ICCJ. Decizia nr. 606/2014. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 606/2014
Dosar nr. 7677/99/2011
Şedinţa publică de la 20 februarie 2014
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 1195 din 24 octombrie 2012, Tribunalul Neamţ a admis în parte contestaţia reclamanţilor C.G. şi G.C., în contradictoriu cu pârâtul judeţul Iaşi, prin Consiliul Judeţean Iaşi, a modificat în parte hotărârea din 21 martie 2011, a stabilit că despăgubirea ce trebuie acordată reclamanţilor este de 104.636 euro, în echivalent în RON la cursul oficial din data plăţii efective, a obligat pârâtul să plătească reclamanţilor această sumă stabilită cu titlu de despăgubiri în termen de maxim 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii, au fost menţinute celelalte dispoziţii ale hotărârii.
În esenţă, au fost avute în vedere următoarele considerente de fapt şi de drept:
Prin cererea înregistrată la data de 12 mai 2011, reclamanţii au contestat, în temeiul art. 22 din Legea nr. 255/2010 şi al art. 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994, cuantumul despăgubirii stabilit pentru imobilul expropriat prin hotărârea din 21 martie 2011.
Au fost invocate prevederile Constituţiei României, Legea nr. 255/2010 şi Primul Protocol adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.
Conform art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
Cât priveşte valoarea reală a imobilului, s-a susţinut că trebuie să se ţină seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, indemnizaţia de despăgubire compunându-se din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului, prejudiciul circumscriind atât prejudiciul efectiv (damnum emergens), cât şi beneficiul nerealizat (lucrum cessans).
Prejudiciul suferit constă şi în beneficiul nerealizat de expropriaţi, constând în aceea că, încă din anul 2008, de la data anunţării intenţiei de expropriere, imobilul a suferit pierderi rezultând din imposibilitatea vânzării acestuia ori de a dispune de bun în orice altă modalitate. Trebuie totodată avute în vedere toate costurile înregistrate în cadrul procedurii de expropriere anterioare, începute în anul 2008 şi nefinalizate.
Trebuie avută în vedere şi calitatea de asociat a reclamantului, raportată la scopul pentru care imobilul a fost valorizat prin transmiterea folosinţei către SC G. SA, crearea cadrului necesar creşterii gradului de productivitate, obţinerii unui profit superior şi implicit obţinerea, în calitate de acţionar, a unui cuantum al dividendelor sporit.
Pârâtul a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acţiunii.
S-a susţinut, în esenţă, că evaluarea proprietăţii s-a realizat avându-se în vedere valoarea de piaţă a activului, aşa cum este definită în standardele A.N.E.V.A.R., conform Legii nr. 255/2010.
Pentru evaluarea terenului s-a aplicat metoda comparaţiilor de piaţă, luându-se în calcul proprietăţi similare, precum şi ofertele de piaţă existente la momentul decembrie 2010-ianuarie 2011 pentru terenurile situate în zona D a municipiului Iaşi (conform zonării stabilite de Consiliul Local al municipiului Iaşi).
Tribunalul a reţinut că este întemeiată în parte contestaţia, în considerarea dispoziţiilor art. 22 din Legea nr. 255/2010, raportat la art. 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994, pentru următoarele considerente:
Faţă de concluziile expertizei efectuată de comisia numită în cauză, tribunalul a apreciat că suma stabilită de pârât prin hotărârea contestată nu îndeplineşte exigenţele art. 44 alin. (3) din Constituţia României, în temeiul căruia exproprierea pentru o cauză de utilitate publică nu poate fi dispusă decât cu o dreaptă despăgubire.
S-a reţinut astfel că în urma lucrării de evaluare întocmite, comisia de experţi a fost unanimă în a aprecia valoarea de piaţă actuală a construcţiei expropriate a fi de 73.447 euro, respectiv 321.052 RON.
Asupra valorii de piaţă a terenului expropriat, în lucrarea iniţială, expertul numit de instanţă şi expertul desemnat de expropriator, au concluzionat asupra unei valori de 23.073 euro, respectiv 100.856 RON. Expertul numit din partea persoanelor supuse exproprierii a formulat opinie separată, motivând că, ceilalţi doi membri ai comisiei nu au analizat tranzacţiile efectuate în zonă, respectiv contractele de vânzare-cumpărare din 17 iunie 2011 şi din 14 iulie 2011 şi că nu au analizat temeinic ofertele utilizate drept comparabile în procesul de evaluare. Dacă s-ar fi luat în considerare datele din cele două contracte de vânzare-cumpărare, valoarea unui metru pătrat din terenul expropriat ar fi fost de 98 euro. În analiza comparabilelor avute în vedere de ceilalţi doi experţi, aceştia nu au aplicat în mod adecvat corecţiile şi nu au verificat suficient informaţiile privind datele concrete ale acestei oferte de vânzare, comparabila A.
