ICCJ. Decizia nr. 2255/2015. Civil

Decizii civile ICCJ 2015


ROMÂNIA

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia nr. 2255/2015

Dosar nr. 3535/3/2012

Şedinţa publică din 20 octombrie 2015

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele;

Prin acţiunea formulată la 6 februarie 2012, J.M. şi G.M. (fostă J.) au solicitat instanţei - în contradictoriu cu Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, Primăria Municipiului Bucureşti, SC R. SA şi Statul român, prin Ministerul Finanţelor Publice - să constate nulitatea absolută a art. 12 din contractul de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997, încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti prin SC R. SA, să se dispună angajarea răspunderii pentru evicţiune în sarcina pârâţilor care, să fie obligaţi în solidar: în principal, la plata sumei reprezentând preţul de piaţă al imobilului din strada R., sector 1, Bucureşti, ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997, valoare ce va fi apreciată la data de 12 martie 2010, precum şi la plata dobânzii legale aferente acestei sume până în momentul efectuării plăţii.

În subsidiar, s-a solicitat restituirea valorii actualizate a preţului de 24.902.280 lei achitat pentru cumpărarea imobilului şi să se dispună asigurarea cu prioritate, în favoarea reclamanţilor, a unei locuinţe din fondurile de locuinţe gestionate de consiliile locale/Consiliul General al Municipiului Bucureşti sau de Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului. S-a mai cerut să fie obligaţi pârâţii, în solidar, la plata tuturor cheltuielilor de judecată, inclusiv cele pricinuite de evicţiunea produsă prin Decizia nr. 1750 din data de 12 martie 2010, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia civilă şi de proprietate intelectuală.

Reclamanţii au învederat că, au fost chiriaşi ai statului român în imobilul din strada R., sector 1, Bucureşti, conform Contractului de închiriere nr. 47117 încheiat cu SC R. SA în data de 30 ianuarie 1990.

Asupra imobilului menţionat mai sus a fost declanşat un litigiu prin acţiunea introdusă împotriva SC H.N. SA şi, respectiv, împotriva Consiliului Local al Municipiului Bucureşti de către L.S., pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 la data de 31 ianuarie 1992, prin care aceasta a solicitat anularea Deciziei nr. 545/1959 emisă de fostul Sfat Popular al Raionului LV. Stalin şi anularea Deciziei nr. 2361/1968 emisă de fostul Consiliu Popular al Municipiului Bucureşti, cu repunerea în situaţia anterioară în ceea ce priveşte imobilul din strada R., sector 1, Bucureşti. Deşi iniţial a admis acţiunea prin Sentinţa civilă nr. 1632 bis/1992, împotriva acestei din urmă hotărâri s-a declarat recurs extraordinar, care a fost admis prin Decizia nr. 654/1993 a Curţii Supreme de Justiţie, secţia Civilă.

Astfel, a fost casată Sentinţa civilă nr. 1632 bis din 15 aprilie 1992 a Judecătoriei sector 5 Bucureşti, trimiţându-se cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe, care şi-a declinat însă competenţa în favoarea Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti.

După trimiterea cauzei spre rejudecare, reclamanţii au formulat o cerere de intervenţie care a fost admisă în principiu la termenul din data de 6 iulie 1995. Ulterior, instanţa a admis acţiunea reclamantei L.S., prin Sentinţa civilă nr. 4376/1996, respingând totodată cererile de intervenţie.

Împotriva acestei sentinţe civile, reclamanţii alături de intervenienta M.T. şi pârâtul Consiliul Local Municipiul Bucureşti, au declarat apel, care a fost admis prin Decizia civilă nr. 926 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, pronunţată la data de 2 mai 1997, aceeaşi soluţie fiind dată şi celorlalte apeluri formulate în cauză.

Astfel, Sentinţa nr. 4376/1996 a Judecătoriei sector 1 Bucureşti a fost schimbată în tot, în sensul în care cererile de intervenţie au fost admise, iar acţiunea formulată de reclamanta L.S. respinsă ca neîntemeiată. Această soluţie a Tribunalului Bucureşti avea să fie menţinută prin Decizia civilă nr. 44 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti la data de 13 ianuarie 1998.

