ICCJ. Decizia nr. 2695/2014. Civil
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 2695/2014
Dosar nr. 20427/3/2009
Şedinţa publică din 14 octombrie 2014
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea formulată la 14 mai 2009, V.Ş. şi V.M. au solicitat instanţei - în contradictoriu cu Consiliul General al Municipiului Bucureşti - să anuleze Hotărârea nr. 14 din 7 aprilie 2009, sub aspectul sumei ce urmează a li se acorda cu titlu de despăgubiri, apreciată de reclamanţi la 75.000 euro, reprezentând valoarea reală a imobilului supus exproprierii (casă, în suprafaţă de 35,15 mp şi 2 magazii cu suprafaţa de 11 mp) situat în Bucureşti, Şos. O., sector 1.
Reclamanţii au mai solicitat obligarea pârâtului şi la plata unor despăgubiri pentru preluarea forţată a dreptului de proprietate, în cuantum de 50.000 euro, reprezentând prejudicii materiale şi respectiv morale.
În motivarea cererii se arată că hotărârea atacată este lipsită de temei legal, iar lucrarea "Pasaj Suprateran Denivelat Basarab" nu este de utilitate publică, Hotărârea Consiliului General al Municipiului Bucureşti nr. 160/2006 prin care a fost declarată utilitatea publică fiind anulată irevocabil de instanţă prin Sentinţa civilă nr. 1176 din 9 aprilie 2008.
Se mai susţine că în speţă au fost încălcate prevederile Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, lege care se aplică cu prioritate şi că nu a fost legal înfiinţată comisia care a emis hotărârea ce se contestă.
Referitor la cuantumul despăgubirilor stabilite prin hotărâre, se susţine că acestea sunt modice întrucât nu a fost avută în vedere valoarea reală, de piaţă, a imobilului supus procedurii de expropriere.
Se mai solicită de către reclamanţi, acordarea de daune materiale şi morale dat fiind faptul că petenţii au fost supuşi unor suferinţe de natură psihică ca urmare a unei proceduri de negociere nelegală, fiind deposedaţi de dreptul lor de proprietate referitor la acest imobil în temeiul unor acte administrative nelegale.
Pârâtul Consiliul General al Municipiul Bucureşti a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive în cauză.
Prin cererea precizatoare formulată de reclamanţi la data de 7 octombrie 2009 s-a arătat că, în speţă, are calitatea de pârât Municipiul Bucureşti prin Primarul General totodată arătându-se că se renunţă la judecarea capătului de acţiune privind nelegalitatea hotărârii contestate, fiind menţinute celelalte capete de cerere care vizează cuantumul despăgubirilor.
Prin cererea înregistrată la data de 4 decembrie 2009, reclamanţii şi-au completat acţiunea solicitând despăgubiri în sumă de 2500 euro (10625 RON) ca urmare a demolării ilegale a imobilului proprietatea lor, ocazie cu care le-au fost distruse toate obiectele de mobilier, veselă, tablouri.
Printr-o altă cerere depusă la termenul de judecată din data de 1 martie 2010, reclamanţii au arătat că solicită daune evaluate la 3000 euro (12450 RON) pentru distrugerea integrală a bunurilor aflate în locuinţă şi în spaţiul comercial neinclus în expropriere, precum şi despăgubiri în sumă de 50000 euro (207500 RON) faţă de prejudiciul moral generat de încălcarea dreptului de proprietate privitor la imobil.
La termenul de judecată din data de 4 octombrie 2010, ca urmare a decesului reclamantului V.Ş. şi faţă de prezentarea certificatului de calitate din 24 septembrie 2010, a fost introdusă în cauză în calitate de reclamantă fiica defunctului, M.D.
Învestit în primă instanţă, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, prin Sentinţa nr. 631 din 2 aprilie 2012, a respins acţiunea, astfel cum a fost completată, ca neîntemeiată.
I-a obligat în consecinţă pe reclamanţi, la plata sumei de 600 lei cheltuieli de judecată, către pârât.