În urma inspecţiei terenului ofertat, făcută personal de expert, acesta a concluzionat că s-ar impune eliminarea comparabilei A, întrucât la acest teren accesul se face pe un drum de pământ, fără a se cunoaşte cu precizie modul în care este reglementat accesul, iar terenul prezintă denivelări extrem de mari, fiind în plus abandonate pe el resturi de materiale de construcţie. Aceasta în vreme ce imobilul expropriat beneficiază de acces printr-un drum asfaltat, dispune de toate utilităţile, fiind amenajat şi dispunând şi de platformă betonată. Prin eliminarea comparabilei A, concluzionează că raportul cuprinzând opinia majoritară a experţilor ar conduce către selectarea valorii comparabilei C, rezultând o valoare de 86,91 euro/mp.
Urmare a obiecţiunilor formulate de reclamanţi şi încuviinţate de instanţă la termenul din 2 mai 2012, prin care aceştia au solicitat experţilor a stabili în mod unitar valoarea reală de piaţă a terenului supus exproprierii, în răspunsul la obiecţiuni, comisia de experţi a reanalizat toate ofertele folosite în procedura aplicată, incluzând cu notările comparabila D şi comparabila E şi imobilele evidenţiate în contractele de vânzare-cumpărare din 17 iunie 2011 şi din 14 iulie 2011, iar pentru comparabila A au inclus şi corecţiile corespunzătoare pentru drumul de acces pietruit.
Concluzia unitară formulată de comisia de experţi prin răspunsul la obiecţiuni, a fost aceea că valoarea unui mp din terenul expropriat este de 61,39 euro, rezultând o valoare de piaţă a terenului, de 24.003 euro.
Dat fiind că, prin acest răspuns la obiecţiuni, experţii au ajuns la un consens şi au fost în măsură a stabili o valoare unanim acceptată, care a avut în vedere şi criticile aduse de expertul desemnat de reclamanţi valorii stabilite iniţial de ceilalţi doi experţi membri ai comisiei, aceasta este valoarea ce a fost avută în vedere de instanţă.
Valoarea corespunde dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care impune a se stabili valoarea reală a imobilului expropriat ţinând seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, la data întocmirii raportului de expertiză, imobilele de acelaşi fel în localitatea în care ele sunt situate, dat fiind că s-au avut în vedere preţurile consemnate în cele două contracte de vânzare-cumpărare care au putut fi identificate.
Din anexa nr. 6 a raportului de expertiză efectuat în cauză, reprezentând un plan al străzilor din zonă, se observă că str. A.V., unde era situat imobilul din contractul de vânzare-cumpărare din 17 iunie 2011, se află într-o zonă de reţele stradale, în vreme ce proprietatea de evaluat se află într-o zonă diferită, în apropierea aeroportului, zonă cu restricţii urbanistice, expusă la risc şi poluare sonoră.
În răspunsul la obiecţiuni formulat de comisia de experţi, concluzionând asupra valorii terenului, aceştia au menţionat expres că „valoarea de piaţă determinată a lotului de teren analizat a fost estimată în funcţie de particularităţile lotului acestuia”.
Pentru aceste considerente, instanţa a apreciat că nu pot fi avute în vedere valorile de 98 euro/mp ori de 86,91 euro/mp teren, solicitate de reclamanţi, în subsidiar, prin concluziile scrise depuse.
În acelaşi timp, nu poate fi luată în considerare nici valoarea de 140 euro/mp teren, solicitată în principal prin aceleaşi concluzii.
În susţinerea acestei valori, reclamanţii au invocat dispoziţiile art. 31 şi art. 32 din Legea nr. 255/2010, potrivit cărora orice documentaţie tehnică sau de evaluare realizată ori aflată în curs de realizare anterior intrării în vigoare a prezentei legi se consideră valabilă, iar în cazul procedurilor de expropriere aflate în curs de desfăşurare, pentru continuarea realizării obiectivelor, se aplică prevederile prezentei legi.
Art. 31 trebuie însă interpretat a avea în vedere o documentaţie de evaluare care să fi fost realizată în cadrul procedurii de expropriere finalizată cu hotărârea care face obiectul contestaţiei.
Or, raportul de evaluare realizat în anul 2008 de expertul membru A.N.E.V.A.R. G.M., la ale cărui concluzii doresc a se raporta reclamanţii, s-a efectuat în cadrul unei proceduri ce a fost la acel moment abandonată, o nouă procedură fiind reluată în anul 2011, când la baza hotărârii de expropriere a stat raportul de evaluare întocmit de evaluator V.G.
