ICCJ. Decizia nr. 2479/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 2479/2014
Dosar nr. 11212/62/2012
Şedinţa publică din 1 octombrie 2014
Asupra cauzei constată următoarele:
Prin Sentinţa civilă nr. 160/S din 4 noiembrie 2013, pronunţată de Tribunalul Braşov, secţia I civilă, în Dosarul nr. 11212/62/2012, s-a respins acţiunea civilă formulată şi precizată de reclamanţii T.D., T.N.D. şi K.R.M., prin care se solicitase ca, în temeiul dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 1/2009, să fie obligat pârâtul Ministerul Finanţelor Publice la plata diferenţei dintre preţul de piaţă al imobilului situat în Braşov, str. S. şi preţul actualizat plătit pentru achiziţionarea acestuia, astfel cum a fost stabilit prin Sentinţa civilă nr. 10820 din 7 noiembrie 2008 a Judecătoriei Braşov (100.597,86 RON).
În considerentele hotărârii menţionate, s-a reţinut că prin Decizia civilă nr. 554/Ap din 27 mai 2004 a Curţii de Apel Braşov, rămasă irevocabilă, a fost admis apelul declarat de reclamanta I.P.F. împotriva Sentinţei civile nr. 9121 din 20 octombrie 2003 a Judecătoriei Braşov, care a fost schimbată în parte, în sensul că a fost admisă în parte acţiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Braşov prin Primar, SC R. SRL, T.D., T.N.D. şi K.R.M., şi, în consecinţă, s-a constatat că imobilul situat în Braşov, str. S., înscris în CF AA Braşov, a fost preluat de Statul Român fără titlu valabil, s-a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare din 14 octombrie 1996 încheiat între SC R. SRL şi T.N. şi T.D., fiind respinse celelalte pretenţii ale reclamantei.
La pronunţarea acestei soluţii, s-a reţinut de către Curtea de Apel Braşov că imobilul în litigiu a fost preluat în baza Decretului nr. 223/1974, fără plata vreunei despăgubiri, ceea ce conduce la nevalabilitatea preluării în raport cu art. 36 din Constituţia din 1965, precum şi că actul de înstrăinare subsecvent este lovit de nulitate, în condiţiile în care acesta a fost încheiat cu rea-credinţă întrucât dobânditorii cunoşteau că titlul Statului este contestat şi că reclamanta s-a declarat "adevărata proprietară a imobilului", potrivit Notificării formulate la data de 9 iunie 1996.
Aceeaşi instanţă a mai reţinut că, încheind actul de vânzare-cumpărare în aceste circumstanţe, chiriaşii pârâţi şi-au asumat riscul desfiinţării lui, cu efectele pe care legea le prevede în cazul nulităţii.
Ulterior, prin Sentinţa civilă nr. 10820 din 7 noiembrie 2008 a Judecătoriei Braşov, rămasă irevocabilă, a fost admisă acţiunea civilă formulată de reclamanţii din prezenta cauză şi a fost obligat pârâtul Ministerul Finanţelor Publice să le plătească suma de 100.597,86 RON reprezentând preţul actualizat şi aplicarea dobânzii legale, preţ achitat de reclamanţi în baza Contractului de vânzare-cumpărare din 14 octombrie 1996, precum şi dobânda legală până la data plăţii efective.
Această sumă de bani a fost achitată reclamanţilor prin ordin de plată.
Admisibilitatea acţiunii întemeiate pe dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001 este condiţionată de întrunirea a două condiţii cumulative: Contractele de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 să fi fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, respectiv contractele să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor acestui act normativ. Prima instanţă a observat însă că în speţa dedusă judecăţii, cea din urmă condiţie legală nu este îndeplinită. Aceasta întrucât, potrivit considerentelor Deciziei civile nr. 554/Ap din 27 mai 2004 a Curţii de Apel Braşov, imobilul în cauză a fost preluat de stat fără titlu valabil, motiv pentru care s-a constatat şi nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de chiriaşi, reţinându-se că nu sunt incidente prevederile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 (potrivit cu care actele juridice de înstrăinare având ca obiect bunuri imobile preluate fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută, afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă), pârâţii cumpărători nefiind de bună-credinţă.