Pentru a se pronunţa astfel, prima instanţă a reţinut în esenţă că valoarea despăgubirilor stabilite prin raportul de expertiză tehnică imobiliară întocmit în cauză de către Comisia de experţi, este inferioară celei menţionate în hotărârea ce se contestă, astfel că suma de 75.000 euro pretinsă ca despăgubire prin cererea introductivă, apare ca fiind nejustificată, în raport de materialul probator administrat.
Ca neîntemeiate au fost privite şi solicitările reclamanţilor, privind acordarea de daune materiale şi morale, urmare exproprierii "abuzive", în condiţiile în care, se arată, acestea nu au fost susţinute de dovezile aflate la dosar.
Apelul declarat împotriva acestei hotărâri de reclamanţii V.M. şi M.D. a fost admis de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, care, prin Decizia nr. 166A din 14 aprilie 2014, a schimbat sentinţa în sensul că a admis în parte acţiunea şi l-a obligat pe pârât la plata sumei de 115.795 lei, cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat.
A păstrat în rest dispoziţiile sentinţei.
Pentru a decide astfel, instanţa de control judiciar a reţinut că prin sintagma "preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele" legiuitorul se referă la preţul efectiv plătit şi consemnat ca atare în contractele de vânzare-cumpărare autentice, şi nu la ofertele de vânzare ale agenţiilor imobiliare.
Or, se arată, comisia de experţi care a efectuat lucrarea ştiinţifică la instanţa de fond şi pe care aceasta şi-a întemeiat soluţia, a avut în vedere numai oferte de vânzare pentru stabilirea valorii de circulaţie a imobilului în cauză, fiind încălcate în acest fel dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Ca atare, instanţa de apel s-a raportat la lucrarea ştiinţifică efectuată în calea de atac a apelului, expertiză în care comisia de experţi a avut în vedere preţurile efectiv plătite pentru terenuri de acelaşi fel cu cel supus exproprierii, precum şi încheiate la date cât mai apropiate de momentul efectuării expertizei, pentru a se da eficienţă principiului unei juste şi prealabile despăgubiri consacrat de Constituţie şi de art. 1 din Legea nr. 33/1994, tranzacţii ce au fost ataşate raportului de expertiză.
Conform concluziilor expuse de către această comisie, s-a reţinut că valoarea reală a imobilului expropriat este de 115.795 lei, această valoare fiind stabilită prin metoda comparaţiei directe şi în raport de tranzacţii cuprinse în contractul de vânzare-cumpărare pentru apartamente situate în aceeaşi zonă, dat fiind faptul că în perioada de referinţă nu au fost identificate tranzacţii pentru imobilele - casă de locuit şi teren - situate în aceeaşi zonă sau în zone apropiate, valoare cu care toţi experţii au fost de acord şi la care părţile nu au formulat obiecţiuni.
Toate celelalte valori, conchide instanţa de control judiciar, ce au fost calculate de experţi pe parcursul soluţionării litigiului au avut în vedere numai oferte de vânzare pentru imobile situate în zone similare, fără a se face referire la tranzacţii încheiate efectiv care definesc valoarea de piaţă, conform standardelor internaţionale.
În ceea ce priveşte critica formulată de reclamanţi privind modul de soluţionare a capătului de cerere vizând acordarea de daune materiale şi morale pentru prejudiciul cauzat prin procedura de expropriere, aceasta a fost privită ca nefondată.
Astfel, se arată, în mod legal, prima instanţă a reţinut că reclamanţii nu au făcut dovada producerii vreunui prejudiciu material şi moral în patrimoniul acestora, iar în cadrul apelului, nu au fost depuse înscrisuri care să fie avute în vedere de către Comisia de experţi la calcularea unor despăgubiri.
Proba cu martori propusă de către reclamante a fost respinsă în mod legal, întrucât aceasta, nu era de natură a conduce la dovedirea cuantumului prejudiciului, nefiind utilă soluţionării litigiului.
În cauză, a declarat recurs în termen legal, pârâtul Municipiul Bucureşti - prin Primar General care, invocând temeiul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. de la 1865, în vigoare la data iniţierii demersului judiciar, critică decizia dată în apel, pe considerentul aplicării greşite a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 "privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică".
Astfel, se arată, suma stabilită prin raportul de expertiză efectuat în apel, este prea mare în raport cu valoarea reală a imobilului şi faţă de preţul cu care se vând astfel de locuinţe, în zonă.
