ICCJ. Decizia nr. 254/2015. Civil. Revendicare imobiliară. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 254/2015
Dosar nr. 36172/3/2012
Şedinţa publică din 27 ianuarie 2015
Asupra recursului civil de faţă, constată:
Prin acţiunea formulată la data de 13 septembrie 2012, reclamanta SC I.C.T. SRL a chemat în judecată pe pârâta A.N.L., solicitând instanţei ca, prin sentinţa ce o va pronunţa, să se stabilească că proprietara terenului situat în Bucureşti, sector 1, este reclamanta şi că singurul titlu valabil asupra acestui teren este cel deţinut de reclamantă; să fie obligată pârâta să-i lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul teren în suprafaţă de 225 mp situat în Bucureşti, sector 1, şi totodată să se dispună radierea notărilor efectuate în C.F. a imobilului proprietatea reclamantei cu privire la suprapunerile existente cu terenul înscris în C.F., proprietatea pârâtei.
Prin sentinţa civilă nr. 566 din 16 aprilie 2014 Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a admis excepţia inadmisibilităţii capătului 1 precizat din cerere, motiv pentru care a respins acest capăt de cerere ca inadmisibil şi a respins ca neîntemeiate capetele 2 şi 3 din cererea formulată de reclamanta SC I.C.T. SA în contradictoriu cu pârâta A.N.L.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reţinut că p rin Dispoziţia din 23 iunie 2003 emisă de primarul general al Municipiului Bucureşti s-a restituit în natură, în proprietatea numiţilor C.D. şi C.A., suprafaţa de 225,00 mp situată în Bucureşti, sector 1.
La art. 3 din dispoziţia mai sus menţionată s-a precizat faptul că această dispoziţie face dovada proprietăţii asupra imobilului şi constituie titlu executoriu după îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară.
Prin procesul-verbal din 30 iulie 2003 emis de C.G.M.B. - A.F.I. s-a predat terenul mai sus menţionat către numiţii C.D. şi C.A.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 15 februarie 2005 la B.N.P., B.N. numiţii C.D. şi C.A. au vândut imobilul din sector 1, către numiţii M.C. şi M.V. În cuprinsul acestui contract s-a făcut menţiune despre intabularea imobilului în C.F. - Bucureşti, sector 1, conform Încheierii din 26 ianuarie 2005 emisă de A.N.C.P.I. - O.C.P.I. sector 1.
Ulterior, numiţii M.V. şi M.C.A. au vândut imobilul din litigiu către cumpărătorul I.M. pin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 28 mai 2007 la B.N.P., P.R.M. iar acesta din urmă l-a revândut reclamantei din prezenta cauză prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 28 aprilie 2009 la B.N.P., M.E.
Pe de altă parte, tribunalul a constatat că, prin art. 1 din H.G. nr. 578/2001 s-a aprobat transmiterea din administrarea A.F.R. - A.F.E.R. în administrarea pârâtei a unor părţi din imobilele aflate în proprietatea privată a statului, printre care şi o suprafaţă de teren de 815,7 mp situată în sector 1.
La art. 2 din H.G. nr. 578/2001 s-a prevăzut că finanţarea lucrărilor pentru construirea şi finalizarea imobilelor prevăzute la art. 1 se face din resursele A.N.L., conform prevederilor legale.
Prin convenţia autentificată din 26 iunie 2003 la B.N.P., V.B. SC I.C.T.I. SA, în calitate de proprietară a imobilului situat în Bucureşti, sector 1, compus din teren indiviz în suprafaţă de 835,5 mp din acte din totalul suprafeţei de 2.019,55 mp teren pe care se afla în construcţie un bloc, a transferat cu titlu gratuit către pârâtă imobilul menţionat anterior.
În cuprinsul convenţiei din 26 iunie 2003 s-a precizat faptul că restul imobilului din sector 1, se află în administrarea A.N.L. în baza H.G. nr. 578/2001.
În baza actelor menţionate mai sus, Judecătoria sector 1 - Biroul de C.F. a dispus, prin Încheierea din 07 octombrie 2003, intabularea dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren de 1.422,70 mp situat în sector 1, în favoarea Statului Român iar în favoarea A.N.L. a dreptului de administrare.
