ICCJ. Decizia nr. 3074/2014. Civil. Hotarare care sa ţină loc de act de vanzare-cumparare. Recurs

Comentarii

0



R O M Â N I A

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia nr. 3074/2014

Dosar nr. 4834/211/2010*

Şedinţa publică din 11 noiembrie 2014

Deliberând, în condiţiile art. 256 alin. (1) C. proc. civ., asupra recursurilor de faţă;

Prin sentinţa civilă nr. 384 din 31 ianuarie 2012, pronunţată în Dosarul nr. 4834/211/2010 al Tribunalului Specializat Cluj, s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de către pârâta N.S.I.. S-a respins acţiunea precizată şi extinsă formulată de către reclamanta SC N.C. SRL Cluj-Napoca, ca nefondată, faţă de pârâtul N.I., iar în ceea ce o priveşte pe pârâta N.S.I., întemeiat pe excepţie. S-a respins cererea reconvenţională formulată de pârâtul-reclamant N.I.

Analizând, în prealabil, excepţia invocată de către pârâta N.S.I., instanţa de fond a admis-o şi a respins acţiunea principală întemeiată pe excepţie, pentru că reclamanta nu are nici un raport contractual cu această pârâtă, care este doar coproprietară a terenului.

Analizând materialul probator administrat în cauză, tribunalul a reţinut că între reclamanta-pârâtă reconvenţională SC N.C. SRL, în calitate de beneficiară-cumpărătoare, pe de o parte, şi pârâtul-reclamant reconvenţional N.I., în calitate de executant-vânzător, pe de altă parte, au fost încheiate contractul de construire şi antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007, şi actul adiţional din 05 noiembrie 2007 la acest contract (filele 7-11 şi 12, dosar Judecătoria Cluj-Napoca), ambele constatate prin înscrisuri însuşite de ambele părţi prin semnătură necontestată, iar de către reclamanta-pârâtă reconvenţională şi prin stampilă, şi care prin urmare au valoare probatorie faţă de dispoziţiile art. 46 C. com. coroborat cu art. 1191 C. civ. raportat la art. 1176 alin. (1) C. civ. şi la art. 177 alin. (1) C. proC. civ.

Prin contractul de construire şi antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007 încheiat între părţi, pârâtul-reclamant reconvenţional N.I. şi-a asumat obligaţia să construiască, iar apoi să vândă reclamantei-pârâte reconvenţionale la stadiul de semifinisat, un apartament pe terenul situat în mun. Cluj-Napoca, Calea Turzii, înscris în C.F. Cluj-Napoca, cu două camere, cu suprafaţa utilă de 68,10 mp şi cu balcon de 13,80 mp, cu cota aferentă din terenul din jurul construcţiei, apartamentul urmând a fi situat într-un bloc, la etajul 1, în partea stângă a intrării. Totodată, reclamanta-pârâtă reconvenţională si-a asumat obligaţia de a plăti preţul apartamentului arătat, în cuantum de 77.000 euro, după cum urmează: suma de 23.100 euro la data încheierii antecontractului, 03 septembrie 2007, suma de 30.800 euro la data edificării în roşu a construcţiei, iar restul de 23.100 euro la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, părţile prevăzând în acest sens prin art. 3 lit. b) pct. 3 din contract, ”momentul intabulării apartamentului la notar”. Prin art. 5 lit. a) din contract s-a stabilit obligaţia pârâtului-reclamant reconvenţional N.I. de a executa lucrarea de construire până la data de 15 iunie 2008, fiind prevăzut şi un termen de gratie de 2 luni, urmând ca, potrivit art. 6 din contract, pentru efectuarea recepţiei, acesta să o convoace pe cumpărătoare în scris, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, în cel mult 15 zile de la împlinirea termenului prevăzut la art. 5, recepţia apartamentului, fără garaj, urmând a fi consemnată într-un proces verbal încheiat între părţi.

Potrivit art. 7 lit. a) din contract, părţile au stabilit că în cazul în care executantul-vânzător nu execută lucrarea în termenul stabilit, acestuia îi revine obligaţia de a plăti beneficiarului-cumpărător, daune moratorii în sumă de 0,3% pe zi de întârziere din suma achitată, pe o perioadă de 60 de zile, calculate de la data expirării termenului de gratie, precum şi o penalitate de 0,5% pe zi de întârziere pe 60 de zile de la data expirării perioadei de gratie.

Raportat la conţinutul clauzei penale inserate în art. 7 lit. a) din contractul încheiat între părţi, aceasta regăsindu-se şi la art. 5 lit. b) şi c), tribunalul retine, în baza art. 969 şi 1069 C. civ., că părţile au prevăzut obligaţia promitentului executant-vânzător de plată a penalităţilor de întârziere doar pentru perioada totală de 120 de zile, respectiv pentru 60 de zile daune moratorii în cuantum de 0,3% pe zi de întârziere din suma achitată, şi pentru 60 de zile penalităţi de întârziere de 0,5% pe zi de întârziere.

Prin actul adiţional din 05 noiembrie 2007 la contractul de construire şi antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007 încheiat între părţi, acestea au convenit vânzarea-cumpărarea unui garaj aferent apartamentului obiect al contractului, în suprafaţă de 15 mp, la care se adaugă o suprafaţă de 5 mp cotă parte din drumul de acces, preţul garajului fiind stabilit la suma de 13.000 euro, din care s-a prevăzut că 6.500 euro se vor plăti la data semnării actului adiţional, iar restul de 6.500 euro se vor plăti la data predării garajului. În actul adiţional a fost inserată şi menţiunea că restul prevederilor contractului din 03 septembrie 2007 rămân nemodificate.

La 01 septembrie 2009, reclamanta-pârâtă reconvenţională a notificat pe pârâtul-reclamant reconvenţional N.I., prin executor judecătoresc, să se prezinte la 07 septembrie 2009, ora 14,00, la sediul Societăţii civile de notari K. şi Asociaţii, în vederea perfectării în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul prevăzut în contractul de construire şi antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007 încheiat între părţi şi actul adiţional din 05 noiembrie 2007 (filele14-15, dosar Judecătoria Cluj-Napoca). După cum rezultă din încheierea de certificare din 07 septembrie 2009 a notarului public P.S.M., în data de 07 septembrie 2009, ora 14,00, la sediul Societăţii civile de notari K. şi Asociaţii, nu s-a prezentat pârâtul-reclamant reconvenţional N.I., prezentându-se doar reclamanta-pârâtă reconvenţională care a prezentat ordinul de plată din 26 august 2009 în valoare de 26.088,92 lei, reprezentând rest de plată pentru imobilele obiect al antecontractului din 03 septembrie 3007 şi al actului adiţional aferent.

La dosar a fost depusă copia certificată pentru conformitate cu originalul a ordinului de plată din 26 august 2009 emis de către reclamanta-pârâtă reconvenţională la 26 august 2009 pentru plata către pârâtul-reclamant reconvenţional N.I. a sumei de 26.088,92 lei (fila 22).

Întrucât pe acest ordin de plată nu figurează stampila băncii emitente a formularului tip pe care acesta a fost completat, SC B.R.D. G.S.G. SA, tribunalul a constatat că plata menţionată în acesta nu a fost efectuată. Această împrejurare a fost confirmată şi de către reclamanta-pârâtă reconvenţională prin cererea de îndreptare a erorii materiale, prin care a arătat că din eroare în cererea de completare a cererii de precizare a indicat faptul că a achitat prin O.P. din 26 august 2009 suma de 25.062,87 lei, în realitate ordinul de plată a fost doar prezentat cu ocazia convocării pârâţilor la notarul public în vederea semnării contractului în formă autentică, fiind dispusă să achite suma datorată în situaţia în care pârâţii ar fi semnat contractul în formă autentică, iar în condiţiile în care acest lucru nu s-a întâmplat, nu a prezentat la bancă ordinul de plată, urmând ca restul de 26.088, 92 lei să fie achitat la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Faţă de aceste considerente, tribunalul a constatat că prin cererea de chemare în judecată formulată, astfel cum a fost precizată, completată şi îndreptată ulterior, reclamanta-pârâtă reconvenţională a recunoscut faptul că nu a achitat pârâtului-reclamant reconvenţional N.I., restul de preţ al apartamentului, de 23.100 euro şi restul de preţ al garajului, de 6.500 euro, cu privire la care s-a stabilit prin contractul în cauză încheiat între părţi şi actul adiţional la acesta că trebuie să fie achitat la data intabulării apartamentului la notar, ceea ce înseamnă a încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, şi respectiv la data predării garajului. Cu privire la acest rest de preţ, reclamanta-pârâtă reconvenţională SC N.C. SRL a solicitat să fie compensat cu suma 98.929,64 lei la plata căreia a solicitat să fie obligat pârâtul-reclamant reconvenţional N.I., ca reprezentând penalităţi de întârziere contractuale, faţă de care ar rămâne de achitat diferenţa de 26.088,92 lei. În acest sens, tribunalul a constatat că, chiar dacă s-ar stabili în sarcina pârâtului-reclamant reconvenţional N.I. obligaţia de plată către reclamanta-pârâtă reconvenţională a penalităţilor de întârziere de 98.929,64 lei şi s-ar dispune compensarea judiciară între această obligaţie şi obligaţia reclamantei-pârâtă reconvenţională de a-i plăti acestuia aceeaşi sumă cu titlu de parte din restul de preţ datorat de către aceasta, tot ar mai rămâne un rest de preţ neachitat de 26.088,92 lei.

Totodată, prin cererea reconvenţională formulată, astfel cum a fost precizată, pârâtul-reclamant reconvenţional N.I. a solicitat obligarea reclamantei-pârâte reconvenţionale la plata sumei de 29.600 euro, reprezentând diferenţă de preţ (fila 130).

Având în vedere poziţiile concordante sub acest aspect ale ambelor părţi, tribunalul a reţinut că reclamanta-pârâtă reconvenţională SC N.C. SRL a achitat pârâtului-reclamant reconvenţional N.I., primele două rate din preţul apartamentului şi prima rată din preţul garajului, rămânând neachitat restul de 23.100 euro din preţul apartamentului, şi restul de 6.500 euro din preţul garajului, în total 29.600 euro.

Raportat la cererea reclamantei-pârâte reconvenţionale de pronunţare a unei hotărâri care să tină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul şi garajul obiect al contractului şi actului adiţional la acesta menţionate, încheiate între părţi, tribunalul a constatat că în cauză sunt aplicabile dispoziţiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, potrivit cărora „în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”. Raportat la conţinutul acestei norme legale, tribunalul a constatat că în cauză nu sunt îndeplinite condiţiile imperativ prevăzute de lege pentru a putea fi pronunţată o hotărâre care să tină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, întrucât reclamanta-pârâtă reconvenţională nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului stabilit în contract şi actul adiţional pentru apartament şi garaj, rămânând neachitat restul de 23.100 euro din preţul apartamentului şi restul de 6.500 euro din preţul garajului, în total 29.600 euro. Tribunalul a apreciat că nu prezintă relevanţă sub acest aspect faptul că pentru plata restului de preţ rămas neachitat părţile au prevăzut termene, cu privire la care s-ar putea discuta dacă sunt îndeplinite sau nu, respectiv predarea garajului pentru restul de preţ al garajului, sau cu privire la care se poate retine că nu este împlinit, respectiv momentul intabulării apartamentului la notar, pentru restul de preţ al apartamentului. Numai în situaţia în care reclamanta-pârâtă reconvenţională ar fi renunţat la beneficiul acestor termene şi ar fi făcut o plată anticipată astfel încât la data pronunţării hotărârii să fie achitat în întregime preţul apartamentului şi al garajului stabilite de părţi, s-ar fi putut retine ca fiind îndeplinite condiţiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005.

Nu este suficient ca partea care formulează cererea întemeiată pe dispoziţiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 să fie dispusă să îşi îndeplinească obligaţiile, ci faţă de dispoziţia expresă a acestui text legal în acest sens, este necesar ca aceasta să îşi fi îndeplinit obligaţiile.

