ICCJ. Decizia nr. 2665/2013. Civil. Obligatia de a face. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE Şl JUSTIŢIE
SECŢIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 2665/2013
Dosar nr. 5856/2/2011
Şedinţa publică de la 18 septembrie 2013
Deliberând, în condiţiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursului, reţine următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr. 10224/2000 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a Vl-a comercială, reclamanta SC O.V.O. D. SA Ltd a chemat în judecată pe pârâtele A.P.A.P.S. (în prezent A.V.A.S.) şi SC L.F.M. SA solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa să oblige pârâta să vândă prin negociere directă terenul pe care se află activele SC L.F.M. SA cumpărate începând cu anul 1996.
Prin sentinţa comercială nr. 379 pronunţată în şedinţa publică din data de 22 ianuarie 2001, tribunalul a respins cererea ca neîntemeiată, obligând reclamanta la plata cheltuielilor de judecată.
S-a reţinut în considerente că din certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor din 14 iulie 2000 emis pe numele pârâtei nu rezultă că titlul de proprietate se referă la terenurile deţinute de pârâtă şi pe care se află activele ce au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare, chiar reclamanta fiind cea care contestă valabilitatea acestui titlu de proprietate.
Prin Decizia nr. 1351 din 31 octombrie 2001, Curtea de Apel Bucureşti a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă împotriva acestei sentinţe.
Prin Decizia nr. 3365 din 08 iulie 2003 Curtea Supremă de Justiţie a admis recursul declarat de reclamantă împotriva Deciziei nr. 1351 din 31 octombrie 2001 a Curţii de Apel Bucureşti, a casat această decizie şi sentinţa nr. 379 din 22 ianuarie 2001 a Tribunalului Bucureşti şi a trimis cauza spre soluţionare în fond la aceeaşi instanţă.
Pentru a pronunţa această soluţie instanţa de recurs a reţinut că, clauza inserată la art. 5 din contractul încheiat între părţi echivalează cu un antecontract de vânzare-cumpărare privind terenul pe care se află activele vândute deoarece se precizează clar că acesta, după obţinerea titlului de proprietate, de către SC L.F.M. SRL, va fi vândut către reclamanta SC O.V.O. D. SA Ltd Chitila.
În fond, după casare, la termenul de judecată din data de 12 martie 2004, tribunalul a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei A.P.A.P.S. (în prezent A.V.A.S.) şi a respins excepţia lipsei de interes ca neîntemeiată.
La termenul de judecată din data de 26 ianuarie 2005 reclamanta şi-a precizat acţiunea arătând că solicită ca instanţa să pronunţe o hotărâre judecătorească care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare suplinind consimţământul pârâtei.
Prin sentinţa comercială nr. 6376 pronunţată în şedinţa publică din data de 14 mai 2008, Tribunalul Bucureşti, secţia a Vl-a comercială, a admis acţiunea formulată de reclamanta SC O.V.O. D. SA Ltd în contradictoriu cu pârâta SC L.F.M. SA. A constatat că între pârâta SC L.F.M. SA, în calitate de promitent vânzător şi reclamanta SC O.V.O. D. SA Ltd, în calitate de beneficiar-cumpărător s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul teren situat în Chitila, judeţul Ilfov, în suprafaţă de 12.608 mp, astfel cum a fost identificat prin anexa 4 la raportul de expertiză în specialitatea topografie. Hotărârea ţine loc de contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul mai sus menţionat. S-a respins acţiunea formulată în contradictoriu cu pârâta A.V.A.S., ca fiind introdusă împotriva unei persoane lipsită de calitate procesuală.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că la data de 21 mai 1996 între pârâtă, în calitate de vânzător şi reclamantă, în calitate de cumpărător, s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare având ca obiect activele „Depozit cartofi" şi „Depozit ambalaj", situate în comuna Chitila, judeţul Ilfov.
