ICCJ. Decizia nr. 2189/2015. Civil. Pretenţii. Drept de retenţie. Recurs

Decizii civile ICCJ 2015

ROMÂNIA

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE Şl JUSTIŢIE

SECŢIA A II-A CIVILĂ

Decizia nr. 2189/2015

Dosar nr. 3554/2/2008

Şedinţa publică de la 28 octombrie 2015

Asupra recursurilor de faţă;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acţiunea înregistrată la 11 noiembrie 2003 pe rolul Tribunalului Bucureşti, reclamanta SC R.I. SRL a chemat în judecată pe pârâţii Municipiul Bucureşti, Primăria sectorului 1, A.F.I.U.S.P. şi Spitalul Clinic de Nefrologie „C.D.” pentru obligarea pârâţilor la despăgubiri în sumă de 350.000 dolari S.U.A. în echivalent în RON la data plăţii.

În motivarea acţiunii, reclamanta a invocat contractul de închiriere din 1 februarie 1994 încheiat cu pârâtul Spitalul de Nefrologie C.D., prin care a intrat în folosinţa imobilului situat în Calea G., sectorul 1 Bucureşti.

Reclamanta a arătat că imobilul a fost preluat într-o formă avansată de degradare şi că a executat ample lucrări de consolidare, reparaţii şi îmbunătăţiri la acesta. Parte din aceste lucrări au fost convenite prin contract şi actele adiţionale ulterioare, iar altele au fost efectuate în folosul proprietarului. În acest sens s-a arătat că spitalul, cu care s-a încheiat contractul de închiriere, s-a angajat să despăgubească pe chiriaş cu ½ din cheltuieli şi să-l garanteze pe acesta împotriva tulburării folosinţei bunului.

Reclamanta a mai arătat că a fost chemată în judecată în calitate de deţinătoare a bunului, într-un alt proces, alături de Primăria sectorului 1 Bucureşti în temeiul Legii nr. 10/2001, de către numita R.M. Faţă de această situaţie reclamanta s-a considerat tulburată în folosirea bunului închiriat de către pârâtă cu care a încheiat contractul de închiriere şi care s-a angajat potrivit art. 8 lit. e) din contract să despăgubească pe locatar pentru pagubele produse pentru proasta exploatare şi întreţinere a instalaţiilor şi imobilului.

Acţiunea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1421, art. 1448, art. 987-art. 991 C. civ. şi pe clauzele contractului de închiriere [cu precădere art. 3 şi art. 8 lit. c)].

La 8 martie 2004 reclamanta şi-a completat acţiunea solicitând recunoaşterea unui drept de retenţie asupra imobilului până la plata despăgubirilor în sumă de 350.000 dolari S.U.A.

Cererea a fost motivată de împrejurarea că plata chiriei pentru luna februarie 2004, făcută către noul administrator imobilului, A.F.I.U.S.P. a fost restituită de această instituţie ca plată nedatorată şi reclamanta a fost totodată înştiinţată să elibereze imobilul în termen de 4 luni. Contestând reînnoirea contractului de închiriere (adresa din 9 februarie 2004) s-a -solicitat un drept de retenţie având în vedere legătura strânsă dintre datorie (derivată din obligaţii scriptae in rem născute din raportul locativ) şi lucru (debitum cum re juctum).

Prin sentinţa civilă nr. 625 din 28 iunie 2004 pronunţată de către Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Ministerului Sănătăţii şi a respins acţiunea împotriva acestui pârât.

A fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocate de pârâtul Spitalul Clinic de Nefrologie C.D. şi a fost admisă în parte acţiunea cu obligarea pârâţilor Primarul sectorului 1 Bucureşti, A.F.I.U.S.P., Municipiul Bucureşti prin Primarul General şi Spitalul Clinic de Nefrologie „C.D.” la plata sumei de 201.091 dolari S.U.A. cu titlu de despăgubiri către reclamantă, prin echivalentul în RON la data plăţii.

S-a recunoscut în beneficiul reclamantei şi un drept de retenţie asupra imobilului din Calea G. până la plata sumei la care pârâţii au fost obligaţi către reclamantă.

În motivarea acestei hotărâri instanţa a reţinut, în esenţă, că urmare a raporturilor juridice create între reclamantă şi pârâtul Spitalul Clinic de Nefrologie C.D., prin încheierea contractului de închiriere din 1 februarie 1994, părţile au dobândit drepturi şi obligaţii. Printre acestea din urmă se situează şi obligaţia prevăzută de art. 1420 pct. 2 C. civ., potrivit căruia locatorul este dator să menţină bunul în starea de a putea servi la întrebuinţarea pentru care s-a încheiat contractul, obligaţie inserată şi în contractul de închiriere încheiat între părţi în art. 8 pct. 9 şi pct. 10.

S-a reţinut că imobilul închiriat a fost predat în stare avansată de degradare şi că s-au efectuat pe perioada derulării contractului reparaţii, îmbunătăţiri, consolidări şi finisaje de grad superior, necesare şi utile, iar contravaloarea acestora a fost suportată de locatar. Locatorul a încheiat mai multe procese-verbale din care a rezultat că acesta a cunoscut despre lucrările efectuate de locatar.

S-a reţinut că locatarul, fiind chemat în judecată alături de titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, are dreptul, fiindu-i tulburată folosinţa imobilului, la despăgubiri în temeiul art. 1427-art. 1428 C. civ., dar şi în temeiul art. 18 lit. a) şi lit. b) din contractul de închiriere.

Potrivit concluziilor raportului de expertiză efectuată în cauză instanţa de fond a mai reţinut că lucrările nu pot fi considerate voluptorii, având în vedere că acestea au fost necesare, inclusiv restaurarea frescelor de pe pereţi şi a finisajelor, faţă de natura clădirii, monument istoric cu o vechime de peste 100 ani. Ca urmare s-a constatat că imobilului i s-a adus un spor de valoare ceea ce o îndreptăţeşte pe reclamantă să solicite contravaloarea acestuia de la beneficiarul locator şi proprietar în temeiul art. 986-art. 987 C. civ.

S-a considerat că pârâtul Spitalul Clinic de Nefrologie „C.D.” are calitate procesuală pasivă, deoarece acesta şi-a înscris în Cartea Funciară un drept de administrare a imobilului alături de Municipiul Bucureşti căruia i-a fost înscris un drept de proprietate asupra aceluiaşi imobil. În acest sens s-a reţinut încheierea din 25 septembrie 2003 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâtul Spital Clinic de Nefrologie „C.D.”, Municipiul Bucureşti şi A.F.I.U.S.P.

În motivarea apelului declarat de Municipiul Bucureşti prin Primar General s-a arătat că acesta a fost chemat în judecată de către reclamantă, solicitând obligarea acestuia la plata sumei de 350.000 dolari S.U.A., cu titlu de despăgubiri, cerere care a fost admisă în parte.

Apelantul-pârât precizează că imobilul situat în Bucureşti, Calea G., sector 1 face parte din categoria monumentelor istorice, fiind nominalizat în Lista monumentelor istorice aprobată de C.N.A. în anul 1992.

Potrivit legislaţiei privind autorizarea lucrărilor de construcţii şi a celei privind protejarea monumentelor istorice în vigoare în perioada 1994-2004, orice intervenţie la imobilul respectiv, indiferent de natura sau valoarea acesteia ori de sursa de finanţare a cheltuielilor aferente ar fi trebuit să se realizeze pe bază de autorizaţie de construire emisă cu avizul Ministerului Culturii sau al Ministerului Culturii şi cultelor.

De asemenea apelanta-pârâtă precizează că, din probatoriul administrat în cauză, la nivelul Ministerului Culturii şi Cultelor nu s-a emis aviz pentru intervenţii la imobilul în cauză la solicitarea SC R.I. SRL sau a Spitalului Clinic de Nefrologie „C.D.”. În perioada 1991-2003, singurele avize fiind cele emise la solicitarea Primăriei sector 1,A.F.I.U.P.S. în anul 2003, respectiv: - Aviz DCCPCNMB din 8 septembrie 2003; Aviz MCC-DMIM din 12 noiembrie 2003. Consideră că toate lucrările şi intervenţiile efectuate de SC R.I. SRL sunt ilegale.

