ICCJ. Decizia nr. 403/2015. Civil
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 403/2015
Dosar nr. 1233/33/2013
Şedinţa publică de la 11 februarie 2015
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin Sentinţa civilă nr. 385 din 31 ianuarie 2012, pronunţată în Dosarul nr. 3.418/211/2010 al Tribunalului Specializat Cluj, în primul ciclu procesual, s-a respins, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamanta-pârâtă reconvenţională SC B.I. SRL în contradictoriu cu pârâtul-reclamant reconvenţional N.I. şi cu pârâta N.S.
Sentinţa civilă mai sus arătată a fost menţinută prin Decizia civilă nr. 177 din 5 decembrie 2012, pronunţată de Curtea de Apel Cluj.
Recursurile declarate de către părţi împotriva acestei decizii au fost admise prin Decizia civilă nr. 3.450 din 19 iunie 2013, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, care a dispus casarea deciziei atacate şi trimiterea apelurilor spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Prin Decizia civilă nr. 108 din 20 martie 2014, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, în al doilea ciclu procesual, s-au admis apelurile declarate de reclamanta SC B.I. SRL şi de pârâţii N.I. şi N.S. împotriva Sentinţei civile nr. 385 din 31 ianuarie 2012, pronunţată în Dosar nr. 3.418/211/2010 al Tribunalului Specializat Cluj, pe care o schimbat-o, în sensul că a admis în parte cererea formulată de reclamanta SC B.I. SRL, în contradictoriu cu pârâţii N.I. şi N.S. şi, în consecinţă, a obligat pe pârâţii N.I. şi N.S. să încheie cu reclamanta contract autentic de vânzare-cumpărare asupra apartamentului având nr. cadastral x, înscris în CF Cluj-Napoca, situat în Municipiul Cluj-Napoca, jud. Cluj, precum şi cu referire la locul de parcare situat la subsolul imobilului, în caz contrar prezenta hotărâre ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, apt pentru intabulare; a respins cererea reclamantei de obligare a pârâţilor la plata penalităţilor de întârziere; a admis în parte cererea reconvenţională formulată de pârâţii N.I. şi N.S.; a obligat pe reclamanta SC B.I. SRL să plătească lui N.I. şi N.S. suma de 29.600 euro, în echivalentul în lei, la cursul BNR din data plăţii, reprezentând diferenţă de preţ; a respins cererea pârâţilor de obligare a reclamantei la plata penalităţilor de întârziere, şi a compensat cheltuielile de judecată ale părţilor, pentru cele ce succed;
În considerentele deciziei pronunţate în recurs, s-au reţinut următoarele: "din situaţia reţinută de către instanţă şi necontestată decât parţial de către părţi, în ce priveşte momentul executării lucrării şi predării acesteia conform anexei 1 şi respectiv nerecunoaşterea predării garajului, rezultă că, în raport de faptul plăţii de către reclamantă a ratelor stabilite pentru apartament şi garaj, la momentele stabilite, aceasta şi-a executat obligaţiile şi este în drept să ceară instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract".
Prin urmare, în raport de dezlegarea dată de instanţa de recurs asupra cererii având ca obiect obligarea pârâţilor la încheierea contractului de vânzare cumpărare, în caz contrar pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic, având în vedere şi dispoziţiile art. 315 C. proc. civ., instanţa de apel a constatat că apelul declarat de reclamanta SC B.I. SRL Cluj-Napoca este întemeiat cu privire la acest petit, sentinţa apelată urmând a fi schimbată în sensul admiterii acestuia.
De asemenea, s-a reţinut că în strânsă legătură cu acest aspect este şi cererea reconvenţională formulată de către pârâtul N.I., prin care aceasta a solicitat obligarea reclamantei la plata diferenţei de preţ a imobilului.
Astfel, prin contractul de construire şi antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, s-a prevăzut, ca modalitate de plată a preţului apartamentului, de 77.000 euro, achitarea unui avans de 30.800 euro, restul de 23.100 euro urmând a fi achitat în momentul "intabulării apartamentului la notar".
Este evidentă intenţia părţilor de a stabili momentul plăţii restului de preţ la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în condiţiile în care nu este în atribuţia notarului de a intabula imobilul, ci doar în autentificarea contractului.
Astfel, în condiţiile în care are loc încheierea contractului autentic, devine scadentă obligaţia reclamantei de plată a diferenţei de preţ.
În stabilirea, însă, a diferenţei de preţ care ar mai fi trebuit achitată, a apreciat Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin decizia de casare, că nu s-au examinat de către instanţele de fond împrejurările de fapt care au făcut obiect al clauzelor contractuale privind stadiul executării lucrării în întregul său (apartament, cât şi casa scării şi scările de acces în imobil), împrejurări care să confirme sau să infirme temeinicia solicitării reclamantei de obligare a pârâţilor la plata penalităţilor de întârziere.
Trecând la examinarea litigiului, prin prisma motivelor de casare, Curtea a constatat că prin contractul de construire şi antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 3 septembrie 2007 între SC B.I. SRL, în calitate de beneficiar-cumpărător, şi N.I., în calitate de executant vânzător, s-a stabilit vânzarea-cumpărarea apartamentului care urmează a fi situat pe str. C.T., care se construieşte în baza autorizaţiei de construire din 11 iunie 2007 eliberată de Primarul Municipiul Cluj-Napoca, apartamentul urmând a avea 2 camere, conform anexei 2, cu suprafaţa utilă de 68,10 mp, utili (suprafaţă fără balcon) + balcon de 13,80 mp, cu cota aferentă din terenul pe care este amplasată construcţia, respectiv, pentru terenul din jurul construcţiei, conform proiectului şi părţi indivize comune, având gradul de finisare conform anexei 1.
La art. II lit. a) din contract s-a prevăzut obligaţia de predare a acestui apartament în stadiul semifinisat, iar la art. V lit. a), obligaţia de a executa lucrarea până la data de 15 iunie 2008.
La lit. b), s-a prevăzut că, în cazul depăşirii termenului convenit mai sus, intră în vigoare un termen de graţie de 2 luni, timp în care executantul-vânzător are obligaţia de a finaliza lucrarea la care s-a angajat faţă de beneficiarul-cumpărător, conform prezentului contract şi a anexelor aferente, şi în care penalităţile de întârziere sunt de 0,3% pe zi de întârziere, calculate la suma achitată, iar potrivit lit. c), în situaţia în care nici după expirarea perioadei de graţie de 60 de zile executantul nu predă construcţia contractată, curge o nouă perioadă de 60 de zile în care penalităţile în sarcina executantului sunt de 0,5% pe zi de întârziere, calculate la suma achitată.
La data de 5 noiembrie 2007, între părţi a intervenit actul adiţional nr. 1 prin care s-a convenit vânzarea unui garaj aferent apartamentului obiect al vânzării, în suprafaţă de 15 mp + o suprafaţă de 5 mp, cotă parte din drumul de acces. Părţile au convenit preţul garajului la suma de 13.000 euro, din care 6.500 euro s-a achitat la data semnării actului adiţional, urmând ca diferenţa de 6.500 euro să fie achitată la data predării garajului.
S-a reţinut, că o primă concluzie care se desprinde din clauzele contractuale o reprezintă faptul că, pentru nepredarea la termen a garajului, părţile nu au prevăzut penalităţi de întârziere, penalităţile fiind cuprinse doar în contractul iniţial şi doar cu privire la apartament, în condiţiile în care în art. V lit. a) se vorbeşte despre predarea apartamentului în stadiu semifinisat la data de 15 iunie 2008, iar la lit. b) şi c) despre penalităţile datorate în cazul depăşirii "termenului convenit mai sus".
Prin urmare, penalităţile de întârziere în cuantum de 10.438,9 lei, calculate de reclamantă ca urmare a nepredării la termen a garajului nu au nici un suport contractual, neputând fi acordate.
În privinţa apartamentului, Curtea a constatat că la data de 24 mai 2008, între părţi a intervenit contractul de finisaje interioare, prin care constructorul s-a obligat să predea la cheie apartamentul, acesta urmând a fi amenajat şi finisat potrivit proiectului tehnic şi specificaţiilor beneficiarului, şi că, chiar dacă nu s-a menţionat expres că acest contract îl modifica pe cel iniţial, este evident că în acest sens a fost înţelegerea părţilor, în condiţiile în care apartamentul nu mai trebuia predat la stadiul semifinisat, ci finisat, în cuprinsul acestui contract fiind prevăzut un nou termen de 30 de zile calendaristice.
Contrar susţinerilor reclamantei, Curtea a constatat că apartamentul a fost predat la stadiul convenit la data de 31 iulie 2008, în termenul convenit de părţi potrivit contractelor, sens în care s-a încheiat procesul-verbal de predare-primire la acea dată, acesta fiind semnat de părţile litigante şi depus la dosar fond.
