Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 9571/2015. Judecătoria BOTOŞANI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 9571/2015 pronunțată de Judecătoria BOTOŞANI la data de 22-10-2015 în dosarul nr. 9571/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
Ședința publică de la 22.10.2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE L. C.
GREFIER R. A.
SENTINȚA CIVILĂ NR. 9571
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamant B. E. și pe pârât G. D., pârât G. B., având ca obiect hotărâre care să tina loc de act autentic.
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut în ședința publică din data de 16.10.2015 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată încheiere ce face parte integrantă din prezenta și când instanța având nevoie de mai mult timp pentru a delibera a amânat pronunțarea la data de 22.10.2015, când,
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 11.11.2014, sub nr._, reclamanta B. E. a solicitat în contradictoriu cu pârâții G. D. si G. B., ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic cu privire suprafața de teren intravilan de 820, 50 mp teren in intravilanul satului Todireni, iudetul B., in PC 516, identificat cu numărul cadastral 28/2 si pentru imobilul casa aflat pe acest teren, bunuri instrainate de parați către reclamanta cumpărătoare prin antecontractul autentificat la BNPA „N. A. si N. M." la numărul 148/31.07.2009.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că la data de 11.04.2008 a încheiat o întelegere cu pârâtii pentru a cumpăra imobilul casa cu patru camere și teren de 820,50 m.p. situat în . la acea dată tot pretul imobilului, respectiv suma de 56 000 lei.
Se mai arată că imobilul era grevat de un drept de ipotecă de rang I, aspect ce l-a aflat ulterior, la încheierea unui antecontract de vânzare cumpărare, la data de 31.07.2009, când au încercat în fapt să încheie pe cel de vânzare cumpărare dar cumpărătorii nu reușiseră să ridice ipoteca.
Mai arată reclamanta că deși ulterior a achitat creditul pe care îl aveau la BCR și s-a radiat această sarcină nu a reușit să-i aducă pe ambii vânzători la notariat să semneze contractul de vânzare cumpărare.
Cererea de chemare în judecată nu a fost motivată în drept.
În dovedire, reclamantul a depus la dosar înscrisuri (filele 5-35 ds.).
Legal citati, pârâtii au formulat întâmpinare prin care au arătat că în mod eronat reclamanta a arătat că aceștia nu s-au prezentat la notar spre a întocmi contractul de vânzare cumpărare, realitatea fiind că pârâtii nu au putut scoate de sub gaj imobilul decât în anul 2014, dându-i reclamantei extrasul pentru a face demersurile la notarul ei.
Se mai arată că ulterior au fost nevoiti să achite suma de 6100 lei la Taxe și Impozite Locale B. pentru a putea obține certificatul fiscal necesar vânzării cumpărării, iar în septembrie 2014 pârâtii i-au dat reclamantei toate documentele necesare întocmirii actelor la notar însă aceasta a întârziat să se prezinte aprox. trei săptămâni timp în care ANAF B. a pus sechestru pe imobil pentru o datorie de 18.200 lei.
Pentru justa soluționare a cauzei s-a încuviințat și administrat proba cu înscrisurile aflate la dosar, cât și proba cu expertiza de specialitate (filele 97-110 ds), proba cu martorii L. A. si L. V. (filele 88-89 ds.) .
Analizând actele și lucrările dosarului, precum și dispozițiile legale în materie, instanța reține următoarele:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 148 încheiat la data de 24.04.2009 pârâții în calitate de proprietari, a promis vânzarea către reclamantă, vânzarea imobilelor casă situată în satul și ., înregistrată în CF_ (provenită din cartea funciară de pe hârtie cu nr. 124) UAT Todireni, C1 construită din chirpici, piatră și cărămidă acoperită cu tablă, compusă din patru camere și dependințe și teren în suprafață de 821 m.p. situat în intravilanul satului Todireni, județul B., înregistrată în CF_ (provenită din cartea funciară de pe hârtie cu nr. 124) UAT Todireni Calea Națională, în . număr topographic nedefinitiv 28/2.
