Reziliere contract. Sentința nr. 5062/2014. Judecătoria ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5062/2014 pronunțată de Judecătoria ARAD la data de 30-10-2014 în dosarul nr. 5062/2014
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA A. Operator 3208
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 5062
Ședința publică din data de 30 octombrie 2014
Președinte: E. D. B.
Grefier: G. M. P.
S-a luat în examinare, după repunerea cauzei pe rol, acțiunea civilă formulată de reclamantele . și C. L. M. în contradictoriu cu pârâții M. G., M. R. M., M. E. M. și M. I., având ca obiect reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă reprezentanta pârâtului M. I., curator, av. Abonyi Florița, lipsă fiind părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Acțiunea este legal timbrată cu 40 lei taxă judiciară de timbru în conformitate cu dispozițiile art. 27 din OUG. 80/2013.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, instanța pune în discuție excepția prescripției invocată de pârâtul M. I. prin curator.
Reprezentanta pârâtului, arată că susține excepția pentru motivele invocate în cuprinsul întâmpinării și, având în vedere că și reclamanta, prin răspunsul la întâmpinare, a achiesat la admiterea excepției, solicită instanței admiterea acesteia.
Instanța unește excepția prescripției apreciind că se impune tranșarea acesteia pe fondul cauzei.
În probațiune, instanța constată că reclamanta a solicitat interogatoriul pârâților fără a indica teza probatorie și fără a depune în scris întrebările.
Reprezentanta pârâtului apreciază că nu își mai găsește utilitatea administrarea acestei probe, având în vedere și atitudinea pârâților de dezinteres pe parcursul acestei cauze.
Instanța respinge proba solicitată de reclamantă prin cererea introductivă privind interogatoriul părților apreciind că din starea de fapt prezentată de aceasta nu reiese utilitatea probei, cu atât mai mult cu cât nu indică teza probatorie și nu depune în scris întrebările, conform art. 194 Cod procedură civilă.
Reprezentanta pârâtului arată că nu mai are alte cereri de formulat, solicitând acordarea cuvântului pe fond.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată dosarul în stare de judecată și acordă cuvântul pe fond.
Reprezentanta pârâtului M. I. solicită admiterea excepției invocate având în vedere sfera de aplicabilitate a codului de procedură fiscală în sensul că acesta nu se referă la creanțele obținute din chirii, în speță reclamanta solicitând plata chiriei pe o perioadă anterioară introducerii acțiunii de cinci ani și trei luni.
Pe fond, reprezentanta pârâtului sus numit solicită admiterea în parte a acțiunii în sensul că, referitor la capătul de cerere privind evacuarea necondiționată, solicită respingerea acestuia ca fiind lipsită de obiect, pârâtul nemailocuind în imobil, iar cu privire la capătul de cerere privind rezilierea contractului, arată că nu se opune, fiind întrunite condițiile prevăzute la punctul IV lit. b) din contract.
În ceea ce privește obligarea pârâtului la plata penalităților, de întârziere reprezentanta pârâtului solicită obligarea acestuia doar la plata penalităților aferente ultimilor trei ani calculată de la data înregistrării acțiunii.
INSTANȚA
Deliberând, constată următoarele:
P. plângerea înregistrată la această instanță la data de 02.08.2013 sub nr. de dosar_ reclamantele . și C. L. M. au solicitat în contradictoriu cu pârâții M. G., M. R. M., M. E. M. și M. I. ca prin sentința ce se va pronunța să se dispună rezilierea contractului de închiriere pentru suprafețele cu destinație de locuință înregistrat sub nr. 495/01.05.1996 încheiat între C. L. M. în calitate de locator și pârâtul de ordin I, M. G., în calitate de locatar, având ca obiect imobilul situat în loc. S. nr. 411, jud. A., compus din suprafața locuibilă de 65,25 mp, 87,42 mp dependințe, 69,56 mp alte dependințe (terasă, lojă, etc), cu 720 mp intravilan, și evacuarea necondiționată a pârâților din acest imobil.
