ICCJ. Decizia nr. 362/2014. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 362/2014
Dosar nr. 2632/86/2012
Şedinţa publică din 04 februarie 2014
Deliberând, în condiţiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursului de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Suceava, secţia civilă la data de 27 februarie 2012 sub nr. 2632/86/2012, reclamanţii B.A., B.D. şi C.C., au solicitat, în contradictoriu cu Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA Bucureşti şi Comisia de verificare a drepturilor de proprietate şi acordare a despăgubirilor Ş., anularea Hotărârii nr. 179 din 24 noiembrie 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate şi acordare a despăgubirilor din comuna Ş. şi obligarea pârâtei să le achite cu titlu de despăgubiri suma de 391.380 RON reprezentând contravaloarea reală a suprafeţei de 1.779 m.p. situată în comuna Ş., rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F.
În motivare, reclamanţii au arătat sunt proprietarii parcelei de 1.779 m.p. identificată în petitul acţiunii, formată prin dezmembrarea parcelei în suprafaţă totală de 7.800 m.p., iar suma stabilită prin expertiza efectuată în cauză este disproporţionată faţă de valoarea de piaţă a terenului, respectiv, 2.196 RON, ceea ce reprezintă un preţ de 1,23 RON/mp, în loc de 220 RON/mp, aşa cum era preţul de vânzare la data exproprierii efective.
Reclamanţii au mai arătat că anterior exproprierii, întreg terenul era situat la drum şi era afectat construcţiei unei case, iar prin secţionarea parcelei de 7.800 m.p., suprafaţă suficientă pentru amplasarea unei gospodării normale, au rămas cu 6021 mp împărţiţi în două parcele cu suprafeţe de 511 şi 5.510 m.p., aspect ce a redus mult valoarea întregii parcele.
Deosebit de aceasta, imediata vecinătate a unei şosele de centură face puţin atractive parcelele rămase, ce nu pot fi valorificate prin vânzare sau prin edificarea unor construcţii.
În aceste condiţii prejudiciul efectiv cauzat prin expropriere implică atât aspectul preţului de piaţă al terenului, cât şi cel legat de diminuarea posibilităţilor de folosirea terenului achiziţionat de ei în scopul construirii unei case cu anexe, sau, eventual, al revânzării în acest scop.
Prin sentinţa nr. 472 din 7 martie 2013 Tribunalul Suceava, secţia civilă a admis în parte acţiunea; a desfiinţat hotărârea nr. 179 din 24 noiembrie 2011 emisă de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate şi acordare a despăgubirilor Ş.; a obligat Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA Bucureşti la plata, către reclamanţi, a sumei de 19925 euro în echivalent RON la data plăţii efective, cu titlu de despăgubiri civile; a obligat acelaşi pârât la plata, către reclamanţi, a sumei de 3500 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunţa astfel, tribunalul a reţinut, în esenţă, că expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 2.196 RON, expropriaţii au pretins suma de 391.380 RON, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experţi compusă din expert C.D., M.V. şi A.M., aşa cum a fost menţinut printr-un supliment la raport, s-a propus într-o variantă suma de 19.925 euro (11,20 euro/m.p.) prin raportare la valoarea de piaţă după Standardele Internaţionale de Evaluare, iar într-o altă variantă suma de 889,50 euro (0,5 euro/m.p.) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava.
Expropriatorul a solicitat instanţei înlăturarea raportului de expertiză şi menţinerea ofertei de despăgubire iniţială, invocând că experţii nu s-au raportat la tranzacţii concrete cu imobile similare, luând ca element de referinţă în stabilirea valorii de circulaţie doar ofertele de vânzare şi, în plus, nu au ţinut seama de caracteristicile terenului expropriat şi de elementele care îl diferenţiază de comparabila de referinţă, omiţând aplicarea tuturor corecţiilor necesare sau individualizând greşit unii coeficienţi de corecţie.
