Acţiune în constatare. Sentința nr. 1426/2015. Judecătoria BOTOŞANI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1426/2015 pronunțată de Judecătoria BOTOŞANI la data de 06-02-2015 în dosarul nr. 1426/2015
Dosar nr._ Acțiune în constatare+obligație de a nu face
Reziliere contract+evacuare
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
Secția civilă
SENTINȚA nr. 1426
Ședința publică din data de 06 februarie 2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE - M. R.-R.
GREFIER - C. A.
Pe rol se află judecarea cererilor conexate având ca obiect acțiune în constatare+obligație de a nu face+reziliere contract+evacuare formulată de reclamantul-pârât S.C. A.-N. S.R.L., în contradictoriu cu pârâtele-reclamante N. T. și U. Ș., prin mandatar C. D..
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 16.01.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință corespunzătoare, care face parte integrantă din prezenta sentință, când, din lipsă de timp pentru deliberare, s-a amânat pronunțarea pentru data de 30.01.2015, după care, pentru data de astăzi.
INSTANȚA,
Deliberând asupra cererilor de față, constată următoarele:
P. cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei B. în data de 16.10.2013 sub nr._ , reclamantul S.C. A.-N. S.R.L., în contradictoriu cu pârâtele U. Ș. și N. T., a solicitat instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța:
- să constate ca fiind inoperantă clauza de pact comisoriu menționată în art. 9 alin. (1) din contractul de arendă 296 din 15.12.2011 încheiat între S.C. A.-N. S.R.L. și N. T. și invocată de pârâtă prin mandatar prin notificarea de reziliere din data de 10.09.2013;
- să constate ca fiind inoperantă clauza de pact comisoriu menționată în art. 9 alin. (1) din contractul de arendă 303 din 18.12.2011 încheiat între S.C. A.-N. S.R.L. și U. Ș. și invocată de pârâtă prin mandatar prin notificarea de reziliere din data de 10.09.2013;
- să dispună continuarea contractelor de arendă până la împlinirea termenului ori până la intervenirea altei cauze de încetare a acestora;
- să oblige pârâta N. T. să nu perfecteze vânzarea-cumpărarea ce face obiectul promisiunii bilaterale autentificată sub nr. 1170/12.08.2013 de B.N.P. I. C.-C. fără notificarea prealabilă a preemtorului;
- să oblige pârâta U. Ș. să nu perfecteze vânzarea-cumpărarea ce face obiectul promisiunii bilaterale autentificată sub nr. 802/17.06.2013 de B.N.P. I. C.-C. fără notificarea prealabilă a preemtorului.
Totodată, reclamantul a solicitat obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.
În fapt, s-a arătat că S.C. A.-N. S.R.L. desfășoară activități legate de agricultură, conform obiectului principal. În decembrie 2011, în realizarea obiectului de activitate al societății, între S.C. A.-N. S.R.L., pe de o parte, și pârâtele U. Ș. și N. T., au intervenit contractele de arendă înregistrate la primăria .. 296/15.12.2011, respectiv nr. 303/18.12.2011, ambele contracte fiind încheiate pentru o perioadă de 5 ani. Plata arendei urma a se face conform art. 6 din ambele contracte, clauză contractuală ce stabilește arenda ca fiind o obligație alternativă (în produse - 600 kg. grâu la hectar sau echivalentul în bani a 600 kg. grâu la hectar, la prețul stabilit prin înțelegerea părților) cu termen de plată în 45 de zile de la recoltarea produsului cultivat pe terenul respectiv.
Deși pe terenul arendat de la pârâte a cultivat floarea soarelui (pentru terenul din contractul nr. 296) și respectiv porumb (pentru terenul din contractul nr. 303), aceste culturi nefiind recoltate nici la această oră, obligația de plată a arendei nefiind încă exigibilă, și deși pârâtele nu și-au manifestat opțiunea privind modalitatea de a primi plata arendei, în data de 10.09.2013 a primit de la primăria . privind desființarea unilaterală a contractelor de arendă ce fac obiectul prezentei acțiuni, însoțite de notificările de reziliere înregistrate la primăria .. 1 și 2 din data de 10.09.2013, notificări prin care numitul C. D., mandatar cu procură autentică a celor două pârâte, înștiințează că pârâtele consideră contractele de arendă reziliate pe deplin drept, în opinia acestora fiind operante clauzele cuprinse în art. 9 alin. (1) din contractele de arendă și dispozițiile art. 1.553 cod civil privind pactul comisoriu, întrucât S.C. A.-N. S.R.L. nu a procedat la plata arendei. Or, obligația de plată a arendei nu este exigibilă la acest moment, cu toate că societatea și-a exprimat disponibilitatea de plată a acesteia imediat ce pârâtele vor opta pentru modalitatea de executare a plății, iar pe de altă parte, nu sunt date condițiile de operare a pactului comisoriu, întrucât nu este îndeplinită condiția imperativ precizată de legea civilă cu privire la stipularea expresă a obligației ce a fost încălcată.