Faptul că reclamanta-pârâtă reconvenţională nu şi-a îndeplinit în întregime obligaţia de plată a preţului apartamentului şi garajului, nu poate fi suplinit prin admiterea cererii reconvenţionale şi obligarea acesteia prin hotărâre să efectueze această plată a restului de preţ către pârâtul-reclamant reconvenţional N.I. Aceasta deoarece, pe de o parte, dispoziţiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 sunt de strictă interpretare şi aplicare şi nu prevăd expres condiţia ca partea care sesizează instanţa să îşi fi îndeplinit obligaţiile, iar pe de altă parte, deoarece stabilirea unei obligaţii de plată printr-o hotărâre judecătorească nu echivalează cu însăşi efectuarea acestei plăti, după cum nici nu garantează îndeplinirea efectivă a obligaţiei astfel stabilită în sarcina uneia dintre părţi. Astfel, o soluţie în sensul solicitat de către reclamanta-pârâtă reconvenţională ar fi profund inechitabilă întrucât efectul translativ de proprietate s-ar produce prin chiar pronunţarea hotărârii, aceasta fiind executorie, pe când plata preţului nu ar fi încă realizată, fiind instituită doar obligaţia de plată a restului de preţ, obligaţie cu care nu poate exista nicio certitudine că ar mai fi adusă la îndeplinire în mod efectiv în viitor.

Totodată, tribunalul a reţinut că nu ar putea fi pronunţată nici o hotărâre în care efectul translativ de proprietate să fie condiţionat de momentul efectuării efective a plăţii restului de preţ de către reclamanta în sarcina căreia s-ar stabili în acelaşi timp obligaţia de plată a restului de preţ, întrucât dispoziţiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 nu permit o astfel de soluţie, iar pronunţarea unei astfel de hotărâri judecătoreşti ar fi contrară şi prevederilor art. 6 din Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale, efectul unei hotărâri judecătoreşti neputând fi condiţionat de conduita ulterioară procesului a uneia dintre părţile în litigiu.

Pentru considerentele arătate, tribunalul a constatat că nu este întemeiată cererea reclamantei-pârâte reconvenţionale SC N.C. SRL de obligare a pârâţilor la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare privind apartamentul obiect al contractului de construire şi antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007, şi privind garajul obiect al actului adiţional din 05 noiembrie 2007 la acest contract, iar în caz contrar să fie pronunţată o hotărâre care să tină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, întrucât reclamanta-pârâtă reconvenţională SC N.C. SRL nu şi-a îndeplinit în întregime obligaţia de plată a preţului, astfel că nu sunt îndeplinite condiţiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, aplicabile privind această cerere.

Tribunalul a constatat că nu este întemeiată cererea reconvenţională, prin care pârâtul-reclamant reconvenţional N.I. a solicitat obligarea reclamantei-pârâtă reconvenţională SC N.C. SRL la plata restului de preţ de 29.600 euro. În acest sens, tribunalul a reţinut că scadenţa obligaţiei reclamantei-pârâtă reconvenţională de plată a restului de preţ al apartamentului, este condiţionată de momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar pârâtul-reclamant reconvenţional nu a făcut dovada că ar fi notificat-o pe reclamanta-pârâtă reconvenţională să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, conform obligaţiei ce îi revenea în acest sens în baza art. 8 din contractul de construire şi antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007 încheiat între părţi. Totodată, scadenţa obligaţiei reclamantei-pârâte reconvenţionale SC N.C. SRL de plată a restului de preţ al garajului este condiţionată de momentul predării acestuia, iar pârâtul-reclamant reconvenţional nu a făcut dovada predării garajului către reclamanta-pârâtă reconvenţională, deşi sarcina probei sub acest aspect îi revenea, în baza art. 1169 C. civ.

Prin urmare, tribunalul a respins ca neîntemeiată cererea reconvenţională formulată de pârâtul-reclamant reconvenţional N.I., în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă reconvenţională SC N.C. SRL.

În ce priveşte cererea reclamantei-pârâtă reconvenţională SC N.C. SRL de obligare a pârâtului-reclamant reconvenţional N.I. la plata penalităţilor de întârziere, tribunalul a reţinut, raportat la conţinutul clauzei penale inserate de către părţi în art. 7 lit. a) şi art. 5 lit. b) şi c) din contractul de construire şi antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007, că acordul de voinţă al părţilor a fost în sensul datorării de către executantul-vânzător a penalităţilor de întârziere pentru nerespectarea termenului de execuţie a lucrării, 15 iunie 2008, iar nu pentru nerespectarea termenului de predare a apartamentului prevăzut de art. 6 din contract. Astfel, potrivit art. 6 din contract, executantului-vânzător îi revenea obligaţia ca, în cel mult 15 zile de la împlinirea termenului prevăzut la art. 5, să convoace pe beneficiarul-cumpărător în scris prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire la sediul societăţii, iar raportat la întârzierea în îndeplinirea acestei obligaţii, părţile nu au stipulat plata penalităţilor de întârziere. Prin urmare, prezintă relevanţă în cauză sub aspectul existentei obligaţiei pârâtului-reclamant reconvenţional de plată a penalităţilor de întârziere invocate de către reclamanta-pârâtă reconvenţională, stabilirea faptului dacă acesta şi-a îndeplinit obligaţia de finalizare a lucrării de construire a apartamentului la stadiul semifinisat până la data de 15 iunie 2008.

În ce priveşte chestiunea finalizării lucrărilor de construire a garajului, faţă de divergenţa raportat la poziţia procesuală a părţilor, pârâtul-reclamant reconvenţional N.I. invocând faptul că garajul urma a fi situat la subsolul clădirii, iar reclamanta-pârâtă reconvenţională faptul că acesta trebuia să fie situat în exterior, tribunalul a reţinut că nu s-a făcut menţiune în acest sens în cuprinsul actului adiţional din 05 noiembrie 2007 la contractul încheiat între părţi. Totodată, s-a constatat că în acest act adiţional nu a fost prevăzut un termen de predare a garajului, ceea ce nu poate duce la prezumţia că acesta trebuia să fie predat la data încheierii actului adiţional, întrucât în cuprinsul acestuia părţile au stipulat că plata preţului aferent garajului se va realiza în două tranşe, dintre care cea de-a doua transă la data predării garajului. Or, dacă garajul urma să fie edificat, după cum recunoaşte reclamanta-pârâtă reconvenţională, invocând faptul că trebuia să fie situat în exterior şi că nu ar fi edificat nici în prezent, nu se înţelege cum ar fi putut să fie predat la data încheierii actului adiţional. Nu se face trimitere în cuprinsul actului adiţional la prevederile contractului de construire şi antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007, încheiat între părţi, ca fiind aplicabile şi în ce priveşte garajul, menţionându-se doar că prevederile acestui contract rămân nemodificate. Prin urmare, actul adiţional din 05 noiembrie 2007 fiind un antecontract de vânzare-cumpărare, tribunalul a reţinut că obligaţiile principale ce revin părţilor în baza acestuia sunt cele de vânzare şi respectiv cumpărare a garajului, iar din puţinele prevederi ale acestui antecontract, rezultă că îndeplinirea obligaţiei de predare a garajului atrăgea scadenţa obligaţiei de plată a restului de preţ. Intervenind neînţelegeri ulterioare între părţi, această predare a garajului nu a fost efectuată. Raportat la conţinutul antecontractului, acestea neavând o prevedere în sensul că i s-ar aplica dispoziţiile contractului privind apartamentul, anterior încheiat între părţi, nu s-a putut reţine însă că pârâtului-reclamant reconvenţional i-ar fi revenit obligaţia de finalizare a garajului la termenul prevăzut pentru finalizarea apartamentului.

Faţă de probele administrate în cauză, tribunalul a constatat că nu sunt întrunite condiţiile art. 7 lit. a) din contractul încheiat între părţi, neputându-se reţine îndeplinirea cu întârziere de către pârâtul-reclamant reconvenţional N.I. a obligaţiei de finalizare a execuţiei apartamentului la stadiul semifinisat, stabilită prin art. 5 lit. a) din contract pentru data de 15 iunie 2008.

În acest sens, tribunalul a avut în vedere contractul de finisaje interioare încheiat la 24 mai 2008 între reclamanta-pârâtă reconvenţională şi pârâtul-reclamant reconvenţional N.I. şi procesul verbal de predare-primire, privind recepţia a două apartamente, încheiat la 31 iulie 2008 între pârâtul-reclamant reconvenţional N.I. şi SC N.C. SRL şi reţine că apartamentul în cauză a fost realizat la stadiul semifinisat de către pârâtul-reclamant reconvenţional în termenul contractual, după care acesta a contractat realizarea la acest apartament a unor lucrări de finisare, lucrări ce au fost de asemenea realizate, iar preţul acestor lucrări, de 7.000 euro a fost achitat (fila 39 dosar iniţial Judecătoria Cluj-Napoca).

Fiind audiat, martorul T.A.A. a declarat că în luna iunie 2008 apartamentul era aproape semifinisat, apartamentul fiind finisat aproximativ în toamnă (fila 67), declaraţia acestuia venind astfel, în ce priveşte stadiul de realizare al apartamentului, în susţinerea situaţiei de fapt mai sus reţinute de către instanţă din înscrisuri şi interogatorii. Martorul a mai declarat că în 15 iunie 2008 nu erau scări de acces la imobil, ci doar o scândură. Din declaraţia martorului C.D.M. (fila 68) rezultă că acesta a efectuat lucrările de finisare pentru pârâtul-reclamant reconvenţional la apartamentul în cauză, iar casa scării a fost finisată în luna mai 2008, fiind balustrade în casa scării, cu tencuială decorativă. Martorul H.N.A. (fila 69) a declarat şi el că în vara anului 2008 a lucrat la apartament, care era atunci în stadiul semifinisat, iar atunci erau scări de acces în bloc, gresie şi uşi termopan, iar în casa scării erau balustrade, acestea fiind făcute odată cu balustradele de la balcoane. Declaraţia martorului B. nu a fost în opinia instanţei relevantă, deoarece a fost la imobil în aprilie 2008, iar ulterior nu cunoaşte aspecte relevante (fila 66). Punerea în funcţiune a instalaţiei electrice pentru spaţiile comune ale imobilului în cauză s-a realizat la 19 iunie 2008, după cum rezultă din factura şi chitanţa emise pârâtului-reclamant reconvenţional de SC E.J. SRL, depusă în copie la dosar (filele 108-107). Totodată, lucrările de amplasament apă şi canal la imobilul în cauză au fost finalizate la 08 aprilie 2006 după cum rezultă din procesul verbal din acea dată (fila 118).

Raportat la probele astfel administrate, şi reţinând că prin interogatoriile administrate nu au fost obţinute recunoaşteri favorabile stării de fapt invocate de către partea adversă, tribunalul a reţinut că nu a fost infirmată împrejurarea că apartamentul a fost realizat la stadiul semifinisat de către pârâtul-reclamant reconvenţional în termenul prevăzut în contract, după care finisat până la data încheierii procesului verbal de recepţie din 31 iulie 2008, după cum s-a reţinut mai sus pe baza probei cu înscrisuri şi prin aplicarea prezumţiei simple raportat la acestea. În acest sens, tribunalul a avut în vedere şi faptul că în contractul încheiat între părţi nu s-a definit stadiul de semifinisat stabilit de părţi pentru apartament şi nu s-au prevăzut condiţii pentru nivelul de finisare al casei scărilor şi scărilor de acces în imobil, iar faţă de cele relevate prin proba testimonială nu s-a apreciat că stadiul de finisare a acestora în vara anului 2008 impietează asupra considerării ca îndeplinită a obligaţiei de finalizare a apartamentului la stadiul de semifinisat.

Pentru considerentele arătate, tribunalul a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanta-pârâtă reconvenţională SC N.C. SRL, în contradictoriu cu pârâtul-reclamant reconvenţional N.I.

