarilor Publici, aceste reglementări având un caracter imperativ, iar în măsura în care expropriatorul a cuantificat corect cuantumul despăgubirilor în procedura administrativă, reevaluarea acestora de către instanţa de judecată nu se justifică, concluzia curţii de apel în sensul că dispoziţiile derogatorii ale Legii nr. 255/2010 ar fi aplicabile numai în cadrul procedurii administrative neavând nicio justificare.
Pe de altă parte, este real faptul că dispoziţiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere la art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, însă această trimitere se referă la dispoziţiile de drept procedural din actul normativ ce constituie dreptul comun în materie, iar nu la modalitatea de evaluare şi de stabilire a despăgubirilor. Concluzia sus menţionată este justificată de faptul că potrivit art. 22 din Legea nr. 255/2010, acţiunea prin care persoana expropriată contestă cuantumul despăgubirii se soluţionează potrivit art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, fiind astfel evident că aceste din urmă reglementări sunt aplicabile doar sub aspect procedural, adică sub aspectul modului de desemnare a comisiei de experţi şi de întocmire a expertizei, iar nu şi sub aspectul metodei de evaluare, care are o reglementare specială în cuprinsul dispoziţiilor sus menţionate din Legea nr. 255/2010.
În raport de cele arătate, având în vedere faptul că prin raportul de evaluare întocmit de evaluatorul C.C. valoarea terenului expropriat a fost stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzătoare valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza Comunei Şcheia, cu respectarea art. 11 alin. (7) şi (8) din Legea nr. 255/2010 şi art. 8 alin. (1) din Normele metodologice, recurentul consideră că cererea reclamantului de anulare a hotărârii de expropriere nu se justifică.
2. În măsura în care statuarea instanţei de apel privind incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 este corectă, această dispoziţie legală a fost greşit interpretată şi aplicată în speţă.
Potrivit textului de lege sus menţionat, la calculul cuantumului despăgubirii experţii, precum şi instanţa de judecată, vor ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea preţului real de circulaţie experţii trebuiau să se raporteze la tranzacţii concrete cu imobile similare, întrucât numai tranzacţiile finalizate şi materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele.
Faţă de reglementarea în discuţie, în mod greşit ambele instanţe au valorificat concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză în condiţiile în care acest raport nu reflectă preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel, deoarece experţii nu au verificat şi identificat niciun fel de tranzacţii concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet sau la agenţiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienţi de corecţie care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat şi parcelele la care se referă anunţurile de vânzare avute în vedere.
În contextul în care nu există nicio probă şi niciun indiciu din care să rezulte că preţurile menţionate în anunţurile de vânzare examinate de experţi ar corespunde cu preţurile de tranzacţionare efectivă, care se stabilesc pe baza negocierilor dintre proprietar şi potenţialii cumpărători şi care pot fi influenţate de evoluţia pieţei imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei şi data încheierii tranzacţiei efective, corecta aplicare a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 impunea ca datele din ofertele examinate să fie verificate şi prin prisma unor tranzacţii efective, pentru a se putea stabili în acest mod în ce măsură respectivele oferte corespund realităţii pieţei imobiliare.
Din această perspectivă, contrar celor reţinute de experţi şi de instanţe, recurentul consideră că există tranzacţii efective pe piaţa imobiliară la care experţii aveau obligaţia să se raporteze şi în raport de care se poate stabili preţul de circulaţie în concordanţă cu art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, tranzacţii atestate de contractele de vânzare cumpărare autentice depuse în copie la dosar în apel şi care reflectă, pentru terenurile situate pe raza com. Şcheia, o valoare de circulaţie medie de cca 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată într-o perioadă în care piaţa imobiliară era mult mai activă decât la data exproprierii (respectiv în perioada anilor 2008-2009). Aceasta înseamnă în mod evident că metoda pentru care au optat experţii (respectiv, comparaţia directă doar cu oferte de vânzare, nu şi cu oferte de cumpărare sau cu tranzacţii efective) nu reflectă situaţia reală a preţurilor practicate pe piaţa imobiliară şi că nu se justifica în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză, ele impunându-se a fi înlăturate prin prisma înscrisurilor noi depuse în apel, înscrisuri a căror veridicitate, credibilitate şi forţă probantă sunt consacrate de dispoziţiile art. 1173 alin. (1) C. civ. anterior şi care reflectă realitatea pieţei imobiliare din zonă la o dată la care preţurile practicate erau net superioare faţă de data emiterii hotărârilor de expropriere contestate în prezenta cauză.