Într-adevăr, pentru determinarea preţului de piaţă experţii nu au avut în vedere tranzacţii concrete, raportându-se la oferte de tranzacţionare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecţiuni pe acest aspect şi-au argumentat „alegerea", arătând că sursele de informare aflate la dispoziţia experţilor, posibile şi credibile - bănci, agenţii imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici -, nu au oferit informaţii despre tranzacţiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piaţă imobiliară inactivă faţă de perioada anterioară 2008-2010, că puţinele tranzacţii efective nu sunt credibile, date fiind diferenţele nejustificat de mari de preţuri de vânzare, astfel că folosirea ofertelor este singura raţională şi se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice şi a ipotezelor utilizate (Standardele Internaţionale de Evaluare 2011, IVS - Cadru general).
Au mai arătat experţii că, potrivit aceloraşi Standarde Internaţionale, atunci când nu există tranzacţii efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obţinute din tranzacţiile efectuate nu sunt credibile şi/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi şi preţurile cerute prin ofertele de vânzare sau preţurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.
Au mai arătat experţii că informaţiile despre preţ din oferte de pe o piaţă inactivă pot fi totuşi o dovadă a valorii de piaţă deo arece, chiar pe pieţele în declin, există vânzători care nu acţionează sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu ţine cont de dovada preţurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realităţii pieţei.
Nu se poate reţine că experţii ar fi „ignorat" tranzacţiile concrete, cum susţine expropriatorul, ci nu le-au identificat ca şi surse credibile de informare, astfel că instanţa trebuie să ţină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011), iar expropriatorul, deşi le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit cel puţin un exemplu de tranzacţie concretă similară ori comparabilă.
Referitor la comparaţia efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulţumit de coeficienţii de corecţie aplicaţi/omişi, faţă de deosebirile existente între terenul expropriat şi comparabila aleasă, însă tribunalul a reţinut că prin suplimentul la expertiză s-a arătat că s-au aplicat în mod corect respectivele corecţii. Aceasta în contextul în care Standardele Internaţionale de evaluare nu stabilesc reguli şi reglementări de cuantificare a estimărilor corecţiilor, corecţiile aplicate comparabilelor nu se calculează prin aplicarea de formule matematice consacrate, rezultatul nu se raportează direct sau invers proporţional matematic la datele culese din piaţa privind criteriul de comparaţie.
Tribunalul şi-a însuşit raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piaţă de 11,20 euro/m.p., valoare rezonabilă dacă ar fi avute în vedere caracteristicile concrete ale terenului, faptul că se află la o distanţă mică de primăria municipiului Suceava (4 Km), într-o zonă pretabilă pentru destinaţii diverse, inclusiv rezidenţiale.
În ceea ce priveşte data evaluării, tribunalul a constatat că în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză faţă de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Referitor la suma propusă cu titlu de despăgubiri de expropriator, de 2.196 RON, Tribunalul a reţinut că aceasta a fost stabilită prin raportul de evaluare teren întocmit de către P.F.A. C.C., în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 alin. (7), (8) din Legea nr. 255/2010 şi art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite şi actualizate ale Camerei Notarilor Publici, însă aceste expertize notariale sunt însă doar orientative. Mai mult, autorul raportului a arătat că suma stabilită nu constituie valoarea de piaţă a terenului, or în cauză interesează valoarea de piaţă.
Referitor la suma de 391.380 RON pretinsă de către expropriaţi, tribunalul a reţinut ca aceasta este nerealistă, nejustificată, nesusţinută de nicio probă, dimpotrivă, infirmată prin raportul comisiei de experţi.
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs, calificat ulterior drept apel, pârâta C.N.A.D.N.R. SA, arătând că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanţilor pentru terenul expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară a instanţei de fond fiind nelegală.
În acest sens, potrivit art. 5 alin. (1), art. 11 alin. (7) şi (8) din Legea nr. 255/2010 sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naţionale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 771 alin. (5) din C. fisc.
