ICCJ. Decizia nr. 2021/2014. Civil. Expropriere. Anulare act, pretenţii. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 2021/2014
Dosar nr. 23461/3/2008
Şedinţa publică din 25 iunie 2014
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 17 iunie 2008, pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, sub nr. 23461/3/2008, reclamantul Municipiul Bucureşti prin Direcţia Transporturi şi Sistematizarea Circulaţiei a chemat în judecată pe pârâta SC L. SRL solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună exproprierea pentru cauză de utilitate publică de interes local a suprafeţei de teren de 114 mp din terenul proprietatea pârâtei în suprafaţă totală de 4600 mp. situat în Bucureşti, str. G.I.S. nr. 311, sector 1, trecerea imobilului sus-menţionat în proprietatea expropriatorului cu obligarea sa la achitarea către pârâtă a despăgubirilor în valoare de 169.910 RON potrivit Legii nr. 33/1994.
În motivarea cererii, s-a arătat că, prin Hotărârea nr. 267 din 02 noiembrie 2006 emisă de Consiliul General al Municipiului Bucureşti, în conformitate cu Legea nr. 33/1994, în vederea realizării lucrării de interes public local "supralărgirea Str. G.I.S. - Bd. I.I.B.", a fost declarată de utilitate publică zona situată pe str. G.I.S., cu respectarea procedurii prevăzute de lege.
La data de 25 septembrie 2008, pârâtul a depus cerere reconvenţională, prin care a solicitat instanţei, în temeiul art. 25 din Legea nr. 33/1994, să stabilească suma de 1300 euro/mp ca despăgubire pentru terenul expropriat, în cuantum total de 148200 euro.
În şedinţa publică din data de 23 octombrie 2008, tribunalul a încuviinţat efectuarea în cauză a unei expertize, în condiţiile art. 25 - 26 din Legea nr. 33/1994; la data de 10 martie 2009, a fost depus un prim raport de expertiză efectuat de comisia alcătuită din cei 3 experţi desemnaţi, constatat nul de instanţă; ulterior, la dala de 2 februarie 2011, a fost depus un nou raport de expertiză şi răspunsul la obiecţiunile formulate de părţi.
Prin Sentinţa civilă nr. 570 din 31 martie 2011 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, s-a respins, ca neîntemeiată, cererea reclamantei în contradictoriu cu pârâta, de a se constata că prezenta cauză a rămas fără obiect, s-a admis în parte cererea principală şi, în tot, cererea reconvenţională, s-a dispus exproprierea pentru cauză de utilitate publică de interes local a imobilului pârâtei situat în Bucureşti, str. G.I.S. nr. 311, sector 1 în suprafaţă de 114 mp, a fost obligat reclamantul să plătească pârâtei echivalentul în RON a sumei de 35.910 Euro la cursul BNR de la data plăţii efective, reprezentând despăgubiri pentru imobilul expropriat şi a fost stabilit un termen de plată de 30 de zile de la data rămânerii definitive a prezentei hotărâri.
Pentru a hotărâri astfel, tribunalul a reţinut următoarele:
Prin Hotărârea nr. 267/2 noiembrie 2006 a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, a fost declarată ca fiind de utilitate publică lucrarea de interes local "Supralărgire str. G.I.S. - Bd. I.I.B.".
Prin adresa cu nr. 458 din 28 august 2007, Municipiul Bucureşti prin Direcţia Transporturi, Drumuri, Sistematizarea Capitalei a notificat pe SC L. SRL cu privire la imobilul situat în Bucureşti, str. G.I.S., nr. 311, sector 1, arătând că o suprafaţă de 113 mp din imobilul proprietatea societăţii de 4600 mp urmează să fie expropriată şi trecută în proprietatea Municipiului Bucureşti.
Prin aceeaşi notificare, expropriatului i s-a adus la cunoştinţă faptul că i se propune suma de 169910 RON cu titlu de despăgubiri. în cauză a fost realizat un raport de evaluare de către exp. B.C. care a stabilit, la data de 15 aprilie 2007, suma de 450 euro/mp.
Tribunalul a constatat că pârâta a dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeţei de 4600 mp, situat în Bucureşti, Şos. G.I.S., nr. 311, din care face parte şi imobilul în cauză, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1204 din 8 septembrie 1997 de BNP M.M., fiind înscris în CF nr. 68911 sub nr. cadastral 23196.
La data de 18 august 2010, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a adoptat Hotărârea nr. 127 prin care s-a arătat că pentru o serie de imobile situate în Bucureşti, Şos. G.I.S., printre care şi cel din litigiu, situat la nr. 311, nu se pot reconstitui fizic pe teren dimensiunile din planul parcelar, neregăsindu-se pe teren, iar documentaţiile cadastrale au fost avizate cu suprapuneri, fiind constatate numeroase suprapuneri de către OCPI. Hotărârea menţionată a consemnat suma totală stabilită cu titlu de despăgubiri în cuantum total de 1208518 RON, "fiecare dintre persoanele îndreptăţite urmând să primească din această sumă o cotă parte proporţională cu suprafaţa de teren ce va fi afectată de expropriere."