De asemenea, prin aceeaşi încheiere s-a dispus intabularea dreptului de proprietate al pârâtei asupra imobilului teren în suprafaţă de 835,50 mp situat în sector 1.
Prin Încheierea din 01 iunie 2004 emisă de Judecătoria sector 1 - B.C.F. în Dosarul nr. 6609/2004, s-a admis intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului situat în sector 1, în favoarea pârâtei pentru suprafaţa de 1.422,70 mp (ce-i fusese dată în administrare prin H.G. nr. 578/2001).
Rezultă din cele reţinute mai sus, că pârâta a fost prima care s-a înscris în cartea funciară cu întreg imobil deţinut în sector 1.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta SC I.C.T. SRL, criticând soluţia pentru nelegalitate şi netemeinicie.
Prin Decizia civilă nr. 377/A din 9 octombrie 2014, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta reclamantă SC I.C.T. SRL împotriva sentinţei civile nr. 566 din 16 aprilie 2014, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, în Dosarul nr. 16119/3/2008, în contradictoriu cu intimata pârâtă A.N.L.
Pentru a hotărî astfel, Curtea de Apel a reţinut că în mod corect, tribunalul, ca instanţă de fond, a reţinut că pârâta are o posesie mai bine caracterizată asupra imobilului în litigiu.
Astfel, sub acest aspect al posesiei asupra imobilului, deşi conform menţiunilor înscrise în dispoziţia de restituire a imobilului în litigiu, reclamanta era obligată să îndeplinească formalităţile de publicitate după predarea-primirea imobilului, în realitate, pârâta a îndeplinit prima aceste formalităţi de publicitate imobiliară, posesia acesteia fiind mai bine caracterizată.
Astfel, prin Dispoziţia din 2003 emisă de primarul general, la art. 3 s-a stabilit că această dispoziţie face dovada proprietăţii şi constituie titlu executoriu după îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară.
Intabularea imobilului de către reclamanţi în C.F. s-a făcut conform încheierii nr. 893/26 ianuarie 2005 emisă de A.N.C.P.I. - O.C.P.I. sector 1.
În ceea ce o priveşte pe pârâtă, prin H.G. nr. 578/2001 s-a aprobat transmiterea în administrarea pârâtei a unor părţi din imobilele aflate în proprietatea privată a statului, printre care şi terenul în cauză. Prin Convenţia autentificată din 2003, S.C Institutul de Cercetări Incertrans SA a transferat, cu titlu gratuit, către pârâtă o altă suprafaţă de teren din imobilul situat în B-dul Ion Mihalache nr. 187. În baza acestor acte, Biroul de C.F. al Judecătoriei sector 1 a dispus intabularea dreptului de proprietate prin Încheierea din 07 octombrie 2003, în favoarea statului şi a dreptului de administrare în favoarea A.N.L.. De asemenea, prin Încheierea din 01 iunie 2004 emisă de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti - Biroul de C.F., s-a admis intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului situat în, sector 1, în favoarea pârâtei, pentru suprafaţa de 1.422,70 mp, suprafaţă ce-i revenise în administrare în urma H.G. nr. 578/2001.
Este necesar a se menţiona că la data restituirii în natură a terenului în cauză către numitul C.D., prin Dispoziţia din 23 iunie 2003 (ataşată la fila 115 din dosarul instanţei de fond), fusese deja transferat terenul în litigiu în proprietatea pârâtei prin actul administrativ: H.G. nr. 578/2001, aşadar neţinându-se cont de acest fapt.
Dacă s-ar fi luat în considerare acest aspect, faptul că terenul fusese deja transferat în proprietatea altei persoane, acesta ar fi reprezentat, trebuia să reprezinte, un obiectiv legal care să constituie un real impediment de la restituirea în natură a terenului către numitul C.D.
Astfel, în ceea ce privesc titlurile celor două părţi privite prin comparaţie, Curtea constată că în timp ce reclamanta a dobândit un bun în cauză, în urma restituirii în natură a imobilului în litigiu, prin dispoziţia nr. 1084/2003, pârâta are un titlu de proprietate care constă în H.G. nr. 578/2001, prin care Guvernul României a transferat în proprietatea statului imobilul în litigiu, aşadar un titlu anterior.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC I.C.T. SRL, criticând soluţia pentru nelegalitate şi invocând în drept dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 din C. proc. civ.