Faţă de prevederile art. 276 C. proc. civ., constatând că atât reclamanta-pârâtă reconvenţională, cât şi pârâtul-reclamant reconvenţional N.I. au căzut în pretenţii, fiind în culpă procesuală, s-au compensat cheltuielile de judecată ale părţilor. În acest sens, tribunalul a reţinut că dispoziţia art. 276 C. proc. civ. nu instituie condiţia unei echivalenţe matematice între cheltuielile de judecată ale părţilor, compensarea fiind o măsură lăsată la latitudinea instanţei, astfel că această posibilitate se distinge de situaţia în care instanţa ar fi făcut aplicarea dispoziţiilor art. 274 alin. (1) C. proc. civ. în ce priveşte pe fiecare dintre părţi, acordând fiecăreia cheltuieli de judecată doar pentru măsura în care a avut câştig de cauză şi respectiv pentru care nu a căzut în pretenţii. Dimpotrivă, art. 276 C. proc. civ. instituie posibilitatea compensării cheltuielilor de judecată ale părţilor dincolo de situaţia echivalentei matematice, ca posibilitate procedurală, distinctă de aplicarea compensării legale reglementate de art. 1144 C. civ., ce priveşte creanţele reciproce ale părţilor, certe, lichide, exigibile, privind sume de bani în limita în care sunt egale, ce ar opera în mod normal atunci când instanţa ar stabili obligaţia de plată a unei sume de bani în sarcina fiecărei părţi în parte, în favoarea părţii adverse. Pentru pârâta N.S.I. nu s-a făcut dovada cuantumului onorariului avocaţial.

Prin Decizia civilă nr. 176 din 05 decembrie 2012, pronunţată în Dosarul nr. 4834/211/2010 de către Curtea de Apel Cluj, s-a admis apelul declarat de reclamanta SC N.C. SRL împotriva sentinţei civile nr. 384 din 31 ianuarie 2012, pronunţată în Dosarul nr. 4834/211/2010 al Tribunalului Specializat Cluj, care a fost schimbată în parte, în sensul că s-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei N.S.I., menţinându-se restul dispoziţiilor sentinţei. S-a dispus compensarea cheltuielilor de judecată. S-a respins apelul pârâtului N.I. împotriva aceleiaşi sentinţe.

Prin Decizia civilă nr. 3335 din 13 iunie 2013 pronunţată de Înalta Curte de Casație și Justiție, s-au admis recursurile declarate de reclamanta SC N.C. SRL şi de pârâţii N.I. şi N.S.I. împotriva deciziei civile nr. 176 din 05 decembrie 2012 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, s-a casat decizia recurată şi s-a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.

În rejudecare, cauza a fost înregistrată pe rolul Curţii de Apel Cluj sub nr. 4834/211/2010* la data de 27 septembrie 2013.

Prin Decizia civilă nr. 105 din 18 martie 2014, Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă de contencios administrativ şi fiscal, a admis, în parte, apelul declarat de către apelanta-reclamantă SC N.C. SRL.

A admis, în parte, apelul declarat de către apelantul-pârât N.I. şi în consecinţă:

A schimbat în întregime sentinţa apelată în sensul că:

A respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei N.S.I.

A admis, în parte, cererea de chemare în judecată introdusă de către reclamanta S.C. N.C. S.R.L împotriva pârâţilor N.I. şi N.S.I.

A admis, în parte, cererea reconvenţională introdusă de către pârâtul reclamant reconvenţional N.I. şi în consecinţă:

A obligat pârâţii N.I. şi N.S.I. la plata sumei de 98.929,64 lei reprezentând penalităţi de întârziere calculate conform contractului de construire şi antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat la data de 3 septembrie 2007.

A dispus compensarea judiciară a sumei de 29.600 euro pe care reclamanta S.C. N.C. S.R.L o are de achitat pârâţilor cu suma de 98.929,64 lei pe care pârâţii o datorează reclamantei şi, în consecinţă, a obligat reclamanta S.C. N.C. S.R.L să plătească pârâţilor N.I. şi N.S.I. un rest de plată de 26.088, 92 lei.

A obligat pârâţii N.I. şi N.S.I. să încheie cu reclamanta S.C. N.C. S.R.L contract autentic de vânzare - cumpărare având ca obiect apartamentul, înscris în C.F. Cluj-Napoca, situat în Cluj-Napoca, iar în caz contrar, prezenta hotărâre judecătorească ţine loc de act autentic de vânzare - cumpărare apt pentru întabulare, cu obligarea corelativă a reclamantei la plata restului de preţ de 26.088,92 lei.

A respins cererea de obligare a pârâţilor să încheie act autentic de vânzare - cumpărare cu privire la garajul cu suprafaţa de 15 mp.

A obligat pârâţii N.I. şi N.S.I. să plătească apelantei reclamante SC N.C. SRL suma de 37.000 lei, reprezentând o parte din cheltuielile de judecată avansate, proporţional cu admiterea parţială a cererii de chemare în judecată.

Curtea, analizând apelurile formulate din perspectiva motivelor invocate, a reţinut următoarele:

1) Pentru legala şi temeinica soluţionare a apelurilor declarate trebuie reluate aspectele privitoare la starea de fapt care se degajă din actele şi lucrările dosarului, cu punctarea aspectelor esenţiale care trebuie enunţate în soluţionarea cauzei deduse judecăţii.

Astfel, la data de 3 septembrie 2007 a fost încheiat contractul de construire şi antecontractul de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007, între apelantul intimat N.I. şi apelanta reclamantă SC N.C. SRL Prin acest contract (filele 8-12 dosar judecătorie), pârâtul-reclamant reconvenţional N.I. şi-a asumat obligaţia să construiască, iar apoi să vândă reclamantei-pârâte reconvenţionale la stadiul de semifinisat, un apartament din imobilul care va fi edificat pe terenul situat în mun. Cluj-Napoca, Calea Turzii F.N., înscris în C.F. Cluj-Napoca, apartament cu două camere, cu suprafaţa utilă de 68,10 mp şi cu balcon de 13,80 mp, cu cota aferentă din terenul din jurul construcţiei, apartamentul urmând a fi situat la etajul 1, în partea stângă a intrării.

Totodată, reclamanta-pârâtă reconvenţională şi-a asumat obligaţia de a plăti preţul apartamentului arătat, în cuantum de 77.000 euro, după cum urmează: suma de 23.100 euro la data încheierii antecontractului, 03 septembrie 2007, suma de 30.800 euro la data edificării în roşu a construcţiei, iar restul de 23.100 euro la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, părţile prevăzând în acest sens prin art. 3 lit. b) pct. 3 din contract, ”momentul întabulării apartamentului la notar”. Prin art. 5 lit. a) din contract s-a stabilit obligaţia pârâtului-reclamant reconvenţional N.I. de a executa lucrarea de construire până la data de 15 iunie 2008, fiind prevăzut şi un termen de gratie de 2 luni, urmând ca, potrivit art. 6 din contract, pentru efectuarea recepţiei, acesta să o convoace pe cumpărătoare în scris, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, în cel mult 15 zile de la împlinirea termenului prevăzut la art. 5, recepţia apartamentului, fără garaj, urmând a fi consemnată într-un proces verbal încheiat între părţi. O clauză de importanţă determinantă în soluţionarea dosarului este cea prevăzută la art. 9 alin. (2) din contract, potrivit căreia,,termenele stabilite prin prezentul contract sunt esenţiale”.

Potrivit art. 7 lit. a) din contract, părţile au stabilit că în cazul în care executantul-vânzător nu execută lucrarea în termenul stabilit, acestuia îi revine obligaţia de a plăti beneficiarului-cumpărător, daune moratorii în sumă de 0,3% pe zi de întârziere din suma achitată, pe o perioadă de 60 de zile, calculate de la data expirării termenului de graţie, precum şi o penalitate de 0,5% pe zi de întârziere pe 60 de zile de la data expirării perioadei de graţie.

Raportat la conţinutul clauzei penale inserate în art. 7 lit. a) din contractul încheiat între părţi, aceasta regăsindu-se şi la art. 5 lit. b) şi c), instanţa de apel a reţinut, în baza art. 969 şi 1069 C. civ., că părţile au prevăzut obligaţia promitentului executant-vânzător de plată a penalităţilor de întârziere doar pentru perioada totală de 120 de zile, respectiv pentru 60 de zile daune moratorii în cuantum de 0,3% pe zi de întârziere din suma achitată, şi pentru 60 de zile penalităţi de întârziere de 0,5% pe zi de întârziere.

Un aspect foarte important asupra căruia trebuie insistat deoarece este esenţial în economia dosarului este reprezentat de faptul că prin Anexa nr. 1 a contractului părţile au definit exact şi au descris starea imobilului care trebuie predat de către constructorul promitent vânzător pentru a-şi îndeplini obligaţiile contractuale. Astfel, la cap. II din Contract părţile au definit apartamentul contractat ca având ,,gradul de finisare conform Anexei I”. Or potrivit acestei anexe, apartamentul predat trebuia să îndeplinească anumite standarde de finisare, printre care,,toate instalaţiile trase la fiecare punct din apartament”, respectiv,,tot ce ţine de exterior şi casa scării va fi predat finisat”. În consecinţă, promitentul vânzător, constructor al imobilului, nu se putea elibera de obligaţia sa decât dacă ar fi predat apartamentul cu aceste finisaje, în condiţiile contractuale asumate.

Capitolul VI din contract defineşte condiţiile în care trebuia realizată recepţia imobilului, astfel: ,,pentru efectuarea recepţiei, executantul vânzător îl va convoca pe beneficiarul - cumpărător în scris prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire la sediul societăţii, în cel mult 15 zile de la împlinirea termenului prevăzut la art. 5 (este vorba despre termenul de predare a apartamentului anterior enunţat - 15 iunie 2008). Recepţia apartamentului, fără garaj, va fi consemnată într-un proces verbal încheiat între părţi, iar promitentul cumpărător are dreptul de a realiza o inspecţie a imobilului pentru a vedea dacă apartamentul este în starea acceptată de către părţi prin Contract şi Anexe.

Studiul actelor şi lucrărilor dosarului relevă faptul că un astfel de proces verbal încheiat în condiţiile menţionate anterior nu există. Apelantul N.I. încearcă în mod nejustificat şi fără succes să asimileze cu acest proces verbal un altul care se referă la finisajele apartamentului, aspect pe care îl vom detalia în cele ce urmează la pct. 2.

Prin actul adiţional din 05 noiembrie 2007 la contractul din 03 septembrie 2007 încheiat între părţi, acestea au convenit vânzarea-cumpărarea unui garaj aferent apartamentului obiect al contractului, în suprafaţă de 15 mp, la care se adaugă o suprafaţă de 5 mp cotă parte din drumul de acces, preţul garajului fiind stabilit la suma de 13.000 euro, din care s-a prevăzut că 6.500 euro se vor plăti la data semnării actului adiţional, iar restul de 6500 euro se vor plăti la data predării garajului. În actul adiţional a fost inserată şi menţiunea că restul prevederilor contractului din 03 septembrie 2007 rămân nemodificate. Rezultă faptul că rămâne valabilă şi în privinţa garajului clauza privind data de construire şi predare precum şi clauza privind penalităţile contractuale în caz de nerespectare a termenului care este unul esenţial şi în privinţa garajului aşa cum este şi în cazul apartamentului.

2) La data de 24 mai 2008 a fost semnat între aceleaşi părţi un nou contract având ca obiect finisajele interioare ale apartamentului (filele 40 - 45 din dosarul Judecătoriei Cluj - Napoca, ulterior declinat spre competentă soluţionare la Tribunalul Specializat Cluj), prin care au convenit cu privire la executarea de către constructor a unor finisaje interioare ale apartamentului în termen de 30 de zile de la data încheierii contractului.

