Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 5/2013. Judecătoria BOLINTIN VALE
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5/2013 pronunțată de Judecătoria BOLINTIN VALE la data de 10-01-2013 în dosarul nr. 3656/192/2011*
Operator de date cu caracter personal nr. 2902
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B. V.
JUDECATORIA B. V. - CAUZE GENERALE
Sentința civilă Nr. 5/2013
Ședința publică de la 10 Ianuarie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE I. T.
Grefier L. V. P.
Pe rol soluționarea acțiunii civile, acțiune în constatare, formulată de reclamanta D. I. ,împotriva pârâtei C. F..
La apelul nominal făcut în ședință publică a răspuns pentru reclamantă avocat N. M., pârâta personal.
Procedura legal îndeplinită.
Grefierul de ședință a făcut referatul cauzei după care,
S-a luat interogatoriu pârâtei care completat cu răspunsurile date, a fost atașat la dosarul cauzei.
Constatând pricina în stare de judecată președintele a acordat cuvântul pe fondul cauzei.
Apărătorul reclamantului având cuvântul a solicitat admiterea acțiunii așa cum a fost formulată să se ia act că sunt îndeplinite condițiile vânzării, să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, fără cheltuieli de judecată.
Pârâta arată că este de acord cu admiterea acțiunii reclamantei.
Socotind pricina lămurită, președintele a declarat dezbaterile închise.
I N S T A N T A ;
Asupra cauzei civile de față;
Prin sentința civilă nr. 64/12.01.2012 a Judecătoriei B. V., s-a respins acțiunea civilă formulată de reclamanta Diaw I. în contradictoriu cu pârâta C. F., ca neîntemeiată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că, între reclamanta și pârâtă s-a încheiat o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare privind terenurile proprietatea pârâtei, prin care aceasta s-a obligat să încheie pana la data de 17.05.2006, contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Instanța a reținut faptul că părțile s-au obligat să vândă, respectiv să cumpere o suprafață de teren, contractul de vânzare-cumpărare nefiind încheiat cât timp contractul nu s-a întocmit în forma prevăzută de lege (autentică). Întrucât vânzătorul nu a vândut iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci s-au obligat numai să încheie contractul, deși s-au înțeles asupra lucrului și asupra prețului, vânzarea-cumpărarea nu poate fi considerată încheiată. În schimb, obligația de a încheia contractul în viitor și cu respectarea dispozițiilor speciale privind forma autentică este valabilă.
Dacă promitentul – vânzător nu-și respectă obligația și vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea lucrului, întrucât nu a devenit proprietar, iar vânzarea încheiată cu o altă persoană este valabilă. Dacă însă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale, instanța, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor, poate să pronunțe, în baza art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, privind reforma în domeniul proprietății și justiției precum și unele măsuri adiacente, o hotărâre care să țină loc de contract de vînzare-cumpărare și care va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul proprietății de la data când rămâne definitivă.
Legea nr. 247/2005 are caracterul de lege specială față de prevederile de drept comun ale Codului civil privind executarea în natură a obligațiilor de a face, așa încât acest act normativ înlătură aplicarea dreptului comun în virtutea principiului „specialia generalibus derogant”.
Din certificatul de atestare fiscală depus la dosar de Primăria Vânătorii M. rezultă că pârâta C. F. figureaza ca titular de rol fiscal cu următoarele suprafețe de teren: 7800 mp teren extravilan și 8700 mp din totalul de 11.200 mp teren extravilan, fără a avea impozite și taxe neplătite, fără a rezulta însă faptul că pârâta ar fi refuzat perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, condiție esențială pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, potrivit art.5 din Titlul X al Legii nr.247/2005.
