ICCJ. Decizia nr. 3138/2014. Civil. Acţiune în constatare. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 3138/2014
Dosar nr. 39230/3/2010
Şedinţa publică de la 21 octombrie 2014
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin Sentinţa civilă nr. 124 din 23 ianuarie 2012, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a admis acţiunea formulată de reclamanţii SC R.W.T. SRL, M.A.I. şi M.M. în contradictoriu cu pârâta Fundaţia C.L. România; a obligat pârâta să plătească reclamanţilor suma de 1.000.000 euro, cu titlu de daune interese, ca efect al clauzei penale înscrise în art. 2.7 din actul adiţional încheiat la 13 martie 2009 la antecontractul de vânzare-cumpărare atestat sub nr. 207/2008, prin reţinerea de către reclamanţi a acestei sume din avansul achitat; a dispus radierea notărilor referitoare la antecontractul de vânzare-cumpărare atestat sub nr. 207/2008 şi la actele adiţionale subsecvente din cartea funciară 3635 a oraşului Voluntari; a obligat pârâta la plata către reclamanţi a sumei de 92.980,88 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Tribunalul a reţinut că reclamanţii, în calitate de promitenţi vânzători, au încheiat cu pârâta, la data de 28 februarie 2008, antecontractul de vânzare-cumpărare atestat sub nr. 207 din 28 februarie 2008, prin care s-au obligat să vândă iar pârâta s-a obligat să cumpere imobilul compus din: teren intravilan, situat în oraşul Voluntari, str. C., judeţul Ilfov, înscris în Cartea funciară nr. x1 a oraşului Voluntari, număr cadastral x2, cu suprafaţa de 1.034 mp. şi construcţia edificata pe teren - D + P + 4E, la preţul total de 2.500.000 euro.
Prin antecontract au stabilit ca plata preţului să se efectueze în lei, la cursul de schimb euro/lei din data efectuării plaţii.
Vânzarea-cumpărarea imobilului urma să se efectueze în termen de 45 de zile calendaristice, perioada necesară cumpărătoarei pentru comandarea şi efectuarea unui raport de due diligence de către avocaţii săi.
Potrivit art. 6.5 din antecontract, "sancţiunea" depăşirii de către reclamanţi a termenului de predare a documentelor necesare efectuării due diligence-ului era prelungirea termenului de efectuare a acestuia şi nu plata de daune.
Prin art. 3.2. din acelaşi înscris, părţile au convenit ca: promitenta-cumpărătoare se obliga prin antecontract să constituie un avans în suma de 50.000 euro într-un cont fiduciar deschis de avocaţii săi, urmând să se transfere această sumă către reclamanţi, după efectuarea unui raport de due diligence favorabil; restul de preţ de 2.450.000 euro să fie plătit la termenele ce vor fi stabilite prin contractul de vânzare-cumpărare; contractul urmând a fi încheiat în termen de 45 de zile de la semnarea antecontractului.
Tribunalul a constatat că antecontractul de vânzare-cumpărare a fost modificat prin consensul părţilor, prin actele adiţionale ulterioare, după cum urmează: actul adiţional din 9 aprilie 2008, atestat sub nr. 212; actul adiţional din 25 iulie 2008, atestat sub nr. 254; actul adiţional din 30 ianuarie 2009, atestat sub nr. 290; actul adiţional din 11 februarie 2009, atestat sub nr. 291; actul adiţional din 13 martie 2009, atestat sub nr. 297; actul adiţional din 22 decembrie 2009.
Atât antecontractul de vânzare-cumpărare cât şi toate actele adiţionale la acesta au fost notate în Cartea funciară.
Prin actul adiţional la antecontract din 9 aprilie 2008, părţile au stabilit: prelungirea termenului de încheiere a actului de vânzare-cumpărare, pentru data de 31 iulie 2008; prelungirea termenului de plată a primei părţi a avansului stipulat în antecontract şi majorarea cuantumului acestuia la suma de 470.000 euro, care urma să fie achitată în contul reclamantei SC R.W.T. SRL.