Totodată, solicită obligarea pârâților la plata sumei de 7070 lei reprezentând contravaloarea chiriei restante de 3.535 lei aferentă unui nr. de 63 de luni în cuantum de 56 lei/lunar și a sumei de 3535 lei reprezentând daune-interese (penalități de interese) de 0,5% pe zi asupra sumei datorate începând cu prima zi care urmează celei în care creanța a devenit exigibilă, la zi, precum și pentru viitor, până la plata în întregime a creanței principale. Cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamanta a arătat că în baza contractului de închiriere nr. 495/01.05.1996 încheiat între C. L. M. și M. G. pe o perioadă de 5 ani (28.02.2000 – 28.09.2005) a închiriat acestuia din urmă locuința situată în loc. S. nr. 411, jud. A., fiind stabilită în sarcina locatarilor o chirie lunară de 56 lei, iar pentru neplata chiriei la termen, penalități de 0,5% asupra sumei datorate, pentru fiecare zi de întârziere începând cu data la care chiria a devenit exigibilă. Locațiunea a fost prelungită prin acordul tacit al părților.
Pârâții refuză plata chiriei aferentă acestui spațiu de 63 luni, având o chirie restantă de 3.535 lei și deși pârâții au fost notificați aceștia nu s-a prezentat pentru a-și achita restanțele, fiind de drept în întârziere.
În drept, reclamantele și-au întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 1796 lit. b), art. 1797 lit. b), art. 1817, art. 1549 – 1554 Cod civil, iar în probațiune au depus la dosar, în copie: contractul de închiriere, notificare, acte de stare civilă.
Pentru pârâtul M. I. a fost numit în condițiile art. 167 C.p.civ., curator av. A. Florița care a depus la dosar întâmpinare prin care a invocat excepția prescripției în ceea ce privește dreptul reclamantului de a solicita plata chiriei pe o perioadă anterioară introducerii acțiunii, de cinci ani și trei luni întrucât chiria datorată nu se circumscrie creanțelor bugetare pentru care legiuitorul a reglementat un termen de prescripție de cinci ani.
Față de dispozițiile art. 131 alin. 1 și 2 din Cap. VII, art. 141 Cod procedură fiscală și art. 2523 Cod civil, pârâtul solicită admiterea doar în parte a acestui capăt de cerere în sensul obligării acestuia la plata chiriei doar pentru perioada ultimilor trei ani anteriori promovării acțiunii, în cuantum de 2.016 lei calculată de la data înregistrării acțiunii – 02.08.2013.
În ceea ce privesc penalitățile de întârziere aferente, apreciază că acestea sunt raportate la această perioadă, iar totalul lor nu poate să depășească cuantumul chiriei, conform prevederilor contractuale stipulate la pct. II alin. ultim din contractul de închiriere.
Pârâtul arată că nu se opune admiterii capătului de cerere privind rezilierea contractului, fiind întrunite condițiile prevăzute de punctul IV lit. b) din contract, însă solicită respingerea capătului de cerere privind evacuarea necondiționată, ca fiind lipsit de obiect.
În drept, pârâtul a invocat dispozițiile art. 205 șit. Ur,. Cod procedură civilă, art. 131 alin. 1 și 2 din Cap. VII, art. 141 Cod procedură fiscală și art. 2523 Cod civil.
Ulterior, același curator a depus la dosar precizare la întâmpinare prin care a completat temeiurile de drept în sensul că a indicat și dispozițiile art. 1 alin. 4 Cod de procedură fiscală în baza căruia solicită admiterea doar în parte a capătului de cerere prin care reclamantul solicită plata chiriei pe o perioadă anterioară introducerii acțiunii, de cinci ani și trei luni, în sensul obligării sale la plata doar pentru perioada ultimilor trei ani anteriori înregistrării acesteia, în cuantum de 2016 lei, calculată de la data înregistrării acțiunii – 02.08.2013, întrucât contractul încheiat între părți nu se circumscrie raporturilor juridice fiscale.
Reclamantele au depus la dosar precizare de acțiune prin care au solicitat, în principal, obligarea pârâtului M. G. și, în subsidiar, pârâții M. R. M., M. E. M. și M. I. la plata sumei de 2576 lei reprezentând contravaloarea chiriei restante aferentă unui nr. de 46 luni, din care 36 luni anterior datei punerii lor în întârziere (06.06.2010 – 06.06.2013) și 10 luni ulterior, până la data de 06.04.2014, precum și câte 56 lei/lunar, până la data punerii în executare a hotărârii de evacuare.
De asemenea, reclamantele au solicitat obligarea pârâților, în aceeași modalitate, la plata sumei de 2576 lei cu titlu de daune interese (penalități de întârziere) de 0,5% pe zi, aferente creanței principale, calculate până la data de 06.04.2014 și câte 0,5% pe zi întârziere până la plata în întregime a acestei creanțe, cu înlăturarea obligației sale de la plata sumei de 150 lei remunerație majorată acordată curatorului pârâtului M. I. în temeiul art. 167 alin. 3 și art. 58 alin. 4 C.p.civ.
