ICCJ. Decizia nr. 543/2015. Civil. Legea 10/2001. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 543/2015
Dosar nr. 49278/3/2009*
Şedinţa publică din 20 februarie 2015
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, sub nr. 49278/3/2009, reclamanţii G.A. şi G.I. l-au chemat în judecată pe pârâtul M.F.P. pentru obligarea acestuia la plata contravalorii imobilului situat în Bucureşti, sector 1.
În motivare, reclamanţii au arătat că imobilul din litigiu a constituit o singură unitate locativă, dar a fost deţinut de către autorii lor în baza a trei contracte de închiriere şi apoi cumpărat prin trei contracte de vânzare-cumpărare, în baza Legii nr. 112/1995.
Aceste contracte au fost desfiinţate în mod implicit prin admiterea acţiunilor în revendicare intentate de fostul proprietar al imobilului, iar ei şi, respectiv, autorii lor au fost obligaţi la predarea lor în deplină proprietate şi posesie către acesta.
În drept şi-au întemeiat acţiunea pe prevederile art. 501 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 şi dispoziţiile dreptului comun în materia răspunderii civile pentru evicţiune.
Pârâtul nu a depus întâmpinare şi nu s-a prezentat în instanţă.
Prin sentinţa civilă nr. 535 din 29 martie 2011 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a fost admisă acţiunea, în sensul că pârâtul a fost obligat la plata către reclamanţi a sumei de 368.000 euro echivalent în lei la data plăţii, reprezentând contravaloarea imobilului situat în Bucureşti, sector 1. Totodată pârâtul a fost obligat şi la plata sumei de 5.800 lei cheltuieli de judecată către reclamanţi.
Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut că la data de 27 martie 1997, G.E. a cumpărat de la Consiliul General al Municipiului Bucureşti prin D.A.F.I., cu contractul de vânzare-cumpărare din 27 martie 1997, apartamentul situat în Bucureşti, sector 1 compus din 2 camere cămară, oficiu, culoar, baie, bucătărie, oficiu, S.A.S., boxă de 8,34 mp în suprafaţă utilă de 81,28 mp şi cotă indiviză de 9,12% cât şi suprafaţa de 22,07 mp de teren aferentă.
Prin sentinţa civilă nr. 11729 din 11 septembrie 2007 pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, definitivă prin Decizia civilă nr. 636 din 9 mai 2008 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, şi irevocabilă prin Decizia civilă nr. 11729 din 18 noiembrie 2008 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, G.E. a fost obligată să lase reclamanţilor A.M.G., I.A.T., I.M.G., în deplină proprietate şi posesie imobilul susmenţionat, în urma comparării titlurilor de proprietate.
La data de 13 mai 2009, G.E. a decedat întreaga masă succesorală revenindu-i reclamantului G.I. în calitate de legatar cu titlu particular conform certificatului de calitate de moştenitor din 15 septembrie 2009 al B.N.P. Asociaţi, „C.”
Prin sentinţa civilă nr. 17987 din 24 noiembrie 2006 pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, definitivă prin Decizia civilă nr. 1555 din 22 octombrie 2007 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, rămasă irevocabilă, G.D. şi G.A. au fost obligaţi să lase în deplină proprietate şi posesie imobilul.
Conform certificatului de moştenitor din 24 ianuarie 2000 eliberat de B.N.P., M., G.D. a decedat la data de 29 octombrie 1999, lăsând ca moştenitori legali pe reclamanţii din cauza de faţă, G.I. şi G.A., în calitate de fiu şi respectiv soţie supravieţuitoare.
La data de 27 martie 1997, G.C. şi G.F. au cumpărat de la Consiliul General al Municipiului Bucureşti prin D.A.F.I., cu contractul de vânzare - cumpărare din 27 martie 1997, apartamentul situat în Bucureşti, sector 1, compus din 2 camere, comun 58,15% vestibul, baie, culoar, cămară, W.C. bucătărie, terasă, boxă de 3,87 mp în suprafaţă utilă de 68,53 mp şi 7,68 % cotă indiviză părţi comune, cât şi suprafaţa de 18,59 mp teren aferentă.