S-a reţinut astfel că valoarea imobilului expropriat, construcţii şi teren, se situează la nivelul valorii de 97.450 euro (73.447 euro + 24.003 euro).
S-a reţinut totodată ca fondat punctul de vedere exprimat de expertul desemnat de reclamanţi în opinia separată, potrivit căreia, prin expropriere, reclamanţii suferă un prejudiciu reprezentat de: - costurile pe care le presupune achiziţia unui imobil prezentând caracteristici şi facilităţi similare celui expropriat, care poate fi evaluat prin raportare la comisionul de intermediere pentru o societate de profil care să se ocupe cu analiza şi selectarea ofertelor în vederea achiziţionării unei proprietăţi comparabile; - plata taxelor la notariat pentru perfectarea tranzacţiei şi înscrierea în cartea funciară. Aceste costuri necesare au fost evaluate prin expertiză la nivelul de 3% + TVA, respectiv 2,5 % + TVA.
Din acelaşi raport de expertiză nu a fost luată în calcul valoarea calculată de expert S.F. ca profit nerealizat în urma nefinalizării contractului de închiriere spaţiu din 1 iulie 2011 încheiat între reclamant şi SC G. SA, estimată la o valoare de 77.700 euro pentru perioada 1 iulie 2012-1 iulie 2021, pentru următoarele considerente:
Respectivul contract de închiriere este încheiat la data de 1 iulie 2011, dată ulterioară atât hotărârii din 11 februarie 2011 privind emiterea titlului de expropriere a reclamanţilor, cât şi hotărârii din 21 martie 2011 de stabilire a despăgubirilor, fapt care coroborat cu împrejurarea că reclamantul are calitatea de asociat la societatea comercială către care se închiriau bunurile, conduce către o prezumţie că respectivul contract a fost încheiat pro causa, pentru a obţine o sporire scriptică a valorii despăgubirilor.
Chiar în lipsa aplicării acestei prezumţii, despăgubirile la plata cărora va fi obligat pârâtul către reclamanţi reprezintă valoarea reală a construcţiilor şi terenului expropriat, care le dă reclamanţilor posibilitatea cumpărării unui imobil similar, pe care nimic nu-i va împiedica a-l închiria respectivei societăţi comerciale. A obliga pârâtul a plăti atât valoarea bunului cât şi valoarea chiriei neîncasate, atât timp cât în urma îndestulării cu valoarea bunului, expropriatul poate cumpăra un nou imobil pe care să-l închirieze, ar apărea ca o dublă reparaţie, ceea ce nu a putut fi admisă.
Prin decizia civilă nr. 13 din 25 iunie 2013, Curtea de Apel de Apel Bacău, secţia I civilă, a respins, ca nefondat, apelul reclamanţilor.
S-a reţinut că apelanţii-reclamanţi sunt, în principal, nemulţumiţi de valoarea stabilită ca despăgubire pentru terenul expropriat, susţinând că valoarea de despăgubire corectă este de 98 euro/mp.
Valoarea stabilită de instanţa de fond este corectă fiind stabilită de o comisie de experţi ca urmare a admiterii obiecţiunilor la expertiză, opinia specialiştilor fiind unitară şi exprimată în raport de reanalizarea tuturor ofertelor utilizate în procesul de evaluare, inclusiv tranzacţiile efective existente în dosarul cauzei.
Nu a fost primită susţinerea apelanţilor-reclamanţi referitoare la faptul că s-ar fi stabilit valoarea despăgubirilor doar în raport de oferte de tranzacţii pe piaţa imobiliară, experţii având în vedere şi tranzacţiile efective existente la dosar (contractele de vânzare-cumpărare din 17 iunie 2011 şi din 14 iulie 2011). Mai mult, la stabilirea valorii despăgubirilor, experţii au avut în vedere şi criticile aduse de expertul reclamanţilor, raportului de expertiză iniţial, fiind respectate dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, precum şi particularităţile lotului evaluat în cauză.
Apelanţii-reclamanţi au solicitat a se reţine o valoare de 140 euro/mp, valoare stabilită la iniţierea procedurii de expropriere, însă această valoare nu poate fi reţinută în raport de prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Pentru o expropriere realizată în anul 2011, nu se putea avea în vedere valori ale imobilelor din anul 2008, întrucât exproprierea chiar dacă a fost demarată în acest an nu s-a finalizat printr-o hotărâre de expropriere.
