ICCJ. Decizia nr. 2073/2014. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 2073/2014
Dosar nr. 16970/86/2011
Şedinţa publică din 27 iunie 2014
Asupra cauzei de faţă constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la Tribunalul Suceava la data de 22 decembrie 2011, sub nr. 16970/86/2011, reclamanţii B.C. şi B.A.D., în contradictoriu cu pârâtul Statul român, reprezentat de Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii - prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA au solicitat instanţei ca, prin hotărârea ce va pronunţa, să dispună desfiinţarea parţială a Hotărârilor nr. 33 şi 34, ambele din 20 octombrie 2011, emise de Comisia de verificare a dreptului de proprietate şi acordarea despăgubirilor comuna Moara, judeţul Suceava şi a Hotărârii nr. 74 din 10 august 2009 a Comisiei de acordare a despăgubirilor comuna Moara, judeţul Suceava, referitoare la exproprierea suprafeţelor de 691 mp teren, identică cu parcela nr. x din CF x a comunei Cadastrale Moara, rezultată din dezmembrarea parcelei x din CF nr. x (poziţie transcrisă din CF nr. q Moara); 131 mp teren, identică cu parcela nr. bb din CF nr. y a comunei Cadastrale Moara, rezultată din dezmembrarea parcelei nr. xx din CF y a comunei cadastrale Moara; 109 mp teren identică cu parcela nr. qq din CF nr. q a comunei cadastrale Moara, formată din dezmembrarea parcelei nr. yy din CF nr. q a comunei cadastrale Moara, situate pe amplasamentul lucrării varianta de ocolire a municipiului Suceava, în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor acordate pentru terenurile expropriate; obligarea pârâtului la plata de despăgubiri pentru suprafeţele de teren expropriate prin cele trei hotărâri menţionate, la valoarea reală a acestora, iar pentru suprafaţa 1175,98 mp, compusă din 669 mp, identică cu parcela nr. y din CF nr. y a comunei cadastrale Moara şi 506,98 mp din CF nr. ccc, fosta parcelă nr. ddd a comunei cadastrale Moara, să le plătească o despăgubire egală cu prejudiciul cauzat prin diminuarea valorii acestui teren, precum şi obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces.
În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că sunt proprietarii suprafeţei de 4423 mp teren situat în intravilanul comunei Moara, sat Bulai, jud. Suceava, identică cu numărul cadastral hhh/221 din CF nr. jjj UAT Moara, dobândit prin cumpărare în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2275 din 31 august 2007 de BNP D.N. din Suceava.
Acest teren l-au cumpărat în vederea construirii unei case de locuit în baza certificatului de urbanism nr. 110 din 7 septembrie 2007, eliberat de Primăria comunei Moara, judeţul Suceava.
În acest scop, prin Decizia nr. 206 din 20 septembrie 2007 a Direcţiei pentru Agricultură şi Dezvoltare Rurală Suceava s-a aprobat scoaterea definitivă din circuitul agricol a acestui teren, după care, în baza actului de dezmembrare autentificat sub nr. 313 din 13 februarie 2009, s-au făcut parcelele cadastrale nr. yy de 800 mp CF nr. q Moara; nr. xx de 800 mp CF nr. y Moara; nr. ddd de 900 mp din CF nr. ccc Moara; nr. bbb de 1132 mp şi sss de 900 mp.
Menţionează că, la data achiziţionării acestui teren, traseul şoselei de centură a municipiului Suceava era proiectat la o distanţă de circa 40 ml de limita actualei proprietăţi şi, dacă ar fi cunoscut schimbarea coridorului în mod repetat, în mod cert nu ar fi făcut această investiţie.
Prin H.G. nr. 735/2009 s-a aprobat amplasamentul lucrării de utilitate publică "Varianta de ocolire Suceava". În baza acestei hotărâri de guvern prin Hotărârea nr. 74 din 10 august 2009 a Comisiei de acordarea a despăgubirilor comuna Moara, jud. Suceava s-a propus exproprierea suprafeţei de 109 mp teren identică cu parcela nr. qq din CF nr. q, parcelă nou formată prin dezmembrarea parcelei nr. yy din CF nr. q a UAT Moara, pentru care s-a stabilit o despăgubire de 16.700 lei.
Prin Hotărârile nr. 33 şi 34 din 20 octombrie 2011 ale Comisiei de verificare a dreptului de proprietate şi acordarea despăgubirilor comuna Moara, jud. Suceava s-a propus exproprierea suprafeţelor de 691 mp teren identică cu parcela nr. x din CF nr. x, rezultată din dezmembrarea parcelei nr. x din CF nr. x a UAT Moara, pentru care s-a acordat o despăgubire de 853 lei şi a suprafeţei de 131 mp identică cu parcela nr. bb din CF nr. y, rezultată din dezmembrarea parcelei nr. xx din CF nr. y, pentru care s-a propus o despăgubire de 162 lei, despăgubiri calculate pe baza expertizei Camerei Notarilor Publici Suceava.
Reclamanţii solicită desfiinţarea parţială a acestor hotărâri în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor acordate, care sunt derizorii, raportat la valoarea de circulaţie a terenurilor.
În drept, acţiunea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 22 alin. (3) şi (31) din Legea nr. 255/2010, art. 21 şi 27 din Legea nr. 33/1994 şi art. 15 şi 44 alin. (3) din Constituţia României.
