ICCJ. Decizia nr. 3187/2014. Civil. Revendicare. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 3187/2014
Dosar nr. 4540/103/2009*
Şedinţa publică din 18 noiembrie 2014
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Neamţ sub nr. 4540/103/2009 reclamantul Municipiul Piatra-Neamţ reprezentat legal de primar, a chemat în judecată pârâta SC P. SA cu sediul în municipiul Piatra-Neamţ pentru ca prin sentinţa ce se va pronunţa să oblige pârâta să lase reclamantei în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 2.332 mp teren situat în intravilan municipiului Piatra-Neamţ str. G.N.D. nr. 1 (191) - fostă str. V. nr. 191.
Iniţial, cererea a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Piatra-Neamţ în Dosarul cu nr. 6886/279/2007, a fost formulată de reclamant în contradictoriu cu pârâta SC S.V. SRL, cu sediul în municipiul Piatra-Neamţ, în acţiune solicitându-se ca pentru ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se oblige pârâta să lase reclamantei în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 2.332 m.p. teren situat în intravilan municipiul Piatra-Neamţ str. G.N.D. nr. 1 (191) - fostă str. V. nr. 191 şi pârâta B.R.D.G.S.G. SA prin B.R.D. - Sucursala Neamţ, pentru ca prin aceeaşi sentinţă să se constate stinsă ipoteca constituită în favoarea pârâtei B.R.D.G.S.D. cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu garanţie ipotecară de către pârâta din acţiune cu privire la această suprafaţă de teren.
Prin Decizia civilă nr. 160/RCOM din 23 noiembrie 2009 Tribunalul Neamţ a respins excepţia nulităţii recursului, a admis recursul declarat de reclamantul Municipiul Piatra-Neamţ - prin Primar, împotriva Sentinţei civile nr. 2950 din 3 iulie 2008, pronunţată de Judecătoria Piatra-Neamţ, în Dosarul nr. 6886/279/2007 a casat sentinţa recurată şi a stabilit competenţa de soluţionare a cauzei în primă instanţă, în favoarea Tribunalului Neamţ, secţia comercială.
În cauza înregistrată pe rolul Tribunalului Neamţ, în dosarul cu nr. 4540/103/2009, reclamantul municipiul Piatra-Neamţ a formulat precizarea cererii introductive în sensul că înţelege să se judece în contradictoriu cu pârâta SC P. SA. În precizarea formulată, reclamantul a arătat că terenul în cauză a fost vândut în luna februarie 2009, aşa cum rezultă din extrasul de carte funciară. Prin încheierea din 30 septembrie 2010, instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei SC S.V. SRL, a pârâtei interveniente SC R.C. SRL, a pârâţilor chemaţi în garanţie L.I., L.C.M. şi statul român prin Ministerul Economiei şi Finanţelor, a chematei în garanţie SC S.I.E. SRL şi a lichidatorului judiciar R.D.V.I. S.P.R.L. şi a dispus scoaterea acestora din cauză, ajungându-se la cadrul procesual actual.
Prin sentinţa civilă 151 din 25 octombrie 2012 a Tribunalului Neamţ a fost admisă acţiunea civilă formulată de reclamantul Municipiul Piatra-Neamţ prin Primar în contradictoriu cu pârâta SC P. SA Bucureşti şi a fost obligată pârâta să lase reclamantului în deplină proprietate şi liniştită folosinţă suprafaţa de teren de 2.332 m.p. situat în municipiul Piatra-Neamţ, str. G.N.D. nr. 1 (191) - fosta str. V. nr. 191, având ca vecinătăţi: la N - linia CF şi SC A.A.; la E - teren aparţinând municipiului Piatra-Neamţ; la S - str. G.N.D.; la V - teren aparţinând municipiului Piatra-Neamţ.
Împotriva Sentinţei civile nr. 151 din 25 octombrie 2012 a Tribunalului Neamţ a formulat apel pârâta SC P. S.A.
În drept apelanta a invocat dispoziţiile art. 282 şi următoarele C. proc. civ., art. 969 C. civ., art. 1020 - 1021 C. civ., art. 1073 C. civ., art. 1075 C. civ., art. 1082 C. civ., art. 1084 C. civ., Regulamentul de recepţie a lucrărilor de construcţii şi instalaţii aferente.
Prin Decizia civilă nr. 76 din 19 septembrie 2013 Curtea de Apel Bacău, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a respins, ca nefondat, apelul.
În motivarea deciziei s-au reţinut următoarele.
În ceea ce priveşte primul motiv de apel, nepronunţarea primei instanţe asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamantului, curtea de apel a constatat că din moment ce s-a reţinut de instanţă calitatea de proprietară a reclamantului privind imobilul revendicat şi a fost admisă în fond acţiunea reclamantului, prima instanţă s-a pronunţat implicit şi asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale active care apare în mod evident ca nefondată.
De asemenea, este nefondat şi cel de-al doilea motiv de apel pentru care apelanta a solicitat anularea hotărârii şi trimiterea cauzei spre rejudecare, respectiv faptul că prima instanţă nu a analizat apărarea pârâtei privind principiul aparenţei în drept şi al proprietăţii aparente. Din considerentele sentinţei se poate deduce că prima instanţă nu şi-a însuşit apărarea pârâtei, judecătorul netrebuind să răspundă în mod special tuturor argumentelor, fiind suficient ca din întregul hotărârii să rezulte că a răspuns acestor argumente în mod implicit; prima instanţă a reţinut că buna credinţă a pârâtei ar fi putut duce la consolidarea dreptului de proprietate doar în cazul uzucapiunii sau dacă bunul ar fi fost un mobil.
Apelanta mai arătat că în mod greşit a reţinut prima instanţă că reclamantul ar avea un drept de proprietate asupra imobilului revendicat, art. 36 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 neputând constitui temei pentru dobândirea unui astfel de drept, iar reclamantul nu a făcut dovada că imobilul a intrat în proprietatea sa prin unul din modurile prevăzute de art. 7 din Legea nr. 213/1989.