Prin clauza 5 din contract părţile au prevăzut: „Terenul pe care sunt amplasate activele vândute fac obiectul contractului de închiriere din 06 mai 1996 cu menţiunea că după obţinerea titlului de proprietate de către SC L.F.M. SRL, acesta va fi vândut către SC O.V.O. D. SA Ltd la preţul negociat ţinând cont de preturile zilei".
Tribunalul, văzând considerentele Deciziei nr. 3365/2003 pronunţată de instanţa de control judiciar şi având în vedere dispoziţiile art. 315 C. proc. civ. care stabilesc că în caz de casare, hotărârea instanţei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate sunt obligatorii pentru judecătorii fondului, apreciază că cererea reclamantei privind suplinirea consimţământului pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru terernul aferent activelor cumpărate prin contractul încheiat cu pârâta la data de 21 mai 1996 este întemeiată.
Astfel, instanţa de recurs a stabilit că, clauza 5 din contractul de vânzare-cumpărare a activelor are valoarea juridică a unui antecontract de vânzare- cumpărare pentru terenul pe care se află activele vândute.
În speţă, obligaţia de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare pentru terenul situat în Chitila, a devenit exigibilă odată cu obţinerea de către pârâtă a certificatului de atestare a dreptului său de proprietate asupra terenului, respectiv la data de 14 iulie 2000.
Având în vedere că oferta pârâtei de a vinde reclamantei terenul în litigiu a devenit exigibilă, astfel cum s-a arătat anterior, la data de 14 iulie 2000, Tribunalul a apreciat nefondată cererea pârâtei de transmitere a dreptului de proprietate asupra terenului în schimbul unui preţ stabilit în funcţie de valoarea de circulaţie a terenului în anul 2004, „preţul zilei" prevăzut în antecontractul de vânzare-cumpărare fiind cel existent în luna iulie 2000.
Reţinând că neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare se datorează culpei pârâtei, având în vedere că în literatura juridică şi în practica judiciară este unanim admis că, în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor, principiu prevăzut de art. 1073 şi 1077 C. civ., instanţa poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, transferul proprietăţii urmând a opera la data rămânerii definitive a hotărârii, văzând şi concluziile raportului de expertiză tehnică specialitatea topografie întocmit de expert Ş.E. şi concluziile raportului de expertiză specialitatea construcţii întocmit de expert S.F. (raport din care se reţine că valoarea de circulaţie a terenului în suprafaţă de 12.008 mp situat în localitatea Chitilia, judeţul Ilfov la data de 14 iulie 2000 era de 12,52 lei/mp, adică 157.852 lei) Tribunalul apreciază întemeiată cererea reclamantei.
Prin încheierea pronunţată în şedinţa publică din data de 03 septembrie 2008, Tribunalul a admis cererea formulata de SC O.V.O. D. SA si a dispus lămurirea sentinţei nr. 6376 din 14 mai 2008, în sensul că sentinţa ţine loc de contract de vânzare-cumpărare a imobilului teren situat în Chitila str. Banatului nr. 1, judeţul Ilfov, în suprafaţă de 12.608 mp pentru preţul de 157.852 lei.
Împotriva sentinţei şi a încheierii de lămurire a dispozitivului, cu respectarea termenului prevăzut de articolul 284 alin. (1) C. proc. civ. a declarat apel pârâta SC L.F.M. SA, solicitând modificarea acesteia şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumparăre, numai după ce intimata-reclamanta SC O.V.O. D. SA Ltd va achita preţul contractual, la nivelul preturilor de circulaţie înregistrate pe piaţa imobiliară la nivelul anului 2008.
Curtea de Apel Bucureşti, prin Decizia comercială nr. 336 din 02 iunie 2010 a respins apelul ca nefondat, reţinând în esenţă, că suma stabilită ca preţ al vânzării a fost calculată ţinându-se seama de art. 5 din contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi şi cu respectarea considerentelor Deciziei de recurs nr. 3365/2003 pronunţată de Curtea Supremă de Justiţie.