Lipsa titlului Statului asupra imobilului înstrăinat constituia impediment la vânzare, un atare contract fiind încheiat fără respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, ceea ce face ca art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 să fie inaplicabil.
Cu alte cuvinte, atâta vreme cât ceea ce s-a înstrăinat era un imobil care nu intra în sfera de reglementare a Legii nr. 112/1995, întrucât nu a fost preluat cu titlu, nu se poate vorbi despre încheierea contractului cu respectarea prevederilor acestei legi, condiţie pusă de textul de lege pe care reclamanţii şi-au întemeiat acţiunea.
Mai mult, în condiţiile în care, aşa cum s-a constatat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, cumpărătorii au fost de rea-credinţă, dreptul astfel dobândit nu se bucură de protecţia prevăzută de art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, iar aceştia nu se pot prevala de propria culpă pentru a obţine foloase de ordin material, respectiv sume de bani care exced preţului cu care au cumpărat imobilul, actualizat, potrivit principiului "nemo auditur propriam turpitudinem allegans".
Acţiunea prevăzută de art. 501 din Legea nr. 10/2001 reprezintă o aplicaţie particulară a instituţiei răspunderii pentru evicţiune, însă, potrivit regulilor generale în această materie, pentru angajarea răspunderii pentru evicţiune este necesară, între altele, îndeplinirea condiţiei referitoare la necunoaşterea de către cumpărător a cauzei evicţiunii, deoarece în caz contrar se consideră că acesta cumpără pe propriul său risc, iar garanţia pentru evicţiune nu mai funcţionează.
În speţă, neîndeplinirea acestei condiţii rezultă cu prisosinţă din decizia Curţii de Apel Braşov.
În concluzie, cererea dedusă judecăţii a fost apreciată ca neîntemeiată, nefiind îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, întrucât contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate s-a constatat nu a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, iar reclamanţii nu se pot prevala de propria culpă la încheierea acestui contract.
Apelul declarat de reclamanţi împotriva acestei sentinţe a fost respins ca nefondat prin Decizia civilă nr. 79 din 25 februarie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, care a reţinut în considerentele hotărârii sale că, după intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009, trebuie realizată distincţia între preţul actualizat şi preţul de piaţă al imobilului ce se cuvine persoanelor interesate, şi această distincţie funcţionează, în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare-cumpărare, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a pierdut bunul imobil, fie prin desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu rea-credinţă, ce reprezenta titlul său de proprietate, ca o consecinţă a admiterii acţiunii în nulitate, fie prin admiterea unei acţiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiţie, existenţa unor titluri valabile de proprietate.
S-a arătat astfel că nu în toate cazurile în care chiriaşii cumpărători au fost evinşi (deposedaţi) în sens larg, se impune acordarea valorii de piaţă a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, ci această valoare ar trebui acordată în ipoteza în care, menţinându-se valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare, chiriaşii au fost evinşi prin efectul admiterii acţiunii în revendicare, prin compararea titlurilor, în acelaşi sens fiind şi practica Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.
Aceasta este chestiunea de drept dedusă judecăţii şi în prezenta cauză deoarece contractul de vânzare-cumpărare încheiat de apelanţi a fost anulat, stabilindu-se cu putere de lucru judecat prin Decizia civilă nr. 554/Ap din 27 mai 2004, pronunţată de Curtea de Apel Braşov în Dosar nr. 317/AP/2004, că dobânditorii ştiau că titlul statului este contestat şi că, încheind contractul de vânzare-cumpărare în aceste circumstanţe, ei şi-au asumat riscul desfiinţării convenţiei.
