ICCJ. Decizia nr. 719/2015. Civil. Pretenţii. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE Şl JUSTIŢIE
SECŢIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 719/2015
Dosar nr. 4223/3/2012
Şedinţa publică din 4 martie 2015
Asupra recursurilor, din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a Vl-a civilă, la data de în 13 februarie 2012, sub nr. 4226/3/2012, reclamanta SC V.B.I. SRL a chemat în judecată pe pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primar general, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa, să fie obligat pârâtul la plata sumei de 313.820 lei reprezentând preţul plătit pentru spaţiul de care a fost evins, precum şi la plata daunelor-interese în sumă de 642.878 lei.
Pârâtul Municipiul Bucureşti a formulat întâmpinare şi cerere de chemare în garanţie a Consiliului Local sector 1, D.I.T.L. sector 1, sectorul 1 al Municipiului Bucureşti şi M.F.P.
Prin întâmpinare, pârâtul Municipiului Bucureşti a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive.
Referitor la cererea de chemare în garanţie, pârâtul Municipiul Bucureşti, a arătat că a chemat în garanţie pe Consiliului Local sector 1, Municipiului Bucureşti sector 1, D.G.I.T.L. sector 1 şi M.F.P.
Prin cererea modificatoare depusă la dosar la data de 27 septembrie 2012, reclamanta SC V.B.I. SRL, a fost extins cadrul procesual pasiv, arătând că se judecă în contradictoriu şi cu Consiliul Local al sectorului 1, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa, să fie obligaţi, în solidar, pârâţii Primăria Municipiului Bucureşti şi Consiliul Local al sectorului 1, la restituirea sumei de 313.820 lei şi la plata daunelor-interese în sumă de 642.878 lei. Reclamanta a arătat că se impune introducerea în cauză în calitate de pârât a Consiliului Local sector 1 Bucureşti, în calitatea de vânzător obligat să răspundă pentru evictiune, deoarece a fost autoritatea care a încasat preţul pentru spaţiul comercial de la subsolul imobilului cumpărat prin contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate autentificat din 26 septembrie 2006.
Prin cererea precizatoare depusă la dosar la data de 07 decembrie 2012 reclamanta a precizat că înţelege să se judece în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti prin primar general şi cu Consiliul Local al sectorului 1 Bucureşti prin primar A.I.C.
Prin încheierea de şedinţă din data de 20.12 2012, instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Consiliul Local sector 1 Bucureşti în cererea principală; a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Municipiul Bucureşti prin primar general; a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a chemaţilor în garanţie Consiliul Local al sectorului 1 Bucureşti, sectorul 1 al Municipiului Bucureşti şi D.G.I.T.L. a sectorului 1 Bucureşti, pentru considerentele arătate în cuprinsul acestei încheieri.
Prin sentinţa civilă nr. 1655 din 03 aprilie 2014 Tribunalul a admis, în parte, acţiunea modificată şi precizată, formulată de reclamanta SC V.B.I. SRL, în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primar general a obligat pârâtul Municipiul Bucureşti la plata către reclamantă a sumei de 279.420 lei, reprezentând contravaloarea bunului evins şi la plata sumei de 17.464,5 euro în echivalent în lei la data plăţii, reprezentând sporul de valoare adus bunului, a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 6.197,87 lei reprezentând cheltuieli notariale, 830 lei cheltuieli efectuate cu documentaţia tehnică şi 16.000 euro, în echivalent lei la cursul B.N.R. de la data plăţii, reprezentând câştigul nerealizat, a respins acţiunea formulată în contradictoriu cu pârâtul Consiliul Local sector 1, a admis în parte cererea de chemare în garanţie, formulată de pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primar general, în contradictoriu cu chematul în garanţie M.F.P., a obligat chematul în garanţie M.F.P., să plătească pârâtului Municipiul Bucureşti, suma de 41.913 lei, a respins cererea de chemare în garanţie formulată de Municipiul Bucureşti, prin primar general, în contradictoriu cu chemaţii în garanţie Consiliul Local sector 1, sectorul 1 al Municipiului Bucureşti şi D.G.I.T.L. sector 1, ca fiind formulată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă şi a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 7.768,16 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a concluziona în acest sens Tribunalul a reţinut următoarele;
Între reclamanta SC V.B.I. SRL în calitate de cumpărător şi pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Consiliul Local al sectorului 1 Bucureşti, în calitate de vânzător, s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare cu plata în rate, autentificat din 26 septembrie 2006 de B.N.P., A., având ca obiect spaţiul comercial situat în Bucureşti, sector 1, în suprafaţă utilă totală de 283 mp, compus din spaţiul comercial parter, în suprafaţă utilă de 151,38 mp şi spaţiu comercial subsol, în suprafaţă utilă de 131,62 mp, identificat cu nr. cadastral, conform documentaţiei cadastrale, releveului, raportului de evaluare şi procesului-verbal al comisiei de vânzare a spaţiilor comerciale prin care s-a negociat şi s-a stabilit preţul de vânzare.
Odată cu spaţiul comercial s-a vândut şi cota indiviză de teren în suprafaţă de 23,47 mp, rezultată din măsurătorile cadastrale, aferentă spaţiului comercial.
Potrivit art. 2 din contract, preţul de vânzare a fost de 515.040 lei +T.V.A., urmând a fi achitat de cumpărător doar în situaţia în care acesta nu este înregistrat ca plătitor de T.V.A.
Referitor la modalitatea de plată, prin contract s-a prevăzut că până la data de 12 octombrie 2006, inclusiv, cumpărătorul va achita suma de 128.760 lei, reprezentând 25 % din preţul integral al vânzării, precum şi T.V.A. aferentă, iar restul de preţ de 386.280 lei + T.V.A. precum şi dobânda de 10% pe an, vor fi achitate de societatea cumpărătoare în rate lunare, timp de 3 ani, fără acordarea unor termene de graţie conform graficului transmis de vânzător la data încheierii contractului.
La art. 5 alin 2 din contractul de vânzare s-a menţionat că transmiterea dreptului de proprietate operează la data achitării avansului de către cumpărător.
Din înscrisurile depuse la dosar, respectiv ordinele de plată,rezultă că reclamanta a achitat pentru spaţiul comercial cumpărat prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1548 din 26 septembrie 2006, suma totală de 600.788, 56 lei.
Prin sentinţa civilă nr. 694 din 18 februarie 2009 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IX-a de contencios administrativ şi fiscal, rămasă definitivă şi irevocabilă prin Decizia civilă nr. 2206 din 25 octombrie 2010 a Curții de Apel București, secţia a Vlll-a, s-a dispus anularea parţială a contractului de vânzare cumpărare cu plata în rate, autentificat din 26 septembrie 2006, încheiat între Municipiul Bucureşti prin Consiliul Local al sectorului 1 Bucureşti şi SC V.B.I. SRL, cu privire la spaţiul în suprafaţă de 131,62 mp situat la subsolul blocului din sector 1, Bucureşti, identificat cu nr. cadastral.
Tribunalul nu şi-a însuşit raţionamentul pârâtei privind incidenţa în cauză a prevederilor noului C. civ., întrucât s-ar încălca principiul neretroactivităţii legii civile, consacrat de dispoziţiile art. 6 alin (1) N.C.C. care prevede că „Legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare. Aceasta nu are putere retroactivă."
În speţă, tulburarea a provenit din fapta unei terţe persoane, respectiv A.P. cu sediul în Calea X şi întrucât vânzătorul-Municipiul Bucureşti, parte în Dosarul nr. 11239/3/2008 nu a reuşit să-l apere pe cumpărător, acesta este obligat să suporte consecinţele evicţiunii, indiferent dacă a fost de bună sau de rea - credinţă.
Tribunalul a constatat că sunt îndeplinite condiţiile pentru angajarea răspunderii-vânzătorului pentru evicţiune. Astfel, tulburarea a provenit din partea unui terţ şi este o tulburare de drept, A.P. obţinând în justiţie anularea parţială a contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate, autentificat din 26 septembrie 2006, cu privire la spaţiul în suprafaţă de 131,62 mp situat la subsolul blocului din sector 1; cauza evicţiunii este anterioară vânzării, întrucât pârâtul Municipiul Bucureşti a vândut reclamantei SC V.B.I. SRL întregul spaţiu închiriat în suprafaţă de 294,78 lei, deşi nu deţinea dreptul de proprietate asupra subsolului; cauza evicţiunii nu a fost cunoscută anterior de cumpărător.