Apelanta-pârâtă arată că, în sentinţa civilă nr. 625 din 28 iunie 2004, s-a reţinut în mod eronat, faptul că prin contractul din 1 februarie 1994 Spitalul Clinic de Nefrologie „C.D.” se obliga să predea bunul în stare corespunzătoare, având în vedere că obiectul licitaţiei şi, ulterior, al contractului îl reprezintă renovarea spaţiului supus spre închiriere, renovarea exteriorului clădirii, procurarea de medicamente instrumentar şi echipamente medicale, donaţii de medicamente, instalarea de contor propriu, plata utilităţilor şi recalcularea chiriei din trei în trei ani.

În aceste condiţii art. 1421 alin. (1) C. civ. nu-şi găseşte aplicabilitatea, ci ar trebui menţionat art. 942 C. civ. în care se arată că un contract „este acordul între două sau mai multe persoane spre a constitui, modifica sau stinge între dânşii un raport juridic”, contract care, încheiat în condiţiile legii, reprezintă legea părţilor.

În cadrul Dosarului nr. 4255/2003 a fost efectuată şi o expertiză tehnică de către expertul N.R., expertiză ce se bazează în proporţie de 90% pe o expertiză extrajudiciară efectuată de ing. P. pentru reclamantă.

În final, apelanta pârâtă solicită admiterea apelului, schimbarea sentinţei civile apelate, iar pe fond respingerea acţiunii reclamantei ca neîntemeiată.

În motivarea apelului declarat de pârâtul Spitalul Clinic de Nefrologie C.D. s-a arătat că relaţiile contractuale dintre reclamant şi SC R.I. SRL au început la data de 1 februarie 1994 prin contractul de închiriere din 1 februarie 1994, suprafaţa închiriată fiind iniţial de 224 mp. Ulterior, prin acte adiţionale, suprafaţa închiriată a fost suplimentată până la 963,9 mp având ca destinaţie spaţiu de depozitare şi birouri precum şi 770 mp curte interioară pentru parcare. De asemenea, termenul închirierii a fost prelungit la 10 ani, contractul expirând la data de 1 februarie 2004.

Din 1 februarie 1994 şi până în prezent intimata-reclamantă SC R.I. SRL foloseşte netulburată imobilul din Calea G. în data de 5 martie 2003, în conformitate cu O.U.G. nr. 70/2002 dreptul de administrare al imobilului a fost transmis prin protocol din administrarea Spitalului în administrarea Primăriei sector 1.

Schimbarea de administrare nu a dus la tulburarea posesiei locatorului SC R.I. SRL

Apelantul-pârât a invocat faptul că instanţa de fond a nesocotit regulile privind interpretarea actelor juridice minimalizând sau eliminând prin omisiune interpretativă obligaţiile contractuale asumate de SC R.I. SRL.

Nelegalitatea şi netemeinicia pretenţiilor SC R.I. SRL „legalizate” de sentinţa civilă nr. 625 din 28 iunie 2004 sunt probate de prevederile actelor juridice încheiate atât ulterior cât şi anterior contractului de închiriere din 1 februarie 1994, oferta locatorului, procesul-verbal al licitaţiei de atribuire, procesul-verbal, anexa la contractul de închiriere din 1 februarie 1994, actele adiţionale de modificare, completare şi prelungire a contractului de închiriere.

Instanţa de fond nu a coroborat şi analizat obligaţiile prevăzute în actele menţionate mai sus, acte care fac parte integrantă din contractul de închiriere din 1 februarie 1994. În schimb a interpretat generos de favorabil cererile formulate de reclamantă.

Instanţa a acordat dublul pretenţiilor solicitate de reclamantă întrucât aceasta a solicitat doar ½ din costul total al reparaţiilor primind în schimb întreaga sumă stabilită de către expert.

În final, apelantul pârât solicită admiterea apelului, refacerea expertizei sau completarea probelor administrate de prima instanţă precum şi administrarea altor probe (martori, înscrisuri, expertiză contabilă, compensare facturi, cercetare locală şi desfiinţarea în tot (sau în parte) a hotărârii atacate (inclusiv dreptul de retenţie).

În motivarea apelului declarat de A.F.I.U.S.P. sector 1 s-a arătat că hotărârea este nelegală şi netemeinică, deoarece instanţa de fond, în mod greşit, a interpretat situaţia de fapt şi de drept, considerând că în prezenta cauză nu există un simplu contract de locaţiune, cum cu rea credinţă a încercat să acrediteze intimata reclamantă.

Temeiul de drept care a stat la baza încheierii contractului de închiriere nu a fost constituit de prevederile C. civ., ci de prevederile H.G. nr. 517/1991.

Apelanta-pârâtă precizează că, contractul de închiriere s-a încheiat urmare unei licitaţii ce a avut loc la data 24 ianuarie 1994, iar procesul-verbal din 24 ianuarie 1994 prin care intimata reclamantă a fost declarată câştigătoarea licitaţiei, stabileşte obligaţiile asumate de câştigătoare şi care sunt: renovarea spaţiului oferit spre închiriere şi exteriorul clădirii, procurarea de medicamente instrumentar şi echipament medical, donaţii de medicamente şi o chirie de 2 dolari S.U.A./mp/lună. În acest contract menţionându-se că celelalte condiţii vor fi prezentate în contractul de închiriere, condiţii care sunt prevăzute în mod expres şi în contractul de închiriere din 1 februarie 1994, atât expertul cât şi instanţa refuzând să ţină cont de ele.

De asemenea, apelanta-pârâtă precizează că preţul de 2 dolari S.U.A./mp/lună şi închirierea pe 10 ani a fost făcută tocmai pentru ca intimata parată să-şi amortizeze cheltuielile făcute cu aceste reparaţii.

Toate actele adiţionale fac parte integrantă din contractul din 1 februarie 1994, iar art. 9 din contract nu a fost modificat sau completat, deci intimata-reclamantă, la închirierea fiecărei noi suprafeţe, avea obligaţia să efectueze lucrări de reparaţii la spaţiile nou închiriate.

Apelanta-pârâtă arată că factura din 13 decembrie 1999 emisă de SC P.M.P.C. SRL Spitalului Clinic de Nefrologie „C.D.” a achitat-o cu ordinul de plată din data de 28 decembrie 1999, această lucrare nefiind suportată de intimata reclamantă, cu toate acestea, pârâţii fiind obligaţi de instanţă la plata acesteia.

A arătat apelanta pârâtă că expertul nu a luat în seamă costul unor lucrări reţinut din chirie şi nu a verificat exactitatea şi corectitudinea lucrărilor executate pe fiecare încăpere, costul real al acestora, executat, de cine şi când au fost achitate şi nu s-a stabilit în ce constă despăgubirea când intimata reclamantă a înregistrat costurile acestor lucrări pe cheltuieli, scăzându-le de la impozitare şi nu ca investiţii ca să fie cazul să le recupereze.

Instanţa de fond în mod arbitrar a încălcat condiţiile stabilite prin licitaţie publică precum şi clauzele prevăzute şi în contract care reprezintă voinţa părţilor de la momentul încheierii actului, şi care este legea părţilor după care instanţa era obligată să judece.

Hotărârea este incorectă şi datorită faptului că nu a fost respinsă ca prematur introdusă întrucât la data introducerii, contractul era în derulare.

Apelanta-pârâtă a invocat faptul că instanţa a încălcat flagrant legea acordând un drept de retenţie asupra unui bun imobil care face parte din domeniul public, ştiindu-se foarte bine că „bunurile din domeniul public nu pot fi obiect al dreptului de retenţie”.

Prin decizia civilă nr. 397 din 1 iunie 2007 Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a admis apelurile, a schimbat în totalitate sentinţa atacată şi a respins cererea reclamantei ca, neîntemeiată. A fost obligată reclamanta la cheltuieli de judecată către apelanţii Spitalul Clinic de Nefrologie „C.D.” şi A.F.I.U.S.P.

În motivarea deciziei, s-a reţinut că imobilul în litigiu a fost închiriat reclamantei urmare unei licitaţii la preţul de 2 dolari S.U.A./mp/lună, luându-se în considerare oferta reclamantei de a renova spaţiul oferit spre închiriere, inclusiv exteriorul clădirii de a procura medicamente, instrumentar şi echipamente medicale, de a face donaţii de medicamente.