Din înscrisurile de la dosar rezultă în mod evident că terenul în litigiu a fost anterior anului 1989 în proprietatea statului, respectiv în administrarea municipiului Piatra-Neamţ. Astfel, în avizul de principiu din anul 1971 eliberat de Consiliul Popular Judeţean Neamţ este identificată suprafaţa de 20.000 mp. din care face parte şi imobilul în litigiu, această suprafaţă fiind în zona industrială a mun. Piatra-Neamţ, prin respectivul aviz exprimându-se acordul ca fosta Întreprindere Economică Judeţeană a Cooperativelor de Consum Neamţ să-şi amplaseze depozitele de mărfuri în zona în litigiu. De asemenea, prin decizia emisă de acelaşi Consiliu Popular Judeţean Neamţ în anul 1986 era aprobată transmiterea în folosinţa UJCOOP a suprafeţei de 10.700 mp. ce se afla în administrarea municipiului Piatra-Neamţ fiind situată tot în zona în litigiu, pe planul topografic din anul 1974, unde a fost identificat terenul din str. G.N.D. nr. 191, fiind identificate fostele IJECOOP şi UJCOOP. Conform art. 187 din Legea nr. 109/1996 privind organizarea şi funcţionarea cooperaţiei de consum şi a cooperaţiei de credit terenurile transmise în folosinţă, pe durată nedeterminată şi fără plată, în vederea realizării de construcţii pentru activitatea organizaţiilor cooperaţiei de consum şi ale cooperaţiei de credit, îşi menţin acest regim juridic pe toată durata existenţei construcţiilor respective în proprietatea organizaţiilor cooperatiste.
De asemenea, conform art. 107 din Legea nr. 1/2005 privind organizarea şi funcţionarea cooperaţiei terenurile transmise în folosinţă pe durată nedeterminată şi fără plată în vederea realizării de construcţii pentru activitatea organizaţiilor cooperaţiei de consum şi meşteşugăreşti, precum şi a asociaţiilor cooperatiste, existente până la data intrării în vigoare a prezentei legi, care nu sunt revendicate şi pe care au fost realizate construcţii conform legii, îşi menţin acest regim juridic pe toată durata existenţei construcţiilor respective sau până la trecerea lor, cu plată, în proprietatea societăţii cooperative. În cauză nici actuala CONSUMCOOP Piatra-Neamţ nu a susţinut că ar fi fost proprietară a terenului pe care se află imobilele construcţii dobândite de pârâtă, din adresa de la dosar Trib. Neamţ vol. I rezultând că pentru amplasamentul situat în str. G.N.D. nr. 191 Piatra-Neamţ (în realitate nr. 1 Piatra-Neamţ) aceasta a avut doar în folosinţă acest teren.
Astfel, susţinerea că nu s-a făcut dovada proprietăţii terenului în litigiu de către reclamant şi că în mod neîntemeiat a fost cuprins în inventarul acesteia prin H.C.L. nr. 313/2005 este nefondată, pe de o parte art. 36 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 constituind temei pentru dobândirea proprietăţii asupra terenului pe care reclamantul îl deţinea în administrare la data apariţiei Legii nr. 18/1991, anterior anului 1989 acest teren fiind în administrarea reclamantului conform actelor administrative mai sus arătate, iar pe de altă parte, însăşi posesia exercitată de reclamant până la data inventarierii îl îndreptăţea să pretindă calitatea de proprietar şi care nu i-a fost contestată de fosta şi actuala cooperativă de consum, ci dimpotrivă. În cauză se poate considera că această calitate a fost contestată pentru prima oară ulterior H.C.L. nr. 313/2005, respectiv începând cu data pronunţării Sentinţei civile nr. 857 din 01 martie 2006 a Judecătoriei Piatra-Neamţ prin care s-a transmis şi proprietatea asupra terenului către cumpărătoarea SC R.C. SRL, deşi vânzătoarea SC S.I.E. SRL nu avea în proprietate şi terenul în suprafaţă de 2.400 mp.
Cu privire la motivele de apel privind justificarea dreptului de proprietate de către pârâtă în virtutea principiului proprietăţii aparente, curtea reţine că acestea sunt vădit nefondate. Buna-credinţă nu este suficientă pentru a justifica dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil de la un neproprietar. Astfel se ignoră de către apelantă diferenţa între regimul juridic al imobilelor şi cel al mobilelor, întrucât numai bunurile mobile pot fi dobândite prin posesia de bună credinţă în condiţiile art. 1909 C. civ. Ideea de aparenţă în drept nu se confundă cu ideea de bună credinţă, chiar dacă aplicarea practică a teoriei aparenţei implică existenţa bunei credinţe a dobânditorului de la titularul aparent. Dobândirea dreptului de proprietate în situaţia aparenţei în drept este o excepţie, care trebuie strict interpretată, cu atât mai mult cu cât nu îşi găseşte o reglementare legală, ci este o creaţie jurisprudenţială, prin aplicarea unor principii generale de drept. În conflictul dintre titularul veritabil şi titularul aparent al dreptului de proprietate, acesta din urmă poate avea câştig de cauză doar dacă aparenţa întruneşte elementele unei erori comune şi invincibile. În măsura în care operează proprietatea aparentă, terţul dobânditor cu titlu oneros, deşi a încheiat actul juridic translativ de proprietate cu un neproprietar, care a înstrăinat bunul altuia, nu va putea fi evins de adevăratul proprietar.
În speţă, această teorie nu este aplicabilă, întrucât vânzătorul SC R.C. SRL dobânditor al bunului imobil prin Sentinţa civilă nr. 857 din 01 martie 2006 pronunţată de Judecătoria Piatra-Neamţ nu a creat în persoana sa ideea generală, comună că este posesor al bunului, el putând să invoce calitatea de proprietar aparent doar dacă exista o eroare comună şi invincibilă cu privire la concordanţa dintre posesia, ca stare de fapt şi dreptul de proprietate. Eroarea comună este exprimată prin convingerea comunităţii, a terţilor, că posesorul este proprietar, convingere care nu ar putea fi înlăturată prin mijloace existente la îndemâna unui bun administrator, care depune toate diligenţele pentru a cunoaşte situaţia juridică a unui imobil. Pârâta avea posibilitatea de a cerceta, pe rând actele care au stat la baza dobândirii dreptului de proprietate a antecesorilor ei, respectiv SC S.I.E. SRL, SC R.C. SRL, SC S.V. SRL. În situaţia bunurilor imobile, buna credinţă şi eroarea comună pot exista doar dacă se iau toate diligenţele posibile, nu numai minima diligenţă, materializată în speţă prin analiza cărţii funciare. Astfel, întrucât perioada de timp şi numărul de înstrăinări erau reduse, se putea constata cu uşurinţă că în dosarul în care s-a pronunţat sentinţa de perfectare vânzare cumpărare nu s-a justificat vreun titlu de proprietate pentru terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare. Concluzia care se impune este aceea că în speţă nu este aplicabilă teoria aparenţei în drept ca mijloc de excepţie de dobândire a dreptului de proprietate şi că, în situaţia în care terţul dobânditor a primit bunul imobil de un neproprietar, se dă preferinţă în acţiunea în revendicare titlului proprietarului iniţial. Soluţia este conformă şi cu principiul echităţii juridice, deoarece terţul dobânditor, fiind evins de proprietar, are posibilitatea introducerii unei acţiuni împotriva vânzătorului, iar pentru cheltuielile făcute poate fi despăgubit, în condiţiile legii, fără a suferi o pagubă în patrimoniu, în timp ce adevăratul proprietar s-ar vedea lipsit de bunul său, fără nicio culpă şi fără o despăgubire. În această situaţie, a aplica teoria aparenţei în drept cu efect achizitiv, ale cărei condiţii nu sunt îndeplinite, ar echivala cu o expropriere de fapt a proprietarului iniţial, ceea ce este contrar legii.