Din dispoziţile art. 1347 şi 1348 C. civ. rezultă că dacă evicţiunea este parţială, cumpărătorul are alegerea între a cere rezoluţiunea vânzării sau menţinerea ei cu despăgubiri.
În speţă, reclamanta a optat pentru menţinerea vânzării, aşa încât potrivit art. 1348 C. civ. aceasta are dreptul la valoarea părţii pierdute prin efectul evicţiunii, valoarea spaţiului pierdut fiind socotită la momentul evicţiunii.
În atare situaţie, vânzătorul nu se poate libera oferind o parte din preţ şi nici cumpărătorul nu poate cere o parte din preţ proporţional cu partea evinsă, indiferent de creşterea sau scăderea valorii lucrului de la data vânzării până la momentul evicţiunii.
Din raportul de expertiză tehnică în construcţii, completat cu răspunsul la obiecţiuni, efectuat în prezenta cauză, a rezultat că valoarea de circulaţie a spaţiului în suprafaţă de 131,62 mp de care reclamanta a fost evinsă este de 102.3000 euro, incluzând valoarea construcţiei (spaţiul situat la subsol) şi valoarea cotei indivize de teren de 23,47 mp pe care a evaluat-o la suma de 18.460 euro (787 euro/mp).
În ceea ce priveşte valoarea cotei indivize de teren în suprafaţă de 23,47 mp, tribunalul a apreciat că aceasta nu poate fi avută în vedere la stabilirea valorii părţii din spaţiul comercial de care cumpărătorul a fost evins, pe de o parte întrucât această cotă indiviză de teren este aferentă întregului imobil cumpărat care include şi spaţiul de la parter, iar pe de altă parte, prin sentinţa civilă nr. 694 din 18 februarie 2009 a Tribunalului Bucureşti, s-a anulat parţial contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate, doar cu privire la spaţiul în suprafaţă de 131,62 mp nu şi cu privire la cota indiviză de teren de 23,47 mp.
În ceea ce priveşte construcţia, tribunalul a constatat că expertul a ajuns la valoarea de 83.840 euro pentru spaţiul de 131,62 mp, la data evicţiunii 25 octombrie 2010.
Tribunalul nu a putut reţine această valoare a spaţiului de 84.370 euro, întrucât expertul a adăugat la costul de 581,18 euro/mp (stabilit potrivit îndreptarului tehnic pentru evaluarea imediată la preţul zilei a costurilor elementelor de construcţie de locuinţe -procentual şi valoric - octombrie 2010 - Fişa 6 - Costuri şi ponderi de lucrări de locuinţe construite pentru viitoare magazine la parterului uni bloc P+8 etaje) şi contravaloarea tuturor lucrărilor de amenajare a spaţiului de la subsol în sumă de 63.691 euro (484 euro/mp) destinate desfăşurării activităţii chiriaşului SC F.B.R. SA aşa cum rezultă din devizul de lucrări întocmit de constructorul care a executat lucrările.
Prin urmare, instanţa a avut în vedere doar valoarea de 581,18 euro/mp (echivalentul a 2475,82 lei/mp la un curs de 4,26 lei pentru 1 euro la data de 25 octombrie 2010 astfel cum s-a menţionat în raportul de expertiză) această valoare fiind stabilită la nivelul lunii octombrie 2010, când s-a produs evicţiunea, pentru spaţiile comerciale construite la parterul blocurilor P+8 etaje.
Tribunalul a constatat că expertul a corectat costul total al spaţiului în suprafaţă de 131,26 mp, prin aplicarea unor indici pozitivi de 5% pentru cheltuielile indirecte şi respectiv de 10% pentru profitul dezvoltatorului, fără a explica necesitatea aplicării acestor indici, în contextul în care vânzarea acestui spaţiu s-a făcut de către pârâtul Municipiul Bucureşti, în temeiul Legii nr. 550/2002 privind vânzarea spaţiilor comerciale proprietate privată a statului şi a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor judeţene sau a consiliilor locale, precum şi a celor din patrimoniul regiilor autonome de interes local.
Conform prevederilor art. 8 din Legea nr. nr. 550/2002 „(1) în vederea vânzării spaţiului comercial sau de prestări de servicii, comisia stabileşte un preţ minim de vânzare, pe baza unui raport de evaluare elaborat de persoane fizice sau juridice autorizate, potrivit legii. Evaluatorul va fi selectat de comisie prin licitaţie publică organizată în termen de 10 zile de la constituirea comisiei. (2) Preţul minim de vânzare, stabilit potrivit alin. (1), va fi avut în vedere ca bază de negociere, în cazul vânzării prin negociere directă, respectiv va fi cuprins în oferta de vânzare prin licitaţie publică cu strigare."
Din conţinutul contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 26 septembrie 2006, a rezultat că preţul pentru spaţiul comercial compus din parter în suprafaţă utilă de 151,38 mp şi subsol în suprafaţă de 131,62 mp, situat în sector 1 a fost stabilit în conformitate cu prevederile art. 8 din Legea nr. 550/2002, prin negociere directă, conform procesului-verbal de negociere al comisiei de vânzare a spaţiilor comerciale din 20 aprilie 2006, rezultând un preţ de vânzare de 515.040 lei +T.V.A.
Prin urmare, aplicarea unui coeficient pozitiv de 10% pentru profitul dezvoltatorului ca şi a unui coeficient pozitiv de 5% pentru cheltuieli indirecte (nespecificate de altfel) apare ca nejustificată. Tribunalul a menţinut însă corecţia valorii spaţiului, prin aplicarea unui coeficient negativ de 10% pentru negociere .
Aplicând coeficientul negativ de 10 % la valoarea de 2.475,82 lei/mp (echivalentul a 581,18 euro/mp) a rezultat că valoarea/mp a spaţiului situat la subsolul imobilului din sector 1, nu poate fi mai mare de 2.228 lei/mp, valoarea totală fiind de 293.249,39 lei (2.228 lei/mp x 131,62).
Cum prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat o despăgubire în sumă de 279.420 lei, pentru spaţiul pierdut, tribunalul, dând eficienţă principiului disponibilităţii, în temeiul art. 1348 C. civ. a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 279.420 lei cu titlu de despăgubire, reprezentând contravaloarea spaţiului situat la subsolul imobilul din Bucureşti, sector 1, în suprafaţă 131,26 mp, de care reclamanta a fost evinsă.
Cât priveşte contravaloarea îmbunătăţirilor, din motivarea în fapt a cererii de chemare în judecată a rezultat că reclamanta a solicitat contravaloarea îmbunătăţirilor care au adus un spor de valoare spaţiului în suprafaţă 131,26 mp, situat la subsolul imobilului din Bucureşti, sector 1.
Efectele garanţiei pentru evicţiune sunt reglementat de art. 1341 din C. civ. şi sunt aceleaşi indiferent că este vorba de evicţiune totală sau parţială, cu excepţiile prevăzute de lege. Aşadar, în cazul în care este evins, cumpărătorul are dreptul la restituirea preţului, echivalentul fructelor, daca a fost obligat sa le restituie evingătorului, cheltuieli de judecata ocazionate de evicţiune si daune-interese.
De asemenea, potrivit art. 1345 C. civ. de la 1864 C. civ. „Vânzătorul este dator să întoarcă cumpărătorului el însuşi sau prin evingător, toate spezele necesare, utile şi de întreţinere ale acestuia."
Din raportul de expertiză efectuat în cauză, tribunalul a reţinut că spaţiul comercial situat în Calea X, a fost cumpărat de reclamantă ca un tot unitar.
La data închirierii spaţiului către reclamantă, acesta a fost preluat într-o stare avansată de degradare potrivit procesului verbal de predare primire din data de 11 aprilie 2000 (fila 287 vol. 1) acesta necesitând reparaţii majore.
Prin contractul de închiriere încheiat la data de 14 februarie 2007, reclamanta SC V.B.I. SRL, în calitate da locator, a închiriat locatarului SC F.B.R. SA (actuala C.E.B.) imobilul din Calea X, inclusiv subsolul în suprafaţă de 131 mp pentru desfăşurarea activităţii bancare şi a activităţilor derivate din aceasta.
