ICCJ. Decizia nr. 2027/2015. Civil. Acţiune în constatare. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 2027/2015
Dosar nr. 1239/59/2013***
Şedinţa publică din 2 octombrie 2015
După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Timişoara sub nr. 855/325/2009 la 21 ianuarie 2009 reclamanţii Municipiul Timișoara reprezentat prin primar şi Consiliul Local al Municipiului Timişoara au chemat în judecată pârâții K.I., K.E., B.L., P.E., P.E., C.C., SC I.R.C. SRL şi O.C.P.I. Timiș, solicitând a se constata că pârâţii 1-5 s-au intabulat în mod fraudulos în C.F., Timişoara, în baza Dispoziţiei false nr. 2456 din 04 noiembrie 2005; a se dispune anularea contractelor subsecvente încheiate între pârâţii K.l., K.E., B.L., P.E., P.E. şi pârâtul C.C. cu privire la imobilele situate în Timişoara, precum şi anularea contractului încheiat între pârâtul C.C. şi SC I.R.C. SRL Timişoara cu privire la aceleaşi imobile şi să dispună restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară, în sensul reînscrierii dreptului de proprietate al Statului Roman asupra imobilelor situate în Timişoara, (înscris în C.F., Timişoara), cu obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.
În susţinerea acţiunii reclamanţii au arătat că actul care a stat la baza întabulării părţilor K.l., P.E., P.E. în C.F., Timişoara, K.E., respectiv Dispoziţia nr. 2456 din 04 noiembrie 2005 nu a fost emisă de către primarul Municipiului Timişoara. Pe cale administrativă s-a demonstrat că această dispoziţie reprezintă un fals, imobilele respective nefiind revendicate în baza Legii nr. 10/2001 la Primăria Municipiului Timişoara, că adevărata Dispoziţie nr. 2456 din 04 noiembrie 2005 se referă la un alt imobil din Timişoara şi la alţi proprietari. S-a arătat că în cărţile funciare mai sus menţionate pe lângă înscrierea pârâţilor mai sus menţionaţi, s-au radiat şi construcţiile înscrise în cartea funciară, fără a exista autorizaţie de nefuncționare sau de inexistenţă conform Legii nr. 50/1991 emisă de Direcţia Urbanism prin Serviciul Banca de Date Urbane din cadrul Primăriei Municipiului Timişoara. S-a mai învederat că din adresa din 15 decembrie 2008 a Direcţiei Patrimoniu - Serviciul Administrare Imobile, rezultă că această direcţie a luat la cunoştinţă despre dispoziţia falsă la data de 10 decembrie 2008.
S-a mai susţinut că potrivit noilor dispoziţii care reglementează cadastrul şi publicitatea imobiliară, înscrierea în cartea funciară a unui drept real imobiliar are doar un efect de opozabilitate faţă de terţi, dar nu şi faţă de adevăratul proprietar de drept al imobilului. Înscrierile sunt frauduloase în cartea funciară cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilelor în favoarea pârâţilor K.I., K.E., B.L., P.E., P.E. B.R., acestea neieșind din proprietatea Statului Român sau a Municipiului Timişoara, printr-una din modalităţile prevăzute de lege privind transmiterea proprietăţii. Cu alte cuvinte, adevăratului proprietar nu îi poate fi opus nici actul de înstrăinare încheiat de terţi cu privire la un bun din patrimoniul său şi nici buna-credință, care nu este de natură să paralizeze mijloacele juridice recunoscute acestuia, derivând din aplicarea art. 480-481 C. civ. şi art. 966-968 C. civ. Modul de stipulare a clauzelor contractuale învederează că dobânditorii subsecvenţi nu se pot prevala de textul art. 1899 alin. (1) C. civ. care stabileşte că buna-credință „se presupune totdeauna şi sarcina probei cade asupra celui ce alege reaua-credință. Pentru a se da eficienţă prevederilor art. 480 C. civ., se impune ca subdobânditorii să fie titularii dreptului de proprietate exercitând cele trei atribute specifice acestui drept: dispoziţie, posesiune şi folosinţă. Cum actul de înstrăinare nu vizează vânzarea numai a nudei proprietăţi, ci a proprietăţii în întregul ei, conţine un element de falsitate asupra obiectului înţelegerii şi, prin urmare, este ilicit în condiţiile art. 966-968 C. civ. coroborat cu art. 948 pct. 4 C. civ.
Astfel, s-a învederat că nulitatea de care este afectat actul are caracter absolut, atrăgând incidenţa prevederilor art. 948, art. 966-968 C. civ., deoarece vânzătorii au transmis subdobânditorilor un imobil pe care nu-l aveau în patrimoniu, de vreme ce acesta nu i-a fost predat, iar acest fapt era cunoscut de aceştia.
S-a susţinut că imobilele în speţă au fost incluse în domeniul public al Municipiului Timişoara conform Hotărârea Consiliului Local nr. 313 din 26 iulie 2005 privind completarea Anexei la Hotărârea Consiliului Local nr. 245/1999 privind inventarul bunurilor care aparţin domeniului public al Municipiului Timişoara, nefiind atestate încă prin Hotărâre de Guvern conform prevederilor Legii nr. 213/1998. Regimul juridic al bunurilor proprietate publică este în întregime sau preponderent de drept administrativ sau public fiind reglementat prin următoarele acte normative: Constituţia României - unde se menţionează că bunurile proprietate publică sunt inalienabile, Legea nr. 213/1998 - unde se prevede că bunurile proprietate publică sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile. Din coroborarea prevederilor acestor acte normative rezultă intenţia legiuitorului de a proteja proprietatea publică.
La termenul din 24 septembrie 2009, reclamanții au formulat o precizare de acțiune, solicitând, în principal, a se constata că înscrisul în baza căruia pârâţii 1-5 s-au intabulat în C.F. Timișoara nu a fost valabil, respectiv Dispoziția nr. 2456 din 04 noiembrie 2005 nu a fost emisă de primarul Municipiului Timișoara şi având în vedere principiul „resoluto jure dante resolvitur jus acipientis” să se dispună anularea contractelor subsecvente încheiate între pârâţii K.l., K.E., B.L., P.E., P.E. şi pârâtul C.C. cu privire la imobilele situate în Timişoara, precum şi anularea contractului încheiat între pârâtul C.C. şi SC I.R.C. SRL” Timişoara cu privire la aceleaşi imobile, cu restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară, în sensul reînscrierii dreptului de proprietate al Statului Roman asupra imobilelor situate în Timişoara, pârâţii urmând a fi obligaţi să suporte cheltuielile de judecată. În subsidiar, au solicitat acordarea unor despăgubiri civile pentru terenul în suprafaţă totală de 918 mp pentru imobilul ce constituie obiectul prezentei cauze.
S-a mai arătat că, expertul A.N.E.V.A.R., P.O. a evaluat terenul din litigiu, stabilind ca valoare a acestuia suma de 1.393.524 lei (323.136 euro). Niciunul din pârâţii 1-5 nu s-au adresat reclamantului în vederea încheierii unui protocol de predare-primire a imobilului în cauza, deşi aveau această obligaţie, potrivit art. 25 alin. 5 din Legea nr. 10/2001.
În drept, au invocat dispoziţiile art. 34 şi 39 din Decretul Lege nr. 115/1938, art. 111 C. proc. civ., art. 34 din Legea nr. 7/1996, art. 480-481 şi art. 966-968 C. civ., art. 1899 alin. (1) şi art. 948 alin. (4) C. civ., art. 1075 şi urm. C. civ., Legea nr. 213/1998 şi Legea nr. 215/2001 republicată.
La același termen, pârâta SC I.R.C. SRL a formulat întâmpinare, cerere reconvenţională şi cerere de chemare în judecată a altor persoane. Astfel, în principal s-a solicitat declinarea competenţei de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Timiş, iar pe fond respingerea acţiunii ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă şi care nu justifică un interes procesual, iar în subsidiar, respingerea acţiunii ca inadmisibilă.
Pe calea cererii reconvenţionale şi respectiv prin cererea de chemare în judecată a altor persoane, s-a solicitat a se constata existenţa dreptului de proprietate asupra imobilului de locuinţe (38 de apartamente) şi servicii în regim de înălţime S+P+6E+Er edificat pe terenurile situate administrativ în Timişoara, înscrise în C.F., Timişoara, actualmente unificate şi înscrise în C.F. Timişoara; a se dispune înscrierea dreptului de proprietate al pârâtei asupra imobilului de locuinţe (38 apartamente) şi servicii în regim de înălţime S+P+6E+Er situat administrativ în Timişoara, str. Gh. Asachi nr. 1 şi 1A şi str. Cronicar Neculce, nr. 2, precum şi înscrierea asupra imobilului descris mai sus cu titlu de construire/edificare în C.F. unificată Timişoara, cu obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.
