Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 478/2013. Judecătoria BOLINTIN VALE
| Comentarii |
|
Sentința nr. 478/2013 pronunțată de Judecătoria BOLINTIN VALE la data de 13-03-2013 în dosarul nr. 396/192/2012
Operator de date cu caracter personal nr. 2902 | |
ROMÂNIA | |
Judecătoria B. V. B. V., ., jud. G. Cauze Generale | Dosar nr._ |
SENTINȚA CIVILĂ NR. 478 | |
Ședința publică din data de 13 martie 2013 | |
Instanța constituită din: Judecător: A. V. D. Grefier: R. S. I. | |
Pe rol fiind pronunțarea asupra acțiunii civile formulate de reclamant R. V., în contradictoriu cu pârâtul R. S., având ca obiect „hotărâre care să țină loc de act autentic”.
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică din 06.03.2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta, când instanța, pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru această dată, când a hotărât astfel:
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 28.02.2012, sub numărul_, reclamantul R. V. a chemat în judecată pe pârâtul R. S., solicitând instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare prin care să se constate săvârșită vânzarea-cumpărarea terenului intravilan în suprafață totală de 1600 mp, a terenului extravilan în suprafață totală de_ mp, precum și a casei de locuit în suprafață de 110 mp.
In motivarea cererii, reclamantul a arătat că, la data de 12.10.2011 părțile au încheiat un înscris sub semnătură privată denumit „Chitanță” .
S-a mai arătat că, obiectul promisiunii consemnate în convenție consta în vânzarea, respectiv cumpărarea unei case de locuit cu o suprafață de 110 mp formată din cinci camere, bucătărie, baie și anexe gospodărești și a terenului aferent acesteia, categoria curți construcții în suprafață de 700 mp situat în ., s-a promis și vânzarea terenului intravilan în suprafață de 900 mp situat în . extravilan în suprafață de 1200 mp situat în tarlaua 15, . terenului extravilan în suprafață de 2500 mp situat în ., a terenului extravilan în suprafață de 2000 mp situat în tarlaua 29, . sunt înscrise în titlul de proprietate nr._/15.05.1996 eliberat pe numele R. A S..
Reclamantul a mai arătat că a foc ut obiectul promisiunii de vânzare cumpărare și suprafața de 2500 mp teren extravilan situat în tarlaua 9 . titlul de proprietate nr._/15.05.1996 precum și suprafața de 5000 mp extravilan situată în tarlaua 41, . titlul de proprietate nr._/17.05.2007.
Reclamantul a mai învederat că părțile urmau să perfecteze contractul de vânzare cumpărare în formă autentică după îndeplinirea formalităților de cadastru și intabulare de către promitentul vânzător până la data de 10.01.2012, însă acesta nu și-a îndeplinit obligația de a intabula dreptul său de proprietate.
S-a mai arătat că la data încheierii Chitanței prețul reprezentând contravaloarea bunurilor înstrăinate a fost stabilit la suma de_ lei fiind achitat integral.
In drept, au fost invocate dispozițiile art.1527, art. 1528, art. 1669, art. 1270, art. 1178, art. 1260 Cod civil.
In dovedirea cererii, reclamantul a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, interogatoriul pârâtului, expertiza și proba testimonială.
În susținerea cererii de chemare în judecată, reclamantul a depus la dosar, în copii necertificate pentru conformitate cu originalul, următoarele înscrisuri: Titlul de Proprietate nr._/15.05.1996 eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor G. ( f 5), Titlul de Proprietate nr._/15.05.1996 ( f 6), Titlul de Proprietate nr._/17.05.2007 ( f 7), înscris sub semnătură privată denumit „ Chitanță” ( f 8).
La solicitarea instanței, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară G. a răspuns și a depus la dosar adresa nr. 8362/06.03.2012 prin care a comunicat că terenul terenurile ce fac obiectul cauzei nu figurează cu sarcini sau alte înscrieri.
De asemenea, Primăria comunei Grădinari a înaintat certificatul de atestare fiscală nr.63/17.04.2012.
Sub aspectul probatoriului, instanța a încuviințat și administrat pentru reclamantă, în dovedirea acțiunii, proba cu înscrisurile aflate la dosar, interogatoriul pârâtului, proba testimonială cu depoziția martorilor S. A. și M. V., expertiza specialitatea topografie și expertiza specialitatea construcții.