În ceea ce priveşte solicitarea reclamantei de a se respinge acţiunea principală ca rămasă fără obiect, tribunalul a constatat următoarele:
Reclamanta a motivat această solicitare, pe de o parte, având în vedere că în temeiul Hotărârii nr. 127 din 18 august 2010 a fost consemnată întreaga sumă cu titlu de despăgubiri, iar pe de altă parte, având în vedere prevederile Legii nr. 255/2010.
Tribunalul a constatat că, la dosarul cauzei, nu s-a făcut dovada consemnării sumelor cuvenite expropriatului cu titlu de despăgubiri pentru terenul expropriat. Mai mult, modalitatea indicată în hotărârea menţionată de consemnare a unei sume globale pentru toate imobilele situate în Sos. G.I.S., motivat de existenţa unor suprapuneri între imobilele supuse măsurii exproprierii, nu poate satisface cerinţele unei despăgubiri individuale, corespunzătoare valorii de piaţă a suprafeţei de teren de 114 mp din imobilul proprietatea pârâtei-reclamante.
În plus, afirmaţiile reclamantei privind existenţa unor suprapuneri pe terenul pârâtei - reclamante au fost combătute de expertul Z.D., care a indicat că nu se confirmă această situaţie de fapt, iar tribunalul a constatat că la dosar nu s-au depus înscrisuri emise de OCPI, din care să rezulte că în CF nr. 68911 s-a notat vreun proces-verbal de suprapunere.
Sub cel de al doilea aspect, tribunalul a constatat că pe parcursul prezentului litigiu a intrat în vigoare Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local, iar potrivit art. 35, de la data intrării în vigoare, Legea nr. 198/2004 a fost abrogată.
Cu toate acestea, instanţa a constatat că prezenta acţiune a fost formulată de către reclamantă în temeiul Legii nr. 33/1994, art. 481 C civ. şi ari. 44 din Constituţie. Potrivit art. 34 din Legea nr. 255/2010, dispoziţiile noii legi se completează în mod corespunzător cu prevederile Legii nr. 33/1994, precum şi cu cele ale Codului civil şi ale Codului de procedură civilă, în măsura în care nu contravin prevederilor prezentei legi.
Pe cale de consecinţă, nu s-a putut aprecia că prezenta acţiune depusă de reclamant la data de 17 iunie 2008 şi întemeiată pe Legea nr. 33/1994 a rămas fără obiect ca urmare a intrării în vigoare a Legii nr. 255/2010, motiv pentru care tribunalul a respins solicitarea reclamantei ca fiind neîntemeiată.
Pe fond, în aplicarea art. 25 - 26 din Legea nr. 33/1994, prin raportul de expertiză întocmit în cauză, astfel cum a fost acesta completat cu răspunsul la obiecţiunile încuviinţate de către instanţă, s-a stabilit o despăgubire de 315 euro/mp la data efectuării raportului de expertiză, în valoare totală de 35910 curo.
Tribunalul, analizând concluziile raportului de expertiză tehnică efectuat în cauză a constatat că preţul stabilit pe metru pătrat, de către comisia de experţi, anume de 315 euro/mp la data efectuării expertizei, este inferior sumei indicate prin raportul de evaluare din 15 aprilie 2007, care a stal la baza propunerii de ofertă, făcută de către reclamantă expropriatului la momentul adresării notificării din 28 august 2007, în care s-a indicat o valoare de 450 curo/mp.
În cauză, având în vedere data la care a fost efectuat raportul de evaluare de către expert B.C., în anul 2007 şi momentul la care are loc exproprierea, faţă de fluctuaţiile de notorietate ale pieţei imobiliare, instanţa a apreciat că valoarea indicată în 2007, anume de 450 euro/mp nu reflectă "valoarea reală a imobilului" la data efectuării raportului de expertiză, astfel cum se stipulează art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Pe cale de consecinţă, tribunalul a constatat că totalul despăgubirilor acordate pârâtei - reclamante este de 35.910 euro la cursul BNR de la data plăţii efective reprezentând despăgubiri pentru imobilul expropriat.
Sub aspectul cererii reconvenţionale, s-a constatat că pârâta- reclamantă a solicitat instanţei ca, în temeiul art. 25 din Legea nr. 33/1994, să stabilească valoarea de piaţă a imobilului, arătând că, potrivii tranzacţiilor imobiliare din zonă, preţul pe mp este de 1300 euro.