În susţinerea cererilor pârâta a arătat că are statut de societate comercială cu domeniu de activitate principală efectuarea lucrărilor de construcţii şi a clădirilor rezidenţiale şi nerezidenţiale, aşa cum rezultă şi din actul constitutiv şi certificatul de înregistrare eliberat de către O.R.C. de pe lângă Tribunalul Timiş. Subsecvent dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor în litigiu, au fost eliberate Certificatul de Urbanism din 08 ianuarie 2007, Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Timişoara nr. 312 din 31 iulie 2007 privind aprobarea Planului Urbanistic de Detaliu „Locuinţe colective şi servicii”, Timişoara, precum şi Autorizaţia de construire din 07 decembrie 2007, prin care reclamantul însuşi autorizează executarea de către pârâtă pe terenurile în litigiu a unor lucrări de construcţie de tip construcţie pentru servicii şi locuinţe - construire complex de locuinţe (38 apartamente) şi servicii în regim de înălţime S+P+6E+Er. În urma obţinerii autorizaţiei de construire, pârâta a procedat, cu fonduri proprii şi printr-o finanţare dintr-un credit bancar cu ipotecă, la edificarea construcţiilor autorizate pe terenul proprietatea pârâtei, construcţiile fiind în prezent finalizate. S-a mai arătat că imobilul edificat de pârâtă pe terenurile în litigiu reprezintă un bloc de locuinţe în suprafaţă construită de 499,72 mp. suprafaţă desfăşurată de 4408,46 mp. pe 8 nivele (S+P+6E+Er) compus din 38 de apartamente şi 44 locuri de parcare, la valoarea autorizată de 3.438.240 lei.
În aceeaşi idee, s-a mai arătat că prin procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor din 11 septembrie 2009, comisia de recepţie a constatat finalizarea lucrării cu titlu de investiţie proprie a pârâtei „Construcţii complex de locuinţe (38 apartamente) şi servicii în regim de înălţime S+P+6E+E retras din str. A., Str. N." şi că lucrarea respectă prevederile proiectului de execuţie, proiectul de rezistenţă din 2007 precum şi documentaţia de execuţie, certificatele de calitate şi declaraţia de conformitate pentru materialele înglobate, fiind respectate şi prevederile Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Timişoara nr. 312 din 31 iulie 2007 privind aprobarea Planului Urbanistic de Detaliu „Locuinţe colective şi servicii”, Timişoara şi parametrii Autorizaţiei de construire din 07 decembrie 2007, eliberată de Primăria Municipiului Timişoara.
A mai arătat aceeaşi pârâtă că, în vederea eliberării autorizaţiei de funcţionare a imobilului, a înregistrat la Direcţia Urbanism a Primăriei Municipiului Timişoara cererea din 03 noiembrie 2008 cu termen de rezolvare la 03 decembrie 2008, cerere care nu a fost soluţionată nici până în prezent de reclamant.
Pârâta a înțeles să solicite constatarea dreptului său de proprietate asupra construcţiei şi înscrierea acestuia în cartea funciară în contradictoriu cu reclamantul - pârât reconvenţional Municipiul Timişoara, reprezentat prin primarul Municipiului Timişoara şi Consiliul Local al Municipiului Timişoara, pentru ca hotărârea judecătorească să îi fie opozabilă, cu O.C.P.I. Timiş, autoritate competentă să efectueze înscrierile în cartea funciară, precum şi cu Statul Român, reprezentat de M.F.P. Publice, în calitate de persoană chemată în judecată în temeiul art. 57-58 C. proc. civ. întrucât ar putea să pretindă aceleaşi drepturi ca şi reclamantul.
Pârâtul Statul Roman, prin M.F.P., prin D.G.F.P. Timiș a formulat întâmpinare la cererea reconvențională, solicitând în principal, constatarea lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Statul Roman, prin M.F.P. Bucureşti. De asemenea s-a solicitat anularea cererii reconvenționale ca netimbrată, în conformitate cu prevederile art. 20 din Legea nr. 146/1997 în condiţiile în care taxa de timbru se datorează la valoarea imobilului de locuinţe. Tot pe cale de excepţie, s-a solicitat respingerea ca inadmisibilă a cererii reconvenționale.
Pârâtul O.C.P.I. Timiș a formulat întâmpinare, invocând excepția lipsei calităţii procesuale pasive, conform dispoziţiilor art. 33 din Legea nr. 7/1996 şi art. 89 alin. (1)-4 din Ordinul nr. 633/2006.
Prin sentinţa civilă nr. 4250 din 24 martie 2009 Judecătoria Timişoara a admis excepția necompetentei materiale şi a dispus declinarea competenţa de soluționare a cererilor în favoarea Tribunalului Timiș.
Cauza s-a înregistrat pe rolul Tribunalului Timiş, secţia I-a civilă, sub nr. Dosar nr. 855/325/2009 la data de 23 aprilie 2009.
Urmare a deschiderii procedurii de insolvenţă faţă de pârâta SC I.R.C. SRL, în cauză a fost introdus în calitate de lichidator judiciar SC A.Q.C. Sprl, la termenul de judecată din 08 decembrie 2009.
La termenul de judecată din 1 martie 2011, reclamanţii au depus o precizare de acţiune referitor la petitul trei din cererea de chemare în judecată, prin care au solicitat, în principal, să se dispună restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară, în sensul reînscrierii dreptului Statului Român asupra imobilelor situate în Timişoara şi, acordarea de despăgubiri în bani sau compensarea cu parte din construcţia executată până la concurenţa sumei de 323.136 euro (1.393.524 lei), iar în subsidiar, desfiinţarea construcţiilor executate pe terenul aflat în proprietatea reclamantei.
Au mai arătat, că imobilele terenuri au fost incluse în domeniul public al Municipiului Timişoara, conform Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Timișoara nr. 313 din 26 iulie 2005, fiind atestate prin H.G. nr. 849/2009 în domeniul public al Municipiului Timişoara la poziţiile 4018 - 4020 aşa cum rezultă din adresa Direcţiei Patrimoniu - Serviciul Administrare imobile din 08 decembrie 2009 care a fost anexată la notele de şedinţă din 15 februarie 201 depuse la dosarul cauzei pentru termenul din 02 februarie 2010.
A fost administrată proba cu interogatoriul pârâtei SC I.R.C. SRL prin administrator judiciar SCP A.Q.C. Sprl.
Pârâtul C.C., a fost citat cu menţiunea de a se prezenta la interogatoriu, însă acesta nu s-a prezentat la dezbateri.
A fost încuviinţată proba cu expertiza tehnică în specialitatea construcţii, raportul fiind întocmit de expert T.D.T.. A fost încuviinţată proba cu expertiza tehnică în specialitatea topografie, raportul de expertiză întocmit de expertul P.G.
La termenul din 13 aprilie 2010, la solicitarea instanţei, Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Timişoara a comunicat că pârâţii K.I., K.E., B.L., P.E., P.E. sunt persoane fictive, aşa cum s-a demonstrat în dosarul penal instrumentat împotriva unor făptuitori pentru săvârşirea infracţiunilor de fals în acte publice asupra trei cărţi funciare, dosar în care s-a început urmărirea penală împotriva a cinci învinuiţi.
Prin încheierea de la termenul menţionat, instanţa a respins excepţiile lipsei interesului, inadmisibilităţii petitului întâi din acţiunea principală, a unit cu fondul excepţia inadmisibilităţii petitelor subsecvente, a lipsei calităţii procesuale pasive a intervenientului Statul Român prin M.F.P., a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a O.C.P.I. Timiş şi a dispus scoaterea sa din cauză.
La termenul din 08 iunie 2010 instanţa a constatat că nu a intervenit suspendarea de drept în temeiul art. 36 din Legea nr. 85/2006 şi a respins sesizarea de suspendare a judecăţii în temeiul dispoziţiilor art. 244 alin. (1) pct. 2 C. proc. civ.