Totodată, dând curs citirii procurilor autentice care probează contractele de mandat încheiate între domnul C. D. și pârâte, se observă că acestea din urmă au încheiat promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare ce au ca obiect terenurile care fac obiectul arendării, promisiuni bilaterale ce nu au fost notificate arendașului și a căror executare tinde a încălca dreptul de preemțiune al S.C. A.-N. S.R.L., stipulat de altfel în contractele de arendare la art. 8 lit. m), cât și de art. 1849 Cod civil. În aceste condiții, este îndreptățit a crede că aceste notificări de reziliere au fost făcute cu rea-credință, în scopul evitării exercitării acestui drept de preemțiune, fiind motivul pentru care solicită a se constata inoperabilitatea pactului comisoriu, și pe cale de consecință, obligarea pârâtelor la a nu perfecta vânzarea terenurilor ce fac obiectul contractelor de arendă fără notificarea prealabilă a arendașului.
Reclamantul a apreciat valoarea obiectului acțiunii la un cuantum de 4.170 lei, după modalitatea de calcul: 1 an x 10,69 ha (pe ambele contracte) x 600 kg grâu x 0,65 lei/kg.
În drept, au fost invocate dispozițiile contractelor de arendă deduse judecății și ale art. 1.553, art. 1.730 și urm. și art. 1.849 din Codul civil.
În probațiune, a fost propusă proba cu interogatoriul pârâtelor, proba testimonială și proba cu înscrisuri, fiind depuse, în copie, certificatul de înregistrare fiscală a S.C. A.-N. S.R.L., actul constitutiv al societății, carte de identitate administrator Nastaciuc L.-C., contractele de arendă nr. 296 din 15.12.2011 și nr. 303/18.12.2011, notificările de reziliere a contractelor de arendă, procurile date mandatarului C. D. autentificate sub nr. 1171/12.08.2013 și sub nr. 803/17.03.2013 de către B.N.P. I. C.-C. din mun. B., adresele nr. 17/10.09.2013 și nr. 18/13.09.2013 emise mandatarului pârâtei din partea S.C. A.-N. S.R.L. și procesul-verbal nr. 21/10.10.2013 privind invitația la mediere a pârâtelor, încheiat de mediator av. Saleh-A. M..
Reclamantul a făcut dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 337 lei.
P. întâmpinare, pârâtele N. T. și U. Ș. au invocat excepția de necompetență teritorială a Judecătoriei B. în soluționarea prezentei cauze, apreciind incidente dispozițiile art. 113 alin. (1) pct. 4 din codul de procedură civilă potrivit cărora „este competentă instanța locului unde este situat imobilul, pentru cererile ce izvorăsc dintr-un contract de locațiune”, și cum contractul de arendare este o varietate a contractului de locațiune, fiind o locațiune a fondurilor rurale, au apreciat că instanța competentă este Judecătoria Săveni, terenurile agricole ce fac obiectul celor două convenții fiind situate pe raza ., aflată în circumscripția Judecătoriei Săveni. Mai mult, reclamantul a promovat pe rolul Judecătoriei B. o cerere, înregistrată sub nr._/193/2013, prin care a solicitat, pe calea ordonanței președințiale, să dispună continuarea contractelor de arendă, până la soluționarea pe fond a prezentului dosar, iar prin sentința nr. 477/21.01.2014 pronunțată în dosarul sus-menționat, instanța a admis excepția de necompetență teritorială și a declinat cauza spre competentă soluționare Judecătoriei Săveni.
Pe fondul cauzei, pârâtele au solicitat respingerea acțiunii și obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
În fapt, s-a arătat că în data de 15.12.2011, între pârâta N. T., în calitate de proprietar, și S.C. A.-N. S.R.L., în calitate de arendaș, a intervenitei contractul de arendare nr. 296/15.12.2011 înregistrat la Consiliul Local al . arendatorul a dat în arendă suprafața de 3,50 ha teren, situat în extravilanul loc. Flondora, județul B., în p.c. 452/22 - 452/56 - 708/ 5. Contractul a fost încheiat pe o perioadă de 5 ani, nivelul arendei convenite de părți fiind 600 kg grâu /ha/an, plata arendei putând fi efectuată în produse, bani sau numai în bani.
În data de 15.12.2011, între pârâta U. Ș., în calitate de proprietar, și S.C. A.-N. S.R.L., în calitate de arendaș, a intervenitei contractul de arendare nr. 303/15.12.2011 înregistrat la Consiliul Local al . arendatorul a dat în arendă suprafața de 7,19 ha teren, situat în extravilanul loc. Flondora, județul B., în p.c. 472/9 - 691. Contractul a fost încheiat pe o perioadă de 5 ani, nivelul arendei convenită de părți fiind 600 kg grâu /ha/an, plata arendei putând fi efectuată în produse, bani sau numai în bani.