Cea de-a doua tranşă a avansului preţului vânzării, în cuantum de 500.000 euro urma să se achite până la data de 15 mai 2008 către reclamanţii persoane fizice, plata restului de preţ urmând a fi achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Prin clauza 1.3. din acest act adiţional, părţile au înţeles să modifice clauza 3.2. din antecontractul de vânzare-cumpărare, respectiv plata preţului să se facă integral până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Clauză penală prevăzută în art. 1.4. din actul adiţional prevedea că în cazul în care promitenta cumpărătoare, din motive culpabile, nu se prezintă la semnarea contractului, reclamanţii au dreptul să reţină cu titlu de penalităţi suma de 250.000 euro din avansul plătit.
Prin acest act adiţional părţile au convenit ca la data plăţii sumei de 500.000 euro către promitenţii persoane fizice, să constituie în favoarea pârâtei o ipotecă asupra imobilului, prin acordul părţilor.
Potrivit art. 1.5 din actul adiţional promitenta cumpărătoare avea dreptul de a refuza semnarea contractului de vânzare-cumpărare fără plata de daune interese către reclamanţi, numai în cazul în care se încălcau condiţiile prevăzute în art. 4.1. din antecontractul de vânzare-cumpărare şi cele din art. 1.2. ale actului adiţional şi nu pentru neîndeplinirea obligaţiei de instituire a ipotecii în favoarea sa.
Prin actul adiţional la antecontract din 25 iulie 2008, s-a statuat că: în art. 2.1 părţile au recunoscut îndeplinirea reciprocă a obligaţiilor contractuale asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare şi actul adiţional din data de 9 aprilie 2008.
Totodată, prin acest act adiţionai părţile au decis prelungirea termenului pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare până la data de 31 octombrie 2008; iar dacă la această dată nu era posibilă efectuarea vânzării, prelungirea termenului până la data de 31 ianuarie 2009.
Prin art. 2.4 din acest act adiţional, se statuează încă o dată faptul că diferenţa de preţ neachitată până la data semnării contractului de vânzare-cumpărare se va plăti de către pârâtă la data stabilită pentru încheierea contractului, sau anterior acesteia.
Totodată, prin acelaşi act adiţional - art. 2.8, reclamanta R. a agreat încheierea cu pârâtă a unei convenţii de locaţiune asupra spaţiului, prin care îi asigura folosinţa construcţiei cu destinaţia de grădiniţă, contra plăţii unei chirii, specificată în art. 2.9.
Tribunalul a reţinut că pârâta i-a convocat telefonic pe reclamanţi la sediul noilor săi avocaţi, pentru ziua de 26 ianuarie 2010, în scopul prelungirii termenului de semnare a contractului de vânzare-cumpărare şi renegocierii modalităţilor de plată a restului de preţ neachitat, invocând lipsa ipotecii instituite în favoarea sa.
Reclamanţii nu au fost de acord cu amânarea semnării contractului de vânzare-cumpărare şi nici cu plata restului de preţ după încheierea contractului, aşa cum le-a fost solicitată de fundaţie.
În raport de situaţia de fapt arătată, Tribunalul a apreciat că acţiunea este întemeiată întrucât potrivit prevederilor art. 1066 C. civ., "clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligaţii, se leagă a da un lucru în caz de neexecutare din parte-i".
Instanţa a reţinut că, în speţa dedusă judecăţii, au fost întrunite toate condiţiile prevăzute de art. 1066 - 1068 C. civ., având în vedere că pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin plata integrală a preţului solicitat de promitenţii-vânzători, astfel încât notarul nu mai avea posibilitatea să încheie actul de vânzare-cumpărare, că achitarea integrală a preţului este o condiţie obligatorie pentru ca vânzarea să se poată realiza, iar preţul este de esenţa vânzării.