Prin Decizia comercială nr. 1467 pronunţată în şedinţa publică din data de 6 aprilie 2011, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis recursul declarat de SC L.F.M. SA, a casat Decizia nr. 336 din 02 iunie 2010 a Curţii de Apel Bucureşti şi a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă.
S-a reţinut în considerentele deciziei ca instanţa de apel deşi, iniţial, a încuviinţat pârâtei efectuarea unei noi expertize tehnice în vederea determinării preţului de circulaţie al terenului obiect al contractului de vânzare-cumpărare, pentru stabilirea corectă a situaţiei de fapt a cauzei, se constată că aceasta nu a mai administrat proba, acordând cuvântul asupra cererii de apel şi reţinând cauza spre soluţionare.
Or, omisiunea instanţei de administrare a unei probe ce a fost încuviinţată sau omisiunea de a fi pusă în discuţia părţilor face ca hotărârea pronunţată să fie vădit nelegală.
În speţa dedusă judecăţii, instanţa de apel era obligată conform art. 295 C. proc. civ. să verifice în limitele cererii de apel stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către instanţa de fond, respectiv să răspundă, să lămurească care este cuantumul preţului - element esenţial, de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare.
În plus, instanţa de apel a făcut abstracţie de indicaţiile date de instanţa de recurs prin Decizia de casare nr. 3365 pronunţată de Curtea Supremă de Justiţie la data de 8 iulie 2003 prin care s-a constatat că sunt îndeplinite cerinţele pentru a obliga părţile să negocieze în vederea încheierii contractului pentru terenul în discuţie, instanţa de apel nesocotind în acest mod prevederile exprese ale art. 315 C. proc. civ.
În condiţiile în care pârâta contesta împrejurarea că preţul imobilului ar fi fost achitat, iar din probele administrate nu a rezultat cu certitudine că reclamanta ar fi achitat preţul vânzării şi mai mult decât atât s-a constatatat că nu s-a determinat cuantumul preţului, deşi instanţa de apel avea obligativitatea de a lămuri situaţia de fapt ce nu a fost pe deplin stabilită, s-a impus casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare, ocazie cu care se va administra expertiza tehnică pentru determinarea preţului de circulaţie al terenului.
În apel, după casare a fost încuviinţată şi administrată proba cu expertiza tehnică în specialitatea evaluare proprietăţi imobiliare.
Prin Decizia civilă nr. 296 din 13 iunie 2012 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, s-a respins, ca nefondat apelul formulat de pârâta SC L.F.M. SA Bucureşti împotriva sentinţei comerciale nr. 6376 din 14 mai 2008 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a Vl-a comercială, şi s-a respins cererea completatoare privind plata dobânzii legale formulată de SC O.V.O. D. SA Ltd; a fost obligată apelata la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 15.000 lei către intimată.
În motivarea acestei decizii, instanţa de apel a reţinut, în esenţă, următoarele considerente:
1) Stabilirea de către instanţa de judecată a preţului vânzării în raport de valoarea de circulaţie a terenului în ipoteza în care părţile au încheiat un antecontract de vânzare cumpărare, dar nu au ajuns la un acord de voinţă cu privire la preţ îşi are izvorul tocmai în principiile libertăţii contractuale şi a forţei obligatorii a contractului, reglementată de art. 969 C. civ.
Astfel, conform principiilor executării în natură a obligaţiilor şi a reparării în natură a pagubelor prevăzute de art. 1073-1077 C. civ., în caz de refuz al uneia din părţi de a-şi îndeplini obligaţia stabilită prin antecontractul de vânzare cumpărare, creditorul obligaţiei are dreptul de a solicita îndeplinirea întocmai a convenţiei, iar instanţa de judecată poate pronunţa o hotărâre cu caracter constitutiv de drepturi, care să ţină loc de act de vânzare cumpărare, dacă sunt îndeplinite condiţiile art. 948 C. civ.
În cauză există acordul de voinţă al părţilor asupra elementelor esenţiale ale contractului: lucrul vândut şi preţul, care este determinabil, în articolul 5 din contract stabilindu-se elementele cu ajutorul cărora părţile îl vor putea determina după obţinerea titlului de proprietate asupra terenului, respectiv prin negociere în raport de „preţurile zilei".
