Reziliere contract. Sentința nr. 1387/2014. Judecătoria BRAŞOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1387/2014 pronunțată de Judecătoria BRAŞOV la data de 11-02-2014 în dosarul nr. 9550/197/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR 1387
Ședința publică din 11.02.2014
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: A. M.- judecător
GREFIER: C. D.
Pentru astăzi fiind amânata pronunțarea cauzei civile de față, când instanța a rămas în pronunțare asupra fondului cauzei potrivit încheierii de ședință din 04.02.2014, încheiere care face parte din prezenta sentință, iar instanța din lipsă de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea pentru data de astăzi, 11.02.2014
La apelul nominal făcut în ședință publică se constată lipsa părților.
Procedura este legal îndeplinită.
Instanța, în urma deliberării, a pronunțat sentința de mai jos
JUDECĂTORIA,
Constată că,prin acțiunea civilă formulată și înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr._ la data de 08.04.2013, reclamanta S.C.’’ R. ‘’ S.R.L. B. în contradictoriu cu pârâții B. V. G. și M. C. B. a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate rezilierea contractului de închiriere nr. 5359/12.06.2009 încheiat între părți ; să se dispună evacuarea pârâților din imobilul situat în mun. B., ., compus dintr-o cameră și dependințe ; să se dispună obligarea pârâților la plata sumei de 702,87 lei reprezentând chirie pe perioada 05._ și la plata sumei de 87,39 lei penalități de întârziere aferente perioadei respective ; să se dispună obligarea pârâților la plata sumei de 81,51 lei / lună reprezentând chirie începând cu luna februarie 2013 și până la data evacuării efective din imobil, cu cheltuieli de judecată.
În expunerea în fapt a motivelor, reclamanta a arătat ca a încheiat cu pârâții contractul de închiriere nr. 5359/ 12.06.2009 având ca obiect închirierea imobilului situat în B., ., compus dintr-o cameră și dependințe, imobil pentru care pârâții nu au achitat chiria aferenta perioadei mai 2012 – ianuarie 2013 si care totalizează suma de 702,87 lei la care se adaugă penalități de întârziere în suma de 81, 51 lei aferente perioadei mai 2012 – ianuarie 2013, penalități calculate in conformitate cu dispozițiilor cap. II alin. ultim din contract.
A mai învederat reclamanta, că potrivit prevederilor art. 25 din Legea nr. 114/1996, pârâții au obligația de a achita chiria aferenta imobilului închiriat până la data evacuării efective precum și faptul că, în speță sunt incidente dispozițiile art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996 .
P. cererea adițională formulată în procedura de regularizare, reclamanta a precizat și completat petitele 3 și 4 ale cererii de chemare în judecată, în sensul că a solicitat obligarea pârâților la plata sumei de 640, 56 lei reprezentând chirie restantă aferentă perioadei octombrie 2012 – mai 2013 și la plata sumei de 83, 29 lei penalități de întârziere aferente, precum și obligarea pârâților la plata sumei de 81,51 lei / lună reprezentând chirie începând cu luna ianuarie 2013
La primul termen de judecată reclamanta a formulat o nouă precizare a petitelor 3 și 4 ale acțiunii introductive, în sensul că a solicitat obligarea pârâților la plata sumei de 81, 51 lei reprezentând chirie aferentă lunii octombrie 2013 și obligarea pârâților la plata sumei de 81,51 lei / lună reprezentând chirie începând cu luna noiembrie 2013 și până la data evacuării efective.
La ultimul termen de judecată, reclamanta a precizat oral cererea de chemare în judecată, în sensul că instanța a rămas învestită cu soluționarea petitelor 1 și 2 ale acțiunii introductive iar referitor la petitul 4 a solicitat ca pârâții să fie obligați la plata sumei de 81,51 lei / lună începând cu luna ianuarie 2014 și până la data evacuării efective din imobil.
În probațiune reclamanta a propus, s-a încuviințat si a administrat proba cu înscrisuri.
În drept, acțiunea civila a fost întemeiata pe dispozițiile contractului de închiriere nr. 5359/ 2009, art. 969, art. 1429, art. 1437 si art. 1439 din C.civil, Legea nr. 310/2007, art. 24 lit B si art. 25 alin. 2 din Legea nr. 114/1996, art. 27 alin. 2 din O.G. nr. 40/1999 .
Cererea de chemare in judecata a fost legal timbrata.