Prin Sentinţa civilă nr. 1141 din 18 iunie 2013 Tribunalul Suceava a admis acţiunea, a desfiinţat în parte Hotărârile nr. 33 şi 34 din 20 octombrie 2011 emise de Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate şi Acordare a Despăgubirilor Moara; a obligat pârâtul Statul român - reprezentat Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii - prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA să plătească reclamanţilor suma de 51.810 euro cu titlu de despăgubiri; a respins cererea de acordare a 10% din valoarea despăgubirilor reprezentând cheltuieli administrative necesare achiziţionării unui teren identic, ca nefondată şi a respins ca nefondată cererea de acordare a sumei de 84.158,64 lei reprezentând beneficiu nerealizat.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că la stabilirea despăgubirilor, expropriatorul a avut în vedere dispoziţiile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, potrivit cărora sumele acordate cu titlu de despăgubiri sunt estimate de către expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit având în vedere expertizele întocmite sau actualizate de camerele notarilor publici.
Criteriul sus-menţionat nu poate fi însă primit, observându-se că el vizează faza administrativă necontencioasă a stabilirii despăgubirilor şi este prevăzut în vederea stabilirii estimative a sumelor care urmează a fi aprobate prin hotărâre de guvern pentru îndeplinirea obiectivului "Varianta de ocolire Suceava".
De asemenea, expertizele notariale nu reflectă valoarea de piaţă a imobilelor expropriate, valoare care se impune a fi avută în vedere la stabilirea despăgubirilor prin prisma dispoziţiilor legale în materie.
Astfel, potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, cu modificările şi completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate, iar potrivit art. 22 alin. (3) din lege, acţiunea se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - art. 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.
Art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994 (legea-cadru generală în materie de expropriere) la care Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, deci aplicabil în cauză, stabileşte criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse şi că la calcularea cuantumului despăgubirilor experţii, precum şi instanţa de judecată, trebuie să ţină seama de preţul la care se vând în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile aduse de aceştia.
A reţinut prima instanţă că, potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză, pentru terenul expropriat s-a stabilit o valoare de piaţă de 24,59 euro/mp, concluziile expertizei fiind însuşite de toţi cei trei experţi care au format comisia de evaluare stabilită în condiţiile art. 25 din Legea nr. 33/1994.
Cu ocazia efectuării expertizei au fost identificate şi suprafeţele de teren rămase neexpropriate, respectiv suprafaţa de 669 mp teren, căreia i s-a atribuit nr. cadastral ggg, cu privire la care s-a stabilit că este afectată datorită extinderii zonei de protecţie cu o suprafaţă de 14,21 mp, rămânând pentru utilizare fără restricţii numai 654,79 mp, aşa încât pentru suprafaţa afectată reclamanţilor urmează să le fie acordate despăgubiri la acelaşi valoare.
La stabilirea valorii reale a despăgubirii, instanţa de fond a avut în vedere, însă, că terenul rămas neexpropriat ca urmare a emiterii celor trei hotărâri contestate este de 1175,098 mp, care şi-a pierdut destinaţia de teren construcţii, astfel că la despăgubirea acordată reclamanţilor urmează a se avea în vedere şi această suprafaţă cu categorie de folosinţă construcţii la valoarea indicată în expertiză pentru terenul expropriat, cu care face corp comun.
Instanţa de fond a apreciat că reclamanţii nu justifică cheltuielile solicitate în cuantum de 10% din valoarea despăgubirilor, reprezentând cheltuieli administrative pentru achiziţionarea unui teren de aceeaşi natură şi valoare în raport de dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 care prevăd că "despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite".
Textul de lege sus citat are în vedere un prejudiciu cert, determinat sau determinabil, condiţie care nu este îndeplinită în cauză, achiziţionarea de către reclamanţi a unui teren similar pentru edificarea unei construcţii cu destinaţie comercială, fiind absolut incertă.
Faţă de aceleaşi dispoziţii legale, instanţa de fond a apreciat ca nefondată şi solicitarea de acordare a beneficiului nerealizat ca urmare a imposibilităţii de finalizare a tranzacţiei invocată de reclamanţi, încheiată cu SC E.E.G. SRL.
Astfel, încheierea viitoare a unui contract de vânzare-cumpărare, chiar şi în ipoteza existenţei unei promisiuni de vânzare, nu poate fi reţinută ca temei pentru acordarea cu titlu de beneficiu nerealizat a sumei reprezentând preţul care s-ar fi putut obţine, nereprezentând un prejudiciu cert şi real, în sensul dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanţii B.C., B.A.D. şi pârâtul statul român, reprezentat de Ministerul Transporturilor, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA, care a înţeles să formuleze apel şi împotriva încheierii din 20 martie 2012 pronunţată de Tribunalul Suceava.
Prin Decizia civilă nr. 132 din 11 decembrie 2013 a Curţii de Apel Suceava, secţia I civilă, a fost respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanţii B.C. şi B.A.D. împotriva Sentinţei nr. 1141 din 18 iunie 2013 pronunţată de Tribunalul Suceava, secţia civilă, şi a fost admis apelul declarat de pârâtul statul român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA împotriva aceleiaşi sentinţe. A fost schimbată în parte sentinţa civilă apelată, în sensul că a fost obligat pârâtul statul român să plătească reclamanţilor suma de 38.266,02 euro cu titlu de despăgubiri (în loc de suma de 51.810 euro), au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei civile, a fost respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul statul român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA împotriva încheierii din 20 martie 2012 a Tribunalului Suceava.