Întrucât negocierile dintre părţi nu s-au finalizat, instanţa de judecată este îndreptăţită să stabilească preţul terenului, folosind criteriul stabilit de către părţi prin antecontract-valoarea de circulaţie.
Art. 5 din antecontract se interpretează conform dispoziţiilor art. 970 alin. (2), 981 și 978 C. civ., potrivit cărora contractele obligă nu numai la ceea ce este expres scris în ele, ci şi la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dau obligaţiei după natura sa, clauzele obişnuite se subînţeleg, iar clauzele îndoielnice se interpretează în sensul în care pot produce un efect.
Instanţa de apel a statuat că, în niciun caz clauza nu poate fi interpretată în sensul că ar exclude executarea în natură a obligaţiei de încheiere a contractului, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare la preţul pieţei în condiţiile în care tocmai aceasta a fost voinţa exprimată a părţilor, care au prevăzut desigur modalitatea uzuală de stabilire a preţului prin negociere directă, ceea ce nu exclude însă, în ipoteza neîndeplinirii acordului de voinţă, aplicarea principiilor de drept.
2) Negocierea directă este metoda obişnuită de stabilire a preţului, iar în ipoteza în care părţile stabilesc cuantumul preţului, momentul la care se realizează acordul de voinţă este lipsit de relevanţă.
În cazul de faţă, în care preţul se stabileşte de către instanţa de judecată s-a pus problema reperului temporal în raport de care se stabileşte valoarea de circulaţie a terenului.
Curtea de apel a apreciat că, cuantumul preţului trebuie stabilit la momentul la care obligaţia de încheiere a contractului de vânzare cumpărare a devenit exigibilă, respectiv, la data emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, respectiv 14 iulie 2000, astfel cum corect a reţinut instanţa de fond, pentru următoarele motive:
- este termenul stabilit chiar de către părţi în articolul 5 din contract,
- este singurul termen ce poate fi stabilit prin criterii obiective, fiind data la care obligaţia de a încheia contractul a devenit exigibilă,
- negocierile purtate între părţi sunt lipsite de relevanţă în stabilirea preţului, în cauză instanţa va determina cuantumul preţului în temeiul art. 1073-1077 C. civ. tocmai pentru că părţile nu au reuşit să ajungă la un acord de voinţă, iar hotărârea nu este o continuare a negocierilor acestora, ci are efecte constitutive, asigurând executarea în natură a obligaţiei, în condiţiile existente la data la care aceasta a devenit exigibilă.
- data efectuării expertizei tehnice evaluative nu prezintă importanţă, preţul este stabilit de către instanţa de judecată, iar aceasta apelează la administrarea probei cu expertiza pentru a-şi forma convingerea. Preţul nu se stabileşte însă de către expert, care este un terţ, întrucât aceasta ar contraveni atât convenţiei dintre părţi, cât şi principiilor ce guvernează procesul civil.
3) Plata preţului nu constituie o premisă pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare, deoarece până la data pronunţării preţul nu este cert, urmând a fi determinat chiar prin hotărâre.
În cauză, faţă de considerentele instanţei de recurs, instanţa de apel a reţinut că intimata a făcut dovada plăţii sumei de 157.852 lei (fila 52 dosar) stabilită de către Tribunalul Municipiului Bucureşti prin sentinţa comercială nr. 6376 din 14 mai 2008, astfel încât în prezent obligaţia de plată este îndeplinită.
4) Preţul vânzării a fost stabilit de către experţii tehnici desemnaţi în fond şi în apel prin metoda comparaţiei prin bonitare, în ambele expertize rezultând valori asemănătoare.
Aceasta este singura metodă ce poate fi folosită pentru stabilirea valorii de piaţă a terenului în anul 2000, în condiţiile în care metoda comparaţiei directe nu poate fi aplicată, din lipsa unor tranzacţii încheiate la acea dată, care să aibă ca obiect terenuri din aceeaşi zonă şi cu caracteristici similare ca ale terenului ce face obiectul cauzei.