La termenul din 24 mai 2011 instanţa a suspendat judecata până la soluţionarea irevocabilă a excepţiei de nelegalitate a H.G. nr. 849/2009 invocate de pârâta SC I.R.C. SRL prin administrator judiciar SCP A.Q.C. Sprl, excepţie admisă de instanţa de contencios administrativ, judecata reluându-se la data de 03 septembrie 2012.
La termenul din 15 octombrie 2013 pârâta SC I.R.C. SRL prin administrator judiciar SCP A.Q.C. Sprl a invocat din nou excepţiile lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor Municipiul Timişoara prin Primar şi Consiliul Local al Municipiului Timişoara, motivat de faptul că bunurile imobile nu se mai află în domeniul public, hotărârea respectivă fiind desfiinţată de instanţa de contencios administrativ.
Prin sentinţa civilă nr. 2465 din 22 octombrie 2013 Tribunalul Timiş a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului Consiliul Local al Municipiului Timişoara invocată de pârâta SC I.R.C. SRL prin administrator judiciar SCP A.Q.C. Sprl şi în consecinţă, a respins acţiunea formulată de acesta pentru lipsa calităţii procesuale active; a respins ca neîntemeiate excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi a interesului, faţă de reclamantul Municipiul Timişoara prin primar, a inadmisibilităţii petitelor din acţiunea principală având ca obiect anulare act şi restabilire situaţie anterioară invocate de pârâta SC I.R.C. SRL prin administrator judiciar SCP A.Q.C. Sprl.
A fost admis în parte acţiunea principală formulată de reclamantul Municipiul Timişoara prin primar în contradictoriu cu pârâţii K.I., K.E., B.L., P.E., P.E., C.C., SC I.R.C. SRL prin administrator judiciar SCP A.Q.C. Sprl; a constatat că Dispoziţia nr. 2456 din 04 noiembrie 2005 emisă de primarul Municipiului Timişoara în baza căreia s-au întabulat pârâţii K.I., K.E., B.L., P.E., P.E. în C.F., Timişoara, nu este valabilă, respectiv nu a fost emisă de primarul Municipiului Timişoara; a dispus radierea pârâţilor K.I., P.E., P.E. din C.F., Timişoara, a pârâtei K.E. din C.F., Timişoara, a pârâtei B.L. din C.F., Timişoara; a respins în rest acţiunea principală.
De asemenea fost admisă cererea reconvenţională formulată de pârâta SC I.R.C. SRL prin administrator judiciar SCP A.Q.C. Sprl; s-a constatat dreptul de proprietate al pârâtei SC I.R.C. SRL asupra imobilului constând în complex de locuinţe, spaţii comerciale şi servicii în regim de înălţime S+P+6E+Er edificat în Timişoara, pe terenul înscris în C.F., Timişoara, în suprafaţă de 893 mp. S-a dispus întabularea dreptului de proprietateîn cartea funciară menţionată cu titlu de edificare, a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a intervenientului Statul Român prin M.F.P. prin D.G.F.P. Timiş invocată de acesta. A fost respinsă cererea de chemare în judecată a intervenientului Statul Român prin M.F.P. prin D.G.F.P. Timiş pentru lipsa calităţii procesuale pasive şi a fost obligat reclamantul Municipiul Timişoara prin primar la plata sumei de 53.931,11 lei către pârâta SC I.R.C. SRL prin administrator judiciar SCP A.Q.C. Sprl cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a dispune astfel, instanţa a apreciat că se impune prezentarea situației de fapt aşa cum rezultă din înscrisurile administrate în cauză pentru soluționarea excepţiilor invocate, ce se impun a fi analizate cu prioritate, în conformitate cu dispoziţiile art. 137 alin. (1) C. proc. civ.
Astfel, în cărţile funciare C.F., Timişoara, a figurat proprietar Statul Român ce a preluat bunurile imobile cu titlu de expropriere, respectiv succesiune vacantă în perioada comunistă.
În baza actului prezentat la cartea funciară ca fiind Dispoziţia nr. 2456 din 04 noiembrie 2005 emisă de Primarul Municipiului Timişoara, a fost întabulat dreptul de proprietate al pârâţilor K.I., K.E., B.L., P.E., P.E., cu titlu de restituire în baza Legii nr. 10/2001. Aceşti pârâţi, aşa cum rezultă din rechizitoriul întocmit de Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Timişoara întocmit în Dosar nr. 157/P/2008, sunt în fapt persoane fictive.
La scurt timp după întabularea dreptului în cartea funciară, pârâţii menţionaţi -prin mandatar B.P. - au înstrăinat aceste imobile prin contracte de vânzare cumpărare autentificate la data de 29 iunie 2006 către pârâtul C.C. care, la rândul său la 01 septembrie 2006, prin contractul autentificat, a vândut imobilele, către pârâta SC I.R.C. SRL.
Aşadar, reţine instanţa de fond, la data de 1 septembrie 2006 pârâta SC I.R.C. SRL a dobândit proprietatea asupra imobilelor situate în Timişoara, (înscris în C.F., Timişoara) şi, respectiv str. C. Neculce, nr. 2 (înscris în CF nr. 1172 Timişoara, nr. topo 7307) prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea de autentificare din 01 septembrie 2006 de către notarul public B.B.M. încheiat între pârâta cumpărătoare, reprezentată de N.S.M. şi vânzătorul C.C., prin mandatarul său S.I. (născut C.).
S-a observat de către instanţa de fond că, potrivit situaţiei de carte funciară de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare verificată de către notarul public la momentul autentificării acestuia, vânzătorul C.C. era, la data de 30 iunie 2006 proprietar tabular al imobilelor care făceau obiectul vânzării, pe care le dobândise, la rândul său, prin cumpărare de la K.l., K.E., B.L., P.E. şi P.E., persoane cărora imobilele le fuseseră restituite în baza Legii nr. 10/2001, conform Dispoziţiei nr. 2456 din 04 noiembrie 2005 a primarului Municipiului Timişoara, ce era înscrisă în cartea funciară la momentul încheierii de către pârâtă a contractului de vânzare-cumpărare.
Pe acest teren, pârâta a edificat imobilul constând în complex de locuinţe, spaţii comerciale şi servicii în regim de înălţime S+P+6E+Er, construcţia fiind finalizată în anul 2008.
S-a reţinut că art. 36 din Legea nr. 18/1991 stabileşte că terenurile aflate în proprietatea statului, situate în intravilanul localităţilor şi care sunt în administrarea primăriilor, la data prezentei legi, trec în proprietatea comunelor, oraşelor sau a municipiilor, ceea ce înseamnă că dacă s-ar admite cererea de restabilire a situaţiei anterioare de carte funciară, imobilele ar reveni în patrimoniul municipiului, iar nu al statului, cu atât mai puţin al consiliului local, care este organ deliberativ la nivelul unităţii administrativ teritoriale. Chiar dacă în cartea funciară a fost întabulat statul la momentul preluării, în prezent, prin intenţia legiuitorului această menţiune trebuie înţeleasă că se referă la Municipiul Timişoara, unitatea administrativ teritorială care nu putea deţine imobile în proprietate datorită conjuncturii istorice, politice, organizării teritoriale de la acel moment.
În acest context, instanţa de fond a reţinut că excepţia lipsei de interes invocată pentru ambii reclamanţi a fost omisă de la analiză, pentru Consiliul Local al Municipiului Timişoara, ca urmare a admiterii excepţiei lipsei calităţii procesuale active, fiind respinsă ca neîntemeiată pentru reclamantul Municipiul Timişoara prin primar. Folosul practic urmărit de această parte este evident, reîntregirea patrimoniului cu un bun, despre care susţine că a fost lipsită ca urmare a săvârşirii unor fapte ilicite.
În ce priveşte inadmisibilitatea petitelor din acţiunea principală având ca obiect anulare act şi restabilire situației anterioare, tribunalul a avut în vedere că, urmare a admiterii petitului vizând nevalabilitatea actului care a stat la baza înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate, autorii pârâtului se află în situaţia în care au înstrăinat bunuri care nu se aflau în proprietatea lor, prin urmare cererile de desfiinţare a titlurilor ulterioare şi de reparare a prejudiciului nu sunt interzise de un text de lege. Pentru aceste motive, tribunalul a apreciat că se impune respingerea acestei excepţii. De asemenea,s-a reţinut că art. 34 din Legea nr. 7/1996 nu instituie obligaţia existenţei unui dosar distinct, anterior, în care să se constate nevalabilitatea înscrisului pentru a se putea admite acţiunea în rectificare, formularea textului nefiind în sensul invocat de pârâta SC I.R.C. SRL prin administrator judiciar SCP A.Q.C. Sprl.