Faţă de aceste dezlegări judecătoreşti, s-a arătat că situaţia juridică a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de apelanţi impune aplicarea dispoziţiilor art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, şi nu a celor pretinse de apelanţi, respectiv art. 501 din Legea nr. 10/2001. Apelanţilor li se cuvine restituirea preţului actualizat plătit pentru cumpărarea imobilului, preţ pe care l-au şi primit în urma pronunţării Sentinţei civile nr. 10820 din 7 noiembrie 2008 a Judecătoriei Braşov, irevocabilă prin Decizia nr. 1405/R din 10 noiembrie 2009 a Curţii de Apel Braşov, şi nu valoarea de circulaţie a imobilului ce a făcut obiectul vânzării anulate, pentru că vânzarea, aşa cum s-a arătat, nu s-a realizat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Susţinerea apelanţilor potrivit cărora sunt îndreptăţiţi la acordarea preţului de piaţă al imobilului deoarece art. 501 din Legea nr. 10/2001 nu face nicio distincţie între cumpărătorii de bună-credinţă şi cei de rea-credinţă nu au fost reţinute, intenţia legiuitorului fiind clară: preţul de piaţă al imobilului se cuvine cumpărătorului de bună-credinţă, în timp ce preţul actualizat se cuvine celui de rea-credinţă.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, au declarat recurs reclamanţii.
În motivarea recursului declarat, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenţii au susţinut că decizia recurată a fost pronunţată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii întrucât, contrar reţinerilor instanţei de fond şi de apel, prevederile art. 501 din Legea 10/2001 sunt aplicabile nu numai în situaţia contractelor de vânzare-cumpărare care, deşi au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri definitive şi irevocabile.
Dacă s-ar accepta acest raţionament, s-ar ajunge la situaţia în care prevederile art. 501 din Legea nr. 10/2001 nu şi-ar găsi aplicabilitatea în nicio situaţie întrucât niciodată cele două condiţii reţinute de către instanţa de fond pentru admisibilitatea acţiunii întemeiate pe prevederile art. 501 din Legea nr. 10/2001 nu pot fi îndeplinite cumulativ, acestea excluzându-se reciproc.
Recurenţii arată că, pe acest temei legal, sunt îndreptăţiţi la încasarea preţului de piaţă al imobilului atât cumpărătorii de bună-credinţă, cât şi cei de rea-credinţă, neexistând nicio distincţie în acest sens.
Indiferent de motivul pentru care s-a desfiinţat contractul lor de vânzare-cumpărare, recurenţii declară că sunt îndreptăţiţi la primirea preţului de piaţă al imobilului ce a făcut obiectul vânzării-cumpărării, respectiv a diferenţei de preţ dintre valoarea de piaţă şi preţul actualizat al acestuia.
Recurenţii au mai solicitat judecarea cauzei şi în lipsă.
La 25 august 2014, intimatul-pârât a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând, în esenţă, că în cauză nu sunt îndeplinite condiţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, completată, deoarece printr-o hotărâre judecătorească anterioară s-a constatat că actul de vânzare-cumpărare ce a stat la baza dobândirii de către recurenţi a imobilului în cauză nu a fost încheiat cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
În recurs nu au fost administrate probe suplimentare.
Analizând recursul declarat, Înalta Curte apreciază că acesta este nefondat, potrivit celor ce urmează.
Argumentele reţinute în considerentele deciziei instanţei de apel dovedesc o corectă interpretare şi aplicare a dispoziţiilor relevante din cuprinsul Legii nr. 10/2001, respectiv ale art. 50 alin. (2) şi art. 501, în determinarea situaţiilor juridice apte să genereze, după caz, fie recunoaşterea dreptului chiriaşului-cumpărător de a fi despăgubit la nivelul preţului plătit pentru bunul de care a fost evins, actualizat la data plăţii, fie recunoaşterea dreptului de a fi despăgubit la nivelul valorii de piaţă a bunului.
Susţinerea recurenţilor în sensul că sfera de aplicare a dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001 nu este limitată doar la situaţiile de încheiere cu respectarea Legii nr. 112/1995 a contractelor de vânzare-cumpărare, ce au fost ulterior desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, întrucât un astfel de raţionament ar face inaplicabil textul legii (recurenţii considerând că niciodată cele două condiţii reţinute de instanţa de fond ca fiind necesare pentru incidenţa art. 501 nu pot fi regăsite cumulativ), nu poate fi primită.