Nu au fost primite nici motivele de apel referitoare la neacordarea profitului nerealizat în urma nefinalizării contractului de închiriere spaţiu din 1 iulie 2011 încheiat între reclamant C.G. şi SC G. SA, întrucât hotărârea de expropriere s-a emis la data de 21 martie 2011, iar contractul de închiriere s-a încheiat la data de 1 iulie 2011, dată la care reclamantul nu mai era proprietar al imobilului.
Împotriva deciziei instanţei de apel au formulat cerere de recurs la data de 14 august 2013, reclamanţii C.G. şi G.C., prin care au invocat următoarele aspecte de pretinsă nelegalitate:
Pe temeiul dispoziţiilor art. 304 pct. 5 C. proc. civ. s-a susţinut că, la emiterea deciziei, instanţa de apel nu a respectat dispoziţiile art. 261 pct. 5, art. 295 şi art. 129 alin. (5) C. proc. civ., constituind o neobservare a formelor legale în sensul art. 105 alin. (2) C. proc. civ., sancţionată cu nulitatea acestora.
Art. 261 pct. 5 C. proc. civ. prevede că hotărârea trebuie să cuprindă motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei, cum şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor.
În privinţa criticilor referitoare la modul de selectare de către instanţa de fond a valorii terenului expropriat, hotărârea instanţei de apel nu cuprinde motivele de fapt şi de drept care au format convingerea că susţinerile apelanţilor-reclamanţi din memoriul de apel sunt neîntemeiate.
În privinţa valorii reţinută ca valoare reală de piaţă a terenului expropriat, instanţele fondului au folosit exprimări aproape identice. La fel se prezintă situaţia şi în ceea ce priveşte motivaţia neluării în considerare a valorii de 140 euro/mp teren.
Instanţa de apel ar fi trebuit să demonstreze cum anume a ajuns la convingerea că valoarea selectată, comparabila A, a fost calculată având în vedere şi cele două tranzacţii efective de piaţă depuse de apelanţi în probatoriu şi de ce au fost înlăturate a priori comparabilele D şi E, deşi acestea au fost invocate ca bază de calcul a valorii reale a terenului expropriat.
Din analiza răspunsului experţilor rezultă clar faptul că valoarea de 61,39 euro/mp a fost stabilită exclusiv prin raportare la o ofertă de vânzare teren postată pe website-ul agenţiei imobiliare C.A. din Iaşi, ofertă la care s-au aplicat o serie de corecţii, fără ca vreuna dintre acestea să vizeze aspecte ţinând de tranzacţiile efective de piaţă cu terenuri în zonă.
S-a solicitat instanţei de apel încuviinţarea completării probatoriului în apel prin revenirea cu o adresă către comisia de experţi pentru ca aceştia să precizeze dacă valoarea selectată a fost stabilită prin raportare la o tranzacţie de piaţă consemnată ca atare într-un act de vânzare-cumpărare, prin raportare la o ofertă de preţ a unei agenţii imobiliare, rubricilor de vânzări din anunţurile de mică publicitate sau de pe internet sau prin raportare la ambele criterii, tranzacţie de piaţă şi ofertă de vânzare şi, de asemenea, pentru ca aceştia să precizeze clar care este valoarea rezultată pentru terenul expropriat.
Această probă a fost respinsă de instanţa de apel, deşi era absolut necesară pentru soluţionarea cauzei, fără o motivare conformă prevederilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ.
Instanţa de apel s-a mulţumit să se raporteze la afirmaţiile experţilor, fără să verifice veridicitatea acestora.
Obligaţia de a motiva hotărârile judecătoreşti şi de a răspunde tuturor capetelor de cerere formulate de părţi intră şi în conţinutul dreptului la un proces echitabil prevăzut de art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.
Instanţa de apel nu a respectat nici art. 295 C. proc. civ., care îi impuneau acesteia să verifice, în limitele cererii de apel, stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă, ca şi pe cele prevăzute de art. 129 alin. (5) C. proc. civ. care îi impuneau să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greşeală privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor şi prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunţării unei hotărâri temeinice şi legale.
Cu alte cuvinte, instanţele de fond au considerat că, dacă experţii au ajuns la un consens, nu mai e necesar să verifice dacă soluţia la care au ajuns este legală, fiind suficient să fie preluată ca atare.
Experţii au arătat că „grupul de experţi a reanalizat toate ofertele utilizate în procesul de evaluare, inclusiv tranzacţiile existente la dosarul cauzei, solicitate prin obiecţiuni, rezultând următoarea grilă”, în continuare fiind prezentată o grilă de calcul încorporând 5 posibile valori în funcţie de fiecare comparabilă în parte. Fiecare comparabilă a fost utilizată distinct, nu s-a făcut o evaluare unitară pornind de la toate comparabile, pentru ca în final experţii să arate că „valoarea de piaţă a terenului, estimată conform grilei de mai sus, este de (...)”. Din analiza grilei de calcul, rezultă clar că valoarea de 24.003 euro a fost stabilită exclusiv în raport de comparabila A, reprezentând o ofertă de vânzare postată pe internet.