În esenţă, reclamanta a arătat că în mod eronat instanţa de apel a statuat în cadrul acţiunii în revendicare, având în vedere un singur criteriu şi anume acela al datei înscrierii în cartea funciară, de vreme ce titlurile exhibate de părţi nu provin de la acelaşi proprietar.
Fundamental pentru soluţionarea cauzei era a se stabili cine are titlul mai bine caracterizat, luând în considerare următoarele argumente: reclamanta a obţinut imobilul de la foştii proprietari cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate în temeiul Legii nr. 10/2001, prin Dispoziţia primarului general din 23 iunie 2003, deci de la adevăraţii proprietari, pe când partea adversă a obţinut titlul de la un neproprietar. Statul român a transmis dreptul de proprietate prin H.G. nr. 571/2004, cu titlu gratuit către pârâtă, însă aceasta nu validează modul în care a intrat imobilul în patrimoniul statului.
Or, în sistemul cărţii funciare, înscrierile sunt numai pentru opozabilitate, nu validează titlurile înscrise, astfel încât chiar dacă pârâta A.N.L. şi-a înscris titlul în anul 2004, iar autorii reclamantei în 2005, trebuie subliniat că înscrierile sunt pe adrese diferite, abia în 2008, constatându-se că există o suprapunere între terenurile celor două părţi.
O altă critică priveşte faptul că instanţa nu a analizat dispoziţiile Legii nr. 10/2001, în ceea ce priveşte efectele reconstituirii dreptului de proprietate, deşi acestea au fost invocate în motivele de apel. Astfel, de vreme ce foştilor proprietari li s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra imobilului, nu se mai poate reveni datorită unor probleme administrative între instituţiile statului care nu s-au coordonat şi au acordat acelaşi teren unor persoane diferite: în cazul de faţă, unor persoane fizice şi unei agenţii de stat. Au fost ignorate prevederile art. 21 din Legea nr. 10/2001, conform cărora terenurile ce fac obiectul notificărilor în temeiul legii speciale de reparaţie sunt indisponibilizate, până la data soluţionării cererii, în mod irevocabil.
Au fost invocate hotărâri ale C.E.D.O.: Holitzer şi Hirschorn împotriva României, Plechanov contra Poloniei, jurisprudenţă în raport de care bunul dobândit de reclamantă trebuie apărat de o ingerinţă nejustificată din partea statului care prin organele sale administrative a creat o situaţie ce duce la pierderea imobilului, fără temei şi fără o justă despăgubire.
Intimata-pârâtă A.N.L. a depus întâmpinare, solicitând respingerea recursului, arătând că în mod corect, instanţele anterioare au stabilit drept criteriu de comparare a titlurilor, data înscrierii în cartea funciară, aspect favorabil pârâtei.
Mai mult, s-a arătat că în ceea ce priveşte titlul A.N.L., prin art. 1 din H.G. nr. 578/2001 s-a aprobat transmiterea din administrarea A.F.R. în administrarea pârâtei a unor părţi din imobilele aflate în proprietatea privată a statului, incluzând o suprafaţă de teren de 815, 7 mp, situată în sector 1, Bucureşti.
Prin convenţia autentificată din 26 iunie 2003 la B.N.P., V.B. SC I.C.T.I. SA, în calitate de proprietară a imobilului situat la adresa mai sus-menţionată, a dispus transferul acestuia către A.N.L., cu titlu gratuit. A.N.L. este o persoană juridică distinctă de statul român şi nu are calitate să îl reprezinte, astfel încât este terţ, atât faţă de foştii proprietari, cât şi faţă de recurenta-reclamantă.
Recursul este întemeiat.
Examinând susţinerile recurentei-reclamante, Înalta Curte constată că acestea se subsumează dispoziţiilor art. 304 pct. 9 şi art. 312 alin. (3) C. proc. civ. din 1865, urmând să fie analizate din această perspectivă.
Este fondată critica reclamantei privind criteriile de preferabilitate reţinute în revendicare, având în vedere modalitatea de obţinere a titlurilor de către părţile din dosar.
