Reziliere contract. Sentința nr. 3058/2013. Judecătoria BISTRIŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 3058/2013 pronunțată de Judecătoria BISTRIŢA la data de 11-04-2013 în dosarul nr. 6161/190/2009
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA BISTRIȚA
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 3058/2013
Ședința publică din data de 11 Aprilie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE: T. L. M., Președinte secția civilă
GREFIER U. C. A.
Pe rol fiind pronunțarea acțiunii civile formulată de reclamantul M. BISTRIȚA PRIN PRIMAR, împotriva pârâților R. S., R. A. și R. A., având ca obiect reziliere contract.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier după care,
Cauza s-a judecat în fond la data de 21.03.2013, dată la care cauza a fost reținută în pronunțare pe baza probelor de la dosar, iar pentru a da posibilitatea părților să depună la dosar concluzii scrise, a amânat pronunțarea la data de 28.03.2013, la data de 04.04.2013 apoi la data de 11.04.2013 când după deliberare,
INSTANȚA
Deliberând, constată că:
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul acestei instanțe sub numărul de mai sus, reclamantul M. BISTRIȚA PRIN PRIMAR, a chemat în judecată pârâții R. S., R. A. și R. A., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să oblige locatarii R. S., R. A., R. A., la plata sumei de 1.131,09 RON, sumă reprezentând - 782,50 RON - chirie restantă pentru perioada septembrie 2008-iunie 2009; - 348,59 RON - penalități de întârziere calculate în baza art. 4(5) din contractul de închiriere nr. 402/01.03.2007, pentru perioada septembrie 2008 - iunie 2009; să dispună rezilierea contractului de închiriere nr.402/FV/01.03.2007; să dispună evacuarea din locuința situată în Bistrița, .. 8, având în vedere următoarele motive: între municipiul Bistrița, în calitate de locator și locatarii R. S., R. A., R. A. s-a încheiat contractul de închiriere nr. 402/FV/01.03.2007, contract având ca obiect închirierea unei locuințe, situată în Bistrița, .. 8. Acest contract a fost prelungit de drept prin OUG 44/2009 privind durata unor contracte de închiriere pentru suprafețele locative cu destinația de locuințe. În conformitate cu prevederile art. 4(1) din contractul de închiriere, locatarul avea obligația plății chiriei la termenele fixate prin contract. Debitorii nu și-au achitat până la această dată chiria pentru perioada septembrie 2008 - iunie 2009. Potrivit art. 4(5) din contractul de închiriere, la aceste sume restante au fost calculate penalități prin aplicarea unui procent de 0,3% pentru fiecare zi de întârziere. În temeiul H.G.R. nr. 310/2007 tariful lunar a! chiriei ( lei/mp ) a fost modificat, astfel că începând cu data de 01.04.2007 cuantumul chiriei datorat de către pârâți s-a majorat. Modul de calcul al penalităților de întârziere este detaliat în tabelul cuprinzând situația debitului restant, anexat în probațiune. Locatarii au fost notificați pentru achitarea chiriei prin adresele nr._/03.06.2009 și nr._/09.03.2009.
În drept s-au invocat art. 112 și urm. din C.pr.civ., art. 1429, art. 1073, art. 1079 din C.civ., art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, prevederile OUG 44/2009, precum și prevederile contractului de închiriere nr. 402/FV/01.03.2007.
În probațiune s-au depus înscrisuri (f 4-9), în temeiul art. 242 al. 2 din C.pr.civ. solicită judecarea cauzei și în lipsă.
În data de 08.10.2009, reclamantul a formulat precizare de acțiune, prin care solicită instanței ca prin sentința pe care o va pronunța să oblige locatarii R. S., R. A., R. A., la plata sumei de 1.596,09 RON, sumă reprezentând - 1017,25 RON - chirie restantă pentru perioada septembrie 2008 - septembrie 2009; 578,84 RON - penalități de întârziere calculate în baza art. 4(5) din contractul de închiriere nr. 402/01.03.2007, pentru perioada septembrie 2008 - septembrie 2009, întrucât de la data înregistrării acțiunii, respectiv 16.07.2009 și până la primul termen de judecată, pârâții nu și-au achitat debitele restante, ba mai mult aceștia au acumulat noi debite, respectiv chiria aferentă lunilor iulie, august și septembrie 2009 și penalități de întârziere pentru neachitarea la scadență a acestor sume. Astfel cuantumul debitului datorat de către pârâți s-a majorat, aceștia având de achitat la data de 06.10.2009 suma de 1576,09 RON. Își menține celelalte capete de cerere formulate prin acțiunea introductivă.