S-a susţinut pe temeiul art. 304 pct. 7 C. proc. civ., hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină ori ea cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii, dinnou faptul nemotivării deciziei recurate, instanţa de apel nefăcând altceva decât să reia, în mod aproape identic, câteva din considerentele ce au alcătuit motivaţia hotărârii primei instanţe. Preluarea de către instanţa de apel aproape cuvânt cu cuvânt a susţinerilor instanţei de fond ascunde, de facto, o nemotivare a hotărârii.
Instanţa de apel a refuzat să devolueze cauza în fond, respingând cererea de administrare de dovezi şi care ar fi fost de natură să înlăture orice ambiguitate în ceea ce priveşte analiza pe care au făcut-o experţii şi concluziile acestora.
Pe temeiul dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., hotărârea pronunţată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii, s-a susţinut că valoarea reală de piaţă a terenului expropriat a fost stabilită cu încălcarea prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, art. 31 din Legea nr. 255/2010, art. 27 din Legea nr. 33/1994. Valoarea despăgubirii a fost totodată stabilită cu încălcarea art. 9 alin. (4) din Legea nr. 255/2010 şi a art. 26 alin. (1) şi alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 impun ca valoarea imobilelor expropriate să se stabilească prin raportare la preţul cu care se vând, în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
Instanţa de apel a respins în mod eronat cererea de suplimentare a probatoriului, căzând în aceeaşi capcană ca şi instanţa de fond, alegând să se bazeze exclusiv pe afirmaţiile experţilor, fără verificarea veridicităţii acestora.
În stabilirea valorii selectate de experţi, nu au fost avute în vedere toate comparabilele din grilă, ci doar o singură comparabilă reprezentând o ofertă de vânzare postată pe internet pentru un teren fără nicio legătură cu terenul expropriat.
Grila de calcul a experţilor conţine şi valorile rezultate în urma analizării tranzacţiilor efective de piaţă depuse de recurenţi în probatoriu la dosar, însă aceste valori nu au fost avute în vedere de către experţi la stabilirea celei selectate ca valoare estimată de piaţă.
Expertiza este un mijloc de probă lăsat la libera apreciere a judecătorului. Constatările tehnico-ştiinţifice ale specialistului se poartă numai asupra unor elemente de fapt supuse judecăţii. Activitatea lui încetează acolo unde începe opera de valorizare de către judecător a constatărilor de fapt ale cauzei.
Procedura de expropriere a fost finalizată după intrarea în vigoare a prevederilor Legii nr. 255/2010, când s-a emis titlul de expropriere a proprietarilor afectaţi de realizarea lucrării, respectiv hotărârea din 21 martie 2011. Hotărârea menţionată precizează clar în preambulul său actul administrativ declanşator al procedurii de expropriere şi anume, hotărârea Consiliului Judeţean laşi din 31 octombrie 2008.
Art. 31 din Legea nr. 255/2010, ale cărei dispoziţii aveau a fi aplicate, în virtutea prevederilor art. 32 din acest act normativ, şi procedurilor de expropriere în curs de desfăşurare la momentul intrării sale în vigoare, prevede că: „Orice documentaţie tehnică sau de evaluare realizată ori aflată în curs de realizare anterior intrării în vigoare a prezentei legi se consideră valabilă”, respectiv raportul de evaluare realizat în anul 2008 de către expertul evaluator, membru A.N.E.V.A.R., G.M., care a stabilit o valoare de circulaţie-piaţă a imobilului teren, de 140 euro/mp.
La momentul exproprierii imobilului, valoarea de 140 de euro/mp era valabilă de drept, în virtutea legii, această valoare constituind valoarea minimă oferită de expropriator conform prevederilor art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994: „Despăgubirea acordată de către instanţă nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator”, valoare de care instanţele de fond trebuia să ţină cont la stabilirea despăgubirilor pentru terenul expropriat.
Or, această valoare, fiind mai mare decât valoarea stabilită de instanţele fondului ca valoare de piaţă a terenului expropriat trebuia reţinută de către instanţele de fond ca valoare de referinţă pentru despăgubirea acordată.