Astfel, din actele şi lucrările dosarului rezultă că prin Dispoziţia din 23 iunie 2003, emisă de primarul general al Municipiului Bucureşti s-a restituit în natură, în proprietatea numiţilor C.D. şi C.A., suprafaţa de 225,00 mp situată în Bucureşti, sector 1.
Prin procesul-verbal din 30 iulie 2003 emis de C.G.M.B. - A.F.I. terenul a fost predat către C.D. şi C.A.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 15 februarie 2005, beneficiarii dispoziţiei de restituire, C.D. şi C.A. au vândut imobilul din sector 1, către numiţii M.C. şi M.V. În cuprinsul acestui contract s-a făcut menţiune despre intabularea imobilului în C.F. - Bucureşti, sector 1, conform încheierii din 26 ianuarie 2005 emisă de A.N.C.P.I. - O.C.P.I. sector 1.
Ulterior, numiţii M.V. şi M.C.A. au vândut imobilul din litigiu către cumpărătorul I.M. pin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 28 mai 2007 la B.N.P., P.R.M., iar acesta din urmă l-a revândut reclamantei SC I.C.T. SRL prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 28 aprilie 2009 la B.N.P., M.E.
Aşadar, titlul reclamantei provine, prin vânzări succesive de la moştenitorii foştilor proprietari, respectiv C.D. şi C.A. care au dobândit imobilul în temeiul Legii nr. 10/2001.
În cadrul acţiunii în revendicare nu se justifică folosirea unui singur criteriu de preferabilitate şi anume acela al datei înscrierii în C.F., deoarece imobilul în litigiu nu a fost dobândit de la acelaşi proprietar, astfel încât se impune stabilirea titlului mai bine caracterizat, aşa cum s-a statuat în mod constant, atât în doctrină, cât şi în jurisprudenţă.
Titlul reclamantei a fost obţinut prin vânzări succesive de la moştenitorii foştilor proprietari, stabilindu-se prin dispoziţie administrativă, necontestată, că imobilul a revenit în patrimoniul lui C.D. şi C.A. Ca urmare a dispoziţiei din 23 iunie 2003, emisă de primarul general al Municipiului Bucureşti aceştia au dobândit un bun în sensul art. 1 Protocolul 1 adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.
Dreptul de proprietate este protejat prin 136 alin. (4) din Constituţie, potrivit căruia proprietatea privată este inviolabilă, în condiţiile legii organice.
Din momentul în care bunul imobil a fost restituit în temeiul Legii nr. 10/2001, chiar dacă acesta a fost obţinut în anul 2003 şi întabulat, abia în anul 2005, în raport de titlul pârâtei care a fost întabulat în 2004, această situaţie nu este de natură să invalideze titlul reclamantei şi în nici un caz nu poate fi imputată persoanelor fizice, titulare ale dispoziţiei de restituire.
Faptul că alte organe ale statului, indiferent sub ce formă, au dobândit un drept de administrare şi au posesia imobilului nu poate afecta titlul reclamantei, deoarece aceasta ar avea drept consecinţă o ingerinţă nejustificată asupra bunului dobândit legal în patrimoniul său.
Instanţa de apel a ignorat dispoziţiile art. 21 din Legea nr. 10/2001 care prevede în mod expres faptul că terenurile ce fac obiectul notificărilor în temeiul legii speciale de reparaţie sunt indisponibilizate, până la data soluţionării cererii, în mod irevocabil.
Or, în speţă este evident că din momentul în care moştenitorii foştilor proprietari au formulat notificare în temeiul legii speciale pentru restituirea proprietății preluate abuziv, niciun organ administrativ nu mai putea dispune asupra acestuia, mai ales că lipsa de coordonare şi nefinalizarea cadastrului general incumbă statului care răspunde pentru incapacitatea administrativă de a întabula corect proprietăţile şi în final de a le proteja corespunzător.
Că este aşa, rezultă şi din actele depuse de părţi, în sensul că O.C.P.I. Bucureşti, datorită bazei eronate de date a validat corpuri de proprietate cu adrese diferite şi acte de proprietate diferite, însă cu amplasamente comune (fila 85 dosar Tribunal Bucureşti).
