ICCJ. Decizia nr. 601/2014. Civil. Evacuare. Recurs

Decizii civile ICCJ 2014

ROMÂNIA

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia nr. 601/2014

Dosar nr. 2377/1371/2011

Şedinţa publică din 19 februarie 2014

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 1161 din 08 februarie 2013, pronunţată de Tribunalul Specializat Mureş, s-a admis cererea de chemare în judecată formulată şi precizată de reclamanta S.C.M.I., în contradictoriu cu pârâta SC C.S. SRL şi, pe cale de consecinţă:

S-a dispus evacuarea necondiţionată a societăţii pârâte din imobilul situat în Tg. Mureş, str. Aurel Filimon, (str. Bartok Bela) jud. Mureş, a fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 22.218 lei, cu titlul de chirie aferentă spaţiului deţinut tară titlu, dobânzi comerciale, începând cu data promovării acţiunii injustiţie şi până la data achitării integrale a debitului.

A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 2.680,3 lei, cu titlul de cheltuieli de judecată.

A fost respinsă cererea reconvenţională formulată de pârâta SC C.S. SRL, ca nefondată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, tribunalul a reţinut că, iniţial, cererea de chemare în judecată a fost înregistrată la Judecătoria Tg. Mureş.

Prin sentinţa civilă nr. 8364 din 17 septembrie 2010, această instanţă a soluţionat excepţia vizând lipsa competenţei sale materiale şi a dispus declinarea competenţei materiale în favoarea Tribunalului specializat Mureş.

Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs ambele părţi litigante, susţinând că litigiul dedus judecăţii este un litigiu civil. Natura litigiului a fost soluţionată, în mod irevocabil, prin decizia nr. 129/ R din 7 iunie 2011, pronunţată de Tribunalul Specializat Mureş, stabilindu-se că litigiul dintre părţi se întemeiază pe un raport juridic de natură comercială.

Instanţa astfel învestită cu soluţionarea cererii a reţinut că, potrivit principiului disponibilităţii părţilor, reclamantul a învestit instanţa cu soluţionarea unei cereri având ca obiect evacuare şi pretenţii, iar pârâta reclamantă reconvenţională a învestit instanţa cu soluţionarea unei cereri având ca obiect pretenţii întemeiate pe îmbogăţirea fără justă cauză şi instituirea unei drept de retenţie asupra imobilului din care se cere evacuarea.

Faţă de obiectul cererilor şi de materialul probator administrat în cauză, instanţa a reţinut următoarea stare de fapt:

Potrivit extrasului de CF Tg. Mureş, reclamanta SC C.A.I. SRL Tg. Mureş este proprietara imobilului constând în bloc situat în Tg. Mureş, str. Aurel Filimon şi compus din: la demisol - 1 hol, două birouri, fişier, sală de şedinţe, grup sanitar şi scări; la parter - 13 cabinete, 3 săli de aşteptare, 2 birouri, 4 grupuri sanitare, hol, casa scării, un depozit, o spălătorie, 2 laboratoare, o cameră de sterilizare.

Din cuprinsul aceluiaşi extras CF, rezultă că, asupra imobilului proprietatea reclamantei, Protopopiatul Reformat Tg. Mureş deţine un drept de uzufruct pe o durată de 10 ani. Verificând titlul în baza căruia s-a înscris în cartea funciară dreptul de uzufruct al uzufructuarului Protopopiatul Reformat Tg. Mureş s-a reţinut că acesta rezidă în contractul de vânzare - cumpărare de uzufruct nr. 119 din 12 ianuarie 1993, durata contractului fiind de 10 ani, termenul începând, potrivit art. 3 pct. 5 din contract, cel mai târziu la data de 1 iunie 1993 şi împlinindu-se la data de 1 iunie 2003.

S-a mai reţinut că uzufructuarul Protopopiatul Reformat Tg. Mureş, pe durata derulării contractului de vânzare-cumpărare uzufruct, a încheiat cu pârâta contractul de închiriere nr. 936 din 26 august 1996, prin care uzufructuarul-locator a închiriat pârâtei-locatar, pe durata existenţei contractului de uzufruct, spatiile sanitare evidenţiate în CF Tg. Mureş. Potrivit clauzelor cuprinse în contractul de închiriere, pârâta locatar s-a obligat să execute toate lucrările de întreţinere a imobilului şi să plătească impozitul aferent clădirii. Din cuprinsul acestui contract de închiriere mai rezultă că, în timpul executării lucrărilor de investiţii prevăzute în contractual de uzufruct, o parte din costul acestor investiţii a fost suportat de locatara pârâtă, motiv pentru care contractul de închiriere s-a încheiat pe o durată de 10 ani.

Din susţinerile reclamantei, necontestate de către pârâtă, a rezultat că atât durata contractului de uzufruct, cât şi durata contractului de închiriere au expirat, iar pârâta foloseşte spaţiul fără titlul.