Încredinţându-se de caracterul definitiv al Deciziei nr. 926 din 2 mai 1997 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, reclamanţii, în calitate de chiriaşi, în baza şi cu respectarea Legii nr. 112/1995, în temeiul art. 9 al acestei legi, au cumpărat de la SC R. SA imobilul din strada R., sector 1, Bucureşti, prin contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate din 25 iulie 1997.

Mai mult, se arată, pentru a încheia acest contract, le-a fost eliberată de către grefa Tribunalului Bucureşti o copie legalizată după Decizia nr. 926 din 2 mai 1997, cu menţiunea "definitivă şi irevocabilă prin nerecurare".

Deşi reclamanta L.S. a formulat recurs împotriva acestei hotărâri, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, l-a respins ca nefondat prin Decizia civilă nr. 44 din 13 ianuarie 1998. Astfel, a fost menţinută decizia Tribunalului Bucureşti prin care acţiunea reclamantei a fost respinsă ca neîntemeiată.

Reclamanţii, în calitate de proprietari ai imobilului din strada R., sector 1, Bucureşti, au continuat să exercite posesia liniştită asupra sa, până la data de 28 noiembrie 2006, când C.I.S., succesorul cu titlu universal al defunctei L.S., a introdus o acţiune în revendicare împotriva lor.

Astfel, prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, sub nr. 41169/3/2006, C.I.S. a solicitat să se constate, în contradictoriu cu Municipiul Bucureşti prin Primar General, nevalabilitatea titlului Statului, respectiv a Deciziei S.P.R. nr. 543 din 13 mai 1959 şi a Deciziei nr. 2361/1968 emisă de fostul Consiliu Popular al Municipiului Bucureşti, prin care imobilul din strada R., sector 1 a trecut în proprietatea Statului în baza Decretului nr. 111/1951, precum şi obligarea reclamanţilor să le lase în deplină proprietate şi posesie apartamentul nr. 1 situat la parterul imobilului din strada R., întrucât titlul de proprietate al autoarei sale, L.S., Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 55107/1945 de Grefa Tribunalului Ilfov, secţia notariat, este preferabil titlului reclamanţilor contractul de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997, încheiat cu SC R. SA.

Tribunalul Bucureşti a admis acţiunea în revendicare formulată de C.I.S. prin pronunţarea Sentinţei civile nr. 1615 F din 24 octombrie 2008.

Împotriva acestei sentinţe, atât reclamanţii, cât şi Municipiul Bucureşti prin Primar General, au declarat apel, care însă a fost respins prin Decizia civilă nr. 204 A din 30 martie 2009, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti în Dosarul nr. 168/2/2009.

Prin rămânerea irevocabilă a acestei decizii, ca urmare a respingerii recursului soluţionat de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin Decizia nr. 1750 din 12 martie 2010, reclamanţii au fost obligaţi să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul din strada R., sector 1, Bucureşti, fiind astfel evinşi de dreptul de proprietate asupra imobilului ce a făcut obiectul litigiilor de mai sus şi dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997, încheiat cu SC R. SA, ceea ce, s-a susţinut, atrage răspunderea solidară pentru evicţiune în sarcina pârâţilor.

Cât priveşte art. 12 din contractul de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997, încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti prin SC R. SA, acesta consacră o exonerare pentru răspundere a vânzătorului pentru fapta proprie, ipoteză prohibită în mod expres prin art. 1339 C. civ. din 1864.

Într-adevăr, prin clauza nr. 12 din contractul de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997, SC R. SA se exonerează de "orice obligaţie privind evicţiunea decurgând din orice acţiune de revendicare ce ar urma a fi intentată de către foştii proprietari sau moştenitorii acestora, acţiune privind imobilul ce face obiectul prezentei vânzări".

Or, exonerarea de răspundere într-o atare situaţie ar însemna pentru vânzător să-şi înlăture răspunderea pentru propria faptă, ceea ce, în materie de evicţiune, reprezintă o clauză nulă, conform art. 1339 C. civ. de la 1864.

La termenul de judecată din data de 18 septembrie 2012, reclamanţii au precizat că-şi restrâng cadrul procesual pasiv, renunţând la judecata în contradictoriu cu Primăria Municipiului Bucureşti. La data de 20 noiembrie 2012, reclamanţii au precizat că pârâtul Ministerul Finanţelor Publice este chemat în judecată în nume propriu, cât şi ca reprezentant al Statului Român.