Faptul că acest proces-verbal a fost semnat de către reprezentantul SC N.C. SRL, în calitate de beneficiar, nu are relevanţă sub aspect probator în condiţiile în care, prin acest înscris, se atestă predarea a 2 apartamente, deci inclusiv a celui care face obiectul prezentului litigiu, iar SC B.I. SRL era clienta SC N.C. SRL, care urmărea desfăşurarea lucrărilor în această calitate, aspect ce rezultă din depoziţia martorului T.A.A. (Dosar Tribunalul Specializat Cluj).
Mai mult decât atât, la data de 30 iunie 2008, s-a încheiat procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, înscris care, de asemenea, atestă executarea lucrărilor autorizate în baza autorizaţiei de construire din 11 iunie 2007.
De asemenea, audiat fiind de către instanţa de fond martorul T.A.A., din partea reclamantei, a recunoscut că apartamentul era semifinisat la termenul convenit de părţi iniţial, 15 iunie 2008, că ulterior a încheiat contractul de finisaje care a fost executat întocmai, societatea reclamantă neavând obiecţiuni, şi că i-au fost predate cheile apartamentului. Cu privire la acest moment, martorul nu a putut să îşi aducă aminte dacă a fost în iulie 2008 sau în toamna acelui an.
Pe acest aspect, s-a concluzionat că rezultă din depoziţiile martorilor audiaţi că imobilul era finalizat în cursul lunii iunie 2008, reprezentantul reclamantei având obiecţii doar cu privire la aspecte minore, respectiv, lipsa unui capac la o uşa de vizitare sau a unui robinet care nu era montat, deficienţe care au fost remediate în aceeaşi zi (Dosar Tribunalul Specializat Cluj); că afirmaţiile martorilor în sensul arătat mai sus sunt susţinute şi de înscrisurile depuse, respectiv, procesele-verbale aflate la dosarul de fond, prin care se obiectează cu privire la fixarea unei plinte, curăţarea vopselei la intrare, reglarea unei uşi de balcon, lipsa unor elemente oscilante la geamul din dormitor, lipsa unor capace duze sau lipsa capacului aerisire baie, şi că aceste înscrisuri, chiar dacă sunt din data de 17 februarie 2009, dovedesc, o dată în plus, că obiecţiile pe care reclamanta le avea în legătură cu imobilul nu vizau nefinalizarea acestuia şi imposibilitatea folosirii lui.
În privinţa lipsei utilităţilor, Curtea a constatat, contrar celor susţinute de apelanta reclamantă SC B.I. SRL, că imobilul era racordat la utilităţi în termenul prevăzut de lege (contractul cu SC E. fiind încheiat la data de 25 mai 2008, dosar de fond, branşamentul la apă-canal, la data de 8 aprilie 2008 - dosar de fond, iar acordul de acces la sistemul de distribuţie a gazelor naturale existând încă din 4 iunie 2008 - prezentul dosar).
Potrivit anexei 1 la contract (dosarul de recurs), apartamentul trebuia predat cu următoarele dotări: uşă metalică, geamuri termopan, pereţi tencuiţi şi gletuiţi, şapă, toate instalaţiile trase la fiecare punct în apartament, tot ce ţine de exterior şi casa scării va fi predat finisat.
Or, aşa cum s-a relevat anterior, din probele administrate rezultă că apartamentul a fost predat la termen, potrivit convenţiei părţilor.
Planşele fotografice depuse de reclamantă în susţinerea faptului că exteriorul imobilului nu ar fi fost finisat nu au fost avute în vedere, cu motivarea că aceste înscrisuri nu sunt acceptate ca probă potrivit C. proc. civ. de la 1865, aplicabil în speţă.
Pe de altă parte, chiar dacă s-ar accepta că o planşă fotografică poate fi admisă ca probă într-un astfel de litigiu, Curtea a reţinut că nu poate valida susţinerea reclamantei vizând data la care acestea au fost efectuate, neavând nici un argument tehnic sau juridic în acest sens.
Acestea au fost considerentele pentru care Curtea a înlăturat aceste planşe fotografice şi nu le-a dat nici o relevanţă probatorie.
Mai mult decât atât, în privinţa stadiului finisajelor exterioare, respectiv, a scărilor imobilului şi a curţii acestuia, s-a apreciat că relevant este şi faptul că reclamanta a achitat, fără obiecţiuni, toate facturile emise de pârâţi, inclusiv cele vizând lucrările de finisaje interioare, singurele plăţi neachitate fiind cele scadente la momentul încheierii contractului în formă autentică.
Nicicând până la declanşarea litigiului, reclamanta nu a invocat aspecte de nefinalizare a finisajelor exterioare ale imobilului, la data de 1 septembrie 2009, dată la care a notificat pârâţii cu privire la încheierea contractului, reclamanta stând într-o totală pasivitate deşi, potrivit susţinerilor din prezentul litigiu, trecuse mai bine de 1 an de când ar fi trebuit predat imobilul.
De altfel, nici martorii propuşi de reclamantă nu au putut să precizeze, cu certitudine, care era stadiul finisajelor exterioare, pe când cei propuşi de pârâţi au declarat că imobilul era finisat în luna iunie 2008.
În aceste condiţii, Curtea a dat prevalenţă înscrisurilor depuse care atestau finalizarea lucrărilor autorizate, cel puţin la data întocmirii procesului verbal de recepţie, inclusiv a lucrărilor exterioare imobilului.
În privinţa garajului, Curtea a constatat că prin actul adiţional încheiat între părţi nu s-a prevăzut, în mod expres, astfel cum susţine reclamanta, că urma a fi edificat în curtea imobilului, separat de acesta.
Mai mult decât atât, dacă ar fi reale susţinerile reclamantei, în sensul că s-a dorit edificarea unui garaj în curtea imobilului şi, ulterior, vânzarea acestuia, s-a reţinut că ar fi trebuit să existe o autorizaţie de construire în acest sens, care să stea la baza unei astfel de înţelegeri sau, eventual, încheierea unui act adiţional care să prevadă construirea unui astfel de garaj.
Or, prin actul adiţional nu s-a prevăzut acest lucru ci s-a menţionat obligaţia constructorului de a vinde şi un garaj în suprafaţă de 15 mp, aspect care susţine afirmaţia pârâţilor în sensul că acest garaj urma a fi edificat la subsolul imobilului.
De altfel, chiar în procesul-verbal depus la dosar de fond se vorbeşte despre un garaj subteran, iar din documentaţia cadastrală depusă la dosarul Tribunalului Specializat Cluj rezultă că parcările subterane au suprafaţa utilă de 15,66 mp, astfel cum s-a menţionat în actul adiţional.
Faţă de probele administrate, Curte a concluzionat că intenţia părţilor a fost de a vinde un apartament şi un garaj aflat la subsolul imobilului; că imobilul, obiect al antecontractului, a fost predat la termen reclamantei, în stadiul convenit de părţi; că pârâţii nu datorează penalităţi de întârziere şi că, nedatorându-se penalităţi de întârziere, este evident că odată cu încheierea contractului autentic devine scadentă obligaţia reclamantei de a achita diferenţa de preţ stabilită în contract, (23.100 euro, diferenţă de achitat pentru apartament şi 6.500 euro, diferenţă de achitat pentru garaj).
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanta SC B.I. SRL şi pârâţii N.I. şi N.S., criticând-o pentru nelegalitate.
Reclamanta, prin recursul său, după ce a expus istoricul cauzei, a arătat că hotărârea atacată este nelegală, pentru cele ce succed;
În rejudecare, instanţa de apel a reţinut că, "contrar susţinerilor reclamantei", aceasta constată că apartamentul a fost predat la stadiul convenit, în termenul convenit de părţi potrivit contractelor, sens în care s-a încheiat procesul verbal de predare-primire la 31 iulie 2008, procesul-verbal fiind semnat de părţile litigante, şi că această concluzie s-a fundamentat pe procesul-verbal de predare-primire a lucrărilor de finisaje interioare aferente apartamentului contractat, reţinând că acest act ar fi modificat implicit antecontractul încheiat între părţi şi care vizează un apartament în stadiu semifinisat.
Or, această teza a instanţei de apel este rodul unei interpretări greşite a clauzelor antecontractului dedus judecăţii, ceea ce a condus şi la o denaturare a considerentelor deciziei de casare, cu încălcarea art. 315 alin. (1) C. proc. civ.