Prin sentinţa civilă nr. 12080 din 23 noiembrie 2005 pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, definitivă prin Decizia civilă nr. 2014 din 14 decembrie 2006 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, şi irevocabilă prin Decizia civilă nr. 1889 din 12 noiembrie 2007 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, G.C. şi G.F. au fost obligaţi să lase în deplină proprietate şi posesie imobilul către foştii proprietari.
La data de 15 februarie 2004 a decedat G.C. rămânând ca moştenitori G.I., nepot de fiu predecedat şi G.F., soţie, conform certificatului de moştenitor din 23 aprilie 2004 eliberat de B.N.P., M. G.F. a decedat la data de 14 februarie 2008 rămânând ca moştenitori conform certificatului de moştenitor din 3 iunie 2008 eliberat de B.N.P., N.D., G.I.
Din raportul de expertiză întocmit în cauză de către expertul V.M. a rezultat că valoarea apartamentului cu 2 camere deţinut iniţial de G.E. este de 151.000 euro, că cel deţinut de G.I. şi G.A. are o valoare de 105.000 euro şi că cel cumpărat de G.C. şi G.F. are o valoare de 112.000 euro. Expertul a stabilit că imobilul constituie o singură unitate locativă şi a apreciat că valoarea acestuia este de 360.000 euro.
Prin art. 501 din Legea nr. 10/2001 se prevede că proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţa al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare. Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabileşte prin expertiză.
Tribunalul a reţinut că reclamanţii se află sub incidenţa acestor prevederi legale având în vedere că nu s-a constatat prin hotărârile judecătoreşti susmenţionate că autorii acestora ar fi încheiat cu rea credinţă sau cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, contractele de vânzare cumpărare. În plus, a găsit întemeiată cererea reclamanţilor de a li se achita valoarea apartamentelor din momentul evicţiunii, atâta vreme cât prin Legea nr. 10/2001 nu se prevede nimic în acest sens.
În consecinţă, pârâtul a fost obligat la plata sumei de 368.000 euro în echivalent în lei la data plăţii reprezentând contravaloarea imobilului situat în Bucureşti sector 1.
În baza art. 274 C. proc. civ., tribunalul a obligat pe pârât şi la plata cheltuielilor de judecată avansate de reclamanţi în prezenta cauză, respectiv onorariu de avocat de 4.000 lei achitat cu chitanţa din 10 ianuarie 2011 şi onorariul de expertiză în cuantum de 1.800 lei.
Prin Decizia civilă nr. 861/A din 15 noiembrie 2011, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a respins apelul ca nefondat formulat de pârât, reţinând că în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 50 alin. (2)1 din Legea nr. 10/2001 în condiţiile în care nu există hotărâri judecătoreşti prin care să se fi constatat că cele trei contracte de vânzare - cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995, au fost emise cu nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
Prin Decizia civilă nr. 6658 din 1 noiembrie 2012 Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a I-a civilă, a admis recursul declarat de pârât, a casat decizia şi a trimis cauza spre rejudecare la Curtea de Apel Bucureşti deoarece se impune ca instanţa de apel să suplimenteze probatoriul în sensul de a stabili dacă cele trei contracte de vânzare - cumpărare au fost încheiate cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 şi dacă cumpărătorii au fost de bună credinţă la încheierea acestora. Totodată s-a pretins instanţei de apel să analizeze şi celelalte critici formulate prin motivele de recurs de către pârât.
În rejudecare, după casare , curtea de apel a suplimentat proba cu înscrisuri şi a dispus efectuarea unei noi expertize pentru a da curs îndrumărilor date de către instanţa supremă şi a răspunde tuturor motivelor de apel reluate prin motivele de recurs de către pârât.