Din motivarea instanţei de apel în ceea ce priveşte neluarea în considerare a valorii de 140 euro/mp, reiese că aceasta s-a aflat într-o gravă eroare de aplicare a legii, raportând valoarea de 140 de euro/mp la textul art. 26 din Legea nr. 33/1994, când în realitate, aceasta trebuia raportată la prevederile art. 27 din Legea nr. 33/1994.
Neluarea în considerare a acestei valori de către instanţele de fond a condus la încălcarea prevederilor art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, cu consecinţa acordării unei valori mult diminuate a despăgubirilor.
Instanţa de fond trebuia să aibă în vedere valoarea de 54.786 euro ca valoare a despăgubirii cuvenite pentru terenul expropriat.
Neacordarea de către instanţele de judecată a valorii beneficiului nerealizat ca urmare a nefinalizării contractului de închiriere din 1 iulie 2011 încheiat cu SC G. SA s-a făcut cu încălcarea prevederilor art. 9 alin. (4) din Legea nr. 255/2010 şi ale art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Art. 9 alin. (4) din Legea nr. 255/2010 prevede că transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din proprietatea privată a persoanelor fizice sau juridice în proprietatea publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale şi în administrarea expropriatorului operează de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de către expropriator, ulterior consemnării sumelor aferente despăgubirii.
Instanţa de apel a reţinut în mod eronat că transferul dreptului de proprietate asupra imobilului închiriat ar fi avut loc la data emiterii hotărârii de expropriere din 21 martie 2011, când, în realitate, în virtutea prevederilor art. 9 alin. (4) din Legea nr. 255/2010, acest transfer a avut loc doar la momentul ulterior al consemnării despăgubirii pentru expropriere propuse de expropriator.
Această flagrantă eroare de interpretare şi aplicare a legii a condus la încălcarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 care impun, alături de acordarea valorii reale a imobilului expropriat, şi repararea prejudiciului cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, respectiv luarea în considerare, la calcularea cuantumului despăgubirii, a daunelor aduse proprietarului, luând în considerare şi dovezile prezentate de acesta.
Analizând decizia recurată în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte constată că recursul nu este fondat, urmând a fi respins, pentru următoarele considerente:
Criticile susţinute de recurenţii-reclamanţi pe temeiul dispoziţiilor art. 304 pct. 5 C. proc. civ., s-a afirmat că instanţa de apel nu a respectat dispoziţiile art. 261 pct. 5, art. 295 şi art. 129 alin. (5) C. proc. civ., aceasta constituind o neobservare a formelor legale în sensul art. 105 alin. (2) C. proc. civ., sancţionată cu nulitatea, nu pot fi primite, întrucât din expunerea de motive a deciziei recurate rezultă că instanţele anterioare au fost preocupate să clarifice pe deplin situaţia de fapt, sub toate aspectele relevante pentru cauza pendinte, valorizarea probatoriului fiind realizată într-o manieră care respectă întru totul dispoziţiile art. 261 pct. 5 C. proc. civ.
Pretinsa nemotivare a deciziei pronunţate de instanţa de apel poate constitui motiv de recurs, dar numai prin raportare la dispoziţiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., aşa cum vom proceda de altfel în paragrafele ulterioare.
Vor fi analizate criticile referitoare la pretinsele încălcări ale art. 295 C. proc. civ., respectiv ale art. 129 alin. (5) C. proc. civ., dar nu din perspectiva dispoziţiilor art. 304 pct. 5 C. proc. civ., ci a dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., întrucât ceea ce pretind recurenţii-reclamanţi vizează situaţii de pretinsă încălcare, aplicarea greşită a legii şi nicidecum acte îndeplinite cu neobservarea formelor legale.
Dacă instanţa de apel nu a încuviinţat cererea de completare a probatoriului în apel, în modalitatea indicată de apelanţi, adresă către comisia de experţi pentru ca aceştia să precizeze dacă valoarea selectată a fost stabilită prin raportare la o tranzacţie de piaţă consemnată ca atare într-un act autentic de vânzare-cumpărare, prin raportare la o ofertă de preţ a unei agenţii imobiliare, rubricilor de vânzări din anunţurile de mică publicitate sau de pe internet sau prin raportare la ambele criterii, nu înseamnă că aceasta a încălcat legea, respectiv dispoziţiile art. 295 C. proc. civ., cât timp verificarea situaţiei de fapt şi aplicarea în concret a legii de către prima instanţă se putea realiza în contextul probator deja existent la dosarul cauzei.
În egală măsură, nu pot fi invocate şi susţinute cu deplin temei dispoziţiile art. 129 alin. (5) C. proc. civ., în circumstanţele unei cauze în care instanţele fondului chiar au fost preocupate să stabilească pe deplin situaţia de fapt pentru a preveni orice greşeală privind aflarea adevărului, în scopul pronunţării unei hotărâri temeinice şi legale.