În ceea ce priveşte susţinerile apelantei privind situarea celor 20.000 mp menţionaţi în H.C.L. 313/2005 în str. G.N.D. nr. 1 şi nu la nr. 191, curtea de apel a reţinut că, aşa cum rezultă din concluziile expertizei tehnice efectuate în cauză, înscrisurile de la dosar, inclusiv dispozitivul nr. 857 din 01 martie 2006 pronunţată de Judecătoria Piatra-Neamţ (ds. 6886/279/2007 a Judecătoriei Piatra-Neamţ) suntem în prezenţa unei erori materiale strecurată în H.C.L. 313/2005, iar imobilul inventariat şi care face obiectul revendicării este situat la nr. 1 din str. G.N.D. şi nu la nr. 191, eroarea datorându-se numerotării anterioare schimbării denumirii străzii, când avea numele str. V. şi nr. 191.
Faţă de cele arătate mai sus, curtea de apel a reţinut că tribunalul în mod temeinic a comparat titlurile de proprietate ale celor două părţi şi a ajuns la concluzia că este preferabil cel al reclamantului.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC P. S.A. Bucureşti.
În motivarea recursului s-au arătat următoarele.
A. Instanţa de apel a pronunţat hotărârea cu încălcarea dispoziţiilor art. 297 raportat la art. 261 şi art. 137 C. proc. civ. (motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).
Deşi a constatat că prima instanţă nu s-a pronunţat în conformitate cu rigorile legii cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive şi la incidenţa principiului aparenţei în drept, totuşi instanţa de apel a respins, în mod nelegal, motivele de apel referitor la aceste aspect, încălcând în acest fel dispoziţiile art. 297 C. proc. civ.
(i) Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 297 C. proc. civ. în cazul în care se constată că, în mod greşit, prima instanţă a soluţionat procesul fără a intra în cercetarea fondului ori judecata s-a făcut în lipsa părţii care nu a fost legal citată, instanţa de apel va anula hotărârea atacată şi va trimite cauza spre rejudecare.
Ipoteza clasică avută în vedere de acest text de lege este aceea în care instanţa de fond nu s-a pronunţat asupra unui capăt de cerere sau s-a pronunţat numai asupra unor excepţii, neintrând în cercetarea fondului cauzei.
Or, în prezenta cauză prima instanţă de fond nu s-a pronunţat cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, excepţie ridicată de pârâtă la termenul din data de 11 iunie 2011. La termenul din data de 09 septembrie 2011 (termen la care această excepţia a fost pusă în discuţia părţilor) instanţa a dispus unirea cu fondul cauzei a excepţiei lipsei calităţii procesuale a reclamantei, însă prin hotărârea atacată a omis să se pronunţe cu privire la aceasta.
Constatarea curţii de apel, potrivit căreia instanţa de fond s-ar fi pronunţat implicit asupra excepţiei menţionată încalcă dispoziţiile art. 261 C. proc. civ. care impun obligativitatea de a arăta motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei, precum şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor. În plus, pronunţarea "implicită" asupra unei excepţii încalcă şi prevederile art. 137 C. proc. civ., care stabilesc obligativitatea pronunţării asupra excepţiilor şi mai apoi asupra fondului. Chiar dacă o excepţie a fost unită cu fondul, pronunţarea asupra acesteia nu poate fi realizată în mod "implicit" instanţa fiind obligată să arate în mod clar care au fost motivele care au determinat respingerea respectivei excepţii.
(ii) Nici în ceea ce priveşte motivul de apel referitor la neanalizarea de către instanţa de fond a incidenţei principiului aparenţei în drept, soluţia instanţei de apel nu este corectă, raportat la acelaşi cerinţe imperative ale art. 261 C. proc. civ.
Aşa cum s-a reţinut în literatura de specialitate, motivarea hotărârii trebuie să fie "expresă, arătându-se motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei, precum şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor ori mijloacele lor de apărare."
Instanţa de apel a trecut peste acest motiv fără a indica vreun argument care să stea la baza înlăturării lui, procedând în mod similar şi cu privire la celălalt motiv (de la pct. i).
Consecinţa cercetării acestor motive de către instanţa de apel ar fi fost admiterea apelului, casarea deciziei apelate şi trimiterea cauzei spre rejudecare pentru ca instanţa de apel să se pronunţe cu privire la cele două aspecte.
B. Încălcarea dispoziţiilor art. 480 C. civ. Inexistenţa unui drept de proprietate în patrimoniul Mun. Piatra-Neamţ (motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.)
B.1. Pretinsul titlu exhibat de intimata-reclamantă priveşte un alt imobil decât cel aflat în proprietatea recurentei.
(i) Titlul de proprietate al reclamantei priveşte un teren situat în str. G.N.D., nr. 191.
După cum rezultă din anexa la H.C.L. nr. 313/2005, prezentat de Mun. Piatra-Neamţ ca fiind titlul care atestă dreptul său de proprietate în temeiul căruia a formulat acţiunea, la nr. 199 este menţionată o suprafaţă de teren de 20.000 mp situată în str. G.N.D. nr. 191. Având în vedere lipsa oricărui plan anexă la H.C.L. nr. 313/2005, rezultă că singurul element de identificare a terenului respectiv îl constituie adresa acestuia. Or, această adresă atestă existenţa unui teren în str. G.N.D. nr. 191.
(ii) Titlul de proprietate al recurentei priveşte un teren situat în str. G.N.D., nr. 1
Atât din contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 271 din 13 februarie 2009 (titlul de proprietate al recurentei) cât şi din cartea funciară, rezultă că terenul asupra căruia recurenta deţine un titlu de proprietate este situat în str. G.N.D., nr. 1.
(iii) Inexistenţa unei identităţi între cele două imobile
În mod evident imobilele menţionate în titlurile de proprietate ale celor două părţi au date de identificare diferite, neputând exista, pe cale de consecinţă, vreo suprapunere.