În ceea ce privește excepția prescripției invocate de pârâtul M. I. prin curator și de instanță din oficiu, reclamantele au apreciat-o ca fiind întemeiată solicitând obligarea pârâților la plata chiriei restante pe ultimii trei ani, anterior datei de 06.06.2013, dată la care cursul prescripției a fost întrerupt prin notificarea pârâților potrivit art. 2540 din Noul Cod Civil.
Se mai arată că, întrucât chiria aferentă locuințelor ce constituie obiectul contractelor de închiriere a locuințelor aparținând domeniului privat al unităților administrativ teritoriale reprezintă o creanță rezultată din astfel de raporturi, sub aspectul prescripției dreptului la acțiune devin aplicabile dispozițiile art. 3 din Decretul nr. 167/1958 privind prescripția extinctivă.
Contractul de locațiune a cărui reziliere se solicită este supus dispozițiilor legii în vigoare la data la care a fost încheiat, potrivit art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011. Potrivit art. 25 din HG nr. 1275/2000 „chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărârii de evacuare”, iar potrivit art. IV alin. 2 lit. b) din contract „dacă locatarul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutive, operează rezilierea contractului de închiriere înainte de termen, la cererea locatorului”.
Obligația de plată a chiriei restante nu este una solidară deoarece solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezultă din contract sau din lege conform art. 1041 Cod civil.
Analizând probele administrate în cauză, prin prisma prevederilor legale și a susținerilor părților, instanța reține în fapt următoarele:
Între reclamantul C. L. M. și pârâtul M. G. s-a încheiat contractul de închiriere nr. 495/01.05.1996 prelungit legal, cu privire la imobilul situat în loc. S., nr. 411, județul A..
Pe parcursul locațiunii, pârâtul sus numit nu și-a executat obligația de plată a chiriei, pe ultimele 63 luni anterioare promovării cererii, în valoare de 3535 lei, refuzând plata și în urma somării sale de către reclamant, anterior promovării cererii deduse judecății, la data de 10.06.2013.
Art. IV alin. 3 din contract dă dreptul locatorului de a solicita rezilierea contractului și evacuarea chiriașului în cazul în care acesta din urmă nu a respectat clauzele contractuale, respectiv nu a plătit chiria timp de trei luni.
Art. 1020 vechiul C.civ., prevedea că: “Condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său.”, iar art. 1021, că,“Într-acest caz, contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea, cu daune-interese. Desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției, care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate.”
Cum pârâtul M. G., în calitate de chiriaș, nu și-a executat obligația principală asumată prin contractul de închiriere, de plată a chiriei lunare, cum deja s-a arătat, raportat la dispozițiile legale invocate, instanța urmează a sancționa conduita chiriașului, dispunând rezilierea contractului de închiriere în discuție.
În ceea ce privește obligația de plată a chiriei, instanța își însușește susținerile reprezentantei pârâtului M. I., referitor la prescripția dreptului la acțiune, pentru perioada anterioară celor trei ani anteriori promovării cererii.
Pe de o parte, așa cum de altfel recunoaște și reclamanta, chiria nu are natura unei creanțe bugetare și, prin urmare, dreptul la acțiune pentru plata acesteia nu este cel prevăzut pentru creanțe bugetare, respectiv 5 ani, ci, termenul general de prescripție, de trei ani.
Pe de altă parte, potrivit art. 201 din L 71/2011, “ Prescripțiile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a Codului civil sunt și rămân supuse dispozițiilor legale care le-au instituit.”
Așadar, cum dreptul la acțiune pentru plata chiriei s-a născut sub imperiul vechiului cod civil și ale Decretului nr. 167/1958, este evident că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 2040 din noul C.civ., în ceea ce privește întreruperea cursului prescripției prin notificarea debitorului cu 6 luni anterior promovării cererii de chemare în judecată, instanța urmând a obliga pârâtul M. G., titularul contractului de închiriere, la plata chiriei pe ultimii trei ani anterior promovării cererii ( începând cu 02.08.2010), respectiv la plata sumei de 2016 lei.