În acest sens, s-a arătat că, prin decizia de casare, s-a statuat că reclamanta a invocat în susţinerea capătului de cerere privind obligarea pârâtului la plata de penalităţi pentru neexecutarea în termen a lucrării şi faptul că lucrarea nu a fost executată conform anexei nr. 1 la contract, în sensul că instalaţiile nu au fost trase la apartament la termen, iar tot ce ţine de exterior şi casa scării, nu a fost predat la stadiul finisat, lucrările nefiind executate nici la data introducerii acţiunii; că, în mod greşit, au reţinut instanţele de fond că părţile nu au definit noţiunea de stadiu "semifinisat" pentru apartament şi că nu s-ar fi stabilit obligaţii pentru nivelul de finisare al casei scărilor şi scărilor de acces în imobil, deşi acestea erau stabilite prin anexa nr. 1 la contract; că, având în vedere că anexa nr. 1 la contract face parte din convenţia părţilor, este obligatorie analiza executării sau neexecutării obligaţiilor asumate de părţi prin raportare şi la această anexă, şi că interpretarea dată de către instanţele de fond convenţiei părţilor, fără a se avea în vedere şi anexele la contract, a alterat în mod substanţial natura sa, nefiind examinate împrejurările de fapt care au făcut obiect al clauzelor contractuale privind stadiul executării lucrării în întregul său (apartament, casa scării şi scările de acces în imobil).
Totuşi, în mod paradoxal, deşi atât criticile din apel ale reclamantei, cât şi mai ales considerentele deciziei de casare au prevăzut necesitatea de a se stabili dacă s-au îndeplinit în termen sau nu obligaţiile de la pct. 4 şi 5 din anexa nr 1, respectiv, "toate instalaţiile trase la fiecare punct în apartament" (pct. 4) şi " tot ce ţine de exterior şi casa scării va fi predat finisat" (pct. 5), considerentele deciziei atacate în cvasi-totalitate au abordat un aspect nelitigios: finalizarea lucrărilor la apartamentul propriu-zis, conform procesului-verbal de finisaje interioare.
Or, reclamanta nu a pus în discuţie executarea conformă a lucrărilor la apartamentul propriu-zis, ci a reclamat nerespectarea termenelor de execuţie şi predare a lucrărilor de la pct. 4 şi 5 din anexă, respectiv, neîncheierea unui proces-verbal de recepţie a întregii lucrări, (apartament propriu-zis, asigurare utilităţi şi lucrări exterioare/casa scării), obligaţii care reveneau intimatului conform art. II lit. d) şi art. VI din contract, iar analiza acestor aspecte era necesar să fie realizată în faza de rejudecare.
Astfel cum se desprinde cu claritate din considerentele deciziei de casare, finalizarea apartamentului propriu-zis în stadiu finisat nu echivalează cu respectarea obligaţiilor vânzătorului, atâta timp cât obiectul contractului nu se limitează la apartamentul propriu zis.
Dimpotrivă, dând dovadă de prudenţă la încheierea contractului, reprezentanţii reclamantei au socotit important să includă în contract (a se vedea anexa nr. 1 la contract, pct. 4 şi 5) un termen unic de finalizare atât pentru lucrările interioare, cât şi pentru cele exterioare.
În mod eronat, în baza unei aplicări greşite a legii şi în baza unei interpretări profund eronate a obligaţiilor care definesc raportul juridic dintre părţi, instanţa de apel a aplicat un raţionament în baza căruia a divizat nepermis obiectul antecontractului dedus judecăţii, în sensul că a analizat pe larg şi inutil respectarea obligaţiilor nelitigioase privind apartamentul propriu-zis, conchizând că "din probele administrate rezultă că apartamentul a fost predat la termen".
Concluzia instanţei de apel ignoră, însă, faptul că în baza convenţiei părţilor (art. II lit. d) şi art. VI alin. (3) din antecontract), obligaţia de predare viza întreaga lucrare (apartament propriu-zis plus elementele exterioare acestuia indicate la pct. 4 şi 5 din anexa nr. 1).
Or, singurul proces-verbal de predare vizează apartamentul propriu-zis, neexistând niciun proces verbal privind predarea finisajelor exterioare şi a casei scării încheiat până la data scadenţei (15 iunie 2008) sau în următoarele 120 de zile, iar prin această abordare a instanţei de apel se înfrânge obiectului antecontractului definit de părţi la art. II lit. a) ca fiind un apartament având "gradul de finisare conform Anexei 1". Nu este admisibilă tragerea unei concluzii favorabile părţii adverse din respectarea îndeplinirii doar a pct. 1 - 3 din anexa 1 (obligaţii nelitigioase privind apartamentul propriu-zis) şi ignorarea respectării obligaţiilor de la pct. 4 şi 5.
Mai mult, corecta interpretare a clauzelor contractuale şi justa transpunere în speţă a considerentelor expuse în decizia de casare ar fi impus ca recepţia apartamentului, fără garaj, să fie consemnată într-un proces-verbal încheiat între executantul-vânzător şi beneficiarul-cumpărător, iar înainte de semnarea procesului-verbal de recepţie, beneficiarul-cumpărător era îndreptăţit să efectueze inspecţia apartamentului şi a spaţiilor comune în scopul de a constata dacă imobilul se află în starea convenită de părţi prin contract şi anexe.
Or, lipsa unui proces-verbal de predare a lucrării în stadiul convenit în anexa nr. 1 (interior şi exterior) sau cel puţin lipsa unei convocări emise de pârâtul intimat promitent-vânzător în vederea încheierii procesului-verbal, echivalează cu neîndeplinirea de către acesta a obligaţiei de predare a lucrării cu consecinţa activării clauzei penale moratorii, întrucât procesul-verbal încheiat ulterior, în baza contractului, privind finisajele interioare ale apartamentului (31 iulie 2008) nu poate ţine locul procesului-verbal de recepţie care să vizeze întreaga lucrare contractată şi definită de anexa nr. 1, şi nu acoperă următoarele elemente indicate în anexa nr. 1: a) spaţii comune (elemente exterioare blocului şi casei scării); b) dovada că utilităţile au fost trase la apartament, urmare a racordării la utilităţi a blocului în care este situat apartamentul contractat.
S-a concluzionat, că a induce ideea - asemenea instanţei de apel - că procesul-verbal ce atestă realizarea finisajelor interioare are valoarea procesului-verbal aferent întregii lucrări şi definite la art. VI din contract echivalează, pe lângă o interpretare eronată a actului dedus judecăţii, cu ignorarea considerentelor deciziei de casare, din cel puţin două perspective, şi anume, pe de o parte, pentru că din însăşi definiţia pe care părţile au dat-o apartamentului (cap. II, lit. a) rezultă că acestea nu au limitat obiectul contractului la unitatea locativă propriu-zisă (apartament), ci au înţeles să îi ataşeze un grad de finisare care prevedea lucrări exterioare unităţii locative (casa scării, spaţii exterioare blocului şi racordarea prealabilă a blocului la utilităţi), iar pe de altă parte, pentru că, în mod expres, paragraful 3 din Cap. VI - recepţia apartamentului - instituie în sarcina reclamantei dreptul de a inspecta spaţiile comune "în scopul de a constata dacă imobilul se află în starea convenită prin Contract şi anexe". Or, este evident că procesul-verbal de finisaje interioare în mod obiectiv nu putea asigura reclamantei exercitarea dreptului de inspecţie a spaţiilor comune (casa scării, finisaje exterioare), fiind limitat la unitatea locativă propriu-zisă.
Referitor la acest aspect, s-a mai arătat că, pe de o parte, considerentele deciziei atacate conţin aspecte străine de natura pricinii (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.), în sensul că, în privinţa stadiului finisajelor exterioare, respectiv a scărilor imobilului şi curţii acestuia, s-a reţinut că relevant este şi faptul că reclamanta a achitat, fără obiecţiuni, toate facturile emise de pârâţi, inclusiv cele vizând lucrările de finisaje interioare, singurele plăţi neachitate fiind cele scadente la momentul încheierii contractului în formă autentică. Or, un atare considerent este străin chestiunii litigioase, întrucât - sub aspectul datei de finalizare - între lucrările de finisaje interioare (care vizează strict apartamentul şi care nu sunt contestate) şi cele de finisaje exterioare (casa scării, exteriorul blocului şi amenajarea terenului aferent), nu există absolut nicio legătură, instanţa de apel confundând pur şi simplu cele două categorii de lucrări prevăzute în contract.
Pe de altă parte, pornind de la aceeaşi interpretare greşită a pct. 5 din anexa 1, s-a arătat că prin considerentele deciziei atacate s-a la răsturnat sarcina probei, cu încălcarea art. 1169 C. civ. (1864).
Astfel, deşi pct. 5 impune nu doar o finalizare, ci o predare de către pârâtul intimat (reclamant reconvenţional) către reclamantă a lucrărilor de finisaje exterioare - iar această predare lipseşte, în considerentele deciziei se reţine un aspect neconcludent şi nereal, respectiv, că, "nicicând până la declanşarea litigiului reclamanta nu a invocat aspecte de nefinalizare a finisajelor exterioare imobilului, până la data de 1 septembrie 2009, dată la care a notificat pârâţii cu privire la încheierea contractului, reclamanta stând într-o totală pasivitate deşi, potrivit susţinerilor din prezentul litigiu, trecuse mai bine de 1 an de când ar fi trebuit predat imobilul".
