Obligaţie de a face. Sentința nr. 887/2016. Judecătoria ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 887/2016 pronunțată de Judecătoria ARAD la data de 11-02-2016 în dosarul nr. 887/2016
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA A. Operator 3208
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 887
Ședința publică din 11 februarie 2016
Președinte: E. D. B.
Grefier: G. M. P.
S-a luat în examinare acțiunea civilă formulată de reclamantul R. S. P. în contradictoriu cu pârâta L. L., având ca obiect obligația de a face.
Se constată depuse la dosar la data de 10.02.2016, prin registratura instanței, concluzii scrise din partea reclamantului.
Dezbaterile în fond au avut loc în ședința publică din 04.02.2016 susținerile părților prezente fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea la această dată, urmând a da următoarea hotărâre:
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată la această instanță sub nr._/20.11.2015, reclamantul R. S. P. a solicitat în contradictoriu cu pârâta L. L., ca prin sentința ce se va pronunța să se dispună autorizarea reclamantului ca în baza art. 1558 C.civ. să poată înfăptui în numele și pe cheltuiala pârâtei, toate formalitățile de publicitate/preempțiune prevăzute de Legea nr. 17/2014, stabilite în sarcina promitentului vânzător, pe care acesta neglijează sau refuză să le împlinească, în legătură cu terenurile ( identificate în anexa ) intabulate în cartea funciară: CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_ și CF_, care fac obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată la data de 28.09.2012 sub nr. 3890 la BNP M.. Cu cheltuieli de judecată.
În motivare reclamantul a arătat că în baza promisiunii autentice de vânzare-cumpărare teren agricol autentificată sub nr. 3890/2012 la BNP M. cu termen limită pentru perfectarea contractului definitiv și pentru intabularea tuturor parcelelor de 2 ani de la data semnării promisiunii, reclamantul a achitat jumătate din prețul total de 100.000 euro, urmând ca restul de 50.000 euro să se achite în momentul încheierii contractului definitiv pentru toate parcelele.
Ulterior, ,în cadrul dosarului Tribunalului A. nr._, având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru terenurile de mai sus, a achitat și diferența de preț de 50.000 euro prin ofertă reală de plată.
Tot cu ocazia semnării contractului pârâta a semnat și o procură specială prin care a împuternicit reclamantul să vândă oricui orice suprafață de teren.
Reclamantul susține că pârâta refuză în mod nejustificat respectarea acestor obligații contractuale în ciuda faptului că a fost pusă în întârziere prin notificare expediată prin intermediul B. M. C..
Imediat după încheierea acestor acte, pârâta a revocat procura și a început să vândă din terenurile pentru care a semnat promisiunea de vânzare-cumpărare și pentru care a încasat jumătate de preț astfel că, pe calea ordonanței președințiale, Judecătoria A. a dispus prin sentința civilă nr. 4956/03.11.2013 pronunțată în dosarul_/55/2013 obligarea pârâtei să nu înstrăineze bunurile care fac obiectul promisiunii.
De asemenea, prin sentința civilă nr. 4714/2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._ pârâta a fost obligată să predea reclamantului toate documentele (respectiv promisiuni (anteconrtacte) de vânzare-cumpărare, titluri de proprietate, adeverințe de proprietate, planuri de identificare, procuri, etc.) necesare finalizării procedurii de intabulare pentru terenurile agricole ce fa obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 3890/28.09.2012 de BNP M. P. I., cu excepția documentelor vizând imobilele intabulate în CF_ L., CF_ L., CF_ L., CF_ L., CF303550 L., CF_ L., CF_ L., CF_ L., CF_ L., CF_ L., CF_ L., CF_ L., CF_ L., CF_ Zăbrani, CF_ Zăbrani, CF_ Zăbrani, CF_ Zăbrani.
În cadrul procesului care face obiectul dosarului Tribunalului A. nr._ reclamantul a solicitat instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare cumpărare cu privire la cele 40 de parcele intabulate pe numele pârâtei, însă ca urmare a admiterii excepției de neconstituționalitate a art. 20 din Legea 17/2014, instanța a pus în vedere părților să facă dovada efectuării formalităților de preemțiune. Pârâta care avea obligația efectuării acestor formalități a refuzat să îndeplinească această obligație, astfel că prima instanță a respins acțiunea indicând în considerentele hotărârii că remediul procesual este exercitarea măsurilor de conservare a drepturilor reclamantului în condițiile art. 1558 Cod civil.
În drept, reclamantul a invocat dispozițiile art. 1558 Cod civil, art. 453 cod procedură civilă, iar în probațiune a depus la dosar înscrisuri.
Pârâta a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca netemeinică și nelegală, cu cheltuieli de judecată.