S-a constatat că acesta a fost contextul în care s-a încheiat contractul de închiriere şi aceasta a fost voinţa părţilor, lucru consemnat în procesul-verbal din 24 ianuarie 1994 aflat la dosarul de apel.

S-a reţinut că, potrivit contractului, chiriaşul s-a obligat [în condiţiile art. 9 lit. e)] pe lângă obligaţiile ce-i revin în calitate de chiriaş şi la executarea lucrărilor de renovare interioară şi exterioară a clădirii.

În acest sens în anexa la contract s-a stipulat în mod expres că lucrările de reparaţii şi amenajarea exteriorului clădirii se vor efectua până la sfârşitul anului 1995, contravaloarea acestora fiind suportată de reclamantă.

S-a apreciat că aceasta a fost intenţia părţilor, exprimată clar şi dedusă şi din dispoziţiile pct. XI lit. a) din contract în care s-a stipulat că dacă proprietarul solicită rezilierea contractului înainte de termen (contract încheiat pe 10 ani) el se obligă să restituie locatarului contravaloarea lucrărilor de renovare la valoarea ce se va stabili de un expert imobiliar.

Ca atare s-a apreciat că în lipsa unei atari solicitări reziliere înainte de termen, reclamanta nu este îndreptăţită la despăgubiri pentru lucrările efectuate la imobil.

Împotriva deciziei Curţii de apel reclamanta a declarat recurs în termenul legal.

În drept au fost invocate motivele prevăzute de art. 304 pct. 7, pct. 8 şi pct. 9 C. proc. civ.

Prin decizia nr. 8483 din 18 decembrie 2007 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia civilă şi de proprietate intelectuală, s-a admis recursul declarat de reclamantă împotriva deciziei nr. 397 din 1 iunie 2007 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a fost casată decizia şi trimisă cauza spre rejudecarea apelurilor la aceeaşi instanţă.

Înalta Curte a reţinut cu privire la criticile referitoare la interpretarea clauzelor contractuale şi greşita apreciere a textelor legale incidente că sunt întemeiate.

Litigiul a apărut între părţi din interpretarea diferită a obligaţiilor asumate prin înţelegerile intervenite între acestea.

În primul rând, s-a învederat că era necesar a se stabili voinţa reală a părţilor, care trebuie circumscrisă naturii contractului intervenit între ele, pentru a determina efectele specifice unui asemenea contract; este neîndoielnic sub acest prim aspect că părţile au dorit să încheie un contract de închiriere.

Obligaţiile caracteristice unui asemenea contract şi care îl delimitează de contracte de altă natură sunt în principal două, locatorul să pună la dispoziţia locatarului un anumit bun, pe acesta să-l folosească şi respectiv, locatarul să plătească chirie pentru folosinţa obiectului pus la dispoziţie de locator pe perioada închirierii.

Aceasta este definiţia clasică a locaţiunii, care este reglementată în acest sens de art. 1411 C. civ. „locaţiunea lucrărilor este un contract prin care una din părţile contractante se îndatoreşte a asigura celeilalte folosinţa unui lucru pentru timp determinat, drept un preţ determinat”.

În reglementarea normelor de interpretare a convenţiilor, C. civ. stabileşte câteva reguli precise a căror aplicare se realizează în mod unitar.

Potrivit art. 977 interpretarea se face după intenţia comună a părţilor şi nu după sensul literal al termenilor.

Când o clauză este privitoare la două înţelesuri, conform art. 978 C. civ., ea se interpretează în sensul ce poate avea un efect (quam ut valeat) şi nu în acela ce n-ar putea produce niciunul, iar când termenii sunt susceptibili de două înţelesuri, art. 974 C. civ. impune înţelesul ce se potriveşte mai mult cu natura contractului.

Clarificarea în interpretare o aduce art. 968 C. civ. care prevede că într-un contract „clauzele obişnuite se subînţeleg, deşi nu sunt expres întrîn-însul şi o concretizează art. 970 C. civ. care consacră principiul obligaţiei de a executa cu bună-credinţă convenţiile (pacta sunt servanda) stabilind o regulă foarte importantă pentru interpretarea acestora şi anume că ele „obligă nu numai la ce este expres prevăzute într-însele, dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa”.

Cu alte cuvinte părţile nu pot evita obligaţiile specifice unui anumit contract (prevăzute de normele legale în vigoare) pentru că, potrivit art. 969 C. civ., convenţia are putere de lege pentru părţi numai dacă este legal făcută.

În sfârşit, art. 982 C. civ. dispune interpretarea tuturor clauzele convenţiilor unele printre altele, dându-se fiecăreia înţelesul ce rezultă din actul întreg şi art. 983 arată că atunci când este îndoială, convenţia se interpretează în favoarea celui ce se obligă, consacrând regula „in dubio pro reo”.

În cazul dedus judecăţii părţile au încheiat un contract de închiriere. Natura contractului este clară şi nu a ridicat controverse.

Discuţiile se poartă, asupra înţelesului clauzelor referitoare la obligaţiile locatorului şi respectiv ale locatarului.

Reclamanta, în calitate de locatar a pretins contravaloarea lucrările efectuate de aceasta şi care reveneau locatorului având în vedere obligaţiile asumate de locatar la art. 8. „a) să predea bunul cu toate accesoriile sale, în stare corespunzătoare folosinţei pentru care a fost închiriat; b) să execute toate lucrările de reparaţii care nu sunt în sarcina locatorului; c) să asigure folosinţa bunului închiriat pe tot timpul contractului. (...) să suporte eventualele pagube aduse locatarului urmare neglijenţei sau proastei exploatări şi întreţineri a instalaţiilor clădirii etc, datorate locatorului sau personalul acestuia”.

Pârâta, în calitate de locator a pretins că locatarul, potrivit art. 9 din contract, care se referă la obligaţiile locatarului, s-a angajat să execute lucrările, care nu-i reveneau exclusiv, părţile convenind în sarcina locatarului să cadă şi cheltuielile ce revin locatorului”.

S-a invocat în acest sens art. 9 lit. e) „locatarul se obligă să execute lucrări de renovare interioară a spaţiului închiriat exteriorul clădirii (conform anexei 1 parte integrantă din contractului de vânzare-cumpărare)”.

În sprijinul acestei interpretări, pârâtul a mai invocat dispoziţiile art. 15 din contract, clauze speciale, potrivit căruia părţile au convenit „pentru cazul rezilierii contractului (înainte de termen) la cererea locatorului, ca acesta să fie obligat să restituie contravaloarea lucrărilor de renovare (din anexa 1) la valoarea de circulaţie de la data rezilierii stabilită de un expert imobiliar”.

Cu alte cuvinte, a susţinut acesta, neintervenind rezilierea contractului înainte de termen, reclamantul nu poate cere contravaloarea unor lucrări, la care s-a obligat prin convenţie, chiar dacă ele cădeau în sarcina celeilalte părţi.

Între părţi s-a încheiat un contract de închiriere la 1 februarie 1994 pe o durată de 10 ani cu posibilitatea prelungirii contractului la care s-a întocmit anexa 1, parte integrantă din contract cuprinzând un tabel care redă „succint reparaţia spaţiului şi starea fiecărei camere din momentul închirierii (9 încăperi)”.

Obiectul contractului art. II din contract l-a reprezentat parterul imobilului situat în Bucureşti, Calea G., sectorul 1, 224 mp (9 încăperi şi 2 căi de acces prin terasa din curtea interioară, cu destinaţia expres prevăzută „depozitarea de medicamente, birouri (anexe) şi sediul SC R.I. SRL”.

Cu privire la obiectul contractului se mai prevedea în art. 2 „predarea primirea spaţiului închiriat este consemnată în procesul-verbal anexă la contract”.

Contractul cuprinde în art. IV menţiuni cu privire la preţ „echivalentul în RON a 2 dolari S.U.A./mp/lună, iar art. V stipula reguli pentru plata chiriei. S-a mai prevăzut că neplata chiriei la termen, autoriza pe locator să ceară rezilierea contractului şi daune.

În contract mai sunt prevăzute obligaţiile locatorului (art. 8) şi obligaţiile locatarului [art. 9 lit. a)-lit. h), art. 10 şi art. 11] precum şi condiţiile în care poate fi angajată răspunderea contractuală (art. 12 şi art. 13), în sensul că pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligaţiilor contractuale, părţile datorează despăgubiri cu menţiunea că forţa majoră exonerează de răspundere.