Prin Decizia civilă nr. nr. 455/A din 14 noiembrie 2014 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a fost admis apelul declarat de pârâtul M.F.P. reprezentat de D.G.F.P.-M.B., împotriva sentinţei civile nr. 535 din 29 martie 2011 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, în contradictoriu cu intimaţii-reclamanţi G. A fost schimbată în parte sentinţa, în sensul că a obligat pe pârât la plata către reclamanţi a sumei de 253.000 euro în echivalent în lei la data plăţii, în loc de 368.000 euro reprezentând contravaloarea imobilului situa în Bucureşti, sector 1. Au fost menţinute restul dispoziţiilor sentinţei.
Pentru a pronunţa această decizie, curtea de apel a reţinut în esenţă următoarele:
P revederile art. 9 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 112/1995 au fost respectate la data încheierii contractelor de vânzare - cumpărare, deoarece reclamanţii au fost de bună credinţă deoarece aveau ordine de repartiţie emise în temeiul Legii nr. 5/1973 şi contracte de închiriere anterioare anului 1989. Faptul că titularii contractelor de închiriere, între timp decedaţi, sunt rude cu reclamanţii şi au fost rude între ei, nu fac incidente în cauză dispoziţiile art. 9 alin. (6) din Legea nr. 112/1995 astfel încât, şi sub acest aspect, contractele au fost încheiate cu respectarea acestei legi. S-a concluzionat că buna credinţă se prezumă şi nu au fost aduse probe care să o răstoarne.
Temeiul juridic al cererii de chemare în judecată îl reprezintă dispoziţiile art. 50 alin. (2)1 şi art. 501 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 06 martie 1945 - 22 decembrie 1989.
Art. 50 alin. (3) reprezintă o normă dintr-o lege specială, cu caracter derogator de la dispoziţiile din dreptul comun, ce reglementează răspunderea pentru evicţiune instituită prin prevederile art. 1337 şi art. 1341 C. civ., în sarcina vânzătorului, astfel încât excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de către pârât prin motivele de apel şi recurs este neîntemeiată.
Conform art. 501 din Legea nr. 10/2001, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.
Prin efectul comparării titlurilor de proprietate şi al preferabilităţii titlului fostului proprietar, cele trei contracte de vânzare - cumpărare au fost desfiinţate în mod implicit, devenind ineficiente.
În raport de aceste constatări, dar şi de inexistenţa unor statuări anterioare privind neîndeplinirea condiţiilor de valabilitate ale contractelor de vânzare-cumpărare susmenţionate în hotărârile judecătoreşti intrate sub puterea lucrului judecat, Curtea a considerat că sunt îndeplinite condiţiile pentru restituirea preţului de piaţă al imobilului, în raport de prevederile art. 501 şi 50 alin. 21 din Legea nr. 10/2001.
Prin raportul de expertiză întocmit în instanţa de apel, astfel cum a fost completat pentru termenul din 31 octombrie 2014, expertul V.M. a stabilit că la data efectuării expertizei în apel, 3 februarie 2014, cele trei apartamente aveau valori de 103.000 euro, 63.000 euro şi 87.000 euro, în total 253.000 euro.
Pentru estimarea acestor valori expertul a avut în vedere preţurile din cele trei contracte de vânzare-cumpărare depuse de părţi la dosar, stabilite în raport de suprafaţa totală a acestora, fapt ce se poate constata şi din examinarea acestora.
Stabilirea anterioară de către expert a unor alte valori în raport de suprafaţa utilă, la un nivel ridicat faţă de cea stabilită în raport de suprafaţa totală, este inexplicabilă şi nu respectă modalitatea de calcul al preţului din cele trei contracte de vânzare-cumpărare reţinute ca şi comparabile, în raport de suprafaţa totală.
Instanţa nu şi-a însuşit punctul de vedere al apărătorului reclamanţilor precum că reclamanţii ar fi îndreptăţiţi să primească valoarea de piaţă din momentul producerii evicţiunii, în raport de dispoziţiile art. 1344 C. civ. căci, stabilirea valorii apartamentului potrivit standardelor internaţionale de evaluare s-a efectuat în raport de dispoziţiile unei legi speciale, respectiv Legea nr. 10/2001 şi nu în raport de dreptul comun.
În consecinţă, stabilirea cuantumului despăgubirii nu se poate acorda în temeiul unei legi, iar momentul de estimare a acesteia, în raport de dispoziţiile altei legi.