Trebuie precizat expres cu privire la acest contract ulterior dintre părţi faptul că, contrar a ceea ce susţine apelantul reclamant reconvenţional N.I. prin apelul declarat şi prin poziţia constant exprimată pe parcursul derulării procesului, inclusiv prin concluziile scrise depuse pentru pronunţarea din 18 martie 2014, acest contract din 24 mai 2008 nu reprezintă vreo modificare sau completare a celui anterior încheiat între părţi, ci este un contract cu totul nou, deplin autonom, cu drepturi şi obligaţii proprii şi specifice a cărui executare trebuie discutată şi analizată distinct de obligaţia de predare a apartamentului, descrisă pe larg anterior.

Mai mult, în nici un caz acest nou contract nu a reprezentat o prorogare a obligaţiei de predare a apartamentului aşa cum sugerează constructorul promitent vânzător deoarece avea ca obiect doar predarea unor finisaje şi nu a apartamentului în sine.

Prin această poziţie procesuală, apelantul N.I. schimbă obligaţiile asumate de părţi, face o confuzie între raporturi juridice distincte şi interpretează într-o altă manieră decât cea care rezultă din înscrisurile analizate drepturile şi obligaţiile părţilor.

Acest al doilea contract având ca obiect finisajele apartamentului a fost executat aşa cum rezultă din procesul verbal de predare primire încheiat între părţi la data de 31 iulie 2008 (filele 46 - 48 dosar Judecătoria Cluj - Napoca). Conform acestui proces verbal de predare - primire au fost predate lucrările descrise detaliat în cuprinsul actului: gletuirea şi vopsirea pereţilor, pardoseală - turnare şapă şi montare parchet, amenajarea băii şi montarea unor obiecte sanitare, amenajare bucătărie, hol şi terasă, montare uşi şi calorifere, montare centrală termică. Preţul total al acestor lucrări a fost de 7.000 euro. Chiar dacă acest proces verbal face în mod impropriu referire la recepţia,,a două apartamente ,,(fila 46 dosar Judecătorie) rezultă în mod lipsit de echivoc din cuprinsul său că este vorba despre predarea finisajelor la aceste apartamente şi nu despre executarea obligaţiei pe care promitentul vânzător N.I. şi-a asumat-o la data de 3 septembrie 2007 prin contractul de construire şi antecontractul de vânzare-cumpărare privind predarea apartamentului care face obiectul cauzei, cu toate detaliile stabilite conform Anexei nr. 1 pe care am descris-o pe larg anterior.

Dimpotrivă, un proces verbal care să confirme predarea apartamentului în condiţiile descrise în Anexa nr. 1 la contract nu există. Există doar acest proces verbal de predare a finisajelor care se referă la un raport juridic distinct, cu alte drepturi şi alte obligaţii. Mai mult, promitentul vânzător nici măcar nu a făcut dovada convocării reclamatei apelante persoană juridică în vederea încheierii acestui proces verbal, în condiţiile contractual asumate.

Instanţa de apel reţine că acest proces verbal depus în probaţiune şi care face referire expresă la anumite finisaje şi dotări anterior descrise (centrală termică, calorifere, uşi interioare) nu poate ţine locul procesului verbal de recepţie reglementat de art. 5 din contract, întrucât nu acoperă anumite elemente precizate expres la pct. 4 şi 5 din Anexa nr. 1 la contract, şi anume: a) spaţii comune (elemente exterioare ale blocului şi casa scării) precum şi dovada că utilităţile au fost trase la apartament, urmare a racordării la utilităţi a blocului în care este situat apartamentul contractat.

În consecinţă, procesul verbal de predare a finisajelor dovedeşte doar realizarea pct. 1 - 3 din Anexa 1 la antecontract, fără însă a proba îndeplinirea în termen şi a lucrărilor de la pct. 4 şi 5. Or, apelanta SC N.C. SRL nu a renunţat în vreun fel şi la lucrările menţionate la pct. 4 şi 5 şi nici la dreptul de a primi predarea acestora în baza unui proces verbal distinct pentru încheierea căruia trebuia convocată. Clauzele contractuale interpretate cumulat relevă faptul că doar executarea integrală a obligaţiilor şi constatarea îndeplinirii tuturor acestor obligaţii printr-un proces verbal împiedică curgerea penalităţilor contractuale conform contractului.

Este esenţial de menţionat din nou în acest context faptul că prin antecontractul iniţial la care ne raportăm, părţile nu au limitat obiectul antecontractului la unitatea locativă propriu zisă ci au extins obiectul înţelegerii şi la lucrări exterioare acestuia cum ar fi casa scării, spaţii exterioare blocului, şi racordarea prealabilă a blocului la utilităţi, lucrări care nu au fost executate în termenul contractual asumat.

Aşa cum am precizat şi anterior, gradul de semifinisare indicat în antecontract includea şi următoarea menţiune extrem de importantă pentru a verifica îndeplinirea obligaţiilor contractuale:,,tot ce ţine de exterior şi casa scării va fi predat finisat,,. În acest context trebuie precizat că nu a existat nicio iniţiativă a Executantului de a preda în stare finisată lucrările exterioare blocului respectiv casa scării sau vreo dovadă că aceste lucrări ar fi fost predate până în prezent.

La dosarul de apel reclamanta apelantă a depus o serie de planşe foto care nu au fost contestate de către partea adversă sub aspectul datei şi care dovedesc faptul că la momentul la care obiectul antecontractului trebuia predat - 25 iunie 2008, mare parte dintre lucrările exterioare nu erau finalizate. Astfel, (filele 91-94 dosar apel), lipsea uşa de acces la imobil, instalaţia electrică nu era finalizată pe casa scării, casa scării nu era finisată, scările de acces în bloc nu erau finisate prin placarea cu gresie şi lipsea balustrada. Mai mult, accesul la bloc se realiza pe o scândură improvizată iar în jurul blocului existau mormane de moloz provenit din construcţii (foto 2 şi 3). Sub aspectul datei planşele foto au fost certificate pentru conformitate cu originalul.

Un alt set de fotografii este realizat în data de 18 mai 2009 (filele 95 - 106) dosar apel şi relevă faptul că la aproape un an de la data la care finisajele exterioare trebuiau predate nu era încă realizat trotuarul, şi scările de acces în bloc erau tot nefinisate. Mai mult, aleile de acces la bloc erau în curs de realizare la respectivul moment. Concluzia care se degajă este că la data de 25 iunie 2008 elemente importante din casa scării şi din exteriorul blocului nu sunt finalizate, constructorul promitent vânzător realizându-le ulterior.

Şi oricum, dincolo de aceste aspecte trebuie relevat faptul că potrivit antecontractului predarea acestor lucrări în totalitate trebuia probată printr-un proces verbal de predare - primire, or un astfel de înscris nu a fost depus la dosar de către apelantul N.I. nici până la momentul soluţionării apelului.

Un astfel de proces verbal nu exista nici în privinţa utilităţilor, deşi posibilitatea racordării apartamentului la utilităţi trebuia să fie efectivă la data de 15 iunie 2008 potrivit punctului 4 din anexa la antecontract. Clauza este una absolut previzibilă deoarece un spaţiu de locuit aşa cum este apartamentul pe care s-a obligat promitentul vânzător să-l construiască şi să-l vândă este inutilizabil în lipsa utilităţilor.

La fel ca în cazul finisajelor exterioare, nici în cazul utilităţilor nu există un proces verbal de predare - primire, iar pentru a stabili momentul racordării la utilităţi a apartamentului trebuie mai întâi stabilit care este momentul racordării imobilului de locuinţe colective în care se găseşte apartamentul, fiind evident că apartamentul nu putea fi racordat decât împreună cu întregul imobil.

Probele administrate relevă faptul că racordarea blocului la reţeaua de energie electrică s-a realizat la data 17 noiembrie 2008 (fila 91 dosar apel), mult după momentul asumat contractual ca termen de predare - 15 iunie 2008. Data racordării rezultă din procesul verbal de recepţie la punerea în funcţiune, act cu dată certă înregistrat la E.D.T.N. - Sucursala Cluj-Napoca. În condiţiile în care există un singur furnizor de energie electrică către consumatorii casnici enunţat în cuprinsul acestui proces verbal, este exclus ca apartamentul să fi fost racordat anterior acestei date, înaintea şi separat de racordarea întregului imobil din care face parte. Potrivit H.G. nr. 90 din 23 ianuarie 2008 aplicabil în perioada la care ne raportăm, racordarea la reţeaua electrică se realizează numai cu implicarea şi în baza unor acte încheiate cu operatorul de distribuire - E.D.T.N. Din înscrisurile comunicate de către acest unic distribuitor la solicitarea instanţei, rezultă că în cauză avizul tehnic de racordare s-a emis la 7 noiembrie 2008 iar procesul verbal de recepţie la punerea în funcţiune s-a realizat la 17 noiembrie 2008 (filele 89 - 93 dosar apel).

Rezultă în baza acestor înscrisuri faptul că promitentul vânzător şi-a executat cu o întârziere de peste 120 de zile obligaţia de racordare a imobilului la utilităţi pentru a da astfel posibilitatea reclamantei apelante ca la rândul ei să-şi racordeze apartamentul care face obiectul antecontractului la utilităţi, aşa cum este menţionat în pct. 4 al anexei la antecontract.

Nici procesul verbal de recepţie la terminarea lucrărilor datat 30 iunie 2008 nu poate înlocui procesul verbal convenit de către părţi potrivit clauzelor antecontractului, definit la pct. 6 din contract. Pe de o parte acest proces verbal nu este opozabil promitentului cumpărător care nu a participat la încheierea lui, iar pe de altă parte acest proces verbal are drept scop evidenţierea construcţiilor în evidenţele fiscale şi verificarea modului în care a fost respectată autorizaţia de construire, în nici un caz verificarea modului în care au fost respectate obligaţiile asumate prin antecontract cu privire la finisajele exterioare şi racordarea la utilităţi.

3) La data de 01 septembrie 2009, reclamanta apelantă a notificat pe pârâtul-reclamant reconvenţional N.I., prin executor judecătoresc, să se prezinte la 07 septembrie 2009, ora 14,00, la sediul Societăţii civile de notari K. şi Asociaţii, în vederea perfectării în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul prevăzut în contractul de construire şi antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007 încheiat între părţi şi actul adiţional din 05 noiembrie 2007 (filele 14 - 15, dosar Judecătoria Cluj-Napoca). După cum rezultă din încheierea de certificare din 07 septembrie 2009 a notarului public P.S.M., în data de 07 septembrie 2009, ora 14,00, la sediul Societăţii civile de notari K. şi Asociaţii, nu s-a prezentat pârâtul apelant N.I., prezentându-se doar apelanta S.C. N.C. S.R.L care a prezentat ordinul de plată din 26 august 2009 în valoare de 26.088,92 lei, reprezentând rest de plată pentru imobilele obiect al antecontractului din 03 septembrie 3007 şi al actului adiţional aferent (fila 17 dosar judecătorie).

În ceea ce priveşte îndeplinirea de către promitenta cumpărătoare a propriilor obligaţii contractuale, trebuie relevate următoarele aspecte esenţiale. Astfel, nici una dintre părţi nu contestă faptul că reclamanta apelantă S.C. N.C. S.R.L a achitat la termenele convenite următoarele sume: 23.100 euro la data de 14 septembrie 2007, 30.800 euro la data de 3 decembrie 2007 (ambele sume pentru apartament), respectiv suma de 6.500 euro la data de 6 noiembrie 2007 avans de preţ pentru garaj. În total promitenta cumpărătoare a achitat suma de 206.103,41 lei, prin raportare la cursul de schimb valutar de la fiecare dată a plăţii, iar suma care mai trebuia achitată prin raportare la aceste elemente este de 23.100 euro.