Ultimul capitol al contractului, se referă la clauze speciale, convenindu-se, la acest punct, obligaţii pentru fiecare parte care cere rezilierea contractului înainte de ajungerea la termen.

La acest contract s-a adăugat un act adiţional încheiat la 15 decembrie 1998, prin care s-a completat şi actualizat contractul iniţial. S-a mărit obiectul închirierii adăugându-se şi etajul 1 format din 3441,26 mp (8 încăperi şi hol) podul 303,5 mp şi curtea interioară 770 mp cu destinaţia spaţiului, birouri ale locatarului.

S-a încheiat cu ocazia actului adiţional şi un proces-verbal tot la 15 decembrie 1998 de predare-primire a spaţiului nou închiriat, etajul 1, podul şi curtea.

În acest proces-verbal s-a menţionat expres că, la data predării, proprietarii nu au făcut niciun fel de reparaţii la zugrăveli, tencuieli, stucatură, nici instalaţii sanitare, iar chiriaşul se obligă să execute reparaţiile capitale necesare la zugrăveli şi instalaţii sanitare. S-a mai menţionat expres că „după execuţia lucrărilor de reparaţii, chiriaşul va prezşnta proprietarului devizele de lucrări şi copiile ordinelor de plată din care să reiasă clar atât lucrările executate cât şi suma achitată”.

Totodată, s-a mai convenit obligaţia chiriaşului de a anunţa în scris proprietarul asupra necesităţii executării oricăror lucrări (în afara celor menţionate) şi de a le executa numai cu acordul acestuia. În mod corelativ, proprietarul s-a obligat să răspundă în scris în 48 de ore de la solicitare, iar în caz de răspuns negativ să motiveze poziţia, urmând a răspunde în cazul unor daune sau prejudicii.

Potrivit actului adiţional aflat în copie rezultă că părţile au mai completat închirierea cu un spaţiu de 92,14 mp aflat la subsolul imobilului, cu modificările corespunzătoare în art. 15 din contract.

Având în vedere regulile de interpretare mai sus enumerate s-a constatat din ansamblul raporturilor contractuale încheiate de părţi că acestea au încheiat un contract de închiriere care produce toate efectele proprii acestui contract, predarea bunurilor închiriate, în stare de funcţiune şi, respectiv, plata chiriei.

Bunul a fost predat, în cele 3 etape de contractare obiectului închirierii cu serioase defecţiuni, de fiecare dată prevăzându-se necesitatea remedierilor/reparaţiilor pe care, necontestat, Ie-a realizat locatarul.

Împrejurarea că s-a prevăzut returnarea acestor cheltuieli, în caz de reziliere unilaterală la cererea locatorului a contractului nu conduce la concluzia că părţile au înţeles să lase în sarcina exclusivă a locatarului o obligaţie proprie locatorului. Clauza mai sus amintită, este o clauză penală specială inserată cu titlu de sancţiune pentru o împrejurare care scapă voinţei comune a părţilor. Ea nu se confundă şi nici nu înlătură clauza specific tipului de contract încheiat, predarea bunului în stare de funcţionare. În acest sens, părţile au prevăzut în contract obligaţii pentru locator privind asigurarea întreţinerii şi funcţionării obiectului contractului pentru ca acesta să poată fi folosit, pentru scopul închirierii.

Corelativ cu înscrierea acestei obligaţii s-a prevăzut şi răspunderea contractuală pentru neîndeplinirea obligaţiilor contractate sau îndeplinirea necorespunzătoare a acestora.

Că acesta este sensul dorit de voinţa comună a părţilor la încheierea contractului, se desprinde din prevederile actelor adiţionale ulterioare, prin care s-a inserat obligaţia în sarcina chiriaşului de a prezenta locatorului devizul de lucrări, pentru a dovedi valoarea acestora şi de a-i lua acceptul pentru executarea lor. Dacă părţile ar fi convenit ca toate cheltuielile de reparaţii nu numai să fie executate dar şi suportate de chiriaş, ar fi fost de prisos şi fără eficienţă juridică prezentarea documentaţiei pentru lucrările executate, către locator şi luarea acceptului acestuia.

O asemenea obligaţie evident că a fost prevăzută pentru ca locatorul să aibă justificarea pentru cheltuielile făcute de locatar pe seama locatorului în vederea onorării acestora, cum de altfel s-a şi întâmplat şi cum rezultă din documentele de plată aflate în dosarul de apel.

Ca urmare pretenţiile reclamantei de a fi dezdăunată pentru lucrările efectuate şi care cădeau în sarcina locatorului sunt întemeiate, acestuia din urmă angajându-i-se răspunderea contractuală dedusă din obligaţia de a preda bunul în stare de a fi folosit de către locatar.

Cât priveşte cuantumul despăgubirilor la care este îndreptăţită reclamanta se constată că instanţele nu au administrat suficiente probe pentru individualizarea sumei datorate reclamantei.

În acest sens, la instanţa de fond s-a administrat o expertiză de către expert ing. constructor N.R., care a concluzionat că lucrările executate la imobil în valoarea actuală de 201.091 dolari S.U.A, sunt lucrări de reparaţii, îmbunătăţiri şi finisaje. S-a constatat că toate lucrările au fost suportate de chiriaş, ele au fost necesare şi utile, inclusiv lucrările de restaurare a picturilor şi frescei de pe pereţi, stucaturi şi ancadramente, la clădirea cunoscută sub numele de casa L.

La observaţiile părţilor, răspunsurile date de expert nu au lămurit unele chestiuni legate de natura şi cantitatea de lucrări. Nu s-au identificat cu precizie, în raport de documentele încheiate de părţile contractante cuantumul datoriei pe care o are pârâtul Spitalul Clinic de Nefrologie C.D. faţă de reclamantă, având în vedere împrejurarea că părţile au convenit să suporte în cuantum de ½ aceste cheltuieli precum şi modalităţile de plată (deducere din chiria plătită de locatar).

Tot în raport de condiţiile în care s-au angajat aceste lucrări şi s-a convenit plata lor nu s-a făcut o analiză, de către experţi a documentelor de execuţie a lucrărilor şi nici de prezentare al acestora către beneficiar şi nu s-a stabilit dacă şi cât din aceste facturi au fost onorate.

Se constată în mod egal, că s-a tratat superficial elementul important în cadrul reparaţiilor, refacerile de natură artistică la imobilul ce reprezintă o valoare culturală cu o vechime de peste 100 ani.

Ca urmare, la obiecţiunea la raportul de expertiză, legată de valoarea istorică a clădirii şi aportul lucrărilor artistice executate la aceasta, răspunsul expertului conţine o opinie personală şi nu aceea a unui specialist în această materie şi deci nu este de natură a lămuri întinderea despăgubirilor şi sub acest aspect.

Pentru considerentele arătate, văzând dispoziţiile art. 312-art. 314 şi art. 315 C. proc. civ. s-a admis recursul şi a fost casată hotărârea atacată. Cauza a fost trimisă spre rejudecare la curtea de apel pentru stabilirea cuantumului sumei datorate prin determinarea aspectelor mai sus arătate.

Ca urmare a casării cu trimitere spre rejudecare dosarul a fost reînregistrat pe rolul Curţii de Apel Bucureşti sub nr. 3554/2/2008.

În faza procesuală a apelului, în raport de îndrumările instanţei de control judiciar au fost încuviinţate la termenul de judecată din data de 14 noiembrie 2008 următoarele expertize: expertiza în construcţii, expertiza contabilă şi expertiză în arte.

A fost efectuat şi depus la dosarul cauzei raportul de expertiză în arte efectuat de către expertul F.E., aflat la dosarul de apel.

În cuprinsul acestui raport de expertiză s-a învederat că facturile fiscale, reprezentând contravaloarea lucrărilor de artă, sunt foarte sumare şi nesemnificative, iar sumele foarte mari nu îşi găsesc acoperirea pentru că nu se reflectă în calitatea manoperei şi a materialelor. Astfel, expertul a învederat că din valoarea facturilor de 52.971,70 dolari S.U.A., aferente lucrărilor de artă se justifică numai suma de 5.000 RON, în raport de constatările efectuate şi de calitatea lucrărilor.