Examinând apelul declarat de pârât, Curtea a reţinut următoarele:
Prin încheierea din 20 martie 2012, Tribunalul Suceava a respins ca nefondată excepţia tardivităţii acţiunii în ceea ce priveşte cererea de anulare a Hotărârii nr. 74 din 10 august 2009.
În considerarea principiului neretroactivităţii legii civile, consacrat constituţional prin art. 15 alin. (2), precum şi prin art. 1 C. civ., legalitatea Hotărârii nr. 74 din 10 august 2009, care face şi ea obiectul prezentei cauze, se analizează în raport de textele normative în vigoare la data emiterii ei, respectiv Legea nr. 198/2004.
Astfel, potrivit art. 7 din Legea nr. 198/2004, hotărârea de stabilire a despăgubirilor se comunică solicitantului, precum şi celorlalţi titulari şi se afişează, în extras, la sediul consiliului local în raza căruia se află situat imobilul expropriat.
Cu înscrisurile aflate la dosar fond, s-a făcut dovada comunicării Hotărârii nr. 74 din 10 august 2009 doar reclamantului B.C. nu şi reclamantei B.A.D.
Potrivit dispoziţiilor art. 9 alin. (2) din Legea nr. 198/2004, în cazul în care hotărârea nu a fost comunicată, persoana care se consideră îndreptăţită la despăgubire pentru exproprierea imobilului se poate adresa instanţei judecătoreşti competente, în termen de 3 ani de la data afişării hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancţiunea decăderii.
Dispoziţiile art. 92 alin. (3) şi (6) C. proc. civ. nu sunt incidente în condiţiile în care nu s-a făcut dovada că s-a comunicat reclamantei B.A.D. hotărârea în cauză şi că dovada de comunicare a acesteia ar fi fost semnată de soţul acesteia, B.C.
Cum bunul ce face obiectul hotărârii contestate este un imobil proprietate devălmaşă a soţilor B.C. şi B.A.D., se impunea comunicarea hotărârii fiecărui titular, potrivit art. 7 din Legea nr. 198/2004, dispoziţiile mandatului tacit nefiind incidente în contextul reţinut.
Aşa fiind, cum reclamantei B.A.D. nu i s-a comunicat hotărârea, corect a reţinut prima instanţă că aceasta este în termenul legal de 3 ani prevăzut de art. 9 alin. (2) din Legea nr. 198/2004 pentru formularea contestaţiei, împrejurare care profită şi celuilalt codevălmaş.
Cu privire la criticile pârâtului-apelant statul român, vizând Sentinţa civilă nr. 1141 din 18 iunie 2013 a Tribunalului Suceava, se reţin următoarele:
Motivul de apel vizând greşita includere în valoarea despăgubirilor acordate de prima instanţă a contravalorii suprafeţei de 109 mp teren, motiv cu care reclamanţii au fost de acord, a fost găsit ca fiind întemeiat.
Astfel, prin Hotărârea nr. 74 din 10 august 2009 s-a dispus plata sumei de 16.700 lei cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat în comuna Moara, judeţul Suceava, identic cu parcela nr. qq din CF nr. q, în suprafaţă de 109 mp teren.
Potrivit ultimului supliment al raportului de expertiză valoarea terenurilor expropriate a fost estimată la suma de 110,30 lei/mp (echivalentul a 24,59 euro/mp). Faţă de această valoare a terenurilor expropriate indicată şi reţinută ca atare de prima instanţă, rezultă că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanţilor pentru suprafaţa de 109 mp, expropriată prin Hotărârea nr. 74 din 10 august 2009, este de 12.022,7 lei, sumă care este mai mică decât cea acordată de expropriator prin hotărârea sus-menţionată (16.700 lei) şi care a fost deja încasată de creditorul ipotecar al reclamanţilor în contul creditului garantat cu imobilul expropriat parţial.
Aşa fiind, se impune admiterea acestui motiv de apel, cu consecinţa neincluderii în cuantumul total al despăgubirilor cuvenite reclamanţilor a sumei reprezentând contravaloarea suprafeţei de 109 mp teren expropriat.
În ceea ce priveşte critica vizând valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanţilor pentru terenurile expropriate în temeiul Legii nr. 255/2010, potrivit Hotărârilor nr. 33/2011 şi nr. 34/2011, valoare care ar fi fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârilor de expropriere se reţin următoarele:
Potrivit dispoziţiilor art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010 "raportul de evaluare se întocmeşte avându-se în vedere expertizele întocmite şi actualizate de Camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/03 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare".
Necontestat, dispoziţiile Legii nr. 255/2010 au caracter special în raport de cele ale Legii-cadru în materie, nr. 33/1994, aplicându-se cu prioritate, conform principiului "specialia generalibus derogant".
Prin dispoziţiile art. 22, actul normativ cu caracter special prevede însă că "expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii (...) se poate adresa instanţei judecătoreşti competente (...) fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii" (alin. (1)), iar "acţiunea formulată (...) se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii" (alin. (3)).
În interpretarea acestor dispoziţii legale, care reglementează expres posibilitatea expropriatului de a se adresa unei instanţe judecătoreşti doar pentru rezolvarea nemulţumirilor sale legate de "cuantumul despăgubirilor" - alin. (1) - şi care fac trimitere la dispoziţiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 "în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirilor" - alin. (3) - nu se poate aprecia că trimiterea la dispoziţiile din legea-cadru, expres indicate, ar viza doar aspecte procedurale, astfel cum susţine apelantul.