S-a observat că obligaţia litigioasă nu vizează lipsa titlului, ci refuzul pârâtei de a elibera spaţiul, până la momentul în care reclamanta îi va achita costul investiţiilor efectuate în spaţiul deţinut, iniţial, în baza contractului de închiriere, iar după expirarea acestuia, tară titlu legal.

Prin sentinţa civilă nr. 1611 din 21 decembrie 2012, instanţa a admis acţiunea şi a dispus evacuarea pârâtei din spaţiul proprietatea reclamantei, motivând că aceasta deţine spaţiul iară titlul, iar reclamanta, în baza drepturilor pe care i le conferă proprietatea sa asupra imobilului, le poate urmări în mâna oricărei persoane care le deţine fără titlu.

Având în vedere că, după expirarea contractului de închiriere, pârâta a refuzat încheierea unui nou contract cu proprietarul imobilului şi negocierea preţului închirierii, instanţa a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 22.218 lei, cu titlul de preţ al folosinţei imobilului, pe luna decembrie 2006. La stabilirea cuantumului preţului folosinţei bunului, reclamanta a avut în vedere că spaţiul se află în zona centrală a municipiului Tg. Mureş, că zona în care se află imobilul folosit are vad comercial şi, în această zonă, se practică o chirie de 10 euro/mp.

Având în vedere că spaţiul folosit de pârâtă are o suprafaţă de 529 mp, potrivit calculului 529 x 10 euro/mp - 5290 euro/mp x 4,2 lei/euro, rezultă un preţ al folosinţei imobilului de 22.218 lei.

Prin folosirea imobilului tară titlul, reclamanta a fost prejudiciată, din culpa pârâtei, cu această sumă, iar, potrivit art. 998, 999 C. civ. (în vigoare la data naşterii raportului obligaţional), pârâta are obligaţia de a repara integral prejudiciul cauzat reclamantei din vina sa. Pe de altă parte, s-a observat că reclamanta are dreptul la repararea integrală a pagubei produse şi, ca urmare, în baza art. 1088 C. civ. vechi, a fost obligată pârâta şi la plata dobânzii legale comerciale, începând cu data promovării acţiunii în justiţie şi până la data achitării integrale a debitului principal.

În ce priveşte susţinerile pârâtei, potrivit cărora deţine spaţiul în baza tacitei relocaţiuni, s-a observat că tacita relocaţiune nu operează în speţă, deoarece, între reclamantă şi pârâtă, nu a existat un contract de închiriere, contractul de închiriere fiind încheiat între uzufructuarul Protopopiatul Reformat Tg. Mureş, în calitate de locator şi pârâtă, în calitate de locatar. Pe de altă parte, s-a observat că pârâta îşi întemeiază apărarea pe tacita relocaţiune, iar, prin cererea reconvenţională, îşi întemeiază pretenţiile pe îmbogăţirea rară justă cauză, or, cele două instituţii, respectiv, răspunderea contractuală şi îmbogăţirea tară justă cauză, se exclud reciproc, îmbogăţirea fără justă cauză găsindu-şi aplicarea, în cazul în care nu operează răspunderea contractuală.

Pârâta a mai susţinut că cele două contracte de vânzare-cumpărare uzufruct viager sunt lovite de nulitate absolută, nefiind încheiate în formă autentică. Susţinerea pârâtei este reală în parte, în sensul că cele două contracte nu sunt încheiate în formă autentică, ci sub forma înscrisului sub semnătură privată. Acest aspect însă nu conduce la nulitatea absolută a acestor înscrisuri, deoarece forma autentică a înscrisurilor prin care se transferau drepturi reale a fost cerută ad validitatem doar până în anul 1989, ca efect al incidenţei dispoziţiilor Legii nr. 58/1974 şi nr. 59/1972, inclusiv a Decretului nr. 144/1958. Având în vedere că aceste acte normative erau abrogate la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a dreptului de uzufruct, forma autentică nu este cerută ad validitatem şi, sub acest aspect, nu se poate reţine că aceste acte sunt lovite de nulitate absolută.

Situaţia ar fi fost alta, în cazul în care vinderea dreptului de uzufruct ar fi constat într-un imobil teren, împrejurare în care forma autentică ar fi fost absolut necesară, ca efect al incidenţei, la momentul încheierii contractului, a dispoziţiilor art. 46 din Legea nr, 18/1991 şi ale Legii nr. 54/1998, în prezent abrogate, prin dispoziţiile Legii nr, 247/2005.

În speţă, însă, obiectul vinderii - cumpărării dreptului de uzufruct îl constituie imobil construcţii şi, ca urmare, forma autentică nu se impune, contractul fiind supus, la data încheierii lui, dispoziţiile art. 517 şi urm. C. civ. (vechi).

Pe de altă parte, pârâta a învederat instanţei că, în cursul anului 2010, a iniţiat procedura concilierii directe, prevăzute de art. 7201 C. proc. civ., solicitând reclamantei dreptul de a-i folosi spaţiul şi că, prin adresa nr. 224/2010, aceasta din urmă a fost de acord cu tolerarea în spaţiu şi plata unei chirii de 7,89 euro/lună. Acest aspect însă nu conduce la respingerea acţiunii, deoarece, în perioada cuprinsă între expirarea contractului de închiriere şi data promovării acţiunii în justiţie (21 octombrie 2008), pârâta nu a prezentat un titlu valabil, în baza căruia a deţinut spaţiu şi nici nu a tăcut dovada că a achitat chiria pretinsă de reclamantă pe luna decembrie 2006.

