Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 5596/2013. Judecătoria ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5596/2013 pronunțată de Judecătoria ARAD la data de 23-09-2013 în dosarul nr. 8323/55/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA A. Operator 3208
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 5596
Ședința publică din data de 23 septembrie 2013
Președinte: C. F. M.
Grefier: G. M. P.
S-a luat în examinare, plângerea petentei . & Resort SRL, prin administrator judiciar Fides Advisor I.P.U.R.L, împotriva intimatei .>
La apelul nominal se prezintă reprezentantul societății petente, avocat A. M. din Baroul A., lipsă fiind reprezentantul societății intimate.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință.
Instanța, din oficiu, conform dispozițiilor art. 131 Cod procedură civilă verifică competența generală, materială și teritorială de soluționare a cauzei, iar în conformitate cu art. 94 Cod de procedură civilă raportat la art. 31 din Legea 7/1996, constată că este competentă să judece prezenta cauză.
Cererea este legal timbrată cu suma de 8 lei – taxă judiciară de timbru și 0,15 lei – timbru judiciar.
Se constată depuse la dosarul cauzei, la data de 20 septembrie 2013, prin serviciul registratură, din partea societății intimate, concluzii scrise, instanța comunicând și reprezentantului societății petente un exemplar din acestea.
Reprezentantul petentei depune la rândul său concluzii scrise, menționând că nu mai are alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat ori probe de administrat, instanța declară terminată faza probatorie și acordă cuvântul pe fondul cauzei.
Reprezentantul societății petente solicită admiterea plângerii astfel cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată și depune la dosar dovada achitării onorar avocațial.
INSTANȚA
În deliberare asupra cauzei, constată următoarele.
Prin plângerea înregistrată la această instanță la data de 31.05.2013 sub nr._, petenta . & Resort SRL, prin administrator judiciar Fides Advisor IPURL, în contradictoriu cu intimata ., a solicitat anularea încheierii de respingere a cererii de reexaminare nr._ din data de 23.05.2013 a Biroului de cadastru și Publicitate Imobiliară A., admiterea cererii de reexaminare și pe cale de consecință respingerea cererii de înscriere a dreptului de ipotecă legală asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele și radierea notării ipotecii legale asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele.
În motivarea plângerii, petenta arată că, prin încheierea nr._ din data de 27.03.2013 OCPI A. a dispus înscrierea dreptului de ipotecă legală asupra imobilului înscris în CF_ Fântânele, proprietatea petentei, în favoarea intimatei care deține o creanță împotriva acesteia, în valoarea de 61.461.513 lei. Împotriva acestei încheieri s-a formulat cerere de reexaminare, respinsă în mod greșit de către OCPI, cu motivarea că OCPI nu intervine în conținutul drepturilor, actelor sau faptelor juridice evidențiate în cărțile funciare.
În opinia petentei, notarea dreptului de ipotecă în favoarea intimatei nu este legală, intimata nu beneficiază de dreptul de ipotecă legală a antreprenorului prevăzut de art. 236 pct. 6 din Noul cod civil întrucât contractul în baza căruia intimata pretinde creanța a fost încheiat între părți în luna aprilie 2011, sub imperiul vechiului cod civil, incidente în speță fiind așadar dispozițiile vechiului cod civil, potrivit cărora antreprenorul nu beneficiază de o ipotecă legală ci de un privilegiu, privilegiu care se acordă în condiții extrem de restrictive, respectiv întocmirea unui proces-verbal înainte de începerea lucrărilor de către un expert numit de judecătorie și întocmirea unui al doilea proces-verbal de către un expert numit de judecătorie cu situația lucrărilor realizate. Intimata nu a făcut dovada întocmirii celor două procese-verbale, ceea ce înseamnă că și o eventuală cerere de înscriere a privilegiului este inadmisibilă.
În plus, indiferent că ar fi vorba despre o ipotecă legală sau un privilegiu, adică indiferent că s-ar face aplicarea dispozițiilor vechiului cod civil sau noului cod civil, notarea se realizează asupra imobilului care face obiectul lucrărilor l-a care s-a obligat partea, scopul notării fiind garantarea prețului lucrării, și nu asupra terenului. În speță, obiectul notării, în cazul în care ar fi îndeplinite condițiile, ar fii construcția reprezentând complexul sportiv și turistic descris la lit. A și art. 1M din contract, or imobilul asupra căruia s-a înscris ipoteca legală este terenul petentei asupra căruia antreprenorul nu are niciun privilegiu.