Învestit în primă instanţă, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, prin Sentinţa nr. 366 din 25 martie 2014 a respins capetele de cerere nr. 1, 2 şi 3, întemeiate pe dispoziţiile dreptului comun, formulate în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti, prin Primar General şi SC R. SA, ca neîntemeiate.

A respins capătul de cerere nr. 2, întemeiat pe dispoziţiile speciale ale Legii nr. 10/2001, formulat în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, ca neîntemeiat.

A admis capătul de cerere nr. 3, întemeiat pe dispoziţiile speciale ale Legii nr. 10/2001, formulat în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanţelor Publice.

A obligat pârâtul Ministerul Finanţelor Publice la plata către reclamanţi a sumei de 29064,95 lei, reprezentând preţul actualizat plătit de aceştia în baza contractului de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997.

A respins capătul de cerere nr. 4, formulat în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, ca fiind formulat împotriva unei persoane, fără calitate procesuală pasivă.

A respins capătul de cerere nr. 4, formulat în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti, prin Primarul General şi SC R. SA, ca neîntemeiat.

A respins cererea, formulată în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

A luat act că reclamanţii şi-au rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Pentru a se pronunţa astfel, prima instanţă a reţinut în esenţă că, pentru a perfecta vânzarea, reclamanţii s-au bazat pe faptul că la data de 2 mai 1997, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a pronunţat Decizia civilă nr. 926, prin care a fost schimbată în tot Sentinţa civilă nr. 4376/1996 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, în sensul că a fost respinsă cererea formulată de reclamanta L.S., în calitate de fost proprietar al imobilului, prin care solicita, în contradictoriu cu SC H.N. SA, anularea deciziilor de naţionalizare a imobilului. Totodată, în cadrul apelului, au fost admise cererile de intervenţie formulate de intervenienţii J.M. şi G.M.

Tot astfel, decizia pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a fost menţinută în recurs, prin Decizia civilă nr. 44 din 13 ianuarie 1998 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Ulterior, prin Sentinţa civilă nr. 1615F din 24 octombrie 2008, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, s-a admis acţiunea în revendicare formulată de C.I.S., în contradictoriu cu reclamanţii J.M. şi G.M., precum şi cu Municipiul Bucureşti, prin Primar General, aceştia din urmă fiind obligaţi să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul, soluţie menţinută în apel şi recurs.

Având în vedere că dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, reţine tribunalul, se referă la "desfiinţarea" contractelor de vânzare-cumpărare, iar nu în mod expres şi necesar la constatarea nulităţii acestor contracte, s-a apreciat în principiu că şi obligarea prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă a reclamanţilor la lăsarea în deplină proprietate şi posesie a imobilului în cauză în favoarea unor terţe persoane reprezintă o cauză de ineficacitate a contractului, fiind incidente aceste dispoziţii din legea specială, ce înlătură de la aplicare prevederile Codului civil referitoare la evicţiune. Raţionamentul juridic expus are la bază regulile de interpretare logică ce se exprimă prin adagiul "unde legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie să distingă", în sensul că generalitatea formulării unui text legal va conduce la generalitatea aplicării lui, fără a se introduce distincţii pe care textul respectiv nu le conţine, precum şi prin corelaţia existentă între norma generală şi norma specială.

Cu toate acestea, se arată, reclamanţii nu se pot prevala de dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, deoarece prin Decizia nr. 1750 din 12 martie 2010, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în Dosarul nr. 168/2/2009, s-a constatat cu putere de lucru judecat că apărarea lor în sensul că au respectat prevederile Legii nr. 112/1995 nu poate fi primită câtă vreme aceştia au încheiat contractul de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997 în temeiul Legii nr. 112/1995, iar decizia prin care se soluţiona irevocabil acţiunea fostului proprietar în revendicare a apartamentului în litigiu a fost pronunţată ulterior, la 13 ianuarie 1998. În acest fel, au fost eludate dispoziţiile art. 9 ale Legii nr. 112/1995, potrivit cărora titularii contractelor de închiriere asupra apartamentelor care nu se restituie foştilor proprietari, pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente. Textul legal cerea chiriaşilor să aştepte soluţionarea irevocabilă a acţiunilor în revendicare ale foştilor proprietari, numai în cazul în care acestea erau respinse, fiind posibilă vânzarea imobilelor în temeiul Legii nr. 112/1995. Cât timp la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 27 iulie 1997 nu se stabilise în mod irevocabil că statul a preluat cu titlu valabil imobilul, pentru a-l putea vinde în temeiul Legii nr. 112/1995, apărările recurenţilor (reclamanţi în prezenta cauză) că au fost de bună-credinţă, bazându-se pe o hotărâre irevocabilă care statua că reclamantul nu este îndreptăţit la restituirea în natură a imobilului în litigiu, că există autoritate de lucru judecat cu privire la valabilitatea titlului statului, nu au fost reţinute de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie.