Contractul a fost încheiat pe o perioadă de 10 ani (art. 4 din contract), chiria fiind stabilită la suma de 8000 euro pentru primul an.
La art. 71 din contractul de închiriere s-a prevăzut că timp de 60 de zile de la data luării în posesie a spaţiului, respectiv 15 februarie 2007 - 14 aprilie 2007, chiriaşul va fi scutit de plata chiriei aferentă lucrărilor de amenajare a spaţiului, iar la art. 48 din contract s-a prevăzut că locatarul va realiza lucrările de amenajare a spaţiului închiriat cu condiţia obţinerii prealabile a acordului locatorului fără a putea respinge un proiect de amenajare atunci când acesta este necesar desfăşurării activităţii prevăzute în contract cu condiţia respectării legilor în vigoare.
De asemenea, la art. 47 din contractul de închiriere s-a stipulat că la momentul încetării contractului, toate elementele de finisaj efectuate de locatar vor rămâne în proprietatea locatorului, cu excepţia acelor bunuri care prin desprindere/detaşare, nu afectează starea de funcţionare a imobilului (aer condiţionat, mobilier, elemente de design interior).
Din raportul de expertiză tehnică în construcţii a rezultat că la subsolul spaţiului cumpărat de reclamantă şi închiriat SC F.B.R. SA (actuala C.E.B.), au fost amenajate spaţii anexe funcţionale sau tehnice precum: arhiva, camera de valori, spaţiu operatori şi grupuri sanitare.
Lucrările de amenajare a spaţiului în suprafaţă de 131,26 mp, situat la subsolul imobilului din Calea X, au fost efectuate de antreprenorul general SC T.C. SRL.
Conform raportului de expertiză, aceste lucrări au fost evaluate la suma de 42.420,73 euro, la care expertul a adăugat suma şi de 8.623,75 euro, reprezentând contravaloarea lucrărilor pentru instalaţii suplimentare, care nu au fost incluse în situaţia de lucrări întocmită de SC T.C. SRL.
Tribunalul nu şi-a însuşit decât în parte contravaloarea îmbunătăţirilor aduse spaţiului în discuţie. Astfel, tribunalul a apreciat că suma de 9581,58 euro, nu poate fi reţinută în contravaloarea lucrărilor care au adus un spor de valoare bunului, deoarece sunt lucrări executate pentru A.P., iar din probatoriul administrat în caută nu rezultă că reclamanta a suportat contravaloarea acestor lucrări.
Din completarea la raportul de expertiză tehnică în construcţii, a rezultat că în spaţiul ce a aparţinut reclamantei, situat la subsolul imobilului, există următoarele îmbunătăţiri: instalaţia de încălzire (radiatoare, trasee conducte; instalaţia electrică (conductori, tablou electric, aparataj electric şi lămpi - curenţi tari - prize şi iluminat; curenţi slabi - telefonie şi calculatoare); instalaţie de aer condiţionat (tubulatură, prize introducere aer curat, prize absorbţie aer viciat); instalaţia de canalizare, instalaţia de incendiu, mai puţin detectoarele de fum; instalaţia antiefracţie (cabluri pentru camere de luat vederi, şi pentru senzorii de mişcare lipsind camerele de luat vederi şi senzorii de mişcare; plăcile de tavan fals casetate, pe toată suprafaţa subsolului.
Expertul a specificat faptul că a identificat la faţa locului lucrările de construcţii executate aşa cum au fost prevăzute în proiect, respectiv: demolat pereţi, demontat 4 uşi vechi; executat strat suport pardoseală (şapă); executat pardoseală subsol gresie plăci de 20 x 20 cm+plintă pe toată suprafaţa subsolului; tavan fals din plăci ghips carton casetat prins cu bride metalice pe schelet metalic pe toată suprafaţa subsolului; placări pereţi cu tencuială uscată; zugrăveli lavabile.
Tribunalul a apreciat că doar o parte a lucrărilor de amenajare efectuate în spaţiul de care reclamanta a fost evinsă, au fost necesare şi utile şi au adus un plus de valoare bunului, respectiv: lucrările de construcţii, lucrările privind instalaţia de încălzire şi instalaţia electrică precum şi costurile de proiectare pentru lucrările de la subsol, conform înscrisurilor anexate raportului de expertiză.
Tribunalul nu reţinut ca fiind lucrări care au adus un spor de valoare cele privind instalaţia de detectare şi stingere a incendiilor, lucrările privind instalaţia antiefracţie şi pentru instalaţia de curenţi slabi, în valoare totală de 8.623,75 euro, deoarece aceste instalaţii au fost necesare doar pentru desfăşurarea activităţii bancare de către chiriaşul reclamantei.
În ceea ce priveşte lucrările de construcţii, estimate la 15.336,25 euro fără T.V.A., tribunalul a apreciat că nu pot fi incluse în contravaloarea acestora cheltuielile privind curăţenia (771,59 euro) şi evacuarea gunoiului (2.600 euro).
În opinia tribunalului, nici instalaţia de aer condiţionat, ale cărei costuri s-au ridicat la 5.230,14 euro, nu aduce un spor de valoare bunului, fiind necesară doar pentru confortul chiriaşului reclamantei şi pentru desfăşurarea activităţii specifice unei unităţi bancare. De altfel, acesta nici nu poate fi considerată ca fiind funcţională câtă vreme nu există şi aparate de aer condiţionat.
Tribunalul nu a reţinut în contravaloarea lucrărilor care au adus un spor de valoare bunului nici suma de 6.773,06 euro reprezentând taxa pe valoarea adăugată, întrucât aceasta a fost suportată de locatar care a efectuat lucrările de amenajare.
Având în vedere cele arătate mai sus, tribunalul a obligat pârâtul Municipiul Bucureşti şi la plata sumei de 17.464,5 euro, reprezentând sporul de valoare adus spaţiul în suprafaţă de 131,62 mp situat la subsolul imobilului din, sector 1, Bucureşti.
Potrivit art. 1341 C. civ. pct. 3, când vânzătorul este răspunzător de evicţiune, cumpărătorul evins are dreptul de a cere de la vânzător spezele instanţei deschise de dânsul în contra vânzătorului şi ale celei deschise de evingător în contra sa.
În speţă, pârâtul vânzător Municipiul Bucureşti este răspunzător de evicţiune întrucât, aşa cum s-a reţinut în considerentele sentinţei civile nr. 694 din 18 februarie 2009 a Tribunalului Bucureşti, înstrăinarea spaţiului de 131,62 mp la subsol, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat din 26 septembrie 2006, nu se putea realiza decât prin încălcarea de către pârâtul Municipiul Bucureşti a dreptului de proprietate al reclamantei A.P., vânzătorul dispunând asupra unui bun pe care nu îl avea în patrimoniu.
Tribunalul a respins însă cererea reclamantei privind obligarea pârâtului Municipiul Bucureşti la plata sumei de 6.300 lei cu titlu de cheltuieli (onorariu avocat) efectuate în procesul pornit de A.P. împotriva sa, în urma căruia a fost evins, întrucât reclamanta nu a făcut dovada că aceste cheltuieli au fost efectuate în Dosarul nr. 11239/3/2008 al Tribunalului Bucureşti sau în dosarul Curţii de Apel Bucureşti în care a fost pronunţată Decizia nr. 2206 din 25 octombrie 2010.
În dovedirea acestor pretenţii, reclamanta a depus la dosar copii certificate ale chitanţelor din 15 martie 2010 şi din 11 iunie 2009 emise de C.A. „Constantinescu Alex. Mircea", chitanţa din 09 iulie 2009 emisă ce C.I.A „Mate Răzvan Nicolae" şi chitanţa din 11 decembrie 2011 (denumire C.A. ilizibilă) însă în cuprinsul acestor chitanţe nu se face nicio menţiune cu privire la dosarul în care a fost acordată asistenţa juridică.
Tribunalul nu a admis nici pretenţiile reclamantei în sumă de 345,45 lei, reprezentând cheltuieli de fotocopiere, deoarece înscrisurile depuse la dosar (filele 57-60, 62 vol. 1) nu fac dovada fotocopierii unor înscrisuri necesare vânzării-cumpărării sau în procesul în care reclamanta s-a judecat în contradictoriu cu evingătorul - A.P.