În probațiune s-au depus înscrisuri ( f 17-18).
Legal citat, pârâtul R. S., a formulat întâmpinare, prin care a arătat că, în iunie 2007 a depus la primărie o cerere de cumpărare a imobilului aflat în cauză acum, cerere care a fost aprobată. A început întocmirea dosarului de cumpărare, care l-a costat în jur de 1500 RON, dar apoi i s-u mai cerut alte acte, pe care întrucât nu le-a putu procura a solicitat la Primărie să depună un avans din prețul locuinței, dar a fost refuzat, explicându-i-se că acest lucru nu se poate decât atunci când termină întocmirea dosarul de cumpărare. Între timp, restanțele la chirie creșteau. A trimis o cunoștință la primărie, cu suma de 3800 RON să întrebe și să achite chiria restantă, dar i s-a răspuns că trebuie să meargă personal. Pârâtul s-a prezentat la Primărie, respectiv la doamna P., care i-a spus să nu își facă probleme cu chiria, deoarece chiar dacă se adună o valoare până la 20%, din valoarea contractului nu este nici o problemă.
Pârâtul arată că, consideră că a fost dat în judecată abuziv, pentru a i se lua locuința în care locuiește de 45 de ani, împreună cu mama sa, care este bolnavă, la pat, de șase ani și un frate, care de asemenea este invalid. Menționează faptul că persoana care a mers în locul său la primărie se numește S. A. L., domiciliat în Bistrița, ..8.
În data de 14.04.2010, reclamantul a formulat precizare de acțiune, prin care solicită instanței ca prin sentința pe care o va pronunța să oblige locatarii R. S., R. A., R. A., la plata sumei de 2551,75 RON, sumă reprezentând – 1486,75 RON - chirie restantă pentru perioada septembrie 2008 – martie 2010; 1065,00 RON - penalități de întârziere calculate în baza art. 4(5) din contractul de închiriere nr. 402/01.03.2007, pentru perioada septembrie 2008 – martie 2010, întrucât de la data înregistrării acțiunii, respectiv 16.07.2009 și până la primul termen de judecată, pârâții nu și-au achitat debitele restante, ba mai mult aceștia au acumulat noi debite. Își menține celelalte capete de cerere formulate prin acțiunea introductivă.
Reclamantul menționează că, pârâții au depus la Direcția Patrimoniu, din cadrul Primăriei Municipiului Bistrița, o cerere însoțită de documentație, în vederea cumpărării imobilului ce face obiectul prezentului contract de închiriere, dar aceștia nu s-au mai prezentat pentru a derula procedura achiziționării imobilului. Susținerile acestora că s-au prezentat la primărie nu corespund realității.
Pentru termenul de judecată din data de 15.04.2010, pârâtul R. S. a depus un înscris fila 41, prin care arată că, nu din rea credință nu a achitat chiria restantă, ci pentru că a fost în imposibilitate de plată, dar mai arată că unii angajați ai primăriei, din rea credință s-au din alte scopuri, i-a adus în această situație, întrucât atunci când a mers să achite avansul în sumă de_ Ron, i s-a spus că acest lucru nu se poate face, decât atunci când se termină dosarul de cumpărare.
Mai arată că, este conștient că nu poate locui abuziv într-o locuință, fără să plătească chiria și solicită să-i fie eșalonată plata, respectiv câte 400 RON lunar, începând cu data de 22.05.2010, în fiecare lună în perioada 22-25, până se va termina datoria pe care o are.