În cauză nu s-a făcut vreo dovadă din care să rezulte că terenul situat în str. G.N.D. nr. 191 este unul şi acelaşi cu terenul situat în str. G.N.D. nr. 1. Faptul că un expert a afirmat că ar fi vorba de acelaşi teren, bazat pe "informaţiile primite în timpul expertizei" fără a prezenta aceste informaţii, nu poate justifica soluţia instanţei de a considera că este vorba de o simplă "eroare materială strecurată în H.C.L. nr. 313/2005". În condiţiile în care numărul stradal este sigurul element de identificare a imobilului iar acest număr este cuprins într-un act oficial, este inadmisibil a considera că există identitate între imobilul din str. G.N.D. nr. 1 şi str. G.N.D. nr. 191. Această prezumţie a existenţei unei erori materiale nu este susţinută de nici un act, dimpotrivă. Inclusiv din anexa la raportul de expertiză efectuat cu ocazia soluţionării cauzei în apel rezultă foarte clar că, în cadrul suprafeţei de 20.000 mp identificată de expert sunt situate o serie de loturi care aparţin altor persoane decât reclamantei. Astfel, reclamanta nici măcar nu a putut dovedi, fără putinţă de tăgadă, că este proprietara respectivului teren, în condiţiile în care acesta nu este identificat printr-o schiţă cadastrală şi nici nu este înscris în cartea funciară.
B.2. Inexistenţa unui titlu valabil în patrimoniul Mun. Piatra-Neamţ cu privire la terenul revendicat.
Anterior anului 1989 bunurile proprietate a statului erau date în administrare întreprinderilor socialiste şi/sau unităţilor administrativ-teritoriale, iar această trecere în administrare se efectua exclusiv în conformitate cu prevederile Decretului nr. 409/1955, şi tocmai de aceea prin Legea nr. 18/1991 se prevede că acest drept de administrare se transformă în drept de proprietate.
Însă, pentru a fi aplicabile prevederile art. 36 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, este absolut necesar să existe un drept de administrare, valabil constituit, care să poată fi transformat, prin efectul legii, în drept de proprietate. În absenţa acestui drept de administrare nu se poate vorbi despre vreun drept de proprietate, dobândit prin efectul Legii nr. 18/1991, pentru că această lege are un domeniu bine determinat şi stabileşte o condiţie fără de care transformarea sus-menţionată nu poate avea loc.
Or, la dosarul cauzei Mun. Piatra-Neamţ nu a depus nici un act care să ateste că, anterior anului 1991 - momentul intrării în vigoare a Legii nr. 18/1991 - deţinea un drept de administrare asupra terenului revendicat.
Singurul act depus la dosar este reprezentat de o Hotărâre a Consiliului Popular al Judeţului Neamţ, prin care se aprobă transmiterea din administrarea Comitetului Executiv al Consiliului Popular în folosinţa Uniunii judeţene a cooperativelor de producţie a unui teren de 10.700 mp. Nu s-a făcut nici o dovadă cu privire la identitatea dintre această suprafaţă de teren şi cea de 20.000 mp asupra căreia Mun. Piatra-Neamţ pretinde că ar avea un titlu de proprietate. De asemenea nu s-a făcut nici o dovadă că suprafaţa de 2.400 mp ar fi inclusă în acea suprafaţă iniţială de 10.700 mp în privinţa cărora se pretinde că ar fi fost în patrimoniul reclamantei la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 18/1991.
De altfel, constatarea curţii de apel cu privire la aceste aspecte este total greşită şi bazată pe prezumţia că terenul de 20.000 mp s-ar fi aflat în proprietatea statului şi respectiv în administrare Mun. Piatra-Neamţ, prezumţie izvorâtă din faptul că terenul de 10.700 mp (menţionat anterior), teren care nu coincide nici măcar din punct de vedere al suprafeţei cu terenul revendicat/terenul asupra căruia se pretinde un titlu s-ar situa "tot în zona în litigiu", fără însă a exista o identificare/localizare exactă.
În plus, este discutabilă însăşi apariţia imobilului în suprafaţă de 20.000 mp în inventarul aferent anului 2005 şi inexistenţa acestuia în vreun alt document ulterior anului 1989.
Deşi instanţa de apel a reţinut că "posesia exercitată de reclamant până la data inventarierii îl îndreptăţea să pretindă calitatea de proprietar", nu s-a făcut absolut nici o dovadă a acestei posesii nici anterior anului 1989 şi nici ulterior cu privire la imobilul identificat prin numărul poştal 1 de pe str. G.N.D.
În concluzie, având în vedere nedovedirea de către intimata-reclamantă a dreptului său de proprietate asupra imobilului care face obiectul judecăţii şi inexistenţa unui act care să ateste intrarea respectivului imobil în patrimoniul Municipiului Piatra-Neamţ, rezultă că decizia pronunţată de Curtea de Apel Bacău este nelegală, fiind pronunţată cu încălcarea prevederilor Legii nr. 18/1991.
C. Încălcarea principiului proprietăţii aparente şi a dispoziţiilor Legii nr. 169/1997 (motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.)
Efectele proprietăţii aparente. Consolidarea dreptului de proprietate al recurentei ca urmare a faptului că s-a întemeiat pe acte de natură să creeze aparenţa de legalitate. Aplicabilitatea art. 36 din Legea nr. 7/1996.
(i) Prin decizia atacată, curtea de apel a apreciat că nu este aplicabil principiul aparenţei în drept, întrucât "pârâta avea posibilitatea de a cerceta, pe rând, actele care au stat la baza dreptului de proprietate al antecesorilor (...)" astfel că "se putea constata cu uşurinţa că în dosarul în care s-a pronunţat sentinţa de vânzare cumpărare nu s-a justificat vreun titlu de proprietate".
Cu alte cuvinte, deşi se află în prezenţa unui titlu reprezentat de o hotărâre judecătorească, instanţa de apel apreciază că pentru a putea fi în situaţia aplicării principiului aparenţei în drept, trebuia să pună sub semnul întrebării acea sentinţă judecătorească şi să îşi dea seama că, de fapt, nu ar fi fost pronunţată în mod corect, întrucât în dosarul respectiv nu a fost depus vreun titlu.
Titlul unuia din autorii săi este reprezentat de o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă. Or, după cum s-a reţinut şi în doctrină "hotărârea constituie, din punct de vedere probator, înscris autentic, astfel încât, în ce priveşte constatările personale ale judecătorilor, hotărârea face dovadă până la înscrierea în fals".
Pe de altă parte, hotărârea judecătorească se bucură de puterea de lucru judecat, fiind instituită o prezumţie absolută, irefragabilă că dispozitivul hotărârii judecătoreşti exprimă adevărul judiciar şi nu poate fi contrazisă printr-o altă hotărâre. Unul din principalele efecte ale puterii de lucru judecat al unei hotărâri judecătoreşti, cu incidenţă în cauza de faţă, îl reprezintă incontestabilitatea, care face ca hotărârea definitivă să nu mai poată fi pusă în discuţie decât prin intermediul căilor de atac prevăzute de lege.