Potrivit art. 1341 pct. 4 C. civ., vânzătorul datorează cumpărătorului „daune-interese şi spezele contractului de vindere".
Având în vedere aceste dispoziţii legale, tribunalul a apreciat ca fiind întemeiate pretenţiile reclamantei privind obligarea pârâtului la plata sumei de 6.197,87 lei reprezentând cheltuieli notariale şi 830 lei reprezentând cheltuieli cu documentaţia tehnică.
În ceea ce priveşte cheltuielile notariale, din înscrisurile depuse la dosar, respectiv încheierea de autentificare din 26 septembrie 2006 a contractului de vânzare-cumpărare şi facturile fiscale din 25 septembrie 2006 şi din 25 septembrie 2006 (fila 64 vol. 1), rezultă că spezele vânzării au fost în sumă de 13.326,21 lei.
Întrucât speţele vânzării nu au fost stabilite prin contract, defalcat, pentru spaţiul de la parter şi spaţiul de la subsolul imobilului, cuantumul cheltuielilor ocazionate de vânzarea spaţiului de care cumpărătorul a fost evins nu pot fi stabilite decât proporţional cu suprafaţa spaţiului pierdut, în modalitatea arătată de reclamantă în Anexa 3 depusă la fila. 63 vol. 1. (13.326,21/283 = 47.089 lei/mp; 131,62 x 47.089 lei/mp = 6.197,87 lei).
Din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare rezultă că documentele (adeverinţele, autorizaţiile, avizele etc.) ce au stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare au fost obţinute de reclamanta - cumpărătoare conform contractului de negociere încheiat cu vânzătorul.
Conform susţinerilor reclamantei, necontestate de pârât, pentru obţinerea documentaţiei tehnice, reclamanta a efectuat cheltuieli în sumă de 1.785 lei, dovedite cu chitanţele din 27 februarie 2006 şi din 22 februarie 2006 emise de SC M.P. SRL (fila 72).
Întrucât aceste cheltuieli se referă la întreg imobilul cumpărat de reclamantă, în suprafaţă de 283 mp, cuantumul cheltuielilor corespunzătoare suprafeţei de 132,2,62 mp, de care cumpărătorul a fost evins, este de 830 lei.
Tribunalul a respins, ca neîntemeiate, pretenţiile reclamantei privind obligarea pârâtului Municipiului Bucureşti la plata sumei de 7.404,45 lei, reprezentând impozitului pe clădiri, aferent spaţiului de 132,2,62 mp, situat la subsolul imobilului din Calea X, pentru perioada 2009-2010, întrucât scrisurile depuse la dosar (filele 68-70 vol. 1) nu cuprind nicio referire la imobilul pentru care s-a plătit impozitul şi nici perioada pentru care a fost plătit.
Chiar dacă s-ar considera că aceste ordine de plată se referă la imobilul din Calea X, tribunalul a observat că în cuprinsul O.P. din 16 iunie 2009 s-a menţionat că plata sumei de 468 lei cu titlu reprezintă diferenţa impozitului pe clădire pentru perioada 2006-2009.
În condiţiile în care ordinul de plată mai sus menţionat este ulterior O.P. din 19 martie 2009 şi O.P. din 12 iunie 2014, iar în cuprinsul acestora nu se menţionează perioada sau anul pentru care s-a achitat impozitul, nu se poate stabili cu certitudine suma plătită de reclamantă cu titlu de impozit aferent perioadei 2009-2010 pentru spaţiul de la subsolul imobilului în suprafaţă de 131,62 mp, cu atât mai mult cu cât valoarea impozitului pe clădire, se stabileşte conform prevederilor art. 253 din C. fisc., prin aplicarea unei cote stabilite de Consiliul General al Municipiului București, la valoarea de inventar a spaţiului (în speţă a spaţiului pe care reclamanta l-a pierdut), iar nu în modalitatea arătată de reclamantă în Anexa 3 a cererii de chemare în judecată (fila 63 vol. 1).
Tribunalul a respins ca neîntemeiate şi pretenţiile reclamantei reprezentând cheltuieli de reevaluare a spaţiului în cuantum de 1.600 lei întrucât, pe de o parte, reclamanta nu a depus la dosar înscrisuri doveditoare opozabile pârâtului, iar pe de altă parte, nu a explicat motivele care au impus efectuarea acestei reevaluări, pentru a se putea stabili că respectivele cheltuieli au legătură cu vânzarea-cumpărarea spaţiului sau cu procesul în urma căruia reclamanta a pierdut dreptul de proprietate.
În dovedirea cheltuielilor de reevaluare reclamata a depus la dosar copia, nesemnată de emitent şi necertificată, a facturii din 28 decembrie 2011 şi a chitanţei din 28 noiembrie 2011 (fila 73 vol. 1), aşa încât aceste înscrisuri nu au valoare probatorie.
Având în vedere prevederile art. 1341 pct. 4 C. civ. de la 1864, tribunalul a apreciat ca fiind întemeiate, în parte, pretenţiile reclamantei privind daunele-interese constând în câştigul nerealizat prin pierderea dreptului de proprietate asupra spaţiului în suprafaţă de 131,62 mp.
în acest sens, tribunalul a reţinut că prin contractul de închiriere încheiat la data de 14 februarie 2007, reclamanta SC V.B.I. SRL, în calitate da locator, a închiriat locatarului SC F.B.R. SA, imobilul din strada X, inclusiv subsolul în suprafaţă de 131 mp pentru desfăşurarea activităţii bancare şi a activităţilor derivate din aceasta.
Contractul a fost încheiat pe o perioadă de 10 ani (art. 4 din contract), chiria fiind stabilită la suma de 8.000 euro pentru primul an contractual. începând cu al doilea an contractual „chiria se va indexa în raport cu I.E.A.P.C., comunicat de către I.E.U.R.O.S.T.A.T. pentru anul anterior contractual, aplicat la valoarea chiriei aferente acestuia cu condiţia ca procentul de indexare să nu fie mai mic de 2%. Pentru ultimii cinci ani contractuali chiria se va renegocia cu posibilitatea majorării acesteia până în limita a 15 % din chiria lunară plătită până la momentul renegocierii" (art. 7).
Având în vedere sentinţa civilă nr. 694 din 18 februarie 2009 a Tribunalului Bucureşti, prin care s-a dispus anularea parţială a contractului de vânzare cumpărare cu plata în rate, autentificat din 26 septembrie 2006 între părţile contractului de închiriere din 14 februarie 2007, s-a încheiat Actul adiţional din 30 noiembrie 2010 prin care s-a redus suprafaţa spaţiului închiriat de la 231 mp la 100 mp, aflaţi la parterul imobilului din sector 1. Pentru perioada 01 noiembrie 2010-01 iulie 2011 s-a stabilit că locatarul va plăti o chirie lunară fixă de 5.000 euro/mp, T.V.A. -zero, urmând ca după data de 01 iulie 2011, părţile să stabilească printr-un act la contract, noua valoare a chiriei, care va fi negociată în funcţie de preţul pieţei şi condiţiile economice de la momentul respectiv.
Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a susţinut că prin Actul adiţional din 30 noiembrie 2010 a pierdut câte 2.000 lei în fiecare lună pentru restul de 72 de luni câte au rămas până la expirarea perioadei pentru care a încheiat contractul de închiriere, înregistrând astfel, o pierdere de 144.000 euro.
Tribunalul a dat eficienţă susţinerilor reclamantei în sensul că, pierderea înregistrată după data încheierii Actului adiţional din 30 noiembrie 2010 a fost de 2.000 lei şi nu de 3.000 de lei (diferenţa dintre chiria stabilită prin contractul de închiriere şi chiria stabilită prin actul adiţional), deoarece din conţinutul Actului adiţional din 14 februarie 2007, rezultă că anterior încheierii acestuia au mai fost încheiate alte două acte adiţionale, respectiv Actul adiţional din 18 ianuarie 2008 şi Actul adiţional din 18 iunie 2009 prin care se presupune că a fost modificat şi cuantumul chiriei.