În consecinţă, pe baza aspectelor stabilite cu putere de lucru judecat în Dosarul nr. 168/2/2009 de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Tribunalul a reţinut că nu au fost respectate dispoziţiile Legii nr. 112/1995, astfel încât incidente sunt dispoziţiile art. 50 alin. (2) şi alin. (3) din Legea nr. 10/2001, şi anume: "Cererile sau acţiunile în justiţie privind restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile".

În conformitate cu dispoziţiile art. 50 alin. (3) din acelaşi act normativ, restituirea preţului de piaţă se face de Ministerul Economiei şi Finanţelor din fondul extrabugetar constituit în acest sens.

Referirea la posibilitatea reclamanţilor de a obţine restituirea preţului de piaţă a imobilului în cuprinsul Deciziei nr. 1750 din 12 martie 2010, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în Dosarul nr. 168/2/2009, nu se impune cu putere de lucru judecat, deoarece instanţa nu fusese învestită cu o astfel de cerere şi nu a analizat pe fond aceste pretenţii.

La data achiziţionării imobilului, prin contractul de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997, reclamanţii au achitat suma de 24.902.280 lei. Prin raportul de expertiză contabilă efectuat în cauză, s-a actualizat acest preţ la valoarea de 29.064,95 lei.

În consecinţă, capătul 1 al cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată, referitor la constatarea nulităţii absolute a art. 12 din contractul din 25 iulie 1997, în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti, prin Primarul General şi SC R. SA, a fost respins, ca neîntemeiat. S-a reţinut că dispoziţiile speciale ale art. 50 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 10/2001 se aplică cu prioritate faţă de dispoziţiile de drept comun din materia evicţiunii, motivat de situaţia particulară a poziţiei subiective a chiriaşilor cumpărători, a căror rea-credinţă a fost dovedită. Prin urmare, aceştia au dreptul doar la restituirea preţului actualizat, achitat pentru imobilul care face obiectul contractului de vânzare-cumpărare.

Apelul declarat de reclamanţi împotriva acestei hotărâri a fost admis de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie care, prin Decizia nr. 183/A din 15 aprilie 2015 a schimbat în parte sentinţa, în sensul că a obligat Ministerul Finanţelor Publice la plata către reclamanţi a sumei de 147.372 euro, echivalent în lei la data plăţii efective, reprezentând preţul de piaţă al apartamentului nr. 1 situat în Bucureşti, str. R. sector 1.

A menţinut în rest dispoziţiile sentinţei.

A respins apelul pârâtului Ministerul Finanţelor Publice.

Pentru a decide astfel, instanţa de control judiciar a reţinut în esenţă că dispoziţiile legii speciale (art. 50 alin. (3) şi art. 501 din Legea nr. 10/2001) derogă de la regulile generale în materie de evicţiune, atât cu privire la debitor, cât şi cu privire la modul de stabilire a despăgubirii.

Ca atare, se arată, în mod nefondat susţine pârâtul că altcineva ar trebui să restituie reclamanţilor despăgubiri pentru locuinţa cumpărată în baza Legii nr. 112/1995, şi pierdută, urmare acţiunii în revendicare formulată de fostul proprietar.

Tot astfel, cu referire la apelul declarat de reclamanţi, se arată că aceştia pretind "nefondat" un preţ de piaţă de 322.063 euro, ce reprezintă preţul imobilului cu destinaţia de restaurant, la data de 12 martie 2010, deşi data de luat în calcul este cea a expertizei iar, pe de altă parte, reclamanţii nu au solicitat şi nici nu au motivat o asemenea destinaţie, prin cererea de chemare în judecată şi nici nu au formulat vreo cerere modificatoare, în condiţiile art. 132 C. proc. civ., care să fie comunicată pârâtului Ministerul Finanţelor Publice şi dezbătută de prima instanţă.