Pentru toate aceste considerente de fapt şi de drept, apărările pârâtei au fost înlăturate, ca lipsite de interes pentru soluţionarea cauzei.

În ce priveşte cererea reconvenţională formulată de pârâta SC C.S. SRL, aceasta a fost respinsă ca nefondată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a avut în vedere temeiul cererii, invocat de reclamanta reconvenţională, respectiv, îmbogăţirea fără justă cauză. Aşa cum însăşi reclamanta a susţinut, prin cererea reconvenţională, prin investiţiile efectuate la imobilul proprietatea reclamantei, s-a produs o îmbogăţire a patrimoniului acesteia şi o însă răcire a patrimoniului reclamantei reconvenţionale. Acest aspect este real şi dovedit de către reclamanta reconvenţională, dovada făcându-se cu raportul de expertiză efectuat în cauză de către expert judiciar H.V. Potrivit acestui raport, valoarea investiţiilor efectuate la imobilul proprietatea SC M.I. SA, în perioada valabilităţii contractelor de vindere-cumpărare drept de uzufruct şi a contractului de închiriere dintre uzufructuar şi SC C.S. SRL, se cifrează la suma de 513.175,70 iei, inclusiv TVA.

S-a observat că activitatea desfăşurată de reclamanta reconvenţională, aceea de efectuare investiţii la imobilul proprietatea pârâtei reconvenţionale se circumscrie dispoziţiilor art. 494 C. civ. vechi, conform cărora, în cazul în care o a treia persoană efectuează investiţii la imobilul proprietarului, acesta din urmă are obligaţia de a restitui valoarea investiţiilor, Iară a se lua în seamă sporirea valorii fondului, în cazul în care doreşte a reţine aceste investiţii sau, în situaţia în care constructorul a fost de rea-credinţă, să solicite acestuia să le ridice.

În ce priveşte buna-credinţă a reclamantei reconvenţionale, instanţa a apreciat că acesta nu poate ti reţinută în speţă, deoarece, deşi a fost invitată la conciliere prealabilă, în vederea încheierii unui contract de închiriere a spaţiului şi a negocierii chiriei, încă din anul 2008, a refuzat rezolvarea închirierii spaţiului, deşi cunoştea faptul că, încă din anul 2007, reclamanta şi-a revendicat bunul deţinut de Protopopiatul Reformat Tg, Mureş, reclamanta reconvenţională din prezenta cauză formulând cerere accesorie în interesul apelantului Protopopiatul Reformat Tg. Mureş.

Atât cererea Protopopiatului Reformat Tg. Mureş, cât şi cererea de intervenţie accesorie a SC C.S. SRL au fost respinse, prin sentinţa civilă nr. 1566 din 18 februarie 2011, pronunţată în Dosar nr. 4355.1/320/2007, menţinută prin decizia civilă nr. 52 din 23 februarie 2012. Mai mult, deşi reclamanta reconvenţională a refuzat negocierea preţului folosinţei imobilului, încă din anul 2008, conform documentelor opisate de expertul judiciar, aceasta, în lipsa oricărui titlu de folosinţă a imobilului, a continuat să efectueze investiţii la imobilul din care, în prezenta cauză, i se solicită evacuarea.

În atare situaţie şi în condiţiile în care pârâta reconvenţională nu şi-a exprimat intenţia de a păstra investiţiile efectuate de către reclamanta reconvenţională, instanţa nu o va putea obliga la plata sumelor solicitate.

Pentru toate aceste considerente de fapt şi de drept, cererea reconvenţională a fost respinsă în integralitatea ei.

Împotriva acestei sentinţe, în termen legal, a. declarat apel pârâta SC C.S. SRL, solicitând modificarea hotărârii atacate, în sensul respingerii în tot a acţiunii principale şi admiterii acţiunii reconvenţionale, cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii de apel, s-a arătat că, la data de 30 decembrie 1992, între reclamantă şi Protopopiatul Reformat din Tg-Mureş, a intervenit contractul de vânzare-cumpătare de uzufruct, având ca obiect vânzarea-cumpărarea dreptului de uzufruct, pe o perioadă de 10 ani, asupra imobilului cu destinaţie „spaţiu sanitar-medical, cu caracter filantropic" situat în Tg, Mureş, str. Bartok Bela, la acea dată, neînscris în CF.

Preţul vânzării l-a constituit suma de 24.000,000 lei, stabilită de părţi ca fiind necesară terminării lucrărilor de construcţii, sumă din care, anterior semnării contractului, s-a achitat 50%, fapt recunoscut de vânzătoare.

În perioada următoare, cumpărătoarea a contractat o serie de lucrări necesare terminării construcţiei, executarea şi plata acestora fiind efectuată de către societatea apelantă.