Pe fond, tribunalul a reţinut că Dispoziţia nr. 2456 din 04 noiembrie 2005 emisă de primarul Municipiului Timişoara folosită la întabularea în cartea funciară a pârâţilor K.I., K.E., B.L., P.E., P.E. pentru imobilele situate în Timişoara, nu a existat din punct de vedere legal, pentru că la autoritatea emitentă nu a fost înregistrată notificare, nu s-a format dosar administrativ aşa cum presupune aplicarea dispoziţiilor Legii nr. 10/2001. Mai mult, din dosarul penal care se derulează în paralel, tribunalul a reţinut că beneficiarii acestei dispoziţii sunt persoane fictive.
În acest context, petitul întâi al acţiunii precizate de reclamantul Municipiul Timişoara prin Primar este întemeiat, urmând a fi admis ca atare, cu consecinţa admiterii în parte a cererii de rectificare a cărţilor funciare, în sensul radierii dreptului pârâţilor K.I., K.E., B.L., P.E., P.E., în temeiul art. 34 pct. 1 din Legea nr. 7/1996.
În prezenta cauză, prin admiterea petitului întâi, instanţa a constatat că înscrisul ce a stat la baza întabulării pârâţilor persoane fictive în cartea funciară nu este valabil, nefiind emis de Primarul Municipiului Timişoara, astfel încât se impune radierea menţiunii corespunzătoare de carte funciară.
Cu toate acestea, mandatarul pârâţilor K.I., K.E., B.L., P.E., P.E. a înstrăinat pârâtului C.C. imobilele teren, fără a se dovedi că acesta din urmă ar fi cunoscut lipsa calităţii de proprietar a vânzătorilor, nefiind deci administrate probe cu privire la reaua credinţă a părţilor, intenţia de a frauda legea şi drepturile adevăratului proprietar.
S-a reţinut că pârâtul C.C. nu s-a prezentat, deşi a fost citat la interogatoriu, dar art. 225 C. proc. civ. instituie doar o prezumţie simplă de recunoaştere ce nu se coroborează cu alte probe din dosar, astfel că nu este aptă să înlăture prezumţia de bună-credinţă a cumpărătorului de care acesta se bucură în temeiul art. 1899 alin. (2) C. civ.
La fel, pârâta SC I.R.C. SRL a dobândit imobilul în litigiu în calitate de cumpărător de bună credinţă, actul prin care i-a fost transmisă proprietatea asupra imobilului a fost instrumentat de către un notar public, care, a verificat situaţia legală a imobilului. Antecesorul sau a dobândit imobilul, printr-un act notarial autentic, care se bucură de o prezumţie de validitate.
Această prezumţie de validitate a înscrierii, întemeiată pe validitatea titlului care a stat la baza ei, combinată cu prezumţia că cel înscris în cartea funciară este titular al dreptului asupra căruia urma să poarte înscrierea propriului drept a creat în ceea ce o priveşte pe pârâta SC I.R.C. SRL prin administrator judiciar SCP A.Q.C. Sprl, credinţa că contractează cu adevăratul proprietar al imobilului în litigiu.
De altfel, reţine instanţa de fond, potrivit art. 31 alin. (2) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, „dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare, sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală”.
S-a reţinut că pârâtei nu îi poate fi opusă o eventuală culpă a O.C.P.I. Timiş şi a reclamantului în gestionarea acestei situaţii de carte funciară şi, că dimpotrivă, actele emise de reclamant au confirmat şi consolidat aparenţa de validitate a situaţiei de carte funciară. Pârâta nu a solicitat şi nu a participat la emiterea dispoziţiei respective, care nu a vizat-o pe ea ci pe succesorii foştilor proprietari tabulari ai imobilului, de la care a cumpărat antecesorul său. În aceste condiţii, în nici un moment pârâta nu ar fi putut aprecia validitatea dispoziţiei respective care, de altfel, prin elementele formale şi de conţinut are, oricum, o aparenţă de validitate şi, care şi-a produs efectele în ceea ce o priveşte, dată fiind integrarea ei într-o situaţie de carte funciară.
Instanţa de fond a reţinut că de vreme ce Dispoziţia nr. 2456 din 04 noiembrie 2005 a primarului Municipiului Timişoara a fost înscrisă în cartea funciară, autoritatea publică însărcinată cu realizarea înscrierilor, respectiv O.C.P.I. Timiş, a apreciat că ea este autentică şi valabilă, că reprezintă un „act prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil" drepturile de proprietate în litigiu, în sensul art. 20 alin. (1) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare, şi că pârâta SC I.R.C. SRL a fost de bună-credinţă, respectiv a avut convingerea că transmiţătorul este veritabilul proprietar al imobilului.
De asemenea, s-a apreciat de către instanţa de fond că, pârâta în mod just şi real susţine buna sa credinţă atunci când arată că aceasta este confirmată, de Certificatul de Urbanism din ianuarie 2007 emis de Primăria Municipiului Timişoara urmare a cererii pârâtei înregistrată la data de 16 noiembrie 2006 şi de Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Timişoara din 31 iulie 2007 privind aprobarea Planului Urbanistic de Detaliu „Locuinţe colective şi servicii", Timişoara, de avizul Comisiei T.A.T.U. din 07 iunie 2007,şi de Certificatul de Urbanism din 16 august 2007 eliberat de Primăria Municipiului Timişoara în vederea realizării operaţiunii de unificare a imobilelor în litigiu.
S-a mai reţinut că prin Actul de unificare autentificat prin încheierea din 27 august 2007, de către notarul C.P., s-au unificat C.F., Timişoara, în baza autorizaţiei de construire din 07 decembrie 2007 emisă de Primăria Municipiului Timişoara şi, că prin actul de vânzare cumpărare autentificat prin încheierea de autentificare din 01 septembrie 2006 de către notarul public B.B.M., pârâta a dobândit proprietatea asupra imobilului în litigiu prin cumpărare, la preţul de piaţă al imobilului la data efectuării tranzacţiei, respectiv suma de 215.000 euro, echivalent al sumei de 756.800 lei.
În consecinţă, reţine instanţa de fond, este verificată şi condiţia dobândirii de către pârâtă a dreptului de proprietate printr-un act juridic cu titlu oneros.
Prin urmare, instanţa de fond reţine că toate aceste considerente se opun admiterii cererii de radiere a pârâţilor C.C. şi SC I.R.C. SRL prin administrator judiciar SCP A.Q.C. Sprl din C.F. Timişoara, aşa cum aceasta se prezintă în urma unificărilor produse între imobilele din cărţile iniţiale, Timişoara.
De altfel, mai reţine instanţa de fond, din rechizitoriul Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Timişoara rezultă faptul că probatoriul administrat nu a decelat în nici un moment că SC I.R.C. SRL a cunoscut că inculpatul S.I. a intrat în posesia celor trei terenuri prin acte false.
Cum în speţă nu se poate reţine frauda pârâţilor SC I.R.C. SRL prin administrator judiciar SCP A.Q.C. Sprl şi C.C., tribunalul a respins cererea de despăgubiri formulată de reclamantul Municipiul Timişoara prin primar. Astfel, nu s-a dovedit că pârâţii menţionaţi au săvârşit o faptă ilicită faţă de reclamant, după cum între aceste părţi nu există raporturi contractuale directe care să angajeze răspunderea în sensul solicitat prin acţiunea precizată.
De asemenea, s-a reţinut că nu există temei pentru desfiinţarea construcţiilor, terenul rămânând în urma soluţiei cererii principale, în patrimoniul pârâtei SC I.R.C. SRL prin administrator judiciar SCP A.Q.C. Sprl.
În ceea ce priveşte cererea reconvenţională, tribunalul a reținut că pârâta SC I.R.C. SRL a edificat pe terenul proprietatea sa imobilul constând în complex de locuinţe, spaţii comerciale şi servicii în regim de înălţime S+P+6E+Er edificat în Timişoara, pe terenul înscris în C.F. Timişoara, în suprafaţă de 893 mp. Construcţia a fost executată cu respectarea prevederilor legale în vigoare, în baza certificatului de urbanism din 08 ianuarie 2007, a Hotărârii Consiliului Local nr. 312 din 31 iulie 2007 privind aprobarea Planului Urbanistic de Detaliu „Locuinţe colective şi Servicii” şi a autorizaţiei de construire din 07 decembrie 2007. La finalizarea lucrărilor au fost întocmite procesele verbale de recepţie calitativă şi procesul verbal de recepţie finală a lucrărilor, acte necontestate de reclamant.