Potrivit dispoziţiilor art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994: "Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia".
Conform dispoziţiilor art. 27 alin. (1) din lege, instanţa de judecată, primind rezultatul expertizei, "îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî".
Din coroborarea acestor dispoziţii cu cele ale Legii nr. 255/2010, anterior citate, rezultă că despăgubirea se stabileşte în funcţie de preţul cu care se vând pe piaţa liberă din zona respectivă imobilele de felul celui expropriat, la data întocmirii raportului de expertiză.
Raportul de evaluare întocmit de expropriator în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii "are în vedere" (art. 11 alin. (8) expertizele întocmite şi actualizate de Camerele notarilor publici, iar pe baza acestuia expropriatorul "estimează" (art. 5 alin. (1) sumele individuale aferente despăgubirilor.
Există, aşadar, posibilitatea ca aceste "estimări" să fie inferioare preţului de circulaţie al imobilului pe piaţa liberă din zonă şi/sau să nu acopere integral prejudiciul suferit de expropriat, caz în care acesta are deschisă calea acţiunii în justiţie, care "se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994".
Doar despăgubirea astfel stabilită poate fi apreciată "dreaptă", în sensul dispoziţiilor art. 44 din Constituţie, în acord cu art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.
Prin memoriul de apel formulat de pârâtul-apelant, a fost exprimată nemulţumirea acestuia faţă de conţinutul raportului de expertiză efectuat de comisia constituită potrivit dispoziţiilor speciale ale Legii nr. 33/1994, şi, implicit, faţă de cuantumul despăgubirilor reţinut de prima instanţă din concluziile acestei lucrări.
Simpla afirmaţie făcută de pârâtul-apelant că experţii erau obligaţi a avea în vedere preţul unor tranzacţii reale încheiate cu privire la terenuri similare, fără depunerea la dosar a unor înscrisuri doveditoare ale unor astfel de tranzacţii sau, eventual, indicarea unei modalităţi de a se pune la dispoziţia experţilor a înscrisurilor necesare, nu poate conduce, de plano, la înlăturarea acestei probe administrate în condiţii procedurale.
S-a avut în vedere şi aspectul că valoarea de piaţă a terenului a fost stabilită de experţi prin metoda comparaţiei directe, potrivit căreia, într-adevăr, această valoare se obţine din dovezile de piaţă ale preţurilor tranzacţionate ale unor terenuri similare. Însă, în ipoteza în care nu există tranzacţii efective şi suficiente cu terenuri comparabile sau când datele obţinute de la tranzacţiile efectuate nu sunt credibile şi/sau nu pot fi verificate pentru evaluare se pot folosi şi preţurile cerute prin ofertele de vânzare sau preţurile oferite prin cererile de cumpărare pentru terenuri comparabile, cu efectuarea corecţiilor corespunzătoare.
De altfel, în raportul de expertiză întocmit în cauză, experţii şi-au argumentat opţiunea pentru ofertele de vânzare prin existenţa a numeroase oferte preluate din diverse surse de informare şi a puţine tranzacţii efective, instituţiile care le-ar fi putut oferi - bănci, agenţii imobiliare - adoptând o atitudine rezervată, de necolaborare, bazată pe politicile proprii, referitoare la confidenţialitate, secret bancar, suspiciuni legate de o eventuală chemare în instanţă cu efecte asupra beneficiarilor direcţi de servicii etc.
În suplimentul la raportul de expertiză se subliniază de către experţi, răspunzându-se la această obiecţiune formulată de pârât, că folosirea ofertelor de vânzare este raţională în condiţiile existenţei de oferte preluate din diverse surse de informare şi a puţine tranzacţii efective, credibilitatea informaţiilor reale de tranzacţionare din contractele încheiate în perioada 2008 - 2010 ridicând mari semne de întrebare, deoarece pentru terenuri învecinate tranzacţionate, preţurile de vânzare menţionate în contractele încheiate prezintă diferenţe nejustificat de mari.
Au precizat experţii că informaţiile despre preţ din oferte de pe o piaţă inactivă pot fi totuşi o dovadă a valorii de piaţă deoarece, chiar pe pieţele în declin, există vânzători care nu acţionează sub constrângerea de a vinde şi a nu ţine cont de dovada preţurilor realizate astfel de vânzători ar însemna ignorarea realităţii pieţii.
Cei trei experţi au corectat valoarea terenului în sensul creşterii acesteia cu 15%, apreciere corectă în condiţiile în care suplimentul la raportul de expertiză explică aplicarea acestei corecţii, iar pârâtul apelant nu a adus alte argumente pertinente pentru modificarea acestui procent, evaluatorii, potrivit Standardelor Internaţionale de Evaluare, aplicând metode cantitative şi/sau calitative pentru analiza diferenţelor şi estimarea corecţiilor.
Instanţa a apreciat că preţul de 24,59 euro/mp determinat prin expertiza întocmită de comisia de experţi evaluatori reprezintă o dreaptă despăgubire pentru reclamanţi.
Motivul de apel prin care pârâtul pretinde că sub aspectul modului de calcul a valorii terenurilor expropriate instanţa de fond a acordat reclamanţilor altceva decât aceştia au cerut nu se confirmă.
Prima instanţă, acordând reclamanţilor despăgubiri la valoarea de la data întocmirii raportului de expertiză, aşa cum prevede art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994, în baza căruia aceştia au solicitat să se facă evaluare, nu a acordat altceva decât au cerut reclamanţii.