Prin întâmpinarea depusă la dosar, pentru termenul de 03.06.2010, pârâtul R. S., a formulat întâmpinare, solicitând respingerea ca nefondata a acțiunii; cu cheltuieli de judecată, întrucât împreună cu membri familiei sale (mama R. A. și fratele R. A.), locuiesc cu chirie de peste 45 ani în apartamentul situat la adresa susmenționată, care are statutul juridic de locuință proprietate privată, construită anterior celui de-al doilea război mondial, trecută în proprietatea statului român după 6 martie 1945. Având statutul de locuință naționalizată, respectiv fiindu-i aplicabile dispozițiile Legii nr. 112/1995, chiriașul (pârâtul) împreună cu membrii familiei mele a așteptat mai mulți ani ca foștii proprietari tabulari sau moștenitorii lor să revendice în condițiile art. 1, imobilul respectiv. Acest lucru însă nu s-a mai întâmplat, motiv pentru care, în cursul anului 2007, respectiv la data de 25.06.2007, acesta împreuna cu fratele său R. A. au formulat cererea scrisă înregistrată la Primăria mun. Bistrița sub nr._/25.06.2007, prin care au solicitat cumpărarea imobilului situat pe .. 8. Funcționarii primăriei din cadrul departamentului PATRIMONIU, le-au comunicat verbal că cererea de cumpărare se va admite, cu condiția ca pârâtul să suporte cheltuielile adiacente încheierii contractului propriu-zis, respectiv documentația tehnică pentru cumpărare și înscrierea în C.F. A fost de acord, sens în care a apelat la doi experți - specialiști în efectuarea acestui tip de lucrări, MUSZI V. și B. D. care au executat expertiza tehnica, tabelul de mișcare parcelara s.a., după ce în prealabil încheiase un nou contract de închiriere - nr. 402/FV din 01.03.2007. In cursul aceleași veri (lunile iunie-iulie 2007), s-a prezentat cu întreaga documentație la primărie, solicitând definitivarea formelor legale în vederea redactării efective a contractului de închiriere. Mai arată că, în vederea obținerii acestui scop, s-a prezentat chiar cu suma de 30.000 lei (_ lei ROL), în vederea achitării avansului în cuantum de peste 50% făcând oferta concreta proprietarului de a încasa parte din preț. Spre surprinderea și totodată iritarea sa a constatat ca funcționarii primăriei au refuzat nejustificat redactarea contractului, respectiv încasarea avansului din prețul pe care l-a oferit la acea dată. Situația de refuz nejustificat s-a perpetuat și în perioada următoare, astfel încât actualmente a fost nevoit să apeleze la autoritatea instanței judecătorești în vederea valorificării dreptului său înscris în norma susmenționată, acționând în judecată Primarul mun. Bistrița printr-o acțiune având ca obiect "obligația de a face", respectiv de a încheia contractul de vânzare cumpărare a locuinței, în temeiul art. 9 din L. nr. 112/1995. Față de aceasta situație, pe care – speră - că o va dovedi în dosarul nr._ al Judecătoriei Bistrița, solicită să se constate că în momentul înregistrării cererii de vânzare - cumpărare a imobilului la Primăria Bistrița - exprimându-și expres intenția de a deveni proprietar - a denunțat unilateral contractul de închiriere, astfel încât în perioada următoare, proprietarul avea obligația de a-i admite cererea, respectiv de a-i încheia contractul de vânzare - cumpărare, cu atât mai mult cu cât îi prezentase documentația tehnică efectuată pe cheltuiala proprie. Pe cale de consecință, nemaiexistând contract de închiriere începând cu data de 25.06.2007, nu mai există nici obligația de plată a chiriei, dreptul său locativ fiind fundamentat chiar pe obligația corelativă a reclamantului de a-i transfera de îndată, la cerere dreptul de proprietate în baza unor dispoziții legale imperative. În aceasta situație, reclamantul nu mai poate invoca intervenirea tacitei relocațiuni ( în sensul că i-ar fi permis locuirea în spațiul imobil proprietatea ei, chiar și după ce nu a mai plătit chiria), aceasta modalitate de prelungire tacită a contractului operând exclusiv în situația în care ambele părți își îndeplinesc obligațiile contractuale: locatorul permite folosirea spațiului închiriat, chiriașul plătește chiria convenita).
In drept s-au invocat art. 115 C. proc. Civila.
Prin acțiunea civilă, având ca obiect obligația de a face, pârâtul R. S., a chemat în judecată respectiv la interogatoriu pârâtul STATUL R. prin Primarul mun. Bistrița reprezentat legal de către O. T. C., prin care a solicitat în temeiul art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, să fie obligat pârâtul să-i încheie contractul de vânzare - cumpărare asupra apartamentului situat la adresa susmenționată, cu plata prețului în rate (conform alin. art. 9 alin. (3) din același act normativ; cu cheltuieli de judecată.