Cât priveşte prejudiciul pretins de reclamantă, tribunalul a constatat că acesta poate fi stabilit cu certitudine doar pentru o perioadă de 8 luni de zile, cuprinsă între data de 01 noiembrie 2010 -01 iulie 2011, pentru care părţile au stabilit în mod clar o chirie de 5.000 euro pe lună.
Pentru perioada cuprinsă între data de 01 iulie 2011 şi data expirării contractului, reclamanta nu a depus la dosar niciun act adiţional, din care să rezulte cuantumul chiriei negociate cu chiriaşul şi care să permită stabilirea unui prejudiciu cert.
Cum sarcina probei în dovedirea prejudiciului revine reclamantului, iar prin probatoriul administrat reclamanta nu a dovedit întregul prejudiciu pretins ci doar pe cel decurgând din încasarea unei chirii reduse cu 2.000 euro între data de 01 noiembrie 2010 - 01 iulie 2011, tribunalul, în temeiul art. 1341 pct. 4 C. civ. a obligat pârâtul doar la plata către reclamantă a sumei de 16.000 euro, în echivalent lei la cursul B.N.R., de la data plăţii, reprezentând câştigul nerealizat.
Întrucât instanţa a admis excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a Consiliului Local sector 1, acţiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu acest pârât ca fiind respinsă ca fiind formulată în contradictoriu cu o persoană fără calitate procesuală pasivă.
În ceea ce priveşte cererea de chemare în garanţie tribunalul a apreciat-o ca fiind întemeiată doar în parte.
Potrivit art. 15 din Legea nr. 550/2002 „Sumele obţinute din vânzarea spaţiilor comerciale sau de prestări de servicii în condiţiile prezentei legi se fac venit la bugetul de stat în cotă de 15%, diferenţa fiind virată la bugetele locale respective, într-un cont special, şi va fi utilizată pentru realizarea unor proiecte de interes public, aprobate de consiliile judeţene sau de consiliile locale vânzătoare."
Având în vedere aceste prevederi legale şi al dispoziţiilor art. 60 C. proc. civ., tribunalul a obligat chematul în garanţie, M.F.P., să plătească pârâtului Municipiul Bucureşti, suma de 41.913 lei, adică 15% din suma de 279.420 lei, reprezentând partea proporţională din preţul vânzării imobilului din Calea X, aferentă suprafeţei de 131,32 mp de care cumpărătorul a fost evins.
Întrucât prin încheierea interlocutorie din data de 20 decembrie 2012 a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a chemaţilor în garanţie Consiliul Local sector 1, sectorul 1 al Municipiului Bucureşti şi D.G.I.T.L. sector 1, tribunalul, a respins cererea de chemare în garanţie formulată de în contradictoriu cu aceşti chemaţi în garanţie, ca fiind formulată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.
În temeiul art. 274 alin. (1) C. proc. civ. tribunalul a obligat pârâtul Municipiul Bucureşti la plata către reclamantă a sumei de 7.768,16 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru aferentă pretenţiilor admise, timbru judiciar şi onorariul expertului(în sumă de 1.000 lei conform chitanţei depuse la fila 201 vol. 1).
În ceea ce priveşte onorariul avocatului, tribunalul a luat act că acesta va fi solicitat pe cale separată.
Împotriva sentinţei au formulat apel reclamanta SC V.B.I. SRL, pârâtul Municipiul Bucureşti şi chematul în garanţie M.F.P.
Prin Decizia civilă nr. 1092 din 24 noiembrie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a Vl-a civilă, s-a respins "apelul formulat de reclamanta SC V.B.I. SRL împotriva sentinţei civile nr. 1655 din 03 aprilie 2014 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a Vl-a civilă,ca neîntemeiat.
S-au admis apelurile formulate de pârâtul Municipiul Bucureşti şi de chematul în garanţie M.F.P. împotriva sentinţei civile nr. 1655 din 03 aprilie 2014 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a Vl-a civilă, în contradictoriu cu intimaţii - chemaţi în garanţie sectorul 1 al Municipiului Bucureşti, prin primarul sectorului 1 şi Consiliul Local sector 1, D.G.I.T.L. sector 1.
A fost schimbată în parte sentinţa apelată, în sensul că s-a respins cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată şi s-a respins cererea de chemare în garanţie împotriva M.F.P., ca rămasă fără obiect.
Instanţa de apel a analizat hotărârea atacată prin prisma probelor administrate şi a normelor legale incidente în cauză, cu prioritate asupra motivului de nulitate de ordine publică prevăzut de art. 295 alin. (1) C. proc. civ., constând în aplicarea greşită a legii de către prima instanţă, respectiv inaplicabilitatea dispoziţiilor legale referitoare la instituţia garanţiei pentru evictiune a vânzătorului, invocat în şedinţa publică din data de 06 octombrie 2014."
Astfel, s-a reţinut că prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti reclamanta apelantă a solicitat obligarea intimatului pârât Municipiul Bucureşti la plata sumei de 313.820 lei reprezentând preţ plătit şi la plata daunelor-interese în sumă de 642.878 lei, invocând obligaţia de garanţie pentru evictiune a vânzătorului. în motivarea cererii, reclamanta SC V.B.I. SRL a arătat că a încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti Contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 27 septembrie 2006 de Biroul Notarial „A.", având ca obiect spaţiului comercial situat in Bucureşti, sector 1, in suprafaţa utila de 283 mp, compus din spaţiu comercial parter, in suprafaţa utila de 151,38 mp şi spaţiu comercial subsol, în suprafaţa de 131,62 mp, precum şi faptul că, în anul 2007, a fost evinsă parţial de către A.P. cu sediul in Bucureşti, sector 1, pierzând spaţiul in suprafaţa de 131,62 mp, astfel cum rezultă din sentinţa civilă nr. 694 din 18 februarie 2009.
Potrivit dispozitivului sentinţei civile nr. 694 din 18 februarie 2009, pronunţată în Dosarul nr. 11239/3/2008 de Tribunalul Bucureşti , secţia a IX-a, rămasă definitivă şi irevocabilă prin Decizia civilă nr. 2206 din 25 octombrie 2010, hotărâre care se impune cu putere de lucru judecat părţilor din prezenta cauză, instanţa de apel a constatat că s-a dispus anularea parţială a contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate autentificat din 26 septembrie 2006, cu privire la spaţiul in suprafaţa de 131,62 mp situat la subsolul blocului din, sector 1, Bucureşti, convenţie care reprezintă fundamentul pretenţiei reclamantei.
Însă, având în vedere că prin hotărârea judecătorească menţionată anterior s-a dispus anularea contractului de vânzare cumpărare în temeiul căruia se solicită obligarea vânzătorului Municipiul Bucureşti la răspunderea pentru evictiune, raportat la efectele admiterii unei acţiuni în anulare, în sensul că vânzarea este desfiinţată retroactiv, instanţa de apel a apreciat că apelanta reclamantă nu mai poate pretinde executarea obligaţiei de garanţie împotriva evicţiunii.
Pentru a concluziona în acest sens, curtea de apel a luat în considerare atât faptul că obligaţia vânzătorului presupune un contract valabil încheiat, aspect care rezultă din însăşi reglementarea legală a acesteia (cap. IV Titlul V C. civ. 1864 - despre obligaţiile vânzătorului), deci interpretarea logică, în sensul că o obligaţie, ca şi un drept, nu poate izvorî decât în temeiul unei convenţii legal încheiate, dar şi din efectele nulităţii. Astfel, efectele nulităţii unui act juridic, consecinţele juridice ale aplicării sancţiunii nulităţii, respectiv urmările ocazionate în circuitul juridic civil de desfiinţarea unui act juridic încheiat cu încălcarea dispoziţiilor legale referitoare la condiţiile sale de validitate (în speţă, anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 26 septembrie 2006 pentru lipsa calităţii de proprietar al Municipiului Bucureşti) determină lipsirea actului juridic de efectele contrare normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă (quod nullum est, nullum producit effectum).