3. Sub aspectul datei în raport de care se calculează despăgubirile, instanţa de apel a avut în vedere faptul că potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la calculul despăgubirilor se ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel la data întocmirii raportului de expertiză, dar a ignorat faptul că, sub aspectul stabilirii despăgubirilor, Legea nr. 33/1994 reglementează o procedură diferită faţă de cea specială prevăzută de Legea nr. 255/2010. În sistemul Legii nr. 33/1994, instanţa este sesizată în mod direct cu cererea de expropriere, fiind învestită să se pronunţe atât în ceea ce priveşte pretenţia de expropriere, întinderea imobilului expropriat, cât şi în privinţa valorii despăgubirilor, fără derularea vreunei proceduri prealabile. În schimb, în reglementarea Legii nr. 255/2010, despăgubirile cuvenite persoanei expropriate se stabilesc în cadrul unei proceduri administrative prealabile, prin hotărârea emisă de expropriator, iar potrivit art. 9 alin. 4 şi respectiv 2 din acest act normativ, transferul dreptului de proprietate operează de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de către expropriator, ulterior consemnării despăgubirilor, contestaţia împotriva deciziei de expropriere nesuspendând transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză.
Prin urmare, în sistemul Legii nr. 255/2010, transferul dreptului de proprietate operează la momentul emiterii hotărârii de expropriere, aşa încât nu există nicio raţiune pentru calculul despăgubirilor în funcţie de o dată ulterioară la care, în eventualitatea formulării unei contestaţii, se întocmeşte raportul de expertiză.
Aşa fiind, consideră recurentul, data la care trebuiau să se raporteze experţii şi instanţa la stabilirea despăgubirilor era data emiterii hotărârii de expropriere.
Examinând decizia recurată, prin prisma motivului de recurs invocat şi a argumentelor aduse în dezvoltarea recursului, Înalta Curte reţine următoarele:
1. În cadrul primei critici subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul susţine, în esenţă, că dispoziţiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile în speţă numai în ceea ce priveşte procedura de soluţionare a acţiunii prin care se contestă cuantumul despăgubirii, nu şi cu privire la modalitatea de evaluare şi stabilire a despăgubirii, care este supusă normelor speciale prevăzute la art. 11 alin. (7) şi (8) din Legea nr. 255/2010 şi art. 4 alin. (2) lit. f)) din Normele metodologice de aplicare a acestei legi.
Cu privire la această critică, Înalta Curte constată că, potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010: „ Expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termenul general de prescripţie, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancţiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii şi transferului dreptului de proprietate”. Alin. (3) al aceluiaşi articol prevede că: „Acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii”.
Chiar textul normei din legea specială relevă fără echivoc faptul că trimiterea pe care o face la dispoziţiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 vizează stabilirea despăgubirii sub toate aspectele reglementate de normele la care se face trimitere, fără restricţia pe care o impune interpretarea evident greşită a recurentului.
În lipsa vreunei prevederi exprese în Legea nr. 255/2010, care să limiteze sau să restrângă în vreun fel aplicarea art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, instanţa de apel a procedat în mod corect, dând eficienţă deplină prevederilor art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora d espăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, iar la calcularea cuantumului despăgubirilor se ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Este justă concluzia instanţei de apel, în sensul că textele legale invocate de pârât, referitoare la evaluare, din Legea nr. 255/2010, sunt aplicabile exclusiv în procedura administrativă prealabilă exproprierii, iar nu cu ocazia stabilirii despăgubirilor de către instanţă în caz de contestare a hotărârii expropriatorului. Această concluzie se bazează pe interpretarea logică şi sistematică a prevederilor acestei legi speciale, care reglementează în mod detaliat etapele administrative ale procedurii de expropriere, distincte de etapa judiciară la care se face trimitere în caz de contestare a hotărârii de stabilire a despăgubirii emisă de expropriator.