Totodată în baza art. 274 C. proc. civ., tribunalul a obligat pârâta la plata către reclamanţi a sumei de 92.980,88 lei reprezentând cheltuieli de judecată (taxă de timbru în cuantum de 47.011 lei, timbru judiciar de 5 lei şi onorariu de avocat în cuantum de 45.964,88 lei).
La data de 27 mai 2012 a declarat apel Fundaţia C.L. România, împotriva sentinţei civile, solicitând admiterea apelului astfel cum a fost formulat, iar în analiza apelului solicită să aibă în vedere că instanţa de fond a reţinut în mod greşit doar argumentele reclamanţilor cu privire la dosar, fără a lua în calcul apărările şi probele apelantei.
În motivare, arată că instanţa de fond a respins în mod eronat, excepţiile invocate de apelantă, fără a analiza susţinerile acesteia, printr-o greşită aplicare şi interpretare a legii.
Astfel, cu privire la excepţia necompetenţei funcţionale a secţiei civile a Tribunalului Bucureşti, apelanta a solicitat să aibă în vedere faptul că litigiul este un litigiu între profesionişti, competenţa aparţinând secţiei comerciale a instanţelor judecătoreşti.
Chiar dacă se priveşte doar din perspectiva răspunderii contractuale, dosarul priveşte un contract încheiat cu o societate comercială care s-a obligat să vândă o construcţie. În baza art. 56 C. com., faptele de comerţ în care o parte este comerciant sunt fapte de comerţ mixte, competenţa aparţinând secţiei comerciale.
Cu privire la excepţia prematurităţii, apelanta a solicitat să se observe faptul că reclamanta societate comercială nu a parcurs procedura prevăzută de art. 7201 C. proc. civ., fiind vătămaţi prin faptul că nu a cunoscut pretenţiile reclamanţilor într-un cadru corespunzător, conform normelor procedurale.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, prin Decizia nr. 99/A din 4 aprilie 2013, a respins apelul formulat de reclamanta-pârâtă Fundaţia C.L. România şi a respins cererea apelantei privind cheltuielile de judecată, ca nefondată şi a obligat apelanta-pârâtă să plătească intimatei-reclamante SC R.W.T. SRL suma de 5000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, cu aplicarea art. 274 alin. (3) C. proc. civ.
În fundamentarea acestei hotărâri instanţa de control judiciar a reţinut, în esenţă, că în mod tradiţional, în dreptul român s-a considerat că vânzările de imobile (şi în consecinţă, şi promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare) sunt acte de natură civilă, întrucât art. 3 C. com., care enumera faptele obiective de comerţ, omite operaţiunile de cumpărare spre revânzare asupra bunurilor imobile din această categorie sau operaţiunile similare, ca natură juridică. Chiar dacă imobilul făcea parte sau era destinat să intre în fondul de comerţ, operaţiunea juridică menţionată este tot de natură civilă şi doar atunci când s-ar vinde întreg fondul de comerţ, incluzând şi imobilele, vânzarea ar avea caracter comercial, deoarece fondul de comerţ are natura juridică a unui bun mobil.
Curtea de apel şi-a fundamentat această teorie în principal, pe următoarele elemente:
La data adoptării Codului comercial, principalul element al patrimoniului era reprezentat de bunurile imobile, bunurile mobile fiind considerate accesorii ale imobilelor în cadrul activului patrimonial. Astfel, s-a considerat că este preferabil ca imobilele, prin valoarea lor mare, să fie supuse reglementărilor civile, acestea oferind mai multe garanţii prin instituirea formalităţilor pentru valabilitatea sau opozabilitatea acestor operaţiuni.
De asemenea, Codul comercial român nu a preluat şi textul art. 1 alin. (3) C. com. italian de la 1882, care prevedea în mod expres că operaţiunile speculative asupra imobilelor, sunt comerciale, ceea ce a condus la interpretarea voinţei legiuitorului în sensul excluderii de sub incidenţa dreptului comercial, a operaţiunilor cu privire la imobile.