Pe fond, pârâta a conformat încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 3890/28.09.2012 de BNP M. prin care promitea reclamantului să îi vândă suprafața de 940 ha teren arabil, livezi cu suma de 100.000 euro, însă neagă achitarea sumei de 50.000 euro de către reclamant înainte de semnarea promisiunii.
Pârâta apreciază că prețul stipulat în promisiunea de vânzare-cumpărare raportat la prevederile art. 1303 cod civil și la prețul de achiziție a terenurilor în perioada 2002-2004 (100-150 euro/ha) nu a fost unul serios, cu atât mai mult cu cât nici nu a fost plătit.
În susținerea afirmațiilor care vizează disproporția vădită între valoarea de circulație a terenurilor care face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare și valoarea la care aceste terenuri urmează a fi transmise, pârâta a arătat că potrivit adeverinței nr. 23/03.02.2014 emisă de BNP B. G. valoarea minimă de piață pentru fiecare hectar din cele 900 se situează între limitele valorice de 1500 euro – 3500 euro, iar în cazul suprafețelor aflate în localitatea Zăbrani, calculul este efectuat la mp, la o valoare de 4 euro/mp.
Raportat la aspectele antemenționate, pârâta apreciază că refuzul său de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică este mai mult decât justificat.
În ceea ce privește suma de 50.000 euro care a fost consemnată pe numele său, conform ofertei reale de plată din data de 18.05.2015, pârâta a arătat că eliberarea recipisei de consemnare CEC și implicit . de bani, este condiționată de predarea documentelor prevăzute în sentința civilă nr. 4714/2013 a Judecătoriei A., documente care nu se mai află în posesia sa fiind sustrase de reclamant în anul 2012.
S-a mai arătat că suprafețele de teren indicate în cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare nu corespund situației reale a stării de fapt, fiind indicate în mod eronat suprafețe care se suprapun, se dublează, fapt ce generează confuzii astfel că, și în condițiile în care ar fi îndeplinite formalitățile prevăzute de dispozițiile art. 5 și 16 din Legea nr. 17/2014, instanța de judecată nu ar fi în măsură să dispună prin hotărâre asupra unui act care cuprinde inadvertențe, existând riscul pronunțării unei soluții nelegale.
Pârâta a mai arătat că în cadrul dosarului nr._ al Tribunalului A. instanța a acordat un termen reclamantului special pentru a face dovada îndeplinirii formalităților prevăzute de Legea 17/2014 și întrucât acesta nu a făcut dovada celor menționate, instanța a dispus respingerea acțiunii tocmai pentru faptul că reclamantul nu a făcut dovada îndeplinirii prevederilor Legii nr. 17/2014, sarcina probei revenindu-i acestuia în conformitate cu prevederile C.p.civ.
De asemenea, în apelul formulat de reclamant împotriva sentinței civile nr. 552/15.09.2015, se invocă faptul că în cauză nu sunt incidente prevederile Legii 17/2014 ceea ce relevă un comportament contradictoriu al reclamantului.
În drept, pârâta a invocat dispozițiile art. 206 și următoarele C.p.civ., iar în probațiune a depus la dosar înscrisuri.
Pârâta a depus la dosar note de ședință prin care a invocat excepția lipsei calității active a reclamantului pentru motivele susținute oral și consemnate în practicaua prezentei sentințe.
Reclamantul a depus la dosar concluzii scrise prin care a solicitat admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată și motivată, reiterând motivele de fapt și de drept din cuprinsul acțiunii apreciind că apărările formulate de pârâtă prin întâmpinare sunt vădit nefondate, solicitând respingerea lor.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarea situație de fapt:
Potrivit art. 1669 al. 1 c. civ., „Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.”
Când contractul de vânzare cumpărare are ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, vânzătorul are obligația de a urma, anterior perfectării contractului, procedura de publicitate reglementată de art. 6 din L 17/2014, prin care se aduce la cunoștință preemtorilor oferta de vânzare, pentru ca aceștia să poată să își exercite dreptul de preemțiune reglementat de art. 1730 și urm. C.civ.
În speță, părțile au încheiat promisiunea de vânzare cumpărare autentificată sub numărul 3890/28.09.2012 prin care pârâta în calitate de promitentă vânzătoare s-a obligat să vândă reclamantului beneficiar cumpărător, în termen de doi ani, 279 parcele de teren arabil, extravilan, pășune, fânețe, livezi, ș.a., 40 dintre acestea fiind întabulate în cartea funciară, potrivit anexei de la fila 15 dosar.
Prin același act autentic pârâta s-a obligat să pună la dispoziția promitentului cumpărător toate documentele necesare, „ extrase CF, promisiuni, titluri, sentințe, adeverințe, procuri sau orice alt document necesar atât realizării procedurii de întabulare.”