Aşadar, aflându-se în prezenţa unei hotărâri judecătoreşti irevocabile, care constată un drept de proprietate înscris în cartea funciară, dar necontestată de către părţile interesate, este absolut evident că recurenta nu ar fi avut nici un motiv să prezume că respectiva hotărâre judecătorească ar fi putut fi greşită.
Toate aceste documente verificate de recurenta (înscrierile în cartea funciară şi actele care au stat la baza înscrierilor în cartea funciară), care provin de la instituţii ale statului care se bucură de un grad foarte mare de încredere cu privire la legalitatea actelor emise/emanate de la ele creează o aparenţă deplină de legalitate, aparenţă ce nu putea fi răsturnată/contestată de recurentă orice alte verificări ar fi efectuat. De altfel, această aparenţă nu a fost contestată nici măcar de reclamanta din prezenta cauză, care deşi a putut lua cunoştinţă încă din anul 2006 despre existenţa unei hotărâri judecătoreşti în baza căreia imobilul revendicat a fost înscris în cartea funciară, nu a făcut nici măcar diligenţe minime în vedere contestării acelei hotărâri judecătoreşti sau a înscrierii în cartea funciară, or, cel puţin în sensul notării în cartea funciară a prezentului litigiu.
Aşadar, în prezenţa unei pasivităţi culpabile a reclamantei, este evident că orice alte verificări ar fi efectuat recurenta, nu ar fi putut răsturna prezumţia absolută de legalitate a titlului antecesorilor săi, cu atât mai mult cu cât, unul dintre titluri consta într-o hotărâre judecătorească.
Pe cale de consecinţă, chiar dacă ar exista vreun pretins viciu ce ar putea afecta dreptul antecesorilor recurentei, acest viciu nu s-a transferat şi către recurentă, având în vedere atât buna sa credinţă cât şi faptul că s-a întemeiat pe o situaţie juridică de natură a conferi încrederea că a dobândit dreptul de proprietate de la adevăratul proprietar, dat fiind că aceasta a fost confirmată chiar de instituţiile statului.
Astfel, este evident că sunt îndeplinite condiţiile proprietăţii aparente, care are consecinţa menţinerii valabilităţii dreptului de proprietate al recurentei.
Proprietatea aparentă are două accepţiuni: pe de-o parte, desemnează situaţia juridică a proprietarului aparent, iar, pe de altă parte, desemnează modul de dobândire care legitimează dreptul de proprietate în patrimoniul terţului care a contractat cu proprietarul aparent. În consecinţă, chiar şi în ipoteza în care ar fi dobândit dreptul de proprietate de la un neproprietar, faţă de aplicabilitatea în speţă a principiilor proprietăţii aparente, titlul recurentei nu poate fi contestat.
Aşadar, în măsura în care operează proprietatea aparentă, terţul dobânditor, deşi a încheiat actul juridic translativ de proprietate cu un non-dominus, nu mai poate fi evins de proprietarul iniţial.
În structura proprietăţii aparente intră următoarele elemente: actul translativ cu titlu oneros având ca obiect dreptul de proprietate privată asupra unui imobil individual determinat, posesia utilă a transmiţătorului în momentul încheierii actului translativ şi titlul proprietarului aparent (elementele materiale ale aparenţei), eroarea comună şi invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a transmiţătorului (elementul psihologic al aparenţei) şi nu în ultimul rând buna-credinţă a dobânditorului. Dacă sunt întrunite condiţiile proprietăţii aparente, efectul va fi dobândirea dreptului de proprietatea asupra bunului transmis de către terţul subdobânditor, drept de proprietate opozabil tuturor, inclusiv adevăratului proprietar.
Efectul achizitiv al proprietăţii aparente nu se întemeiază doar pe reflexul intelectual pe care situaţia juridică a transmiţătorului îl creează în conştiinţa terţilor în forma unei erori comune şi invincibile, ci şi pe ideea de bună-credinţă a dobânditorului. Teoria aparenţei şi aplicaţia ei imediată, proprietatea aparentă, înglobează ideea bunei-credinţe.
Buna-credinţă reprezintă convingerea eronată a dobânditorului că transmiţătorul este veritabilul proprietar al imobilului. Concepţia obiectivă cu privire la buna-credinţă impune ca dobânditorul să facă toate verificările necesare cu privire la calitatea de proprietar a transmiţătorului, în primul rând verificarea înregistrărilor din cartea funciară, inclusiv a documentelor care au stat la baza acestor înregistrări. Astfel, dacă terţul dobânditor a efectuat toate aceste verificări se va putea trage concluzia că s-a găsit în imposibilitate obiectivă de a-şi da seama de caracterul aparent real al vânzătorului.
Dacă transmiţătorul nu avea dreptul de proprietate înscris în carte funciară, dobânditorul nu poate fi considerat de bună-credinţă. Prin urmare, buna-credinţă se întemeiază nu numai pe existenţa propriului titlu, ci şi pe verificările exigente ale titlului proprietarului aparent.
Cumpărătorul trebuie să examineze critic şi cu multă grijă, titlul de proprietate prezentat de înstrăinător, legitimitatea acestuia, fiindcă altfel ar putea să ajungă a fi în eroare.
În practica judiciară s-a susţinut că buna-credinţă a cumpărătorului poate fi constatată numai raportat la demersurile pe care acesta le-a efectuat prealabil încheierii contractului pentru a afla situaţia juridică a imobilului şi a înlătura astfel orice echivoc cu privire la diligenta pe care a depus-o în materializarea posibilităţii de a afla dacă imobilul este revendicat în cadrul unei acţiuni în justiţie sau în cadrul altei proceduri legale instituite.
În principiu, pentru a beneficia de prezumţia de bună-credinţă este suficient ca terţul dobânditor să facă dovada actului translativ de proprietate, cu titlu particular şi oneros.
Pe de altă parte, având în vedere că înscrierea în cartea funciară este un element necesar care intră în componenţa laturii materiale a aparenţei, se poate avea în vedere noţiunea de bună-credinţă astfel cum este definită în art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996. Potrivit acestei dispoziţii legale "dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare un reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reala". Prin urmare, faptul vecin şi conex care declanşează prezumţia de bună-credinţă a dobânditorului înscris în carte funciară cuprinde un numai titlul de proprietate, ci şi dovada înscrierii acestuia în carte funciară, precum şi copia cărţii funciare din care să rezulte că, la data dobândirii, nu era notată nicio acţiune prin care se contesta cuprinsul cărţii funciare şi un rezulta nicio neconcordanţă între menţiunile din carte funciară şi situaţia juridică reală.