În conformitate cu dispozițiileart. 6 alin (2) din contractele încheiate între părți,reclamantul are obligația de a executa plata arendei în natură, imediat după recoltarea culturii, dar nu mai târziu de 45 de zile, arendașul având totodată și obligația de plată a impozitului anual pentru suprafețele arendate, iar potrivit dispozițiile art. 9, în caz de neexecutarea culpabilă a obligațiilor de către una dintre părți, contractul se consideră reziliat de drept, fără intervenție instanței de judecată
Au mai menționat pârâtele că, în calitate de arendatori, și-au îndeplinit toate obligațiile prevăzute în convențiile încheiate, atât în ceea ce privește predarea terenului, garantarea evicțiunii, etc., reclamantul, în calitate de arendaș, nu a înțeles să își îndeplinească obligațiile corelative, respectiv nu a achitat nici arenda și nici impozitul pe anul în curs, în condițiile prevăzute în contract, deși a preluat terenul și l-a exploatat. De asemenea, în zona . de recoltare a grâului s-a încheiat cel târziu la data de 25.07.2013, astfel încât termenul de 45 de zile stipulat în contracte a expirat, data scadentă fiind cel mult 09.09.2013.
La data de 25.06.2013 pârâta U. Ș. a transmis societății, prin poștă, cu conformare de primire, o copie a procurii dată mandatarului C. D. prin care acesta din urmă a fost mandatat să primească arenda, administratorul S.C. A.-N. S.R.L. refuzând însă ridicarea plicului, deși a fost avizat de trei ori în acest sens, fiind în cele din urmă returnat expeditorului la data de 12.07.2013. De asemenea, pârâta a confirmat telefonic administratorului societății reclamante că responsabil de terenurile arendate este mandatarul C. D., urmând a se adresa acestuia pentru plata arendei sau orice altă relație în legătura cu terenurile arendate.
La data de 27.05.2013, pârâtei U. Ș. i s-a pus în vedere din partea primăriei . impozitul pe terenul arendat aferent anului 2013, deși această obligație revenea arendașului, în temeiul prevederilor contractuale.
S-a mai arătat că mandatarul C. D. a confirmat arendașului atât verbal, la data de 10.09.2013, telefonic – la data de 14.09.2013, cât și prin scrisoare recomandată – la data de 18.09.2013, că modalitatea de plată a arendei este în bani, prin mandate poștale, conform art. 3 alin. (3) din capitolul V din contracte. Scrisoarea trimisă pe poștă s-a întors întrucât administratorul reclamantului nu s-a prezentat pentru ridicare, deși sediul societății coincide cu adresa sa de domiciliu, ulterior, procedându-se la comunicarea adresei la o reședință a administratorului, luând astfel cunoștință de conținutul scrisorii recomandate. La data de 10.09.2013 mandatarul C. D. a trimis la Consiliul local al . reziliere a contractelor de arendă, de care reclamantul a luat la cunoștință, însă nici până la acest moment nu și-a îndeplinit obligația de plată a arendei și a impozitului anual pentru terenurile arendate. S-a încercat soluționarea amiabilă a litigiului, trimițând arendașului un acord de încetare a contractelor prin buna-învoială, administratorul societății refuzând să transmită un punct de vedere la adresa comunicată.
De asemenea, nu pot fi reținute apărările reclamantului potrivit cărora pârâtele nu și-au exprimat opțiunea cu privire la modalitatea de plată a arendei, care s-a efectuat întotdeauna în bani și niciodată în produse. În ceea ce privește exigibilitatea obligației de plată, reclamantul face o interpretare eronată a prevederilor contractuale, plata arendei trebuind a fi efectuată imediat după
recoltarea culturii de grâu, dar nu mai târziu de 45 de zile de la recoltarea culturii,
termenul stipulat raportându-se exclusiv la perioada recoltării culturii de grâu, iar nu al
altei culturi înființată de arendaș. În aceste condiții, a operat rezilierea de drept a contractelor de arendă nr. 296 și nr. 303 încheiate în data de 15.12.2011, în temeiul pactului comisoriu prevăzut la art. 9 alin. (1), cap. VIII din contract, având ca efect desființarea convențiilor la data de 10.09.2013.
În temeiul pactului comisoriu prevăzut de dispozițiile art. 1.553 din Codul civil, în caz de neexecutare, contractul se consideră desființat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și nici o altă formalitate prealabilă, intervenind desființarea necondiționată a contractului imediat ce a expirat termenul de executare (în speță 10.09.2013), fără ca obligația să fi fost adusă la îndeplinire. Reclamantul nu și-a îndeplinit de bună-voie obligațiile contractuale, procedând la plata arendei (luna decembrie 2013) doar prin intermediul executării silite, după ce a fost somat prin intermediul executorului judecătoresc C. F., or, la acea dată contractele erau reziliate de plin drept, în virtutea pactului comisoriu cuprins în cele două convenții. Pactul comisoriu inserat în contracte se impune părților întocmai ca și legea și înlătură intervenția instanței sub aspectul verificării condițiilor în care se aplică sancțiunea rezilierii.
În ceea ce privește cererea de obligare a acestora la a nu perfecta vânzarea-cumpărarea terenurilor ce fac obiectul contractelor de arendă, conform promisiunilor bilaterale nr. 802/17.06.2013 și nr. 1170/12.08.2013, s-a solicitat respingerea acestui capăt de cerere ca inadmisibil.