Or, corecta interpretare a pct. 5 ar fi impus ca dovada respectării obligaţiei de predare în termen a finisajelor exterioare (sau cel puţin de finalizare în termen a acestora) să se facă de către executantul intimat reclamant reconvenţional, care alegă respectarea acestei obligaţii pozitive de finalizare şi predare în termen, şi pretinde, în consecinţă, achitarea integrală a restului de preţ.
În această situaţie, în mod nelegal, instanţa de apel a deplasat sarcina probei de la pârâtul reclamant reconvenţional, care a solicitat obligarea reclamantei la plata integrală a restului de preţ şi care avea obligaţia de a proba faptul pozitiv al datei predării sau cel puţin a datei finalizării lucrărilor în termenul convenit, către reclamantă, căreia i s-a pretins să dovedească faptul negativ al neexecutării conforme a obligaţiei disputate.
Însă, o corectă aplicare a art. 1169 C. civ. ar fi condus la concluzia certă că intimatul pârât reclamant reconvenţional nu a fost în măsură să înfăţişeze niciun înscris care să ateste data predării lucrărilor de finisaje exterioare către reclamantă sau măcar data finalizării acestor lucrări, astfel cum se obligase prin antecontract, în interiorul termenului convenit (15 iunie 2008) sau măcar în cele 120 de zile ulterioare. În acelaşi sens, s-a arătat că planşele foto depuse de reclamanta la dosar atestă cu certitudine că mult după scadenţa obligaţiei (respectiv luna mai anul 2009), finisajele exterioare încă nu erau finalizate.
S-a mai arătat, că instanţa de apel a realizat şi o greşită aplicare a art. 172 şi urm. C. proc. civ., întrucât aceste mijloace de probă sunt încadrabile în noţiunea mai largă de înscrisuri. Această eroare a instanţei de apel devine pregnantă în condiţiile în care prezumţia că fotografiile depuse au fost realizate la locul imobilului şi la datele invocate este întărită de depoziţia martorului C. (propus de partea adversă), acesta certificând efectuarea de fotografii de către reprezentantul reclamantei în prezenţa sa.
Or, dacă ar fi coroborat aceste planşe cu celelalte probe din dosar - fără a le înlătura pe motiv că nu sunt acceptate ca probă de normele de drept procesual - instanţa de apel urma să ajungă la o concluzie contrară celei criticate.
Conchizând sub acest aspect, s-a arătat că instanţa de apel a dat prevalenţă înscrisurilor depuse care atestau finalizarea lucrărilor autorizate, cel puţin la data întocmirii procesului-verbal de recepţie, inclusiv a lucrărilor exterioare imobilului, ceea ce a denaturat o dată în plus conţinutul pct. 5 din anexa 1, perpetuând confuzia între procesul-verbal de finisaje interioare (act necontestat, dar fără incidentă asupra lucrărilor de finisaje exterioare) şi un inexistent proces-verbal de recepţie privind finisajele exterioare.
Mai mult, arătând că acordă prevalenţă înscrisurilor depuse faţă de depoziţiile martorilor, instanţa de apel a omis să indice în concret care sunt înscrisurile care să îi susţină teza efectuării în termen a lucrărilor de finisaje exterioare, omisiune care echivalează cu încălcarea art. 261 pct. 5 C. proc. civ.
În ceea ce priveşte analiza şi interpretarea obligaţiei stipulate în anexa nr. 1 pct. 4 la antecontract (tragerea utilităţilor la imobil - alimentarea cu energie electrică), s-a arătat că din interpretarea coroborată a pct. 4 din anexă şi a art. II lit. g) din contract, rezultă ca executantul-vânzător avea obligaţia de a asigura reclamantei posibilitatea racordării apartamentului la utilităţi până la 15 iunie 2008, racordarea propriu-zisă urmând să cadă în sarcina reclamantei.
Concret, interpretarea acestor clauze denotă că obligaţia executantului-vânzător era de a realiza până la termenul convenit racordarea blocului la utilităţi şi realizarea instalaţiilor necesare racordării apartamentului la utilităţi («tragerea» racordului până la apartament), nefiind relevant momentul efectiv la care apartamentul a fost racordat propriu-zis la reţele, întrucât acest moment era la dispoziţia reclamantei. Practic, executantul avea obligaţia de a realiza tabloul electric din casa scării (care deserveşte toate apartamentele) şi de a asigura racordarea imobilului la reţeaua publică de alimentare cu curent electric.
Or, în lipsa procesului-verbal de recepţie impus de art. VI din contract şi care ar fi lămurit momentul îndeplinirii acestei obligaţii, singura soluţie obiectivă pentru determinarea acestui moment rămâne cel al racordării blocului la utilităţi, conform datelor comunicate de instituţiile abilitate (operatorii de energie electrică, gaz şi apă).
Conform deciziei de casare, în rejudecare, instanţa de apel avea obligaţia de a lămuri împrejurările de fapt care au făcut obiectul clauzelor contractuale în dispută (în speţă pct. 4 din anexa 1 la antecontract).
În acest sens, astfel cum rezultă din încheierea din 13 februarie 2014 (dosar de rejudecare), în mod corect instanţa de apel a încuviinţat cererea în probaţiune formulată de reclamantă, în sensul certificării de către furnizorii de utilităţi (gaz şi curent) a datei racordării blocului la utilităţi.
Paradoxal, deşi unul dintre elementele centrale ale litigiului vizează nerespectarea scadenţei (15 iunie 2008) privind racordarea blocului la utilităţi, şi în special a racordului la reţeaua de energie electrică, instanţa de apel nu s-a preocupat să realizeze analiza impusă prin decizia de casare.
Considerentele hotărârii atacate denotă că acest aspect este restrâns la un singur paragraf de 4 rânduri şi jumătate, fără a fi analizate în niciun fel înscrisurile cu dată certă depuse nemijlocit în faţa instanţei de rejudecare de operatorul de energie electrică E.D.T.N. - Sucursala Cluj-Napoca.
Această conduită a instanţei de apel, pe de o parte, aduce atingere rigorilor impuse de art. 261 pct. 5 C. proc. civ., lipsind o minimă motivare prin care să fie înlăturate criticile expuse de reclamanta în cadrul motivelor de apel şi în cadrul concluziilor scrise privind introducerea curentului electric cu mai mult de 120 de zile întârziere faţă de scadenţa convenită (15 iunie 2008).
Pe de altă parte, această abordare a instanţei de apel înfrânge şi art. 315 alin. (3) C. proc. civ., care leagă instanţa de rejudecare de toate motivele invocate de reclamantă în faţa instanţei a cărei hotărâre a fost casată, ceea ce ar fi condus la concluzia certă că asigurarea curentului electric la blocul în cauza (racordarea blocului la reţeaua de alimentare cu energie electrică) s-a realizat la data de 17 noiembrie 2008, conform procesului-verbal de recepţie la punerea în funcţiune (act cu data certă) înregistrat la E.D.T.N. - Sucursala Cluj-Napoca (act depus în rejudecarea apelului - dosar rejudecare apel), ceea ce depăşeşte cele 120 de zile stabilite conform contractului şi care se calculează de la data de 15 iunie 2008 (termenul limită convenit de părţi).
Din această perspectivă, s-a concluzionat că instanţa de apel a ignorat şi încălcat prevederile H.G. nr. 90 din 23 ianuarie 2008 privind procedura de racordare a unui imobil la reţelele electrice, potrivit cărora aceasta se realizează în mod obligatoriu cu implicarea şi în baza unor acte încheiate între investitor şi operatorul de distribuţie - E.D.T.N.
Cu privire la garajul contractat, s-a arătat că, în mod eronat, instanţa de apel a reţinut că nepredarea la termen a garajului nu are incidentă asupra clauzei penale moratorii.
Prima concluzie a instanţei de apel în cadrul considerentelor este că "pentru nepredarea la termen a garajului, părţile nu au prevăzut penalităţi de întârziere, penalităţile fiind cuprinse doar în contractul iniţial, şi doar cu privire la apartament", aceasta fundamentându-şi concluzia pe art. V din contract.
Or, o atare apreciere vădeşte, pe de o parte, o încălcare a considerentelor deciziei de casare (şi ca atare o nesocotire a art. 315 alin. (1) C. proc. civ.), iar pe de altă parte, o eroare de interpretare a contractului şi a actului adiţional.
Conform deciziei de casare, "deşi instanţa de fond a realizat importanţa acestei împrejurări privind individualizarea garajului, pentru aprecierea exactă a executării obligaţiilor asumate de părţi, a eventualei culpe a părţilor, pentru aplicarea clauzelor penalizatoare stabilite pentru neexecutarea sau executarea cu întârziere, nu a lămurit pe deplin această împrejurare".
Considerentele deciziei de casare denotă, aşadar, că de individualizarea garajului depinde activarea sau nu a clauzei penale moratorii.
Or, ignorând acest element obligatoriu, instanţa de rejudecare şi-a asumat în mod nelegal libertatea de a aprecia că, independent de individualizarea garajului, clauza penală moratorie nu este incidentă.