A făcut dovada atât a titlului obţinut de la un adevărat proprietar, cât şi a faptului că, din verificările realizate la cartea funciară nu a rezultat absolut niciun indiciu care să conducă la ideea că ar putea exista vreun viciu al titlului autorilor săi.
Dimpotrivă, faptul că titlul unuia din autorii săi era reprezentat de o sentinţă judecătorească definitivă şi irevocabilă nu face decât să întărească convingerea oricărei terţe persoane că respectivul titlu este unul valabil, din moment ce o instanţa judecătorească a verificat existenţa şi întinderea dreptului de proprietate.
În susţinerea teoriei proprietăţii aparente legiuitorul român, prin art. 45 alin. (2) al Legii nr. 10/2001 (fost art. 46 în forma iniţială a legii, înainte de republicarea din septembrie 2005) a statuat cu valoare de principiu că "actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate de stat, fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă".
Respingând excepţiile de neconstituţionalitate ale dispoziţiilor acestui articol în raport cu dispoziţiile art. 44 alin. (1), (2) şi (3) din Constituţia revizuită a României, precum şi din primul Protocol adiţional (art. 1) la Convenţia Europeană care garantează dreptul de proprietate privată, Curtea constituţională a statuat că interesul subdobânditorului de bună-credinţă trebuie să fie preferat în raport cu interesul adevăratului proprietar, ca urmare a aplicării principiului ocrotirii bunei-credinţe şi a adagiului error communis facit jus.
De asemenea, dispoziţiile art. 563 alin. (3) C. civ. actual, consacră principiul reţinut şi anterior la nivel jurisprudenţial şi doctrinal conform căruia, "dreptul de proprietate dobândit cu bună-credinţă, în condiţiile legii, este pe deplin recunoscut"
Această regulă se întemeiază şi pe principiul securităţii circuitului civil, un principiu fundamental, considerat inclusiv la nivelul jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului ca fiind inerent preeminenţei dreptului într-un stat de drept.
(ii) Potrivit dispoziţiilor art. 36 din Legea nr. 7/1996 privind publicitatea imobiliară, acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris.
Astfel, cazul celui care, întemeindu-se pe înscrierea din cartea funciară, a dobândit un drept real imobiliar cu bună-credinţă şi printr-un act juridic cu titlu oneros şi, de la data când a fost înregistrată cererea de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului real imobiliar respectiv, a trecut un termen de trei ani reprezintă o aplicare a principiului error communis facit jus.
Din analiza textului invocat rezultă că termenul de trei ani începe să curgă de la data înregistrării în cartea funciară a primului dobânditor al dreptului a cărui rectificare se cere.
Având în vedere toate acestea, la acest moment, când termenul de trei ani s-a împlinit, faţă de calitatea recurentei de cumpărător de bună-credinţă şi cu titlu oneros şi al cărei drept de proprietate este înscris în cartea funciara, este evident că titlul de proprietate al recurentei a devenit incontestabil, nemaiputând fi formulate critici cu privire la valabilitatea sa.
(iii) Încălcarea dispoziţiilor Legii nr. 169/1997.
După cum reiese din argumentele invocate de către reclamantă şi aspectele reţinute de către instanţa de apel, pretinsul titlul al reclamantei este constituit în temeiul Legii nr. 18/1991.
Deşi a reţinut incidenţa acestei legi, instanţa de apel a încălcat totuşi dispoziţiile exprese ale actelor normative care au modificat această lege de reparaţie şi care au stabilit ce se întâmplă în cazul unor transmiteri succesive a dreptului de proprietate şi care dintre proprietari este preferat.
Astfel, în conformitate cu prevederile art. III alin. (24) din Legea nr. 169/1997 pentru modificarea şi completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991 "în cazul unor înstrăinări succesive ale terenurilor, cel care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat să remită preţul actualizat fostului proprietar rămas fără teren".
Aşadar, în ipoteza unor înstrăinări succesive ale unui imobil în privinţa căruia sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 18/1991, legiuitorul a stabilit în mod expres că este preferabil titlul ultimului proprietar, iar fostul proprietar rămas fără teren - în speţă Mun. Piatra-Neamţ - se poate îndrepta împotriva celui care a vândut terenul - respectiv SC S.I.E. SRL pentru a obţine preţul actualizat al imobilului.
În cazul de faţă, chiar dacă nu se află cu exactitate în ipoteza descrisă de actul normativ menţionat, trebuie avut în vedere principiul de drept aplicabil, respectiv prevalenta cumpărătorului de bună credinţă asupra proprietarului iniţial, principiu derivat din necesitatea unei menţinerii unei siguranţe a raporturilor juridice.
Însă, în cazul de faţă cu atât mai mult trebuie aplicat principiul menţionat, cu cât titlul autorului său este unul valabil neanulat şi care produce efecte în continuare. Aşadar, dacă legea stabileşte prevalenta proprietarului succesiv al unui imobil asupra proprietarului iniţial, chiar dacă titlul antecesorului proprietarului actual a fost anulat, cu atât mai mult va fi aplicabil acest principiu în ipoteza în care titlul proprietarului actual este unul valabil. De altfel, în acelaşi sens este şi jurisprudenţa în materie. Astfel, prin Decizia pronunţată de Tribunalul Iaşi în Dosarul nr. 3501/254/2007, în care s-a reţinut că "opţiunea legiuitorului de a-l prefera pe fostul proprietar nu vine în contradicţie cu spiritul Legii nr. 18/1991, şi anume cu caracterul reparator consacrat de acesta, întrucât, în situaţia în care restituirea în natură nu mai poate opera, devin aplicabile dispoziţiile referitoare la plata preţului actualizat".
Pe cale de consecinţă, prin menţinerea hotărârii pronunţate în fond, care conferă preferabilitate reclamantei, în dauna proprietarului ulterior, de bună credinţă, instanţa de apel a încălcat prevederile Legii nr. 169/1997.
Înalta Curte a constatat nefondat recursul pentru considerentele expuse mai jos.
Este nefondat primul motiv de recurs întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., prin care se susţine încălcarea dispoziţiilor art. 297 raportat la art. 261 şi art. 137 C. proc. civ.
Potrivit dispoziţiilor art. 297 C. proc. civ. în cazul în care se constată că, în mod greşit, prima instanţă a soluţionat procesul fără a intra în cercetarea fondului ori judecata s-a făcut în lipsa părţii care nu a fost legal citată, instanţa de apel va anula hotărârea atacată şi va trimite cauza spre rejudecare.
Recurenta susţine că instanţa de apel ar fi încălcat acest text de lege prin netrimiterea cauzei spre rejudecare la prima instanţă, în condiţiile în care prima instanţă nu s-ar fi pronunţat asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale active şi a unei apărări a pârâtei referitoare la aplicarea principiului aparenţei în drept.