De asemenea, chiar daca pârâta nu s-a prezentat in instanta, aceasta nu echivaleaza cu refuzul pârâtei de a perfecta contractul de vanzare-cumparare in forma autentica, deoarece daca s-ar interpreta astfel, partile ar putea sa se inteleaga si sa convina de comun acord sa nu se prezinte in fata instantei. Astfel, instanța a apreciat că acțiunea nu se încadrează în prevederile actului normativ menționat, întrucât, potrivit acestor prevederi legale, doar refuzul pârâtei de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică poate duce la admiterea unei astfel de acțiuni în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic.
Din coroborarea art.8 alin.1 lit.b, cu art.10 și art.13 din Legea nr.36/1995, rezultă că activitatea de autentificare a înscrisurilor redactate de către notarul public, de parte personal sau de avocat și prin care se realizează transmisiuni imobiliare, este de competența exclusivă a notarului public, în calitatea sa de persoană învestită într-o funcție autonomă prin care îndeplinește un serviciu de interes public.
Prin urmare, ceea ce se desprinde din întregul material probator depus la dosar este împrejurarea că, între părți nu există de fapt niciun conflict, ci doar o intenție comună și frauduloasă a reclamantei de a alege altă cale decât cea pusă la dispoziție de lege, autentificarea acordului lor de voință de către un notar public, deoarece probabil aceasta este mai costisitoare, simulând așadar existența unui așa-zis litigiu între ele, care în realitate nu există.
Instanta a constatat că nu s-a făcut dovada de catre reclamanta că pârâta a fost notificată să se prezinte la notar, întrucât nu s-a depus la dosar niciun inscris. De asemenea, reclamanta nu a facut dovada ca aceasta si-ar fi indeplinit propria obligatie de a se prezenta la notar, in vederea incheierii actului de vanzare-cumparare in forma autentica, intrucât nu a depus niciun inscris pentru a dovedi acest aspect.
Instanța a reținut că, reclamanta nu a administrat nicio probă pentru a dovedi condițiile încheierii convenției, valabilitatea antecontractului încheiat, plata integrală a prețului convenit, existența în patrimoniul vânzătoarei a dreptului de proprietate asupra terenurilor precum și refuzul pârâtei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, sarcină ce îi revenea, conform dispozițiilor art.1169 Cod civil.
Rolul instanțelor judecătorești este acela de a da o rezolvare conflictelor între justițiabili, iar depășirea acestui rol constituie o depășire a atribuțiilor puterii judecătorești, împrejurare care constituie o încălcare gravă a legii.
In raport de toate aceste considerente de fapt și de drept, instanța a apreciat că, în prezenta cauză, în lipsa dovedirii îndeplinirii condițiilor necesare precum și a existenței unui refuz al pârâtei de a încheia actul translativ de proprietate conform obligației asumate prin antecontract, nu există niciun litigiu între părți, iar acțiunea civilă dedusă judecății nu se fundamentează pe ocrotirea unui interes legitim, ci pe scopul de a frauda legea și de a ocoli procedura notarială pentru a se sustrage de la plata taxelor notariale prevăzute de lege.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta, considerând-o nelegală și netemeinică.
În mod eronat reține instanța faptul că pârâta nu a refuzat ulterior să încheie actele în formă autentică, ba chiar presupune o înțelegere între părți, care nu reiese însă din nici o probă administrată..
Constată instanța că se încarcă inutil rolul instanței, dar uită ca aceasta este chemată să rezolve un litigiu apărut între părți.
Mai arată recurenta că instanța nu a pus în discuție excepția lipsei calității de apărător, deși ar fi trebuit să se discute în contradictoriu și să se pronunțe pe aceasta.
În drept, recurenta a invocat art. 304 și 3041 C.pr.civ.
Intimata, deși legal citată, nu a depus întâmpinare și nu s-a prezentat în instanță, personal sau prin apărător, pentru a arăta dovezile și mijloacele sale de apărare.
În recurs nu s-au administrat înscrisuri noi.
Examinând actele și lucrările dosarului în raport de sentința pronunțată și motivele recursului formulat, tribunalul constată că acesta este întemeiat și în baza art. 312 C.proc.civ. urmează a fi admis, pentru următoarele considerente.