Dar chiar şi în lipsa considerentelor deciziei de casare, dezlegarea instanţei de apel ignoră un aspect esenţial ce ţine de chiar esenţa actului adiţional dedus judecăţii: anume că promisiunea de construire şi vânzare a apartamentului şi garajului constituie o construcţie juridică unitară, căreia îi sunt pe deplin aplicabile prevederile contractului.
Ca atare, este profund eronat raţionamentul adus de instanţa de apel care aplică un tratament juridic distinct garajului. Simpla trimitere din cuprinsul actului adiţional la prevederile contractului demonstrează contrariul celor reţinute de instanţa de apel. Mai mult, faptul că iniţial părţile contractează un apartament, iar ulterior, cu mult înainte de împlinirea termenului limită, adaugă convenţiei şi un garaj, acreditează ideea unei convenţii unice, afectate de acelaşi termen de execuţie şi aceleaşi clauze penale moratorii.
În consecinţă, conform normei de trimitere din actul adiţional care îl completează pe acesta în mod expres cu prevederile contractului, deci şi cu clauzele penale, rezultă că termenul de execuţie al garajului era 15 iunie 2008, şi că, în ipoteza nerespectării termenului, devin incidente penalităţile convenite.
De asemenea, s-a arătat că, potrivit deciziei de casare, urma ca în rejudecarea apelului să se determine dacă amplasarea garajului trebuia să fie în afara blocului (astfel cum susţine reclamanta) sau în interiorul (subsolul) blocului (după cum susţine partea adversă).
Or, dezlegarea dată de instanţă acestei chestiuni este eronată, în sensul că s-ar fi contractat un garaj la subsolul blocului, aceasta fiind rezultatul unei greşite interpretări a actului adiţional dedus judecăţii, întrucât, conform formulării neechivoce din actul adiţional, reclamanta a contractat un garaj nu o parcare, iar distincţia relevantă între parcare şi garaj ţine de funcţionalitate.
Astfel, prin însăşi natura sa, parcarea se rezumă la asigurarea unui loc de păstrare a unui autovehicul, nefiind delimitată prin pereţi de alte parcări, iar garajul, prin natura şi funcţionalitatea sa, implică, pe lângă păstrarea unui autovehicul, şi existenţa unui spaţiu de depozitare în interiorul garajului (ex: pentru pneuri, lăzi de scule, scară etc.), precum şi delimitarea prin pereţi despărţitori de alte garaje sau alte încăperi.
Odată realizată această distincţie era esenţial de observat că la subsol nu a fost realizat niciun garaj în suprafaţă de 15 mp, astfel cum stipulează actul adiţional. Conform extrasului CF nr. x, în care este evidenţiat garajul, suprafaţa acestuia este de 404,30 mp, acesta nefăcând obiectul actului adiţional.
Mai mult, din "Documentaţia cadastrală pentru dezlipire a garajelor", depusă la dosar, rezultă că executantul a înţeles să transforme spaţiul de 404,30 mp, din garajul de la subsol, în 8 parcări (a se vedea şi Releveele depuse), nedespărţite între ele prin pereţi.
Pe de altă parte, justa determinare a obiectului actului adiţional nu putea trece cu vederea că preţul convenit, de 13.000 euro, este situat mult peste preţul unei parcări de subsol, fiind caracteristic unui garaj exterior.
De asemenea, s-a mai arătat că pentru corecta stabilire a obiectului actului adiţional nu se putea ignora înscrisul intitulat proces-verbal de constatare stadiu finisaj exterior din 17 februarie 2009 (dosar de fond), în care se consemnează că "în funcţie de condiţiile meteo se va realiza în faţa blocului 1 loc garaj sau parcare; dacă se doreşte parcare. avansul pentru cele două garaje se consideră preţ integral pentru cele 2 parcări".
Or, aceste consemnări asumate prin semnătura reprezentanţilor părţilor atestă cu claritate obiectul actului adiţional ca fiind un garaj exterior şi nu o parcare la subsol, astfel cum greşit a fost interpretat de instanţa de apel.
În dezvoltarea criticilor formulate, pârâţii N.I. şi N.S. au arătat că, potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere pentru motive de nelegalitate atunci când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.
Astfel, în conformitate cu dispoziţiile art. 276 C. proc. civ., când pretenţiile fiecărei părţi au fost încuviinţate numai în parte, instanţa va aprecia în ce măsura fiecare din ele poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată, putând face compensarea lor.
Corelând textele legale indicate cu cele precizate de către instanţa de apel în decizia recurată, se poate observa că instanţa de apel a aplicat în mod greşit dispoziţiile art. 276 C. proc. civ.
Astfel, potrivit definiţiei, cheltuielile de judecată sunt sumele cheltuite de părţi cu ocazia îndeplinirii actelor de procedura corespunzătoare poziţiei lor procesuale, pe parcursul desfăşurării procesului civil, respectiv, sumele cheltuite de către partea care a câştigat procesul şi la care partea care a pierdut procesul este obligată, prin hotărârea judecătorească pronunţată, să i le ramburseze.
În cauză, reclamanţii au solicitat cheltuieli de judecată constând în taxa de timbru achitată şi onorariu avocat.
Referitor la taxa de timbru achitată, au precizat că aceasta a fost plătită raportat la valoarea solicitată de către recurenţi şi care a fost acordată acestora de către instanţa de apel, respectiv, diferenţa de preţ datorată de către reclamanta-intimată, astfel cum a fost prevăzută în actul încheiat.
Se impune a fi evidenţiat faptul că, deşi instanţa a statuat că admite în parte apelul declarat de către pârâţi, în realitate, având în vedere petitele solicitate de către aceştia şi ceea ce a acordat instanţa de apel, rezultă că aceasta din urmă a admis în întregime apelul pârâţilor reclamanţi.
Prin apelul declarat, recurenţii au solicitat instanţei admiterea cererii reconvenţionale formulate, prin care au solicitat obligarea reclamantei-intimate la plata diferenţei de preţ indicată.
Or, admiţând apelul reclamanţilor şi dispunând obligarea reclamantei-intimate la plata diferenţei de preţ, instanţa a admis apelul formulat de către pârâţii în întregime, dat fiind faptul că acest aspect a reprezentat ceea ce s-a solicitat.
Cele reţinute de către instanţa de apel în favoarea recurenţilor reprezintă constatarea faptului că aceştia au respectat cele stabilite în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu intimata-reclamantă, respectiv, că imobilul obiect al acestui antecontract a fost predat la termen, în stadiul convenit, şi că pârâţii nu datorează penalităţi de întârziere, recunoscându-se, astfel, temeinicia şi legalitatea susţinerilor recurenţilor.
În plus, se impune precizarea că în privinţa petitului formulat de reclamanta intimată, referitor la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare cu privire la apartament şi locul de parcare, nu a existat nicio clipă un refuz din partea recurenţilor, aceştia fiind dornici să încheie acest contract atâta timp cât li se plăteşte diferenţa de preţ cuvenită.
În ceea ce priveşte onorariu avocaţial achitat de pârâţi, componentă a cheltuielilor de judecată, s-a arătat că singurul aspect litigant în prezenta cauză a fost dacă se impune sau nu diminuarea diferenţei de achitat de către reclamanta-intimată SC B.I. SRL, în favoarea recurenţilor, ca urmare a reţinerii culpei acestora şi nerespectării clauzelor contractuale sau dacă se impune obligarea societăţii reclamante la plata întregii sume cu titlu de diferenţă de preţ.
Pentru acest aspect litigant, părţile au angajat reprezentanţi convenţionali şi au avut nevoie de apărări formulate de către avocaţi, iar instanţa de apel a soluţionat acest aspect litigant în favoarea exclusivă a recurenţilor-pârâţi, şi, prin urmare, se justifică acordarea în întregime şi a cheltuielilor reprezentate de onorariu avocaţial.
S-a concluzionat, că, faţă de cele arătate, în speţă, nu mai subzista posibilitatea aplicării de către instanţa de judecată a dispoziţiilor art. 276 C. proc. civ., întrucât acestea îşi găsesc aplicarea doar în situaţia în care pretenţiile fiecărei parţi au fost încuviinţate numai în parte, şi că, apelul pârâţilor fiind admis în întregime, instanţa acordând acestora exact ceea ce au solicitat, respectiv, obligarea reclamantei-intimate la plata diferenţei de preţ prevăzută pentru imobilul în discuţie, textul de lege aplicabil în cauză este cel prevăzut de art. 274 alin (1) C. proc. civ., care stabileşte că partea care cade în pretenţii va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuieli de judecată.
Analizând decizia pronunţată în apel în limita criticilor de nelegalitate formulate de reclamantă şi de pârâţi, instanţa constată următoarele;
Prin recursul său, reclamanta SC B.I. SRL a criticat decizia atacată pentru nelegalitate, potrivit art. 304 pct. 5, 7 şi 9 C. proc. civ., încadrarea în drept a criticilor formulate fiind făcută de către instanţă, potrivit art. 306 (3) C. proc. civ.