Instanța reține că, potrivit probelor administrate în cauză, declarațiile pârâtului G. F. (fila 87 ds.) și a martorei L. A. fila 82 ds.) reclamanta B. E. stăpânește aceste imobile din momentul încheierii acelei convenții. Pe de altă parte pârâții nu au dat curs obligației sale de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, așa cum s-a angajat în convenția promisiunii de vânzare, în formă autentică, pentru validitatea transferului de proprietate asupra terenului.
De asemenea prin adresa O.C.P.I. nr. 3787/13.05.2015 (fila 78 ds.) s-a comunicat de către aceasta că, din verificarea evidențelor de publicitate imobiliară, pentru imobilele descrise mai sus, la rubrica destinată sarcinilor imobilului, este notat sechestru instituit prin proces verbal de sechestru nr. 04/_/10/CD/25.09.2014 emis de Agenția Națională de Administrare Fiscală, Direcția Generală a Finanțelor Publice a Județului B. cu nr._/02.10.2014 precum și o ipotecă legală prin actul cu nr. 04/_/13/C/25.09.2014.
Astfel potrivit procesului verbal de sechestrul pentru bunuri imobile arătat, s-a sechestrat bunurile indicate, ale debitorului G. B., care conform titlului executoriu datora către bugetul statului suma de_ lei, reprezentând diferențe de impozit anual regularizat.
De asemenea, instanța constată că antecontractul de vânzare cumpărare cu privire la un imobil este o promisiune bilaterală de a contracta; în caz de neexecutare a obligației asumate, răspunderea este contractuală, iar executarea silită în natură a obligației de a face se asigură prin acțiunea personală având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, creditorul având dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației.
Astfel, art. 1073 C.civ. stabilește, în materia obligațiilor civile, principiul executării în natură a obligațiilor, iar art. 1020-1021 C.civ., care reglementează rezoluțiunea contractelor sinalagmatice, prevăd că numai partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea de a solicita executarea în natură a obligației sau de a solicita rezoluțiunea convenției. De asemenea în art. 1077 C.civ. se prevede că în cazul în care debitorul nu își îndeplinește obligația de a face, creditorul poate să fie autorizat a o aduce el la îndeplinire, pe cheltuiala debitorului.
În privința posibilității instanțelor judecătorești de a pronunța, pe baza unui antecontract de vânzare-cumpărare, o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare, prin deciziile nr. 2614/1991 și nr. 222/1993, Curtea Supremă de Justiție a decis în sensul existenței unei astfel de posibilități, în temeiul art. 1073 și art. 1077 Cod civil. S-a decis că prevederile Codului civil mai sus citate permit creditorului să obțină executarea întocmai a obligației asumate de către debitor, iar în cazul în care obligația de a face nu este adusă la îndeplinire de către debitor, creditorul poate fi autorizat de a o aduce la îndeplinire.
De asemenea, posibilitatea instanțelor judecătorești de a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare pe baza unui antecontract de vânzare-cumpărare a fost prevăzută și de legiuitor. Prin Legea nr. 247/2005, privind reforma în domeniile proprietății și justiției, în Titlul X, art. 5 alin. 2 s-a prevăzut în mod expres că: „în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract”.
Astfel, pentru admisibilitatea acțiunii în pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare trebuie să fie întrunite, în mod cumulativ, următoarele condiții: să existe un antecontract valabil încheiat, să se dovedească antecontractul în condițiile dreptului comun, să existe refuzul uneia dintre părți de a autentifica actul de înstrăinare, partea care acționează să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, promitentul-vânzător să fie proprietarul bunului promis, iar promitentul-cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii.
În speța dedusă judecății, instanța reține că s-a făcut dovada antecontractului de vânzare-cumpărare valabil încheiat și că pârâții sunt în mod legal proprietarii bunului promis vânzării, în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 148 încheiat la data de 24.04.2009, iar reclamanta a achitat suma stabilită cu titlu de preț, în cuantum de_ lei.