La data de 23 mai 1995, imobilul a fost preluat şi scriptic de 3a Protopopiatul Reformat, de către apelantă, fapt atestat prin procesul-verbal de predare-primire, în care s-a menţionat, expres, că obiectul s-a predat în stare nefinalizată.

Cu această ocazie, apelanta a preluat anumite obligaţii de plată scadente către executanţii lucrării. Chiar şi numai aceste obligaţii depăşesc cu mult obligaţia de plată asumată de cumpărătoare dreptului de uzufruct.

Ulterior, toate lucrările necesare finalizării şi asigurării funcţionalităţii imobilului, conform destinaţiei prevăzute în contractul de vânzare-cumpărare de uzufruct temporar sunt efectuate şi achitate de către apelantă.

La data de 26 iunie 1995, s-a încheiat procesul-verbal de recepţie finală, în care s-a menţionat că valoarea obiectivului este de 100.215.130 lei, iar lucrările vor continua.

În anul 1996, reclamanta, în baza actelor pe care apelanta i le-a pus la dispoziţie, şi-a întabulat dreptul asupra construcţiei, iar, la data de 22 august 1996, între apelantă şi Protopopiatul Reformat, s-a încheiat contractul de închiriere nr. 936, durata contractului fiind de 10 ani, termen care curge de la data predării imobilului de către constructor.

Aşa cum rezultă din raportul de expertiză efectuat în cauză, valoarea investiţiilor realizată de societatea apelantă este de 513.175,70 lei, neincluzându-se lucrările de reparaţie sau întreţinere.

Toate aceste lucrări au fost executate în baza proiectelor, a certificatelor de urbanism, care au stat la baza întabulării dreptului de proprietate al reclamantei şi ele au fost necesare pentru a asigura destinaţia spaţiului determinată prin contractul de vânzare-cumpărare uzufruct, din anul 1993.

Apelanta a considerat greşită soluţia instanţei de fond, de respingere a cererii reconvenţionale, reţinându-se reaua-credinţă a apelantei, în calitate de constructor, întrucât, în opinia sa, a solicitat doar sporul de valoare adus imobilului, în raport de dispoziţiile art. 494 C. civ.

Apelanta a considerat că nu a fost constructor de rea-credinţă, întrucât, la data realizării lucrărilor, între reclamantă şi cocontractantul Protopopiatul Reformat, a existat un contract încheiat, act prin care reclamanta şi-a manifestat acordul expres cu privire la executarea lucrărilor. In cea mai mare parte a perioadei de execuţie a lucrărilor, a fost o relaţie contractuală scrisă cu Protopopiatul Reformat, iar, în restul perioadei, a existat o înţelegere verbală, recunoscută de reclamantă. De asemenea, reclamanta a recunoscut faptul că lucrările au fost executate de apelantă, a acceptat acest fapt, precum şi folosinţa spaţiului de către apelantă, toate aprobările necesare efectuării construcţiei s-au obţinut prin concursul părţilor, iar, din anul 1996, sediul societăţii apelante se află în acest imobil, înregistrat la ORC, fiind opozabilă erga omnes.

În raport de aceste considerente, rezultă buna sa credinţă, la momentul edificării construcţiilor, iar reclamanta niciodată nu şi-a manifestat opţiunea clară de păstrare sau de ridicare a construcţiilor, conform art. 494 C. civ.

Instanţa nu a analizat niciun moment dacă toate lucrările efectuate se pot ridica sau nu, iar, în vederea respectării intereselor economice ale ambelor părţi, ar fi trebuit să se dispună obligarea reclamantei la despăgubiri, calculate la valoare reală a investiţiilor, motiv pentru care, în opinia sa, se impune completarea expertizei.

Apelanta a criticat, de asemenea, obligarea sa la plata sumei de 22.218 lei, cu titlu de chirie, întrucât, deşi s-a reţinut de instanţa de fond lipsa relaţiei contractuale directe dintre părţi, „chiria înseamnă tocmai existenţa unui contract". A arătat că a contestat ofertele nereale depuse de reclamantă şi a depus atât Hotărârea Consiliului Judeţean Mureş nr. 89/2011, cât şi adresa emisă de SC L. SA, privind nivelul chiriilor aplicate pentru spaţii având aceeaşi destinaţie, înscrisuri din care rezultă că chiria reală ar putea varia între 3 euro/mp/lună şi 13,70 lei/mp/lună. Din acest punct de vedere, avându-se în vedere faptul că părţile litigante au depus dovezi contradictorii, instanţa trebuia, chiar şi din oficiu, în virtutea rolului său activ, să dispună efectuarea unei expertize pentru determinarea acestui fapt sau să respingă cererea reclamantei, creanţa sa nefiind certă.

Intimata I.M.S. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului ca nefondat şi menţinerea sentinţei atacate, ca legală şi temeinică, cu cheltuieli de judecată.