Ofertele de vânzare ale unor terenuri nu pot constitui un criteriu pentru metoda comparaţiei directe, întrucât preţul de piaţă este cel plătit efectiv de către cumpărători şi se formează prin negociere, ca urmare a raportului dintre cerere şi ofertă.
În consecinţă, pentru stabilirea preţului pieţei nu poate fi avut în vedere un singur element din mecanismul de formare al acestuia-oferta, astfel cum pretinde apelanta.
Pentru considerentele expuse şi având în vedere ca prima instanţă a obligat intimata la plata sumei de 157.852 lei, iar prin raportul de expertiză efectuat în faza procesuală a apelului, preţul de circulaţie al terenului a fost stabilit la 129.648 lei, văzând dispoziţiile art. 296 teza finală C. proc. civ., conform cărora apelantului nu i se poate crea în propria cale de atac o situaţie mai grea decât aceea din hotărârea atacată, curtea de apel a respins apelul ca nefondat.
În ceea ce priveşte cererea apelantului pârât de obligare a intimatei reclamante la plata dobânzii legale în cuantum de 351.497 lei calculată de la data de 14 iulie 2000 până la 28 decembrie 2010, instanţa a constatat că dispoziţiile art. 294 alin. (2) C. proc. civ. nu sunt aplicabile în cauză, cererea fiind inadmisibilă în această fază procesuală.
În primul rând, apelanta este pârâtă şi nu a formulat cerere reconventională, astfel încât în acest proces nu îşi poate valorifica pretenţiile proprii privind daunele interese pentru neexecutarea unei obligaţii la scadenţă.
În acest sens, faţă de prevederile art. 294 alin. (1) C. proc. civ., în apel nu se poate schimba calitatea părţilor, obiectul sau cauza cererii şi nici nu se pot face cereri noi, instanţa constatând că cererea de acordare a dobânzilor este inadmisibilă întrucât tinde la schimbarea obiectului pricinii şi a calităţii părţilor în proces şi constituie o cerere nouă.
Dreptul de a cere despăgubiri ivite după darea hotărârii primei instanţe îl are numai partea care a formulat cererea de chemare în judecată sau cerere reconventională, a solicitat despăgubiri în faţa primei instanţe, şi care solicită completarea acestora cu sumele ajunse la scadenţă după data pronunţării sentinţei de fond.
De asemenea, conform art. 132 alin. (2) şi 298 C. proc. civ., cererea formulată de apelantă trebuia depusă până la prima zi de înfăţişare.
Instanţa de apel a obligat apelanta la plata cheltuielilor de judecată în recurs, constatând că după rejudecarea apelului acesta a căzut în pretenţii, astfel încât este obligată să plătească părţii adverse toate cheltuielile efectuate în căile de atac, potrivit art. 274 alin. (1) C. proc. civ.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC L.F.M. SA Bucureşti, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În motivarea recursului, pârâta formulează următoarele critici:
1. în mod nelegal, instanţa de apel a considerat că preţul de vânzare a imobilului în litigiu trebuie raportat la momentul obţinerii certificatului de atestare a dreptului de proprietate, respectiv data de 14 iulie 2000, considerând că acesta este singurul criteriu obiectiv şi că "negocierile purtate între părţi sunt lipsite de relevanţă în stabilirea preţului".
Recurenta susţine că un asemenea raţionament încalcă criteriile libertăţii contractuale şi pe cele ale art. 969 C. civ., întrucât art. 5 din contractul de vânzare - cumpărare din data de 21 mai 1996, menţionează că "după obţinerea titlului de proprietate de către S.C.L.F. Militari, acesta (terenul) va fi vândut către SC O.V.O. D. SA Ltd, la preţul negociat, ţinând cont de preturile zilei."
În aceste condiţii, perfectarea vânzării fiind condiţionată de stabilirea preţului prin negociere între părţi, eşecul negocierilor nu trebuia imputat exclusiv pârâtei, reclamanta SC O.V.O. D. SA Ltd fiind de asemenea în culpă.