Totodată, potrivit art. 8 alin. (1) din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăţilor imobiliare, membru al Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România –A.N.E.V.A.R., care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc., cu modificările şi completările ulterioare.
În conformitate‚ cu dispoziţiile legale sus menţionate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C.C., valoarea terenului expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza comunei Ş..
Având în vedere faptul că dispoziţiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii, întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeaşi materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului „specialia generalibus derogant". împrejurarea că art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 conţine o trimitere la dispoziţiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanţei de fond în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul că în privinţa reglementărilor din legea generală (art. 21-27) textul art. 22 alin. (3) din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluţionării acţiunilor prin care se contestă hotărârile de expropriere, adică sub aspect procedural.
Fără temei a reţinut instanţa de fond că valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză ar reprezenta valoarea de circulaţie a imobilului în litigiu la data exproprierii şi că aceasta ar fi fost calculată conform exigenţelor impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Potrivit textului de lege sus menţionat, la calculul cuantumului despăgubirii experţii, precum şi instanţa de judecată, vor ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea preţului real de circulaţie experţii trebuiau să se raporteze la tranzacţii concrete cu imobile similare întrucât numai tranzacţiile finalizate şi materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele.
În speţă, la întocmirea raportului de expertiză nu au fost verificate şi identificate nici un fel de tranzacţii concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienţi de corecţie care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat şi parcelele la care se referă anunţurile de vânzare avute în vedere.
În realitate însă, nu există nici o probă şi nici un indiciu din care să rezulte că preţurile menţionate în anunţurile de vânzare ar corespunde cu preţurile de tranzacţionare efectivă, neputându-se reţine că cele dintâi ar avea un caracter cert, în contextul în care ele pot forma obiectul unor negocieri între proprietar şi potenţialii cumpărători sau pot fi influenţate de evoluţia pieţei imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei şi data încheierii tranzacţiei efective. Aşa fiind, ignorarea preţurilor indicate în contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare nu poate fi justificată prin prisma faptului că preţurile din contracte ar fi fictive, aşa cum au insinuat experţii, aceasta întrucât caracterul fictiv sau simulat al preţurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivit art. 1173 alin. (1) din vechiul C. civ. (sub imperiul căruia au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare la care trebuiau să se raporteze experţii) actele autentice au deplină credinţă în privinţa oricărei persoane despre dispoziţiile şi convenţiile ce constată.
Contrar celor reţinute de experţi şi de prima instanţă, există tranzacţii efective pe piaţa imobiliară la care experţii aveau obligaţia să se raporteze şi în raport de care se poate stabili preţul de circulaţie în concordanţă cu dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Pentru aplicarea corectă a dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere preţurile concrete de tranzacţionare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare, iar evaluarea parcelei în discuţie să se raporteze la aceste preţuri, obiecţiunile formulate în acest sens la instanţa de fond fiind înlăturate în mod nejustificat.
Pe de altă parte, nu se justifică nici înlăturarea obiecţiunilor referitoare la greşita aplicare a coeficienţilor de individualizare care diferenţiază terenul expropriat de terenurile la care se referă ofertele de vânzare avute în vedere de experţi. Prin aceste obiecţiuni s-au explicat în mod punctual şi detaliat motivele pentru care coeficienţii de individualizare referitori la criteriile deschiderii la drum, utilităţilor, mărimii suprafeţei au fost greşit cuantificaţi de experţi, ori criticile sus menţionate au fost înlăturate prin prisma unor argumente de ordin general, lipsite de pertinenţă şi obiectivitate, care nu ţin seama de caracteristicile concrete ale terenului expropriat.
În subsidiar, având în vedere faptul că acţiunea dedusă judecăţii a fost admisă doar în parte, că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată de reclamanţi, în cauză se impunea aplicarea art. 276 C. proc. civ., cu consecinţa diminuării cheltuielilor de judecată suportate de reclamanţi şi stabilite în sarcina pârâtului proporţional cu limitele în care pretenţiile reclamanţilor au fost încuviinţate, cu precizarea că din această perspectivă dispoziţiile legale incidente sunt cele ale art. 276 C. proc. civ. anterior, iar nu cele ale art. 274 din acelaşi cod, la care se referă motivarea primei instanţe.