Faptul că prin Legea nr. 10/2001, nu se stabileşte în mod expres momentul în raport de care se evaluează imobilul, nu exclude posibilitatea stabilirii acestei valori în raport de momentul efectuării raportului de expertiză, care corespunde cel mai fidel prejudiciului suferit de reclamanţi şi criteriului de evaluare în raport de standardele internaţionale.
Împotriva menţionatei decizii au declarat şi motivat recurs, în termen legal, reclamanţii G.A., G.I. şi pârâtul M.F.P. reprezentat de D.G.F.P. Bucureşti pentru motive de nelegalitate întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea motivelor de recurs formulate reclamaţii au arătat următoarele:
Hotărârea atacată este nelegală sub două aspecte: greşita raportare în timp a momentului stabilirii valorii de circulaţie a imobilului, drept consecinţă fiind greşita validare a raportului de expertiză şi admiterea unui motiv de apel pe care M.F.P. nu l-a formulat, depăşindu-se astfel limitele învestirii.
Prin apelul formulat, M.F.P. nu a criticat aspectul efectuării expertizei prin raportare la momentul evicţiunii.
Chiar dacă apelul are caracter devolutiv, limitele învestirii instanţei de apel sunt date de criticile apelantului realizate prin motivele de apel, or M.F.P. nu a avut în vedere această critică, astfel că, sub acest aspect, hotărârea a intrat în puterea lucrului judecat.
Instanţa de apel a făcut o aplicarea greşită a legii în ceea ce priveşte momentul de referinţă al stabilirii despăgubirilor, ignorând regula potrivit căreia norma specială se completează cu norma generală.
Această regulă poate fi înlăturată de la aplicare numai de existenţa unei dispoziţii speciale care, prin definiţie, nu există în legea specială.
Art. 501 din Legea nr. 10/2001 consacră în mod categoric un caz special de răspundere pentru evicţiune, circumscris vânzărilor realizate în temeiul Legii nr. 112/1995. Or, dacă legea specială tace, aspect necontestat chiar de către Curtea de Apel Bucureşti, legea generală se aplică pentru simplu motiv că în speţă suntem în prezenţa unei vânzări, deci reglementarea vânzării este aptă să i se aplice. Legea specială derogă de la legea generală dar, atunci când tace, se completează cu aceasta din urmă.
De aceea, în considerarea principiului legalităţii, se impune aplicarea soluţiei din materia generală a răspunderii pentru evicţiune şi anume raportarea la data rămânerii irevocabile a hotărârii de evicţiune. Această soluţie se reazemă pe ideea că repararea prejudiciului celui evins înseamnă că la data pierderii imobilului să primească o sumă egală cu cea necesară achiziţionării unuia identic.
Nu este de ajuns că în speţă reclamanţii sunt despăgubiţi după 6 ani de la data evicţiunii, dar sunt siliţi să suporte şi riscurile plăţii cu întârziere a sumelor la care, potrivit legii, sunt îndreptăţiţi. Aşadar, chiar şi fără o aplicare strictă şi corectă a normelor legale, soluţia echitabilă ar fi aceeaşi.
Recurenţii critică soluţia instanţei de apel şi din perspectiva greşitei raportări la suprafaţa avută în vedere, prin evaluarea nediferenţiată a suprafeţei utile de cea totală.
Dacă apartamentul de expertizat are 45 mp util şi 50 mp total (aceeaşi suprafaţă totală ca şi în comparabilă), atunci el va avea, după criteriul suprafeţei totale, acelaşi preţ de 20.000 de euro (50 mp totali x 400 euro/mp) cu al comparabilei, deşi este evident mai valoros pentru că are o suprafaţă utilă (locuibilă) cu aproape 50% mai mare (45 mp vs. 30 mp). Or, în speţă, comparabila 1 are o suprafaţă utilă de 69,98 mp şi o suprafaţă totală de 95,07 mp(aprox. 23% suprafaţa care nu este utilă), iar comparabila nr. 3 o suprafaţă utilă de 43,83 mp în timp ce suprafaţa totală este de 62,37 mp (aprox. 45% suprafaţa care nu e utilă), în timp ce în cazul apartamentelor expertizate ponderea suprafeţei care nu este utilă din suprafaţa utilă este mult mai mică (doar circa 15% în cazul fiecăruia dintre apartamente).