Prin decizia civilă nr. 30/ A din 03 iunie 2013 a Curţii de Apel Târgu Mureş, secţia a II-a civilă de contencios administrativ şi fiscal, s-a respins apelul formulat de SC C.S. SRL

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa a reţinut următoarele:

În principiu, instanţa de fond a reţinut o corectă stare de fapt. Astfel, în contractul de vânzare - cumpărare de uzufruct pe durată limitată din 12 ianuarie 1993, încheiat între intimată, în calitate de vânzătoare şi Protopopiatul Reformat Tg. Mureş, în calitate de uzufructuar, la cap. IV pct. 8, s-a prevăzut preţul contractului de 24.000.000 lei, plus fondurile băneşti necesare finalizării construcţiei, iar, din preţul de 24.000,000 lei, 12.000.000 lei au fost achitaţi de cumpărător direct SC A. SA, societate care executa la acea dată lucrările de investiţii, în acel spaţiu, pentru intimată. Părţile au mai specificat că acest preţ, plătit şi plătibil vânzătorului, reprezintă echivalentul transmiterii de către vânzător şi dobândirii de către cumpărător a dreptului real de uzufruct temporar a bunului ce formează obiectul contractului, pe durata stipulată, tară vreo altă plată. De precizat că, în cap. I, părţile au precizat cauza pentru care au încheiat acest contract, respectiv, pe de o parte, lipsa fondurilor băneşti ale intimatei pentru terminarea lucrărilor de investiţi începute, iar, pe de altă parte, voinţa cumpărătorului Protopopiatul Reformat Tg. Mureş de a realiza un spaţiu sanitar în acel imobil, cu un pronunţat caracter filantropic. Contractul s-a încheiat pe o durată de 10 ani, termenul începând, potrivit art. 3 pct. 5 din contract, cel mai târziu la data de 1 iunie 1993 şi împlinindu-se la data de 1 iunie 2003.

Aşadar, potrivit clauzelor contractuale, uzufructuarul Protopopiatul Reformat Tg. Mureş a fost cel care a preluat obligaţia de finalizare a lucrărilor de investiţii, pe cheltuiala sa, potrivit scopului pe care urma să-l dea spaţiului, respectiv, spaţiu sanitar.

La data de 22 august 1996, între Protopopiatul Reformat Tg. Mureş şi apelanta SC C.S. SRL, s-a încheiat contractul de închiriere, Protopopiatul Reformat Tg. Mureş recunoscând că o parte din cheltuielile necesare executării lucrărilor de investiţii, la care era obligat, potrivit contractului de uzufruct, au fost achitate de către SC C.S. SRL până la acea dată, acesta constituind şi motivul pentru care contractul s-a încheiat pe o durată de 10 ani. De altfel, chiar în cererea reconvenţională, apelanta a recunoscut că a efectuat lucrările de investiţii în contul Protopopiatul Reformat Tg. Mureş, care era el însăşi obligat să le efectueze, în virtutea contractului de uzufruct. Astfel, deşi contractul de uzufruct expira la data de 1 iunie 2003, durata contractului de închiriere excedând acestui termen, intimata S.C.M.I., în calitate de proprietar al spaţiului, a acceptat valabilitatea acestuia, acţionând în instanţă Protopopiatul Reformat Tg. Mureş, pentru evacuare, doar în 23 mai 2007, cauza formând obiectul Dosarului nr. 4355/320/2007. Prin această cerere, s-a admis acţiunea intimatei, aceasta fiind obligată să evacueze imobilul şi să plătească chiria aferentă lunii septembrie 2006, în cuantum de 55. 545 lei, plus TVA. Apelanta a formulat cerere de intervenţie în interesul Protopopiatului Reformat Tg. Mureş, în calea de atac, dar atât apelul, cât şi această cerere au fost respinse, prin decizia civilă nr. 52 din 23 februarie 2012, rămasă irevocabilă. Prezenta cerere formulată împotriva intimatei a fost formulată la 21.10,2008, după mai multe tentative ale proprietarului imobilului de soluţionare pe cale amiabilă a litigiului, efectuate atât faţă de Protopopiatul Reformat Tg. Mureş, cât şi faţă de apelanta SC C.S. SRL.

Curtea a considerat neîntemeiate motivele invocate în această cale de atac. Astfel, în condiţiile în care, în contractul de uzufruct, Protopopiatul Reformat Tg. Mureş s-a obligat el însăşi să finalizeze lucrările de investiţii, potrivit destinaţiei pe care urma sa o aibă spaţiul respectiv, apelanta nu poate susţine că intimata s-a îmbogăţit fără justa cauză. Dacă aceasta are eventuale pretenţii cu referire la aceste lucrări, ele trebuie solicitate părţii cu care a avut directe raporturi juridice, în temeiul contractului de închiriere. Cu toate acestea, Curtea a reţinut, asemenea instanţei de fond, reaua-credinţă a apelantei, care a efectuat lucrări de investiţii la spaţiul în cauză şi în anul 2006, deşi contractul de închiriere se apropia de expirare şi, mai mult, chiar după debutul litigiului între intimată şi Protopopiatul Reformat, litigiu despre care avea cunoştinţă, de vreme ce a formulat cererea de intervenţie.