Nerespectarea obligaţiei de predare a apartamentului cu toate elementele stabilite la pct. 1-5 din Anexa 1 la antecontract determină automat curgerea de penalităţi conform clauzelor contractuale asumate de către părţi. Concluzia este valabilă şi cu privire la obligaţia de predare a garajului deoarece prin antecontractul care priveşte acest imobil se face referire expresă la faptul că toate clauzele asumate anterior prin antecontractul privind apartamentul rămân valabile şi în privinţa garajului, deci inclusiv penalităţile. Trebuie precizat un aspect important privind modul de calcul al acestor penalităţi. Astfel, deşi au un cuantum ridicat, de 0, 3 % respectiv 0, 5%, ele se calculează doar pentru un interval de 120 de zile de la data de predare a apartamentului (15 iunie 2008), în cazul în care termenul nu este respectat aşa cum în concret s-a şi întâmplat. Pentru primele 60 de zile de la scadenţa obligaţiei de predare cuantumul penalităţilor care se calculează la suma achitată cu titlul de avans este de 0,3 % pe zi, iar dacă obligaţia nu este respectată nici în acest interval, atunci cuantumul penalităţilor este de 0, 5% pe zi pentru un nou interval de 60 de zile. După epuizarea celor 120 de zile astfel calculate nu mai pot fi percepute penalităţi de întârziere. Acest algoritm de calcul permite stabilirea cu exactitate a cuantumului penalităţilor prin raportare la suma acordată cu titlul de avans, calcul care a fost realizat de către reclamantă chiar prin cererea de chemare în judecată fără a fi contestat vreun moment de către pârâtul apelant N.I. Potrivit acestui calcul, cuantumul penalităţilor este de 98. 929, 64 lei (fila 5 dosar Judecătoria Cluj).

În circumstanţele analizei anterioare care a concluzionat în sensul că promitentul vânzător constructor nu şi-a respectat obligaţia de predare a bunului aşa cum a fost asumată prin contract, în baza dispoziţiilor art. 969 C. civ. şi a clauzei penale asumate expres prin contractul care are valoare de lege a părţilor, instanţa va obliga pârâţii apelanţi N.I. şi N.S.I. la plata sumei de 98.929,64 lei reprezentând penalităţi de întârziere calculate conform contractului de construire şi antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat la data de 3 septembrie 2007.

4) Cu privire la această sumă, reclamanta apelantă SC N.C. SRL a solicitat compensarea parţială cu ultima tranşă de preţ de 29.600 de euro. În condiţiile în care prin prezenta decizie pârâţii vor fi obligaţi la plata sumei de 98.929,64 lei, iar reclamanta le mai datorează acestora un rest de plată de 29.600 de euro ca ultima tranşă din preţ sunt pe deplin îndeplinite condiţiile pentru compensarea judecătorească a creanţelor reciproce până la concurenţa celei mai mici dintre ele.

Instanţa de apel reţine că apelanta a solicitat compensarea judecătorească a sumelor, în condiţiile în care sunt pe deplin îndeplinite cea mai mare parte a condiţiilor compensaţiei legale, mai puţin condiţia exigibilităţii, aşa cum instituţia este reglementată de art. 1144 din vechiul C. civ. incident prin raportare la data încheierii antecontractului şi naşterii creanţelor. Astfel, este vorba despre creanţe reciproce, având ca obiect sume de bani care prin esenţă sunt valori fungibile, sunt creanţe certe şi lichide, una fiind născută din nerespectarea obligaţiei de predare născută dintr-un antecontract de vânzare - cumpărare, iar cea reciprocă fiind născută din obligaţia de plată a preţului pentru imobilul care face obiectul antecontractului. Desigur că doar prin prezenta decizie obligaţia de plată a restului de preţ devine exigibilă deoarece era scadentă la momentul încheierii actului de vânzare - cumpărare în forma autentică, moment care va fi substituit de către instanţă la momentul pronunţării prezentei decizii.

În consecinţă, pentru toate aceste argumente, în baza dispoziţiilor art. 1143 şi următoarele C. civ. de la 1865, instanţa va dispune compensarea judiciară a sumei de 29.600 euro, pe care reclamanta o are de achitat pârâţilor cu suma de 98. 929, 64 lei pe care pârâţii o datorează reclamantei şi în consecinţă va obliga reclamanta S.C. N.C. S.R.L să plătească pârâţilor N.I. şi N.S.I. un rest de plată de 26.088, 92 lei.

Pentru aceleaşi argumente instanţa va admite doar în parte cererea reconvenţională a pârâtului apelant N.I. în limitele sumei anterior menţionate de 26.088, 92 lei, parte din restul de preţ stabilit prin antecontract, pentru diferenţă fiind în prezenţa unui caz legal de stingere a creanţei şi anume compensarea judiciară.

5) În privinţa cererii de obligare a pârâtei N.S.I. în solidar alături de pârâtul N.I., instanţa de apel achiesează pe deplin la argumentele reclamantei apelante şi acceptă concluziile reţinute de către instanţa de apel în prima decizie care a fost casată de către Înalta Curte de Casație și Justiție, în sensul că şi această pârâtă introdusă în cauză printr-o precizare de acţiune în faţa primei instanţe justifică pe deplin calitate procesuală pasivă. Această concluzie este justificată de faptul că pârâta N.S.I. figurează ca proprietar de carte funciară în C.F. în care este evidenţiat imobilul în privinţa căruia se solicită obligarea la încheierea contractului (fila 23 dosar Judecătorie).

Or dacă am accepta excepţia lipsei calităţii procesuale pasive consecinţa ar fi că o eventuală pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic cu privire la apartament şi la părţile indivize comune nu ar produce efecte deoarece nu ar fi opozabilă unui proprietar tabular aşa încât dreptul astfel dobândit nu ar putea fi vreodată făcut opozabil terţilor prin înscriere în C.F.. Pentru toate aceste considerente, instanţa va respinge excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei N.S.I. potrivit dispozitivului prezentei decizii.

6) În ceea ce priveşte executarea propriilor obligaţii de către reclamanta promitentă - cumpărătoare, prima instanţă a reţinut întemeiat şi în concordanţă cu probele administrate achitarea avansului descris anterior în cuantum total de 206.103, 41 lei în echivalent lei la data plăţii fiecărei tranşe din avansul din preţul apartamentului şi garajului. În ceea ce priveşte diferenţa de preţ de 29.600 de euro, prin solicitările deduse judecăţii reclamanta a cerut compensarea acestei sume la care are dreptul potrivit contractului cu restul de preţ pe care trebuia să îl mai achite, iar cu privire la diferenţa de preţ şi-a manifestat disponibilitatea totală de a o achita.

În acest sens la dosar a fost depusă copia certificată pentru conformitate cu originalul a ordinului de plată din 26 august 2009 emis de către reclamanta-pârâtă reconvenţională SC N.C. SRL la 26 august 2009 pentru plata către pârâtul-reclamant reconvenţional N.I. a sumei de 26.088,92 lei (fila 22 dosar fond).

Prima instanţă a făcut o interpretare eronată a acestei probe şi a reţinut printr-o interpretare neconformă cu actele şi lucrările dosarului faptul că, în condiţiile în care pe acest ordin de plată nu figurează stampila băncii emitente a formularului tip pe care acesta a fost completat, SC B.R.D. G.S.G. SA, că plata menţionată în acesta nu a fost efectuată. În realitate, nici măcar reclamanta apelantă nu a invocat faptul că prin acest ordin de plată a efectuat în concret plata sumei menţionate, ci doar că a dovedit că şi-a manifestat deplina disponibilitate pentru plata sumei. Această împrejurare a fost confirmată de către reclamanta-pârâtă reconvenţională printr-o cererea de îndreptare a erorii materiale (filele 122-123 dosar Tribunal), prin care a arătat că din eroare a indicat faptul că a achitat prin O.P. din 26 august 2009 suma de 25.062,87 lei, în realitate ordinul de plată a fost doar prezentat cu ocazia convocării pârâţilor la notarul public în vederea semnării contractului în formă autentică, fiind dispusă să achite suma datorată în situaţia în care pârâţii ar fi semnat contractul în formă autentică Însă în condiţiile în care acest lucru nu s-a întâmplat, nu a prezentat la bancă ordinul de plată, urmând ca restul de 26.088, 92 lei să fie achitat la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

În opinia primei instanţe, acest fapt dovedeşte neexecutarea de către reclamantă a propriilor obligaţii, situaţie în care nu este în măsură să pretindă pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic. Dimpotrivă, în opinia instanţei de apel reclamanta apelantă SC N.C. SRL nu trebuia să facă plata acestei sume deoarece ultima tranşă de 29.600 de euro (inclusiv garajul) din care face parte şi suma de 25.062, 87 lei era scadentă doar la momentul încheierii actului de vânzare - cumpărare în formă autentică şi înscrierii dreptului de proprietate în C.F. prin notar (art. 3 lit. b), pct. 3 din antecontractul de vânzare - cumpărare fila 10 dosar Judecătoria Cluj). Or actul de vânzare - cumpărare în formă autentică nu s-a încheiat tocmai din cauza pârâtului promitent vânzător care deşi a fost convocat la notar nu s-a prezentat în mod culpabil. Acest fapt rezultă cu prisosinţă din încheierea de certificare încheiată de către notarul public la data de 7 septembrie 2009. În consecinţă, reclamanta apelantă nu este în culpă pentru neplata ultimei rate deoarece pentru o parte din ea operează compensaţia judecătorească iar diferenţa oricum nu era scadentă deoarece pârâtul N.I. a refuzat nemotivat şi culpabil încheierea actului autentic de vânzare - cumpărare deşi apartamentul are carte funciară proprie şi existau toate condiţiile legale pentru a proceda în acest mod. În consecinţă, contrar celor reţinute în mod eronat de către prima instanţă, ultima transă nu era scadentă.

7) În baza tuturor aspectelor anterior enunţate, instanţa de apel concluzionează în sensul că sunt îndeplinite toate condiţiile pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare cu privire la acest apartament şi la părţile indivize comune, aşa cum sunt reglementate în dispoziţiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, text incident prin raportare la data încheierii antecontractului care a dat naştere drepturilor şi obligaţiilor părţilor: „în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competenta care poate pronunţa o hotărâre care sa tina loc de contract”.

Aşa cum am arătat anterior, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic cu privire la apartament, cu toate datele de identificare aşa cum reies din extrasul de carte funciară aflat la dosar, este legală şi temeinică şi va fi dispusă potrivit dispozitivului prezentei decizii. Contrar celor reţinute de către prima instanţă reclamanta apelantă SC N.C. SRL şi-a executat obligaţiile deoarece ultima rată trebuia achitată la momentul semnării actului autentic, neîncheiat chiar din culpa promitentului vânzător.

8) În ceea ce priveşte garajul care la rândul său a făcut obiectul unei precizări a antecontractului descrisă la pct. 1, instanţa reţine următoarele:

Prin actul adiţional din 05 noiembrie 2007 la contractul din 03 septembrie 2007 încheiat între părţi, acestea au convenit vânzarea-cumpărarea unui garaj aferent apartamentului obiect al contractului, în suprafaţă de 15 mp, la care se adaugă o suprafaţă de 5 mp cotă parte din drumul de acces, preţul garajului fiind stabilit la suma de 13.000 euro, din care s-a prevăzut că 6.500 euro se vor plăti la data semnării actului adiţional, iar restul de 6.500 euro se vor plăti la data predării garajului. În actul adiţional a fost inserată şi menţiunea că restul prevederilor contractului din 03 septembrie 2007 rămân nemodificate.

Potrivit deciziei de casare se impune lămurirea situaţiei acestui garaj sub aspectul locaţiei în care trebuia edificat: la subsolul imobilului sau separat, ca şi clădire distinctă. Actele şi lucrările dosarului confirmă faptul că cea de a doua variantă este cea temeinică şi că părţile nu au avut în vedere un loc de parcare la subsol ci un garaj ca şi construcţie separată ca spaţiu delimitat de orice alte construcţii învecinate.