În ceea ce priveşte suprafeţele de teren pretins a fi afectate de expropriere sub aspectul potenţialului de utilizare au fost reţinute următoarele:
Reclamanţii au precizat că o suprafaţă de 1175,98 mp teren ar fi afectată de restricţii de construire, potrivit art. 47 din O.G. nr. 43/1997, pe considerentul că această suprafaţă s-ar afla la mai puţin de 50 m de la marginea îmbrăcămintei asfaltice, astfel cum rezultă din adresa nr. 7110 din 27 mai 2011 a CNADR, prin Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Iaşi, Serviciul Investiţii.
Astfel, din tabelul menţionat rezultă că din parcela nr. ddd de 800 mp, teren expropriat reprezintă suprafaţa de 131 mp, iar restul suprafeţei de 669 mp este cuprinsă în limita de 50 m, iar din parcela nr. ddd de 900 mp rezultă că este cuprinsă în zona de 50 m suprafaţa de 506,98 mp.
Ultimul supliment la raportul de expertiză a infirmat susţinerile reclamanţilor cu privire la întinderea suprafeţei de teren afectate de restricţiile de construire, experţii conchizând că suprafaţa care este afectată de restricţii prin schimbarea destinaţiei de teren construibil în teren cu restricţii de construire este de 856 mp, respectiv 612 mp din imobilul nr. ggg şi 244 mp din imobilul nr. ccc (nr. vechi ddd).
Deci, rezultă din suplimentul la raportul de expertiză că afectată de restricţii de construire este suprafaţa de 856 mp teren, iar nu suprafaţa de 1175,98 mp teren.
Susţinerile reclamanţilor că suprafaţa de 57,3 mp rămasă neexpropriată şi în afara zonei cu restricţie de construire de 612 mp, nu mai poate fi utilizată nici ca teren construcţii nici ca teren arabil, nu au fost reţinute, în condiţiile în care acest teren se învecinează cu alte terenuri rămase în proprietatea reclamanţilor, posibilitatea de utilizare a acestui teren fiind, deci, evidentă.
Criticile pârâtului că la estimarea prejudiciului nu s-a avut în vedere destinaţia concretă a terenului din momentul exproprierii, care a avut categoria de folosinţă arabil, neafectat în mod efectiv realizării vreunei construcţii, certificatul de urbanism nr. 110/2007 pierzându-şi valabilitatea la data de 9 iulie 2009, fără posibilitatea de prelungire, nu au fost reţinute.
Astfel, s-a constatat că terenul dobândit de reclamanţi potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2275 din 31 august 2007 a fost în suprafaţă de 4532 mp.
La data de 7 mai 2007 reclamanţii au obţinut certificatul de urbanism nr. 110 în vederea autorizării executării unei construcţii, rezultând că terenul este situat în zona de construcţii locuinţe.
Ulterior, prin Decizia nr. 206 din 20 septembrie 2007 eliberată de Direcţia pentru Agricultură şi Dezvoltare Rurală Suceava, acest teren a fost scos definitiv din circuitul agricol, în scopul realizării obiectivului de investiţie "construcţie locuinţă şi anexă".
Deci, cum terenul era destinat construcţiilor, iar prin exproprierea suprafeţei totale de 931 mp, terenul rămas neexpropriat în suprafaţă de 856 mp şi-a pierdut această destinaţie se impune ca la despăgubirile acordate reclamanţilor să se aibă în vedere şi această suprafaţă de teren cu categorie de folosinţă construcţii.
În ceea ce priveşte, însă, modalitatea de calculare a prejudiciului cauzat prin expropriere pentru suprafaţa de 856 mp, a fost reţinut ultimul supliment la raportul de expertiză potrivit căruia acesta poate fi calculat ca diferenţă dintre valoarea de teren construibil, 24,59 euro/mp, şi valoarea de teren arabil, 3,5 euro/mp, aspect cu care, de altfel, reclamanţii au fost de acord prin întâmpinarea depusă la dosar.
În ceea ce priveşte apelul declarat de reclamanţi s-au reţinut următoarele:
Reclamanţii susţin că au fost prejudiciaţi ca urmare a imposibilităţii de finalizare a tranzacţiei încheiate cu SC E.E.G. SRL, beneficiul nerealizat constând în diferenţa între preţul negociat prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 13117 din 13 decembrie 2007 şi preţul stabilit pentru terenul expropriat şi terenul afectat ca urmare a exproprierii, la care se adaugă dobânda legală aferentă.
Într-adevăr, la data de 13 decembrie 2007, între reclamanţi şi SC E.E.G. SRL s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare vizând suprafaţa de 4532 mp teren, preţul stabilit de părţi fiind de 200.000 euro.
Suma pretinsă de reclamanţi cu titlu de diferenţă dintre preţul pe care l-ar fi primit ca urmare a perfectării vânzării conform antecontractului de vânzare-cumpărare şi preţul stabilit prin expertiza efectuată în cauză pentru terenul expropriat şi cel afectat de expropriere nu reprezintă un prejudiciu cert, a cărui existenţă şi întindere să fie sigură, astfel încât, un astfel de prejudiciu, incert şi nesigur, nu este susceptibil de reparare, aşa cum nefondat pretind reclamanţii.
Pe de altă parte, din adresa din 27 iulie 2012 emisă de SC E.E.G. SRL, rezultă că antecontractul de vânzare-cumpărare a fost "denunţat pe cale amiabilă" de cele două părţi, fără formularea de alte pretenţii de către acestea, precizându-se, totodată, şi că prima tranşă din preţ nu a fost plătită.