În aceste condiţii, efectele nulităţii se produc din însuşi momentul încheierii actului (principiul retroactivităţii), iar părţile trebuie repuse în situaţia anterioară (restitutio in integrum). Or, a solicita obligarea unei părţi de a răspunde în baza unui act juridic nul, în speţă a aprecia incidenţă obligaţia pentru evicţiune a vânzătorului Municipiul Bucureşti, în temeiul contractului autentificat din 26 septembrie 2006, anulat prin sentinţa civilă nr. 694 din 18 februarie 2009, este lipsită de temei legal.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC V.B.I. SRL şi chemata în garanţie D.G.I.T.L. sector 1.
Recursul declarat de reclamanta SC V.B.I. SRL a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 6, 8 şi 9 C. proc. civ.
Instanţa de apel a apreciat că atât timp cât convenţia încheiată între reclamantă şi pârât a fost anulată de către instanţa de judecată, obligaţia acesteia de a răspunde pentru evicţiune este înlăturată şi că dispoziţiile art. 1337 C. civ. nu sunt aplicabile, reclamanta putând să solicite restituirea preţului ca efect al nulităţii actului juridic.
Recurenta - reclamantă susţine că această motivare este o greşită aplicare a legii, iar instanţa a schimbat înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al actului juridic dedus judecaţii, motive de recurs prevăzute de punctul 8 şi 9 al art. 304 din C. proc. civ. deoarece:
Dacă evicţiunea înseamnă pierderea posesiei sau a proprietăţii, rezultă că admiterea acţiunii în constatarea nulităţii contractului de vânzare cumpărare, cu efectul pierderii proprietăţii de către cumpărător este evicţiunea produsă şi pentru care vânzătorul datorează garanţie, obligaţia de garanţie pentru evicţiune născându-se la data încheierii contractului şi nestingându-se ca urmare a anularii acestuia.
Arată că a solicitat obligarea pârâtului Municipiul Bucureşti prin primar la executarea obligaţiei de garanţie împotriva evicţiunii nu în baza unui act juridic nul, ci ca urmare pierderii dreptului de proprietate în favoarea unui terţ.
Interpretarea dată de către instanţa de apel este una ce excede cererii de chemare în judecată, instanţa de apel lipsind astfel de efecte instituţia răspunderii vânzătorului pentru evictiunea lucrului vândut.
Pe lângă definiţia evicţiunii din care rezultă neîndoielnic că vânzătorul este obligat să răspundă pentru evictiune în condiţiile în care cumpărătorul a pierdut dreptul de proprietate în urma unei hotărâri judecătoreşti, s-a ignorat de către instanţa de apel şi împrejurarea că, în speţă, condiţiile impuse pentru a fi in prezenţa garanţiei contra evicţiunii rezultând din faptele terţilor erau îndeplinite, şi anume:
- reclamanta a suferit o tulburare de drept, pierzând în urma unui proces judiciar, la care vânzătorul a fost parte, dreptul de proprietate parţial asupra imobilului pe care l-a achiziţionat;
- cauza evicţiunii a fost anterioară vânzării, instanţa ce a anulat parţial titlul de proprietate reţinând că pârâtul Municipiul Bucureşti a vândut un bun ce aparţinea unei terţe persoane, respectiv A.P. Calea X;
- reclamanta nu a cunoscut pericolul evicţiunii la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi nici nu a cumpărat pe propria răspundere, asumandu-şi riscul evicţiunii.
Faţă de îndeplinirea celor 3 condiţii, consideră că se află în prezenţa răspunderii pentru evictiunea parţială suferită.
Recurenta susţine că interpretarea instanţei de apel în sensul că ulterior anulării actului de vânzare-cumpărare nu se mai poate solicita restituirea preţului plătit şi a spezelor făcute, deoarece părţile sunt repuse în situaţia anterioară este una ce lipseşte de efecte instituţia răspunderii de evictiune, respectiv dispoziţiile art. 1337, art. 1348 şi art. 1346 C. civ.
Atât timp cât evictiunea înseamnă pierderea posesiei şi proprietăţii iar legea nu face distincţie între modul în care s-a realizat pierderea în sensul că aceasta a survenit urmare a unei hotărâri judecătoreşti, indiferent de natura acesteia sau ca urmare a exercitării de către un terţ a unui drept real asupra imobilului, nici instanţa de judecată nu trebuia să interpreteze cu de la sine putere, în mod greşit, atât actul juridic dedus judecaţii, cât şi legea.
Daca recurenta - reclamantă nu mai putea să pretindă executarea obligaţiei de garanţie împotriva evicţiunii la momentul formulării acţiunii, nu putea solicita nici aplicarea principiului restitutio in integrum, cum a sugerat instanţa de apel, deoarece la acel moment dispoziţiile noului C. civ. nu se aplicau, iar în vechiul C. civ. aplicabil efectele nulităţii actului juridic nu erau reglementate.
Chiar şi în cazul în care aceste principii ar fi fost reglementate nu înseamnă că dacă pentru actul juridic dedus judecaţii există două sau mai multe instituţii de drept aplicabile instanţa poate să stabilească prioritatea vreuneia dintre aceste instituţii, lipsind-o pe cealaltă de efecte, dacă legea nu prevede în mod expres acest lucru.
Instanţa de apel, cu ocazia judecării apelului, a acordat mai mult decât s-a cerut şi ceea ce nu s-a cerut, motiv de apel prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ.
Recurenta - reclamantă susţine că din cererile de apel formulate de către cei doi pârâţi se poate observa ca aceştia au recunoscut în parte pretenţiile reclamantei şi deci au înţeles să execute garanţia pentru răspundere împotriva evicţiunii însă nemulţumirea acestora a fost privitoare la sumele de bani la care instanţa de fond i-a obligat, respectiv: Municipiul Bucureşti a contestat, prin cererea de apel, cuantumul spezelor acordate de către instanţa de fond, afirmând ca acesta trebuie sa răspundă doar pentru valoarea bunului evins la momentul evicţiunii, iar chematul în garanţie M.F.P., prin cererea de apel a solicitat respingerea cererii de chemare în garanţie şi, pe cale de consecinţă, obligarea vânzătorului la sumele solicitate de către reclamantă.
Astfel, pârâţii nu au solicitat respingerea acţiunii introductive iar vânzătorul a recunoscut parţial pretenţiile reclamantei, motiv pentru are consideră că soluţia instanţei de apel este nelegală şi este rezultatul unui abuz evident a instanţei de apel.
Prin urmare, recurenta - reclamantă solicită admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii atacate în sensul admiterii apelului reclamantei aşa cum a fost formulat.
Prin recursul declarat chemata în garanţie D.G.I.T.L. sector 1 a invocat dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ.
Cu privire la pct. 7 al art. 304 C. proc. civ., recurenta arată că instanţa de apel a admis apelul formulat de chematul în garanţie M.F.P., cu consecinţa respingerii cererii de chemare în garanţie formulată de pârâtul Municipiul Bucureşti ca rămasă fără obiect, însă în dispozitivul hotărârii atacate curtea de apel a admis apelurile formulate de pârâtul Municipiul Bucureşti şi de chematul în garanţie M.F.P. în contradictoriu cu intimaţii Municipiul Bucureşti sector 1, prin primarul sectorului 1, Consiliul Local al sectorului 1 şi D.G.I.T.L. a sectorului 1.
Învederează faptul că Municipiul Bucureşti a chemat în garanţie D.G.I.T.L. a sectorului 1 solicitând ca, în cazul în care va cădea în pretenţii, instanţa să oblige instituţia să suporte pretenţiile băneşti ale societăţii reclamante.
În aceleaşi condiţii Municipiul Bucureşti a chemat în garanţie Municipiul Bucureşti sector 1, prin primarul sectorului 1 şi Consiliul Local al sectorului 1 şi M.F.P.
Motivele reţinute de instanţa de apel în considerentele deciziei recurate (cu privire la respingerea cererii de chemare în judecată formulată de SC V.B.I. SRL, ca neîntemeiată), vin în contradicţie cu dispozitivul sentinţei în care se arată că apelurile formulate de Municipiul Bucureşti şi M.F.P. au fost admise în contradictoriu cu D.G.I.T.L. a sectorului 1, cu Municipiul Bucureşti sector 1, prin primarul sectorului 1 şi Consiliul Local al sectorului 1.