Prin decizia nr. 28 din 13 iunie 2013 Curtea de Apel Suceava, secţia I civilă a respins apelul ca nefondat.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut că, deşi în speţă sunt aplicabile prevederile Legii nr. 255/2010, în ceea ce priveşte stabilirea cuantumului despăgubirii de către instanţă sunt aplicabile prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, la care face trimitere în mod expres chiar Legea nr. 255/2010. Astfel, art. 22 alin. (1) şi (3) prevede că „expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termenul general de prescripţie, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancţiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii şi transferului dreptului de proprietate. Acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii." Din acest text rezultă cu certitudine faptul că pentru stabilirea cuantumului despăgubirii se aplică art. 26 menţionat anterior. Textele invocate de pârât referitoare la evaluare din Legea nr. 255/2010 şi normele de aplicare ale acesteia se referă la evaluarea făcută anterior exproprierii, iar nu la stabilirea despăgubirilor de către instanţă în caz de contestare a hotărârii expropriatorului.
Referitor la nerespectarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la efectuarea raportului de expertiză, instanţa de apel a reţinut că faptul că s-au folosit de către experţi oferte de vânzare, iar nu preţuri rezultate din contracte de vânzare-cumpărare nu încalcă dispoziţiile acestui text legal, care se referă la „preţul cu care se vând imobilele de acelaşi fel", ceea ce nu însemnă că nu pot fi luate în considerare şi ofertele de vânzare în lipsa unor tranzacţii efective şi suficiente cu terenuri comparabile. Textul de lege se referă şi la preţurile cerute în ofertele de vânzare, care nu pot fi apreciate ca nereale, interesul vânzătorilor fiind să îşi înstrăineze bunul. Este real că, de regulă, în urma negocierilor dintre vânzător şi cumpărător, preţul poate să scadă, dar diferenţa nu poate fi semnificativă, iar experţii au ţinut cont şi de acest aspect în efectuarea expertizei. Pe de altă parte, pârâtul nu a demonstrat că s-au pus la dispoziţia expertului contracte de vânzare-cumpărare de la data efectuării raportului de expertiză (septembrie 2012), având ca obiect terenuri din extravilanul comunei Ş., pe care experţii nu le-au avut în vedere.
Referitor la data în raport de care se stabileşte valoarea despăgubirilor, instanţa de apel reţine că valoarea despăgubirilor trebuie stabilită în funcţie de preţurile practicate pe piaţa imobiliară la data întocmirii raportului de expertiză, astfel cum prevede în mod expres art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Ceea ce s-a avut în vedere de legiuitor este ca valoarea despăgubirilor pentru expropriere să fie stabilită la o dată cât mai apropriată de data pronunţării hotărârii judecătoreşti, pentru ca, cel care primeşte despăgubirile să îşi poată, eventual, achiziţiona o proprietate asemănătoare cu cea expropriată, fără a suferi un prejudiciu ca urmare a fluctuaţiilor pieţei.
Instanţa de apel a mai constatat că elementele de comparaţie ale proprietăţilor comparabile (localizare, utilizarea permisă, condiţiile pieţei, mărimea suprafeţei, deschidere, utilităţi, acces, teren în exces), fiind diferite faţă de cele ale proprietăţii evaluate, fiecare dintre aceste diferenţe a fost luată în considerare de către cei trei experţi, care au corectat preţul proprietăţii comparabile prin aplicarea diferitelor procente, apreciere corectă în condiţiile în care nu s-au adus de către pârât alte argumente pertinente pentru modificarea acestor procente, evaluatorii, potrivit Standardelor Internaţionale de Evaluare, aplicând metode cantitative şi/sau calitative pentru analiza diferenţelor şi estimarea corecţiilor.