În motivare a arătat că, împreună cu membrii familiei sale (mama R. A. și fratele R. A.), locuiesc cu chirie de peste 45 ani în apartamentul situat la adresa susmenționată, care are statutul juridic de locuința proprietate privată, construită anterior celui de-al doilea război mondial, trecută în proprietatea statului român după 6 martie 1945. Având statutul de locuință naționalizată, respectiv fiindu-i aplicabile dispozițiile Legii nr. 112/1995, chiriașul împreună cu membrii familiei sale a așteptat mai mulți ani ca foștii proprietari tabulari sau moștenitorii lor, să revendice în condițiile art. 1, imobilul respectiv. Acest lucru însă nu s-a mai întâmplat, motiv pentru care, în cursul anului 2007, respectiv la data de 25.06.2007, a formulat cererea scrisă înregistrată la Primăria mun. Bistrița sub nr._/25.06.2007, prin care a solicitat cumpărarea imobilului situat pe .. 8. Funcționarii primăriei i-au comunicat verbal că cererea de cumpărare se va admite, cu condiția să suporte cheltuielile adiacente încheierii contractului propriu zis, respectiv documentația tehnică pentru cumpărare și înscrierea in C.F. A fost de acord, sens în care a apelat la doi experți - specialiști în efectuarea acestui tip de lucrări, MUSZI V. si B. D., care au executat expertiza tehnică, tabelul de mișcare parcelară, după ce în prealabil încheiase un nou contract de închiriere nr.402/FV din 01.03.2007. In cursul aceleași veri (lunile iunie – iulie 2007) s-a prezentat cu întreaga documentație la primărie, solicitând definitivarea formelor legale în vederea redactării definitive a contractului de închiriere.
Mai arată că, s-a prezentat cu suma de 30.000 RON (_ lei ), în vederea achitării avansului în procent de peste 50%, făcând oferta concretă proprietarului de a încasa parte din preț. Dar a fost refuzat de angajații primăriei.
În data de 23.08.2012, reclamantul a formulat cerere de repunere pe rol și precizare a cererii
în dosarul nr._ suspendat la data de 30.09.2010 în baza art. 244 pct. 1 din Codul de procedura civila, prin care comunică faptul că dosarul nr._ a fost soluționat în mod irevocabil, solicitând acvirarea acestui dosar. Totodată, precizează pretențiile față de pârâți astfel: să fie obligați locatarii R. S., R. A., R. A. cu domiciliul în Bistrița, .. 8, la plata sumei de 6.936,06 LEI, sumă reprezentând - 3577,75 LEI - chirie restantă pentru perioada septembrie 2008 - iulie 2012; 3258,31 LEI - penalități de întârziere calculate în baza art. 4(5) din contractul de închiriere nr. 402/01.03.2007, pentru perioada septembrie 2008- iulie 2012.
De la data înregistrării acțiunii, respectiv 16.07.2009 și până la data prezentei cereri, pârâții nu și-au achitat debitele restante, ba mai mult aceștia au acumulat noi debite, respectiv chiria aferentă perioadei scurse și penalitățile de întârziere cuvenite pentru neachitarea la scadență a chiriei. Astfel cuantumul debitului datorat de către pârâți s-a majorat, aceștia având de achitat la data de 13.08.2012 suma de 3336,06 lei. Își menține celelalte capete de cerere formulate prin acțiunea introductivă.
În drept s-au invocat prevederile art. 244 alin. 1 și 242 alin. 2 din Codul de Procedură Civilă.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
La data de 01.03.2007 între reclamant și pârâtul R. S. a intervenit contractul de închiriere nr. 402/FV prin care s-a transmis pârâtului dreptul de folosință a locuinței situate în mun. Bistrița, .. 8, care urma să fie folosită de chiriaș și familia sa compusa din R. A. și R. A. (mama) reclamantul având obligația achitării unei chirii lunare în cuantum de 30,53 lei. Contractul de închiriere a fost încheiat pe o perioadă de doi ani și o lună, expirând la data de 08.04.2009, astfel cum se prevede în art. 3 din contractul menționat.
La data de 25.06.2007 reclamantul a depus la Primăria Bistrița cererea înregistrată sub nr._ prin care a solicitat cumpărarea imobilului menționat anterior, obiect al contractului de închiriere, anexând cererii documentația tehnică pentru cumpărarea și înscrierea în cartea funciară a imobilului construcție și teren aferent și declarația pe proprie răspundere a reclamantului că nu deține locuință proprietate personală în mun. Bistrița sau în altă localitate din țară, nu a înstrăinat o asemenea locuință după 01.01.1990 și nici nu deține o altă locuință închiriată din fondul de stat.
Ca urmare a cererii de cumpărare a imobilului în litigiu Primăria Bistrița a calculat valoarea imobilului construcție și teren aferent la suma totală de_ lei, însă nu s-a procedat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare fără să existe vreo justificare, data de la care pârâtul nu a mai achitat chiria aferentă, stabilită prin contract.
Prin Sentința civilă nr.2658/2011 pronunțată de Judecătoria Bistrița în Dos._ s-a admis acțiunea formulată de R. S., în contradictoriu cu pârâtul M. BISTRIȚA, prin PRIMAR, și în consecință a fost obligat M. Bistrița să încheie cu reclamantul contractul de vânzare-cumpărare asupra imobilului situat în Bistrița, .. 8, jud. Bistrița-Năsăud, compus din 2 camere, bucătărie, baie, hol și cota parte de teren, cu plata prețului în rate stabilite potrivit art. 9 al. 3 din Legea 112/1995, după achitarea de către reclamant a avansului prevăzut de art. 9 alin. 3 din Legea 112/1995.