Se mai arată că prima instanţă a considerat, vădit eronat, că Decizia nr. 1750 din 12 martie 2010 dată de instanţa supremă, ar fi "interzis" dreptul reclamanţilor la preţul de piaţă al imobilului locuinţă, în ciuda faptului că, se reţine, tocmai prin această hotărâre s-a arătat îndreptăţirea celor în cauză la restituirea preţului de piaţă al nemişcătorului, tribunalul încălcând astfel puterea de lucru judecat a Deciziei nr. 44 din 13 ianuarie 1998 a Curţii de Apel Bucureşti care, a stabilit în favoarea reclamanţilor că imobilul a fost preluat cu titlu valabil, în baza unei hotărâri judecătoreşti, ceea ce reprezintă, recunoaşterea judecătorească iniţială şi irevocabilă a bunei lor credinţe, din momentul contractării în baza Legii nr. 112/1995.

Cât priveşte valoarea de piaţă de la data evicţiunii, pretinsă de reclamanţi, respectiv de la data de 12 martie 2010 când s-a pronunţat Decizia irevocabilă nr. 1750 din procesul de revendicare, urmare căreia reclamanţii au pierdut imobilul, se reţine că aceasta nu are legătură cu despăgubirea reglementată de art. 501 din Legea nr. 10/2001 care, reprezintă legea specială ce derogă de la dreptul comun, respectiv Codul civil, cu referire la sporul de valoare de la data evicţiunii.

Or, conchide curtea de apel, Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost completată prin Legea nr. 1/2009, nu stabileşte sporul de valoare la care se referă Codul civil de la 1864 (în art. 1344) ci îl îndreptăţeşte pe proprietarul care a pierdut imobilul, direct, la preţul de piaţă al acestuia, determinat prin expertiză judiciară, indiferent de creşterea ori scăderea valorii imobilului, de la data cumpărării în baza Legii nr. 112/1995, până la efectuarea expertizei, situaţie diferită faţă de cea reglementată prin Legea nr. 33/1994.

În cauză, au declarat recurs în termen legal, atât pârâtul Ministerul Finanţelor Publice cât şi reclamanţii J.M. şi G.M.

În recursul său, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. de la 1865, aplicabil cauzei, Ministerul Finanţelor Publice, prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti, critică decizia dată în apel după cum urmează:

- în mod greşit s-a admis cererea reclamanţilor având ca obiect restituirea preţului de piaţă al imobilului, în condiţiile în care nu erau îndeplinite cerinţele art. 501 din lege respectiv: să fi fost respectate, la data vânzării, prevederile Legii nr. 112/1995 iar contractul să fi fost desfiinţat, prin hotărâre judecătorească.

Ori, în speţă, reclamanţii au încheiat contractul înainte de soluţionarea irevocabilă a acţiunii formulate de fostul proprietar, vizând revendicarea apartamentului în litigiu, cu eludarea dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995.

Aceştia, se arată, nu au depus minime diligenţe pentru cunoaşterea titlului în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului şi îşi invocă practic propria turpitudine pentru a obţine recunoaşterea unui drept.

Tot astfel, contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, nu a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, nefiind astfel îndeplinite cerinţele art. 501 (1) din Legea nr. 10/2001.

- raportul de expertiză a fost greşit omologat de instanţă, nereflectând preţul real al imobilului, de la data efectuării expertizei iar nu din perioada când preţurile imobilelor au înregistrat cotele cele mai ridicate, respectiv "boom-ul imobiliar" din anii 2007 - 2008.

Astfel, se arată, suma stabilită în raportul de expertiză este exagerată, raportat la imobilul în cauză şi la împrejurarea că a fost achiziţionat la un preţ social, preferenţial, cu mult sub preţul pieţii, în speţă operând îmbogăţirea fără justă cauză.

Se mai susţine că, obligaţia de garanţie pentru evicţiune, nu presupune în niciun caz, valoarea de piaţă a imobilului, cu atât mai mult în situaţia imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995.

Pe criterii de "simetrie şi echitate" susţine recurentul, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieţii imobiliare şi nici la preţul de piaţă liberă, obligaţia de garanţie nu poate funcţiona prin raportare la regimul pieţei libere.