Expertiza tehnică administrată în cauză a demonstrat că la edificarea imobilului s-au respectat prevederile legale, chiar dacă s-au adus unele modificări privind locurile de parcare, iar construcţia în întregul ei poate fi întabulată în cartea funciară în care figurează unificate numerele topografice, anume C.F. Timişoara, în acest sens, tribunalul a avut în vedere concluzia expertului P.G. de la fila 112 dosar ultimul volum, propunerea de întabulare şi răspunsul la obiecţiuni de la fila 207 dosar.
Tribunalul a reținut, însă, că intervenientul Statul Român prin M.F.P. nu are calitate procesuală pasivă în cererea de chemare în judecată a altor persoane pentru că, aşa cum s-a arătat, Statul Român nu poate pretinde aceleaşi drepturi ca şi unitatea administrativ teritorială şi, în cazul admiterii acţiunii principale în tot, bunurile nu s-ar reîntoarce în patrimoniul statului.
Împotriva sentinţei au declarat apel în termen reclamanţii Municipiul Timişoara şi Consiliul Local al Municipiului Timişoara, pe care au criticat-o pentru netemeinicie şi nelegalitate, sub următoarele aspecte:
Astfel reclamanţii au susţinut greşita reţinere a lipsei calităţii procesuale a reclamantului Consiliul Local al Municipiului Timişoara, întrucât prin acţiunea promovată se tinde la restabilirea situaţiei anterioare în sensul reînscrierii dreptului de proprietate al Statului Român şi nu al Municipiului Timişoara, dispoziţiile art. 36 din Legea nr. 18/1991 nefiind incidente în cauză, câtă vreme parcelele în litigiu au intrat în proprietatea statului cu titlu de succesiune, respectiv expropriere, astfel că inclusiv prin prisma vechiului C. civ. ele fac parte din domeniul public.
Au invocat că înscrierile de carte funciară au efecte de opozabilitate faţă de terţi, dar nu şi faţă de adevăratul proprietar al imobilului, căruia nu-i pot fi opuse nici actul de înstrăinare al propriului bun şi nici buna credinţă.
În aceeaşi idee s-a mai arătat că, în cauză nu sunt întrunite dispoziţiile art. 1899 alin. (1) C. civ. şi respectiv art art. 948, 966-968 C. civ., vânzătorii transmiţând un bun pe care nu îl aveau în patrimoniu.
Au invocat greşita reţinere a bunei credinţe a pârâtului C.C. faţă de înscrisurile de la dosar şi de neprezentarea lui la interogatoriu şi, la fel, a bunei credinţe a pârâtei SC I.R.C. SRL, care cunoştea situaţia terenurilor în litigiu, încercând să le obţină prin concesionarea de la proprietarul Primăria Municipiului Timişoara.
Au criticat şi admiterea cererii reconvenționale formulată de SC I.R.C. SRL, câtă vreme cererea este inadmisibilă faţă de dispoziţiile art. 111 C. proc. civ., întrucât pârâta a construit pe un teren ce nu-i aparţine, iar construcţia nu corespunde autorizaţiei.
Pe de altă parte, au arătat că înscrierea în cartea funciară a construcţiilor s-a făcut în lipsa unui titlu valabil, iar consecinţa anulării Dispoziţiei nr. 2456/2005 este anularea tuturor contractelor subsecvente şi restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară.
Prin întâmpinare, pârâţii C.C. şi SC I.R.C. SRL prin administrator judiciar A.C.C. Sprl au solicitat respingerea apelului.
Prin Decizia civilă nr. 34 din 29 martie 2o14 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă, a fost admis apelul declarat de reclamantul Municipiul Timişoara, schimbată în parte sentinţa şi, în consecinţă a fost constatată nulitatea absolută a contractelor de vânzare cumpărare autentificate din 29 iunie 2006 la B.N.P., „S.N.” şi încheiate între vânzătorii B.L., K.E., K.I., P.E. şi P.E., prin mandatar B.P. şi cumpărătorul C.C. S-a dispus radierea pârâtului C.C. din C.F., Timişoara, fiind obligat acest pârât la plata către reclamantul Municipiul Timişoara prin primar a sumei de 323.136 euro sau echivalentul în lei la data plăţii cu titlu de despăgubiri. Au fost menţinute celelalte dispoziţii din sentinţa apelată.
De asemenea a fost respns apelul declarat de reclamantul Consiliul local al Municipiului Timişoara împotriva aceleiaşi hotărâri. A mai fost obligat pârâtul C.C. la plata sumei de 8.566 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către reclamantul Municipiul Timişoara, iar apelanţii la plata către SC I.R.C. SRL Timişoara a sumei de 15.436,29 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a reţinut următoarele considerente:
Astfel, s-a constatat că sunt neîntemeiate criticile apelanţilor vizând reţinerea de către tribunal a lipsei calităţii procesuale pasive a Consiliului Local al Municipiului Timişoara. Chiar, dacă la data preluării de către stat a imobilelor în litigiu a fost înscris ca proprietar Statul Român, terenurile au trecut prin efectul Legii nr. 18/1991 în proprietatea unităţii administrativ-teritoriale, respectiv a Municipiului Timişoara. Această trecere s-a realizat, potrivit art. 25 alin. (1) din lege.
S-a reţinut că legea nu face distincţia pe care apelanţii o fac după modul de dobândire a proprietăţii de către stat, astfel că nici instanţa nu poate să o facă, susţinerile apelanţilor sub acest aspect fiind neîntemeiate.
Instanţa de apel a constatat că, prin notele de şedinţă depuse în Dosar nr. 855/325/2009 al Curţii de Apel Timişoara, secţia de contencios administrativ şi fiscal, (dosar ce a avut ca obiect contestarea de către pârâta SC I.R.C. SRL a includerii imobilelor în litigiu în domeniul public al municipiului), apelanţii înşişi arată că, anterior acestei includeri, „proprietar a fost prin efectul legii Municipiul Timişoara, întrucât la data intrării în vigoare a Legii nr. 18/1991, terenurile erau în administrarea acesteia.
Pe de altă parte, reţine instanţa de apel, chiar apelanţii arată că Statul Român „. nu este proprietarul imobilelor care fac obiectul litigiului, fapt care rezultă şi din extrasele de carte funciară în extenso depuse în probaţiune.
În consecinţă s-au apreciat ca nefondate susţinerile apelanţilor vizând calitatea de proprietar a Statului Român şi existenţa calităţii procesual active a Consiliului Local al Municipiului Timişoara.
Instanţa reţine că hotărârea primei instanţe nu a fost criticată sub aspectul constatării nevalabilităţii Dispoziţiei nr. 2456 din 04 noiembrie 2005 şi nici sub cel al radierii din cartea funciară a pârâţilor K.I., K.E., B.L., P.E., P.E., astfel că, date fiind limitele caracterului devolutiv al apelului, instanţa nu are a examina sentinţa prin prisma celor dispuse în acest sens şi le va menţine.
Sub aspectul criticilor vizând menţinerea contractelor de vânzare-cumpărare, ce au vizat terenurile în litigiu, instanţa de apel a reţinut următoarele:
Imobilele ce au făcut obiect al dispoziţiei emise în baza Legii nr. 10/2001 şi constatată ca nevalabilă conform celor deja expuse, au fost înstrăinate de către pârâţii-vânzători B.L., K.I., K.E., P.E., P.E. prin mandatarul B.P. către pârâtul cumpărător C.C. prin contractele de vânzare autentificate la 29 iunie 2006 de B.N.P., „S.N.”, cumpărătorul declarând că preţul a fost achitat în întregime mandatarului vânzătorilor.
Respingând cererea în anulare a acestor contracte, prima instanţă a reţinut că nu a fost făcută dovada contrară bunei-credinţe a părţilor cocontractante.
Sub acest aspect, instanţa de apel a reţinut că nu s-a contestat că vânzătorii-mandanţi sunt persoane fictive şi nici nu s-a făcut dovada contrară celor astfel reţinute de prima instanţă.