După expirarea termenului prevăzut în contractul de închiriere prelungit de drept prin OUG 44/2009 privind durata unor contracte de închiriere pentru suprafețele locative cu destinația de locuințe, pârâtul și familia acestuia, formată din pârâții R. A. și R. A., au continuat să folosească imobilul închiriat iar reclamantul nu a notificat pârâții privitor la eliberarea apartamentului obiect al contractului de închiriere și nici nu și-a exprimat în alt mod opoziția față de folosirea în continuare a imobilului apartament de către pârâți. Înscrisul intitulat situația restanțelor la data de 13.08.2012 întocmit de reclamant și depusă la dosar (filele 63-65) relevă faptul că începând cu luna martie 2007 pârâții nu au mai achitat chiria aferentă imobilului apartament închiriat, cu toate că au continuat să-l folosească, acumulându-se o restanță de 6936.06 lei din care suma de 3677,75 lei reprezintă chirie restantă și suma de 3258,31 lei reprezentând penalități de întârziere calculate pentru perioada septembrie 2008-iulie 2012.
Raportat la această situație de fapt instanța reține că, deși părțile nu au încheiat în formă scrisă, la expirarea termenului contractului de închiriere, un nou contract de închiriere, pârâții au rămas și au fost lăsați de locator în posesia imobilului închiriat, fapt necontestat de părți, astfel că între acestea a intervenit tacita relocațiune, fiind aplicabile dispozițiile art. 1437 din Codul civil potrivit cărora, după expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne și e lăsat în posesie, atunci se consideră locațiunea reînnoită, efectele ei fiind însă reglementate de dispozițiile articolului relativ la locațiunea fără termen.
Din adresa formulată de pârât aflată la fila 38 a dosarului atașat_ rezultă că pârâții R. S. și R. A. și-au exprimat intenția de a achiziționa imobilul ce face obiectul contractului de închiriere, manifestare care nu poate fi interpretata ca denunțare unilaterală a contractului de închiriere .
Potrivit art.24 lit. a din Legea 114/1996 cu modificările și completările ulterioare ,în vigoare la data formulării cererii de pârâții, chiriașul putea solicita înainte de expirarea termenului, rezilierea contractului cu condiția notificării prealabile într-un termen de minimum 60 de zile, articol de lege care a fost inserat și în contractul de închiriere .Instanța considera că așa cum a prevăzut legiutorul, din notificare trebuia să rezulte în mod expres intenția de denunțare unilaterală a contractului.
Daca prin cerere de achiziționare a apartamentului ar fi solicitat și denunțarea contractului de închiriere ,pârâții nu mai puteau beneficia de dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 deoarece nu mai aveau calitatea de chiriaș. Astfel că, instanța, consideră îndreptățită solicitarea reclamantului de a obliga pârâții să-și respecte obligațiile stabilite prin contract, respectiv de plata a chiriei aferente spațiului deținut cu contract de închiriere .
Cu privire la petitele de reziliere și evacuare ,dat fiind faptul că reclamantul a fost obligat la încheierea contractului de vânzare cumpărare ,pârâții beneficiază de o ,,speranță legitima,, în a deține acest imobil astfel că, în temeiul art. 6 din CEDO și art1 din Protocolul 1 la Convenție va respinge cererea de reziliere și evacuare a pârâților din spațiul deținut.
Cheltuieli de judecată nu s-au solicitat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte acțiunea formulată de M. BISTRIȚA, PRIN PRIMAR, cu sediul în Bistrița, Piața Centrală, nr.6, județul Bistrița Năsăud, în contradictoriu cu pârâții R. S., R. A., R. A., domiciliați în Bistrița, ..8, județul Bistrița Năsăud, și în consecință obligă pârâții să achite reclamantului cu titlu de chirie restantă suma de 3677,75 lei și suma de 3258,31 lei reprezentând penalități de întârziere calculate pentru perioada septembrie 2008-iulie 2012.
Respinge ca neîntemeiate petitele de reziliere a contractului și de evacuare formulate de reclamant ca neîntemeiate.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publica azi.11.04.2013.
PREȘEDINTE, GREFIER,
T. L. M. U. C. A.
Red/Dact
TLM/NMR
29.04.2013-6ex
| ← Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 8194/2013. Judecătoria... | Suspendare provizorie. Încheierea nr. 7695/2013. Judecătoria... → |
|---|