- cauza de faţă se deosebeşte de alte situaţii, în care titlul chiriaşului cumpărător, în temeiul Legii nr. 112/1995, nu a fost confirmat şi consolidat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, de respingere a acţiunii intentate de fostul proprietar care să vizeze fie revendicarea imobilului, fie constatarea nulităţii contractului.

Se invocă, în sprijinul acestei critici, practica Curţii Europene a Drepturilor Omului potrivit căreia, trebuie să se recunoască statului dreptul de a hotărî neîngrădit asupra regimului juridic al bunurilor intrate în proprietatea sa, în baza unor titluri conforme cu legislaţia existentă în momentul dobândirii dreptului său de proprietate.

În recursul lor, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 şi 7 din acelaşi cod, reclamanţii aduc deciziei din apel, următoarele critici:

- s-au încălcat dispoziţiile Legii nr. 10/2001, în ceea ce priveşte acordarea preţului de piaţă de la data efectuării expertizei evaluatorii iar nu a preţului de piaţă de la data evicţiunii.

Or, momentul relevant pentru stabilirea întinderii obligaţiei de despăgubire este cel al evicţiunii, Legea nr. 10/2001 derogând de la Codul civil doar în ceea ce priveşte modalitatea de calcul a despăgubirii şi persoana răspunzătoare de plata acestei despăgubiri.

- decizia instanţei este lipsită de temei legal şi în ceea ce priveşte acordarea valorii inferioare dintre cele indicate în cuprinsul raportului de expertiză ca reprezentând preţul de piaţă al imobilului din Bucureşti, str. R., sector 1.

Astfel, se arată, decizia recurată nu cuprinde nicio motivare în drept care să justifice limitarea despăgubirii la preţul de piaţă aferent destinaţiei de locuinţă.

Or, preţul de piaţă este dat de valoarea de înlocuire pe care un vânzător o poate obţine în schimbul bunului său, în speţă, imobilul având destinaţia de restaurant, atât la momentul evicţiunii cât şi la data efectuării expertizei.

Împrejurarea că expertiza a indicat şi o valoare de piaţă aferentă destinaţiei "ipotetice" de locuinţă, nu îndrituia instanţa de apel să se oprească la acordarea acestei valori.

- decizia din apel, cuprinde motive contradictorii în limita considerentelor potrivit cărora, parte din despăgubirea de 322.063 euro, reprezintă o cerere nouă în apel.

Or, sintagma "preţul de piaţă al imobilului" reprezintă cel mai bun preţ, pe care reclamanţii l-ar fi putut obţine prin vânzarea bunului, pe piaţa liberă, la momentul evicţiunii, fie că o astfel de achiziţie de către un terţ cumpărător s-ar fi realizat în vederea destinaţiei de restaurant a bunului sau în vederea celei de locuinţă.

Ca urmare, valoarea indicată în cuprinsul raportului de expertiză, ca fiind aferentă destinaţiei de restaurant a imobilului, îşi găseşte acoperire în petitul cererii de chemare în judecată.

Ambele recursuri declarate în cauză, se privesc ca nefondate, în considerarea argumentelor ce succed.

Cu referire la recursul pârâtului, Ministerul Finanţelor Publice;

Nu poate fi reţinută critica vizând neîndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 501 din Legea nr. 10/2001, pentru ca reclamanţilor să li se restituie preţul de piaţă al imobilului.

Potrivit textului de lege mai sus citat, introdus prin Legea nr. 1/2009, "proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare", valoarea despăgubirilor stabilindu-se prin expertiză.

Prin art. 8 din Legea nr. 1/2009, s-a introdus (la art. 20 al Legii nr. 10/2001) alin. (21) potrivit căruia "în cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriaşii care au cumpărat cu bună credinţă imobilele în care locuiau şi ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate, fie ca urmare a unei acţiuni în anulare, fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare, prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile (...)".

Este fără echivoc deci că, în înţelesul legii, prin "desfiinţare" nu se înţelege doar situaţia când contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost anulat, ci şi aceea a admiterii unei acţiuni în revendicare a nemişcătorului.

Raţiunea pentru care legiuitorul a recunoscut dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor în cazul proprietarilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost ulterior desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti irevocabile, se regăseşte şi în ipoteza în care aceştia au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului, ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare a foştilor proprietari.

De aceea, trebuie admis că şi în această ipoteză, cumpărătorii imobilului au dreptul la restituirea preţului de piaţă al bunului, în condiţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001.