Apreciază recurenta că motivarea instanţei de apel, conform căreia plata preţului nu constituţie o premisă pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare, încalcă îndrumările date de instanţa de recurs prin decizia de casare, care sunt obligatorii pentru judecătorii fondului.
Astfel, în Decizia comercială nr. 1467 din 06 aprilie 2011, pronunţată în Dosarul nr. 5872/2/2008, instanţa supremă a reţinut că, la momentul pronunţării sentinţei nr. 6376 din 14 mai 2008 nu erau îndeplinite cerinţele pentru a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, deoarece preţul imobilului nu fusese plătit de către reclamantă si, mai mult, acest preţ nici măcar nu fusese determinat (impunându-se efectuarea unei expertize).
Având în vedere că, la momentul pronunţării Deciziei nr. 1467 din 6 aprilie 2011 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, preţul imobilului fusese achitat de reclamantă, iar la dosar existau expertize care stabileau diverse valori ale imobilului, susţine că, omisiunea primei instanţe de a verifica îndeplinirea cerinţei plaţii preţului s-a complinit, însă nu şi cea de a stabili preţul corect al imobilului, acesta fiind şi motivul trimiterii spre rejudecare.
În acest context, al îndrumărilor date de instanţa de recurs, arată că este evident că preţul imobilului nu putea fi raportat la momentul 14 iulie 2000, deoarece la această dată reclamanta SC O.V.O. D. SA Ltd nu achitase acest preţ.
Faţă de împrejurarea ca SC O.V.O. D. SA Ltd a achitat preţul imobilului la 2 ani şi jumătate după ce instanţa a pronunţat sentinţa care ţine loc de act de vânzare-cumpărare, consideră recurenta că preţul trebuie raportat la momentul pronunţării sentinţei, respectiv la nivelul anului 2008.
În ceea ce priveşte valoarea terenului (la nivelul anului 2008) stabilită de către expert Ion Stanescu în faza apelului, respectiv suma de 997.747 lei (276.155 euro), consideră că aceasta nu poate fi acordată, deoarece este inferioară celei stabilite de expertiza efectuată în fata primei instanţe de către expert F.S. la suma de 1.168.427 lei (323.395,2 euro), astfel încât s-ar încălca principiul non reformatio in peius, pârâta fiind singura parte care a promovat apel.
De asemenea, recurenta consideră că nu poate fi primită motivarea instanţei de apel conform căreia, negocierile dintre părţi sunt nerelevante în stabilirea preţului, câtă vreme voinţa părţilor inserată în art. 5 din contractul de vânzare cumpărare din anul 1996 a fost de a negocia, ţinând cont si de preţurile zilei.
Arată că trimiterea făcută de părţi la eliberarea certificatului de atestare a dreptului de proprietate nu înseamnă că acest contract se încheia în mod automat la data emiterii acestuia, (14 iulie 2000), cum eronat au apreciat ambele instanţe de fond, ci stabilea doar momentul de începere a negocierilor, fiind evident că în lipsa titlului de proprietate, pârâta nu putea înstrăina bunul către intimata SC O.V.O. D. SA Ltd.
Rezultă astfel că, opus raţionamentului instanţei de apel, preţul terenului se stabilea prin negociere, iar răspunderea părţilor trebuia apreciată în raport de culpa fiecăreia în eşuarea negocierilor.
Neîncheierea contractului de vânzare nu putea fi imputată exclusiv pârâtei, ci şi părţii adverse care, inclusiv în negocierile din perioada 2003-2004 (când preţurile crescuseră faţă de anul 2000, aspect dovedit de expertizele efectuate în ciclurile procesuale anterioare), a propus un preţ de 2 dolari SUA/mp, de 3 ori mai mic chiar decât cel stabilit de prima instanţă ca fiind practicat în anul 2000.