Aşadar, comparaţia "total cu total" este distorsionantă şi nu este aptă să conducă la stabilirea corectă valorii reale, prin urmare instanţa de apel nu avea niciun motiv serios să se abată de la opinia expertului.
În dezvoltarea motivelor de recurs formulate, pârâtul M.F.P. arată că în mod eronat instanţa de apel a apreciat că în cauză sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru ca reclamanţii să beneficieze de restituirea preţului de piaţă.
Pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piaţă este necesară îndeplinirea a două condiţii: prima condiţie este ca aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii 112/1995, iar cea de-a doua condiţie este ca ele să fi fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
Însă, în prezenta cauză nu este îndeplinită nicio condiţie dintre cele două prevăzute imperativ de Legea nr. 10/2001.
Astfel, documentele depuse de către reclamanţi la dosarul cauzei, respectiv contractele de închiriere şi ordine de repartiţie ce au stat la baza încheierii celor trei contracte de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995, nu dovedesc altceva decât faptul că, așa cum prevede legea, la data încheierii acestora cumpărătorii au avut calitatea de chiriaşi.
Or, calitatea anterioară de chiriaşi titulari de contract ai apartamentelor este condiţia esenţială impusă de Legea nr. 112/1995, iar prin simpla îndeplinire a acestei condiţii nu este dovedită buna credinţă a reclamanţilor.
Reaua-credinţă a reclamanţilor nu poate fi pusă la îndoială, dat fiind faptul ca aceştia ştiau sau ar fi putut şti că imobilul este revendicat de către fostul proprietar, că ar fi putut sau că ar fi trebuit să se informeze despre demersurile întreprinse de acesta şi că pasivitatea îi este imputabilă.
În aceste condiţii, contrar celor consemnate de instanţă în hotărârea pe care o recurăm, deşi contractul de vânzare-cumpărare nu a fost declarat nul, totuşi, în speţă, nu este îndeplinită prima condiţie prevăzută de art. 501 din Legea nr. 10/2001.
Nu este îndeplinită nici cea de-a doua condiţie imperativă prevăzută de dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, respectiv, contractul să fi fost desfiinţat prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
De vreme ce reclamanţii nu au făcut dovada existenţei unei sentinţe definitive şi irevocabile în ceea ce priveşte constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de aceasta cu Primăria Municipiului Bucureşti, nu se poate justifica obligarea M.F.P. la plata sumei reprezentând valoarea de piaţă a imobilului în cauză.
În ceea ce priveşte valoarea imobilelor ce fac obiectul prezentei speţe, în concordanță cu practica Înaltei Curții de Casație și Justiție (ex. Decizia civilă nr. 7290 din 28 noiembrie 2012), aceasta ar trebui să fie calculată la data achiziţionării imobilului de către reclamanţi, respectiv la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare.
Aceasta întrucât, în situaţia acordării fostului chiriaş a preţului de piaţă al imobilului, statul ar trebui să suporte o dublă pierdere: repararea integrală a prejudiciului şi subvenţionarea chiriaşului la momentul achiziţiei imobilului la un preţ mult inferior valorii reale (de piaţă) a acestuia.
De aceea, ar trebui să se calculeze valoarea de piaţă a imobilului în discuţie la data 27 martie 1997, respectiv data achiziţionării imobilului de către reclamanţi şi nu raportându-se la perioada în care preţurile imobilelor au înregistrat cotele cele mai ridicate pe piaţa imobiliară.
Intenţia legiuitorului la momentul promulgării Legii nr. 10/2001, prin acordarea preţului de piaţă actual al imobilului, a fost aceea de a se permite chiriaşilor care au fost evinși de adevăratul proprietar să îşi achiziţioneze, în prezent, o locuinţă în locul celei pierdute în procesul de revendicare.