Astfel susţine că nu D.G.I.T.L. a Sectorului 1 a formulat cererea ce formează obiectul prezentului dosar, această instituţie fiind introdusă în cauză în calitate de chemată în garanţie. De altfel, prin sentinţa civilă nr. 1655 din 03 aprilie 2014 pronunţată în prezenta cauză Tribunalul Bucureşti, secţia a Vl-a civilă, a admis lipsa calităţii procesuale pasive a chematei în garanţie - D.G.I.T.L. a sectorului 1.
Aşadar arată că persoana în contradictoriu cu care Municipiul Bucureşti s-a judecat a fost SC V.B.I. SRL, motiv pentru care consideră ca apelurile formulate de Municipiul Bucureşti şi M.F.P. trebuiau admise în contradictoriu cu SC V.B.I. SRL şi nu în contradictoriu cu chemata în garanţie - D.G.I.T.L. a sectorului 1.
Referitor la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., consideră că hotărârea instanţei de apel a fost dată cu aplicarea greşită al legii, întrucât prin întâmpinarea depusă la dosarul cauzei, instituţia a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a D.G.I.T.L. a sectorului 1 şi, pe cale de consecinţă, respingerea cererii de chemare în garanţie, ca fiind introdusă împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.
În aceste condiţii a învederat faptul că preţul vânzării s-a făcut venit, prin efectul legii, în proporţii diferite atât la bugetul local al Sectorului 1 cât şi la bugetul de stat, raportul juridic dedus judecăţii se mai poate stabilii, în măsura în care părţile doresc acest lucru, şi cu persoanele juridice care administrează cele două bugete menţionate, în calitate de chemaţi în garanţie. Ori, D.G.I.T.L. a sectorului 1 nu deţine o astfel de calitate conform legii. Un astfel de rol revine, la nivelul bugetelor locale, conform legii, ordonatorilor principali de credite (art. 21 din Legea nr. 273/2006). Numai aceştia pot dispune angajarea, ordonantarea sau lichidarea de cheltuieli în limita creditelor bugetare aprobate şi a veniturilor bugetare posibil de încasat, (art. 23 alin. (2), lit. c) din Legea nr. 273/2006).
Astfel, suma de bani încasată în urma vânzării imobilului situat în Bucureşti, sector 1, către SC V.B.I. SRL nu s-a făcut venit la bugetul D.G.I.T.L. a sectorului 1 - Bucureşti, ca să poată fi restituit cumpărătoarei de această instituţie, ci la bugetul local al sectorului 1. Acest aspect este de natură a atrage lipsa oricărei legături juridice a instituţiei cu raportul juridic dedus judecăţii în prezentul dosar.
La termenul din 24 noiembrie 2014 excepţia a fost invocată şi în şedinţă publică, însă decizia recurată nu cuprinde aspecte cu privire la soluţia instanţei asupra acestei excepţii.
Trecând peste această excepţie instanţa de judecată a admis apelurile formulate, de Municipiul Bucureşti şi M.F.P. în contradictoriu cu chemata în garanţie - D.G.I.T.L. a sectorului 1.
Or, raportat la art. 60 alin. (1) C. proc. civ., consideră că, chemarea în garanţie a D.G.I.T.L. a sectorului 1 - Bucureşti trebuia respinsă ca rămasă fără obiect în aceleaşi condiţii ca şi cererea de chemare în garanţie a M.F.P. pe care instanţa de apel a respins-o ca rămasă fără obiect.
În aceste condiţii, susţine faptul că hotărârea recurată nu cuprinde aspecte cu privire la soluţia instanţei asupra cererii de chemare în garanţie a D.G.I.T.L. a sectorului 1.
Faţă de aspectele prezentate, raportat la soluţia instanţei de apel cu privire la respingerea cererii de chemare în judecată, consideră că cererea de chemare în garanţie a D.G.I.T.L. a Sectorului 1, a rămas fără obiect.
Prin urmare, solicită admiterea recursului formulat, modificarea deciziei recurate în sensul admiterii apelurilor formulate de Municipiul Bucureşti şi de M.F.P. în contradictoriu cu reclamanta SC V.B.I. SRL şi de respingere a cererii de chemare în garanţie a D.G.I.T.L. a sectorului 1, ca rămasă fără obiect.
Analizând recursul declarat de recurenta - reclamantă SC V.B.I. SRL, Înalta Curte apreciază că acesta este nefondat pentru următoarele motive:
Constituie, potrivit art. 304 C. proc. civ. al optulea motiv de recurs „interpretarea greşită a actului juridic dedus judecăţii, schimbarea naturii şi înţelesului lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia".
Cel de-al optulea motiv de recurs urmăreşte desfiinţarea hotărârii judecătoreşti atunci când judecătorii au nesocotit principiul înscris în art. 969 C. civ., potrivit căruia convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante.
Textul vizează interpretarea greşită a actului juridic ( înţeles ca negotium) dedus în justiţie ori a unora din clauzele sale, iar nu obiectul cererii de chemare în judecată, respectiv limitele sesizării instanţei, chestiuni ce privesc aplicarea greşită a legii, respectiv a dispoziţiilor procedurale ce privesc judecata şi regulile ce o guvernează, critică ce poate fi subsumată celui de-al nouălea caz de nelegalitate reglementat de prevederile art. 304 C. proc. civ.
Motivul de recurs întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu este fondat, instanţa de apel dezlegând raportul juridic dedus judecăţii, în conformitate cu dispoziţiile legale incidente în cauză, corect interpretate şi aplicate.
Analizând pretenţiile reclamantei, instanţa de apel a reţinut în mod corect că în cauză nu sunt îndeplinite condiţiile răspunderii pentru evicţiune întemeiate pe prevederile art. 1337 şi următoarele C. civ.
Obligaţia de garanţie a vânzătorului decurge din principiul că el trebuie să facă tot ce-i stă în putinţă pentru a-i asigura cumpărătorului stăpânirea - liniştită şi utilă a lucrului vândut.
Când tulburarea în folosinţa bunului provine din partea unei terţe persoane, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reuşeşte să-l apere, va fi obligat să suporte consecinţele evicţiunii.
Obligaţia de garanţie a vânzătorului există dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii: să fie vorba de o tulburare de drept, cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării şi cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.
Referitor la prima condiţie, literatura juridică a reţinut că de cele mai multe ori tulburarea de drept este rezultatul unei acţiuni în justiţie, care nu se poate produce exclusiv în cadrul unei acţiuni petitorii, ci şi în cazul unei acţiuni posesorii sau chiar şi în cazul invocării unor servituti neaperente sau a unui drept de creanţă.
În speţă, nu este însă vorba numai despre o tulburare de drept, ci şi de constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate autentificat sub nr. 1548/26 septembrie 2006 încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti şi reclamantă, cu privire la spaţiul în litigiu (în suprafaţă de 131,62 mp situat la subsolul blocului din, sector 1, Bucureşti), printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, iar instanţa de apel a dat în mod corect eficienţă puterii de lucru judecat a acestei hotărâri, sub aspectul prezumţiei legale reglementate de art. 1200 pct. 4 şi art. 1202 alin. (2) C. civ.
Astfel, existenţa unei hotărâri judecătoreşti irevocabile poate fi invocată în cadrul unui alt litigiu cu putere de lucru judecat, când se invocă obligativitatea sa, fără ca noul litigiu să poarte între aceleaşi părţi sau să dezbată acelaşi obiect şi aceeaşi cauză.
Nulitatea este sancţiunea de drept civil care lipseşte actul juridic de efectele contrare normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă. Cauza de nulitate este concomitentă încheierii actului juridic. Drept efect principal al declarării nulităţii unui act juridic, funcţionează principiul repunerii în situaţia anterioară, conform căruia, tot ce s-a executat în baza unui act anulat, trebuie restituit, astfel încât, părţile raportului juridic trebuie să ajungă în situaţia în care acel act nu s-ar fi încheiat.
Principiul restitutio in integrum, ca şi retroactivitatea, priveşte efectele nulităţii actului juridic, între părţile raportului juridic, iar nu faţă de terţi.