P. întâmpinarea formulată la data de 24.10.2013, după fixarea primului termen de judecată, pârâții au solicitat repunerea în termenul de formulare a întâmpinării motivată de faptul că au avut convingerea că au achitat chiria până în luna mai inclusiv, astfel că au apreciat că promovarea acțiunii este generată de o eroare cu atât mai mult cu cât locuința are majoritatea spațiilor comune cu tatăl pârâtului M.. S-au adresat reclamantei care le-a spus că în situația în care achită chiria la zi va renunța la acțiune . În data de 22.10.2013 a efectuat plata chiriei . Pentru a afla ce demersuri trebuie efectuate pentru a se renunța la acțiune, s-au adresat la data de 23.10.2013 apărătorului ales care le-a comunicat că trebuie să formuleze apărări, în caz contrar urmând a fi decăzuți din dreptul de a propune probe în apărare și a dovedi astfel că au achitat chiria la zi.
Pe fond pârâții au solicitat prin întâmpinarea formulată respingerea acțiunii pe motiv că s-au aflat într-o situație ce exclude reaua – credință deoarece au avut convingerea că puteau achita chiria pe mai multe luni deodată . În acest sens, pârâții au arătat că, în repetate rânduri, reclamanta a acceptat ca plata chiriei să fie efectuată pe mai multe luni .
Au învederat pârâții că instanțele din B. au interpretat clauza privind rezilierea de plin drept a contractului inserată de reclamantă în contratele de închiriere ca fiind abuzivă, impusă de locator. Apreciază că oportunitatea rezilierii este lăsată de legiuitor la latitudinea instanței iar nu la discreția proprietarului. De altfel, sumele pentru care se solicită rezilierea și evacuarea sunt modice, însumând la data acțiunii 640 lei, sumă pe care a achitat-o integral.
În drept, au fost invocate prevederile art. 186 din NCPC.
La termenul de judecată din data de 10.12.2013 instanța a respins cererea pârâților de repunerea în termenul de formulare a întâmpinării ca neîntemeiată, pentru motivele de fapt și de drept reținute în încheierea de ședință de la termenul respectiv, iar la termenul de judecată din data de 04.02.2014 instanța a aplicat prevederile art. 208 alin. 2 din NCPC, astfel că i-a decăzut pe pârâți din dreptul de a propune probe și a invoca excepții, cu excepția celor de ordine publică.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele :
La data de 12.06.2009 s-a încheiat între reclamanta S.C. “ R. “ S.R.L. B. și pârâta B. V. – G. contractul de închiriere nr. 5359 având ca obiect închirierea spațiului locativ situat în B., ., compus dintr-o cameră și dependințe în suprafață totală de 41, 36 mp.
În imobilul închiriat locuiește și pârâtul M. C. - B. – fratele pârâtei B. V. - G. .
Termenul de închiriere a fost stabilit pentru o perioada de 5 ani ,cu începere de la data de 19.05.2009 si pana la data de 19.05.2014, iar chiria lunara a fost stabilita la suma de 66, 78 lei, chiria urmând a fi actualizata în funcție de indicele de inflație – conform cap. II alin. 3 din contract.
La data formulării acțiunii, din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, rezultă că începând cu luna mai 2012 pârâta B. V. – G. nu a mai achitat contravaloarea chiriei,aceasta totalizând până în luna ianuarie 2013 suma de 702, 87 lei și penalități de întârziere în cuantum 87, 39 lei, conform calculului efectuat de reclamanta.
Din înscrisurile depuse la dosar de reclamantă rezultă că pârâta B. V. – G. a achitat integral chiria și penalitățile solicitate de reclamantă, inclusiv chiria solicitată prin cererile adiționale formulate pe parcursul soluționării cauzei, cereri prin care și-a precizat și completat petitele 3, 4 .
Astfel, la ultimul termen de judecată reclamanta a arătat că instanța a rămas învestită cu soluționarea petitelor 1 și 2 iar cu privire la petitul 5 a solicitat obligarea pârâților la plata sumei de 81, 51 lei / lună începând cu luna ianuarie 2014 și până la data evacuării efective din imobil.
Potrivit dispozițiilor art. 969 din vechiul C.civil - dispoziții aplicabile în speță, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante,acestea fiind ținute să-și execute obligațiile asumate la termene, în condițiile stipulate în contract și cu bună-credință. La cap. V lit. a din contractul de închiriere, părțile au statuat că rezilierea contractului înainte de termenul stabilit intervine în situația neplății chiriei și a utilităților de orice fel ce cad în sarcina locuinței si a persoanelor ce o folosesc pentru o perioada mai mare de trei luni consecutiv.
Părțile semnatare ale contractului de închiriere au prevăzut în contract un pact comisoriu de grad IV în sensul că « în caz de nerespectare a uneia din condițiile prevăzute în cap.V, lit a - g prezentul contract se considera desființat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără orice altă formalitate prealabila, chiriașul fiind obligat sa predea locuința în maxim 48 de ore «.