Ceea ce este esenţial pentru aplicarea textului de lege menţionat anterior este ca prima instanţă să fi soluţionat procesul fără a intra în cercetarea fondului.
Or, în cauză prima instanţă a soluţionat litigiul pe fond, iar nu în temeiul unei excepţii, astfel că nu este îndeplinită situaţia premisă pentru aplicarea art. 297 alin. (1) C. proc. civ. cu consecinţa trimiterii cauzei spre rejudecare, chiar dacă s-ar admite că instanţa nu ar fi analizat anumite apărări ale pârâtului, inclusiv excepţii invocate de către acesta.
Atâta timp cât prima instanţă a intrat în cercetarea fondului, eventualele apărări pretins neanalizate vor putea fi valorificate în apel, cale de atac devolutivă, în care partea are posibilitatea să îşi formuleze apărările cu privire la problema de drept pusă în discuţie.
Raţiunea este dată tocmai de faptul că vătămarea poate fi acoperită în faţa instanţei de apel, corelată cu necesitatea respectării în acelaşi timp a principului celerităţii soluţionării cauzei.
De altfel, aşa cum corect a reţinut instanţa de apel, prima instanţă a analizat calitatea procesuală activă a reclamantei, care în cadrul unei acţiuni în revendicare priveşte dovedirea calităţii de proprietar a imobilului, şi argumentele pârâtului în susţinerea preferabilităţii titlului său ca urmare a aplicării principiului aparenţei în drept, chiar dacă nu a menţionat expres netemeinicia excepţiei şi neîndeplinirea condiţiei privind inexistenţa erorii comune şi invincibile.
Este nefondat motivul de recurs prin care se susţine lipsa calităţii procesuale active sub două aspecte, şi anume faptul că titlul reclamantului nu priveşte imobilul aflat în posesia pârâtului şi că reclamantul nu ar avea un titlu valabil cu privire la imobilul revendicat.
În ceea ce priveşte primul aspect, prin care se susţine faptul că titlul de proprietate al reclamantei priveşte un teren situat în str. G.N.D. nr. 191, în timp ce titlul de proprietate al recurentei priveşte un teren situat în str. G.N.D. nr. 1, este de reţinut că în faţa instanţelor de fond s-a administrat proba cu expertiză, alături de cea cu înscrisuri.
Instanţa de apel în urma coroborării probelor administrate a ajuns la concluzia că "aşa cum rezultă din concluziile expertizei tehnice efectuate în cauză, înscrisurile de la dosar, inclusiv dispozitivul nr. 857 din 01 martie 2006 pronunţată de Judecătoria Piatra-Neamţ (ds. 6886/279/2007 a Judecătoriei Piatra-Neamţ) suntem în prezenţa unei erori materiale strecurată în H.C.L. 313/2005, iar imobilul inventariat şi care face obiectul revendicării este situat la nr. 1 din str. G.N.D. şi nu la nr. 191, eroarea datorându-se numerotării anterioare schimbării denumirii străzii, când avea numele str. V. şi nr. 191."
În recurs, potrivit art. 304 partea introductivă C. proc. civ. nu pot fi invocate decât motive de nelegalitate, iar nu şi de netemeinicie, astfel că nu se poate solicita instanţei de recurs să reinterpreteze probele administrate în faţa instanţelor de fond în vederea stabilirii unei alte situaţii de fapt.
Referitor la al doilea aspect prin care se susţine faptul că reclamantul nu ar avea un titlu valabil cu privire la imobilul revendicat, prin raportare la dispoziţiile art. 36 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, Înalta Curte a reţinut că, deşi în aparenţă acest motiv de recurs ar viza nelegalitatea hotărârii atacate, în realitate acesta priveşte tot temeinicia hotărârii. Prezentul litigiu, care a fost început în 2007, iniţial în contradictoriu cu autoarea recurentei, nu are ca obiect anularea actului invocat de către reclamant în susţinerea dreptului său de proprietate, H.C.L. nr. 313/2005, prin care acest teren a fost cuprins în inventarul reclamantei, pentru a se verifica dacă acest act a fost emis cu respectarea sau nu a prevederilor art. 36 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, care se referă la situaţia terenurilor aflate în proprietatea statului şi în administrarea comunelor, oraşelor şi municipiilor la data intrării în vigoare a legii.
Pe de altă parte, interpretând probele aflate la dosar instanţa de apel a ajuns la concluzia că terenul în litigiu a fost anterior anului 1989 în proprietatea statului şi în administrarea municipiului Piatra-Neamţ, iar reinterpretarea acestor probe nu poate fi făcută în recurs, pentru considerentele expuse mai sus.
Este de asemenea de reţinut că potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, drepturile reale dobândite de stat şi de orice persoană, prin efectul legii sunt opozabile faţă de terţi, fără înscrierea în cartea funciară.
Este nefondat al treilea motiv de recurs prin care se susţine încălcarea principiului proprietăţii aparente, dedus din faptul că la încheierea contractului prin care a cumpărat imobilul în litigiu s-a bazat pe înscrierile din cartea funciară şi hotărârea judecătorească prin care se constata intervenirea vânzării-cumpărării acestui imobil între SC S.I.E. SRL şi SC R.C. SA, de la care l-a cumpărat ulterior antecesorul său.
În ceea ce priveşte încălcarea principiului proprietăţii aparente prin hotărârea atacată, recurenta critică faptul că instanţa de apel nu a acordat prevalenţă titlului său de proprietate, raportat la faptul că s-a bazat pe înscrierea în cartea funciară, în temeiul unei hotărâri judecătoreşti, a dreptului SC R.C. SA, autorul antecesorului său.
Dreptul de proprietate al SC R.C. SA asupra imobilului în cauză a fost înscris în cartea funciară la 25 mai 2006, în urma pronunţării Sentinţei civile nr. 857 din 1 martie 2006, prin care s-a constatat intervenită vânzarea imobilului, vânzător fiind SC S.I.E. SRL, care nu avea nici un titlu de proprietate asupra acestui imobil.
Recurentul susţine că atâta timp cât înscrierea în cartea funciară s-a făcut în baza unei hotărâri judecătoreşti nu ar fi avut nicio obligaţie să verifice titlul proprietarului anterior.
În regimul cărţii funciare din 2006, înscrierea în cartea funciară, în partea teritoriului în care se afla imobilul în cauză, nu avea caracter constitutiv de drepturi, ca atare, un cumpărător nu se putea baza exclusiv pe înscrierile în cartea funciară, trebuind să verifice actele de proprietate ale vânzătorilor anteriori.