Nu prezintă relevanţă faptul că intimata cunoştea că lucrările au fost efectuate de apelantă şt le-a acceptat, pentru intimată, neavând importanţă cine efectua aceste lucrări în contul Protopopiatului Reformat.

Cu privire la cuantumul despăgubirilor, cu titlu de chirie, pe luna decembrie 2006, susţinerile apelantei referitoare la rolul activ al judecătorului nu pot fi reţinute, deoarece, oricâtă largheţe s-ar acorda în interpretarea art. 129 alin. (5) C. proc. civ., judecătorul nu se poate substitui părţilor, propunând probe în locul acestora. Cum expertiza în construcţii a fost dispusă la cererea apelantei, aceasta nu a avut nicio piedică în a formula, printre alte obiective, şi pe acela de determinare a valorii chiriei. De altfel, critica apelantei privind folosirea noţiunii de chirie, în lipsa unui contract de închiriere între părţi, nu schimbă problematica, câtă vreme intimata avea dreptul la despăgubiri, reprezentând chiria pentru spaţiul respectiv, dacă apelanta n-ar fi folosit spaţiul fără niciun titlu. Având în vedere poziţiile contradictorii ale părţilor cu privire la acest cuantum, Curtea a ţinut seama de faptul că, printr-o hotărâre irevocabilă, respectiv sentinţa nr. 1566 din 18 februarie 2011, s-a stabilit, pentru acelaşi spaţiu, o chirie de 55.545 lei plus TVA, aferentă lunii septembrie 2006. Cum nu s-au făcut dovezi din care să rezulte că au intervenit factori noi, iar, pentru luna decembrie 2006, reclamanta intimată a solicitat doar 22.218 lei, sumă mult mai mică, Curtea a menţinut soluţia instanţei de fond şi sub acest aspect.

Împotriva acestei decizii, a declarat recurs, în termen legal, pârâta SC C.S. SRL, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii apelului declarat de SC C.S. SRL, schimbării sentinţei apelate şi admiterii cererii reconvenţionale formulată de aceasta, cu consecinţa obligării S.C.M.I. la plata sumei de 513.175,50 lei, reprezentând valoarea materialelor şi preţul muncii încorporate în imobilul situat în Tg. Mureş, str. Aurel Filimon, (str. Bartok Bela) jud. Mureş, în favoarea sa.

În dezvoltarea motivelor de recurs, întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta a susţinut următoarele: Instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 494 C. civ. de la 1864, având în vedere că, deşi, în mod neechivoc, recurenta SC C.S. SRL a arătat că, faţă de proprietarul S.C.M.I., ea este un terţ constructor, judecătorii apelului au înlăturat această critică a sentinţei primei instanţe, cu motivarea nelegală că „valoarea materială şi preţul muncii reclamantei, ce au dus la creşterea valorii fondului, trebuie solicitate părţii cu care a avut directe raporturi juridice, în temeiul contractului de închiriere".

Aşa cum s-a arătat în literatura juridică de specialitate, art. 494 C. civ. permite proprietarului terenului să aleagă una din următoarele două soluţii:

a) să invoce accesiunea şi să dobândească astfel dreptul de proprietate asupra construcţiei, având obligaţia de a dezdăuna pe constructor cu valoarea materialelor încorporate şi preţui muncii efectuate, indiferent de sporul de valoare dobândit de teren prin realizarea construcţiei;

b) să-l oblige pe constructor să desfiinţeze sau să ridice construcţiile, plantaţiile sau lucrările executate pe cheltuiala sa, cu obligarea acestuia să-i plătească despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a terenului.

Or, în caitsa pendinte, intimata-proprietar nu a înţeles să-şi exercite o asemenea opţiune.

Recurenta a arătat că lucrările de îmbunătăţire au fost executate de ea, în condiţiile existenţei unui contract de închiriere - cel cu Protopopiatul Reformat Tg. Mureş, aflat în executare.

Nu în ultimul rând, că recurenta-reclamantă a fost un constructor de bună-credinţă o probează certificatul de urbanism, avizele necesare, autorizaţia de construire, precum şi contractele de execuţie a lucrărilor

În fine, recurenta SC C.S. SRL era în drept, în calitatea sa de detentor precar a imobilului şi de constructor de bună-credinţă, să fie indemnizata cu suma de 513.175,70 lei.

În ipoteza în care recurenta SC C.S. SRL a fost constructor de rea-credinţă, motivarea deciziei recurate este nelegală, cât priveşte pretinsa rea-credinţă a reclamantei.

Buna sau reaua-credinţă a terţului în materie nu interesează, conform art. 494 alin. (3), fraza a I-a C. civ. decât, pe de o parte, prin instituirea prohibiţiei proprietarului beneficiar de a cere terţului constructor ridicarea acestor lucrări şi, pe de altă parte, prin opţiunea acestuia între a înapoia valoarea materială şi preţul muncii sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului. Dar reaua-credinţă a reclamantei nu-l exonerează în niciun fel pe proprietarul-beneficiar al accesiunii imobiliare artificiale de obligaţia de a-l despăgubi pe constructor, în limita îmbogăţirii sale tară justă cauză, respectiv cu suma de 513.175,70 lei.