În ceea ce priveşte titlul pârâtei A.N.L., se poate reţine că prin art. 1 din H.G. nr. 578/2001, s-a aprobat transmiterea din administrarea A.F.R. - A.F.E.R. în administrarea pârâtei a unor părţi din imobilele aflate în proprietatea privată a statului, printre care şi o suprafaţă de teren de 815,7 mp situată în sector 1.
Prin convenţia autentificată din 26 iunie 2003 la B.N.P. V.B. SC I.C.T.I. SA, în calitate de proprietară a imobilului situat în Bucureşti, sector 1, având cadastral provizoriu, compus din teren indiviz în suprafaţă de 835,5 mp din acte din totalul suprafeţei de 2.019,55 mp teren pe care se afla în construcţie un bloc, a transferat cu titlu gratuit către pârâtă imobilul menţionat anterior.
În jurisprudenţa C.E.D.O., cauza Varga contra României, dar şi în cauzele soluţionate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie (Decizia nr. 1996 din 24 iunie 2014, pronunţată de secţia I civilă) s-a reţinut că instanțele trebuie să aibă în vedere că nu este suficientă o declarație a legii pentru ca bunul să fie transferat din proprietatea privată în domeniul public, fiind necesar un titlu valabil de preluare a imobilului, deoarece simpla declarație a legii sau destinația publică nu creează domeniul public, numai titlul de proprietate având această aptitudine. Acelaşi raţionament juridic se aplică pentru transmisiunile ulterioare, adică pentru transferul din domeniul public în domeniul privat al statului, adică în patrimoniul pârâtei A.N.L.
Cu alte cuvinte, nu este suficient să se invoce dispozițiile H.G. nr. 578/2001 sau convenţia autentificată din 26 iunie 2003 la B.N.P. V.B. și să se statueze că pârâta A.N.L. a dobândit legal terenul, dacă nu există un titlu legal de preluare a imobilului de către stat.
Principiile care consacră statul de drept și ocrotesc siguranța circuitului juridic civil impun ca orice subiect de drept, mai ales administrația publică, să procedeze la transferul drepturilor dintr-un patrimoniu în altul, numai pe baza unor proceduri legale, demonstrabile prin succesiunea actelor juridice încheiate, care să mențină un echilibru just între exigențele interesului general al comunității și cerințele obligatorii ale respectării drepturilor individuale.
Or, în speţă s-a statuat printr-o dispoziţie administrativă necontestată de părţi că bunul a fost preluat nelegal, aşadar succesiunea actelor administrative de transfer dintr-un patrimoniu în altul nu creează un titlu valabil pentru statul român care are îndatorirea să protejeze, atât proprietatea privată, cât şi cea publică conform standardelor de protecţie naţionale, dar şi cu respectarea jurisprudenţei Curţii Europene de la Strasbourg.
Astfel în cauza Hollitzer împotriva României (2008) instanţa a reţinut: „Constatarea ilegalităţii confiscării bunului, precum şi lipsa unui titlu al statului asupra aceluiaşi bun au drept efect recunoaşterea, indirect şi cu efect retroactiv, asupra dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra bunurilor lor."
De asemenea C.E.D.O. a statuat în Cauza Plechanov c. Poloniei (hotărârea din 7 iulie 2009) că Statul nu se poate prevala, în îndeplinirea obligaţiei sale pozitive de a face efective drepturile recunoscute de Convenţie, de confuzii între diferitele organe ale sale spre a face inefectiv un drept al unui particular.
În consecinţă, a statua asupra acţiunii în revendicare, numai din perspectiva datei întabulării proprietăţii echivalează cu neanalizarea fondului cauzei, ceea ce impune casarea cu trimitere spre rejudecare, aceleiaşi instanţe.
Aşa fiind, în rejudecare, instanţa de apel va trebui să efectueze analiza comparării de titluri, în raport de aspectele de legalitate reţinute de instanţa de recurs.
Faţă de aceste considerente, Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (3) C. proc. civ. din 1865, urmează să admită recursul declarat de reclamanta SC I.T. SRL, să caseze decizia recurată şi să trimită cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de reclamanta SC I.C.T. SRL, împotriva Deciziei nr. 377/A din 9 octombrie 2014 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Casează decizia atacată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 27 ianuarie 2015.
| ← ICCJ. Decizia nr. 253/2015. Civil. Revendicare imobiliară. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 255/2015. Civil. Actiune in raspundere... → |
|---|