A fost depus şi raportul de expertiză contabilă efectuat de către expertul F.M.P., care se află la dosarul de apel. În cuprinsul acestui raport de expertiză s-a reţinut că lucrările executate de către SC P. SRL, în valoare de 144.939.802 RON au fost achitate de către Spitalul Clinic de Nefrologie C.D., iar lucrările executate de către SC D. SRL sunt în valoare de 164.780,83 dolari S.U.A., în care sunt incluse şi facturile în sumă de 52.971,70 dolari S.U.A., reprezentând lucrările de artă. Ca urmare a scăderii din valoarea totală a facturilor a sumei reprezentând contravaloarea lucrărilor de artă, care nu sunt justificate a rezultat că suma datorată de către pârâte este de 115.009 dolari S.U.A. cu TVA inclus. În concluzie expertul a apreciat că suma datorată fără TVA se ridică la 95.161 dolari S.U.A.

Curtea a constatat că părţile nu au formulat obiecţiuni la aceste rapoarte de expertiză.

A fost depus la termenul de judecată din data de 3 septembrie 2010 un raport de expertiză în construcţii efectuat de către C.I., în cuprinsul căruia se menţionează că nu se poate efectua raportul de expertiză, deoarece reclamanta nu a pus la dispoziţia expertului toate documentele necesare.

La termenul de judecată din data de 15 octombrie 2010, instanţa a încuviinţat obiecţiunile la raportul de expertiză depuse de către SC R.I. SRL, precum şi efectuarea unei cercetări la faţa locului.

De asemenea, la acelaşi termen de judecată, s-a dispus şi introducerea în cauză a societăţii SC A.A. SRL, ca urmare a transmiterii calităţii procesuale active, ca urmare a încheierii contractului de drepturi litigioase. S-a dispus menţinerea în cauză a SC R.I. SRL, având în vedere că nu s-a făcut dovada cu privire la persoana care are calitatea de a formula apărări şi faptul că societatea are în continuare calitatea de locatar al imobilului litigios.

La termenul din data de 18 noiembrie 2010, s-a efectuat cercetarea la faţa locului, încheindu-se în acest sens procesul-verbal aflat la dosarul de apel.

La termenul de judecată din data de 11 martie 2011, ca urmare a neefectuării raportului de expertiză de către expertul C., s-a dispus înlocuirea acestuia cu experta B., iar apoi cu expertul B.N.

La termenul de judecată din data de 2 septembrie 2011, a fost depus raportul de expertiză efectuat de către expertul B.N., aflat la dosarul de apel. În cuprinsul raportului de expertiză, s-a învederat că lucrările executate de către D. sunt în valoare de 195.217 dolari S.U.A., iar lucrările efectuate de către SC P. SRL reprezintă suma de 5.875 dolari S.U.A.

La termenul din data de 14 octombrie 2011, instanţa a respins obiecţiunile formulate, avându-se în vedere că obiectivul stabilit de către instanţă, ca urmare a îndrumărilor date de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, a fost de a se stabili valoarea lucrărilor executate de către locator la momentul efectuării acestora în perioada 1994-2001 şi nu contravaloarea lucrărilor la data efectuării raportului de expertiză, pentru a se avea în vedere uzura acestor lucrări.

Ca urmare a îndrumărilor date de către instanţa de recurs, Curtea a constatat că au fost dezlegate problemele de drept privind obligaţiile născute în temeiul contractului de închiriere încheiat în anul 1994. Potrivit acestor dezlegări, au fost înlăturate ca neîntemeiate criticile formulate de către apelanţii-pârâţii cu privire la lipsa obligaţiilor locatorului de a suporta cheltuielile de renovare şi de reparaţii capitale efectuate de către SC R.I. SRL.

Instanţa de apel a apreciat că trebuie să stabilească numai suma datorată de pârâţi cu titlu de despăgubiri pentru cheltuielile efectuate de către locatar şi care reveneau locatorului, în conformitate cu art. 1421 din vechiul C. civ.

Prin decizia civilă nr. 826A din 27 octombrie 2011 Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a admis apelurile declarate de apelanţii-pârâţi Spitalul Clinic de Nefrologie C.D., Municipiul Bucureşti prin Primarul General şi A.F.I.U.S.P. sector 1 în contradictoriu cu intimatele reclamante SC R.I. SRL prin administrator judiciar Societatea profesională „B. & A.” SPRL, SC A.A. SRL şi cu intimatul pârât Ministerul Sănătăţii împotriva sentinţei civile nr. 625 din 28 iunie 2004 pronunţate de către Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, şi a schimbat în parte sentinţa civilă apelată în sensul că a obligat pârâtele la plata sumei de 74.060,5 dolari S.U.A. echivalent în RON la data plăţii efective şi a sumei de 2.500 RON.

A păstrat celelalte dispoziţii ale sentinţei.

În fundamentarea acestei decizii instanţa de apel a reţinut că între părţi s-a încheiat un contract de închiriere din 1 februarie 1994 pe o durată de 10 ani cu posibilitatea prelungirii contractului la care s-a întocmit anexa 1, parte integrantă din contract cuprinzând un tabel care redă „succint reparaţia spaţiului şi starea fiecărei camere din momentul închirierii (9 încăperi)”.

Obiectul contractului art. II din contract l-a reprezentat parterul imobilului situat în Bucureşti, Calea G., sectorul 1, 224 mp (9 încăperi şi 2 căi de acces prin terasa din curtea interioară), cu destinaţia expres prevăzută „depozitarea de medicamente, birouri (anexe) şi sediul SC R.I. SRL”.

Cu privire la obiectul contractului se mai prevedea în art. 2 „predarea primirea spaţiului închiriat este consemnată în procesul-verbal anexă la contract”.

În contract mai sunt prevăzute obligaţiile locatorului (art. 8) şi obligaţiile locatarului [art. 9 lit. a)-lit. h), art. 10 şi art. 11] precum şi condiţiile, în care poate fi angajată răspunderea contractuală (art. 12 şi art. 13), în sensul că pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligaţiilor contractuale, părţile datorează despăgubiri cu menţiunea că forţa majoră exonerează de răspundere.

Ultimul capitol al contractului, se referă la clauze speciale, convenindu-se, la acest punct, obligaţii pentru fiecare parte, care cere rezilierea contractului înainte de ajungerea la termen.

La acest contract, s-a adăugat un act adiţional încheiat la 15 decembrie 1998, prin care s-a completat şi actualizat contractul iniţial. S-a mărit obiectul închirierii adăugându-se şi etajul 1 format din 3441,26 mp (8 încăperi şi hol) podul 303,5 mp şi curtea interioară 770 mp cu destinaţia spaţiului, birouri ale locatarului.

S-a încheiat cu ocazia actului adiţional şi un proces-verbal tot la 15 decembrie 1998 de predare-primire a spaţiului nou închiriat, etajul 1, podul şi curtea.

În acest proces-verbal s-a menţionat expres că, la data predării, proprietarii nu au făcut niciun fel de reparaţii la zugrăveli, tencuieli, structură, nici instalaţii sanitare, iar chiriaşul se obligă să execute reparaţiile capitale necesare la zugrăveli şi instalaţii sanitare. S-a mai menţionat expres că „după execuţia lucrărilor de reparaţii, chiriaşul va prezenta proprietarului devizele de lucrări şi copiile ordinelor de plată din care să reiasă clar atât lucrările executate cât şi suma achitată”.

Totodată, s-a mai convenit obligaţia chiriaşului de a anunţa în scris proprietarul asupra necesităţii executării oricăror lucrări (în afara celor menţionate) şi de a le executa numai cu acordul acestuia. În mod corelativ, proprietarul s-a obligat să răspundă în scris în 48 de ore de la solicitare iar în caz de răspuns negativ să motiveze poziţia, urmând a răspunde în cazul unor daune sau prejudicii.

În drept, s-a reţinut că potrivit art. 1411 noul C. civ. „Locaţiunea lucrurilor este un contract, prin care una dintre părţile contractante se îndatorează a asigura celeilalte folosinţa unui lucru pentru un timp determinat în schimbul unui preţ determinat”.

În conformitate cu dispoziţiile art. 1420 şi art. 1421 vechiul C. civ., principala obligaţie a locatorului constă în predarea lucrului închiriat către locatar în stare bună de funcţionare în scopul de a servi la întrebuinţarea lucrului închiriat sau dat în locaţiune.