Analizând recursurile formulate, în raport de criticile menţionate, Înalta Curtea apreciază că acestea sunt nefondate, pentru următoarele considerente:
M.F.P. invocă, în cadrul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., că nu sunt îndeplinite cele două condiţii cerute de art. 501 al Legii nr. 10/2001 pentru acordarea de despăgubiri la valoarea de circulaţie a imobilului, întrucât reclamanţii au fost de rea-credinţă când au cumpărat imobilul deoarece nu au depus minime diligenţe pentru a afla situaţia juridică a imobilului, astfel încât nu au fost respectate dispoziţiile Legii nr. 112/1995. Totodată, susţine că nu poate răspunde pentru evicţiune deoarece nu a fost parte în contractele de vânzare-cumpărare şi că despăgubirile trebuie să fie calculate la valoarea imobilului de la momentul perfectării contractelor de vânzare-cumpărare, respectiv 27 martie 2007.
Aceste critici urmează a fi analizate din perspectiva art. 50 şi art. 501 ale Legii nr. 10/2001.
Potrivit art. 501 al Legii nr. 10/2001 „Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare. Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabileşte prin expertiză”.
Neîndeplinirea primei condiţii pentru acordarea de despăgubiri în temeiul art. 501 al Legii nr. 10/2001, aceea a respectării prevederilor Legii nr. 112/1995, este motivată în recurs de împrejurarea că reclamanţii nu au depus minime diligenţe pentru a afla situaţia juridică a imobilului, ocazie cu care ar fi aflat că imobilul este revendicat şi nu ar fi putut cumpăra decât cu încălcarea art. 9 al Legii nr. 112/1995 potrivit cu care aveau obligaţia de a aştepta soluţionarea cererii de revendicare; în aceste condiţii reclamanţii nu au fost de bună-credinţă.
Această critică nu poate fi cenzurată pe calea recursului întrucât constituie o apărare de fond care a fost invocată pentru prima dată în recurs, nefiind susţinută de pârât pe parcursul soluţionării cauzei, nici în faţa primei instanţe, nici prin motivele de apel şi nici în rejudecare, astfel că, nefiind invocată, nu a fost analizată în decizia recurată şi nu poate constitui un aspect de nelegalitate al acestei decizii.
Prin urmare, nu se poate reţine contrariul concluziei instanţei de apel în sensul că prevederile Legii nr. 112/1995 au fost respectate.
În ceea ce priveşte cea de-a doua condiţie cerută de art. 501 al Legii nr. 10/2001, aceea ca titlurile de proprietate ale chiriaşilor-cumpărători să fi fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, se constată că această condiţie este îndeplinită întrucât G.E., G.D., G.A., G.C. şi G.F., în calitate de chiriaşi-cumpărători, au fost obligaţi să lase în deplină proprietate şi posesie cele trei apartamente pe care le-au cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995, astfel cum rezultă din Decizia civilă nr. 11729 din 18 noiembrie 2008 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, din Decizia civilă nr. 1555 din 22 octombrie 2007 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, rămasă irevocabilă, din Decizia civilă nr. 1882 din 12 noiembrie 2007 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă şi din Decizia civilă nr. 1729 din 18 noiembrie 2008 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia I civilă.
Ca atare, reclamanţii sunt îndreptăţiţi la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, în temeiul art. 501 al Legii nr. 10/2001, ca lege specială de reparaţie.
În ceea ce priveşte momentul la care se calculează preţul de piaţă al imobilului, recurenţii-reclamanţi şi recurentul-pârât au poziţii diferite.
Deşi în art. 501 alin. (2) al Legii nr. 10/2001 nu este precizat un anume moment la care se evaluează preţul de piaţă al imobilului, menţionându-se că valoarea despăgubirilor se stabileşte prin expertiză, această exprimare nu este una eliptică întrucât, nefăcând referire la un anume moment, legiuitorul a avut în vedere exclusiv momentul efectuării expertizei, ca reper pentru stabilirea preţului de piaţă al imobilului, ca despăgubire echitabilă, deoarece numai acesta reflectă preţul cu care se poate achiziţiona în prezent un imobil de aceeaşi valoare cu cel de care reclamanţii au fost deposedaţi.