Analizând actele și lucrările de la dosar, instanța reține următoarele:
Intre reclamant și pârât s-a încheiat o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare privind imobilul proprietatea pârâțtului, prin care aceștia s-au obligat să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Convenția a fost încheiată între părți la data de 12.10.2011, ulterior intrării în vigoare a noului cod civil, astfel că actul juridic încheiat între părți intră sub incidența noului cod civil conform dispozițiilor de aplicare în timp a legii civile, care, la art. 6 alineat 5 stipulează că dispozițiile legii noi se aplică tuturor actelor și faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârșite după ., precum și situațiilor juridice născute după ..
Potrivit dispozițiilor art.1178 Cod civil, contractul se încheie prin simplul acord de voințe al părților dacă legea nu impune o anumită formalitate pentru încheierea sa valabilă.
Prin excepție de la principiul consensualismului, în cazurile special prevăzute de lege, vânzarea devine un contract solemn.
În materie de terenuri, legislația în materie prevede reguli speciale, având în vedere regimul juridic distinct aplicabil proprietății funciare.
Potrivit art.1244 Cod civil, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Din dispozițiile coroborate și indirecte ale art.885, art.888 și art.1244 Cod civil, vânzarea terenurilor, cu și fără construcții, trebuie încheiată în formă autentică.
În noul cod civil, promisiunea de vânzare-cumpărare este reglementată de art.1669 și are un conținut diferit față de vechea reglementare din art.5 Titlul X din Legea 247/2005
Astfel, potrivit art. 1669 Cod civil, când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Prin urmare, comparativ cu vechea reglementare din art.5 Titlul X din Legea 247/2005, în noul cod civil se impune o condiție suplimentară, respectiv, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Condițiile de validitate avute în vedere de noul cod civil, constau în necesitatea îndeplinirii formalităților prestabilite de lege, în lipsa cărora actul juridic civil nu s-ar putea naște în mod valabil.
Sancțiunea nerespectării formei autentice la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare ce au ca obiect terenuri de orice fel este nulitatea absolută a actului juridic. Astfel, potrivit dispozițiilor art.1242 alin.1 Cod civil, este lovit de nulitate absolută contractul încheiat în lipsa formei pe care, în chip neîndoielnic, legea o cere pentru încheierea sa valabilă.
Instanța reține faptul că părțile s-au obligat să vândă, respectiv să cumpere terenul intravilan în suprafață totală de 1600 mp, terenul extravilan în suprafață totală de_ mp, precum și casa de locuit în suprafață de 110 mp, contractul de vânzare-cumpărare nefiind încheiat cât timp contractul nu s-a întocmit în forma prevăzută de lege (autentică). Întrucât vânzătorii nu au vândut iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci s-au obligat numai să încheie contractul, deși s-au înțeles asupra lucrului și asupra prețului, vânzarea-cumpărarea nu poate fi considerată încheiată.
De asemenea, potrivit dispozițiilor art.1279 alin.3 Cod civil, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
Astfel, din dispozițiile art. 1279 alin 3 și art. 1669 alin 1 Cod civil, vânzarea terenurilor, cu și fără construcții, trebuie încheiată în formă autentică.
De asemenea, conform art.11 din Codul civil, nu se poate deroga prin convenții sau acte juridice unilaterale de la legile care interesează ordinea publică sau de la bunele moravuri. În acest context, oricare ar fi fost intenția părților, un act juridic încheiat cu nerespectarea formei solemne cerută imperativ de lege este lovit de nulitate absolută și nu poate produce niciun efect juridic, cu atât mai puțin transferul unui drept de proprietate dintr-un patrimoniu în altul.
Pentru considerentele expuse mai sus, având în vedere că odată cu . noului cod civil orice convenție care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie să fie încheiată prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, instanța urmează să respingă acțiunea formulată de reclamantă, ca neîntemeiată, convenția încheiată între părți la data de 12.10.2011 fiind lovită de nulitate absolută, ca urmare a neîndeplinirii condițiilor de formă cerute ad validitatem.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge cererea formulată de reclamantul R. V. cu domiciliul în com. Grădinari, ., împotriva pârâtului R. S. cu domiciliul în com. Grădinari, ., ca neîntemeiată. .
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 13.03.2013
PREȘEDINTEGREFIER
A. V. DobreReymond S. I.
Red./tehnored A.V.D.
Comunicată la .
| ← Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 90/2013.... → |
|---|