Se constată deci că instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a acestor prevederi legale, în cauza de faţă.

Cât priveşte respectarea cerinţelor Legii nr. 112/1995, la data vânzării, este de subliniat că reclamanţii au cumpărat imobilul după ce, prin hotărâre judecătorească definitivă dată în primul litigiu având ca obiect revendicarea (Decizia civilă nr. 926 din 2 mai 1997 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă) s-a respins acţiunea formulată de L.S., soluţia fiind confirmată ulterior prin Decizia nr. 44 din 13 ianuarie 1998, irevocabilă, dată de Curtea de Apel Bucureşti.

Această hotărâre judecătorească, intrată în puterea lucrului judecat, reprezintă recunoaşterea respectării (la data contractării) cerinţelor impuse de Legea nr. 112/1995, sub aspectul reprezentării avute de reclamanţi, cu privire la titlul valabil al Statului.

Ca atare, în mod corect a reţinut instanţa de apel că dreptul reclamanţilor la un proces echitabil, nu poate fi încălcat prin ignorarea dispoziţiilor deciziei irevocabile dată, în primul litigiu având ca obiect revendicarea.

Recurentul mai susţine că indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piaţă actuală a nemişcătorului constituie o îmbogăţire fără justă cauză care, încalcă principiul egalităţii cetăţenilor în faţa legii. În opinia exprimată pe calea recursului, pe criterii de simetrie şi echitate, cum imobilul nu a fost dobândit după regulile pieţei imobiliare şi nici la preţul de piaţă liberă, obligaţia de garanţie nu poate funcţiona prin raportare la regimul pieţei libere ci, prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

Se face trimitere la anumiţi indicatori care ar trebui luaţi în calcul la stabilirea despăgubirilor acordate.

Criticile nu pot fi primite.

Printr-o normă specială, de strictă interpretare - art. 501 din Legea nr. 10/2001 - legiuitorul a reglementat dreptul de a beneficia de restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare în favoarea proprietarilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.

Faţă de conţinutul textului mai sus invocat, nu pot fi primite aserţiunile vizând necesitatea stabilirii despăgubirilor în raport de alte criterii, aplicarea principiilor invocate de recurent fiind înlăturată de caracterul special al normei care reglementează dreptul de a obţine despăgubiri şi întinderea acestora.

De altfel, recurentul nu invocă o încălcare a unei prevederi legale exprese, cu prilejul cuantificării valorii echivalente preţului de piaţă al imobilului ci, aspecte de echitate în raport de care consideră că reclamanţii nu pot primi preţul de piaţă al nemişcătorului, întrucât s-a plătit un preţ foarte mic în temeiul Legii nr. 112/1995, iar acordarea unei despăgubiri mai mari ar echivala cu o îmbogăţire fără justă cauză.

Or, aceste susţineri contravin voinţei legiuitorului care, se raportează la standardele internaţionale de evaluare.

În speţă, raportul de expertiză efectuat în cauză a avut în vedere oferte care reflectă dinamica pieţei imobiliare şi eventualele influenţe ce au rezultat din blocajele acesteia, fiind de observat faptul că pârâtul nu a înţeles să solicite o contraexpertiză ci s-a mulţumit să prezinte instanţei o expertiză extrajudiciară, ale cărei concluzii în mod corect nu au fost avute în vedere.

Atâta vreme cât, în mod irevocabil, potrivit celor statuate prin Decizia nr. 1750 din 12 martie 2010, dată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în Dosarul nr. 168/2/2009 s-a stabilit că reclamanţii sunt îndreptăţiţi a fi despăgubiţi pentru evicţiunea suferită, la nivelul valorii de piaţă a bunului imobil dobândit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, costurile tranzacţiei iniţiale sunt irelevante, fiind important de determinat valoarea de piaţă a bunului, în componenţa de la data achiziţionării sale de către chiriaş.

Critica vizând greşita interpretare a sintagmei "preţul de piaţă al imobilului", dar privită dintr-o altă perspectivă, se regăseşte şi în recursul reclamanţilor, declarat împotriva aceleiaşi hotărâri.

Se susţine că sintagma vizează cel mai bun preţ pe care reclamanţii l-ar fi putut obţine din vânzarea bunului, pe piaţa liberă, în structura şi componenţa acestuia de la momentul evicţiunii când, în speţă, nemişcătorul avea destinaţia de restaurant, iar nu de locuinţă.