S-a reţinut de către instanţa de apel că pârâtul C.C. nu a încheiat contracte cu aceste persoane ci cu mandatarul acestora şi că în cauză nu s-a făcut dovada faptului că pârâtul cumpărător avea cunoştinţă despre inexistenţa persoanelor vânzătoare, motiv pentru care, prezumţia de bună-credinţă operează în favoarea sa.
S-a constatat că, deşi citat inclusiv în apel cu menţiunea la interogatoriu, pârâtul C.C. nu a dat curs celor dispuse în acest sens de instanţa care, în aceste condiţii, în baza art. 129 alin. (4), (5) C. proc. civ., art. 295 alin. (2) C. proc. civ. a dispus ataşarea la dosar a unei copii a declaraţiei dată de pârât în calitate de mandatar în Dosarul penal nr. 157/P/2008.
Astfel, din cuprinsul declaraţiei rezultă că pârâtul s-a deplasat pentru încheierea contractelor din Gătaia, în Timişoara, la solicitarea verişorului său S.I., fost C., că a semnat contractele la indicaţia unui terţ (K.F.); că nu îşi aminteşte dacă în încăperea în care a semnat mai erau şi alte persoane în afară de K.F., dar că acesta nu i l-a prezentat pe B.P. ca fiind persoana care vinde terenurile şi că nu a achitat acestuia din urmă nici o sumă de bani cu titlu de preț.
Pentru ca prezumția de bună-credință instituită de dispoziţiile art. 1898 alin. (1) C. proc. civ. să opereze, este necesar ca persoanei ce o invocă în favoarea sa să nu-i poată fi imputată vreo acţiune ori inacţiune culpabilă la momentul încheierii/săvârşirii vreunui act/fapt producător de efecte juridice.
Or, în cauză, reţine instanţa de apel, această prezumţie nu poate fi reţinută în ceea ce-l priveşte pe pârâtul C.C.
Chiar dacă, reţine instanţa de apel, aşa cum rezultă din declaraţia mai sus-menţionată, ar fi necunoscător de carte, pârâtul avea posibilitatea ca anterior să se informeze în legătură cu actele pe care urma să le semneze şi, în cazul în care ar fi considerat că situaţia o impunea, să refuze să o facă. La fel, necunoaşterea de carte nu exclude necunoaşterea faptului că propria semnătură aplicată pe acte întocmite de un notar poate fi de natură a produce efecte inclusiv în contra sa.
Pe de altă parte, o persoană care nu ştie carte nu poate invoca în favoarea sa această situaţie pentru a obţine exonerarea de răspunderea civilă, în condiţiile în care semnează un înscris în mod voluntar, o minimă diligenţă impunând să se arate interesat de conţinutul înscrisului şi de efectele juridice pe care acesta le va produce.
Este adevărat, reţine instanţa de apel că, potrivit aceleiaşi declaraţii, pârâtul este persoană cu dizabilităţi, însă în cauză nu a fost făcută nici o dovadă a naturii dizabilităţilor, a gradului acestora ori a vreunei legături de cauzalitate între acestea şi semnarea contractelor în condiţiile mai sus-arătate.
Instanţa de apel a mai reţinut că pârâtul a declarat că nu a achitat preţul imobilelor ce au făcut obiect al contractelor încheiate în calitate de cumpărător şi, că nici nu a fost interesat în vreun fel de imobilele cumpărate.
Astfel, contractele de vânzare-cumpărare încheiate în condiţiile mai sus-arătate între mandatarul unor persoane fictive şi o persoană a cărei bună-credinţă nu poate fi reţinută sunt lovite de nulitate absolută, dispoziţiile art. 948 alin. (4) şi art. 966 C. civ. fiind incidente în cauză.
Instanţa de apel a mai reţinut că prin rechizitorul Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Timişoara mandatarul vânzătorilor (B.P.) şi verişorul pârâtului C.C. (S.I.) au fost trimişi în judecată alături de alte persoane pentru săvârşirea unor fapte penale ce au constat în scoaterea din patrimoniul unităţii administrativ teritoriale a terenurilor în litigiu şi înstrăinarea succesivă către C.C. (martor în dosarul penal) şi SC I.R.C. SRL (pârâţi în prezenta cauză).
Aceste împrejurări fac obiect al unui dosar penal care nu a fost finalizat printr-o hotărâre definitivă, astfel că instanţa de apel nu le- a avut în vedere la pronunţarea prezentei decizii.
Chiar dacă s-ar aprecia că, încheierea celor trei contracte ar fi rezultatul unei simulaţii prin interpunere de persoane, incidenţa dispoziţiilor art. 1175 C. civ. nu a fost invocată în cauză. Mai mult, nici reclamanţii şi nici pârâtul C.C. (care a fost reprezentat de apărător ales) nu au solicitat împrocesarea persoanelor cărora le-ar fi putut opune, în procesul civil, normele legale referitoare la simulaţie.
În consecinţă, instanţa de apel a reţinut că pentru considerentele mai sus-arătate, este întemeiată cererea în nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare în baza cărora pârâtul C.C. a dobândit în proprietate imobilele în litigiu şi, pe cale de consecinţă şi faţă de dispoziţiile art. 34 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, era întemeiată şi cererea de radiere a dreptului acestuia din cărţile funciare.
Contrar susţinerilor apelanţilor, instanţa de apel a constatat că nu poate fi reţinută, însă, reaua-credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 01 septembrie 2006 de B.N.P., B. a pârâtei cumpărătoare SC I.R.C. SRL.
Astfel, cum în mod corect a reţinut prima instanţă, la data încheierii contractului, pârâtul C.C. era înscris în cartea funciară ca proprietar, cu titlu de vânzare-cumpărare, antecesorii săi în drepturi dobândind imobilele, conform aceloraşi înscrieri, în baza Legii nr. 10/2001 printr-o dispoziţie emisă de persoana abilitată în acest sens.
Invocând greşita reţinere a bunei credinţe a pârâtei în primă instanţă, apelanţii au învederat că, la data dobândirii în proprietate a imobilului, cumpărătoarea pârâtă cunoştea terenurile (fiind învecinate cu cel aflat în proprietatea sa) şi a încercat să le obţină prin concesiune de la proprietar.
S-a apreciat că aceste aspecte nu sunt, însă, de natură să răstoarne prezumţia de bună credinţă ce operează în favoarea pârâtei.
Astfel, este firesc - dat fiind obiectul de activitate al acesteia - să cunoască situaţia terenurilor aflate în vecinătatea unui teren pe care dorea să edifice blocuri de locuinţe, să solicite proprietarului - unitatea administrativ teritorială, încheierea unui contract de concesiune privitor la terenuri şi, la fel, nu a procedat în mod ilicit achiziţionând terenurile la data la care, potrivit înscrierilor de carte funciară, acestea au trecut în proprietatea unei persoane fizice.
Din nici o probă administrată în cauză, reţine instanţa de apel, nu rezultă că, intenţionând să dobândească terenul în proprietate, pârâta ar fi avut cunoştinţă despre modalitatea în care imobilele au ajuns în proprietatea vânzătorului şi, cu atât mai puţin, că ar fi participat în vreun fel la actele ori faptele ce au avut consecinţă dobândirea de către acesta a proprietăţii.
Pe de altă parte, instanţa a reţinut că pârâta societatea comercială a achitat contravaloarea terenurilor, nici faptul achitării şi nici seriozitatea preţului nefiind contestate în cauză.
În consecinţă, instanţa de apel a reţinut că în favoarea pârâtei-cumpărătoare operează prezumţia stabilită prin dispoziţiile art. 31 din Legea nr. 7/1996 în forma în vigoare la data încheierii contractului, normă potrivit căreia „ (1) Cuprinsul cărţii funciare, în afara îngrădirilor şi excepţiilor legale, se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlul legal, a dobândit cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea funciară; (2) Dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală.”
S-a mai apreciat că tot în favoarea pârâtei operează şi principiul „error comunis facit jus” ca excepţie de la regula „quod nullum est, nullum producit effectum”. Astfel, cum în mod corect a reţinut prima instanţă, pârâta nu numai că a dobândit prin cumpărare imobilele evidenţiate pe numele vânzătorului de O.C.P.I. ca urmare a înscrierii dispoziţiei emise de Primarul Municipiului Timişoara şi, ulterior, a unui contract autentic, dar, pe seama ei şi tocmai în considerarea calităţii sale de proprietar al terenurilor, reclamanţii au emis actele administrative enumerate de prima instanţă în fila 17 a sentinţei, faptul emiterii de către autoritatea căreia îi revenea atribuţia legală în acest sens nefiind contestat de reclamanţi.