Instanţa de apel a constatat că părţile nu contestă existenţa raporturilor locative, ci numai obligaţia locatorului de plată a reparaţiilor capitale şi de renovare a bunului dat în locaţiune. Cu privire la această obligaţie, instanţa de apel a reţinut că s-a statuat în mod definitiv şi irevocabil de către instanţa supremă că pârâţii, în calitate de locatori, aveau obligaţia de a preda bunul închiriat în bună stare de funcţionare, motiv pentru care trebuie să suporte cheltuielile de renovare şi de reparaţii capitale, care au fost efectuate de către locatar, respectiv SC R.I. SRL.

În cursul locaţiunii societatea SC R.I. SRL a efectuat reparaţiile capitale la imobilul dat în locaţiune. Împrejurarea că aceste reparaţii au fost efectuate este dovedită prin concluziile celor 3 rapoarte de expertiză efectuate în faza procesuală a apelului. De asemenea, starea imobilul închiriat a fost constatată de către instanţa de apel cu ocazia cercetării la faţa locului efectuată la data de 18 noiembrie 2010, aşa cum rezultă din procesul-verbal aflat la dosarul de apel.

Contravaloarea acestor reparaţii a fost stabilită prin raportul de expertiză efectuat în faţa procesuală a apelului de către expertul B.N. Astfel, în cuprinsul raportului de expertiză, s-a învederat că lucrările executate de către D. sunt în valoare de 195.217 dolari S.U.A., iar lucrările efectuate de către SC P. SRL reprezintă suma de 5.875 dolari S.U.A. În totalitate, valoarea lucrărilor este de 201.092 dolari S.U.A.

Cu privire la această sumă, instanţa de apel a învederat că ea a fost stabilită avându-se în vedere contravaloarea lucrărilor de reparaţii, care au fost efectuate de către locatar, înainte de promovarea cererii de chemare în judecată.

Din această valoare totală a lucrărilor, instanţa de apel a scăzut valoarea facturilor reprezentând lucrările de artă, având în vedere că expertul în arte F.E. a stabilit în cuprinsul raportului de expertiză aflat la dosarul de apel, că aceste lucrări sunt foarte sumare şi nesemnificative, iar sumele foarte mari nu îşi găsesc acoperirea pentru că nu se reflectă în calitatea manoperei şi a materialelor. În conformitate cu concluziile raportului de expertiză menţionat, faţă de care părţile nu au formulat obiecţiuni, instanţa de apel a scăzut din valoarea totală a lucrărilor suma de 52.971,70 dolari S.U.A., aferente lucrărilor de artă. Astfel, ca urmare a scăderii valorii facturilor, a rămas numai suma de 148.121 dolari S.U.A., la care se va adăuga suma de 5.000 RON, sumă considerată de către expertul în arte, ca fiind justificată.

Pe cale de consecinţă, contravaloarea lucrărilor efectuate este de 148.121 dolari S.U.A. şi 5.000 RON.

Cu privire la modalitatea în care părţile au convenit să suporte aceste cheltuieli efectuate, instanţa de apel a constatat că s-au dat îndrumări de către instanţa de recurs, în sensul că părţile au stabilit, prin acordul de voinţă, să fie suportate ½. Aceste îndrumări sunt obligatorii pentru instanţa de apel, fiind o dezlegare de drept dată de către instanţa de control judiciar, în conformitate cu art. 315 C. proc. civ. În conformitate cu dezlegările de drept date instanţei de apel, s-a constatat că locatorul trebuia să suporte ½ din valoarea cheltuielilor de renovare, respectiv suma de 74.060,05 dolari S.U.A., care sunt în sarcina acestuia, aşa cum s-a stabilit prin hotărârea instanţei supreme de control judiciar.

Având în vedere considerentele expuse, în conformitate cu art. 295-art. 297 C. proc. civ. coroborate cu art. 1441 vechiul C. civ., instanţa de apel a admis apelurile declarate, în sensul că a schimbat în parte sentinţa civilă apelată, a obligat pârâtele la plata sumei de 74.060,5 dolari S.U.A. echivalent în RON la data plăţii efective şi a sumei de 2.500 RON şi a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei civile cu privire la păstrarea dreptului de retenţie.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs atât reclamanţii SC A.A. SRL Bucureşti şi SC R.I. SRL Bucureşti prin administrator judiciar Societatea Profesională R.T.Z.&P. SPRL, Filiala Alba cât şi pârâţii Spitalul Clinic de Nefrologie C.D. şi Municipiul Bucureşti prin Primarul General.

Recurenta-reclamantă SC A.A. SRL a criticat decizia atacată sub aspectul nesocotirii de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 315 C. proc. civ., susţinând că, deşi în motivarea deciziei s-a făcut referire la norma evocată, în fapt, instanţa a confundat indicaţiile date de instanţa de casare, atât asupra problemelor de drept cât şi asupra necesităţii administrării unor, cu statuările asupra situaţiei de fapt.

Potrivit recurentei, curtea de apel trebuia să ţină seama de dezlegarea obligatorie dată de instanţa de casare referitoare la dezdăunarea SC R.I. SRL pentru lucrările efectuate, şi care cădeau în sarcina locatorului, şi referitoare la necesitatea efectuării unor expertize de specialitate, iar nu să considere că amintita cotă de ½ la care se face trimitere în decizia de casare, în vederea stabilirii anumitor despăgubiri, ar reprezenta o dezlegare obligatorie pentru instanţa de apel. Sub acest aspect recurenta mai susţine că referirea la cota de ½ viza cercetarea unei situaţii de fapt pentru lămurirea cuantumului datoriei pe care o are pârâtul Spitalul Clinic de Nefrologie, în raport de elementele dosarului.

În drept recurenta şi-a întemeiat criticile formulate pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi pe cel circumscris ipotezelor de la art. 304 pct. 8 C. proc. civ., considerând că, dându-se o altă semnificaţie deciziei de casare decât cea reală, s-a încălcat voinţa părţilor contractante, instanţa de apel reţinând eronat că toate cheltuielile părţilor urmează a fi suportate în cotă de ½. Ca argument în plus a mai arătat că într-un singur document, şi-anume în actul adiţional încheiat în anul 1999, părţile au stabilit această modalitate de suportare a cheltuielilor.

Recurenta SC R.I. SRL a criticat la rândul ei cuantumul despăgubirilor la care era îndreptăţită, prezentând aceleaşi motive de recurs ca şi SC A.A. SRL, întemeiate pe art. 304 pct. 8 şi pct. 9 C. proc. civ. A solicitat să se admită recursul reclamantelor, să se modifice decizia recurată şi pe fond să se dispună obligarea pârâtelor la plata sumei de 198.154,5 dolari S.U.A., în echivalentul în RON la data plăţii efective şi la plata sumei de 5.000 de RON.

Recurentul-pârât Spitalul Clinic de Nefrologie C.D. a criticat la rândul lui decizia atacată din perspectiva problemelor de drept dezlegate de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, susţinând că deşi instanţa de casare a apreciat că părţile au convenit să suporte în cuantum de ½ cheltuielile privind lucrările executate, a lăsat instanţei de apel obligaţia de a desluşi valoarea acestor lucrări şi pe aceea de a verifica actele încheiate de părţi, prin care s-a convenit în acest sens, nespecificându-se că toate actele părţilor au inserată menţiunea referitoare la suportarea în cote egale a cheltuielilor efectuate.

A mai susţinut recurentul că atunci când instanţa supremă a statuat că din prevederile actelor adiţionale încheiate se desprinde obligaţia chiriaşului de a prezenta locatorului devizul de lucrări pentru ca acesta să aibă o justificare a cheltuielilor făcute, a avut în vedere tocmai acele acte încheiate de părţi prin care ele au convenit plata în cote egale a cheltuielilor, celelalte cheltuieli urmând a fi suportate de locatar conform înţelegerii dintre părţi prevăzută la art. 9 din contractul iniţial.