În realitate, după cum corect a reţinut instanţa de apel şi după cum rezultă fără dubiu din citirea corelată a dispoziţiilor art. 50 alin. (2) şi art. 501 din Legea nr. 10/2001, republicată, şi completată, dreptul chiriaşilor-cumpărători ce au fost evinşi de bunurile imobile dobândite în temeiul Legii nr. 112/1995, de a fi despăgubiţi fie la nivelul preţului plătit pentru cumpărarea acestora, în valoare actualizată, fie la nivelul valorii de piaţă a bunurilor imobile depinde de situaţia juridică a contractelor de vânzare-cumpărare ce au stat la baza dobândirii imobilelor în cauză, respectiv după cum acestea au fost încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 şi ulterior desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile (ipoteză legală căreia îi corespunde situaţia constatării nulităţii absolute a contractului prin hotărâre judecătorească, aceasta fiind regăsită şi în cazul recurenţilor) sau după cum acestea au fost încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995.
De bună seamă că, faţă de conţinutul art. 501 din Legea nr. 10/2001, republicată, şi completată, este exclusă incidenţa acestei prevederi legale şi, prin urmare, posibilitatea recunoaşterii dreptului de a fi despăgubit la nivelul valorii de piaţă a imobilului pierdut în concursul cu fostul proprietar, chiriaşului-cumpărător al cărui contract de vânzare-cumpărare a fost constatat nul - pentru încheierea sa cu încălcarea Legii nr. 112/1995 - prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, astfel cum s-a întâmplat în cazul recurenţilor-reclamanţi.
Ipoteza de aplicare a art. 501 din Legea nr. 10/2001 corespunde acelor situaţii în care, deşi contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil a fost încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, chiriaşul-cumpărător a fost totuşi evins de către fostul proprietar, pierzând bunul în favoarea acestuia pe calea acţiunii în revendicare, în urma comparării titlurilor de proprietate, împrejurare neregăsită în cazul recurenţilor-reclamanţi (în care s-a constatat prin Decizia nr. 554A din 27 mai 2004 a Curţii de Apel Braşov, rămasă irevocabilă, nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare din 14 octombrie 1996, pentru motivul că a fost încheiat în condiţiile în care dobânditorii ştiau că titlul statului este contestat şi că reclamanta din acel dosar s-a declarat adevărata proprietară a imobilului, chiriaşii asumându-şi, în aceste condiţii, riscul desfiinţării actului juridic încheiat), fiind desigur inexactă susţinerea acestora în sensul că cele două condiţii cumulative de aplicare a art. 501 din Legea nr. 10/2001 nu se regăsesc niciodată întrunite cumulativ.
De altfel, potrivit interpretării pe care recurenţii o dau dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001 - despre care susţin că s-ar aplica şi în cazul contractelor de vânzare-cumpărare constatate nule pentru încheierea lor cu încălcarea Legii nr. 112/1995 - nu s-ar explica prezenţa în corpul aceleiaşi legi, în conţinutul art. 50 alin. (2) a unei reglementări care să vizeze în mod particular situaţia acestei categorii de contracte şi a drepturilor cuvenite chiriaşilor-cumpărători care le-au încheiat, cu un conţinut diferit faţă de cel al dreptului la despăgubire reglementat de art. 501 din lege.
În considerarea tuturor acestor motive, apreciind că instanţele de fond au făcut o corectă interpretare şi aplicare a legii în cazul dedus judecăţii, Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul declarat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii T.D., T.N.D. şi K.R.M. împotriva Deciziei nr. 79/Ap din 25 februarie 2014 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, de conflicte de muncă şi asigurări sociale.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 1 octombrie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2478/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 2480/2014. Civil. Revendicare imobiliară.... → |
|---|