Evaluarea făcută exclusiv prin raportare la ghidul privind valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare, elaborat pentru uzul birourilor notariale, are caracter estimativ, acest aspect rezultând din prevederile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 (text care reglementează obligaţia expropriatorului d e a aproba, prin H.G. sau, după caz, prin hotărâre a autorităţii administraţiei publice locale, printre altele, şi „sumele individuale aferente despăgubirilor estimate de către expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit având în vedere expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici”). Estimarea semnifică, din perspectiva conţinutul său semantic, operaţiunea de evaluare cu aproximaţie, aprecierea valorii sau mărimii pe baza unor date incomplete, această operaţiune fiind efectuată de către expropriator în cadrul unei proceduri necontencioase, fără a lua în considerare punctul de vedere al persoanei expropriate. Or, estimarea, ca modalitate de determinare a unei valori, este incompatibilă cu procedura de evaluare judiciară, care se bazează pe un probatoriu complet, administrat cu respectarea principiului contradictorialităţii.
De altfel, în prezenta speţă, evaluatorul C.C. a precizat expres în cuprinsul raportului de evaluare că valoarea stabilită are la bază exclusiv „calculatorul notarial valabil din ianuarie 2011 - Judeţul Suceava”, că raportul de expertiză nu stabileşte valoarea de piaţă a terenului şi nu este întocmit conform S.I.E., A.N.E.V.A.R.
Tocmai datorită caracterului orientativ şi estimativ al valorilor cuprinse în g hidurile privind valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare întocmite la solicitarea camerelor notarilor publici, legiuitorul a prevăzut posibilitatea ca persoana expropriată, care se consideră nedreptăţită prin suma ce i-a fost oferită de expropriator, să solicite instanţei stabilirea unei valori corecte, pe baza unei expertize judiciare întocmite cu respectarea art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
Este nefondat argumentul recurentului, în sensul că, în măsura în care expropriatorul a cuantificat corect cuantumul despăgubirilor în procedura administrativă, reevaluarea acestora de către instanţa de judecată nu se mai justifică.
Recurentul porneşte în mod eronat de la premiza că acţiunea formulată de cel îndreptăţit în temeiul art. 22 din Legea nr. 255/2010 şi art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 ar avea natura unei căi de atac limitate la verificarea legalităţii şi temeiniciei hotărârii de stabilire a despăgubirilor exclusiv prin prisma situaţiei şi criteriilor avute în vedere la momentul emiterii acesteia.
În realitate, modul diferit de reglementare a procedurii de evaluare în etapa jurisdicţională denotă intenţia legiuitorului de a conferi instanţei de judecată posibilitatea de a analiza cererea reclamantului şi pe alte temeiuri decât cele avute în vedere în faza administrativă, finalitatea fiind aceea a stabilirii valorii reale a despăgubirii, pe baza preţului de piaţă al imobilului de la data expertizei efectuate în cursul judecăţii.
2. Critica referitoare la faptul că instanţa de apel nu a înlăturat lucrarea de specialitate întocmită în primă instanţă şi care nu a avut în vedere preţul de circulaţie reflectat în contracte autentice de vânzare-cumpărare, cu încălcarea cerinţelor art. 26 din Legea nr. 33/1994, nu este fondată.
În sensul dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză se poate dovedi, de regulă, cu înscrisuri reprezentând contracte autentice de vânzare-cumpărare, care exprimă cel mai convingător preţul rezultat în urma întâlnirii cererii cu oferta.