Ceilalți pârâți, membrii de familie au drepturi locative, fiind menționați în contractul de închiriere, însă nu s-au obligat la plata chiriei în solidar cu titularul contractului, astfel că nu pot fi ținuți a executa obligația de plată a chiriei restante. Este adevărat că potrivit art. 27 din L 114/1996, aceștia au dreptul la continuarea închirierii, însă în condițiile expres prevăzute de norma juridică, anume: “În cazul părăsirii definitive a domiciliului, de către titularul contractului de închiriere, sau al decesului acestuia,” (…), prin formularea unei cereri, alin. 2 al aceluiași articol, prescriind că, “În cazul mai multor cereri, contractul de închiriere se transferă prin hotărâre judecătorească.”, de aici înțelegându-se că doar în favoarea unei persoane dintre cele enumerate la alin. 1 se continuă închirierea.
Ori, în speță, nu s-a susținut și nu s-a dovedit că titularul contractului de închiriere a părăsit locuința închiriată sau a decedat, că unul din ceilalți membri cu drepturi locative sau mai mulți, au solicitat continuarea locațiunii, că aceasta a continuat în favoarea unuia dintre pârâți, împrejurare în care s-ar justifica obligarea celui în discuție la plata chiriei, din momentul dobândirii de către el a calității de chiriaș – titular al contractului de închiriere.
Având în vedere că prin contractul de închiriere chiriașul s-a obligat la plata unei penalități de 0,5% pe zi de întârziere începând cu prima zi care urmează celei în care suma a devenit exigibilă, fără ca majorarea să depășească totalul chiriei restante, iar potrivit art. 969 vechiul cod civil, convențiile legal încheiate au putere de lege între părțile contractante, instanța va obliga pârâtul M. G. și la plata penalităților aferente chiriei restante, în procent de 0,5% pe zi de întârziere calculate din prima zi a lunii următoare celei pentru care se datorează chiria, fără ca totalul penalităților să depășească totalul chiriei.
Cum pârâții nu mai au un drept locativ, asupra imobilului ce a făcut obiectul contractului de închiriere, urmare a rezilierii contractului, instanța va dispune evacuarea lor din imobil, în temeiul art. 25 din L 114/1996, iar în baza aceluiași text de lege pârâtul M. G. va fi obligat la plata chiriei lunare până la evacuarea imobilului.
În temeiul art. 453 C.p.civ., pârâtul M. G. va fi obligat la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 40 lei reprezentând taxa judiciară de timbru, iar pârâtul M. I. la plata sumei de 300 lei onorariu curator. către reclamantă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte cererea formulată de reclamant . și C. L. M. cu sediul în localitatea M., nr. 262, județul A., având codul fiscal_, în contradictoriu cu pârâții M. G., M. R. M., M. E. M. și M. I. toți cu domiciliul în loc. S., nr. 411, ..
Dispune rezilierea contractului de închiriere pentru suprafețe cu destinație de locuințe nr. 495/01.05.1996, prorogat legal, încheiat de C. L. M. cu pârâtul M. G..
Dispune evacuarea pârâților din imobilul situat în localitatea M. ..
Obligă pârâtul M. G. la plata sumei de 2016 lei reprezentând chirie pentru 36 luni anterioare introducerii cererii de chemare în judecată și în continuare, din momentul survenirii acesteia, la plata chiriei de 56 lei lunar, până la data eliberării efective a locuinței ce face obiectul contractului de închiriere invocat mai sus, precum și la plata unor penalități de 0,5% pe zi de întârziere aferente debitului restant, calculat de la data scadenței chiriei lunare restante, până la data plății fără ca valoarea totală a acestora să depășească valoarea creanței principale.
Respinge petitul referitor la obligația de plată, formulat în contradictoriu cu ceilalti pârâți.
Obligă pârâtul M. I. la plata sumei de 300 lei onorariu curator, către reclamantă, iar pe pârâtul M. G. la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 40 lei reprezentând taxa judiciară de timbru.
Cu drept de în 30 zile de la comunicare ce se va depune la Judecătoria A..
Pronunțată în ședința publică din data de 30.10.2014.
Președinte Grefier
E. D. B. G. M. P.
Red./dact EDB./GMP/02.12.2014
9 ex./7 ex. se comunică cu:
. și C. L. M. cu sediul în localitatea M., nr. 262, județul A.,
M. G., M. R. M., M. E. M., toți cu domiciliul în loc. S., nr. 411, .
M. I. - loc. S., nr. 411, .
- prin curator, av. A. Florița – A., ., nr. 19, .>
Exp. 7 .>
| ← Pretenţii. Sentința nr. 5149/2014. Judecătoria ARAD | Modificare act constitutiv persoană juridică. Sentința nr.... → |
|---|