Referitor la cheltuielile de judecată acordate reclamanţilor în sumă de 3.500 RON, instanţa de apel a reţinut că acestea se compun din onorariul aferent expertizei şi suplimentului la expertiză achitat în contul experţilor M.V. şi C.D. şi onorariul de avocat dovedit cu chitanţa din 07 mai 2012.
În speţă nu era aplicabil art. 276, astfel cum susţine pârâtul, întrucât conform art. 276 C. proc. civ. când pretenţiile fiecărei părţi au fost încuviinţate numai în parte, instanţa va aprecia în ce măsură fiecare dintre ele poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată, putând face compensarea lor. Având în vedere expresia folosită de legiuitor în art. 276 C. proc. civ., problema compensării cheltuielilor de judecată se pune numai atunci când părţile sunt obligate reciproc, deci atunci când pârâtul a făcut cerere reconventională ori au fost făcute cereri de intervenţie, iar cererea incidentală a fost admisă odată cu cererea principală, în tot sau în parte. În cazul de faţă nu s-a formulat o cerere reconventională de către pârât, fiind admisă doar cererea reclamanţilor, deci art. 276 C. proc. civ. nu era aplicabil.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, formulând următoarele critici:
I. în mod greşit instanţa de apel a înlăturat critica privind procedura derogatorie specială de stabilire a despăgubirilor consacrată prin dispoziţiile Legii nr. 255/2010 şi de normele metodologice de aplicare a acestei legi.
În acest sens, arată că în mod greşit instanţa de apel a reţinut că sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate sunt incidente dispoziţiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, în speţă fiind aplicabile dispoziţiile art. 11 alin. (7), (8) din Legea nr. 255/2010 şi art. 8 alin. (1) din normele metodologice de aplicare a acestui act normativ.
Potrivit art. 11 alin. (7) şi (8) din Legea nr. 255/2010 (lege specială în materia exproprierii, ce se aplică cu prioritate conform principiului specialia generalibus derogant), anterior începerii activităţii comisiei stabilite să emită hotărârea de expropriere, un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăţilor imobiliare, membru al A.N.E.V.A.R., va întocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate pe baza expertizelor întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc.
Potrivit art. 4 alin. (2) lit. f) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, prin hotărârea pentru aprobarea declanşării procedurii de expropriere, în cazul lucrărilor de investiţii se aprobă şi sumele individuale aferente despăgubirilor estimate de către expropriator pe baza unui raport de evaluare realizat pe baza expertizelor întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, iar potrivit art. 8 alin. (1) din aceleaşi norme, expertul evaluator va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege fiind obligat să se raporteze la expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici conform art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003.
Din coroborarea dispoziţiilor legale sus menţionate rezultă că în cadrul procedurii administrative de expropriere despăgubirile se stabilesc pe baza raportului de evaluare întemeiat pe expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, aceste reglementări având caracter imperativ.
Chiar dacă dispoziţiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere la dispoziţiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, aceste din urmă reglementări sunt aplicabile doar sub aspect procedural, respectiv, cu privire la modul de desemnare a comisiei de experţi şi de întocmire a expertizei, iar nu şi sub aspectul metodei de evaluare, ce are o reglementare specială cuprinsă în dispoziţiile Legii nr. 255/2010 anterior menţionate.
II. Instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, respectiv, în mod greşit a valorificat concluziile unui raport de expertiză care nu reflectă preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel, astfel cum impun dispoziţiile legale anterior citate.
În acest sens, arată că experţii nu au identificat tranzacţii concrete cu privire la imobile similare terenului expropriat, ci au avut în vedere oferte de vânzare postate pe internet sau la agenţiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienţi de corecţie care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat şi parcelele la care se referă anunţurile de vânzare avute în vedere.