Urmează a se observa, de asemenea, că temeiul cererii reconvenţionale nu l-a constituit răspunderea civilă contractuală, ci îmbogăţirea iară justă cauză a proprietarului al cărui patrimoniu s-a majorat, ca efect al accesiunii imobiliare artificiale.

Şi în acest caz, chiar dacă s-ar admite că recurenta a fost un constructor de reaua-credinţă, soluţia nu era aceea de a-i fi respinsă acţiunea în dezdăunare, ci aceea de admitere a cererii reconvenţionale şi de obligare a proprietarului la dezdăunarea constructorului-terţ cu suma de 513.175,7 iei, reprezentând valoarea materialelor şi preţul muncii.

Un alt motiv de recurs s-a raportat la „contradictorialitatea ” motivării.

Instanţa de apel a reţinut că nu prezintă relevanţă faptul că intimata cunoştea că lucrările au fost efectuate de apelantă şi le-a acceptat, pentru intimată, neavând importanţă cine efectua aceste lucrări, în contul Protopopiatului Reformat.

Or, sentinţa apelată motivase că, în atare situaţie şi în condiţiile în care pârâta reconvenţională nu şi-a exprimat intenţia de a păstra investiţiile efectuate de către reclamanta reconvenţională, instanţa nu o va putea obliga la plata sumelor solicitate.

„Contradictorialitatea” motivării de respingere a apelului rezidă în aceea că, după ce s-a arătat, incontestabil, că imobilul proprietarului-intimat a primit un spor de valoare, în urma lucrărilor efectuate de recurentă, solicitarea acesteia este apreciată a fi neîntemeiată.

Recursul este fondat pentru considerentele ce vor succede:

Sub aspectul încadrării motivelor de recurs invocate de către recurenta pârâtă SC C.S. SRL în dispoziţiile legale limitative, se poate observa că acestea se raportează la încălcarea dispoziţiilor art. 494 C. civ., precum şi la contrarietatea motivării hotărârilor judecătoreşti pronunţate în cauză de instanţele fondului, critici ce s-ar putea circumscrie pct. 7 şi 9 ale art. 304 C. proc. civ.

Pentru a cenzura greşita interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 494 C. civ., astfel cum pretinde recurenta, va trebui însă stabilit, în mod prioritar, dacă acest temei juridic a fundamentat cererea reconvenţională formulată în cauză sau dacă el a fost pus în dezbaterea părţilor de către instanţele de fond, cărora le revenea sarcina de a califica cererea reconvenţională, în conformitate cu dispoziţiile art. 84 si 129 alin. (4) şi (6) C. proc. civ.

În acest context, se constată că cererea reconvenţională formulată prin intermediul apărătorului ales este întemeiată pe îmbogăţirea tară justa cauză, ca fapt juridic licit prin care are loc mărirea patrimoniului unei persoane prin micşorarea corelativă a patrimoniului altei persoane, fără ca, pentru acest efect, să existe o cauză justă sau un temei juridic, iar acţiunea exercitată este calificată ca o acţiune în restituire.

Este real însă că ambele instanţe, fără a se preocupa de calificarea juridică a cererii reconvenţionale şi tară a tranşa astfel limitele obiective ale judecării cauzei, după punerea acestor aspecte esenţiale pentru soluţionarea litigiului în dezbaterea contradictorie a părţilor litigante, au motivat hotărârile judecătoreşti atât din perspectiva unei acţiuni în repetiţiune, cât şi din perspectiva instituţiei juridice a accesiunii imobiliare, întemeiată pe art. 494 şi următoarele C. civ.

Or, această absenţă a fixării limitelor obiective ale judecării cauzei şi combinarea nu doar a unor temeiuri juridice distincte, ci a unor instituţii cu regim juridic distinct face imposibilă exercitarea controlului judiciar de către instanţa de recurs, în sensul solicitat de către recurenta pârâtă, respectiv acela de a stabili dacă dispoziţiile art. 494 C. civ. au fost corect aplicate şi interpretate în cauză.

Contrarietatea motivării hotărârilor judecătoreşti pronunţate de instanţele de fond rezidă şi în faptul că prima instanţă, deşi reţine, ca aspect real şi dovedit în cauză, că, prin investiţiile efectuate la imobilul proprietatea reclamantei, s-a produs o îmbogăţire a patrimoniului acesteia şi o scădere a patrimoniului pârâtei-reclamante reconvenţionale, motivează că această activitate de efectuare investiţii, desfăşurată de cea din urmă, se circumscrie dispoziţiilor art. 494 C. civ. de la 1864, dar nu se poate dispune obligarea reclamantei-pârâte la plata sumelor rezultate din expertiza efectuată în cauză, întrucât aceasta nu şi-a exprimat intenţia de a păstra investiţiile efectuate, iar pârâta-reclamantă reconvenţională nu a fost de bună-credinţă, argumente însuşite de instanţa de apel.