Tribunalul a considerat că pârâta - reclamantă nu a făcut dovada că, la data efectuării raportului de expertiză, preţul cu care "se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială", în sensul art. 26 din Legea nr. 33/1994, este cel arătat în cererea reconvenţională, astfel încât a cenzurat, sub acest aspect, cuantumul despăgubirilor acordate, în sensul stabilirii acestora în temeiul raportului de expertiză completat, admiţând cererea reconvenţională sub aspectul exproprierii, pentru cauză de utilitate publică de interes local, a imobilului pârâtei în suprafaţă de 114 mp, potrivit art. 21 şi din acest act normativ.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâta SC L. SRL şi Ministerul Public, Parchetul de pe lângă Tribunalul Bucureşti.
În motivarea apelului, apelanta pârâtă SC L. SRL a arătat că instanţa de judecată, în mod nelegal, nu a avut în vedere concluziile raportului de expertiză de la momentul exproprierii efective (anul 2008), acesta fiind anul în care a fost dispusă efectuarea prezentei expertize şi nici dispoziţiile art. 27 din Legea nr. 33/1994.
Astfel, instanţa de judecată, în mod nelegal, a stabilit un preţ mai mic decât cel propus de către expropriator, fără a avea în vedere concluziile raportului de expertiză.
În motivarea apelului, Ministerul Public, Parchetul de pe lângă Tribunalul Bucureşti a apreciat hotărârea pronunţată de Tribunal ca fiind nelegală şi netemeinică, sub aspectul stabilirii cuantumului despăgubirilor acordate pentru terenul expropriat, întrucât, prin hotărârea pronunţată, instanţa a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru imobilul expropriat la o valoare mai mică decât preţul oferit de expropriator, încălcând astfel dispoziţiile art. 27 din Legea nr. 33/1994.
Cu ocazia judecării căii de atac, instanţa de apel a constatat că, în Dosarul nr. nr. 55605/3/2010 al Tribunalului Bucureşti, SC L. SRL, a formulat, la data de 17 noiembrie 2010, contestaţie împotriva Hotărârii nr. 127 din 18 august 2010 emisă de către Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 prin care i s-a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru terenul expropriat în suprafaţa de 114 mp din imobilul proprietatea acesteia de 4.600 mp situat în Bucureşti, Str. G.I.S., nr. 311, Sector 1.
S-a solicitat anularea Hotărârii nr. 127 din 18 august 2010, ca nefiind legală în raport de prevederile Legii nr. 33/2004, cât şi ale Legii nr. 198/2004, atât timp cât, pe rolul Tribunalului Bucureşti, se afla în curs de soluţionare Dosarul nr. 23461/3/2008, având drept obiect expropriere şi stabilirea cuantumului despăgubirilor.
Instanţa de apel a solicitat precizări cu privire la situaţia şi stadiul exproprierii, care i-au fost comunicate de către Mun. Bucureşti prin adresa nr. 34343 din 15 decembrie 2011. În cuprinsul adresei se învederează că, la data de 31 octombrie 2008, a intrat în vigoare Legea nr. 184/2008, situaţie care a determinat continuarea procedurii de expropriere aflate în curs, sub autoritatea noii legi. Ca urmare a acestei situaţii, imobilul litigios a fost expropriat în temeiul Legii nr. 198/2004, fiind emisă Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 127 din 18 august 2010.
Împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, a formulat contestaţie SC L. SRL, înregistrată sub nr. 55605/3/2010, pe rolul Tribunalului Bucureşti.
La termenul de judecată din data de 30 martie 2012, instanţa de apel a dispus, în conformitate cu dispoziţiile art. 163 C. proc. civ., reunirea Dosarului nr. 55605/3/2010 al Tribunalului Bucureşti la Dosarul nr. 23461/3/2008, reţinând existenţa unui caz de litispendenţă între cererea reconvenţională formulată de către SC L. SRL, în prezentul dosar, şi cererea principală, care formează obiectul Dosarului nr. 55605/3/2010 al Tribunalului Bucureşti, fiind vorba despre aceleaşi raporturi juridice existente între părţi, care vizează exproprierea aceleiaşi suprafeţe de teren.
Prin Decizia civilă nr. 333 A din 22 noiembrie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, au fost admise apelurile declarate de SC L. SRL şi Ministerul Public, Parchetul de pe lângă Tribunalul Bucureşti şi schimbată în tot sentinţa apelată; a fost respinsă cererea principală ca rămasă fără obiect; au fost admise în parte cererea reconvenţională formulată de SC L. SRL şi acţiunea conexă, modificată în parte hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 127/2010, stabilindu-se cuantumul despăgubirilor la suma de 56.658 curo echivalentă în RON la cursul BNR, la data plăţii efective, în favoarea SC L. SRL.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a reţinut că, la data de 07 iunie 2008, a fost promovată de către Municipiul Bucureşti acţiune, prin care a solicitat să se constate exproprierea pentru utilitate publică a suprafeţei de teren de 114 mp, în temeiul art. 480 C. civ. şi a dispoziţiilor Legii nr. 33/1994.
La data de 31 octombrie 2008, a intrat în vigoare, cu aplicabilitate imediată, Legea nr. 184/2008, prin care s-au completat dispoziţiile Legii nr. 198/2004, situaţie care a determinat continuarea procedurii de expropriere aflate în curs, sub autoritatea noii legi.