Aşa fiind, nu se pune problema acordării despăgubirilor prevăzute în antecontractul de vânzare-cumpărare în caz de neîncheiere a contractului de vânzare-cumpărare, despăgubiri care oricum, în baza regulii res perit debitori, nu puteau fi pretinse de creditorul obligaţiei imposibil de executat.
Împotriva deciziei menţionate mai sus a declarat recurs, în termen legal, pârâtul statul român reprezentat de Ministerul Transporturilor, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA Bucureşti pentru motive de nelegalitate întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea motivelor de recurs formulate, pârâtul a arătat că în mod greşit a fost înlăturată critica din memoriul de apel referitoare la procedura derogatorie specială de stabilire a despăgubirilor, consacrată de dispoziţiile Legii nr. 255/2010 şi de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.
Totodată, instanţa de apel a considerat fără temei că Legea nr. 255/2010 nu ar conţine dispoziţii derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate şi că în această privinţă sunt incidente dispoziţiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994.
Această concluzie este consecinţa greşitei interpretări a art. 4 alin. (2) lit. f) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, întrucât din coroborarea dispoziţiilor legale sus-menţionate rezultă că, în cadrul procedurii administrative de expropriere, despăgubirile se stabilesc conform raportului de evaluare pe baza expertizelor întocmite şi actualizate de Camerele Notarilor Publici, aceste reglementări având un caracter imperativ.
Sintagma de la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, care se referă la sumele individuale aferente despăgubirilor estimate de către expropriator nu justifică aprecierea instanţei de apel potrivit căreia procedura specială de stabilire a despăgubirilor reglementată de Legea nr. 255/2010 ar avea un caracter orientativ, deoarece reglementarea sus-menţionată se referă la probarea indicatorilor tehnico-economici ai investiţiei pentru realizarea căreia se declanşează procedurile de expropriere, în timp ce dispoziţiile art. 11 alin. (7) şi (8) din lege, art. 8 alin. (1) din Normele Metodologice reglementează în mod imperativ modalitatea de evaluare a imobilelor expropriate, obligând expertul evaluator să se raporteze la expertizele actualizate ale Camerelor Notarilor Publici.
Potrivit art. 22 din Legea nr. 255/2010, acţiunea prin care persoana expropriată contestă cuantumul despăgubirii se soluţionează potrivit art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, fiind astfel evident că aceste din urmă reglementări sunt aplicabile doar sub aspect procedural, adică sub aspectul modului de desemnare a comisiei de experţi şi de întocmire a expertizei, iar nu şi sub aspectul metodei de evaluare, care are o reglementare specială în cuprinsul dispoziţiilor sus-menţionate din Legea nr. 255/2010.
În măsura în care statuarea instanţei de apel privind incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 este apreciată ca fiind corectă, recurentul consideră că această dispoziţie legală a fost greşit interpretată şi aplicată în speţă.
În ceea ce priveşte cele două suprafeţe de teren expropriate în anul 2011, concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză nu reflectă preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel, deoarece experţii nu au verificat şi identificat tranzacţii concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar o singură tranzacţie pentru un teren cu alte particularităţi decât cel în litigiu şi mai multe oferte de vânzare postate pe internet sau la agenţiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienţi de corecţie care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat şi parcelele la care se referă anunţurile de vânzare avute în vedere.
Corecta aplicare a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 impunea ca datele din oferte să fie examinate prin prisma unor tranzacţii efective pentru a se putea stabili în acest mod în ce măsură respectivele oferte corespund realităţii pieţei imobiliare.
Contrar celor reţinute de experţi şi de instanţe, există tranzacţii efective pe piaţa imobiliară la care experţii aveau obligaţia să se raporteze şi în raport de care se poate stabili preţul de circulaţie în concordanţă cu dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, tranzacţii care puteau fi identificate în arhiva Camerei Notarilor Publici Suceava, în arhiva OCPI sau în cea a Primăriei comunei Moara.
Soluţia instanţei de apel este nelegală şi sub aspectul acordării de despăgubiri pentru suprafaţa de 856 mp, pretins afectată de expropriere sub aspectul potenţialului de utilizare, despăgubiri care au fost calculate ca diferenţă dintre valoarea de teren construibil (de 24,59 euro/mp), estimată de experţi la nivelul lunii august 2012 şi valoarea de teren arabil (3,5 euro/mp), estimată prin raportare la aceeaşi dată.
Contrar celor reţinute de instanţa de apel, pentru suprafaţa în discuţie de 856 mp teren nu se justifica acordarea despăgubirilor întrucât această suprafaţă nu a fost afectată de expropriere sub aspectul potenţialului de utilizare.
În raport de dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, la estimarea prejudiciului cauzat proprietarului prin expropriere se impune a fi avută în vedere destinaţia concretă a terenului din momentul exproprierii, iar nu o destinaţie ipotetică nematerializată. În speţă, până la momentul emiterii Hotărârilor nr. 33 şi 34 din anul 2011, terenul expropriat şi cel rămas în patrimoniul reclamanţilor a avut în concret categoria de folosinţă de teren arabil, nefiind afectat în mod efectiv realizării vreunei construcţii, iar Certificatul de urbanism nr. 110/2007 îşi pierduse valabilitatea la data de 9 iulie 2009, fără posibilitate de prelungire.