Este adevărat că printre obligațiile promitentului vânzător nu s-a enumerat aceea de îndeplinire a procedurii de publicitate a ofertei de vânzare în vederea acordării preemtorilor a dreptului acestora de a cumpăra imobile ce fac obiectul promisiunii de vânzare cumpărare, aceasta nu exclude însă îndeplinirea acestei obligații legale, instituită prin actul normativ ulterior intrat în vigoare, L 17/2014.
Este știut că promisiunea bilaterală de vânzare este contractul ce dă naștere unei obligații de a face – anume de a încheia în viitor un contract de vânzare cumpărare, promitentul vânzător fiind ținut a perfecta actul la care s-a obligat, dar și de a îndeplini alte obligații premergătoare acestuia, cum ar fi, în speță, îndeplinirea formalităților de publicitate mai sus amintite.
Potrivit art. 1528 C.civil, „În cazul neexecutării unei obligații de a face, creditorul poate, pe cheltuiala debitorului, să execute el însuși ori să facă să fie executată obligația.”
Constatând refuzul pârâtei de a-și îndeplini obligația în discuție, premergătoare încheierii actului autentic de vânzare cumpărare la care s-a obligat și de care depinde de altfel valabilitatea acestuia, în baza art. 1558 C.civ., potrivit căruia: „Creditorul poate să ia toate măsurile necesare sau utile pentru conservarea drepturilor sale, precum asigurarea dovezilor, îndeplinirea unor formalități de publicitate și informare pe contul debitorului, exercitarea acțiunii oblice ori luarea unor măsuri asigurătorii.”, instanța găsește întemeiată cererea, urmând a o admite, cu consecința autorizării reclamantului să înfăptuiască în numele și pe cheltuiala pârâtei toate formațiunile de publicitate/preemțiune prevăzute de Legea nr. 17/2014, stabilite în sarcina promitentului vânzător pe care aceasta refuză să le îndeplinească, în legătură cu cele 40 parcele de teren întabulate în cartea funciară care fac obiectul promisiunii de vânzare cumpărare mai sus indicată.
Refuzul pârâtei de a-și îndeplini obligația de publicitate reglementată de L 17/2014 este apreciat de instanță ca nejustificat, pentru cele ce urmează:
În ceea ce privește seriozitatea prețului indicat în promisiunea de vânzare cumpărare, respectiv plata acestuia, instanța apreciază că, aceste aspecte nu au relevanță în cauză, atâta timp cât nu se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, potrivit art. 1669 C.civ., litigiu în cadrul căruia instanța este obligată a verifica îndeplinirea tuturor condițiilor de valabilitate a contractului de vânzare cumpărare, prin acest demers judiciar urmărindu-se doar îndeplinirea unei obligații legale de publicitate ce revine promitentului vânzător, premergătoare vânzării.
Lipsită de relevanță este apărarea pârâtei în ceea ce privește faptul că unele din terenurile indicate în promisiunea de vânzare cumpărare au fost înstrăinate și aceea că i s-au sustras unele înscrisuri necesare întabulării unor terenuri și implicit a perfectării vânzării, atâta vreme cât reclamantul solicită îndeplinirea obligațiilor doar în privința terenurilor întabulate în cartea funciară în proprietatea pârâtei, așa cum rezultă din extrasele CF depuse la dosar.
În temeiul art. 453 C.p.civ., pârâta fiind în culpă procesuală va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 1020 lei ( onorariu de avocat și taxă de timbru).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite acțiunea civilă formulată de reclamantul R. S. P., CNP._, cu domiciliul în A. ., nr. 22, jud. A., cu domiciliul procesual ales în A., ., . în contradictoriu cu pârâta L. L., cu domiciliul în A., ., jud. A. și cu domiciliul procesual ales în loc. Păuliș, .. A..
Autorizează reclamantul să înfăptuiască în numele și pe cheltuiala pârâtei toate formațiunile de publicitate/preemțiune prevăzute de Legea nr. 17/2014, stabilite în sarcina promitentei vânzătoare pe care aceasta refuză să le îndeplinească, în legătură cu 40 parcele de teren întabulate în cartea funciară: CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_, CF_ și CF_.
Obligă pârâta la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 1020 lei.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare ce se va depune la Judecătoria A..
Pronunțată în ședința publică din data de 11.02.2016.
Președinte Grefier
E. D. B. G. M. P.
Red/dact/EDB/GMP/15.02.2016
4 ex./2 ex. se .> R. S. P., cu domiciliul procesual ales în A., ., .
L. L., cu domiciliul procesual ales în loc. Păuliș, .. A..
Exp. 2 .>
| ← Completare/lămurire dispozitiv. Sentința nr. 193/2016.... | Pretenţii. Sentința nr. 689/2016. Judecătoria ARAD → |
|---|