De asemenea, petenta arată că cererea nu îndeplinește oricum condițiile prevăzute de art. 29 din Legea nr. 7/1996 întrucât chiar dacă s-ar face aplicarea dispozițiilor noului cod civil, respectiv înscrierea ipotecii legale, pe lângă condițiile de formă trebuiesc îndeplinite și condițiile prevăzute de art. 2386 pct. 6 NCC, respectiv „sumele pentru care se înscrie ipoteca să fie efectiv datorate și să nu depășească sporul de valoare realizat prin lucrările efectuate de antreprenor”. Ipoteca legală a fost înscrisă pentru suma de 61.461.513 lei, care este suma totală a contractului în condițiile în care intimata a prezentat un titlu pentru o creanță în sumă totală de 15.977.733,64 lei, deci cu mult mai mică decât cea probată cu înscrisuri.
În drept, petenta a invocat dispozițiile Legii nr. 18/1991.
În data de 20.09.2013, intimata a depus concluzii scrise la dosar, prin care a solicitat respingerea cererii arătând că ipotecilor imobiliare constituite după . Codului civil nu li se poate aplica o prevedere anterioară noului cod civil chiar dacă obligațiile contractuale a căror executare se garantează cu ipoteca ar fi supuse reglementării vechiului cod civil.
Mai mult, cu privire la privilegiile speciale imobiliare înscrise în cartea funciară până la data intrării în vigoare a codului civil, dispozițiile art. 78 alin. 2 și 3 din Legea nr. 71/2011 prevăd că acestea se convertesc de plin drept în ipoteci legale după expirarea unui termen de un an de la . codului civil sau, după caz, de la data înscrierii și se vor supune dispozițiilor codului civil.
De asemenea, se arată că ipoteca legală se înscrie asupra imobilului – obiect al lucrărilor, în speță obiectul contractului încheiat între părți constând în amenajarea unor terenuri în teren de golf, parcări, alei de acces, terenuri de tenis, piscină, magazii, etc., ceea ce înseamnă că în mod legal ipoteca a fost înscrisă asupra terenului și pentru suma rezultată din contractul încheiat între părți. Intimata menționează că, în conformitate cu dispozițiile art. 36 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, ipoteca se poate înscrie numai asupra unui imobil în întregul său.
Intimata consideră că ipotecile reglementate de art. 2386 Cod civil, fiind ipoteci legale, creanțele, din momentul nașterii lor, beneficiază de aceste ipoteci în temeiul legii, fără ca pentru existența sau constituirea ipotecilor să fie nevoie de acordul părților.
În concluzie, societatea intimată apreciază că au fost respectate toate prevederile legale, cu ocazia înscrierii ipotecii în cartea funciară; deschiderea procedurii insolvenței față de petentă neconstituind o piedică la notarea în cartea funciară a acestei ipoteci legale.
Petenta a depus la dosar concluzii scrise, prin care a arătat că susține plângerea formulată.
În ceea ce privește susținerile intimatei din cuprinsul concluziilor scrise, petenta arată că societatea intimată nu beneficiază de dispozițiile art. 2836 noul Cod civ. privind ipoteca legală, întrucât contractul în baza căruia pretinde creanța este supus prevederilor vechiului Cod civ., fiind încheiat în aprilie 2012. De asemenea, menționează că intimata nu a îndeplinit condițiile prevăzute de art. 1737 pct. 4 din vechiul Cod civ., astfel că nu beneficiază de un privilegiu imobiliar și, în consecință, nu se poate prevala de dispozițiile art. 78 din Legea nr. 71/2011.
În probațiune s-au administrat înscrisuri, iar Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară A. a comunicat dosarul încheierii nr._/2013 și copia cărții funciare.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În fapt, prin încheierea CF nr._/27.03.2013 a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară A., s-a admis cererea intimatei și s-a dispus înscrierea provizorie a dreptului de ipotecă legală, în valoare de 61.461.513 lei +TVA, asupra imobilului petentei înscris în CF_ Fântânele. Înscrierea s-a făcut în baza contractului de achiziție nr. 949/11.04.2011 încheiat între petenta-achizitor și intimata-antreprenor, precum și în baza sentinței nr. 823/29.03.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar nr._, așa cum a fost modificată prin sentința nr. 1269/29.05.2012, prin care petenta a fost somată să plătească intimatei suma de 14.076.997,98 lei cu titlu de debit și 1.900.735,66 lei cu titlu de penalități de întârziere.
Împotriva acestei încheieri a formulat cerere de reexaminare petenta, cerere care a fost însă respinsă prin încheierea nr._/23.05.2013 motivat de faptul că, potrivit art. 2380 Cod civil, ipoteca asupra unor construcții viitoare nu poate fi întabulată, ci numai înscrisă în mod provizoriu, iar conform art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996, antreprenorii pot cere, în temeiul înscrisului doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care face obiectul lucrărilor ce s-a obligat să facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări.