Aşa fiind, simplul fapt al existenţei unui plan urbanistic general care permite încadrarea terenului în discuţie în categoria celor construibile nu justifică examinarea prejudiciului pretins cauzat prin expropriere în raport de o posibilă afectare în viitor a terenului neexpropriat pentru realizarea unei construcţii, astfel de destinaţie fiind pur ipotetică în lipsa unui certificat de urbanism valabil, a unei autorizaţii de construcţie sau a vreunor demersuri concrete întreprinse de reclamanţi pentru construire. Mai mult decât atât, potrivit Certificatului de urbanism nr. 110/2007, procentul de ocupare a terenului cu construcţii nu putea depăşi 30% din suprafaţa totală (adică 1359,6 mp) or, în cauză, din suprafaţa totală de 4423 mp teren, dobândită de reclamanţi prin Contractul nr. 2275/2007, a fost expropriată suprafaţa de 931 mp, rămânând disponibilă în patrimoniul acestora o suprafaţă de 3492 mp pe care există posibilitatea amplasării uneia sau mai multor construcţii în limita POT indicat în certificatul de urbanism, indiferent de restricţiile induse de proximitatea şoselei de centură.
Prin urmare, având în vedere şi faptul că nu există niciun proiect tehnic din care să rezulte că o eventuală construcţie ar urma să fie edificată pe suprafaţa de 856 mp, pretins afectată de restricţii de construire, iar nu pe restul terenului neafectat de astfel de restricţii, nu este justificată în niciun mod concluzia instanţei de apel în sensul că reclamanţii ar fi suferit un prejudiciu ca urmare a imposibilităţii de edificare a unei construcţii pe o suprafaţă de 856 mp, rămasă în patrimoniul lor după expropriere.
În contextul celor arătate, având în vedere şi că la momentul exproprierii suprafaţa de 856 mp teren avea destinaţie exclusiv agricolă, dar şi faptul că posibilitatea utilizării în continuare a acestui teren în scopuri agricole nu este în vreun mod afectată nici de restricţiile aferente zonei de protecţie, nici de proximitatea şoselei de centură, nu se justifica acordarea vreunor despăgubiri pentru pretinsa diminuare de valoare a acestei suprafeţe.
În faza procesuală a recursului intimaţii-reclamanţi au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat, iar părţile nu au solicitat administrarea de probe noi.
Analizând recursul formulat, în raport de criticile menţionate, Înalta Curte apreciază că acesta este nefondat pentru următoarele considerente:
O primă critică de nelegalitate vizează greşita aplicare a legii sub aspectul stabilirii cuantumului despăgubirilor, recurentul considerând că sunt incidente în cauză prevederile art. 5 alin. (1), art. 11 alin. (7) şi (8) ale Legii nr. 255/2010, coroborate cu art. 4 alin. (2) lit. f) din Normele Metodologice ale Legii nr. 255/2010, iar nu cele ale art. 26 ale Legii nr. 33/1994, astfel cum a procedat instanţa de apel. Recurentul consideră că Legea nr. 33/1994 este aplicabilă doar sub aspect procedural, iar nu şi sub aspectul metodei de evaluare, care are o reglementare specială în cuprinsul Legii nr. 255/2010.
Înalta Curte constată că instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a legii atunci când a calculat cuantumul despăgubirilor în temeiul art. 26 ale Legii nr. 33/1994, întrucât la acest text de lege face trimitere chiar Legea nr. 255/2010, în art. 22 alin. (3), unde se prevede expres că "Acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii".
Ca atare, în scopul stabilirii calculului despăgubirilor, legea specială face trimitere expresă la aplicarea prevederilor legii generale în materie de expropriere, ceea ce înlătură de la aplicare principiul specialia generalibus derogant numai sub aspectul stabilirii cuantumului despăgubirilor în faza judecătorească a verificării legalităţii măsurii exproprierii.
Procedura de evaluare a despăgubirilor reglementată în art. 5 alin. (1), art. 11 alin. (7) şi 8 ale Legii nr. 255/2010 coroborat cu art. 4 alin. (2) lit. f) din Normele Metodologice ale Legii nr. 255/2010, la care face referire recurentul, vizează exclusiv faza procedurii administrative şi nu poate fi extinsă în faza procedurii judiciare câtă vreme în cuprinsul legii speciale există o prevedere expresă care precizează că în această fază procesuală se revine la procedura de drept comun a evaluării despăgubirilor în materie de expropriere.
Astfel fiind, din momentul sesizării instanţei de judecată cu contestaţia având ca obiect modul de stabilire a despăgubirilor de către expropriator, aceasta va face aplicarea dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, conform art. 22 alin. (3) al Legii nr. 255/2010.
Cât priveşte modul în care instanţa de apel a făcut aplicarea art. 26 al Legii nr. 33/1994, prin luarea în considerare a unei singure tranzacţii şi a unor oferte de vânzare, Înalta Curte consideră că a avut loc o corectă aplicare a textului de lege menţionat, întrucât nu se poate cere reclamanţilor să facă dovada unui fapt negativ, adică a inexistenţei unor contracte de vânzare-cumpărare, revenindu-i pârâtului-recurent obligaţia de a face dovada faptului pozitiv contrar pe care îl pretinde, posibilitate pe care acesta o avea prin administrarea probei cu înscrisuri.