Sentinţa civilă nr. 857 din 1 martie 2006 nu a fost pronunţată în contradictoriu cu reclamantul din prezentul litigiu şi astfel nu îi este opozabilă.
Raportat la persoanele cărora hotărârea nu le este opozabilă, aceasta nu are putere de lucru judecat, ci valoare de act autentic, împotriva căruia se poate face proba contrară.
Hotărârea judecătorească în calitatea sa de înscris autentic face dovadă până la înscrierea în fals în ceea ce priveşte constatările personale a le judecătorului. Înscrierea în fals în acest caz priveşte falsul intelectual, adică falsificarea unui înscris oficial cu prilejul întocmirii acestuia, de către un funcţionar aflat în exerciţiul atribuţiilor de serviciu, prin atestarea unor fapte sau împrejurări necorespunzătoare adevărului ori prin omisiunea, cu ştiinţă, de a insera unele date sau împrejurări.
Nu acesta este cazul de faţă, unde recurentul nu pretinde că hotărârea este falsă în ceea ce priveşte constatările personale ale judecătorului, ci că există probe care fac dovada contrară celor reţinute în acea hotărâre. Nefiind parte în acea cauză nu a avut posibilitatea să le aducă la cunoştinţa instanţei.
Obiectul litigiului în care s-a pronunţat Sentinţa civilă nr. 857 din 1 martie 2006 a fost acela al pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare a imobilului între cele două societăţi comerciale, iar nu de a atesta dreptul de proprietate al SC S.I.E. SRL asupra imobilului, aceasta trebuind să facă dovada dreptului său printr-un act translativ de proprietate anterior pronunţării acestei sentinţe.
Atâta timp cât hotărârea judecătorească nu reprezenta un titlu originar de proprietate ci constată doar intervenirea unei vânzări-cumpărări, recurenta trebuia să verifice existenţa titlului de proprietate al SC S.I.E. SRL asupra imobilului, mai ales că ar fi trebuit să aibă anumite dubii deduse din frecvenţa încheierii contractelor succesive cu privire la acest imobil într-o perioadă relativ scurtă.
Acesta este motivul pentru care nu se poate reţine existenţa în persoana recurentei a erorii comune şi invincibile, una dintre condiţiile cumulative ale operării principiului proprietăţii aparente, motiv pentru care nu se poate reţine nici încălcarea principiului securităţii raporturilor juridice.
Condiţia bunei credinţe, ca element al principiului proprietăţii aparente, a fost reţinută ca îndeplinită de către instanţele de fond astfel că nu se impune reţinerea unor argumente suplimentare în analiza recursului sub acest aspect.
Astfel, faptul că litigiul de faţă, început în 2007, nu a fost înscris în cartea funciară reprezintă un element al bunei credinţe, dar nu este suficient pentru a fundamenta existenţa erorii comune şi invincibile, atâta timp cât nu exista obligaţia notării litigiului în cartea funciară, conform art. 26 alin. (4) lit. b) din Legea nr. 7/1996, şi, ca atare, nici sancţiunea pierderii preferabilităţii dreptului în favoarea celor care au dobândit ulterior eventuale drepturi cu privire la imobil.
Referirile la art. 45 alin. (2) al Legii nr. 10/2001 şi art. 563 alin. (3) din noul C. civ. sunt nerelevante întrucât aceste texte de lege nu sunt aplicabile prezentului litigiu, material, primul şi temporal, cel de-al doilea.
În ceea ce priveşte motivul de recurs prin care se susţine încălcarea art. 36 din Legea nr. 7/1996 privind publicitatea imobiliară, sunt de reţinut următoarele.
Potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996 forma în vigoare la 25 mai 2006, când a fost înscris în cartea funciară dreptul de proprietate al SC R.C. SA în urma pronunţării Sentinţei civile nr. 857 din 1 martie 2006, "acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris."
Prezenta acţiune în revendicare a fost începută în 2007 fiind formulată împotriva SC S.V. SRL.
Întrucât în timpul desfăşurării acestui proces, la 13 februarie 2009, recurenta SC P. SA a cumpărat imobilul în cauză, reclamanta şi-a precizat acţiunea în sensul introducerii acesteia în cauză în calitate de pârât.
După cum se poate observa, obiectul prezentului litigiu nu îl reprezintă acţiunea în rectificarea cărţii funciare, astfel că textul de lege menţionat anterior nu este aplicabil.
Art. 36 din Legea nr. 7/1996, menţionat anterior, contrar celor susţinute de recurent, nu instituie regula potrivit căreia titlul de proprietate al terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, împotriva cărora nu s-a formulat acţiune în rectificarea cărţii funciare în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, a devenit incontestabil, nemaiputând fi formulate critici cu privire la valabilitatea sa. Acest articol reglementează opozabilitatea faţă de terţii precizaţi anterior, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, a acţiunii în rectificarea unei înscrieri operate la cererea dobânditorului anterior.
Referitor la încălcarea dispoziţiilor Legii nr. 169/1997, recurentul a invocat prevederile art. III alin. (24) din Legea nr. 169/1997 pentru modificarea şi completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991 potrivit cărora "în cazul unor înstrăinări succesive ale terenurilor, cel care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat să remită preţul actualizat fostului proprietar rămas fără teren".
Deşi recunoaşte că nu se află în ipoteza acestui text de lege, recurentul consideră că ar trebui avut în vedere principiul de drept aplicabil, şi anume prevalenţa cumpărătorului de bună credinţă asupra proprietarului iniţial, principiu derivat din necesitatea menţinerii unei siguranţe a raporturilor juridice.
Într-adevăr, acest text de lege, care are ca premisă încheierea unor contracte succesive ulterioare unui titlu de proprietate emis în temeiul Legii nr. 18/1991, care a fost anulat ulterior, nu este aplicabil prezentului litigiu, nu aceasta fiind situaţia de fapt în speţă, astfel că nu se poate reţine nelegalitatea hotărârii atacate pe considerentul că nu ar fi ţinut cont de aceste prevederi legale.
Legat de prevalenţa care ar trebui acordată cumpărătorului de bună credinţă asupra proprietarului iniţial, principiu derivat din necesitatea menţinerii unei siguranţe a raporturilor juridice, această apărare a fost analizată în cadrul motivului de recurs referitor la încălcarea principiului aparenţei în drept.
În consecinţă, în temeiul art. 312 alin. (1) raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi art. 316 raportat la art. 295 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D I S P U N E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC P. SA Bucureşti împotriva Deciziei nr. 76 din data de 19 septembrie 2013 a Curţii de Apel Bacău, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, pronunţată în Dosarul nr. 4540/103/2009.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 18 noiembrie 2014.
Procesat de GGC - GV
| ← ICCJ. Decizia nr. 3186/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 3188/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs → |
|---|