Anterior analizei criticilor de nelegalitate formulate de recurenta-reclamantă se impune a fi făcută următoarea precizare: motivele de nelegalitate formulate de reclamantă împotriva deciziei pronunţate în apel vizează soluţia de respingere dată capătului de cerere prin care aceasta a solicitat obligarea pârâţilor la plata penalităţilor de întârziere pentru nerealizarea finisajelor exterioare, pentru neasigurarea utilităţilor şi pentru nepredarea garajului, în termenul convenit.
Potrivit art. 304 (5) C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere "când, prin hotărârea dată, instanţa a încălcat formele de procedură prevăzute sub sancţiunea nulităţii de art. 105 alin. (2)".
În speţă, cu privire la criticile ce se subsumează acestui motiv de recurs, se constată că reclamanta a invocat nelegalitatea deciziei recurate ca fiind dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 315 (1) C. proc. civ., potrivit cărora "În caz de casare, hotărârile instanţei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum şi asupra necesităţii administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului".
Invocând încălcarea acestor dispoziţii legale de către instanţa de apel, reclamanta a susţinut că aceasta a constatat, contrar susţinerilor sale, că apartamentul a fost predat la stadiul convenit la 31 iulie 2008, în termenul convenit de părţi potrivit contractelor, sens în care s-a încheiat procesul-verbal de predare primire la acea dată, proces-verbal ce a fost semnat de părţile litigante, ceea ce reprezintă o denaturare a considerentelor deciziei de casare şi echivalează cu încălcarea art. 315 (1) C. proc. civ., întrucât prin decizia de casare s-a statuat că "reclamanta a invocat în susţinerea capătului de cerere privind obligarea pârâtului la plata de penalităţi pentru neexecutarea în termen a lucrării şi faptul că lucrarea nu a fost executată conform anexei la contract, în sensul că instalaţiile nu au fost trase la apartament la termen, iar tot ce ţine de exterior şi casa scării nu a fost predat la stadiul finisat, lucrările nefiind executate nici la data introducerii acţiunii".
Aceste critici sunt nefondate, întrucât, în condiţiile art. 315 (1) C. proc. civ., singura îngrădire adusă atribuţiilor judecătorilor de fond, care rejudecă procesul după casare, este aceea că hotărârile instanţei de control judiciar sunt obligatorii cu privire la problemele de drept dezlegate, starea de fapt a procesului urmând să fie stabilită de instanţa de trimitere, care poate să ajungă la aceeaşi concluzie ca în ciclul procesual anterior sau la altă concluzie.
În speţă, considerentele deciziei recurate nu au denaturat dezlegările instanţei de recurs, care a statuat, în primul ciclu procesual, că, pentru stabilirea diferenţei de preţ care ar mai fi trebuit achitată, "nu s-au examinat de către instanţele de fond împrejurările de fapt care au făcut obiect al clauzelor contractuale privind stadiul executării lucrării în întregul său (apartament, casa scării şi scările de acces în imobil), împrejurări care să confirme sau să infirme temeinicia solicitării reclamantei de obligare a pârâţilor la plata penalităţilor de întârziere", respectiv, că nu s-a stabilit pe deplin situaţia de fapt pentru aplicarea corectă a legii în soluţionarea capătului de cerere formulat de reclamantă prin care a solicitat obligarea pârâţilor la plata penalităţilor de întârziere.
Însă, considerentele care, în opinia reclamantei, au fost denaturate de instanţa de apel, aşa cum au fost expuse mai sus, se constată că, de fapt, reprezintă susţinerile formulate de reclamantă pentru dovedirea temeiniciei capătului de cerere privind obligarea pârâtului la plata de penalităţi pentru neexecutarea lucrării, conform anexei, în termen, şi pe care instanţa de control judiciar le-a redat, ceea ce nu poate fi asimilat unor dezlegări de drept ale acesteia, de a căror obligativitate trebuia să ţină seama instanţa de trimitere cu ocazia rejudecării cauzei, pe de o parte, iar pe de altă parte, că prin criticile formulate de reclamantă prin cererea ce face obiectul prezentului recurs, deşi se invocă încălcarea dispoziţiilor art. 315 (1) C. proc. civ. de către instanţa de trimitere, se constată că se vizează stabilirea situaţiei de fapt de către instanţa de apel, respectiv, netemeinicia deciziei recurate, ceea ce nu poate fi primit şi analizat pe calea recursului, potrivit art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ.
Tot în susţinerea aceluiaşi motiv de recurs, reclamanta a arătat că unul din elementele centrale ale litigiului vizează nerespectarea scadenţei (15 iunie 2008) pentru racordarea blocului la utilităţi, în special a racordului la reţeaua de energie electrică, întrucât instanţa de apel nu a fost preocupată să realizeze analiza impusă prin deciziei de casare, acest aspect fiind analizat printr-un singur paragraf, fără a se ţine seama de înscrisurile cu dată certă depuse la dosar de aceasta şi de agentul de energie electrică, încălcând astfel dispoziţiile art. 315 (3) C. proc. civ., care leagă instanţa de rejudecare de toate motivele invocate de reclamantă în faţa instanţei a cărei hotărâre a fost casată.
Potrivit art. 315 (3) C. proc. civ. "După casare, instanţa de fond va judeca din nou, ţinând seama de toate motivele invocate înaintea instanţei a cărei hotărâre a fost casată".
În speţă, în rejudecare, instanţa de apel a analizat criticile formulate de reclamantă prin cererea de apel şi le-a respins, concluzionând că, "audiat fiind de către instanţa de fond martorul T.A.A., din partea reclamantei, acesta a recunoscut că apartamentul era semifinisat la termenul convenit de părţi iniţial, 15 iunie 2008, că ulterior a încheiat contractul de finisaje care a fost executat întocmai, societatea reclamantă neavând obiecţiuni, şi că i-au fost predate cheile apartamentului, cu privire la acest moment martorul neputând să îşi aducă aminte dacă a fost în iulie 2008 sau în toamna acelui an".
Cu privire la criticile formulate de reclamantă prin cererea de apel, prin care a invocat nerespectarea scadenţei pentru racordarea blocului la utilităţi, se constată că reclamanta a recunoscut, aşa cum s-a arătat mai sus, prin cererea de recurs, că instanţa de apel a răspuns acestor critici, pe de o parte, iar pe de altă parte, că deşi reclamanta invocă încălcarea dispoziţiilor art. 315 (3) C. proc. civ. de către instanţa de apel, în realitate nemulţumirea sa vizează neanalizarea probelor depuse de aceasta şi de operatorul de energie electrică la dosar, ceea ce ar fi dovedit nerealizarea tabloului electric din casa scării şi că nu s-a asigurat racordarea imobilului la reţeaua publică de energie electrică, în termenul convenit.
De asemenea, se constată că instanţa de apel, cu privire la această lucrare, reţinând că prin încheierea contractului cu operatorul de energie electrică, la 25 mai 2008, pârâţii au executat în termen obligaţia contractuală ce le revenea, potrivit pct. 4 din anexa la contract, respectiv, că au asigurat reclamantei posibilitatea racordării apartamentului la reţeaua publică de alimentare cu energie electrică, a respins motivat criticile formulate de reclamantă prin cererea de apel, pe acest aspect.
Pe de altă parte, prin invocarea de către reclamantă a pronunţării deciziei recurate cu încălcarea dispoziţiilor H.G. nr. 90/2008, se constată că aceasta tinde să supună, pe calea recursului, controlului judiciar netemeinicia deciziei recurate, cu trimitere la actele încheiate cu operatorul de energie electrică în luna noiembrie 2008, care vizează branşamentul trifazic al blocului, ceea ce nu poate fi primit şi analizat, deoarece pe calea recursului se pot formula numai critici de nelegalitate împotriva deciziei ce face obiectul acestei căi de atac
Reclamanta, invocând încălcarea art. 315 (1) C. proc. civ., a mai arătat că, în mod eronat, instanţa de apel a reţinut că nepredarea la termen a garajului nu are incidentă asupra clauzei penale moratorii, deşi prin decizia de casare s-a constatat că "deşi instanţa de fond a realizat importanţa acestei împrejurări privind individualizarea garajului, pentru aprecierea exactă a executării obligaţiilor asumate de părţi, a eventualei culpe a părţilor, pentru aplicarea clauzelor penalizatoare stabilite pentru neexecutarea sau executarea cu întârziere, nu a stabilit pe deplin această împrejurare".
Aşa cum s-a arătat în precedent, pentru instanţa de trimitere, în rejudecarea cauzei după casare, sunt obligatorii numai dezlegările date problemelor de drept de către instanţa de control judiciar, astfel că în rejudecare instanţa de trimitere poate să stabilească situaţia de fapt a procesului.