Ca urmare a acestei situaţii, imobilul litigios a fost expropriat în temeiul Legii nr. 198/2004, aşa cum a fost modificată prin Legea nr. 184/2008, fiind emisă Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 127 din 18 august 2010.
Măsura exproprierii şi stabilirea cuantumului despăgubirilor au fost comunicate societăţii SC L. SRL, prin adresa nr. 17623 din 30 noiembrie 2010, aceasta contestând hotărârea de stabilire a despăgubirilor, dosarele fiind conexate în apel.
S-a reţinut de către instanţa de apel că, la data formulării acţiunii, cadrul legal în materia exproprierilor pentru cauză de utilitate publică era reglementat prin Legea nr. 198/2004, care se referea numai la executarea lucrărilor de construcţie de autostrăzi şi drumuri naţionale, nu şi la drumurile judeţene, motiv pentru care Municipiul Bucureşti şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile Legii nr. 33/1994.
Ulterior, a fost adoptată Legea nr. 184/2008, prin care a fost modificată Legea nr. 198/2004, în sensul lărgirii sferei de aplicabilitate, deoarece s-a avut în vedere şi executarea lucrărilor de construcţie de drumuri de interes naţional, judeţean şi local.
Din acest motiv expropriatorul a declanşat procedura administrativă de expropriere, la finalul căreia a fost emisă Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 127 din 18 august 2010.
Legea nr. 198/2004, aşa cum a fost modificată în anul 2008, în ceea ce priveşte valoarea despăgubirilor, făcea trimitere la Legea nr. 33/1994, care la art. 26 prevedea că: "(2) La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia".
Pe parcursul judecării cauzei, a fost adoptată Legea nr. 255/2010, care a abrogat Legea nr. 198/2004, care în cuprinsul art. 32 stipulează că "în cazul procedurilor de expropriere aflate în curs de desfăşurare, pentru continuarea realizării obiectivelor, se aplică prevederile prezentei legi", iar, prin art. 31 se menţionează că "expropriatorul poate folosi orice documentaţie tehnică sau de evaluare realizată ori aflată în curs de realizare anterior intrării în vigoare a prezentei legi".
Instanţa de apel a constatat că, deşi a intervenit o succesiune în timp a actelor normative cu privire la expropriere, totuşi procedura de contestare a cuantumului despăgubirilor stabilite de către expropriator este aceeaşi, atât cea menţionată anterior în Legea nr. 198/2004, cât şi cea adoptată ulterior prin actul normativ, respectiv Legea nr. 255/2010. De asemenea, în ceea ce priveşte modalitatea de calculare a cuantumului de despăgubirii, aceasta a fost menţionată de ambele acte normative, care au făcut şi fac trimitere la dispoziţiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994.
Prin urmare, în cauză se aplică legea cadru în materia exproprierilor, respectiv Legea nr. 33/1994, care a stabilit ca şi criteriu legal ce trebuie avut în vedere de comisia de experţi numită de instanţă, în conformitate cu dispoziţiile art. 25 din lege, ca evaluarea imobilului supus exproprierii să se facă în raport de preţurile de tranzacţionare ale unor imobile similare, de la data efectuării raportului de expertiză, adică de la o dată cât mai apropiată de momentul pronunţării hotărârii prin care se stabileşte cuantumul despăgubirii.
Curtea de apel a reţinut că cererea de chemare în judecată formulată de către Municipiul Bucureşti, prin Primar General, prin care a solicitat să se dispună exproprierea suprafeţei de teren de 114 mp a rămas rară obiect, având în vedere că transferul dreptului de proprietate asupra suprafeţei menţionate s-a realizat, ca efect al exproprierii realizate în faza administrativă, în temeiul Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 127 din 18 august 2010.
În ceea ce priveşte apelul declarat de către SC L. SRL, instanţa de apel a constatat că sunt formulate două critici: una cu privire la stabilirea cuantumului despăgubirilor pentru imobilul expropriat, la data transferului dreptului de proprietate, respectiv anul 2008 şi cea de-a doua cu privire la încălcarea de către prima instanţă a dispoziţiilor art. 27 din Legea nr. 33/1994.
Instanţa de apel a respins prima critică, având în vedere dispoziţiile ari. 26 din Legea nr. 33/1994, aplicabilă în prezenta cauză, sub aspectul cuantumului despăgubirilor, din care rezultă că, la stabilirea despăgubirii trebuie să se ţină cont de preţurile de tranzacţionare de la data efectuării raportului de expertiză, şi nu de la data efectuării exproprierii, aşa cum pretinde apelanta SC L. SRL .
S-a reţinut că, prin decizia Curţii Constituţionale nr. 388 din 26 aprilie 2012, s-a statuat că prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 sunt constituţionale.