Nu poate fi primită critica întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină, cât timp soluţia pronunţată a fost rezultatul confruntării datelor concrete ale cauzei cu dispoziţiile legale incidente, consensul convingerii judecătorilor fondului asupra unor chestiuni relevante ale raportului juridic litigios constituind în fapt un argument benefic pentru cauză şi nicidecum un aspect de nelegalitate.
Hotărârile judecătoreşti pronunţate anterior au precizat detaliat raţiunea pentru care magistraţii au apreciat cu privire la soluţia, soluţiile pronunţate, prin prisma susţinerilor părţilor şi a probatoriilor administrate.
Instanţa de apel nu a refuzat să devolueze cauza în fond, atunci când a respins cererea de administrare de noi dovezi, ci s-a folosit de materialul probator existent la dosarul cauzei, până la acel moment procesual, apreciind că nu există nici o ambiguitate în ceea ce priveşte analiza pe care au făcut-o experţii şi concluziile acestora.
Este neîntemeiată susţinerea recurenţilor-reclamanţi conform căreia judecătorii din etapele procesuale anterioare au avut o atitudine pasivă, bazându-se doar pe concluziile şi consensul experţilor, fără să verifice şi dacă soluţia la care au ajuns a fost legală, cât timp din expunerea de motive rezultă o preocupare constant a acestora pentru clarificarea situaţiei de fapt, prin valorificarea probatoriului, a înscrisurilor administrate şi a raportului de expertiză, în accepţiunea acestuia de constatare tehnico-ştiinţifice din partea unor specialişti, conform dispoziţiilor legale identificate ca fiind incidente în cauză.
În condiţiile în care recurenţii-reclamanţi recunosc faptul că grila de calcul a experţilor conţine şi valorile rezultate în urma analizării tranzacţiilor efective de piaţă depuse de aceştia la dosar, nu pot pretinde, în lipsa unei justificări pertinente, că aceste valori n-ar fi fost avute în vedere de către experţi la stabilirea valorii estimate de piaţă.
Aceasta înseamnă că recurenţii-reclamanţi nu susţin critici de nelegalitate specifice motivului de recurs invocat, ci propria nemulţumire faţă de modalitatea în care specialiştii au ajuns prin consens la un rezultat final, dorind să impună în fapt un alt raţionament în valorificarea concluziilor finale ale expertizei.
Critica întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., referitoare la cuantumul despăgubirilor cuvenite proprietarului imobilului supus exproprierii, respectiv la nevalorificarea expertizei tehnice administrate în cauză, nu pot fi primite, în primul rând, faţă de condiţiile impuse în mod expres de lege, art. 26 alin. (1) şi alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
În concret, recurenţii-reclamanţi au susţinut încălcarea prevederilor art. 26 alin. (1) şi alin. (2) din Legea nr. 33/1994, art. 31 din Legea nr. 255/2010, respectiv, art. 27 din Legea nr. 33/1994. S-a invocat şi încălcarea art. 9 alin. (4) din Legea nr. 255/2010.
Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, „(1) Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
(2) La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.”
Conform textului legal menţionat, preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză se poate dovedi, de regulă, cu înscrisuri reprezentând contracte autentice de vânzare-cumpărare, care exprimă cel mai convingător preţul rezultat în urma întâlnirii cererii şi ofertei.
Circumstanţele cauzei pendinte, astfel cum acestea au fost evidenţiate în expunerea de motive a hotărârii atacate, tocmai pentru o corecta aplicare a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, au impus, din iniţiativa instanţelor fondului, şi ca datele din ofertele examinate de comisia de experţi să fie verificate şi prin prisma unor tranzacţii efective pentru a se putea stabili în acest mod în ce măsură respectivele oferte corespund realităţii pieţei imobiliare.
Dacă s-ar limita posibilitatea experţilor de a evalua imobilul numai în raport de tranzacţiile deja efectuate la data întocmirii raportului, pe lângă posibilitatea ca la acel moment să nu se fi încheiat asemenea acte juridice, s-ar limita nejustificat posibilitatea lor de apreciere şi s-ar lipsi de conţinut însuşi scopul pentru care legea a dispus întocmirea unui raport de către o comisie formată din trei experţi, propuşi de instanţă şi de părţile aflate în conflict, fiind suficientă depunerea unui număr oarecare de acte juridice încheiate pentru terenuri asemănătoare, ceea ce legea nu consideră că este suficient. În această situaţie, este firesc ca expertiza să se realizeze în raport şi de alte criterii privind valoarea imobilului (situarea imobilului, apropierea de anumite utilităţi ş.a.), ceea ce în cauză s-a şi întâmplat.