Art. 3 pct. 1 şi 2 C. com. se referă numai la bunuri mobile, astfel că per a contrario, s-ar putea deduce concluzia că legiuitorul român de la acea epocă, nu a avut în vedere şi operaţiunile imobiliare comerciale.
S-a considerat în mod tradiţional că, în raport de legislaţia noastră, vânzarea-cumpărarea bunurilor imobile nu este un act de comerţ, chiar dacă ar fi fost făcută cu intenţia de revindere sau închiriere. În consecinţă, s-a apreciat că operaţiunile imobiliare nu ar putea face obiectul de activitate al unei societăţi comerciale, acesta aparţinând societăţilor civile.
Având în vedere împrejurarea că în cazul pendinte, antecontractul de vânzare-cumpărare a imobilului construcţie s-a realizat în mod distinct, deci independent de întreg fondul de comerţ al intimatei persoană juridică SC R.W.T. SRL, iar terenul aparţine în proprietate celorlalţi intimaţi persoane fizice M.A.I. şi M.M., obiectul antecontractului reprezentându-l întreg ansamblul imobiliar - teren şi construcţie, Curtea a apreciat că excepţia de necompetenţă a secţiei civile, este neîntemeiată, încheierea interlocutorie a tribunalului pronunţată sub acest aspect, fiind corectă, dispoziţiile legale invocate de apelantă sub aspectul conturării caracterului comercial al litigiului nefiind incidente cauzei.
Faţă de natura civilă a clauzei, Curtea a observat că procedura prealabilă reglementată de art. 7201 şi urm. C. proc. civ. se aplică doar în situaţia litigiilor comerciale.
Pe fondul cauzei, Curtea a constatat legalitatea şi temeinicia sentinţei apelate din perspectiva criticilor formulate.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta Fundaţia C.L. România solicitând în principal, admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre competentă soluţionare la Secţia Comercială a Tribunalului Bucureşti şi, în subsidiar, modificarea în tot a hotărârii în sensul admiterii apelului şi respingerii acţiunii introductive.
Recurenta-pârâtă îşi subsumează criticile motivelor de nelegalitate reglementate de art. 304 pct. 3, 7, 8 şi 9 C. proc. civ.
Raportat la motivele de casare reglementate de art. 304 pct. 3 C. proc. civ., recurenta-pârâtă invocă greşita soluţionare de către instanţa de apel a excepţiei de necompetenţă funcţională a Secţiei Civile a Tribunalului Bucureşti.
Argumentându-şi această critică, recurenta-pârâtă, raportându-se la doctrina şi jurisprudenţa în materie, arată că, în mod greşit instanţa de apel a apreciat în sensul că acest litigiu este civil, din întreaga argumentaţie a instanţei de apel rezultând faptul că o societate comercială nu va putea face niciodată acte de comerţ prin vânzarea de imobile, decât în cazul în care este vorba despre fondul de comerţ.
Consideră recurenta-pârâtă că ceea ce trebuia să facă instanţa de apel era să analizeze situaţia din speţă prin prisma scopului urmărit de către societatea comercială la momentul construirii şi încheierii actelor cu terţii cu privire la acel imobil, din această perspectivă antecontractul de vânzare-cumpărare reprezentând un fapt de comerţ pentru aceasta, societatea reclamantă construind imobilul în vederea închirierii, a săvârşit în acest fel fapte de comerţ, aspect ce rezultă din actele prezentate chiar de societate pentru întocmirea raportului de D.D.
Conform normelor în vigoare, arată recurenta, indiferent de calitatea celuilalt contractant, faptele de comerţ în care o parte este comerciant (în speţă reclamanta SC R.W.T. SRL), sunt fapte de comerţ mixte, care sunt supuse legii comerciale, în baza art. 56 C. com., deci Secţiei a VI-a a Tribunalului.