În ceea ce priveşte cea de-a doua critică formulată, referitoare la încălcarea dispoziţiilor art. 27 din Legea nr. 33/1994, comună cu cea invocată şi de către apelantul Ministerul Public, Parchetul de pe lângă Tribunalul Bucureşti, au fost analizate împreună şi găsite întemeiate, pentru următoarele considerente:
Prin notificarea 458 din 28 august 2007, a fost adusă la cunoştinţa societăţii pârâte măsura exproprierii cu privire la suprafaţa de teren de 114 mp şi cuantumul despăgubirilor propuse - potrivit raportului de evaluare întocmit de către expertul evaluator, în valoare de 169.910 RON.
Prin raportul de expertiză întocmit în faţa primei instanţe, s-a stabilit o despăgubire de 315 euro/mp la data efectuării raportului, în total 35.910 euro, echivalentul sumei de 152.618 RON.
Valorificând acest raport prin hotărârea pronunţată, Tribunalul Bucureşti a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru imobilul expropriat la o valoare mai mică decât preţul oferit de expropriator, încălcând astfel dispoziţiile art. 27 din Legea nr. 33/1994 potrivit căruia "primind rezultatul expertizei, instanţa îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî. Despăgubirea acordată de către instanţă nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat."
Având în vedere aceste aspecte, Curtea de apel a constatat că prima instanţă a pronunţat o hotărâre nelegală, aplicând în mod greşit dispoziţiile art. 27 din Legea nr. 33/1994.
Ţinând cont de faptul că despăgubirea aferentă imobilului expropriat trebuie stabilită în raport de data efectuării raportului de expertiză şi că raportul de expertiză, efectuat în faţa primei instanţe, a fost întocmit pe baza ofertelor şi a anunţurilor publicitare şi nu în raport de actele de tranzacţionare, în apel a fost încuviinţat şi depus un nou raport de expertiză, efectuat de către comisia de experţi. Din cuprinsul raportului de expertiză, în opinie majoritară, a rezultat valoarea terenului la nivelul anului 2008, ca fiind de 81.624 euro, iar la nivelul anului 2012, ca fiind de 54.446 euro.
În cadrul opiniei separate, s-a stabilit o valoare a imobilului de 15.595 euro.
La termenul de judecată din data de 16 noiembrie 2012, au fost încuviinţate obiecţiunile la raportul de expertiză efectuat, fiind depuse răspunsurile la obiecţiuni. Astfel, pentru anul 2008, s-a stabilit, în majoritate, o evaluare de 68.058 euro (597 euro/mp), iar pentru anul 2013, s-a stabilit, în majoritate, o evaluare de 59.850 euro (525 euro/mp), conform răspunsului la obiecţiuni.
Din cuprinsul răspunsului la obiecţiuni, instanţa de apel a constatat că, la stabilirea valorii de 525 euro/mp s-a avut în vedere nu doar valoarea intrinsecă a terenului de pe piaţa imobiliară (497 euro/mp conform Tabelului Notarial), ci şi dauna adusă expropriatorului prin faptul că valoarea proprietăţii sale s-a micşorat.
În raport de explicaţiile comisiei de experţi cu privire la modalitatea de calcul pe mp a terenului expropriat, instanţa a luat în considerare numai valoarea de 497 euro/mp, stabilită conform Tabelului Notarial şi nu valoarea de 525 euro/mp, aşa cum a stabilit comisia de experţi.
Instanţa a apreciat că această valoare este cât mai aproape de realitate, având în vedere împrejurarea că nu au fost identificate acte de tranzacţionare la nivelul anului 2013, data finalizării raportului de expertiză, precum şi împrejurarea că SC L. SRL nu a solicitat evaluarea daunelor secundare prin motivele de apel.
În ceea ce priveşte valoarea despăgubirii, aşa cum a fost stabilită prin opinia separată formulată de către experta B.A.M.D., Curtea de apel a constatat că suma stabilită de 15.944 euro, echivalentul a 72.778 RON este mai mică decât cea oferită iniţial de către expropriator.
Cum valoarea stabilită de către instanţa de 497 euro/mp este inferioara celei solicitate prin cererea reconvenţională, dar şi prin cererea conexă, depusă în Dosarul nr. 55605/3/2010 al Tribunalului Bucureşti, reunită la prezenta cauză, instanţa de apel a admis numai în parte atât cererea reconvenţională, cât şi cererea principală conexată.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs Municipiul Bucureşti, prin Direcţia Transporturi şi Sistematizarea Circulaţiei, invocând, în baza art. 304 pct. 9 C. proc. civ., următoarele motive de nelegalitate:
Primul motiv de recurs este acela că, prin admiterea, de către instanţa de apel, a faptului că cererea de chemare în judecată formulată de Municipiul Bucureşti a rămas fără obiect, implicit s-a admis şi faptul că despăgubirea în cuantum de 169.910 RON, propusă de expropriator în procedura declanşată în baza Legii nr. 33/1994, nu mai poate reprezenta despăgubirea la care instanţa trebuie să se raporteze în aprecierea cuantumului despăgubirii pe care o va acorda expropriatului.