III. Referitor la data de la care se calculează despăgubirile cuvenite persoanei expropriate prin raportare la aceleaşi dispoziţii ale art. 26 din Legea nr. 33/1994, în mod greşit instanţa de apel a apreciat că aceasta este data întocmirii raportului de expertiză, ignorând faptul că Legea nr. 33/1994 instituie o procedură diferită faţă de cea specială prevăzută de Legea nr. 255/2010.
Dacă în sistemul Legii nr. 33/1994 instanţa este sesizată direct cu cererea de expropriere, fiind investită să se pronunţe asupra pretenţiei de expropriere, întinderii imobilului expropriat şi valorii despăgubirilor, în cazul Legii nr. 255/2010 despăgubirile se stabilesc în cadrul unei proceduri administrative prealabile, prin hotărârea emisă de expropriator conform art. 9 alin. (4) şi (2) din acest act normativ, transferul dreptului de proprietate operând de la data emiterii actului administrativ de expropriere.
Prin urmare, în sistemul Legii nr. 255/2010, data la care trebuie să se raporteze experţii şi instanţa la stabilirea despăgubirilor este data emiterii hotărârii de expropriere.
Recursul este fondat şi urmează a fi admis, pentru considerentele ce succed:
Aspectele de nelegalitate deduse judecăţii de către recurentul-pârât prin intermediul prezentei căi de atac vizează, în principal, greşita reţinere, de către instanţa de apel, a incidenţei în cauză a dispoziţiilor art. 21 -27 din Legea nr. 33/1994 cu privire la modalitatea acordării de despăgubiri persoanei expropriate, iar în subsidiar, în ipoteza înlăturării acestei critici, greşita interpretare şi aplicare a acestor texte legale cu referire la valorificarea unui raport de expertiză ce nu respectă criteriile reglementate de lege.
Referitor la prima critică, respectiv, aceea a aplicării în cauză cu prioritate a dispoziţiilor Legii nr. 255/2010 ca lege specială în materia exproprierii, în concurs cu Legea nr. 33/1994 ca lege generală, conform principiului specialia generalibus derogant, în ceea ce priveşte acordarea de despăgubiri persoanei îndreptăţite, Înalta Curte constată că aceasta este nefondată.
Este adevărat că cererea de chemare în judecată a fost introdusă la data de 27 februarie 2012, dată la care Legea nr. 255/2010 era în vigoare, aceasta fiind publicată în M. Of. nr. 853 din 20 decembrie 2010, însă norma specială de drept cu privire la modalitatea de soluţionare a acţiunii expropriatului nemulţumit de cuantumul despăgubirii stabilite pentru exproprierea unui teren trimite la norma de drept procesual din dreptul comun în materia procedurii de expropriere, respectiv, art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 „Expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termenul general de prescripţie, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancţiunea decăderii, rară a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii şi transferului dreptului de proprietate".
Potrivit alin. (3) al aceluiaşi art. „Acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii".
Rezultă că însăşi legea specială, aplicabilă cu prioritate, statuează, în mod imperativ, care sunt dispoziţiile legale ce reglementează procedura acordării de despăgubiri în caz de expropriere, şi anume, cele conţinute în legea cadru din materia exproprierii-Legea nr. 33/1994.
Textele invocate de către recurentul-pârât conţinute în Legea nr. 255/2010 şi în normele metodologice de aplicare a acestui act normativ se referă la evaluarea realizată în procedura administrativă prealabilă investirii instanţei cu contestaţia împotriva hotărârii expropriatorului, iar nu în cazul stabilirii despăgubirilor în procedura judiciară.
Referitor la critica potrivit căreia, interpretând şi aplicând greşit dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, instanţa de apel a valorificat, în mod greşit, concluziile unui raport de expertiză care nu respectă criteriile stabilite prin textul legal menţionat, şi a apreciat greşit asupra momentului de la care se calculează despăgubirile, Înalta Curte urmează a se pronunţa prin următoarele considerente comune:
Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administraţiv-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia."