Încheierea nr._/23.05.2013 a fost atacată de petentă prin prezenta plângere, prin care a invocat faptul că intimata nu beneficiază de ipoteca legală prevăzută de art. 236 pct. 6 NCC întrucât contractul în baza căruia s-a solicitat înscrierea în cartea funciară este supus prevederilor vechiului cod civil și de asemenea, că antreprenorul nu are o ipotecă asupra terenului ci asupra edificiului construit. S-a mai invocat faptul că nu putea fi întabulată ipoteca întrucât potrivit art. 2386 pct. 6 NCC, sumele pentru care se înscrie ipoteca trebuie să fie efectiv datorate și totodată acestea nu pot depăși sporul de valoare realizat prin lucrările efectuate de antreprenor, or în speță, debitul datorat de petentă este de 14.076.997,98 lei cu titlu de debit și 1.900.735,66 lei cu titlu de penalități de întârziere, totalizând 15.977.733,64 lei și nu cel de 61.461.513 lei.
Referitor la susținerile petentei, instanța reține că potrivit art. 78 din Legea 71/2011, privilegiile speciale imobiliare născute înainte de . noului Cod civil se convertesc de drept în ipoteci legale, fiind supuse dispozițiilor noului cod, și prin urmare, creditorilor care beneficiau de un privilegiu special imobiliar sub imperiul vechiului cod (în speță de privilegiul antreprenorului prevăzut de art. 1737 pct. 4 din vechiul cod), le este recunoscut acest drept real de garanție și sub imperiul noului cod (ipoteca legală prevăzută de art. 2386 pct. 6 din noul cod), astfel că intimata, deși la data încheierii contractului de antrepriză nu avea decât un privilegiu imobiliar, acesta, prin efectul legii, s-a convertit într-o ipotecă legală.
Prin urmare, această susținere a petentei este neîntemeiată, intimata deținând un drept de ipotecă legală.
Deasemenea dreptul de ipotecă legală poartă, și asupra construcției, conform art. 2386 pct. 6 și nu asupra terenului, însă construcția nu există la data înscrierii provizorii, astfel că devin aplicabile dispozițiile art. 99 alin. 2 din Ordinul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 633/2006, potrivit cărora dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se poate înscriecu condiția ca în prealabil să fi fost notată existența autorizației de construire.
În cauză însă nu a fost notată vreo autorizație de construire anterior înscrierii dreptului real de garanție, astfel că înscrierea provizorie a dreptului de ipotecă al intimatei s-a făcut cu încălcarea art. 99 alin. 2 din Ordinul nr. 633/2006, iar încheierea de respingere a cererii de reexaminare apare ca fiind nelegală.
Ca urmare, față de considerentele ce preced și în temeiul art. 50 din Legea nr. 7/1996, republicată, instanța va admite plângerea, va anula încheierea de carte funciară atacată și va dispune radierea notării ipotecii legale din CF.
Fără cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DISPUNE
Admite plângerea formulată de petenta . & RESORT SRL, societate în insolvență, cu sediul în A., Bulevardul D., nr. 2, .. A., cu sediul procesual ales la S.C.A. V. & Asociații din Timișoara, ., jud. T., prin administrator judiciar FIDES ADVISOR I.P.U.R.L., RFO II-0665, C._, cu sediul în A., .. 6, ., în contradictoriu cu intimata ., cu sediul în A., .. 28, jud. A., înregistrată la ORC sub nr. J_, având CUI RO_, având ca obiect plângerea împotriva Încheierii de carte funciară nr._/23.05.2013, emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară A., prin care s-a notat respingerea cererii de reexaminare a Încheierii de carte funciară nr._/27.03.2013.
Anulează Încheierea de respingere nr._/23.05.2013 emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară A..
Admite cererea de reexaminare și pe cale de consecință respinge cererea de înscriere a dreptului de ipotecă legală asupra imobilelor înscrise în CF nr._ Fântânele, aflate în proprietatea petentei.
Dispune radierea notării ipotecii legale asupra imobilelor înscrise în CF nr._ Fântânele.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în 30 zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria A..
Pronunțată în ședință publică din 23 septembrie 2013.
Președinte, Grefier,
C. F. M. G. M. P.
Red./Tehn./CFM/IM./23.10.2013
4 ex. /2 ex. se . S.C. B. G. VILLAS & RESORT S.R.L. prin administrator judiciar Fides Advisor I.P.U.R.L. – la SCA V. & Asociații din Timișoara, ., jud. T.
- intimata . – A., .. 28, jud. A..
Emis 2 .>
| ← Pretenţii. Sentința nr. 5968/2013. Judecătoria ARAD | Contestaţie la executare. Sentința nr. 4943/2013. Judecătoria... → |
|---|