Astfel, antecontractul se referă la un garaj cu suprafaţa de 15 mp, or la subsolul imobilului a fost edificat un singur spaţiu cu suprafaţa de peste 400 de mp care în actele de autorizare apare cu denumirea de garaj. Din documentaţia cadastrală pentru dezlipirea garajelor (filele 20 - 46 dosar fond) rezultă că promitentul vânzător a decis să transforme spaţiul de 404 mp de la subsol în 8 locuri de parcare nedespărţite de pereţi, or termenul garaj este diferit de termenul loc de parcare tocmai prin specificul acestuia de a constitui un spaţiu delimitat prin pereţi de vecinătăţi, care să justifice preţul consistent de 13.000 euro.

Proba esenţială în stabilirea voinţei reale a părţilor cu privire la acest aspect este reprezentată de procesul verbal de constatare a stadiului finisajelor exterioare ale apartamentului, înscris încheiat între părţi la data de 17 februarie 2009 (filele 79 dosar fond). Acest înscris cuprinde menţiunea expresă ,,în funcţie de condiţiile meteo se va realiza în faţa blocului 1 loc garaj sau parcare,,. Rezultă faptul că ambele părţi văd distincţia esenţială între cei doi termeni şi mai mult, înţelegerea iniţială s-a referit la garaje, nu la parcări. În acest sens înscrisul poartă menţiunea expresă,,dacă se doreşte parcare, avansul pentru cele două garaje se consideră preţ integral pentru cele două parcări,,.

Rezultă în mod lipsit de echivoc două elemente esenţiale: ceea ce s-a contractat iniţial fost garaj, nu parcare, avansul de 6.500 din 13.000 s-a dat pentru garaj, nu pentru o parcare, şi garajul este mult mai scump decât un loc de parcare. Astfel, avansul pentru un garaj, de 6.500 de euro echivalează cu preţul integral pentru o parcare, aşa cum rezultă din înscrisul prezentat.

Nicio probă din dosar nu confirmă faptul că un astfel de garaj ar fi fost predat reclamatei apelante şi cu atât mai mult că ar fi fost edificat, deşi termenul de predare era cel iniţial, 15 iunie 2008. Aşa cum am arătat anterior, în caz de nerespectare a termenului curg penalităţile contractuale calculate la avansul achitat, care în cazul garajului este de 6.500 de euro. Nerespectarea termenului de edificare şi predare îndreptăţeşte partea la calcularea unor penalităţi contractual asumate sub forma unei clauze penale, aspect pe larg abordat anterior la pct. 3, 4. Mai mult, şi penalităţile calculate la avansul plătit pentru garaj au făcut obiectul compensaţiei judecătoreşti.

9) În ceea ce priveşte pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare având ca obiect transferul dreptului de proprietate cu privire la garaj, instanţa reţine însă faptul că o astfel de cerere este neîntemeiată pentru argumentul esenţial care decurge din starea de fapt anterior expusă potrivit căruia garajul nu există în materialitatea sa aşa cum părţile au avut în vedere iniţial că va fi edificat.

Mai mult, poate face obiectul unui contract de vânzare - cumpărare autentic doar un imobil înscris în C.F. şi identificat cu date cadastrale certe, date care în cazul concret analizat lipsesc pentru simplul motiv că lipseşte bunul în materialitatea sa.

Aşa cum s-a afirmat constant în literatura de specialitate şi în practica judiciară, una dintre condiţiile esenţiale ale unui contract de vânzare - cumpărare este aceea de a avea ca obiect un lucru care să existe (art. 1311 şi următoarele C. proc. civ.). Desigur că şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic se poate realiza cu verificarea aceloraşi condiţii de fond ca şi încheierea unui act autentic notarial. Or chiar reclamanta apelantă porneşte demersul judiciar de la premisa că promitentul vânzător nu şi-a respectat obligaţia de edificare şi predare a garajului şi în consecinţă bunul nu există în materialitatea lui.

Desigur că vânzarea - cumpărarea poate avea ca obiect şi un bun viitor, cu condiţia ca ambele părţi să accepte expres acest fapt şi vânzătorul să îşi asume realizarea lui. Or în cazul concret analizat apelantul N.I. nu are vreo intenţie să mai edifice în viitor acest bun, dimpotrivă, poziţia procesuală a acestuia este în sensul că bunul a fost deja edificat la subsolul imobilului şi astfel şi-a îndeplinit obligaţia contractuală. Pentru toate argumentele expuse în paragrafele de la punctul 8 această concluzie nu poate fi acceptată. Mai mult, promitentul vânzător nu deţine un act administrativ (autorizaţie de construire), care să-i permite edificarea unui astfel de garaj în viitor, în exteriorul blocului.

În condiţiile în care bunul nu există în materialitatea sa, lipsind desigur şi datele de carte funciară care să identifice bunul din punct de vedere cadastral, cererea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare a garajului este neîntemeiată.

10) Pentru toate argumentele expuse în prezentele considerente, în baza dispoziţiilor art. 296 C. proc. civ., instanţa a admis în parte apelul declarat de către apelanta SC N.C. SRL, a admis în parte şi apelul declarat de către apelantul N.I. împotriva aceleiaşi sentinţe şi în consecinţă a schimbat în întregime sentinţa apelată potrivit dispozitivului prezentei decizii.

Subsecvent schimbării sentinţei apelate şi în limitele acestei schimbări, instanţa a facut aplicarea dispoziţiilor art. 274 alin. 1 C. proc. civ. şi a principiilor culpei procesuale şi a obligat pârâţii N.I. şi N.S.I. să plătească apelantei S.C. N.C. S.R.L suma de 37.000 lei, reprezentând o parte din cheltuielile de judecată avansate, proporţional cu admiterea parţială a cererii de chemare în judecată. Astfel din suma totală de 48.263, 27 lei dovedită ca fiind avansată de către reclamanta apelantă SC N.C. SRL cu titlul de cheltuieli de judecată reprezentând taxă de timbru, timbru judiciar şi onorariu avocat în faţa instanţelor de prim grad, apel (două cicluri procesuale) şi recurs, instanţa a obligat pârâţii N.I. şi N.S.I. să plătească apelantei reclamante suma de 37.000 lei, reprezentând o parte din cheltuielile de judecată avansate, proporţional cu admiterea parţială a cererii de chemare în judecată. Diferenţa o reprezintă cheltuieli de judecată prilejuite de cererea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare cu privire la garaj, cerere care potrivit dispozitivului a fost respinsă, precum şi compensarea cheltuielilor de judecată aferente acelei părţi din cererea reconvenţională care a fost admisă cu privire la pretenţii în cuantum de 26.088, 92 lei.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanta SC N.C. SRL şi pârâţii N.I. şi N.S.I.

I. Reclamanta SC N.C. SRL a invocat motivul de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., sens în care solicită obligarea pârâţilor N. să încheie act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la garajul în suprafaţă de 15 mp, precum şi cu privire la cota-parte aferentă din drumul de acces, iar în caz contrar să se dispună ca hotărârea judecătorească să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare apt pentru intabulare.

Totodată precizează, în mod expres, că recursul pendinte vizează, exclusiv, soluţia dată de instanţa de apel cererii privind obligarea pârâţilor N. la perfectarea actului autentic de înstrăinare cu privire la garajul contractat.

Se susţine că partea criticată din dispozitivul hotărârii atacate este rezultatul ignorării aplicabilităţii la speţă a dispoziţiilor art. 1073 din vechiul C. civ. şi art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 coroborate cu art. 969 din vechiul C. civ.

Niciunul din textele menţionate nu condiţionează succesul demersului judiciar promovat de promitentul cumpărător (în speţă, N.C.) de îndeplinirea, în prealabil, de către debitorii promitenţi vânzători a obligaţiei de edificare şi, eventual, evidenţiere în regim de carte funciară a garajului contractat. Astfel cum rezultă din chiar considerentele care stau la baza soluţiei criticate, impedimentul identificat de către instanţa de apel (inexistenţa bunului la momentul sesizării instanţelor judecătoreşti) priveşte mai degrabă executarea hotărârii la care tinde N.C., şi nu consacrarea judiciară a dreptului recurentei reclamante la executarea în natură a obligaţiei litigioase (cauza prezentului demers judiciar), consacrare refuzată în mod nelegal acesteia.

Reţinând corect că starea de fapt (needificarea garajului) este străină de conduita recurentei reclamante şi că are la bază exclusiv comportamentul culpabil al părţii adverse (care nu şi-a manifestat voinţa de a edifica garajul contractat şi, cu atât mai puţin, nu a obţinut autorizaţia de construire necesară şi nu s-a realizat evidenţierea în regim de carte funciară), totuşi instanţa de apel a pronunţat eronat o soluţie de respingere a cererii privitoare la garaj, ignorând aplicabilitatea la speţă a dispoziţiilor art. 1073 din vechiul C. civ.

Se apreciază că soluţia atacată încalcă dreptul de opţiune al creditorului între a cere debitorului executarea convenţiei şi a acţiona pentru desfiinţarea acesteia.

Mai mult, în mod nelegal, soluţia omite aplicabilitatea la speţă şi a prevederilor art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, în condiţiile în care cele două ipoteze ale textului de lege (refuzul promitentului-vânzător de a încheia actul autentic şi îndeplinirea obligaţiilor promitentului-cumpărător) sunt îndeplinite în cauză, fapt constatat judicios de către instanţa de apel.

Luând în examinare recursul declarat de reclamanta SC N.C. SRL, Înalta Curte constată că vizează, exclusiv, soluţia de respingere dată de instanţa de apel cererii privind obligarea pârâţilor la încheierea actului autentic de vânzare - cumpărare cu privire la garajul contractat.

Trebuie precizat că referitor la solicitarea din recursul reclamantei , în sensul obligării pârâţilor N. să încheie act autentic de vânzare-cumpărare şi cu privire la cota-parte aferentă din drumul de acces, Înalta Curte constată că nu există în conţinutul hotărârii recurate vreo dispoziţie în acest sens, dat fiind că nu a existat în acţiunea introductivă de instanţă vreo solicitare legată de drumul de acces.

Prin urmare, solicitarea recurentei reclamante privind modificarea hotărârii atacate în privinţa unei dispoziţii de instanţă inexistente este în mod vădit inadmisibilă şi urmează a fi respinsă ca atare.

Referitor la incidenţa în recurs a motivului de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., potrivit cu care este modificabilă hotărârea lipsită de temei legal ori care a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii, recurenta reclamantă susţine că hotărârea atacată este rezultatul inaplicabilităţii în speţă a dispoziţiilor art. 1073 din vechiul C. civ. şi art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 coroborate cu art. 969 din vechiul C. civ.

Art. 1073 din vechiul C. civ. consacră dreptul creditorului de a dobândi executarea în natură a obligaţiei asumate de debitorul său.

Art. 969 din vechiul C. civ. consacră principiul forţei obligatorii a actului juridic civil.

Art. 5 alin. (2) Titlu X din Legea nr. 247/2005, prevede că: „în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.

Fără a relua situaţia de fapt stabilită pe deplin în speţă, Înalta Curte constată că prin Actul Adiţional nr. 1 din 05 noiembrie 2007 la Contractul din 03 septembrie 2007, încheiat între părţi, s-a convenit vânzarea-cumpărarea unui garaj aferent apartamentului obiect al contractului, în suprafaţă de 15 mp, la care se adaugă o suprafaţă de 5 mp cotă parte din drumul de acces, preţul garajului fiind stabilit la suma de 13.000 euro, din care s-a achitat la data semnării actului o sumă de 6.500 euro, restul în valoare de 6.500 euro urmând a fi plătit la data predării garajului.

În soluţionarea cererii privind obligarea pârâţilor promitenţi-vânzători la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare cu privire la garaj, instanţa de apel a reţinut, în mod expres, că î n condiţiile în care bunul nu există în materialitatea sa, cererea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare este neîntemeiată şi a fost respinsă ca atare.

Înalta Curte apreciază că aspecte care ţin de existenţa garajului în materialitatea sa şi locul situării acestuia, respectiv individualizarea bunului, vizează stabilirea situaţiei de fapt pe baza probatoriului deja administrat şi nu mai pot fi valorificate pe calea recursului, care nu permite un control de netemeinicie asupra hotărârii atacate în actuala reglementare a art. 304 C. proc. civ.