Afirmaţia se bazează pe faptul că societatea expropriată nu a acceptat despăgubirile de 169.910 RON propuse în baza Legii nr. 33/1994, iar prin Hotărârea 127 din 18 august 2010 nu s-a stabilit un cuantum al despăgubirilor propuse de expropriator, societăţii expropriate. Suma consemnată de Municipiul Bucureşti în contul cu afectaţiune specială deschis la dispoziţia expropriaţilor se referă la toţi expropriaţii îndreptăţiţi să primească despăgubiri din zona imobilelor situate pe Bd. G.I.S. nr. 293 - 297, 299 - 301, 303 - 309, 311, 313, 317, 319 - 323, 323, 325, 327, 329. Această situaţie a fost generată de faptul că imobilele, situate la aceste adrese poştale, "nu se pot reconstitui fizic", dimensiunile din planul parcelar neregăsindu-se pe teren şi toate documentaţiile cadastrale fiind avizate cu suprapuneri.
În acest context, Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 a dispus prin Hotărârea nr. 127 din 18 august 2010 că "suma totală stabilită cu titlu de despăgubiri urmează sa fie consemnată, fiecare dintre persoanele îndreptăţite urmând să primească din această sumă o cotă parte proporţională cu suprafaţa de teren afectată de expropriere, proprietatea acestora, suprafaţa ce se va determina după ce persoanele îndreptăţite la despăgubire îşi vor soluţiona suprapunerile cadastrale,,.
Pentru a emite această hotărâre, Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004, a avut în vedere dispoziţiile art. 5 alin. (4), alin. (7), alin. (8), şi art. 6 din Legea nr. 198/2004, completată şi modificată, şi ale art. 5, alin. (16), alin. (2)2 şi art. 6 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 198/2004.
Prin urmare, recurentul susţine că nu se poate stabili un cuantum al despăgubirilor mai mare sau egal cu cel propus de expropriator fără a cunoaşte cu exactitate suprafaţa afectată de expropriere. Câtă vreme Hotărârea nr. 127 din 18 august 2010 nu a fost anulată, iar expropriaţii nu şi-au îndeplinit obligaţia legală de a proceda la rectificarea documentaţiilor cadastrale, cota parte proporţională cu suprafaţa de teren deţinută de fiecare expropriat nu poate fi stabilită.
Inacţiunea societăţii expropriate nu poate fi imputată expropriatorului, situaţia suprapunerilor limitelor de proprietate fiind cunoscută intimatei L. SRL cel puţin de la data de 18 august 2010, data emiterii Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 127 .
Al doilea motiv de recurs se referă la încălcarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Raportul întocmit în faza de judecată a apelului de către experţii M.A.I. şi N.C. nu are la baza tranzacţii efectiv realizate ci oferte preluate de pe internet de pe site-uri ce nu pot fi verificate. în plus, faţă de acest aspect, expertul N.C., membru al comisiei de trei experţi desemnaţi în cauză să întocmească raportul de expertiză, nu este expert evaluator ci expert topograf, calificare ce nu-i permite acestuia să-şi spună părerea cu privire la valoarea imobilelor supuse expertizării în cadrul procedurilor de expropriere. Prin numirea unei comisii de experţi formată din doi evaluatori şi un topograf, instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 25 din Legea nr. 33/1994.
Modalitatea în care a înţeles instanţa să stabilească despăgubirile, în sensul că "nu au fost identificate acte de tranzacţionare la nivelul anului 2013, data finalizării raportului de expertiză" este contrazisă de contractele de vânzare-cumpărare aflate la dosarul cauzei, şi de încheierile de şedinţă din data de 30 martie 2012 şi din data de 07 septembrie 2012, unde chiar instanţa de apel face referire la contractele pe care experţii desemnaţi în cauză le vor avea în vedere.
Experţii M.A.I. şi N.C. exclud, fără nici un argument, aceste contracte, deşi nu au nici calificarea şi nici pregătirea necesară pentru a se pronunţa asupra "credibilităţii" unor contracte autentificate de notari publici.
Se critică şi încadrarea, de către cei doi experţi, a terenului litigios în zona A 4 din grila notarilor publici ("tabelul notarial").
Recurentul susţine că imobilul situat în Bucureşti str. G.I.S. nr. 311 sector 1 nu se încadrează în zona 24, ci în zona 23 - Anexa 9 din tabelul ce cuprinde valorile proprietăţilor imobiliare din Ghidul pentru anul 2012 al Camerei Notarilor Publici Bucureşti.
Prin urmare, valoarea reală a despăgubirii stabilită conform Grilei Notarilor Publici este de 242 euro/mp şi nu de 497 euro/mp cum greşit a stabilit instanţa de apel.