Astfel, din analiza dispoziţiilor legale referitoare la instituţia îmbogăţirii Iară justă cauză, se poate reţine că, pentru soluţionarea unei acţiuni fundamentate pe un astfel de temei de drept, trebuie analizate două condiţii juridice, respectiv absenţa oricărui alt mijloc juridic pentru recuperarea de către cel care şi-a micşorat patrimoniul a pierderii suferite şi absenţa unei cauze legitime a măririi patrimoniului unei persoane în detrimentul alteia şi trei condiţii materiale, şi anume: mărirea unui patrimoniu, micşorarea unui patrimoniu, ca o consecinţă a măririi altuia şi existenţa unei legături sau corelaţii directe între sporirea unui patrimoniu şi diminuarea celuilalt.

În ceea ce priveşte instituţia accesiunii, reglementată de dispoziţiile art. 494 C. civ., condiţiile ce trebuie analizate pentru incidenţa acesteia sunt distincte de cele necesare pentru soluţionarea unei actio de in rem verso, numai restituirea despăgubirilor având la bază principiul îmbogăţirii fără justă cauză; iar teoria accesiunii presupune exercitarea dreptului potestativ de accesiune şi diferenţierea întinderii creanţei de restituire, în funcţie de buna sau reaua-credinţă a celui care ridică o construcţie sau o lucrare pe terenul celuilalt.

În consecinţă, în rejudecare, se va stabili, în mod necesar, care este cauza juridică (causa petendi) a cererii reconvenţionale, în sensul de faptul juridic sau material care constituie temeiul legai sau fundamentul direct şi imediat al interesului sau dreptului pretins (sursa generatoare a acestuia), pentru a se fixa limitele obiective ale judecării acestei cereri, şi, implicit, dreptul aplicabil unor împrejurări de fapt, ce vor fi pe deplin clarificate, pe baza unui probatoriu pertinent, solicitat de părţile litigante sau dispus de instanţă din oficiu.

Dintr-o altă perspectivă, instanţa de apel va trebui să verifice şi dacă dispoziţiile art. 494 C. civ. sunt incidente în situaţia în care terţul realizează reparaţii sau îmbunătăţiri la imobilele existente sau în ipoteza în care, între proprietarul terenului sau succesorul acestuia şi constructor, există o convenţie cu privire la efectuarea unor lucrări.

În acest sens, va fi necesară analiza contractului de închiriere nr. 936 din 26 august 1996, încheiat între Protopopiatul Reformat din Târgul Mureş, în calitate de uzufructuar locator, şi SC C.S. SRL, în calitate de locatar, sub aspectul drepturilor şi obligaţiilor părţilor prevăzute în conţinutul său.

Concluzionând, în acest moment procesual, doar motivul de recurs reglementat de dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. devine operant în cauză, din perspectiva existenţei unei motivări contradictorii a hotărârii atacate.

În acest context, trebuie subliniat că motivarea hotărârilor judecătoreşti reprezintă o garanţie esenţială a procesului echitabil reglementată atât prin dispoziţiile art. 261 pct. 5 C. proc. civ., cât şi prin dispoziţiile convenţionale ale art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.

În interpretarea şi aplicarea acestor dispoziţii legale, motivarea unei hotărâri judecătoreşti trebuie să reflecte premisele silogismului juridic şi raţionamentul ce a determinat soluţia pronunţată în cauză, precum şi faptul că argumentele esenţiale ale părţilor au fost examinate într-o manieră efectivă.

Or, existenţa unor motivări subsidiare ireconciliabile în conţinutul unei hotărâri judecătoreşti nu poate reprezenta o lămurire şi o dezlegare a unor împrejurări de fapt, cărora ar trebui să li se aplice dreptul pertinent, premisa legală pentru aplicabilitatea art. 314 C. proc. civ. care statuează că: înalta Curte hotărăşte asupra fondului pricinii în toate cazurile în care casează hotărârea atacată numai în scopul aplicării corecte a legii la împrejurări de fapt ce au fost pe deplin stabilite.

În consecinţă, neclarificând natura juridică a cererii reconvenţionale, prin prisma cauzei juridice pe care se întemeiază, instanţele de fond nu au clarificat situaţia de fapt dedusă judecăţii, astfel încât nu se poate stabili care este dreptul aplicabil, conform principiului da mihi facto, daho tibi ius („dă-mi faptele şi îţi voi da dreptul ” ), impunându-se casarea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Admite recursul declarat de pârâtul SC C.S. SRL împotriva deciziei nr. 30/ A din 03 iunie 2013 a Curţii de Apel Târgu-Mureş, secţia a II-a civilă de contencios administrativ şi fiscal.

Casează decizia recurată şi trimite cauza, spre rejudecare, Curţii de Apel Târgu-Mureş.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 19 februarie 2014.

← ICCJ. Decizia nr. 60/2014. Civil. Revendicare imobiliară. Recurs  ICCJ. Decizia nr. 602/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre ICCJ. Decizia nr. 601/2014. Civil. Evacuare. Recurs