Însă, în lipsa unor astfel de dovezi, nimic nu împiedică o evaluare care să aibă în vedere alte criterii, precum: ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare sau preţurile de tranzacţionare extrase de la rubricile de mică publicitate pentru imobile de acelaşi fel, metoda comparaţiei în raport de diferitele preţuri de tranzacţionare, caracteristicile fizice ale terenului, localizare, acces, alte elemente caracteristice ale proprietăţii, etc.
În speţă, expertiza a folosit drept variabile de comparaţie ofertele de pe piaţa imobiliară şi s-au efectuat corecţii în raport de elementele caracteristice ale proprietăţii în condiţiile unei pieţe imobiliare inactive. Totodată, raportul a menţionat că în perioada de referinţă nu s-au încheiat tranzacţii imobiliare, piaţa imobiliară fiind în stagnare.
În acest context al analizei, se reţine că lipsa tranzacţiilor pe piaţa imobiliară nu poate determina amânarea efectuării expertizei până la data încheierii unor astfel de acte juridice.
Dacă s-ar limita posibilitatea experţilor de a evalua imobilul numai în raport de tranzacţiile deja efectuate la data întocmirii raportului, pe lângă posibilitatea ca la acel moment să nu se fi încheiat asemenea acte juridice, s-ar limita nejustificat posibilitatea lor de apreciere şi s-ar lipsi de conţinut însuşi scopul pentru care legea a dispus întocmirea unui raport de către o comisie formată din trei experţi, propuşi de instanţă şi de părţile aflate în conflict, fiind suficientă depunerea unui număr oarecare de acte juridice încheiate pentru terenuri asemănătoare, ceea ce legea nu consideră că este suficient.
În această situaţie, este firesc ca expertiza să se realizeze în raport şi de alte criterii privind valoarea imobilului (oferte de vânzare, de exemplu, dar şi situarea imobilului, apropierea de anumite utilităţi, raportul cerere-ofertă ş.a.).
Pe de altă parte, recurentul-pârât avea sarcina de a proba ceea ce afirmă, dovezi ce nu s-au produs. Procesul civil, în general, este un proces al intereselor private şi, ca atare, revine în sarcina celui care face o afirmaţie să probeze pretenţiile sale, conform art. 1169 C. civ. 1864, instanţa neputând suplini această obligaţie în virtutea rolului său activ consacrat de art. 129 alin. (5) C. proc. civ.
Contractele de vânzare cumpărare depuse în apel au fost încheiate în perioada 2008-2009, cu mult anterior momentului efectuării expertizei judiciare, fiind în mod corect înlăturate de instanţa de apel.
În absenţa oricăror probe din care să rezulte că preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel este mai mic decât cel stabilit prin raportul de expertiză efectuat în cauză, susţinerile privind o evaluare greşită a despăgubirilor acordate sunt neîntemeiate.
Cum evaluarea făcută prin expertiza însuşită de instanţă respectă criteriul legal prevăzut de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 pentru determinarea cuantumului despăgubirilor cuvenite reclamantului, această critică formulată de pârât nu poate fi reţinută.
3. Nu poate fi reținută susținerea recurentului în sensul că data în raport de care se calculează despăgubirile este data emiterii hotărârii de expropriere.
Prevederile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, aplicabile în speţă, reglementează procedura judiciară a exproprierii. În cuprinsul acesteia, este determinat, prin art. 25, modul de constituire a comisiei de experți care va efectua expertiza ce urmează a avea ca obiectiv tocmai stabilirea cuantumului despăgubirilor, în condițiile art. 26. Prin urmare, este indiscutabil că raportul de expertiză la care fac trimitere prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 este cel efectuat prin intermediul instanței de judecată.
Nu se poate susține că această interpretare nu ar putea fi aplicată în cazul exproprierilor efectuate în temeiul Legii nr. 255/2010. Câtă vreme art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 face trimitere expresă la procedura reglementată de art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, fără nicio distincție, concluzia care se impune este aceea că această trimitere include modalitatea de stabilire a despăgubirilor în condițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, adică prin raportare la data efectuării raportului de expertiză care, pentru considerentele anterior expuse, nu poate fi, în interpretarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, decât un raport efectuat în procedura judiciară.