Deşi recurentul susţine în recurs că tranzacţii privind terenuri din aceeaşi categorie de folosinţă şi din aceeaşi unitate teritorial-administrativă cu terenul în litigiu puteau fi identificate în arhiva Camerei Notarilor Publici Suceava, în arhiva OCPI sau în cea a Primăriei comunei Moara, nu a făcut dovada existenţei unor astfel de contracte de vânzare-cumpărare, cu toate că avea această posibilitate inclusiv în faza recursului, în temeiul art. 305 C. proc. civ.
Decizia pronunţată în apel este criticată şi din perspectiva acordării de despăgubiri pentru suprafaţa de 856 mp teren, ca urmare a reducerii potenţialului de utilizare a terenului ca suprafaţă construibilă.
Se susţine că, deoarece a expirat, fără posibilitate de prelungire, certificatul de urbanism care permitea edificarea de construcţii pe teren, pentru 30% din suprafaţa rămasă după expropriere, de 3492 mp, terenul de 856 mp, supus limitărilor de construcţie deduse din proximitatea zonei de centură, îşi păstrează doar destinaţia agricolă, întrucât o eventuală construcţie se poate realiza pe restul terenului neexpropriat, în suprafaţă de 3492 mp, din care fac parte cei 856 mp, câtă vreme nu există un proiect tehnic din care să rezulte că o eventuală construcţie ar urma să fie edificată pe cei 856 mp teren şi nu pe restul terenului neexpropriat. De asemenea, utilizarea în continuare a terenului de 856 mp, ca teren agricol, nu este în vreun mod afectată de restricţiile aferente proximităţii zonei de centură, ceea ce justifică neacordarea de despăgubiri.
Înalta Curte constată că instanţa de apel a reţinut că suprafaţa de 856 mp, reprezentând teren neexpropriat, a fost afectată de expropriere sub aspectul potenţialului de utilizare prin faptul că, având caracter de teren construibil, a fost afectată de restricţii de construire atât în temeiul art. 47 din O.G. nr. 43/1997, în scopul asigurării protejării zonei drumului public, cât şi prin imposibilitatea valorificării certificatului de urbanism nr. 110/2007 obţinut în scopul realizării obiectivului de investiţii "construcţie locuinţă şi anexă", ca urmare a modificării planului de urbanism în funcţie de necesităţile realizării lucrărilor vizate de expropriere.
Recurentul susţine că, prin expirarea certificatului de urbanism, terenul de 856 mp şi-a pierdut caracterul de teren construibil, acesta rămânând teren arabil, pentru care nu se mai pot acorda despăgubiri întrucât, ca teren arabil, poate fi exploatat integral, în lipsa oricăror interdicţii, inclusiv cele aferente restricţiilor impuse de zona de protecţie a drumului.
Înalta Curte apreciază ca nefondate aceste susţineri întrucât reclamanţii au obţinut Certificatul de urbanism nr. 110 la data de 7 mai 2007, prin care a fost autorizată în mod generic executarea unei construcţii pe terenul în suprafaţă de 4532 mp, dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare din 31 august 2007, iar acest înscris dovedeşte faptul că întregul teren de 4532 mp a dobândit caracter de teren construibil, pe care l-a păstrat şi ulterior dezmembrării.
Expirarea valabilităţii certificatului de urbanism la data de 9 iulie 2009 şi imposibilitatea de a mai fi reînnoit s-au datorat lucrărilor de expropriere, însă modificările aduse, prin expropriere, regimului juridic al unei părţi din terenul în litigiu nu schimbă destinaţia pe care terenul rămas neexpropriat o dobândise anterior, ci dovedesc numai împrejurările în care nu au putut fi finalizate construcţiile aprobate.
Neidentificarea amplasamentului construcţiei, în absenţa unei autorizaţii de construire sau a începerii lucrărilor de construcţie, nu prezintă relevanţă deoarece, chiar dacă suprafaţa de 856 mp teren nu ar fi afectată de construcţii, aceasta îşi menţine destinaţia de teren construibil, întrucât întregul teren care s-a aflat în proprietatea reclamanţilor, anterior exproprierii, a dobândit acest caracter, care nu s-a modificat decât în privinţa terenului supus exproprierii care a dobândit pe această cale un alt regim juridic.
În considerarea celor expuse anterior, se poate concluziona că instanţa de apel a apreciat în mod corect că destinaţia de teren construibil a suprafeţei de 865 mp teren a fost stabilită în mod concret prin certificatul de urbanism însă a devenit imposibil de valorificat, atât datorită restricţiilor de construire impuse de art. 47 din O.G. nr. 43/1997, cât şi a expirării valabilităţii certificatului de urbanism şi a imposibilităţii reînnoirii sale ca urmare a lucrărilor de expropriere.
Prin interdicţiile determinate de măsura exproprierii, a fost afectat caracterul de teren construibil al terenului, suprafaţa de 856 mp nemaiputând fi valorificată în vederea ridicării de construcţii, ci numai ca teren agricol. A fost creat astfel un prejudiciu cert în patrimoniul reclamanţilor, constând în scăderea valorii terenului în raport de categoria de folosinţă, astfel încât în mod corect instanţa de apel a considerat că reclamanţii sunt îndreptăţiţi la acordarea de despăgubiri constând în scăderea valorii terenului.
Astfel fiind, în aplicarea art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul statul român reprezentat de Ministerul Transporturilor prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România SA Bucureşti împotriva Deciziei nr. 132 din 11 decembrie 2013 a Curţii de Apel Suceava, secţia I civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 27 iunie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2072/2014. Civil. Marcă. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 2074/2014. Civil. Legea 10/2001. Contestaţie... → |
|---|