Astfel, conform prevederilor art. 1.730 cod civil, în condițiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preemțiune, numit preemtor, poate să cumpere cu prioritate un bun, ori în cauză nu au fost încheiate contracte prin care s-a transmis dreptul de proprietate asupra terenurilor arendate, neexistând nici o dispoziție legală care să îl oblige pe vânzător să notifice preemtorul în cazul încheierii unor promisiuni de vânzare. Dreptul preemtorului este conferit numai în situația existenței unui contract de arendă valabil și care permite acestuia să cumpere cu prioritate bunul arendat, or în speță nu poate fi vorba despre încălcarea acestui drept câtă vreme a intervenit rezilierea de plin drept a contractelor de arendare.
P. răspunsul la întâmpinare, reclamantul S.C. A.-N. S.R.L. a solicitat respingerea excepției de necompetență teritorială a Judecătoriei B., arătând că dispozițiile legale invocate de către pârâte - art. 113 alin. (1) pct. 4 Cod procedură civilă se referă la competența teritorială alternativă, ce nu pot înlătura regula generală instituită de art. 107 Cod procedură civilă, cât și dispozițiile art. 116 potrivit cărora reclamantul are alegerea între mai multe instanțe deopotrivă competente, în speță alegând Judecătoria B..
Privitor la fondul cauzei, a arătat că nu pot fi primite susținerile pârâtelor cu privire la exigibilitatea creanței raportat la momentul recoltării culturii de grâu și a operabilității pactului comisoriu cuprins în art. 9 alin. (1) din contracte. Contractele de arendă încheiate între părți respectă întru totul contractul cadru de arendare prevăzut în anexele Legii arendării nr. 16/1994 actualizată, iar în aceste condiții trebuie interpretate conform dispozițiilor legale în vigoare la momentul încheierii lor, având în vedere regulile de interpretare ale convențiilor și regulile instituite de noul cod civil cu privire la pactele comisorii.
În ceea ce privește momentul exigibilității creanței, din lecturarea dispozițiilor art. 6 din contract, rezultă clar că prețul a fost trecut în bani sau cantitate de grâu, însă arendașul nu este obligat ca pe parcursul celor 5 ani de derulare a contractului să cultive doar grâu pe acel teren, nefiind nici recomandat de altfel. Or momentul plății nu se poate raporta la recoltarea produsului în care este exprimat prețul, ci la momentul în care este recoltat produsul de pe terenul ce face obiectul contractului de arendă, arendașul urmând a plăti prețul din beneficiul arendării, iar nu ca și investiție alături de celelalte cheltuieli necesare.
Față de operabilitatea pactului comisoriu înscris la art. 9 alin. (1) din contracte, aceasta nu poate interveni fără a fi respectate prevederile imperative ale art. 1.553 alin. (1) din Codul civil, întrucât nu prevede în mod expres obligațiile a căror încălcare produc rezilierea de drept, fiind formulat în mod general. În fine, nici susținerea pârâtelor că au încercat rezolvarea pe cale amiabilă a divergentului nu poate fi primită, din moment ce se dorea doar rezilierea contractelor, iar nu o negociere în vederea rezolvării amiabile a conflictului.
Față de cele expuse, reclamantul a arătat că își menține poziția cu privire la continuarea celor două contracte de arendare până la împlinirea termenului sau până la intervenirea altui mod/motiv de încetare.
P. cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Săveni în data de 19.10.2013 sub nr._/297/2013, reclamantele U. Ș. și N. T., în contradictoriu cu pârâtul S.C. A.-N. S.R.L., au solicitat instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța:
- să constate rezilierea de plin drept a contractului de arendare nr. 296 din data de 15.12.2011, înregistrat la Consiliul Local al . reclamanta N. T. și pârât, ca efect al operării pactului comisoriu înscris în contract ( art. 9 alin.1);
- să constate rezilierea de plin drept a contractului de arendare nr. 303 din data de 15.12.2011, înregistrat la Consiliul Local al . reclamanta U. Ș. și pârât, ca efect al operării pactului comisoriu înscris în contract ( art. 9 alin.1);
- să dispună evacuarea pârâtului și restituirea terenurilor către reclamante.