În atare situaţie, în condiţiile în care se apreciază prin decizia de îndrumare dar şi de către instanţa de apel că există un contract de închiriere supus dispoziţiilor art. 1421 C. civ., dar în acelaşi timp se acceptă ideea că între părţi au fost încheiate acte adiţionale prin care ele au convenit în sensul ca anumite reparaţii să fie suportate în cote egale, aceasta fiind o problemă dezlegată de Înalta Curte, per a contrario, rezultă că în situaţia contractului iniţial de închiriere din 1 februarie 1994, a procesului-verbal de licitaţie din 24 ianuarie 1994 şi a procesului-verbal, anexa 1 la contract, prin care părţile au convenit ca renovarea spaţiului şi amenajarea exteriorului clădirii să fie suportată doar de către chiriaş, aceasta fiind intenţia comună a părţilor la momentul încheierii contractului de închiriere, interpretarea contractului trebuie făcută în acest sens.

În continuarea criticilor formulate recurentul a mai arătat că hotărârea atacată este nelegală şi ca urmare a faptului că instanţa nu a înţeles să omologheze concluziile raportului de expertiză contabilă întocmit chiar la solicitarea acesteia, raport care în opinia pârâtului corespunde întocmai îndrumărilor date prin decizia de casare. Chiar şi în varianta luată în calcul de instanţă, care se raportează la expertiza efectuată de expertul B.N., aceasta a greşit atunci când a adăugat la valoarea lucrărilor efectuate de SC D.C. SRL în sumă de 195.217 dolari S.U.A. lucrările efectuate de SC P. SRL în valoare de 5.875 dolari S.U.A., în condiţiile în care aceste lucrări au fost achitate de spital cu ordin de plată din 27 octombrie 1999 în valoare de 39.430.094 RON şi ordin de plată din 29 octombrie 1999, în valoare de 105.509.708 RON.

O ultimă critică invocată de pârât vizează nelegala recunoaştere în favoarea reclamantei SC R.I. SRL a unui drept de retenţie asupra imobilului închiriat până la plata despăgubirilor care i s-ar cuveni acesteia, deşi prevederile imperative ale art. 11 alin. (1) lit. b) şi alin. (2) din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia consacră principiul conform căruia bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile, astfel că ele nu pot fi înstrăinate, nu pot fi supuse executării silite şi asupra lor nu se pot constitui „garanţii reale”, sancţiunea pentru nerespectarea acestor prevederi fiind nulitatea absolută.

În drept, recurentul şi-a întemeiat criticile formulate pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., solicitând admiterea recursului şi modificarea deciziei atacate în sensul admiterii în întregime a apelului său, cu consecinţa respingerii acţiunii introdusă de reclamanta SC R.I. SRL.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs şi pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, criticând-o sub aspectul greşitei aplicări a legii în condiţiile în care imobilul în litigiu (situat în Bucureşti, Calea G., sector 1) face parte din categoria monumentelor istorice, fiind nominalizat în lista monumentelor istorice aprobată de C.N.A. în anul 1992, iar lucrările pentru îmbunătăţirile lui aveau nevoie în prealabil de o autorizaţie de construire emisă cu avizul Ministerului Culturii sau al Ministerului Culturii şi Cultelor. Altfel spus, arată recurentul, reclamanta nu putea solicita şi primi despăgubiri pentru îmbunătăţirile aduse, în situaţia efectuării lucrărilor fără o autorizaţie corespunzătoare.

Recurentul subliniază faptul că reclamantei i-a fost stabilită o chirie modică de numai 2 dolari S.U.A./mp/lună tocmai în considerarea amortizării cheltuielilor pe care urma a le efectua la imobil, cu anumite reparaţii şi amenajarea exteriorului clădirii, până la sfârşitul anului 1995; contravaloarea acestora rămânând în sarcina reclamantei potrivit înţelegerii părţilor.

A mai susţinut recurentul că intenţia clar exprimată de părţi a fost în sensul restituirii contravalorii lucrărilor de renovare, ce se va stabili de un expert, numai în ipoteza rezilierii contractului de închiriere înainte de termen de către proprietarul locator, ceea ce nu s-a întâmplat în speţă.

În drept, recursul a fost întemeiat pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Înalta Curte, verificând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată, în raport de criticile formulate, a constatat că recursul reclamanţilor este nefondat pentru considerentele ce urmează:

Modalitatea în care părţile au convenit să suporte cheltuielile decurgând din contractul de închiriere nr. 258 din 1 februarie 1994, modificat prin acte adiţionale, a fost avută în vedere în mod corect de către instanţa de apel în al doilea ciclu procesual, în raport cu îndrumările din decizia de casare din 18 decembrie 2007 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia civilă şi de proprietate intelectuală, în Dosarul nr. 26.766/2/2004.

În condiţiile impuse de art. 315 C. proc. civ., instanţa de apel a ţinut seama de interpretarea dată contractului părţilor de către instanţa de casare şi de lămurirea dată de aceasta înţelesului clauzelor referitoare la obligaţiile locatorului şi respectiv ale locatarului. Din considerentele semnalate s-a desprins fără echivoc faptul că prezenta cauză a primit din partea instanţei de recurs dezlegări de drept care sunt obligatorii pentru judecătorii fondului.

Referirea Înaltei Curţi la intenţia comună a părţilor şi la voinţa reală a acestora, circumscrisă naturii contractului de închiriere, în lumina dispoziţiilor art. 1411 C. civ., art. 969-art. 970 şi art. 977 C. civ., denotă faptul că s-au dezlegat chestiuni de drept; problema suportării de către părţi în cotă de ½ a cheltuielilor decurgând din lucrările de reparaţii, îmbunătăţiri şi finisaje aduse imobilului în litigiu, fiind definitiv tranşată prin sus menţionata decizie de casare în care nu s-a făcut distincţie după natura cheltuielilor efectuate de chiriaş. În atare situaţie, criticile recurentelor-reclamante potrivit cărora instanţa de apel ar fi trebuit să dea o altă dezlegare problemei de drept vizând suportarea de către părţi a cuantumului cheltuielilor efectuate la imobilul închiriat, după intenţia lor rezultată din actul adiţional la contractul de închiriere din 1 februarie 1994 (încheiat în baza adresei din 17 august 1999), sunt nefondate.

Altfel spus, cota de ½ era necesar să fie avută în vedere de instanţa de apel, ea nereprezentând o simplă indicaţie cu privire la stabilirea situaţiei de fapt, cum încearcă reclamantele să acrediteze ideea.

Din perspectiva analizată, criticile referitoare la nelegalitatea deciziei atacate, care s-ar fi dat cu încălcarea esenţială a legii, cum susţin recurentele, nu pot fi apreciate ca fondate în condiţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

O altă critică a recurentelor-reclamante (care au formulat motive de recurs identice) se referă la reţinerea eronată de către instanţa de apel a „semnificaţiei” deciziei de casare, deoarece, după argumentele prezentate anterior, care au stat la baza motivului de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ., voinţa reală a părţilor contractante nu a fost aceea de a suporta toate cheltuielile, legate de aducerea imobilul închiriat la o stare proprie folosinţei, în cotă egală de ½.

Se consideră că a existat un fenomen singular de suportare în cote egale a contravalorii lucrărilor la imobil şi că, spre exemplu, lucrările de artă, chiar dacă nu la un nivel artistic ridicat, au fost realizate şi plătite de SC R.I. SRL la clădirea cunoscută sub numele de casa L., apărând ca evident, în opinia reclamantelor, că instanţa de apel a făcut confuzie între valoarea lucrărilor efectuate de chiriaş şi valoarea dobândită de imobilul casa L. ca urmare a plusului estetic rezultat din refacerile de natură estetică.

Cu toate acestea, criticile privind cuantumul cheltuielilor suportate de părţi cu repararea, îmbunătăţirile şi finisajele la bunul închiriat pornesc de la aceeaşi nemulţumire a recurentelor, decurgând din aplicarea de către instanţa de apel a îndrumărilor din decizia de casare, cum se subliniază prin cererea de recurs, situaţie în care nu se poate aprecia că ele se circumscriu în mod real motivului de recurs invocat şi întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., motiv care vizează ipoteza interpretării greşite a actului juridic dedus judecăţii, a schimbării naturii ori înţelesului lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia de către instanţă.

Examinând decizia recurată din perspectiva criticilor formulate de recurentele-pârâte, Înalta Curte, constată că recursurile acestora sunt fondate pentru motivele ce se vor arăta.