În ceea ce privește existența refuzului de a încheia actul autentic de vânzare-cumpărare, instanța constată că s-a făcut dovada împiedicării prezentării la notarul public, de către pârâți prin apariția sarcinii asupra imobilului și refuzul pârâților de a mai perfecta actul.
Instanța va respinge apărările formulate de către reclamantă, referitoare la inopozabilitatea notării în cartea funciară a sechestrului și a ipotecii legale, față de înscrierea promisiunii de vânzare cumpărare, cu motivarea că la data înscrierii acestor sarcini, bunurile se aflau în patrimoniul pârâților, iar perfectarea actului prin care s-au înstrăinat s-a realizat ulterior prin admiterea prezentei acțiuni, pe de o parte, iar pe de altă parte ipoteca are efecte prin urmărirea bunului indiferent de persoana în mâna căreia se află.
Având în vedere considerentele expuse, instanța va admite cererea și va constata intervenită vânzarea – cumpărarea având ca obiect imobilele – casă situată în satul și ., înregistrată în CF_ (provenită din cartea funciară de pe hârtie cu nr. 124) UAT Todireni, C1 construită din chirpici, piatră și cărămidă acoperită cu tablă, compusă din patru camere și dependințe și teren în suprafață de 821 m.p. situat în intravilanul satului Todireni, județul B., înregistrată în CF_ (provenită din cartea funciară de pe hârtie cu nr. 124) UAT Todireni Calea Națională, în . număr topographic nedefinitiv 28/2, așa cum au fost identificate în raportul de expertiză judiciară imobiliară de la filele 98-110 ds., întocmit de către expert tehnic judiciar M. I. și care face parte integrantă din prezenta hotărâre, între G. D. și G. B., în calitate de vânzători și B. E., în calitate de cumpărătoare, pentru prețul de_ lei.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Admite în parte acțiunea, având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, formulată de reclamanta B. E., cu domiciliul în .. B. în contradictoriu cu pârâții G. D. și G. B., ambii domiciliati în .. B..
Constată intervenită vânzarea – cumpărarea având ca obiect imobilele – casă situată în satul și ., înregistrată în CF_ (provenită din cartea funciară de pe hârtie cu nr. 124) UAT Todireni, C1 construită din chirpici, piatră și cărămidă acoperită cu tablă, compusă din patru camere și dependințe și teren în suprafață de 821 m.p. situat în intravilanul satului Todireni, județul B., înregistrată în CF_ (provenită din cartea funciară de pe hârtie cu nr. 124) UAT Todireni Calea Națională, în . număr topographic nedefinitiv 28/2, așa cum au fost identificate în raportul de expertiză judiciară imobiliară de la filele 98-110 ds., întocmit de către expert tehnic judiciar M. I. și care face parte integrantă din prezenta hotărâre, între G. D. și G. B., în calitate de vânzători și B. E., în calitate de cumpărătoare, pentru prețul de_ lei.
Prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
Constată că imobilele ce fac obiectul vânzării-cumpărării de mai sus sunt grevate de sarcina sechestrului notat în C.F. nr. 124 vechi, în temeiul procesului verbal de sechestru nr. 04/_/10/25.09.2014 în favoarea Agenției Naționale de Administrare Fiscală, Direcția generală a Finanțelor Publice a Județului B..
Obligă pârâții, să plătească în solidar reclamantului, suma de 3205,90 lei cu titlu de cheltuieli de judecată consând în taxă de timbru judiciar, onorariu expert și onorariu avocat.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, care se va depune la Judecătoria B..
Pronunțată în ședință publică astăzi, 22.10.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
C. L. A. R.
Red./Tehnored.Jud. CL./A. R./4 Ex./24.11.2015
| ← Acţiune în constatare. Sentința nr. 6970/2015. Judecătoria... | Fond funciar. Sentința nr. 9573/2015. Judecătoria BOTOŞANI → |
|---|