Totodată, reclamantele au solicitat obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
În fapt, s-a arătat că în data de 15.12.2011 între reclamanta N. T. și pârât s-a încheiat contractul de arendă nr. 296/15.12.2011 cu privire la suprafața de 3,50 ha teren situat în extravilanul loc. Flondora, jud. B., iar la data de 18.12.2011 între reclamanta U. Ș. și pârât s-a încheiat contractul de arendă nr. 303/18.12.2011 cu privire la suprafața de 7,19 ha teren situat în extravilanul loc. Flondora, jud. B., ambele contracte pentru o perioadă de 5 ani, iar nivelul arendei fiind convenit la 600 kg grâu/ha/an, plata arendei putând fi efectuată în produse, bani sau numai în bani. Potrivit art. 9 din ambele contracte de arendă, în caz de neexecutare culpabilă a obligațiilor de către una dintre părți, contractul se consideră reziliat de drept, fără intervenția instanței de judecată. Pârâtul nu și-a îndeplinit obligația de plată a arendei, neachitând nici impozitul pe anul în curs, în condițiile și modalitățile prevăzute în contract, în condițiile în care data scadentă pentru efectuarea plății era nu mai târziu de 45 de zile de la recoltarea culturii de grâu, deci, nu mai târziu de 09.09.2013. Deși s-a comunicat pârâtului că modalitatea de plată a arendei pentru cele două contracte încheiate este în bani, acesta nu a înțeles să execute obligațiile asumate prin acestea. Astfel, prin intermediul mandatarului convențional, la data de 10.09.2013 s-au trimis pârâtului notificările privind rezilierea contractelor de arendă, însă, nici în atare condiții nu a achitat arenda datorată și impozitul anual pentru terenurile cultivate. Au apreciat reclamantele că a operat rezilierea de drept a celor două contracte, în temeiul pactului comisoriu prevăzut la art. 9 alin. (1) din contract, având ca efect desființarea convențiilor la data de 10.09.2013.
În probațiune, au fost depuse copii după: contractele de arendă, notificarea de reziliere, adrese transmise între părți, procurile date mandatarului C. D. autentificate sub nr. 1171/12.08.2013 și sub nr. 803/17.03.2013 de către B.N.P. I. C.-C. din mun. B., adeverințele nr. 11/22.10.2013 și nr. 15/23.10.2013
P. cererea completatoare depusă la data de 06.11.2013, reclamanta U. Ș. a solicitat obligarea pârâtului la restituirea sumei de 238 lei, achitată de către aceasta cu titlu de impozit anual aferent terenului extravilan în suprafață de 7,19 ha ce face obiectul contractului de arendare nr. 303/15.12.2011.
În probațiune, a fost depusă chitanță plată impozit pentru suma de 238 lei.
Reclamantele au făcut dovada achitării taxei judiciare de timbru de 295 lei.
P. întâmpinarea formulată, pârâtul S.C. A.-N. S.R.L. a invocat excepția de litispendență și excepția de conexitate, arătând că în data de 16.10.2013 a promovat pe rolul Judecătoriei B. o acțiune prin care solicitat, în contradictoriu cu cele două reclamante, să se constate ca fiind inoperante clauzele pactului comisoriu inserat la art. 9 alin. (1) din contracte, să se dispună continuarea contractelor de arendă și să oblige reclamantele să nu perfecteze vânzarea-cumpărarea ce face obiectul promisiunilor bilaterale autentificate sub nr. 1170/12.08.2013 și nr. 802/17.06.2013 la B.N.P. I. C.-C. din mun. B., fiind îndeplinite condițiile art. 138 alin. (1) din Codul de procedură civilă.
A mai arătat pârâtul că în situația în care instanța nu va reține identitatea de părți și obiect pentru admiterea excepției litispendenței, să rețină că între aceste două cauze există o legătură strânsă, fiind îndeplinite condițiile art. 139 alin. (1) din Codul de procedură civilă pentru admiterea excepției conexității și pe cale de consecință, să se dispună înaintarea dosarului Judecătoriei B. pentru ca cele două dosare conexate să fie judecate împreună.
Pe fond, a arătat că nu sunt îndeplinite condițiile pentru rezilierea contractelor de arendă, întrucât obligația de plată a arendei nu era exigibilă la data transmiterii notificării de reziliere. De asemenea, nu sunt îndeplinite condițiile de operare a pactului comisoriu menționat de art. 9 din contract, acesta neîndeplinind condiția imperativ precizată de legea civilă cu privire la stipularea expresă a obligației ce a fost încălcată, potrivit art. 1.553 alin. (1) Cod civil, clauza contractuală fiind una generală.
P. încheierea din data de 12.03.2014 pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei Săveni, instanța a respins excepția de litispendență invocată de pârâtul S.C. A.-N. S.R.L. și a admis excepția de conexitate invocată de pârât, trimițând dosarul nr._ în vederea atașării la dosarul nr._ al Judecătoriei B..
La termenul de judecată din 16.09.2014 în dosarul nr._, instanța a pus în discuția părților excepția necompetenței teritoriale a Judecătoriei B. invocată de pârâtele-reclamante prin întâmpinare, iar în temeiul art. 107 alin. (1) și art. 112 alin. (1) din Codul de procedură civil instanța a respins excepția invocată, stabilind că este competentă general, material și teritorial în soluționarea cererii, potrivit dispozițiilor art. 94 pct. 1 lit. h) și j) Cod procedură civilă.
Totodată, instanța a luat act de conexarea cererii care a făcut obiectul dosarului nr._/297/2013 al Judecătoriei Săveni, judecata continuând cu privire la cererile conexate, fiecare parte dobândind calitatea de reclamant, în propria cererea, și de pârât, în cererea părții adverse.