Textul de lege prevede în mod clar şi fără echivoc care este momentul în raport cu care experţii trebuie să calculeze, iar instanţele să stabilească cuantumul despăgubirii, şi anume, acela al „întocmirii raportului de expertiză", fără a permite interpretului, în aplicarea principiului ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus, o abordare contrară.
Sintagma „data întocmirii raportului de expertiză" din cuprinsul art. 26 alin. (2) al Legii nr. 33/1994 presupune raportarea la data efectuării expertizei în cursul judecăţii, şi nu la data exproprierii, cum greşit susţine recurentul-parat.
Aceasta cu atât mai mult cu cât legiuitorul foloseşte o terminologie diferită pentru conturarea celor două etape, respectiv, „raport de expertiză", pentru etapa jurisdicţională şi „raport de evaluare" pentru faza administrativă, neavând-o în vedere pe aceasta din urmă ca reper al momentului de calculare a despăgubirilor în procedura judiciară.
Se constată că în speţa supusă analizei, instanţa de apel în mod corect a raportat momentul stabilirii despăgubirilor la momentul întocmirii raportului de expertiză, aşa cum prevăd dispoziţiile imperative ale art 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, însă nu a respectat criteriile pe care textul de lege le reglementează cu privire la cuantificarea acestor despăgubiri, respectiv, „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială", sens în care critica recurentului-pârât este fondată.
Faţă de caracterul explicit al normei legale sus-menţionate şi contrar considerentelor instanţei de apel, nu pot fi avute în vedere ofertele de vânzare, dat fiind inevitabila negociere a preţului.
Sintagma „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele" are semnificaţia de preţ plătit efectiv şi consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare, iar nu ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare ori preţurile de tranzacţionare extrase de la rubricile de vânzări pe internet şi din anunţurile de mică publicitate din zonele în care se găsesc imobile similare.
De asemenea, această noţiune are în vedere preţul de piaţă, respectiv, de tranzacţionare, stipulat în acte de înstrăinare încheiate la o dată apropiată celei la care se efectuează expertiza de evaluare.
Preţul de piaţă este considerat a fi preţul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se înstrăineze dreptul de proprietate asupra unui bun după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări oneste şi în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent, în cunoştinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceştia nu este supus unor constrângeri exagerate.
Stabilirea preţului de piaţă presupune administrarea unor probatorii pertinente, unul dintre cele mai importante fiind expertiza tehnică de evaluare care, în speţă, contrar prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, a avut în vedere oferte de vânzare, iar nu preţuri rezultate din contracte de vânzare-cumpărare.
Prin urmare, având în vedere că instanţa de apel în mod greşit a acordat eficienţă juridică unui raport de expertiză întocmit cu nerespectarea criteriilor prevăzute de lege şi cum, în faza procesuală a recursului nu este posibilă administrarea unui asemenea probatoriu, această împrejurare va determina admiterea căii de atac exercitată de recurentul-pârât, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeaşi curte de apel, pentru stabilirea corectă a situaţiei de fapt.
Cu ocazia rejudecării, în vederea aplicării criteriului legal prevăzut de textul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 şi în virtutea respectării principiului impus de dispoziţiile art. 129 alin. (5) C. proc. civ., instanţa va dispune efectuarea unei noi expertize, care să aibă în vedere, conform considerentelor arătate, preţurile de vânzare efectiv practicate în zona în care este situat terenul expropriat.
În acest sens, în afara îndrumărilor din prezenta decizie, instanţa de rejudecare va administra orice alte probatorii pe care la va considera utile clarificării aspectelor arătate.
Pentru aceste considerente, în baza dispoziţiilor art. 312 alin. (1) şi (2) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul şi va trimite cauza spre rejudecarea apelului la aceeaşi instanţă potrivit art. 313 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei nr. 28 din 13 iunie 2013 a Curţii de Apel Suceava, secţia I civilă.
Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 04 februarie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 361/2014. Civil | ICCJ. Decizia nr. 363/2014. Civil. Actiune in raspundere... → |
|---|