S-a avut în vedere şi faptul că proprietatea în litigiu este amplasată în intravilanul municipiului Iaşi, în aproprierea pădurii C., în zona aeroportului, la o distanţă aproximativă de 7 km faţă de centrul oraşului, la 10 km de gară şi la 1,5 km de cartierul T., la limita actuală a zonei de siguranţă a aeroportului, în zona D, în imediata vecinătate a staţiei meteorologice. Datorită apropierii de pista de aterizare a aeroportului, zona este afectată de poluare sonoră şi sunt impuse restricţii de construire.
Instanţele anterioare nu au fost ţinute de alegerea valorii imobilului făcută de experţi, ci au fost obligate să facă alegerea corectă din punct de vedere legal şi jurisprudenţial, ceea ce în cauză s-a şi întâmplat, dovada în acest sens fiind expunerea de motive a hotărârilor pronunţate în cauză.
Cum evaluarea făcută de comisia de experţi însuşită de instanţă a respectat criteriul legal prevăzut de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în determinarea cuantumului despăgubirilor cuvenite reclamanţilor, această critică nu poate fi reţinută.
Nu este întemeiată critica conform căreia valoarea despăgubirii pentru expropriere a fost stabilită cu încălcarea prevederilor art. 31 şi art. 32 din Legea nr. 255/2010, respectiv, cele ale art. 27 din Legea nr. 33/1994, pentru aceleaşi considerente pe care şi instanţele anterioare le-au avut în vedere.
Prevederilor art. 31 şi art. 32 din Legea nr. 255/2010, prescriu că orice documentaţie tehnică sau de evaluare realizată ori aflată în curs de realizare anterior intrării în vigoare a prezentei legi se consideră valabilă, respectiv, faptul că în cazul procedurilor de expropriere aflate în curs de desfăşurare, pentru continuarea realizării obiectivelor, se aplică prevederile prezentei legi.
Dispoziţiile legale susmenţionate au însă în vedere existenţa unei documentaţii de evaluare care să fi fost realizată în cadrul procedurii de expropriere ce s-a finalizat cu hotărârea care face obiectul contestaţiei pendinte.
Situaţia de fapt a cauzei de faţă, astfel cum acesta a fost stabilită în etapele procesuale anterioare, a evidenţiat că raportul de evaluare realizat în anul 2008 de expertul G.M., la ale cărui concluzii se raportează reclamanţii, s-a efectuat în cadrul unei proceduri ce a fost la acel moment abandonată, o nouă procedură fiind reluată în anul 2011, când la baza hotărârii de expropriere a stat raportul de evaluare întocmit de evaluator V.G.
Acestea sunt argumentele pentru care nu poate fi acceptată susţinerea conform căreia, la momentul exproprierii imobilului, valoarea de 140 de euro/mp de teren ar fi fost valabilă de drept, în virtutea legii, respectiv a dispoziţiilor art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, „Despăgubirea acordată de către instanţă nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator”.
S-a reţinut astfel corect că valoarea imobilului expropriat, construcţii şi teren, se situează la nivelul valorii de 97.450 euro (73.447 euro + 24.003 euro).
Critica referitoare la încălcarea prevederilor art. 9 alin. (4) din Legea nr. 255/2010 şi ale art. 26 din Legea nr. 33/1994, prin neacordarea de către instanţă a valorii beneficiului nerealizat ca urmare a nefinalizării contractului de închiriere din 1 iulie 2011 încheiat cu SC G. SA, nu este întemeiată.
Circumstanţele de fapt clarificate de instanţele anterioare au impus un punct de vedere consecvent şi pe deplin acceptabil. Astfel, s-a reţinut corect că acest contract de închiriere a fost încheiat la data de 1 iulie 2011, moment ulterior atât hotărârii din 11 februarie 2011 privind emiterea titlului de expropriere a reclamanţilor, cât şi hotărârii din 21 martie 2011 de stabilire a despăgubirilor, fapt care coroborat cu împrejurarea că reclamantul are calitatea de asociat la societatea comercială către care se închiriau bunurile, conduce spre prezumţia simplă că respectivul contract a fost încheiat pro causa, pentru a obţine o sporire scriptică a valorii despăgubirilor.
Pentru toate aceste considerente de fapt şi de drept, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în conformitate cu dispoziţiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul reclamanţilor, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii C.G. şi G.C. împotriva deciziei nr. 13 din 25 iunie 2013 a Curţii de Apel Bacău, secţia I civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 20 februarie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 605/2014. Civil. Revendicare imobiliară. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 607/2014. Civil. Expropriere. Recurs → |
|---|