Pentru justa soluționare a cauzei, instanța a administrat proba cu înscrisuri și proba testimonială, încuviințate părților. Declarațiile martorilor A. D., P. E., Ciobanașu L. și P. G. au fost consemnate la filele 62-63 dosar, respectiv filele 65-66 dosar. Totodată, s-a administrat proba cu interogatoriul pârâtei-reclamante U. Ș., întrebările și răspunsurile fiind consemnate în scris și atașate, după semnare, la filele 67-69 dosar. La solicitarea instanței, B.N.P. I. C.-C. a transmis copii după promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 802/17.06.2013 și nr. 1170/12.08.2013, iar primăria . situația impozitului achitat pentru anul 2013 de către U. Ș. și de S.C. A.-N. S.R.L., pentru terenul în suprafață de 7,17 ha ce face obiectul contractului de arendă nr. 303/15.12.2011.
În proces, reclamantul-pârât a fost reprezentat de av. L. R. C., iar pârâtele-reclamante de av. S. M., ambii apărători cu împuternicire avocațială la dosar.
La dezbaterile asupra fondului, av. L. R. C., pentru reclamantul-pârât, a solicitat admiterea cererii astfel cum a fost formulată și obligarea pârâtelor-reclamante la continuarea contractelor de arendă până la împlinirea termenului prevăzut sau la intervenirea altor cauze de încetare a obligațiilor contractuale.
Pentru pârâtele-reclamante, av. S. M. a solicitat respingerea cererii ca nefondată, în principal motivat pe faptul că sunt dispoziții contractuale prin care părțile au stabilit că, în caz de neîndeplinire a acestora, contractul se reziliază fără intervenția instanței.
Pentru fiecare parte, s-a solicitat acordarea cheltuielilor de judecată constând în taxa judiciară de timbru și onorariu de avocat, pentru reclamantul-pârât fiind depusă chitanța nr. 63/10.11.2014 în sumă de 1.000 lei, iar pentru pârâtele-reclamante chitanța . AG SM nr. 553 din 08.11.2014 în sumă de 1.500 lei.
Analizând probele administrate în cauză, reține următoarele:
Reclamantul-pârât S.C. A.-N. S.R.L. a încheiat cu pârâta-reclamantă N. T. contractul de arendă înregistrat la Consiliul local al .. 296/15.12.2011, cu privire la suprafața de 3,50 ha teren situat în extravilanul loc. Flondora, jud. B., iar cu pârâta-reclamantă U. Ș., contractul de arendă înregistrat la Consiliul local al .. 303/18.12.2011, cu privire la suprafața de 7,19 ha teren situat în extravilanul loc. Flondora, jud. B., ambele contracte pentru o perioadă de 5 ani, începând cu luna octombrie 2011 și până în luna octombrie 2016.
Reclamând neexecutarea obligației de plată a arendei pentru anul 2013, pârâtele-reclamante N. T. și U. Ș. au transmis reclamantului-pârât notificarea de reziliere a fiecărui contract de arendă, socotind că a intervenit rezilierea de drept a contractului de arendă la data de 09.09.2013. Întrucât reclamantul-pârât nu a procedat la predarea terenurilor arendate, pârâtele-reclamante au solicitat instanței să constate că a avut loc rezilierea de drept a fiecărui contract de arendă, cu evacuarea reclamantului-pârât de pe aceste terenuri. Dimpotrivă, reclamantul-pârât S.C. A.-N. S.R.L. a apreciat că nu sunt îndeplinite condițiile rezilierii de drept a contractelor de arendă, astfel că a solicitat instanței să constate că nu a intervenit rezilierea de drept a acestora.
Potrivit art. 6 din fiecare contract de arendă, părțile au convenit că nivelul arendei este de 600 kg/ha grâu (cantitatea produse, produse și bani sau numai în bani) și că plata arendei în natură se face imediat după recoltarea culturii, dar numai târziu de 45 de zile. Produsul livrat de către arendator va corespunde din punct de vedere calitativ. Plata arendei în bani se face la un preț stabilit prin înțelegerea părților. Plata se face până la 45 de zile de la recoltarea produsului respectiv. Plata în bani se va face direct la sediul arendașului sau prin mandat poștal la adresa arendatorului. Nivelul arendei nu poate fi modificat de arendator ca urmare a unor pierderi datorate unor factori naturali (calamități).
Potrivit art. 9 alin. (1) din fiecare contract, în cazul de neexecutare culpabilă a obligațiilor de către una dintre părți, contractul se consideră reziliat de drept, fără intervenția instanței.
Notificarea de reziliere transmisă de pârâtele-reclamante a opus arendașului rezilierea de drept a contractului, invocându-se pactul comisoriu convenit la art. 9 alin. (1) din contract, ca aplicare a dispozițiilor art. 1.553 Cod civil.
Ca atare, instanța are obligația să verifice dacă sunt îndeplinite condițiile legale și contractuale pentru a opera rezilierea de drept a fiecărui contract de arendă.