Pe de altă parte, impedimentul identificat de instanţa de apel şi anume, inexistenţa bunului la momentul sesizării instanţelor judecătoreşti, priveşte mai degrabă executarea hotărârii la care tinde recurenta reclamantă şi nu consacrarea judiciară a dreptului acesteia la executarea în natură a obligaţiei litigioase, conform art. 969 coroborat cu art. 1073 din vechiul C. civ.

Aşadar, constatându-se că prin actul adiţional la contractul încheiat între părţi s-a menţionat obligaţia constructorului, promitent vânzător, de a vinde şi un garaj în suprafaţă de 15 mp, aferent apartamentului ce face obiectul contractului, cererea privind obligarea pârâţilor să încheie cu reclamanta act autentic de vânzare - cumpărare cu privire la garajul contractat, în caz contrar, prezenta hotărâre urmând să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare apt pentru intabulare este în evident acord cu convenţia părţilor, intenţia exprimată fiind aceea de a vinde, respectiv, cumpăra, un apartament şi garajul aferent, garajul urmând deci, regimul juridic al apartamentului contractat.

În ceea ce priveşte aplicabilitatea la speţă a dispoziţiilor art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, invocate de recurenta reclamantă în recurs, Înalta Curte constată că acest text de lege, abrogat prin Legea nr. 71/2011 începând cu data de 01 octombrie 2011, nu este incident în cazul de speţă, nefiind îndeplinite condiţiile stipulate în mod expres, şi anume, să fie vorba despre încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, iar partea care sesizează instanţa competentă să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate la momentul sesizării.

Aşadar, nu este suficient ca partea care formulează cererea întemeiată pe dispoziţiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 să fie dispusă să îşi îndeplinească obligaţiile, ci faţă de dispoziţia expresă a textului de lege, este necesar ca aceasta să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate la momentul sesizării instanţei de judecată.

Pentru aceste considerente, în conformitate cu dispoziţiile art. 312 alin. (1), (2) şi (3) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat de reclamanta SC N.C. SRL, va modifica, în parte, decizia atacată în sensul obligării pârâţilor să încheie act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la garajul în suprafaţă de 15 mp, iar în caz contrar se va dispune ca hotărârea judecătorească să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare apt pentru intabulare.

II. Pârâţii N.I. şi N.S.I. au solicitat prin motivele de recurs modificarea deciziei pronunţată de Curtea de Apel Cluj în sensul respingerii cererii introductive de instanţă a reclamantei SC N.C. SRL în ce priveşte obligarea acestora la plata penalităţilor de întârziere şi admiterii, în întregime, a cererii reconvenţionale formulate în cauză.

Se invocă nelegalitatea hotărârii atacate, prin prisma motivelor reglementate de art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ., cu referire la art. 969 C. civ. şi la celelalte dispoziţii legale invocate pe parcursul procesului.

a) Într-o primă critică de recurs se invocă greşita interpretare a actului dedus judecăţii prin obligarea greşită a pârâtei N.S.I. la plata penalităţilor de întârziere în lipsa unei clauze acceptate şi semnate în acest sens, recurenta pârâtă nefiind parte în actul intitulat „Contract de construire şi antecontract de vânzare-cumpărare” încheiat la data de 03 septembrie 2007.

In concordanţă deplină cu textul de lege invocat, respectiv dispoziţiile art. 969 C. civ., care precizează că un contract reprezintă voinţa şi legea părţilor, instanţa de apel ar fi trebuit să observe că N.S.I. nu este semnatară a acestui contract şi că, faţă de aceasta, singura soluţie care se impune este cea de respingere a acţiunii societăţii reclamante datorită lipsei calităţii procesuale pasive, în ce priveşte petitul privind obligarea la plata penalităţilor de întârziere.

b) O altă critică de recurs vizează greşita interpretare a actelor juridice şi a obligaţiilor cuprinse în acestea, cu referire la soluţia greşită dată de instanţa de apel legat de temeiul atragerii răspunderii contractuale şi calculul penalităţilor de întârziere.

Instanţa de apel a dispus obligarea pârâţilor recurenţi la plata penalităţilor de întârziere pentru nepredarea la termen a apartamentului contractat. În viziunea acesteia, apartamentul trebuia predat la data de 15 iunie 2008, dar aşa cum se susţine de către pârâţi, această dată nu este prevăzută în nici un document semnat şi acceptat de către părţi. La data de 15 iunie 2008 apartamentul trebuia executat nu predat, ceea ce s-a şi realizat.

Aşadar, sancţiunea contractuală prevăzută la art. 7 din contract, ca şi cele prevăzute la art. 5 din contract, se aplică numai pentru nerespectarea termenului de execuţie, care este cel din 15 iunie 2008, şi pentru depăşirea acestuia, şi nicidecum pentru nepredarea apartamentului la data de 15 iunie 2008, ce, dincolo de inexistenţa unei stipulaţii contractuale în acest sens, nici nu se justifică atât timp cât din întreg materialul probator rezultă că s-a predat la termen apartamentul.

În primul rând, predarea apartamentului în stadiul semifinisat trebuia realizată în termen de 15 zile de la data împlinirii termenului de execuţie - 15 iunie 2008, respectiv la data de 01 iulie 2008. Prin încheierea contractului de finisaje interioare, părţile au înţeles să modifice contractul iniţial astfel încheiat, prin prelungirea datei de predare a imobilului în altă stare decât cea iniţială, respectiv în stare finisată şi nu semifinisată.

Ca atare, şi sub acest al doilea aspect, hotărârea instanţei de apel apare ca vădit nelegală, fiind schimbat înţelesul lămurit şi neîndoielnic al actului juridic supus analizei.

c) Recurenţii pârâţi susţin, în continuare, motivarea contradictorie a instanţei de apel în ceea ce priveşte caracterul actelor supuse analizei, sens în care se apreciază ca fiind total eronată interpretarea pe care instanţa a dat-o obligaţiilor asumate de către părţile semnatare ale contractului şi actelor subsecvente, respectiv obligaţiilor pe care le aveau N.I. şi SC N.C. SRL, decurgând din contract.

Aprecierea constantă şi vădit nelegală pe care instanţa de apel o face în cuprinsul considerentelor hotărârii, respectiv aceea că „nu există” un proces-verbal de predare a apartamentului, este vădit contrară actelor existente la dosar. Astfel, la filele 8 şi 9 din decizia atacată, instanţa de apel, cu referire la scriptul depus la dosar şi intitulat „Proces-verbal de predare-primire” din data de 31 iulie 2008, înţelege să denatureze înţelesul vădit neîndoielnic al acestui act şi să susţină, prin hotărâre, că acest proces-verbal „avea ca obiect doar predarea unor finisaje şi nu a apartamentului în sine”. Adică, în concepţia instanţei de apel sintagma cuprinsă în procesul-verbal menţionat, respectiv aceea că „Obiectul procesului verbal reprezintă recepţia a două apartamente situate pe str. G.M.” (prima pagină a procesului verbal de predare primire încheiat la data de 31 iulie 2008) nu semnifică predarea apartamentului, ci semnifică, din punct de vedere al instanţei de apel, că părţile au procedat doar la predarea gletului şi zugrăvelii de pe pereţi şi nu şi a pereţilor în sine.

Nu se poate susţine însă că acest contract „nu are nicio legătură” cu contractul iniţial, atât timp cât o parte a obiectului contractului (finisarea apartamentului) se suprapune peste obiectul contractului iniţial.

În continuare se susţine că este greşită poziţionarea instanţei de apel cu privire la momentul racordării blocului la reţeaua de energie electrică şi în ce priveşte obiectul actului adiţional la contract, mai exact garajul, ca parte a obiectului contractului de vânzare-cumpărare. În totală contradicţie cu actele de la dosar instanţa înţelege să interpreteze actul adiţional la contract vizând garajul, într-o manieră contrară înţelesului acestuia, astfel cum acest înţeles este completat de restul actelor.

Actul adiţional încheiat între părţi la data de 05 noiembrie 2007 prevede vânzarea unui garaj aferent apartamentului-obiect al vânzării, nu construirea lui, situaţie în care se apreciază că, implicit, rezultă că la data încheierii şi semnării acestui act adiţional, data de 05 noiembrie 2007, garajul exista, era construit. Faptul că garajul era deja construit rezultă şi din plata celei de-a doua rate a apartamentului efectuată de către reclamantă, la momentul la care construcţia era la roşu, astfel cum rezultă din procesul verbal încheiat între părţi din data de 28 noiembrie 2007 şi din plata celei de-a doua rate, din data de 04 decembrie 2007.

De altfel, actul din 05 noiembrie 2007 este „adiţional” la contractul principal, contract prin care se realizează construcţia apartamentului, în baza autorizaţiei de construire, ori în această autorizaţie sunt incluse şi garajele. Singurele garaje executate în baza Autorizaţiei de Construire nr. 868/2007 sunt cele de la subsolul ori demisolul clădirii.

d) O altă critică de recurs vizează lipsa totală de temei legal a hotărârii instanţei de apel, atât timp cât aceasta poate suplini un acord ce nu a fost exprimat de nicio manieră, în ce priveşte pe pârâta N.S.I. şi greşita aplicare a legii în ce-l priveşte pe pârâtul N.I. Acordul pârâtei, neexprimat prin niciun act, nu poate fi suplinit de către instanţa de judecată în contra celor arătate expres prin poziţia procesuală exprimată.

Recurenţii pârâţi susţin că se impune admiterea cererii reconvenţionale, cu consecinţa plăţii preţului de către reclamantă, astfel cum acesta a fost stipulat. Este evident şi rezultă din tot cuprinsul dosarului că recurenţii pârâţi sunt îndreptăţiţi la plata diferenţei de preţ (recurentul pârât N.I. în baza contractului, iar recurenta pârâtă N.S.I., în baza acordului condiţionat de plata acestei sume la dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentului de către societatea intimată).

In ceea ce priveşte solicitarea de obligare a reclamantei la plata diferenţei de preţ în cuantum de 29.600 euro se arată că aceasta recunoaşte prin acţiunea introductivă şi prin precizarea la aceasta că datorează această sumă.

Or, faţă de aceste aspecte cererea reconvenţională apare ca fiind pe deplin dovedită cu contractul şi poziţia reclamantei din proces, fără însă a duce la o exonerare de la plata cheltuielilor de judecată pentru simplul aspect că aceasta recunoaşte suma ca valoare şi ca prevedere a acesteia în contract dar, în fapt, prin acţiunea formulată nu este de acord cu plata efectivă a acesteia.

De la data încheierii contractului de construire şi antecontractului de vânzare-cumpărare din anul 2007, până la data încheierii contractului de finisaje interioare, din conduita părţilor rezultă în mod explicit că societatea reclamantă a fost mulţumită de prestaţia cocontractantului N.I. şi, de asemenea, că acesta şi-a respectat obligaţiile asumate, fiind evident că în măsura în care intimata nu ar fi fost mulţumită contractul de finisaje nu s-ar mai fi încheiat.

Luând în examinare recursul declarat de pârâţii N.I. şi N.S.I., Înalta Curte reţine următoarele:

a) Referitor la critica privind greşita obligare a recurentei pârâte N.S.I. la plata penalităţilor de întârziere în lipsa unei clauze acceptate şi semnate de către aceasta, se constată, cu certitudine, că în actul intitulat „Contract de construire şi antecontract de vânzare-cumpărare” încheiat la data de 03 septembrie 2007, pârâta N.S.I. nu este parte. De asemenea, Actul Adiţional din 05 noiembrie 2007 la Contractul din 03 septembrie 2007 nu a fost încheiat şi semnat de recurenta pârâtă N.S.I., ca parte contractantă, ci doar de recurentul pârât N.I.