Ca urmare a puternicului caracter sancţionator al nulităţii actului încheiat, cu încălcarea normelor imperative în vigoare, reclamanta este titulara dreptului subiectiv de restituire a preţului şi a daunelor - interese. Actul juridic anulat, se consideră ca fiind inexistent şi nu valid pentru ca reclamanta să poată beneficia de efectele răspunderii pentru evicţiune, datorită tulburării de drept din partea terţului. Acesta din urmă a obţinut chiar nulitatea titlului, astfel încât, răspunderea materială rezultată din principalul efect al nulităţii, este cea care funcţionează, şi nu răspunderea pentru evicţiune.
De aceea, antrenarea răspunderii vânzătorului pentru evicţiune, conform art. 1337 şi următoarele C. civ., răspundere contractuală, are ca premisă valabilitatea contractului de vânzare cumpărare şi pierderea proprietăţii (totale sau parţiale) de către cumpărător, urmare a drepturilor preferabile invocate de un terţ asupra obiectului vânzării.
Or, în speţa de faţă, contractul de vânzare - cumpărare a fost constatat nul, astfel că a dispărut fundamentul juridic al obligaţiei de garanţie pentru evicţiune, restituirea preţului fiind posibilă prin aplicarea principiului repunerii părţilor în situaţia anterioară, principiu ce guvernează, împreună cu altele, efectele nulităţii actului juridic.
Înalta Curte apreciază că reclamanta confundă instituţia nulităţii actului şi garanţia pentru evicţiune, instituţii care se exclud reciproc, deoarece definiţia tulburare de drept nu poate fi reprezentată de o acţiune în constatarea nulităţii actului juridic generator al răspunderii pentru evicţiune.
Contrar susţinerilor recurentei, nu se poate reţine că instanţa, prin decizia pronunţată, ar fi acordat mai mult decât s-a cerut prin apelul declarat de pârâţi („plus petita", ca primă ipoteză a motivului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ.).
Astfel, faţă de prevederile art. 295 alin. (1) C. proc. civ., instanţa de apel va verifica, în limitele cererii de apel, stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă. Totuşi, motivele de ordine publică pot fi invocate şi din oficiu, iar motivul de nulitate constând în inaplicabilitatea dispoziţiilor legale referitoare la instituţia garanţiei pentru evicţiune a vânzătorului reţinut în decizia instanţei de apel reprezintă un motiv de ordine publică şi poate fi invocat de instanţă.
De aceea, prin adoptarea soluţiei în temeiul unei excepţii de ordine publică care a fost pusă în discuţia părţilor nu s-au nesocotit limitele cererilor de apel, situaţie în care criticile întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 6 C. proc. civ. se reţin a fi nefondate.
Recursul declarat de chemata în garanţie D.G.I.T.L. sector 1 este fondat din perspectiva art. 304 pct. 7 C. proc. civ., având în vedere că decizia recurata conţine motive contradictorii, iar nepronunţarea corectă a instanţei asupra unei cereri deduse judecăţii este susceptibilă să antreneze o vătămare pentru titularul acelei cereri.
Recurenta D.G.I.T.L. sector 1 a fost atrasă în proces de pârâtul Municipiul Bucureşti în acord cu dispoziţiile art. 60 C. proc. civ., pe calea cererii de chemare în garanţie prin care s-a solicitat obligarea sa la plata sumelor de bani în cazul obligării vânzătorului faţă de cumpărător pentru evicţiunea produsă, conform art. 1337 C. civ.
Prin încheierea din data de 20 decembrie 2012 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a Vl-a civilă, s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a chemaţilor în garanţie Consiliul Local al sectorului 1 Bucureşti, sectorul 1 al Muncipiului Bucureşti şi D.G.I.T.L. sector 1, iar prin sentinţa primei instanţe s-a respins cererea de chemare în garanţie a acestor instituţii ca fiind formulată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.
Instanţa de apel, în temeiul art. 295 alin. (1) C. proc. civ., reţinând incident motivul de ordine publică constând în inaplicabilitatea dispoziţiilor legale referitoare la instituţia garanţiei pentru evicţiune a vânzătorului, faţă de constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare pe care reclamanta şi-a întemeiat pretenţiile, a respins acţiunea ca neîntemeiată, însă în mod greşit a reţinut în dispozitivul hotărârii atacate admiterea apelurilor formulate de pârâtul Municipiul Bucureşti şi de chematul în garanţie M.F.P. în contradictoriu cu intimaţii - chemaţi în garanţie garanţie Consiliul Local al sectorului 1 Bucureşti, sectorul 1 al Muncipiului Bucureşti şi D.G.I.T.L. sector 1.
O hotărâre judecătorească trebuie să constituie o soluţie pentru toate problemele supuse judecaţii, să clarifice pe deplin relaţiile dintre părţi, astfel încât să elimine alte litigii.
Astfel, motivele reţinute de instanţa de apel în considerentele deciziei recurate cu privire la respingerea, ca neîntemeiată, a cererii de chemare în judecată formulată de reclamanta SC V.B.I. SRL în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Bucureşti vin în contradicţie cu dispozitivul deciziei în care se arată că apelurile formulate de pârâtul Municipiul Bucureşti şi de chematul în garanţie M.F.P. au fost admise în contradictoriu cu intimaţii - chemaţi în garanţie garanţie Consiliul Local al sectorului 1 Bucureşti, sectorul 1 al Muncipiului Bucureşti şi D.G.I.T.L. Sector 1.
Prin urmare, apelurile formulate de pârâtul Municipiul Bucureşti şi de chematul în garanţie M.F.P. trebuiau admise în contradictoriu cu reclamanta SC V.B.I. SRL, şi nu în contradictoriu cu chemaţii în garanţie.
Cum cererea de chemare în garanţie este o cerere incidentală a cărei soluţionare depinde intrinsec de soluţia pronunţată în cererea principală, şi cum în speţă instanţa de apel a respins acţiunea ca neîntemeiată constatând că nu poate opera garanţia pentru evicţiune a vânzătorului, cererea de chemare în garanţie a M.F.P., D.G.I.T.L. sector 1 şi Consiliului Local sector 1 formulată de pârâtul Municipiul Bucureşti a rămas fără obiect.
În plus, aşa cum s-a reţinut în recursul reclamantei, întrucât obligaţia de garanţie pentru evicţiune reprezintă un efect al unui contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat, faţă de constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare pe care reclamanta şi-a întemeiat pretenţiile, dispare cauza răspunderii pentru evicţiune şi cu privire la chemaţii în garanţie.
Apreciind astfel că sunt fondate criticile de recurs formulate de recurenta - chemată în garanţie D.G.I.T.L. sector 1, din perspectiva dispoziţiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., Înalta Curte urmează să facă aplicarea şi a art. 312 alin. (1) C. proc. civ., dispunând admiterea acestuia şi, în consecinţă, se va modifica în parte decizia, în sensul că se vor admite apelurile formulate de pârâtul Municipiul Bucureşti şi de chematul în garanţie M.F.P. împotriva sentinţei civile nr. 1655 din 03 aprilie 2014 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a Vl-a civilă, şi se va schimba în tot sentinţa apelată în sensul că se va respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC V.B.I. SRL în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Bucureşti ca neîntemeiată şi totodată, se va respinge cererea de chemare în garanţie a M.F.P., D.G.I.T.L. sector 1 şi Consiliul Local sector 1, ca rămasă fără obiect. Se vor menţine celelalte dispoziţii ale deciziei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC V.B.I. SRL împotriva Deciziei civile nr. 1092/2014 din 24 noiembrie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a Vl-a civilă.
Admite recursul declarat de recurenta - chemată în garanţie D.G.I.T.L. sector 1 împotriva Deciziei civile nr. 1092 din 24 noiembrie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a Vl-a civilă.
Modifică în parte decizia recurată în sensul că admite apelurile formulate de pârâtul Municipiul Bucureşti şi de chematul în garanţie M.F.P. împotriva sentinţei civile nr. 1655 din 03 aprilie 2014 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a Vl-a civilă. Schimbă în tot sentinţa apelată în sensul că respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC V.B.I. SRL în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Bucureşti ca neîntemeiată şi respinge cererea de chemare în garanţie a M.F.P., D.G.I.T.L. sector 1 şi Consiliul Local sector 1 ca rămasă fără obiect.
Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 4 martie 2015.
| ← ICCJ. Decizia nr. 72/2015. Civil. Suspendare provizorie a... | ICCJ. Decizia nr. 716/2015. Civil. Pretenţii. Recurs → |
|---|