Conform art. 1.553 alin. (1) Cod civil, pactul comisoriu produce efecte dacă prevede, în mod expres, obligațiile a căror neexecutare atrage rezoluțiunea sau rezilierea de drept a contractului, și conform art. 1.553 alin. (2) și (3) Cod civil, rezoluțiunea sau rezilierea este subordonată punerii în întârziere a debitorului, afară de cazul în care s-a convenit că ea va rezulta din simplul fapt al neexecutării, iar punerea în întârziere nu produce efecte decât dacă indică în mod expres condițiile în care pactul comisoriu operează.
Așadar, pactul comisoriu trebuie să prevadă în mod explicit care sunt acele obligații a căror neexecutare atrage de drept rezoluțiunea sau rezilierea contractului, ipoteză neîndeplinită de clauza de la art. 9 alin. (1) din contractul de arendă, deoarece formularea „în cazul de neexecutare culpabilă a obligațiilor de către una dintre părți” este una generală, care nu asigură rațiunea textului legal, în sensul menționării exprese a neîndeplinirii obligației de plată a arendei de către arendaș.
Totodată, părțile contractante nu au exclus în mod expres necesitatea punerii în întârziere a debitorului obligației neexecutate, prin urmare, pentru a opera rezilierea de drept a contractului, exista obligația punerii în întârziere a arendașului, operațiune care nu s-a dovedit a avea loc. În cauză, notificarea de reziliere nu valorează și punere în întârziere întrucât a fost întocmită și comunicată arendașului după data la care s-a invocat că a intervenit rezilierea de drept.
Întrucât însăși clauza contractuală nu îndeplinește cerințele unui pact comisoriu expres, în cauză, nu se mai impune a se cerceta dacă arendașul și-a îndeplinit sau nu obligația de plată a arendei, pentru care a fost administrată, pe lângă proba cu înscrisuri, și proba testimonială încuviințată părților.
Pe cale de consecință, instanța arată că cererea pârâtelor-reclamante N. T. și U. Ș. de constatare a rezilierii de drept a contractului de arendă nr. 296/15.12.2011 și a contractului de arendă nr. 303/18.12.2011 este neîntemeiată, per a contrario, fiind întemeiată cererea reclamantului-pârât S.C. A.-N. S.R.L. de a se constata că nu a intervenit rezilierea de drept a celor două contracte de arendă.
Pretenția pârâtelor-reclamante de obligare a reclamantului-pârât de evacuare și predare a terenurilor este lipsită de temei, cât timp contractele de arendă sunt în ființă, neavând loc rezilierea de drept a contractelor.
Reclamantul-pârât S.C. A.-N. S.R.L. a solicitat instanței să oblige pârâta N. T. să nu perfecteze vânzarea-cumpărarea ce face obiectul promisiunii bilaterale autentificate sub nr. 1170/12.08.2013 la B.N.P. I. C.-C. fără notificarea prealabilă a preemtorului, respectiv să oblige pârâta U. Ș. să nu perfecteze vânzarea-cumpărarea ce face obiectul promisiunii bilaterale autentificate sub nr. 802/17.06.2013 la B.N.P. I. C.-C. fără notificarea prealabilă a preemtorului.
Potrivit art. 8 lit. m) din fiecare contract de arendă, părțile contractante au prevăzut în favoarea arendașului dreptul de preemțiune în cazul înstrăinării prin vânzare de către arendator a terenului obiect al contractului.
P. promisiunea bilaterală autentificată sub nr. 1170/12.08.2013 la B.N.P. I. C.-C. încheiată de pârâta-reclamantă N. T., și prin promisiunea bilaterală autentificată sub nr. 802/17.06.2013 la B.N.P. I. C.-C. încheiată de pârâta-reclamantă U. Ș., s-a convenit vânzarea unor terenuri către C. D., precum cele incluse în contractele de arendă. Promisiunile bilaterale nu au transferat dreptul de proprietate asupra terenurilor, ci au dat naștere la obligația de vindere, respectiv de cumpărare a acestora, la prețul stipulat, până la data de 01.11.2016.
Ca atare, cererea reclamantului-pârât de a obliga pârâtele-reclamante de a-l notifica prealabil vânzării se suprapune cu obligațiile arendatorului care decurg din stipularea dreptului de preemțiune în contractul de arendă, care vizează orice vânzare-cumpărare intenționată de arendator. De asemenea, se observă că vânzarea asumată prin promisiunea bilaterală este preconizată a avea loc cel mai târziu la data de 01.11.2016, după încetarea contractului de arendare, când obligația respectării dreptului de preemțiune încetează. De altfel, interesul reclamantului-pârât se justifica doar în măsura în care are loc vânzarea-cumpărarea în timpul derulării contractului de arendă, fără respectarea dreptului de preemțiune, având deschisă calea acțiunii în răspundere contractuală împotriva arendatorului-vânzător.
Întrucât dreptul de preemțiune este prevăzut în contractul de arendă, cererea reclamantului-pârât de obligare a pârâtelor-reclamante de a-l notifica în prealabil în cazul perfectării vânzării-cumpărării ce face obiectul celor două promisiuni bilaterale este neîntemeiată.