Raportul de expertiză constituie o probă care se realizează în cadrul procesului prin care proprietarii, ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 şi desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, solicită despăgubiri în temeiul art. 501 al Legii nr. 10/2001.
Recunoaşterea de către legiuitor a dreptului de a obţine o astfel de reparaţie s-a realizat prin adoptarea Legii nr. 1/2009, dată la care a fost introdus art. 501 în cuprinsul Legii nr. 10/2001, ca Lege specială de reparaţie în domeniul căreia intră imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989.
Ca atare, de-abia în anul 2009 s-a prevăzut posibilitatea despăgubirii chiriaşilor-cumpărători, care au dobândit în proprietate astfel de imobile, cu respectarea Legii nr. 112/1995, prin restituirea preţului de piaţă al imobilului de care au fost deposedaţi, hotărârea pronunţată în baza acestui temei de drept fiind constitutivă de drepturi.
Prevederile legii speciale se aplică cu prioritate, de la data intrării sale în vigoare, faţă de dispoziţiile dreptului comun, în aplicarea principiului generalia specialibus non derogant, specialia generalibus derogant, şi nu poate retroactiva. Ca atare, nici evaluarea despăgubirii nu se poate raporta la momentul evicţiunii, anterior intrării în vigoare a textului de lege care recunoaşte dreptul la despăgubire.
Obţinerea de măsuri reparatorii reprezentând preţul de piaţă al imobilului, de către chiriaşii-cumpărători evinşi, are loc în temeiul art. 501 al Legii nr. 10/2001, după verificarea îndeplinirii condiţiilor menţionate în acest text legal.
La adoptarea acestui text, legiuitorul a urmărit să acopere prejudiciul creat prin deposedarea de bun cu o sumă de bani care să permită reclamanţilor, imediat după încasarea despăgubirii stabilite prin hotărâre judecătorească definitivă, posibilitatea de a dobândi un imobil pe piaţa liberă echivalent celui de care au fost evinşi.
Legea specială nu se completează cu dreptul comun în materie de evicţiune întrucât momentul la care se va raporta expertiza de evaluare a imobilului trebuie să corespundă scopului avut în vedere de legiuitor. Or, această valoare nu poate fi alta decât cea de la data efectuări expertizei, deoarece aceasta este cea mai apropiată de preţul de pe piaţa imobiliară, iar suma primită cu titlu de despăgubire, imediat după punerea în executare a deciziei definitive pronunţată în temeiul art. 501 al Legii nr. 10/2001, trebuie să fie echivalentul preţului cu care va fi achiziţionat imobilul.
O altă interpretare ar duce la deturnarea scopului pentru care a fost introdus art. 501 în cuprinsul Legii nr. 10/2001.
Astfel, dacă momentul la care s-ar raporta expertiza ar fi cel al evicţiunii, fluctuaţia pieţei imobiliare ar determina fie o îmbogăţire fără justă cauză a reclamanţilor, dacă preţul imobilelor ar scădea, evaluarea stabilind o valoare mai mare decât cea care ar fi necesară pentru achiziţionarea unui imobil de acelaşi fel, după momentul soluţionării definitive a cauzei printr-o hotărâre care este constitutivă de drepturi, fie o scădere nejustificată a despăgubirii primite, dacă preţul imobilelor ar creşte, astfel încât evaluarea realizată la momentul evicţiunii ar fi inferioară preţului cu care se cumpără un imobil, după momentul soluţionării definitive a cauzei printr-o hotărâre care este constitutivă de drepturi.
Nu poate fi primită nici soluţia propusă de recurentul-pârât, bazată pe criterii de echitate, aceea de evaluare a imobilului la momentul cumpărării acestuia de către reclamanţi în temeiul Legii nr. 112/1995, reclamanţii urmând să redobândească exact valoarea pe care au plătit-o, deoarece excede scopului adoptării art. 501 din Legea nr. 10/2001. Şi de această dată fluctuaţia pieţei imobiliare determină îndepărtarea de la raţiunea legii, de această dată în detrimentul reclamanţilor care ar trebui să suporte creşterea preţului pe piaţa imobiliară, obţinând o despăgubire cu mult sub valoarea actuală de piaţă a imobilului.