Nici aceste critici nu pot fi primite.

Prevederile art. 501 din Legea nr. 10/2001 fac trimitere la preţul imobilelor înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995 şi ca atare, în aprecierea cuantumului despăgubirilor, instanţa trebuie să aibă în vedere doar sfera imobilelor al căror regim juridic este reglementat prin acest act normativ, respectiv categoria de bunuri care puteau fi dobândite de foştii chiriaşi în temeiul acestei legi.

Or, aşa cum rezultă din chiar titlul legii şi din cuprinsul art. 1, actul normativ reglementează situaţia juridică a unor imobile cu destinaţia de locuinţă, trecute în proprietatea statului.

Mai mult, art. 9, care a constituit şi temeiul încheierii contractului de vânzare-cumpărare al imobilului în cauză, permite cumpărarea de către chiriaşii titulari de contract, a apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora.

Punctul de vedere al instanţei de apel este justificat şi de reglementarea regăsită în art. 48 din Legea nr. 10/2001, republicată, care prevede că obligaţia despăgubirii chiriaşilor pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţie de locuinţă, prin îmbunătăţirile necesare şi utile efectuate, revine altor subiecte de drept decât Ministerul Finanţelor Publice, soluţia impunându-se în virtutea argumentului a fortiori şi pentru situaţia elementelor noi de construcţie.

Trebuie avute în vedere şi raţiunile care au stat la baza reglementării, ce stabilesc în sarcina statului (nevânzător în contractele încheiate în baza Legii nr. 112/1995) o obligaţie specială pentru evicţiune care, a avut ca fundament o reparaţie socială acordată celor ce cu bună-credinţă au dobândit (la un preţ social) imobile deţinute cu titlu de chiriaşi şi cărora nu li s-a putut garanta păstrarea proprietăţilor, în raport de modul în care a fost reglementată legislativ, despăgubirea foştilor proprietari.

Raţiunile sociale vizate la data reglementării, nu trebuie şi nu pot însă depăşi scopul avut în vedere de legiuitor.

Cele arătate mai sus, precum şi trimiterile la dispoziţiile art. 48 din Legea nr. 10/2001, răspund şi criticilor formulate de reclamanţi referitoare la momentul relevant pentru stabilirea întinderii obligaţiei de despăgubire şi respectiv a acordării "valorii inferioare" indicată în raportul de expertiză efectuat în cauză.

Astfel, valoarea de înlocuire a bunului nu se poate raporta la o altă structură şi componenţă a imobilului decât aceea regăsită în contractul de vânzare-cumpărare, iar norma specială a art. 501 din Legea nr. 10/2001 vizează o despăgubire rezonabilă şi proporţională, prevederile derogând de la dreptul comun din materia evicţiunii.

În consecinţă, aşa cum corect a reţinut instanţa de control judiciar, dispoziţiile Legii nr. 10/2001 nu au în vedere sporul de valoare dobândit de nemişcător, la care se referă art. 1344 C. civ. de la 1864, ci îl îndreptăţesc pe chiriaşul cumpărător, ce a pierdut imobilul urmare acţiunii în revendicare formulată de fostul proprietar, la obţinerea preţului de piaţă al imobilului, determinat prin expertiză judiciară, conform standardelor internaţionale de evaluare, raţiunea reglementării fiind aceea a obţinerii unei valori de înlocuire care să-i permită celui în cauză achiziţionarea unui imobil echivalent iar nu îmbogăţirea fără justă cauză.

În plus faţă de cele arătate, aşa cum judicios s-a reţinut, reclamanţii nu au invocat sau motivat prin cererea introductivă, o altă destinaţie a imobilului, decât aceea de locuinţă.

Aşa fiind, faţă de cele ce preced, ambele recursuri declarate în cauză, urmează a fi respinse, ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanţii J.M., G.M. şi de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, reprezentat de Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Bucureşti împotriva Deciziei nr. 183/A din 15 aprilie 2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 20 octombrie 2015.

← ICCJ. Decizia nr. 2256/2015. Civil. Legea 10/2001. Recurs  ICCJ. Decizia nr. 2252/2015. Civil →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre ICCJ. Decizia nr. 2255/2015. Civil