În fine, pârâta-reclamantă U. Ș. a învederat că a achitat impozitul pentru terenul obiect al contractului de arendă nr. 303/18.12.2011, pentru anul 2013, deși obligația plății impozitului revenea reclamantului-pârât, solicitând obligarea acestuia la plata sumei de 238 lei achitată cu acest titlu.
Pentru anul 2013, potrivit precizărilor făcute de primăria . de 27.05.2013, U. Ș. a achitat suma de 233 lei cu titlu de impozit și suma de 5 lei cu titlu de penalități de întârziere aferente, iar în data de 01.11.2013, S.C. A. N. S.R.L. a achitat suma de 113 lei cu titlu de impozit și suma de 10 lei cu titlu de penalități aferente.
Dacă în raporturile cu organul fiscal, impozitul anual se datorează de orice persoană care are în proprietate teren situat în România, potrivit art. 256 alin. (1) Cod fiscal, în raporturile dintre părți, potrivit mențiunii de la art. 6 alin. (1) din contractul de arendă nr. 303/18.12.2011, arendașul are obligația plății impozitului anual pe teren.
Ca atare, indiferent de motivul pentru care pârâta-reclamantă a achitat benevol acest impozit, în temeiul art. 6 alin. (1) din contract, plata efectuată de aceasta reprezintă o îmbogățire fără justă cauză a reclamantului-pârât, care va fi ținut să o restituie acesteia, în baza art. 1.345 și art. 1.347 raportat la art. 1.639 din Codul civil.
Față de cele expuse, instanța va admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul-pârât S.C. A.-N. S.R.L., în contradictoriu cu pârâtele-reclamante U. Ș. și N. T., urmând să constate că nu a intervenit rezilierea de drept a contractului de arendă nr. 296/15.12.2011 încheiat cu pârâta-reclamantă N. T. și rezilierea de drept a contractului de arendă nr. 303/18.12.2011 încheiat cu pârâta-reclamantă U. Ș., și să respingă celelalte capete de cerere, și să admite în parte cererea de chemare în judecată conexată, astfel cum a fost modificată, formulată de pârâtele-reclamante N. T. și U. Ș., în contradictoriu cu reclamantul-pârât S.C. A.-N. S.R.L., urmând să oblige reclamantul-pârât să plătească reclamantei U. Ș. suma de 238 lei cu titlu de impozit pe teren aferent anului 2013 și penalități de întârziere, și să respingă celelalte capete de cerere.
În baza art. 453 alin. (1) Cod procedură civilă, la cererea reclamantului-pârât S.C. A.-N. S.R.L., instanța va obliga pârâtele-reclamante N. T. și U. Ș. să plătească reclamantului-pârât, în mod egal, cheltuielile de judecată în sumă de 1.297 lei, reprezentate de taxa judiciară de timbru - 297 lei și onorariu avocat - 1.000 lei, respectiv fiecare pârâtă suma de 648,50 lei, fiind înlăturată obligația de plată a taxei judiciare de timbru de 40 lei aferentă capetelor de cerere respinse. Având în vedere capătul de cerere admis în favoarea pârâtei-reclamante U. Ș. pentru care nu s-a achitat taxa judiciară de timbru, instanța nu va acorda cheltuieli de judecată în favoarea acesteia.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul S.C. A.-N. S.R.L., CUI_, cu sediul în mun. B., ., ., ., în contradictoriu cu pârâtele U. Ș., cu domiciliul în mun. B., .. 8, ., ., și N. T., cu domiciliul în ., jud. N., ambele cu domiciliul ales la mandatar C. D., în ., jud. B..
Constată că nu a intervenit rezilierea de drept a contractului de arendă nr. 296/15.12.2011 încheiat cu pârâta N. T. și rezilierea de drept a contractului de arendă nr. 303/18.12.2011 încheiat cu pârâta U. Ș..
Respinge celelalte capete de cerere.
Obligă pârâtele N. T. și U. Ș. să plătească reclamantului, în mod egal, cheltuielile de judecată în sumă de 1.297 lei, reprezentate de taxa judiciară de timbru - 297 lei și onorariu avocat - 1.000 lei, respectiv fiecare pârâtă suma de 648,50 lei.
Admite în parte cererea de chemare în judecată conexată, astfel cum a fost modificată, formulată de reclamantele N. T. și U. Ș., în contradictoriu cu pârâtul S.C. A.-N. S.R.L..
Obligă pârâtul să plătească reclamantei U. Ș. suma de 238 lei cu titlu de impozit pe teren aferent anului 2013 și penalități de întârziere.
Respinge celelalte capete de cerere.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, cererea de apel urmând a fi depusă la Judecătoria B..
Pronunțată în ședința publică din data de 06 februarie 2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
Red. M.R.R./Tehnored. M.R.R. și C.A.
5 ex./09.11.2015
| ← Pretenţii. Sentința nr. 767/2015. Judecătoria BOTOŞANI | Înlocuire amendă cu muncă în folosul comunităţii.... → |
|---|