Mai mult decât atât, tribunalul consideră că nici nu este obligatorie încadrarea motivelor expuse în vreunul dintre cazurile prevăzute de legiuitor la art. 304 C.proc.civ., din moment ce este vorba despre un recurs exercitat împotriva unei hotărâri judecătorești care nu este supusă căii de atac a apelului, astfel că potrivit art. 3041 C.proc.civ., recursul nu este limitat la motivele prev. de art. 304 C.proc.civ.
Acțiunea reclamantei D. I. a avut ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru suprafețele de 7800 mp și de 8700 mp situate în extravilanul satului Izvoru, .. G., în contradictoriu cu pârâta C. F..
Constată tribunalul că, deși prima instanță a reținut că la data de 17.05.2010 între reclamantă în calitate de cumpărător și pârâtă în calitate de vânzătoare s-a încheiat un act sub semnătură privată intitulat „contract de vânzare-cumpărare” prin care aceasta din urmă a înstrăinat reclamantei suprafețele de 7800 mp și de 8700 teren situat în extravilanul satului Izvoru, .. G., pentru prețul de 1500 lei RON, totuși nu a perfectat actul încheiat între părți pe motiv că părțile aveau obligația de a se prezenta în fața notarului public.
Însă, tribunalul reține că potrivit art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005, dacă după încheierea unui antecontract între părți una dintre acestea refuză să se prezinte pentru încheierea contractului, cealaltă parte se poate adresa instanței pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Din interpretarea textul de lege menționat rezultă că pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, instanța de judecată trebuie să constate pe de o parte faptul că între părți a fost încheiat un antecontract cu privire la vânzarea-cumpărarea unei suprafețe de teren iar pe de altă parte să constate că a existat un refuz al uneia dintre părți de a încheia contractul sau, să existe o imposibilitate de perfectare a actului la notariat.
Prin motivarea dată hotărârii atacată, în sensul că, nu a existat un refuz al pârâtei de a se prezenta la notariat, instanța de fond apreciază, în mod nejustificat, că această cauză nu are un caracter contencios. Procedând în acest mod greșit, instanța de fond interzice accesul părților la justiție și nu dă prilejul părților să beneficieze de dreptul la un proces echitabil.
Aceasta deoarece nu este prevăzută de lege o astfel de procedură prealabilă în fața notarului public și care dacă nu ar fi parcursă să atragă inadmisibilitatea sau prematuritatea acțiunii introductive ci instanța de judecată are obligația ca fiind sesizată cu un litigiu în care părțile cu interese contrare urmăresc perfectarea raporturilor juridice dintre ele cu privire la un anumit obiect, să soluționeze acel diferend, aceasta și în vederea asigurării accesului liber la justiție garantat de art. 6 CEDO.
Este adevărat că notarul public îndeplinește actele notariale prevăzute de art. 8 din Legea nr. 36/1995, dar nu se poate reține că prin aceasta legiuitorul a instituit interdicția ca o persoană care are interes în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare să nu se poată adresa instanței. Prin admiterea unei astfel de soluții, reclamanta ar fi pusă în imposibilitatea de a-și valorifica și proba drepturile pe care le are în baza principiului liberului acces la justiție.
În acest context, tribunalul constată că prima instanță, după o motivare amplă dar fără substanță, caracterizată doar prin enumerarea unor texte de lege, din care nu s-a extras nicio concluzie practică, s-a limitat doar la expunerea situației de fapt în sens restrâns cât să permită soluționarea cauzei, practic pe excepția inadmisibilității, deși nu s-a precizat expres acest lucru.
Ca atare, neanalizarea condițiilor vânzării, a raporturilor juridice născute între părți, echivalează cu nejudecarea fondului pricinii, ceea ce impune casarea sentinței recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare, pentru a nu priva părțile de un grad de jurisdicție, cu atât mai mult cu cât tribunalul nu poate exercita controlul judiciar pe aspecte de fond, atât timp cât fondul nu a fost judecat.