Rezulta că, inclusiv reclamanta s-a aflat în culpă, de vreme ce, într-o primă etapă a respins preţul pârâtei şi a propus un preţ derizoriu faţă de "preţul zilei" practicat pe piaţa imobiliară, iar, ulterior, nu a mai răspuns ofertei de preţ comunicate de aceasta.
Pe cale de consecinţă, momentul la care trebuia raportată valoarea terenului nu era 14 iulie 2000, care marchează doar momentul de la care pârâta a dobândit prerogativa de a înstrăina bunul, ci 14 mai 2008, când prima instanţă a constatat, cu încălcarea legii, că erau îndeplinite cerinţele pentru a se putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare. Pentru a se considera că acordul de voinţa al părţilor s-a realizat la data de 14 iulie 2000, era obligatoriu ca SC O.V.O. D. SA Ltd să fi făcut dovada plaţii preţului imobilului la acel moment sau cel puţin dovada agreării preţului propus de aceasta. Or, asa cum rezultă din actele aflate la dosar, nu a existat un preţ negociat de părţi, iar SC O.V.O. D. SA Ltd a achitat preţului imobilului la data de 28 decembrie 2010.
Faţă de împrejurarea că cerinţa plăţii preţului a fost complinită de SC O.V.O. D. SA Ltd în faza recursului (28 decembrie 2010-al doilea ciclu procesual), consideră că acordul de voinţă al ambelor părţi în ceea ce priveşte preţul a fost suplinit la momentul pronunţării sentinţei apelate, respectiv 14 mai 2008, în raport de acest moment urmând a se calcula preţul vânzării.
În aceste condiţii, recurenta - pârâtă consideră că preţul imobilului trebuie raportat la nivelul anului 2008, fiind de 1.168.427 lei (323.395,2 euro) şi să oblige reclamanta SC O.V.O. D. SA Ltd la plata acestei sume, cu titlu de preţ al imobilului.
2. În mod nelegal, instanţa de apel a considerat că cererea de obligare a SC O.V.O. D. SA Ltd la plata dobânzii legale este inadmisibilă, deoarece "în primul rând, apelanta este pârâta şi nu a formulat cerere reconventională. si, de asemenea, cererea formulată de apelantă trebuia depusă până la prima zi de înfăţişare".
Recurenta - pârâtă susţine că acest raţionament încalcă prevederile art. 294 alin. (2) C. proc. civ., conform cărora, în apel "se vor putea cere dobânzi, rate, venituri ajunse la scadenţă şi orice alte despăgubiri ivite după darea hotărârii primei instanţe".
Având în vedere faptul că dreptul pârâtei la plata preţului s-a născut la momentul pronunţării sentinţei primei instanţe, aceasta nu avea cum să formuleze o cerere reconventională anterior soluţionării cauzei.
Arată că prevederile art. 294 alin. (2) C. proc. civ. nu condiţionează dreptul de a solicita despăgubiri direct în apel de calitatea de reclamant sau pârât reconventional. Acest text de lege vorbeşte de orice fel de "despăgubiri ivite după darea hotărârii primei instanţe".
Solicitarea pârâtei de obligare a intimatei-reclamante la plata dobânzii legale s-a ivit după pronunţarea sentinţei apelate, aceasta fiind primul act prin care s-a constatat dreptul de creanţă al acesteia, respectiv preţul terenului în litigiu.
Cum reclamanta şi-a îndeplinit obligaţia de plata a preţului imobilului abia la data de 28 decembrie 2010, aceasta datorează o dobândă legală de 351.497 lei, calculată în funcţie de evoluţia R., la 1 lună, conform graficului depus în fata instanţei de apel.
Pentru toate aceste motive, recurenta - pârâtă solicită admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei recurate în sensul admiterii apelului şi, în principal, modificarea sentinţei apelate, în sensul obligării intimatei-reclamante la plata preţului de 1.168.427 lei, practicat pe piaţa imobiliară la nivelul anului 2008, iar în subsidiar, modificarea în parte a hotărârii primei instanţe, în sensul obligării reclamantei la plata dobânzii legale în cuantum de 351.497 lei, calculată de la data de 14 iulie 2000 şi până la data de 28 decembrie 2010.