Or, câtă vreme inclusiv instituţiile publice arătate au dat eficienţă actelor depuse spre înscriere la cartea funciară şi, înscrierilor efectuate în baza lor, este evident că şi pârâta cumpărătoare s-a aflat în aceeaşi eroare comună.
În consecinţă, cererea în anulare şi restabilire a situaţiei anterioare formulată în contradictoriu cu pârâta SC I.R.C. SRL a fost în mod legal respinsă, contrar susţinerilor din apel.
Din perspectiva celor expuse, instanţa de apel a reţinut că, în condiţiile anulării contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâtul C.C. în calitate de cumpărător şi, respectiv, a menţinerii ca valabil a celui în baza căruia pârâta cumpărătoare a dobândit în proprietate imobilele, restabilirea situaţiei anterioare urmează a se face prin acordarea către reclamantul Municipiul Timişoara a contravalorii terenurilor, restituirea în natură nefiind posibilă pentru motivele mai sus-arătate.
Chiar dacă valoarea terenului a fost stabilită printr-o expertiză extrajudiciară, ea nu a fost contestată în cauză, astfel că instanţa de apel a reţinut că reclamantul Municipiul Timişoara este îndreptăţit să fie despăgubit cu suma de 323.136 euro sau cu echivalentul în lei la data plăţii. Având în vedere constituirea cadrului procesual şi considerentele de mai sus referitoare la culpa civilă a pârâţilor în producerea prejudiciului, obligaţia de despăgubire revine pârâtului C.C.
În ceea ce priveşte criticile din apel vizând soluţia dată de tribunalul cererii reconvenţionale, instanţa de apel a reţinut următoarele:
Pe cale reconvenţională, pârâta SC I.R.C. SRL, a solicitat a se constata dreptul său de proprietate asupra edificatelor de pe terenurile cumpărate şi înscrierea dreptului său de proprietate asupra edificatului.
Au fost apreciate ca nefondate susţinerile apelantului referitoare la inadmisibilitatea cererii în constatare în temeiul art. 111 C. proc. civ., câtă vreme cererea în constatarea dreptului de proprietate asupra construcţiilor reprezintă premisă cererii în realizare, respectiv de înscriere în cartea funciară a reclamantei reconvenţional ca proprietar şi asupra edificatului (aceasta fiind finalitatea cererii astfel formulate).
Pentru considerentele referitoare la valabilitatea titlului pârâtei şi la calitatea de proprietar a acesteia, instanţa de apel a constatat că sunt neîntemeiate susţinerile referitoare la omisiunea expertului de a propune modul de reglementare a situaţiei terenului, la nelegalitatea înscrierii construcţiilor în cartea funciară în lipsa unui titlu valabil asupra terenului pe care acestea au fost edificate şi la incidenţa art. 1 din Legea nr. 50/1991.
Instanţa de apel a mai reţinut că reclamantul nu a contestat dobândirea prin edificare de către pârâtă a dreptului de proprietate asupra construcţiei, ci a invocat nerespectarea de către pârâtă a documentaţiei autorizate, însă fără a indica normele legale încălcate prin înscrierea în cartea funciară a construcţiei astfel realizate.
Astfel, s-a apreciat că având în vedere obiectul cererii reconvenţionale (constatare dobândire drept şi întabulare cu titlu de edificare), în mod corect a reţinut tribunalul că edificatul a fost realizat cu respectarea normelor legale în baza certificatului de urbanism, a Hotărârea Consiliului Local nr. 312/2007 şi a autorizaţiei de construcţie şi că deşi s-au adus modificări, construcţia în ansamblul său poate fi întabulată.
S-a constatat că, inclusiv pe calea apelului, reclamantul a solicitat ca modalitate de despăgubire compensarea valorii terenului cu parte din construcţia executată.
Or, formulând o atare cerere, reclamantul confirmă implicit legalitatea întabulării construcţiei, întrucât este greu de crezut că unitatea administrativă reprezentată de primar ar fi de acord să dobândească în proprietate o construcţie nelegal executată şi întabulată şi, deci, susceptibil de a fi demolată (chiar parţial) şi, pe cale de consecinţă, radiată din cartea funciară.
În consecinţă, instanţa de apel a menţinut sentinţa sub aspectul admiterii cererii reconvenţionale.
În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată suportate de reclamantul Municipiul Timişoara, instanţa l-a obligat pe pârâtul C.C., la plata acestora în temeiul art. 274 alin. (1) C. proc. civ.
Cum, apelul reclamanţilor a fost respins în contradictoriu cu pârâta SC I.R.C. SRL, prin administrator judiciar A.C.C. Sprl, apelanţii au fost obligaţi la plata cheltuielilor de judecată efectuate de aceasta în apel.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs reclamanţii Municipiul Timişoara şi Consiliul local al Municipiului Timişoara.
Criticile aduse hotărârii instanţei de apel vizează nelegalitatea ei sub următoarele aspecte prin prisma dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.:
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs reclamanţii Municipiul Timişoara şi Consiliul local al Municipiului Timişoara.
Criticile aduse hotărârii instanţei de apel vizează nelegalitatea ei sub următoarele aspecte prin prisma dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.:
Se susţine că faţă de constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare - cumpărare actul lovit de nulitate absolută este considerat că nu a fost încheiat niciodată şi, pe cale de consecinţă se impune şi desfiinţarea contractului subsecvent ca urmare a desfiinţării actului iniţial, motiv pentru care se susţine că este lovit de nulitate absolută şi contractul de vânzare cumpărare încheiat între SC I.R.C. SRL şi C.C., fiind incident principiul repunerii părţilor în situaţia anterioară, în sensul intabulării în CF a Statului Român.
Cum, pârâta SC I.R.C. SRL a edificat imobilul de locuinţe pe terenurile din str. G.A. şi str. C.N. pe un teren care nu-i aparţine, reclamanţii solicită respingerea cererii de intabulare a pârâtei SC I.R.C. SRL asupra construcţiei cu titlu de edificare, având în vedere şi faptul că în prezent aceasta nu mai respectă autorizaţia de construire şi nici recepţia semnată iniţial la finalizarea lucrărilor. În acest sens se arată că suprafaţa apartamentelor tip 4, 5, 7, 8 şi 9, din raportul de expertiză este diferită faţă de suprafaţa acestor apartamente din documentaţia autorizată, motiv pentru care se solicită a se constata că înscrierea în cartea funciară a construcţiilor în lipsa unui titlu valabil asupra terenului nu este legală.
Reclamanţii învederează că potrivit art. 1 din Legea nr. 50/1991, executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai titularilor de drepturi reale. Or, în cauză SC I.R.C. SRL îşi întemeiază cererea pe înscrisuri ce decurg dintr-un act fals, motiv pentru care, se impune restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară în sensul înscrierii Statului Român.
Reclamanţii au mai arătat că soluţia instanţei de apel este nelegală întrucât, la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare cu pârâtul C.C., pârâta SC I.R.C. SRL cunoştea cele trei terenuri, fiind în apropierea terenului pe care-l deţinea deja în proprietate şi, pentru care demarase aprobările în vederea ridicării unor blocuri de locuinţe, încercând să le obţină prin concesionare de la proprietarul - Primăria Municipiului Timişoara (aspecte reţinute şi în Rechizitoriul Curţii de Apel Timişoara).
Astfel, reclamanţii arată că în situaţia în care se va aprecia că respectivul contract de vânzare cumpărare a fost încheiat cu bună credinţă şi nu se impune anularea lui, solicită despăgubiri reprezentând valoarea terenului de care au fost deposedaţi prin fraudă, respectiv suma de 323.136 euro, la care să fie obligaţi în solidar, pârâţii C.C. şi SC I.R.C. SRL.
Pentru motivele expuse, reclamanţii au solicitat admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei atacate, în sensul admiterii în totalitate a cererii de chemare în judecată precizata şi pe cale de consecinţă respingerea cererii reconvenţionale formulată de pârâta SC I.R.C. SRL.
Examinând hotărârea instanţei de apel prin prisma motivelor de recurs invocate şi a dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte reţine următoarele:
Este real că, efectele nulităţii actelor juridice sunt guvernate de trei principii, respectiv de principiul retroactivităţii, principul repunerii în situaţia anterioară şi, principiul potrivit căruia anularea actului iniţial atrage desfiinţarea actului subsecvent. Acest din urmă principiu este desemnat şi prin adagiul „resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis”.