În speţă, instanţa de recurs, în primul ciclu procesual, cu privire la garajul în litigiu, a reţinut că nu a fost pe deplin lămurită situaţia de fapt, ceea ce a atras casarea deciziei recurate cu trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţă, iar instanţa de trimitere, urmare a analizei probelor administrate în rejudecarea cauzei, a stabilit că pentru nepredarea în termen a garajului, conform actului adiţional din 5 noiembrie 2007, părţile nu au prevăzut penalităţi de întârziere, ceea ce nu conduce la activarea clauzei penale moratorii, în acest caz.
Prin urmare, criticile formulate de reclamantă, aşa cum au fost expuse mai sus, se constată că vizează modul de interpretare de către instanţa de apel a probatoriului administrat pe acest aspect, respectiv, netemeinicia deciziei recurate, cu atât mai mult cu cât în motivarea recursului reclamanta a folosit sintagma "raţionamentul profund eronat al instanţei de apel", ceea ce nu poate face obiectul controlului judiciar pe calea prezentului recurs.
În ceea ce priveşte critica formulată de reclamantă potrivit căreia decizia recurată s-a dat cu încălcarea dispoziţiilor art. 172 C. proc. civ., întrucât mijloacele de probă, cu referire la planşele fotografice depuse de aceasta la dosar pentru a dovedi că finisajele exterioare la imobilul în litigiu nu au fost executate în termen, sunt încadrabile în noţiunea mai largă de înscrisuri, se constată că este, de asemenea, nefondată.
Astfel, potrivit art. 172 C. proc. civ., (1) "Când partea învederează că partea potrivnică deţine un înscris privitor la pricină, instanţa poate ordona înfăţişarea lui" şi (2) "Cererea de înfăţişare nu poate fi respinsă dacă înscrisul este comun părţilor sau dacă însăşi partea potrivnică s-a referit în judecată la înscris ori dacă, după lege, ea este obligată să înfăţişeze înscrisul".
Or, în speţă, recurenta nu reclamă faptul că partea potrivnică ar fi refuzat să depună la dosar un înscris privitor la pricină pe care aceasta l-ar deţine, ci faptul că planşele fotografice depuse la dosar de reclamantă sunt încadrabile în noţiunea mai largă de înscrisuri, respectiv, că nelegal instanţa de apel nu a acceptat ca probă aceste planşe fotografice.
Această susţinere a reclamantei este nefondată, deoarece planşele fotografice depuse la dosar, chiar dacă s-ar accepta că au valoare de înscrisuri în sens larg, nu pot fi asimilate probei cu înscrisuri în sens procesual, câtă vreme nu s-a putut valida, tehnic sau juridic, data efectuării lor, astfel că, legal, a reţinut instanţa de apel că acestea nu pot fi acceptate ca probe în cauză.
Pentru considerentele expuse, motivul de recurs formulat de reclamantă şi întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 5 C. proc. civ., se priveşte a fi nefondat, urmând a fi respins în consecinţă.
În ceea ce priveşte motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., se constată că reclamanta a susţinut că decizia recurată cuprinde "aspecte străine de natura pricinii", întrucât, în mod greşit, instanţa de apel a omis să constate că data concretă a finisajelor exterioare trebuia să rezulte din procesul-verbal de predare a acestora (act inexistent), astfel cum impune interpretarea şi aplicarea clauzei menţionate la pct. 5 din anexa nr. 1, în care se arată că "tot ce ţine de exterior şi casa scării va fi predat finisat"; că decizia recurată a fost dată cu încălcarea art. 261 pct. 5 C. proc. civ., deoarece instanţa de apel, arătând că acordă prevalenţă înscrisurilor depuse faţă de depoziţiile de martori, a omis să indice în concret înscrisurile care au susţinut teza efectuării în termen a lucrărilor de finisaje exterioare, şi că, în ceea ce priveşte nerespectarea scadenţei privind racordarea blocului la utilităţi, instanţa de apel nu s-a preocupat să realizeze analiza impusă prin decizia de casare, întrucât "din considerentele hotărârii atacate rezultă că acest aspect este restrâns la un singur paragraf de 4 rânduri şi jumătate".
Aceste critici sunt nefondate, pentru cele ce succed:
Potrivit art. 304 pct. 7 C. proc. civ., modificarea unei hotărâri se poate cere "când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii".
În speţă, invocând ipoteza a doua reglementată de acest text de lege, reclamanta susţine că, în mod greşit, instanţa de apel a omis să constate că data concretă a finisajelor exterioare trebuia să rezulte din procesul-verbal de predare a acestora.
Aşa cum este dezvoltată această critică, rezultă că reclamanta nu invocă existenţa considerentelor străine de natura pricinii, ci faptul că pentru a se ajunge la concluzia că finisajelor exterioare au fost executate în termen trebuia să existe un proces verbal de predare a acestora, act inexistent.
Cu privire la stabilirea situaţiei de fapt pe acest aspect, care nu poate fi reevaluată în recurs faţă de dispoziţiile art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ., se constată că decizia recurată cuprinde considerentele în baza cărora s-a concluzionat că "apartamentul a fost predat la termen, potrivit convenţiilor părţilor" şi că pârâţii nu datorează reclamantei penalităţi de întârziere raportat la probele administrate, cu trimitere la depoziţiile martorilor audiaţi în cauză, la procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor prevăzute în autorizaţia de construire, cât şi la facturile emise de pârâţi pentru finisajele exterioare, pe care reclamanta le-a achitat fără nicio obiecţie.
Or, neadministrarea unei probe, care, în opinia părţii, ar fi fost determinantă în stabilirea situaţiei de fapt, pe acest aspect, nu echivalează cu existenţa în cuprinsul hotărârii pronunţate a considerentelor străine de natura pricinii, câtă vreme, pe baza probelor administrate în cauză, instanţa de apel a stabilit pe deplin situaţia de fapt cu privire la executarea finisajelor exterioare la imobilul în litigiu şi a înlăturat motivat probele depuse de reclamantă la dosar în susţinerea faptului că aceste lucrări nu ar fi fost executate în termen, aşa cum rezultă din considerentele acesteia.
Prin critica potrivit căreia instanţa de apel nu s-a preocupat să realizeze "analiza impusă de decizia de casare", întrucât din considerentele deciziei ce face obiectul prezentului recurs rezultă că acest aspect, referitor la racordul imobilului la utilităţi, este restrâns la un singur paragraf, se constată că reclamanta susţine că decizia recurată a fost dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 261 (5) C. proc. civ., în sensul că aceasta nu este motivată.
Această critică este, de asemenea, nefondată, deoarece instanţa de apel a arătat în cuprinsul deciziei pronunţate care sunt motivele pentru care a apreciat că blocul în care este situat apartamentul în litigiu, la data întocmiri procesului verbal de recepţie, era racordat la utilităţi, respectiv, gaze, apă, canal şi la energie electrică.
Prin urmare, critica formulată de reclamantă potrivit căreia decizia recurată a fost dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 261 (5) C. proc. civ., care prevăd că hotărârea va cuprinde "motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei, cum şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor", este nefondată.
În ceea ce priveşte motivul de nelegalitate întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în sensul că decizia recurată a fost dată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1.169 C. civil, întrucât instanţa de apel a deplasat sarcina probei de la pârâţii reclamanţi reconvenţionali, care au solicitat obligarea reclamantei la plata integrală a restului de preţ şi care aveau obligaţia de a proba faptul pozitiv al datei predării lucrărilor sau, cel puţin, al datei finalizării acestora, către reclamantă, căreia i s-a pretins să dovedească faptul negativ al neexecutării conforme a obligaţiilor disputate, se constată că este nefondat.
Astfel, cererea de chemare în judecată formulată de reclamantă a avut două petite şi anume: obligarea pârâţilor N.S. şi N.I. să încheie cu reclamanta contract autentic de vânzare-cumpărare asupra apartamentului şi locului de parcare în litigiu, în caz contrar hotărârea ce se va pronunţa urmând să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, apt pentru intabulare, şi obligarea pârâţilor la penalităţi de întârziere pentru nefinalizarea lucrărilor la imobilele în litigiu în termenul convenit, situaţie în care, potrivit art. 1169 C. civil, sarcina probei revine reclamantei, care trebuia să-şi dovedească propunerile făcute înaintea instanţei.
Prin urmare, reclamanta trebuia să-şi dovedească afirmaţiile făcute prin cererea de chemare în judecată pentru ambele petite ale acesteia, deci, inclusiv, cu privire la capătul de cerere prin care solicita obligarea pârâţilor la penalităţi de întârziere, şi, numai în măsura în care reclamanta ar fi făcut dovada faptului generator al dreptului său de a solicita de la pârâţi penalităţi de întârziere pentru nefinalizarea lucrărilor la imobilul în litigiu, în termenul convenit de părţi, pârâţii ar fi fost obligaţi să administreze probe pentru a paraliza dreptul reclamantei.