În cadrul recursului pârâtului Municipiul Bucureşti apar ca fiind pertinente referirile la dispoziţiile legale ce privesc protejarea monumentelor istorice, în condiţiile în care intervenţiile la imobilul în litigiu au privit atât zugrăvelile cât şi tencuiala şi stocatura lui, edificiul figurând, după cum se arată în cererea de recurs, pe lista monumentelor istorice aprobată de Comisia Naţională a Monumentelor Istorice în anul 1992; monumentul având nevoie pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii de un aviz conform al Ministerului Culturii şi Cultelor.

În sensul menţionat sunt prevederile art. 23 alin. (1) şi alin. (3) şi art. 36 din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, raportate la dispoziţiile Legii nr. 50/1991 republicată privind autorizarea executării construcţiilor.

Prin decizia de casare nu s-a examinat aspectul legalităţii intervenţiilor la imobil iar din contractul de închiriere al părţilor nu reiese modalitatea aleasă de acestea pentru obţinerea autorizaţiilor necesare, ştiut fiind că respectiva casă L. este un monument istoric de arhitectură din Bucureşti. Revenea aşadar instanţei de apel, pe baza dezlegărilor referitoare la modalitatea de suportare a cheltuielilor ocazionate cu repararea şi îmbunătăţirile aduse la imobilul închiriat să lămurească şi chestiunea de mai sus, cu atât mai mult cu cât se impusese casarea pricinii pentru efectuarea unor expertize de specialitate, legate de valoarea istorică a clădirii şi aportul lucrărilor artistice executate la acesta.

Astfel fiind, câtă vreme avizul emis de Ministerul Culturii şi Cultelor şi autorizaţiile referitoare la intervenţiile la monumentul istoric implicau părerea unor persoane de specialitate, care ar fi trebuit să fie avută în vedere în lumina îndrumărilor din decizia de casare, nu se poate considera că instanţa de apel a lămurit situaţia de fapt din dosar. Apare ca necesară administrarea de probe sub acest aspect, respectiv înscrisuri şi interogatoriul părţilor, pentru a se stabili condiţiile efectuării de reparaţii la imobil. în atare caz devin incidente şi dispoziţiile art. 314 C. proc. civ., Înalta Curte neputând hotărî asupra fondului pricinii, direct în recurs, în lipsa lămuririi tuturor împrejurărilor de fapt din dosar.

Desigur că din probele administrate de-a lungul timpului în proces, cauza suferind numeroase casări, s-a putut desprinde faptul că singurele avize pentru intervenţiile la imobilul în litigiu s-au emis abia în anul 2003 pentru lucrările de igienizare şi refacere finisaje interioare şi, respectiv, pentru lucrările de consolidare-restaurare ale clădirii (adresa din 27 aprilie 2004 a Direcţiei pentru Cultură, Culte şi Patrimoniul Cultural Naţional a Municipiului Bucureşti), însă ceea ce trebuia cercetat de către instanţa de apel, Înalta Curte neputând să i se substituie cu nesocotirea art. 314 C. proc. civ., viza tocmai aspectul efectuării de lucrări cu sau fără aprobări de la începutul perioadei de închiriere, identificarea condiţiilor care permit angajarea răspunderii contractuale a pârâţilor, existenţa sau nu în speţă a acordului proprietarului pentru lucrările realizate, oportunitatea efectuării acestora şi justificarea lor cu documentele însuşite de ambele părţi. În atare caz revine instanţei de apel să aprecieze inclusiv asupra efectuării unor noi lucrări de specialitate care să lămurească toate aceste chestiuni în limita termenilor contractuali agreaţi de părţi.

O altă critică subscrisă motivului de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ. se referă la nesocotirea de către instanţa de apel a prevederilor art. 969-art. 970 C. civ.

A susţinut recurentul că intenţia părţilor a fost în sensul că numai în cazul rezilierii contractului înainte de împlinirea termenului convenit, de zece ani, de către proprietarul locator, acesta din urmă putea să fie obligat să suporte contravaloarea lucrărilor de renovare la imobil. În opinia pârâtului, nefiind îndeplinită cerinţa rezilierii contractului înainte de termen, nu pot fi acordate despăgubiri decurgând din efectuarea de lucrări la imobil.

Pentru a analiza acest motiv de recurs se impune în prealabil o atentă examinare a deciziei de casare pentru a verifica dacă respectiva chestiune nu a fost deja dezlegată de instanţa de recurs.

Se observă că instanţa de casare a făcut referire la clauza inserată de părţi la art. XI în contract şi la art. 8 din actul adiţional la contractul de închiriere din 1 februarie 1994, act prin care s-a completat suprafaţa închiriată cu încă o locaţie la subsolul imobilului situat în calea G., sector 1, dar că a apreciat-o pe aceasta drept o clauză penală specială, inserată cu titlu de sancţiune, pentru o împrejurare care scapă voinţei comune a părţilor. În continuarea acestui raţionament a analizat obligaţia corelativă vizând răspunderea contractuală pentru neîndeplinirea obligaţiilor contractate sau îndeplinirea necorespunzătoare (art. 14) a acestora cu motivarea că sus menţionata clauză nu se confundă şi nici nu înlătură clauza specifică tipului de contract, şi-anume predarea bunului în stare de funcţionare.

Rezultă că nu există o dezlegare în fapt şi în drept pe aspectul semnalat în recurs de pârât, că instanţa de apel era ţinută să analizeze toate clauzele convenţiei şi să lămurească problema desocotirii părţilor pe marginea cheltuielilor efectuate de reclamanta SC R.I. SRL cu respectarea art. 969-art. 970 C. civ., situaţie în care motivul de recurs invocat în baza art. 304 pct. 9 C. proc. civ. este apreciat ca întemeiat.

În ceea ce priveşte recursul formulat de pârâtul Spitalul Clinic de Nefrologie C.D. se observă că, întocmai ca şi reclamantele, acesta se arată nemulţumit de modul în care instanţa de apel a ţinut seama de îndrumările din decizia de casare. Consideră locatorul că nu toate lucrările la imobil trebuiau suportate în cote de ½, că instanţa de apel avea obligaţia de a lămuri care anume intervenţii urmau a se suporta în cota amintită şi că restul reparaţiilor cădeau în sarcina exclusivă a locatarului.

Acestor critici, pe care recurentul-pârât şi Ie-a subsumat motivului de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ., li s-a răspuns cu ocazia analizării recursului reclamanţilor, aşa încât, pentru aceleaşi argumente şi raţionament, prezentate anterior, ele nu vor putea fi reţinute ca întemeiate.

Referitor la criticile vizând menţinerea prin decizia recurată a dispoziţiilor primei instanţe, care recunosc reclamantelor un drept de retenţie asupra imobilului închiriat până la efectuarea plăţii despăgubirilor, Înalta Curte apreciază că ele urmează a fi avute în vedere de către instanţa de apel în rejudecare. Astfel, chestiunea referitoare la regimul juridic al imobilului în litigiu or referitoare la dreptul reclamantelor de a li se recunoaşte acest drept real de garanţie imperfect sunt subsidiare chestiunii vizând dreptul reclamantelor de a fi despăgubite în termenii contractuali agreaţi de părţi.

În considerarea celor ce preced, Înalta Curte în temeiul art. 312 alin. (1) raportat la art. 314 şi art. 315 C. proc. civ. va admite recursul pârâţilor, va casa decizia atacată şi va trimite cauza spre rejudecare instanţei de apel. Va respinge ca nefondate recursurile formulate de reclamante.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamantele SC A.A. SRL Bucureşti şi SC R.I. SRL Bucureşti prin Administrator Judiciar Societatea Profesională R.T.Z.&P. SPRL, Filiala Alba împotriva deciziei civile nr. 826A din 27 octombrie 2011 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Admite recursurile declarate de pârâţii Spitalul Clinic de Nefrologie C.D. şi Municipiul Bucureşti prin Primarul General împotriva deciziei civile nr. 826A din 27 octombrie 2011 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 28 octombrie 2015.

← ICCJ. Decizia nr. 222/2015. Civil. Alte cereri. Recurs		ICCJ. Decizia nr. 1844/2015. Civil →

ICCJ. Decizia nr. 2189/2015. Civil. Pretenţii. Drept de retenţie. Recurs

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre ICCJ. Decizia nr. 2189/2015. Civil. Pretenţii. Drept de retenţie. Recurs