Această interpretare, rezultată din voința legiuitorului de a reglementa un anumit moment ca dată de referință în calculul despăgubirilor cuvenite expropriatului, nu ar putea fi înlăturată de natura diferită a celor două proceduri. Dacă ar fi dorit ca în cazul exproprierilor efectuate în baza Legii nr. 255/2010 să existe o altă dată de referință în calculul acestor despăgubiri, legiuitorul ar fi reglementat acest aspect în cuprinsul acestei legi. Însă, trimiterea la dispozițiile Legii nr. 33/1994, pe care Legea nr. 255/2010 o face în cuprinsul său, în ceea ce privește data în raport cu care se calculează despăgubirile, denotă intenția legiuitorului de a reglementa unitar data de referință în privința despăgubirilor ce se cuvin persoanelor expropriate, indiferent de actul normativ în temeiul căruia a operat exproprierea.
Această concluzie este susţinută şi de Curtea Constituţională, care, în considerentele Deciziei nr. 395 din 1 octombrie 2013, publicată în M. Of. al României, Partea I, nr. 685 din 7 noiembrie 2013 (excepţie prin care s-a respins excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, invocată într-un litigiu având ca obiect expropriere, guvernată de dispoziţiile Legii nr. 255/2010), a reţinut următoarele:
„ Prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 vizează stabilirea despăgubirilor în caz de neînţelegere între părţi cu privire la cuantumul acestora, în faza judiciară a procedurii exproprierii. Potrivit acestui text de lege, evaluarea imobilului supus exproprierii se face în raport de preţurile de tranzacţionare a unor imobile similare, de la data întocmirii raportului de expertiză, adică la o dată cât mai apropiată de momentul pronunţării hotărârii prin care se stabileşte cuantumul despăgubirii şi de momentul transferului dreptului de proprietate. Prin urmare, instanţa nu se poate raporta la valoarea despăgubirilor stabilită la momentul emiterii actului de expropriere, deoarece tocmai contestarea valorii despăgubirii stabilite la acel moment a declanşat procesul între părţi, respectiv faza judiciară a procedurii de expropriere. Creşterea sau descreşterea valorii imobilului supus exproprierii, consecinţa a fluctuaţiei pieţei în domeniul imobiliar, are un caracter general, iar corecţia acestui fenomen a generat necesitatea stabilirii valorii despăgubirilor prin raportare la valoarea de piaţă a imobilului la momentul cel mai apropiat de finalizarea procedurii de expropriere.
Instanţa nu poate stabili, fără a prejudicia părţile, o altă valoare a despăgubirilor decât cea rezultată în urma raportului de expertiză efectuat în cursul judecării cauzei, şi nici nu poate avea în vedere un alt cuantum al despăgubirilor, stabilit în etapa administrativă a procedurii de expropriere, pe care părţile însele nu l-au acceptat la acel moment. Cum părţile nu au ajuns la un acord în privinţa întinderii despăgubirii până la momentul judecăţii, şi nici în cursul acesteia, rezultă ca valoarea despăgubirilor va fi stabilită de instanţă după criteriile reglementate în art. 26 din Legea nr. 33/1994, adică la momentul întocmirii raportului de expertiza.
De altfel, acest moment este cel ce reflectă valoarea reala a imobilului supus exproprierii, întinderea despăgubirii fiind echivalentă cu valoarea de piaţă a imobilului, reprezentând, în consecinţă, o dreaptă despăgubire”.
Având în vedere la pronunţarea soluţiei în prezenta speţă inclusiv argumentele deduse din considerentele deciziei instanţei de contencios constituţional, pe deplin aplicabile, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., a respins recursul declarat de pârât, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de pârâtul Statul Român reprezentat de M.T.I. prin CN A.D.N.R. SA, împotriva Deciziei nr. 66 din 22 octombrie 2013 a Curţii de Apel Suceava, secţia I civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 22 mai 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1515/2014. Civil | ICCJ. Decizia nr. 1564/2014. Civil. Conflict de muncă. Recurs → |
|---|