Celelalte critici formulate de reclamantă, aşa cum au fost expuse mai sus, inclusiv cele privind amplasamentul garajului în litigiu, ca fiind în curtea imobilului şi nu în subsolul acestuia, vizează netemeinicia deciziei recurate, respectiv, modul de apreciere a probelor administrate sau neanalizarea unei probe de către instanţa de apel, ceea ce nu se încadrează în niciunul din motivele de recurs strict şi limitativ, prevăzute de art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ., iar sancţiunea este aceea a neanalizării lor.
Prin recursul lor, recurenţii-pârâţi-reclamanţi, indicând art. 304 pct. 9 C. proc. civ., au arătat că decizia recurată este nelegală în ceea ce priveşte soluţia de compensare a cheltuielilor de judecată avansate de părţi, în sensul că a fost dată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 276 C. proc. civ., întrucât, deşi instanţa a statuat că admite în parte apelul declarat de pârâţi, în realitate, având în vedere petitele solicitate de către aceştia prin cererea reconvenţională şi ceea ce a acordat instanţa de apel, rezultă că aceasta din urmă a admis în întregime apelul pârâţilor reclamanţi, recunoscându-se astfel temeinicia şi legalitatea susţinerilor lor; că, în privinţa petitului formulat de reclamanta intimată, referitor la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare cu privire la apartament şi locul de parcare în discuţie, nu a existat nicio clipă un refuz din partea recurenţilor pârâţi reclamanţi, aceştia fiind dornici să încheiere acest contract atâta timp cât li se plăteşte diferenţa de preţ convenită, şi că, în speţă, nu subzistă posibilitatea aplicării de către instanţa de judecată a dispoziţiilor art. 276 C. proc. civ., raportat la faptul că acestea îşi găsesc aplicarea doar în situaţia în care pretenţiile fiecărei părţi au fost încuviinţate numai în parte, ci a dispoziţiilor art. 274 (1) C. proc. civ., care stabilesc că partea care cade în pretenţii va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuieli de judecată.
Aceste critici sunt nefondate, pentru următoarele considerente;
Potrivit art. 276 C. proc. civ., "Când pretenţiile fiecărei părţi au fost încuviinţate numai în parte, instanţa va aprecia în ce măsură fiecare din ele poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată, putând face compensarea lor".
În speţă, recurenţii pârâţi reclamanţi susţin că decizia ce face obiectul prezentului recurs a fost dată cu aplicarea greşită a acestor dispoziţii legale, întrucât apelul acestora a fost admis în întregime, instanţa de apel acordând exact ceea ce au solicitat şi anume obligarea reclamantei intimate la plata diferenţei de preţ pentru imobilele în litigiu.
Cu alte cuvinte, recurenţii pârâţi-reclamanţi au susţinut că au calitatea de parte câştigătoare în litigiu pendinte şi că erau îndreptăţiţi la acordarea cheltuielilor de judecată, în temeiul art. 274 (1) C. proc. civ.
În ceea ce priveşte poziţia juridică de parte câştigătoare în proces, se constată că aceasta este determinată de raportul dintre conţinutul obiectului acţiunii şi rezultatul obţinut prin hotărârea de soluţionare a litigiului, iar la baza obligaţiei de restituire stă culpa procesuală.
În cazul în care există cereri ale ambelor părţi admise total sau parţial, instanţa va compensa, după caz, în întregime sau doar în parte, cheltuielile de judecată.
Compensarea se poate face şi în cazul în care a fost admis numai unul dintre capetele de cerere, întrucât, sub aspectul cheltuielilor de judecată, aşa cum s-a arătat, poziţia juridică de parte câştigătoare este determinată de raportul dintre conţinutul obiectului acţiunii şi rezultatul obţinut prin hotărârea de soluţionare a litigiului.
Instanţa de apel a făcut aplicarea art. 276 C. proc. civ. şi a compensat cheltuielile de judecată ale părţilor, întrucât, urmare a admiterii apelurilor declarate de părţi şi a schimbării sentinţei apelate, a admis în parte cererea principală formulată de reclamantă şi cererea reconvenţională formulată de pârâţii reclamanţi, şi, de asemenea, a respins cererea reclamantei de obligare a pârâţilor la plata penalităţilor de întârziere, precum şi cererea pârâţilor de obligare a reclamantei la plata penalităţilor de întârziere, deşi cererea reconvenţională formulată de recurenţii pârâţi reclamanţi nu a avut decât un singur capăt de cerere şi anume obligarea reclamantei SC B.I. SRL să plătească către aceştia diferenţa de preţ pentru imobilele în litigiu, de 29.600 euro.
Rezultă, faţă de obiectul acţiunii principale şi al cererii reconvenţionale, că acţiunea reclamantei a fost admisă în parte, iar cererea reconvenţională formulată de pârâţii reclamanţi a fost admisă în tot.
Însă, soluţia instanţei de apel, de compensare a cheltuielilor de judecată avansate de părţi este legală, deoarece calitatea reclamantei şi a pârâţilor de părţi câştigătoare în proces este determinată de raportul dintre conţinutul obiectului acţiunii fiecăreia dintre părţi şi rezultatul obţinut prin hotărârea de soluţionare a litigiului.
În speţă, deşi acţiunea reclamantei s-a admis numai în parte, respectiv, pentru capătul de cerere privind obligarea pârâţilor să încheie cu aceasta contract autentic de vânzare-cumpărare asupra apartamentului şi locului de parcare situat la subsolul imobilului în litigiu, al căror preţ a fost stabilit de părţi, 77.000 euro, pentru apartament, şi la 13.000 euro, pentru garaj, iar cererea reconvenţională a fost admisă în tot, respectiv, pentru plata sumei de 29.600 euro, reprezentând diferenţă de preţ pentru imobilele în litigiu, se constată că legal instanţa de apel, în ceea ce priveşte compensarea cheltuielilor de judecată avansate de părţi, a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 276 C. proc. civ., întrucât, chiar dacă acţiunea reclamantei a fost admisă în parte, raportul dintre obiectul acţiunilor şi rezultatul obţinut prin hotărârea recurată este în favoarea reclamantei, aşa cum s-a arătat mai sus, însă, cum aceasta nu a formulat critici pe acest aspect prin recursul său, instanţa de control judiciar nu poate verifică legalitatea deciziei recurate în acest sens.
Deşi nu au arătat expres, se constată că recurenţii pârâţi, susţinând că nu a existat în nici un moment un refuz al acestora referitor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, au invocat implicit incidenţa în speţă a dispoziţiilor art. 275 C. proc. civ., potrivit cărora "Partea care a recunoscut la prima zi de înfăţişare pretenţiile reclamanţilor nu va putea fi obligată la plata cheltuielilor de judecată, afară numai dacă a fost pusă în întârziere înainte de chemare în judecată".
Această critică este, de asemenea, nefondată, deoarece aceste dispoziţii legale nu sunt incidente în speţă, câtă vreme anterior formulării de către reclamantă a cererii de chemare în judecată aceasta a notificat pe pârâţi pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, pe de o parte, iar pe de altă parte, chiar dacă pârâţii nu ar fi fost puşi în întârziere înainte de chemarea în judecată, aceştia trebuiau să recunoască pretenţiile reclamantei la prima zi de înfăţişare.
Or, faptul că pârâţii au recunoscut pretenţiile reclamantei după prima zi de înfăţişare nu exclude culpa procesuală a acestora şi nu îi exonerează de obligaţia de a suporta cheltuielile de judecată avansate de partea potrivnică.
Concluzionând, pentru considerentele mai sus expuse, se constată că soluţia instanţei de apel de compensare a cheltuielilor de judecată ale părţilor este legală, fiind dată cu aplicarea corectă a dispoziţiilor art. 276 C. proc. civ., şi că sunt nefondate criticile formulate de pârâţii reclamanţi potrivit cărora în speţă sunt aplicabile dispoziţiile art. 274 (1) C. proc. civ., respectiv, că aceştia sunt îndreptăţiţi la acordarea cheltuielilor de judecată, deoarece reclamanta nu este parte căzută în pretenţii, respectiv, acţiunea acesteia nu a fost respinsă, ca nefondată, astfel că recursul declarat de recurenţii pârâţi este nefondat, urmând a fi respins în consecinţă.
Cererile formulate de reclamantă şi de pârâţi, în recurs, de acordare a cheltuielilor de judecată nu vor fi primite, întrucât, aşa cum s-a arătat mai sus, ambele părţi se află în culpă procesuală cu privire la exercitarea căii de atac a recursului.
Pentru considerentele expuse, instanţa, în baza art. 312 (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanta SC B.I. SRL şi de pârâţii N.S. şi N.I.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanta SC B.I. SRL şi de pârâţii N.S. şi N.I. împotriva Deciziei civile nr. 108 din 20 martie 2014 a Curţii de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 11 februarie 2015.
| ← ICCJ. Decizia nr. 400/2015. Civil. Actiune in raspundere... | ICCJ. Decizia nr. 404/2015. Civil → |
|---|