Nefiind parte contractantă, recurenta pârâtă N.S.I. nu poate fi obligată la suportarea unor consecinţe legat de o aşa-zisă nerespectare a unor obligaţii contractuale pe care nu şi le-a asumat.

Aşadar, în deplină concordanţă cu textul de lege invocat şi anume, art. 969 C. civ., care stipulează că un contract reprezintă voinţa şi legea părţilor, Înalta Curte urmează să înlăture obligarea recurentei pârâte N.S.I. la plata penalităţilor de întârziere în sumă de 98.929,64 lei calculate conform contractului de construire şi antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 03 septembrie 2007, în care nu este parte.

Recurenta pârâtă are, însă, calitate procesuală în raportul juridic dedus judecăţii privind cererea de pronunţare a unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare cu privire la imobilul litigios , deoarece, figurează în C.F. ca proprietar al imobilului, însă, aceasta reprezintă o altă chestiune supusă judecăţii de faţă.

Drept consecinţă, în raport de aceste considerente şi în conformitate cu dispoziţiile art. 312 alin. (1), (2) şi (3) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat de pârâta N.S.I., va modifica în parte decizia atacată, în sensul înlăturării obligaţiei acesteia privind plata penalităţilor de întârziere în sumă de 98.929,64 lei calculate conform contractului de construire şi antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 3 septembrie 2007.

b) Referitor la cea de-a doua critică de recurs, privind greşita interpretare, din partea instanţei de apel, a actelor juridice şi a obligaţiilor cuprinse în acestea, relativ la temeiul atragerii răspunderii contractuale şi calculul penalităţilor de întârziere stabilite în sarcina recurenţilor pârâţi, Înalta Curte constată că nerespectarea obligaţiei de predare a apartamentului cu toate elementele stabilite la pct. 1-5 din Anexa 1 la antecontractul de vânzare-cumpărare determină curgerea de penalităţi conform clauzelor contractuale asumate de către părţile contractante.

În circumstanţele speţei s-a stabilit că promitentul vânzător constructor N.I. nu şi-a respectat obligaţia de predare a bunului, în lipsa procesului-verbal de recepţie a apartamentului, astfel că, în baza dispoziţiilor art. 969 C. civ. şi a clauzei penale asumate expres prin contractul care are valoare de lege a părţilor, în mod corect, instanţa de apel a obligat pârâtul contractual la plata penalităţilor de întârziere calculate conform contractului de construire şi antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat la data de 3 septembrie 2007.

Contrar susţinerilor recurentului pârât, actul semnat de părţi nu face vreo distincţie între termenul de predare şi cel de execuţie a apartamentului în litigiu, în Contract fiind în mod neechivoc prevăzută obligaţia de predare a apartamentului la care se raportează calculul penalităţilor de întârziere.

Nici susţinerea potrivit căreia, prin încheierea contractului ulterior de finisaje interioare părţile au înţeles să modifice contractul iniţial încheiat, prin prelungirea datei de predare a imobilului în altă stare decât cea iniţială, respectiv în stare finisată şi nu semifinisată, nu este fondată.

În acest sens, aşa cum în mod corect a reţinut şi instanţa de apel, la data de 24 mai 2008 a fost semnat între aceleaşi părţi un nou contract având ca obiect finisajele interioare ale apartamentului, prin care au convenit cu privire la executarea de către constructor a unor finisaje ale apartamentului în termen de 30 de zile de la data încheierii contractului.

Acest contract din 24 mai 2008 nu reprezintă o modificare sau completare a celui iniţial încheiat între părţi la data de 3 septembrie 2007, ci este un contract nou, deplin autonom, cu drepturi şi obligaţii proprii şi specifice a cărui executare implică o analiză distinctă de obligaţia de predare a apartamentului din Contract.

Acest nou contract încheiat între părţi nu a reprezentat o prorogare a obligaţiei de predare a apartamentului, aşa cum lasă de înţeles recurentul pârât în calitate de constructor promitent-vânzător, deoarece avea ca obiect doar predarea unor lucrări de finisaje interioare şi nu a apartamentului în sine.

Prin această poziţie procesuală, recurentul pârât N.I. încearcă să schimbe obligaţiile asumate de părţi, aşa cum în mod corect a reţinut şi instanţa de apel, urmând a fi înlăturate toate susţinerile formulate în acest sens.

c) Referitor la critica privind motivarea contradictorie a instanţei de apel cu privire la caracterul actelor supuse analizei, Înalta Curte constată că vizează, în esenţă, aprecierea constantă pe care instanţa de apel o face în cuprinsul considerentelor hotărârii atacate, respectiv aceea că „nu există un proces-verbal de predare a apartamentului” în litigiu şi, nicidecum, existenţa unor contradicţii în considerente în sensul art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

Aşa cum rezultă şi din considerentele ce preced, la data de 24 mai 2008 a fost semnat între aceleaşi părţi un nou contract având ca obiect finisajele interioare ale apartamentului, prin care s-a convenit cu privire la executarea de către promitentul vânzător constructor a unor finisaje ale apartamentului în termen de 30 de zile de la data încheierii acestui contract. Prin urmare, acest contract nu reprezintă o modificare sau completare a celui iniţial încheiat între părţi, ci este un contract nou, cuprinzând drepturi şi obligaţii proprii a cărui executare implică o analiză distinctă de obligaţia de predare a apartamentului din Contract.

În acest context, procesul-verbal de predare-primire din data de 31 iulie 2008, având ca obiect doar predarea unor finisaje interioare nu semnifică şi predarea apartamentului însăşi, moment cu privire la care ar fi trebuit să existe un proces-verbal distinct, neechivoc de predare - primire, în care aceste obligaţii reciproce ale părţilor să fie stipulate în termeni clari, neechivoci şi separat de finisajele interioare ale apartamentului.

De aceea, în mod corect a constatat instanţa de apel că nu există un proces-verbal de predare a apartamentului, această consideraţie fiind pe deplin în conformitate cu actele existente la dosarul cauzei.

Criticile potrivit cărora sunt contrare actelor existente la dosar considerentele instanţei de apel referitoare la momentul racordării blocului la utilităţi, în special a racordului la reţeaua de energie electrică, nu pot fi primite, deoarece vizează, exclusiv, stabilirea situaţiei de fapt urmare a greşitei interpretări şi/sau aprecieri a probelor cu înscrisuri şi martori administrate în etapa devolutivă a apelului. Niciunul din aceste aspecte nu poate face obiect de analiză în recurs, motivele pentru care se poate cere casarea sau modificarea hotărârii fiind cele expres şi limitativ prevăzute de art. 304 C. proc. civ., în care nu se încadrează aceste critici.

De asemenea, criticile relative la individualizarea garajului au fost antamate în analiza recursului declarat de reclamantă, cu precizarea că pentru nepredarea în termen a garajului contractat, conform Actului Adiţional din 5 noiembrie 2007 la Contract, cererea privind obligarea pârâţilor să încheie cu reclamanta act autentic de vânzare - cumpărare cu privire la garajul contractat, în caz contrar, prezenta hotărâre urmând să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare apt pentru intabulare este în evident acord cu convenţia părţilor, intenţia exprimată fiind aceea de a se vinde, respectiv, cumpăra, un apartament cu garaj, garajul urmând regimul juridic al apartamentului căruia îi este aferent.

Drept urmare, instanţa de recurs în conformitate cu art. 969 coroborat cu art. 1073 din vechiul C. civ., urmează să modifice hotărârea atacată în acest sens şi să admită cererea cu privire la garaj.

d) În raportul juridic dedus judecăţii recurenta pârâtă N.S.I. justifică calitatea procesuală în ce priveşte cererea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare cu privire la imobilul litigios , deoarece, figurează în C.F. ca proprietar tabular al imobilului.

Referitor la criticile relative la modalitatea de soluţionare a cererii reconvenţionale, prima observaţie care se impune este aceea că, în speţă, soluţia dată cererii reconvenţionale este condiţionată de soluţia dată cererii principale, astfel că - în realitate - criticile expuse în recurs privitor la soluţia dată cererii incidentale se referă tot la dezlegarea primită de cererea principală.

A doua observaţie este în sensul că argumentele aduse în susţinerea acestor critici nu permit încadrarea în vreunul dintre motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ. (de altfel, nici recurenţii nu încadrează aceste critici în vreunul dintre motivele de nelegalitate reglementate de norma procedurală).

Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 312 alin. (1), (2) şi (3) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat de reclamanta SC N.C. SRL şi de pârâta N.S.I., va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul N.I. împotriva deciziei atacate şi va dispune conform dispozitivului prezentei hotărâri.

În ceea ce priveşte cererile de restituire a taxelor judiciare de timbru formulate de recurenţi, acestea vor fi respinse, pentru considerentele ce succed:

Potrivit dispoziţiilor art. 30 alin. (1) din Legea nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru, „sumele achitate cu titlu de taxe judiciare de timbru se restituie numai în cazurile prevăzute de lege.”

În cauza de faţă, dosarul se află în al doilea ciclu procesual, după ce prin Decizia civilă nr. 3335 din 13 iunie 2013 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie s-au admis recursurile declarate de reclamanta SC N.C. SRL şi de pârâţii N.I. şi N.S.I. împotriva Deciziei civile nr. 176 din 05 decembrie 2012 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, s-a casat decizia recurată şi s-a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.

Potrivit dispoziţiilor art. 28 alin. (1) din Legea nr. 146/1997, „Î n cazul în care o instanţă judecătorească trimite spre judecare unei alte instanţe o acţiune sau o cerere pentru care s-a plătit taxa judiciară de timbru în cuantumul legal, nu se percepe o nouă taxă.”

Or, în cauza de faţă părţile au exercitat calea extraordinară de atac a recursului, care presupune dezlegarea unor alte probleme de drept, ulterior judecării dispuse prin decizia de casare, motiv pentru care se reţine că acestea datorează taxa judiciară de timbru pentru recursuri, respectiv 50% din taxa datorată pentru suma contestată, potrivit dispoziţiilor art. 11 alin. (1) din Legea nr. 146/1997.

Înalta Curte va face aplicarea dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ. şi va obliga recurenta-reclamantă la 1.955 lei cheltuieli de judecată către recurenta-pârâtă N.S.I., precum şi pe recurenţii-pârâţi la 8.050 lei cheltuieli de judecată către recurenta-reclamantă, reprezentând cheltuieli de transport şi onorariu de avocat potrivit dovezilor ataşate la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanta SC N.C. SRL şi de pârâta N.S.I. împotriva Deciziei civile nr. 105 din 18 martie 2014 a Curţii de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Modifică în parte decizia recurată, în sensul că obligă pe pârâţi să încheie act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la garajul în suprafaţă de 15 mp, iar în caz contrar dispune ca hotărârea judecătorească să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare apt pentru intabulare.

Înlătură obligarea pârâtei N.S.I. la plata sumei de 98.929,64 lei reprezentând penalităţi de întârziere calculate conform contractului de construire şi antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 3 septembrie 2007.

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul N.I. împotriva aceleiaşi decizii.

Respinge cererile de restituire a taxelor judiciare de timbru formulate de recurenţi.

Păstrează celelalte dispoziţii ale deciziei.

Obligă recurenţii-pârâţi la 8.050 lei cheltuieli de judecată către recurenta-reclamantă.

Obligă recurenta-reclamantă la 1.955 lei cheltuieli de judecată către recurenta-pârâtă N.S.I..

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 11 noiembrie 2014.

← ICCJ. Decizia nr. 3061/2014. Civil. Expropriere. Recurs		ICCJ. Decizia nr. 3097/2014. Civil →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

ICCJ. Decizia nr. 3056/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs ICCJ. Decizia nr. 3057/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs ICCJ. Decizia nr. 3058/2014. Civil ICCJ. Decizia nr. 3061/2014. Civil. Expropriere. Recurs ICCJ. Decizia nr. 3097/2014. Civil ICCJ. Decizia nr. 3098/2014. Civil ICCJ. Decizia nr. 3103/2014. Civil. Expropriere. Recurs