În rejudecare instanța de trimitere va analiza pricina sub toate aspectele, respectiv urmează a constata dacă sunt sau nu îndeplinite condițiile vânzării (plata prețului, calitatea de proprietar a promitentului-vânzător, etc.), pe baza probelor ce vor fi încuviințate, după suverana sa apreciere.
Pentru toate considerentele expuse, în baza art. 312 C.proc.civ., tribunalul a admis recursul declarat de recurenta-reclamantă D. I. împotriva sentinței civile nr. 64/12.01.2012 pronunțată de Judecătoria B. V. în contradictoriu cu intimata-pârâtă C. F., pe care a casat-o și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Procedând la rejudecarea cauzei în fond, după casare, instanța a administrat proba cu interogatoriu solicitată de reclamantă, prin luarea interogatoriului pârâtei care completat fiind cu răspunsurile date s-a atașat la dosarul cauzei.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Vânzarea cumpărarea încheiată de reclamantă cu pârâta este nulă absolut pentru lipsa formei autentice. In baza principiului conversiunii însă, instanța interpretează actul depus la dosar ca fiind un antecontract de vânzare- cumpărare, substituirea acestui act juridic cu un altul valabil fiind posibilă întrucât pe plan obiectiv actul lovit de nulitate cuprinde elementele constitutive ale actului în care urmează să fie convertit. Pentru ca instanța să poată pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare în baza art 1073 c civ, 1077 c civ și 970 c civ, este necesar ca reclamantul să facă dovada că promitentul vânzător era proprietar cu titlu valabil al suprafeței de teren în litigiu, dovadă care în speță este făcută prin prezentarea titlului
de proprietate asupra imobilului. Totodată instanța reține că prin încheierea actului sub semnătură privată s-a născut în patrimoniul promitentului vânzător o obligatie de a face, respectiv de a încheia actul în formă autentică cu cumpărătorul – reclamant, obligație preluată de pârâta din prezenta cauză.
Având în vedere că pârâta a făcut dovada că este proprietaria terenului în litigiu la data întocmirii antecontractului de vânzare cumpărare, față de împrejurarea că pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare prin suplinirea consimțământului promitentului vânzător este condiționată de existența bunului în patrimoniul acesteia, instanța apreciază cererea reclamantului, ca fiind întemeiată, urmând a o admite astfel cum a fost formulată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Admite cererea formulată de reclamanta D. I., domiciliat în București, .. 3, ., . ,în contradictoriu cu pârâta C. F., domiciliată în comuna Vînătorii M. .
Constată că între reclamantă în calitate de cumpărătoare și pârâtă în calitate de vânzătoare la data de_, a intervenit vânzarea cumpărarea următoarelor suprafețe de teren situate în comuna Vînătorii M. ., pentru care a fost dobândit dreptul de proprietate al reclmanților, prin sentința civilă nr. 1526/16.06.2009, a Judecătoriei B. V., definitivă și irevocabilă:
- 7.800 mp, arabil extravilan, situată în, T- 63, P-447, având vecinătățile:
N- S. T.
E- DN 61
S- M. M.
V- Dr expl,
8.700 mp arabil extravilan ( din totalul de 11.200 mp), situată în T- 90, P- 549, având vecinătățile:
N- Dr expl,
E- M. G.,
S- Dr expl,
V- teren adm primărie, pentru care reclamanta a achitat pretul.
Prezenta sentință ține loc de act autentic de vânzare cumpărare.
S-a luat act că nu au fost solicitate cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 10.01.2013
P., GREFIER,
Red.jud. IT
Tehno red LVP
4 ex / 15.02.2013
| ← Somaţie de plată. Sentința nr. 491/2013. Judecătoria... | Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr.... → |
|---|