Corectă, conchide recurentul, este suma stabilită prin expertiza efectuată la fond care a respectat criteriile legale.
Or, contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar de către intimaţii reclamanţi şi care au fost avute în vedere de expertiza efectuată în apel, vizau imobile cu anumite îmbunătăţiri şi o stare de conservare mult mai bună decât cea a imobilului expropriat.
Recursul se priveşte ca nefondat, urmând a fi respins, în considerarea argumentelor ce succed.
Se constată că prin ultima expertiză tehnică judiciară efectuată în apel, pe concluziile căreia instanţa de control judiciar şi-a fundamentat soluţia, evaluarea proprietăţii imobiliare supusă exproprierii, a fost făcută corect, în raport cu exigenţele art. 26 al Legii nr. 33/1994 (potrivit căruia despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite) fiind avută în vedere şi evoluţia pieţei imobiliare, în scădere sau chiar în stagnare, faţă de perioada la care se raportează reclamanţii.
Înalta Curte observă, din examinarea actelor dosarului, că în faza apelului au fost puse la dispoziţia comisiei de experţi un număr suficient de mare de contracte autentice de vânzare-cumpărare, având ca obiect înstrăinarea unor imobile similare celui expropriat, din aceeaşi unitate administrativ-teritorială, pentru a se putea efectua un raport de expertiză care să respecte exigenţele legii.
Valorificând concluziile experţilor, instanţa a fost în măsură să dea o interpretare corectă sintagmelor "valoarea reală a imobilului" şi "imobile de acelaşi fel", folosite în cuprinsul art. 26 al Legii nr. 33/1994, ţinând seama de toate asemănările şi diferenţele cuantificabile din punctul de vedere al tranzacţiilor de pe piaţa imobiliară, reflectate în indicii de corecţie aplicabili fiecărei comparabile folosite pentru determinarea preţului.
Cât priveşte evaluarea nemişcătorului, concluziile experţilor au fost clare în a stabili că valoarea estimată, prin comparaţie, se încadrează în limitele a 693,87 - 726,95 euro/mp în funcţie de corecţia netă cea mai mică, rezultată din cea de a 2-a comparabilă.
Ca atare, raportarea valorică s-a făcut în moneda europeană, în funcţie de nivelul actual al pieţei imobiliare, iar calculul efectiv al despăgubirilor s-a raportat, în mod corect, la moneda naţională, avută în vedere şi de tranzacţiile notariale la care chiar recurenţii fac trimitere.
Tot astfel, s-a reţinut corect că reclamanţii nu au administrat nicio probă care să ateste eventualitatea producerii unui prejudiciu, acesta neputând, de altfel, a fi calculat fără a se fi demonstrat un beneficiu actual, previzibil a se produce şi în viitor şi care ar justifica creşterea indemnizaţiei pe criteriul imposibilităţii obţinerii, în condiţii de rentabilitate, de foloase, legat de administrarea nemişcătorului (a se vedea cauzele Buzescu contra României şi Isar contra României).
Se mai constată că experţii, în calcularea valorii de piaţă a imobilului, nu s-au abătut de la "Standardul Internaţional de evaluare IVS - Cadrul General", reglementare potrivit căreia, valoarea de piaţă reprezintă suma estimată pentru care, un activ ar putea fi schimbat la data evaluării "între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care părţile au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere (...)".
Or, aşa cum s-a arătat, expertiza pe concluziile căreia instanţa de apel şi-a fundamentat soluţia, a avut în vedere comparabile derivând din tranzacţii imobiliare cu locuinţe situate în zone similare cu cea în care se găseşte imobilul evaluat şi a căror dată de înstrăinare este cât mai apropiată de data efectuării expertizei evaluatorii.
Aşa fiind, faţă de cele ce preced, recursul urmează a se respinge, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Municipiul Bucureşti prin Primarul general împotriva Deciziei nr. 166/A din 14 aprilie 2014 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 14 octombrie 2014.
Procesat de GGC - AZ
| ← ICCJ. Decizia nr. 2694/2014. Civil. Revendicare imobiliară.... | ICCJ. Decizia nr. 2696/2014. Civil → |
|---|