Conchide recurenta-pârâtă în sensul că se impune casarea şi trimiterea spre rejudecare la instanţa competentă material şi funcţional, respectiv Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a.
În strânsă şi directă legătură cu prima critică, recurenta-pârâtă invocă nesoluţionarea de către instanţe a excepţiei prematurităţii, faţă de faptul că reclamanta societate comercială nu a parcurs procedura prevăzută de art. 7201 C. proc. civ., recurenta-pârâtă fiind vătămată prin faptul că nu a cunoscut pretenţiile reclamanţilor într-un cadru corespunzător, conform normelor procedurale.
Pe fondul cauzei criticile aduse de recurenta-pârâtă vizează, în esenţă, faptul că instanţa de apel a analizat în mod greşit doar apărările sale cu privire la termen şi cu privire la inexistenţa unui număr cadastral propriu, în condiţiile în care a arătat că existau probleme inclusiv cu suprafaţa trecută în actele cadastrale, sens în care sunt prezentate conţinutul antecontractului de vânzare-cumpărare şi dinamica raporturilor juridice dintre părţi.
Sub acest aspect recurenta-pârâtă conchide în sensul că instanţa a ajuns la concluzia greşită că reclamanţii şi-au îndeplinit absolut toate obligaţiile, fiind doar o rea-credinţă din partea recurentei cu privire la neexecutare, instanţa neanalizând apărarea sa principală privind excepţia de neexecutare, motivul principal pentru care a refuzat executarea obligaţiei de plată a preţului (şi motivul pentru care nu a putut folosi instituţia ofertei reale urmate de consemnaţiune). De asemenea, se arată, în mod greşit, instanţa a reţinut faptul că recurenta nu ar fi avut resursele financiare pentru a încheia contractul, deşi a demonstrat prin probe materiale şi martori că avea resursele, dar acestea ar fi venit la momentul la care ar fi fost siguri că transferul dreptului de proprietate se face în mod corespunzător.
Consideră recurenta-pârâtă că nu sunt îndeplinite condiţiile răspunderii contractuale pentru aplicarea clauzei penale, neîndeplinirea de către recurentă a obligaţiei de plată a preţului fiind o urmare a neîndeplinirii de către reclamanţi a propriilor obligaţii, o expresie a aplicării excepţiei de neexecutare.
Prin întâmpinare intimaţii-reclamanţi M.A.I., M.M. şi SC R.W.T. SRL Bucureşti au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.
Înalta Curte, examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, constată că recursul este fondat din perspectiva argumentaţiei adusă în susţinerea primei critici de nelegalitate, formulată prin raportare la art. 304 pct. 3 C. proc. civ.
Instanţa de fond a fost învestită cu o acţiune precizată în daune interese pretinse de reclamanţi în calitate de promitenţi vânzători, persoane mixte - fizice şi juridice - de la pârâtă promitentă cumpărătoare - în temeiul clauzei penale înscrise în art 2 pct. 2 pct. 7 din Actul adiţional încheiat în data de 13 martie 2009, la antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi.
Obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare îl constituie un imobil teren şi construcţie, construcţia aparţinând reclamantei societate comercială, aceasta având în obiectul de activitate printre altele şi vânzarea de bunuri imobiliare proprii, astfel cum rezultă din extrasul ORC existent la dosarul de fond, poziţia 6810 de la Capitolul 6 "Domenii de activitate".
Art. 4 C. com. instituia o prezumţie juris tantum relativă de comercialitate cu privire la toate actele şi operaţiunile unui comerciant statuând că se socotesc ca fapte de comerţ celelalte contracte şi obligaţiuni ale unui comerciant dacă nu sunt de natură civilă sau dacă contrariul nu rezultă din însuşi actul.