Astfel fiind, evaluarea preţului de piaţă al imobilului la momentul efectuării expertizei răspunde cel mai bine intenţiei legiuitorului de reparaţie echitabilă, care nu există în cazul în care despăgubirile sunt influenţate de fluctuaţia preţurilor pe piaţa imobiliară.
Interpretarea dată de recurenţii-reclamanţi şi de recurentul-pârât art. 501 alin. (2) al Legii nr. 10/2001 în cererile de recurs apare astfel ca fiind eronată deoarece reflectă fluctuaţia preţurilor pe piaţa imobiliară.
O altă critică adusă deciziei recurate se referă la faptul că instanţa de apel a depăşit limitele învestirii şi a încălcat puterea de lucru judecat referitor la momentul la care trebuie să se calculeze preţul de piaţă al imobilului întrucât, sub acest aspect, cauza ar fi intrat sub putere de lucru judecat, de vreme ce nu a format obiect al apelului.
Verificând motivele de apel formulate de M.F.P., se observă că au fost aduse critici referitoare la momentul la care trebuie să se calculeze preţul de piaţă al imobilului, astfel încât sunt nefondate alegaţiile anterioare. Astfel, în motivele de apel înregistrate la data de 31 mai 2011, M.F.P. a susţinut că reclamanţii nu sunt îndreptăţiţi la despăgubiri reprezentând valoarea de piaţă a imobilului în cuantumul stabilit, suma fiind exorbitantă şi impunându-se micşorarea acesteia cu 30% în raport cu blocajul pieţei imobiliare, pentru ca reclamanţii să nu se îmbogăţească fără justă cauză, motiv pentru care s-a solicitat refacerea raportului de expertiză. Ca atare, aspectul în discuţie a fost supus analizei instanţei de control judiciar, deci nu putea dobândi putere de lucru judecat.
Recurenţii-reclamanţi critică şi modul de evaluare a imobilului, susţinând că, în mod greşit, instanţa nu s-a raportat diferenţiat la suprafaţa utilă, care are o valoare mai mare, ci la cea totală, care este mai mică, abătându-se de la opinia expertului sub acest aspect.
Această critică vizează modul de interpretare a expertizei, deci ca probă administrată în cauză, motiv pentru care nu va putea fi cenzurată pe calea recursului, de vreme ce posibilitatea modificării hotărârii ca urmare a constatării unei greşeli grave de fapt, decurgând dintr-o apreciere eronată a probelor administrate, a fost înlăturată, odată cu abrogarea art. 304 pct. 11 C. proc. civ.
Critica recurentului M.F.P., reprezentat de D.G.F.P. Bucureşti, în sensul că nu poate fi obligat în raportul juridic dedus judecăţii este nefondată.
Interpretând coroborat alin. (2)1 şi (3) ale art. 50 al Legii nr. 10/2001, rezultă că legea prevede expres că restituirea preţului de piaţă al imobilelor, cu privire la care contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, se face de către M.E.F.
Întrucât, astfel cum s-a motivat anterior, contractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, calitatea procesuală pasivă a M.E.F. este determinată ipso jure prin legea specială, care se aplică cu prioritate faţă de dreptul comun în materie.
Pentru toate aceste argumente şi în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursurile declarate de reclamanţii G.A. şi G.I. şi de pârâtul M.F.P., reprezentat de D.G.F.P. Bucureşti, urmează a fi respinse ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanţii G.A. şi G.I. şi de pârâtul M.F.P., reprezentat de D.G.F.P. Bucureşti, împotriva Deciziei nr. 455/A din 14 noiembrie 2014 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 20 februarie 2015.
| ← ICCJ. Decizia nr. 542/2015. Civil. Marcă. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 548/2015. Civil → |
|---|