Pentru toate aceste motive, solicită respingerea cererii reconvenţionale formulată de intimata SC L. SRL, precum şi a contestaţiei împotriva despăgubirilor; menţinerea deciziei 333 A din 22 noiembrie 2013 sub aspectul constatării faptului că cererea principală formulată de Municipiul Bucureşti a rămas fără obiect.
În subsidiar, având în vedere faptul că despăgubirile în prezenta cauză au fost stabilite de către instanţa de apel cu încălcarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în sensul că nu au fost avute în vedere tranzacţii efectiv realizate, iar grila notarilor publici a fost aplicată greşit, prin încadrarea terenului litigios într-o altă zonă decât cea din care face parte, fapt ce a condus la stabilirea unei despăgubiri total eronate, solicită casarea deciziei recurate sub aspectul stabilirii despăgubirilor, trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel, în vederea refacerii raportului de expertiză.
Analizând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reţine următoarele:
Prima critică formulată, se referă la limitele în care instanţa poate aprecia valoarea despăgubirilor, potrivit dispoziţiilor art. 27 din Legea nr. 33/1994, care nu pot fi mai mari decât cele solicitate de expropriat, dar nici inferioare celor oferite de expropriator.
Referitor la cuantumul despăgubirilor oferite de expropriator, recurentul susţine că, instanţa de apel în mod greşit a apreciat că acestea sunt cele din prima ofertă de 169.910 RON, făcută în procedura Legii nr. 33/1994, în condiţiile în care întreaga procedură a fost considerată neaplicabilă prezentului litigiu, faţă de adoptarea ulterioară a Legii nr. 184/2008 şi a Legii nr. 255/2010, în baza cărora s-a efectuat exproprierea.
De asemenea recurentul a susţinut faptul că suma oferită prin decizia de stabilire a despăgubirilor a fost o sumă globală, pentru toate persoanele expropriate în zonă, întrucât s-a constatat existenţa unor suprapuneri cadastrale şi imposibilitatea identificării suprafeţei expropriate de la fiecare proprietar, astfel că nu se poate verifica exact cuantumul despăgubirilor ce ar fi revenit societăţii pârâte din suma globală.
Nu poate fi reţinut un astfel de raţionament, întrucât, în ceea ce priveşte situaţia societăţii expropriate, Municipiul Bucureşti îşi invocă propria culpă, cât timp, în ceea ce priveşte suprafaţa în litigiu, nu a putut indica o sumă concretă, calculată pentru suprafaţa de 114 mp expropriată de la pârâtă şi nici nu a făcut vreo dovadă a celor susţinute referitoare la suprapunerile cadastrale. Astfel, încă din faza procesuală a fondului, verificând actul de proprietate al pârâtului, intabulat în cartea funciară cu planul cadastral aferent, ce nu a fost avizat de OCPI ca fiind cu suprapuneri cadastrale, precum şi situaţia de fapt a terenului, experţii au stabilit că, pentru cei 114 mp expropriaţi, nu există suprapunere, fiind luaţi efectiv din proprietatea pârâtei.
Or, reclamantul nu a administrat o probă contrară pentru a contrazice situaţia de fapt reţinută, invocând o adresă, generic formulată de OCPI, fără referire concretă la suprafaţa ce constituit obiect al litigiului.
Faptul că, în procedura Legii nr. 184/2008, expropriatorul nu a indicat o valoare concretă pentru suprafaţa ce constituie obiect al litigiului, nu poate paraliza dreptul expropriatului de a se despăgubi cu contravaloarea prejudiciului suferit, în condiţiile în care transmiterea proprietăţii a operat efectiv iar, în fapt, nu s-a dovedit, pe terenul expropriat, suprapunerea dreptului de proprietate al mai multor persoane, care ar pretinde despăgubiri.
Pe de altă parte, nu poate fi ignorat, în procesul de stabilire a despăgubirilor, nici nivelul ofertei de 169.910 RON făcută de expropriator în procedura legii anterioare, corespunzător unei valori de 450 euro/mp. Chiar dacă cererea prin care se solicita instanţei să dispună exproprierea a rămas fără obiect, la momentul adoptării noii proceduri, evaluarea terenului fusese efectuată de un expert, conform metodologiei în vigoare şi nu rezultă că expropriatorul a renunţat la această valoare, la momentul adoptării hotărârii prin care a făcut oferta globală.
Cea de-a doua critică vizează nerespectarea, în opinia recurentului, a criteriilor legale, prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994, referitoare la stabilirea, prin raportul de expertiză, a valorii despăgubirilor.
Sub acest aspect, primul argument al recurentului a fost acela că experţii nu au avut în vedere tranzacţii efective, ci tabelul notarial, înlăturând comparabilele depuse la dosar în acest scop.
Recurentul nu a putut indica, în mod concret, care sunt comparabilele din anul 2013 despre care susţine că experţii le-ar fi ignorat, fiind depuse la dosar comparabile care vizează contracte de vânzare cumpărare din anii 2009 - 2011.