Teza a II-a a art. 4 C. com., excludea din sfera prezumţiei de comercialitate, pe de o parte, actele de drept privat şi obligaţiile care prin funcţia şi structura lor, nu se pot referi la activitatea comercială şi care vor rămâne civile indiferent de persoana care le-a săvârşit, reprezentând acte esenţialmente civile, care îşi menţin caracterul civil independent aşadar, de calitatea subiectului care le îndeplineşte (ex. căsătoria, adopţia), iar pe de altă parte, actele expres civile, adică acele acte care conţin o clauză expresă referitoare la natura civilă a actului.
Art. 56 C. com. prevedea de asemenea, în mod expres că "dacă un act este comercial numai pentru una dintre părţi, toţi contractanţii sunt supuşi, în ce priveşte acest act, legii comerciale, afară de dispoziţiile privitoare la persoană chiar a comercianţilor şi în cazurile în care legea nu dispune altfel, iar potrivit art. 7 din acelaşi cod, sunt comercianţi societăţile comerciale.
Deşi reţine în mod judicios incidenţa acestor dispoziţii legale, instanţa de apel le analizează din perspectiva operaţiunii de vânzare-cumpărare de imobile, ca act de natură civilă care nu se regăseşte printre faptele obiective de comerţ reglementate de art. 3 C. com.
Or, în speţă, acţiunea în pretenţii are ca temei un antecontract de vânzare-cumpărare, care se deosebeşte în mod esenţial de contractul de vânzare-cumpărare prin conţinut şi efecte.
Astfel, prin conţinut, promisiunea de vânzare dă naştere în sarcina părţilor obligaţiei de a face iar contractul de vânzare-cumpărare instituie obligaţia de a da.
Sub aspectul efectelor, promisiunea de vânzare dă naştere unui drept de creanţă în timp ce contractul de vânzare-cumpărare are efect translativ de proprietate.
Aşadar, specificitatea regimului juridic al antecontractului de vânzare-cumpărare, precum şi finalitatea acestei operaţiuni sunt elemente care, în raport de textele de lege mai sus evocate, relevă indiscutabil caracterul comercial al cauzei deduse judecăţii.
O altă distincţie care se impune a fi făcută în raport de critica analizată are în vedere sintagma de competenţă materială şi funcţională a tribunalului folosită de recurenta-pârâtă.
Sub aspectul competenţei materiale nu se poate invoca nelegala învestire a instanţei de fond, tribunalul fiind instanţa competentă material în soluţionarea pricinii în raport de dispoziţiile imperative cuprinse în art. 2 lit. a) C. proc. civ., în vigoare la data sesizării instanţei de fond iar repartizarea unor atribuţii între secţiile instanţei competentă material nu intră sub incidenţa art. 304.3 C. proc. civ.
Stabilirea naturii comerciale a cauzei în contextul reorganizării secţiei comerciale ca secţie civilă conform art. 225 C. civ. prezintă relevanţă numai din perspectiva incidenţei art. 7201 C. proc. civ., dacă părţile au parcurs, şi în ce formă, procedura concilierii prealabile. Constatând că instanţa de apel nu a analizat cauza din această perspectivă în contextul în care a stabilit natura civilă a cauzei, Înalta Curte va casa decizia atacată cu trimitere la instanţa de apel pentru examinarea motivelor de apel în contextul dezlegărilor în drept de faţă.
În baza acestui raţionament care face inutilă examinarea celorlalte critici formulate de pârâtă Înalta Curte, constatând că decizia recurată este susceptibilă de a fi cenzurată prin prisma motivului de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 5 C. proc. civ., va admite recursul, va casa decizia recurată şi va trimite cauza aceleiaşi instanţe spre soluţionare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de recurenta-pârâtă Fundaţia C.L. România împotriva Deciziei nr. 99/A din 4 aprilie 2013 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, casează decizia recurată şi trimite cauza aceleiaşi instanţe spre soluţionare.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţa publică, astăzi, 21 octombrie 2014.
Procesat de GGC - NN
| ← ICCJ. Decizia nr. 3035/2014. Civil. Anulare act. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 3142/2014. Civil. Pretenţii. Obligatia de a... → |
|---|