În ceea ce priveşte aplicarea principiului „resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis", este de reţinut că de la acest acest principiu există câteva excepţii. Sunt considerate excepţii de la principiul sus evocat, acele cazuri în care, pentru anumite raţiuni, anularea actului juridic iniţial nu atrage şi anularea actului juridic subsecvent, ci acesta din urmă este menţinut, deşi se află în strânsă legătură cu actul juridic desfiinţat.
Aşadar, deşi anularea actului juridic primar are drept consecinţă desfiinţarea dreptului care a fost constituit sau transmis prin intermediul acestui act, totuşi, rămâne în fiinţă actul juridic încheiat ulterior de una dintre părţile actului juridic primar cu un terţ în legătură cu dreptul dobândit prin actul iniţial, astfel că odată cu actul juridic subsecvent se menţine şi dreptul dobândit de terţ în temeiul acestuia.
Ca atare, excepţiile de la principiul sus evocat, vizează acele situaţii în care, deşi dreptul transmiţătorului este desfiinţat, totuşi, dreptul subdobânditorului este menţinut în virtutea unor principii ale dreptului civil. Aceste principii vizează în principal asigurarea securităţii şi stabilităţii circuitului civil; ocrotirea bunei credinţe şi respectiv ocrotirea incapabililor.
Prin urmare, ocrotirea bunei credinţe, se constituie a fi o excepţie de la principiul „resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis”.
Din perspectiva celor expuse, este de reţinut că instanţa de apel a examinat situaţia juridică a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 01 septembrie 2006 de B.N.P., B. al pârâtei SC I.R.C. SRL, prin raportare la buna credinţă a acestei cumpărătoare la momentul încheierii lui, reţinându-se că la data încheierii contractului, pârâtul C.C. era înscris în cartea funciară ca proprietar, cu titlu de vânzare-cumpărare, antecesorii săi în drepturi dobândind imobilele, conform aceloraşi înscrieri, în baza Legii nr. 10/2001 printr-o dispoziţie emisă de persoana abilitată în acest sens.
De altfel, buna credinţă a cumpărătoarei a fost reţinuta de instanţa de apel, şi prin raportare la faptul că din nici o probă administrată în cauză, nu rezultă că, intenţionând să dobândească terenul în proprietate, pârâta ar fi avut cunoştinţă despre modalitatea în care imobilele au ajuns în proprietatea vânzătorului şi, cu atât mai puţin, că ar fi participat în vreun fel la actele ori faptele ce au avut consecinţă dobândirea de către acesta a proprietăţii.
Susţinerea reclamanţilor că la data dobândirii în proprietate a imobilului, cumpărătoarea pârâtă cunoştea terenurile (fiind învecinate cu cel aliat în proprietatea sa) şi, că a încercat să le obţină prin concesiune de la proprietar, nu poate răsturna buna credinţă, în condiţiile în care la data achiziţionării terenurilor, potrivit înscrierilor de carte funciară, acestea erau proprietatea unei persoane fizice.
Cum, aparenţa, este un corolar al bunei credinţe, care decurge dintr-o aparenţă de veridicitate, ea poate fi creată fie de evidenţele de carte funciară, fie de regularitatea formală a titlului titularului aparent, care încheie convenţia cu persoana ca invocă buna-credinţă.
O atare regularitate formală unită cu atitudinea proprietarului aparent, dacă este neechivocă şi rămâne neschimbată un interval de timp rezonabil, creează o prezumţie de notorietate, de bună-credinţă generală ce creează dreptul în condiţiile „error communis facit jus”.
Or, faţă de această situaţie, în mod corect şi legal instanţa de apel a reţinut incidenţa dispoziţiilor art. 31 din Legea nr. 7/1996 în forma în vigoare la data încheierii contractului, potrivit cărora:„ (1) Cuprinsul cărţii funciare, în afara îngrădirilor şi excepţiilor legale, se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlul legal, a dobândit cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea funciară; (2) Dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală.”
Din perspectiva celor expuse, şi a existenţei bunei credinţe şi SC I.R.C. SRL la încheierea contractului de vânzare cumpărare, este nefondată şi critica legată de obligarea în solidar a pârâţilor C.C. şi SC I.R.C. SRL la plata sumei de 323.136 euro, contravaloarea terenului, precum şi susţinerile recurenţilor ce vizează respingerea cererii de intabulare a pârâtei SC I.R.C. SRL asupra construcţiei cu titlu de edificare.
Susţinerile aceloraşi recurenţi ce vizează faptul că în prezent construcţiile nu mai respectă autorizaţia de construire şi, nici recepţia semnată iniţial la finalizarea lucrărilor, că suprafaţa apartamentelor Tip 4, 5, 7, 8 şi 9, din raportul de expertiză este diferită faţă de suprafaţa acestor apartamente din documentaţia, nu pot fi primite întrucât aspectele învederate nu se fac obiect al prezentului litigiu.
Din perspectiva celor expuse, cum nici una din criticile recurenţilor nu se circumscrie dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul urmează a fi respins ca nefondat.
În temeiul art. art. 274 alin. (3) C. proc. civ. urmează a fi obligaţi recurenţii la plata către intimata-pârâtă SC I.R.C. SRL a sumei de 7.000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată reduse.
Astfel, în considerarea alin. (3) al art. 274 C. proc. civ., judecătorii au dreptul să mărească sau să micşoreze onorariile avocaţilor ori de câte ori vor constata motivat că sunt nepotrivit de mici sau de mari faţă de valoarea pricinii sau munca îndeplinită de avocat.
De altfel, Curtea Constituţională învestită cu soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate a textului legal citat, a stabilit constant faptul că în absenţa unor prevederi constituţionale exprese nimic nu interzice consacrarea prin lege a prerogativei instanţei de a cenzura, cu prilejul stabilirii cheltuielilor de judecată, cuantumul onorariului avocaţial convenit, prin prisma proporţionalităţii sale cu amplitudinea şi complexitatea, activităţii depuse.
Prerogativa instanţei de a cenzura, cu prilejul stabilirii cheltuielilor de judecată, cuantumul onorariului avocaţial convenit, prin prisma proporţionalităţii sale cu amplitudinea şi complexitatea activităţii depuse, este cu atât mai necesară cu cât respectivul onorariu, convertit în cheltuieli de judecată, urmează a fi suportat de partea potrivnică, dacă a căzut în pretenţii, ceea ce presupune în mod necesar ca acesta să îi fie opozabil. Or, opozabilitatea sa faţă de partea potrivnică, care este terţ în raport cu convenţia de prestare a serviciilor avocaţiale, este consecinţa însuşirii sale de instanţă prin hotărârea judecătorească prin al cărei efect creanţa dobândeşte caracter cert, lichid şi exigibil (Decizia nr. 1586 din 13 decembrie 2011 publicată în M. Of. nr. 23 din 11 ianuarie 2012).
În sensul celor arătate este şi jurisprudenţa C.E.D.O. care, învestită fiind cu soluţionarea pretenţiilor la rambursarea cheltuielilor de judecată în care sunt cuprinse şi onorariile avocaţiale, a statuat că acestea urmează a fi respectate numai în măsura în care constituie cheltuieli necesare care au fost în mod real făcute în limita unui cuantum rezonabil.
Din perspectiva celor expuse, cum din factura de la filele 25 -26, rezultă că onorariul avocaţial achitat de pârâta SC I.R.C. SRL, ce reprezintă cheltuielile de judecată solicitate, este de 13.701 lei, urmează ca acest onorariu să fie apreciat prin prisma proporţionalităţii sale cu amplitudinea şi complexitatea activităţii depuse, astfel că în temeiul art. 274 alin. (3) C. proc. civ., cheltuielile de judecată urmează a fi reduse la suma de 7.000 lei, urmând se dispune obligarea recurenţilor la plata acestei sume către pârâta SC I.R.C. SRL.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenţii-reclamanţi Municipiul Timişoara, prin primar, şi Consiliul Local al Municipiului Timişoara împotriva Deciziei nr. 34 din 19 martie 2014, pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă.
Obligă pe recurenţi la plata către intimata-pârâtă SC I.R.C. SRL a sumei de 7.000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată reduse conform art. 274 alin. (3) C. proc. civ.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 2 octombrie 2015.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2025/2015. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 2031/2015. Civil → |
|---|