Față de dispozițiile legale mai sus evocate nu are relevanță faptul că pârâta B. V. – G. a achitat integral chiria restantă și penalitățile solicitate de reclamantă pe parcursul soluționării cauzei, și astfel din rațiuni de ordin social să beneficieze de clemență, cu atât mai mult cu cât pârâta, în mod constant, a refuzat să-și onoreze la termene obligațiile asumate prin contractul de închiriere . Mai mult, a ignorat notificarea comunicată de reclamantă în luna februarie 2013, notificare prin care a somat-o ca în termen de 15 zile de la data primirii să achite debitul în sumă de 621, 36 lei, în caz contrar urmând a fi acționată în judecată pentru rezilierea contractului, evacuarea din imobil și recuperarea debitului.
P. urmare, având în vedere, pe de o parte, că pârâta B. V. – G. nu a achitat chiria aferentă imobilului închiriat trei luni consecutiv, iar pe de alta parte, pactul comisoriu de grad IV încheiat între părți, instanța va constata reziliat de drept contractul de închiriere nr.5359 /12.06.2009, în temeiul pactului comisoriu de grad IV.
Având în vedere că în speța dedusă judecății contractul de închiriere a fost desființat de drept, în temeiul art. 480 din vechiul C.civ. potrivit căruia “proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege“ si a prevederilor art. 1 al Protocolului 1 Adițional la Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale - teza I potrivit cărora “orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale“, instanța va dispune evacuarea pârâților din imobilul situat în mun. B., ., compus dintr-o cameră și dependințe, pentru lipsa titlu locativ.
În baza dispozitiilor art. 25 alin. 2 din Legea nr. 114/1996 rep. potrivit cărora ‘’ chiriașul este obligat la plata chiriei prevazute în contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărării de evacuare ‘’, va dispune obligarea pârâtei B. V. G. să plătească reclamantei suma de 81, 5 lei / lună cu titlu de chirie, începând cu luna ianuarie 2014 și până la data evacuării efective a imobilului .
Obligația de a plăti chiria până la data evacuării din imobil aparține titularului contractului de închiriere, respectiv pârâtei B. V. Geanin nu și pârâtului M. C. B. acesta având un drept locativ în spațiul închiriat în calitate de membru de familie al titularei contractului de inchiriere .
În temeiul tuturor considerentelor de fapt și de drept reținute instanța va admite acțiunea civila formulată și precizată prin cerere adițională de reclamanta S.C. ‘’ R. ‘’ S.R.L. B. in contradictoriu cu pârâții B. V. G. și M. C. B. și în consecință va constata reziliat de drept contractul de închiriere nr. 5359 / 12.06.2009 încheiat între reclamanta S.C. „ R. „ S.R.L. B. și pârâta B. V. - G., în temeiul pactului comisoriu de grad IV ; va dispune evacuarea pârâților din imobilul situat în mun. B., ., compus dintr-o cameră și dependințe, pentru lipsa titlu locativ și va obliga pârâta B. V. G. să plătească reclamantei suma de 81, 5 lei / lună cu titlu de chirie, începând cu luna ianuarie 2014 și până la data evacuării efective a imobilului
Reținând culpa procesuala a pârâților, în temeiul art. 453 alin. 1 din NCPC, instanța va dispune obligarea pârâților la plata sumei de 184,97 lei cheltuieli de judecată în favoarea reclamantei, reprezentând contravaloarea taxei judiciare de timbru și a timbrelor judiciare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite acțiunea civilă formulată și precizată prin cerere adițională de reclamanta S.C. „ R. „ S.R.L., cu sediul în mun. B., . nr. 29 în contradictoriu cu pârâții B. V. G. și M. C. B., ambii domiciliați în mun. B., . și în consecință:
Constată reziliat de drept contractul de închiriere nr. 5359 / 12.06.2009 încheiat între reclamanta S.C. „ R. „ S.R.L. B. și pârâta B. V. - G., în temeiul pactului comisoriu de grad IV.
Dispune evacuarea pârâților din imobilul situat în mun. B., ., compus dintr-o cameră și dependințe, pentru lipsa titlu locativ.
Obligă pârâta B. V. G. să plătească reclamantei suma de 81, 5 lei / lună cu titlu de chirie, începând cu luna ianuarie 2014 și până la data evacuării efective a imobilului .
Obligă pârâții să plătească reclamantei suma de 184,97 lei cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.
Cererea de apel se depune la Judecătoria B..
Pronunțată în ședință publică azi, 11.02.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
A. M. ptr. C. D. aflată în concediu
legal semnează grefier șef secție civilă
C. M.
Red/ Dact – A.M. -03.09.2014 ( 6 ex )
| ← Pretenţii. Sentința nr. 5833/2014. Judecătoria BRAŞOV | Revendicare imobiliară. Sentința nr. 21/2014. Judecătoria BRAŞOV → |
|---|