Înalta Curte reţine că experţii au motivat, pertinent, în raportul de expertiză, de ce au înlăturat mai multe comparabile, în baza cărora nu se poate stabili valoarea de piaţă a imobilului expropriat, întrucât fie nu îndeplinesc criterii de similaritate cu terenul expropriat, fie reprezintă parte dintr-o vânzare globală cu aceleaşi părţi.
Cu privire la opţiunea instanţei de apel pentru omologarea preţurilor de tranzacţionare din tabelul notarial, Înalta Curte reţine că, în raportul de expertiză, după înlăturarea comparabilelor, experţii au pornit în evaluarea lor de la tabelul notarial menţionat, procedând la încadrarea în grila zonei a terenului în litigiu. Instanţa de apel nu a făcut decât să înlăture sporul de valoare pe care experţii l-au adăugat, ca despăgubire pentru pierderea de valoare adusă terenului rămas, constatând că pârâta nu a solicitat un astfel de spor.
Întrucât, în speţă, la data evaluării, nu s-a făcut dovada efectuării unor tranzacţii de vânzare-cumpărare cu imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, expertiza omologată de instanţa de apel a estimat astfel o valoare de piaţă având la bază grila notarilor publici, ce nu poate fi considerat un criteriu arbitrar. Lipsa tranzacţiilor pe piaţa imobiliară nu poate determina amânarea efectuării expertizei până la data încheierii unor astfel de acte juridice. în această situaţie, este firesc ca expertiza să se realizeze în raport şi de alte criterii privind valoarea imobilului
Pe de altă parte, potrivit regulii exprimate în adagiul "probatio incumbit ei qui dicit, non ei qui negat", recurentul avea sarcina de a proba ceea ce afirmă, respectiv că există comparabile reprezentate de contracte de vânzare cumpărare pentru acea zonă, pentru anul 2013. Este de reţinut că aceste dovezi nu s-au produs în faţa instanţelor de fond, deşi s-a încuviinţat părţilor proba cu înscrisuri. Nici în recurs, după cum s-a arătat anterior, nu s-au depus, de către recurent, înscrisuri din care să rezulte existenţa unor tranzacţii încheiate în perioada de referinţă. Dacă astfel de comparabile existau, nimic nu împiedica partea interesată să le depună la dosar, căci nu se cere dovada unui fapt negativ, ci doar a faptului pozitiv contrar pe care partea îl pretinde, ceea ce nu s-a făcut.
Prin urmare, în absenţa oricăror probe din care să rezulte că preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel este mai mic decât cel stabilit prin raportul de expertiză efectuat în cauză, susţinerile privind o evaluare greşită a despăgubirilor acordate sunt nedovedite.
S-a mai contestat de către recurent calitatea de evaluator a expertului N.C. membru al comisiei de trei experţi desemnaţi în cauză, susţinându-se că acesta are specializarea de expert topograf. Înalta Curte reţine că acest motiv putea fi, cel mult, o cauză de recuzare a expertului, însă în apel recurentul reclamant nu a formulat nicio obiecţie referitoare la specializarea acestui expert, astfel că, nefiind o critică de nelegalitate a hotărârii atacate, nu poate fi avută în vedere de instanţa de control judiciar.
A mai criticat recurentul reclamant faptul că instanţa de apel s-a raportat la valorile de tranzacţionare stabilite orientativ în tabelul notarial, deşi terenul a fost greşit încadrat în zona 24A1 cu o valoare superioară faţă de zona căreia îi aparţine în realitate, zona 23A9.
O astfel de critică nu vizează un aspect de nelegalitate a deciziei atacate ci o obiecţie propriu-zisă la constatarea de fapt din raportul de expertiză, formulată omisso medio, în condiţiile în care nu se regăseşte între obiecţiunile reclamantului la raportul de expertiză care stipula această încadrare, în acele obiecţiuni reclamantul preocupându-se exclusiv de nivelul preţurilor de tranzacţionare.
Or, în condiţiile în care, în faţa instanţei de apel, reclamantul nu a ridicat o astfel de obiecţie şi nici nu a dovedit corectitudinea celor susţinute, referitoare la încadrarea terenului în altă grilă de evaluare, instanţa de control judiciar nu poate interveni direct în recurs, în analiza unei obiecţiuni la raportul de expertiză care priveşte o constatare a experţilor, fără a se dovedi şi o cauză de nelegalitate, ci exclusiv aspecte de netemeinicie.
Faţă de aceste considerente, reţinând că prin criticile formulate recurentul nu a făcut dovada unei aplicări greşite a legii de către instanţa de apel, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul Municipiul Bucureşti prin Direcţia Transporturi şi Sistematizarea Circulaţiei împotriva Deciziei nr. 333A din 22 noiembrie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 25 iunie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2020/2014. Civil. Revendicare imobiliară.... | ICCJ. Decizia nr. 2022/2014. Civil → |
|---|