Analizând decizia în raport de criticile formulate, Înalta Curte constată că recursul este fondat, în considerarea argumentelor ce succed:
Prin primul motiv de recurs recurenta - pârâtă susţine că instanţa de apel, nesocotind îndrumările date de instanţa de recurs prin decizia de casare, a avut în vedere valoarea terenului stabilită prin expertiză la nivelul anului 2000 şi nu la nivelul anului 2008, încălcând voinţa părţilor care a privit momentul negocierii şi al încheierii contractului.
Aceste critici sunt fondate având în vedere următoarele considerente:
Potrivit art. 315 alin. (1) C. proc. civ., în caz de casare hotărârile instanţei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate precum şi asupra necesităţii administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului.
Prin Decizia nr. 1467 din 6 aprilie 2011 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia comercială, a fost admisă calea de atac exercitată de pârâtă şi s-a dispus ca instanţa de apel să administreze proba cu expertiza tehnică pentru determinarea preţului de circulaţie a terenului.
Această soluţie a fost determinată de faptul că instanţa de apel nu a lămurit situaţia de fapt în condiţiile în care din probele administrate nu rezulta cu certitudine că reclamanta ar fi achitat preţul vânzării şi nu s-a determinat nici cuantumul preţului.
Instanţa de apel, în rejudecare, a dispus efectuarea unui nou raport de expertiză tehnică în specialitatea evaluare proprietăţi imobiliare, având ca obiectiv "stabilirea valorii de circulaţie a terenului ce face obiectul cauzei, în două variante, valoarea în anul 2000 şi valoarea în anul 2008, ţinându-se cont de situaţia acestui teren."
Se constată, însă, că şi prin raportul de expertiză întocmit în apel, expertul a aplicat metoda comparaţiei prin bonitare şi nu metoda comparaţiei directe prin intermediul căreia se poate stabili preţul de circulaţie al terenului.
Înalta Curte, constată, în aceste condiţii, în care preţul nu a fost determinat în raport de valoarea de circulaţie a terenului, că instanţa de apel nu s-a conformat dispoziţiilor deciziei de casare, reţinându-se, în acest sens, încălcarea art. 315 C. proc. civ.
Valoarea de circulaţie a terenului este preţul pe care îl plăteşte cumpărătorul într-o tranzacţie imobiliară şi se stabileşte folosind metode specifice bazate pe comparaţie cu preţul terenurilor tranzacţionate din aceeaşi zonă şi cu caracteristici similare celui în cauză.
Conform Standardului Internaţional IVS - Cadru General, definiţia valorii de piaţă este: " Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţuie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere."
Acesta situaţie, în raport de care s-a făcut judecata în apel, atrage incidenţa art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în ipoteza - când hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.
În acest context, Înalta Curte apreciază că se impune efectuarea unei noi expertize tehnice de specialitate cu respectarea strictă a obiectivului privind determinarea preţului de circulaţie a terenului, în scopul de a preveni orice greşeală privind aflarea adevărului şi pronunţarea unei hotărâri legale şi temeinice.
Cum o asemenea probă nu se poate administra direct în recurs, faţă de dispoziţiile art. 305 C. proc. civ., Înalta Curte va face aplicarea dispoziţiilor art. 312 alin. (3) coroborat cu art. 314 C. proc. civ. şi, drept urmare, va casa decizia atacată, cu trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului la aceeaşi instanţă de apel.
Instanţa, în fond după casare, va analiza şi celelalte critici ale recurentei pârâte în vederea stabilirii situaţiei de fapt cu administrarea întregului probatoriu necesar şi util cauzei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâta SC L.F.M. SA Bucureşti împotriva Deciziei civile nr. 296 din 13 iunie 2012 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.
Casează decizia şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 18 septembrie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2660/2014. Civil | ICCJ. Decizia nr. 2665/2014. Civil. Obligatia de a face. Recurs → |
|---|
