Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 7320/2015. Judecătoria BRAŞOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 7320/2015 pronunțată de Judecătoria BRAŞOV la data de 03-07-2015 în dosarul nr. 7320/2015
aROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 7320
Ședința publică din 03.07.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: A. S.- judecător
GREFIER: D. N.
Pentru astăzi fiind amânata pronunțarea cauzei civile de față, când instanța a rămas în pronunțare asupra fondului cauzei potrivit încheierii de ședință din data de 29.05.2015, încheiere care face parte integrantă din prezenta sentință, iar instanța din lipsă de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea pentru data de 11.06.2015, 23.06.2015, și până la data de astăzi, 03.07.2015.
La apelul nominal făcut în ședință publică se constată lipsa părților.
Procedura este legal îndeplinită.
Instanța, în urma deliberării, a pronunțat sentința de mai jos:
JUDECĂTORIA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin plângerea formulată și înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 26.02.2015, sub nr. dosar_, petenții G. F. și G. M., au formulat plângere împotriva încheierii nr. 3365/15.01.2015 pronunțată de BCPI B., solicitând admiterea plângerii și pe cale de consecință admiterea cererii în sensul întabulării dreptului de proprietate al petenților asupra apartamentului nr. 21, identificat sub nr. top 472/2/2/21 din CF_-C1-U6 al loc. C. și a cotei din terenul aferent locuinței.
În motivare, arată în esență că imobilul menționat mai sus a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 11/31.10.2000 încheiat între ., în calitate de vânzător și G. F. și G. M., în calitate de cumpărători. Contractul a fost încheiat în baza Decretului Lege nr. 61/1990 și a Legii nr. 85/1992.
Prin încheierea nr._/17.12.2014, s-a respins cererea petenților privind întabularea dreptului de proprietate al petenților asupra apartamentului nr. 21, obiect al contractului de vânzare-cumpărare nr. 11/31.10.2000. Împotriva acestei încheieri au formulat cerere de reexaminare, care de asemenea a fost respinsă.
La momentul încheierii contractului, părțile au avut intenția de a transmite dreptul de proprietate atât asupra apartamentului, cât și asupra cotei de teren aferent locuinței și asupra părților de uz comun. În temeiul principiului conform căruia contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante, având în vedere că în prezent părțile nu mai au posibilitatea de a încheia contractul în formă autentică deoarece societatea . este radiată, forma contractului nr. 11/31.10.2000 este valabilă la acest moment și reprezintă legea părților.
Arată că cererea de întabulare putea fi admisă măcar în parte, întrucât dacă pentru înstrăinarea terenurilor este necesară forma autentică, pentru înstrăinarea imobilelor construcții forma actului sub semnătură privată este necesară pentru realizarea întabulării. Prin respingerea cererii petenților, cu privire la întabularea dreptului de proprietate asupra construcției, se eludează principiul conform căruia actul juridic este supus dispozițiilor legii în vigoare la data încheierii sale, atât din punct de vedere al condițiilor de valabilitate, cât și al efectelor sale. De asemenea, se mai încalcă și alte principii fundamentale ale dreptului civil: principiul autonomiei de voință, principiul interpretării normelor în sensul în care acestea ar produce efecte, principiul consensualismului.
În drept, a invocat prevederile art. 31 din Legea 7/1996.
Plângerea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 50 lei. (f. 9)
În probațiune, instanța a încuviințat petenților proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele :
Prin încheierea nr._/17.12.2014, pronunțată de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară B.-Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară B., în dosarul nr._, s-a respins cererea petenților privind întabularea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 21, identificat cu nr. top 472/2/2/21 din CF_-C1-U6 a loc. C., în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 11/2000.
Conform celor reținute prin încheierea de respingere, în CF_-C1-U6 a localității B., este înscrisă unitatea individuală căreia îi revine cota de 1188/_ din terenul parte de uz comun pe care este edificat condominiul. Proprietar tabular asupra întregului imobil este ..
S-a mai reținut că cererii petenților îi sunt aplicabile dispozițiile legii vechi, astfel cum prevede art. 76 din Legea 71/2011. Prin contractul de vânzare cumpărare din data de 31.10.2000, proprietarul tabular ., vinde conform Decretului-lege nr. 61/1990 și Legii nr. 85/1992, către cumpărătorii G. F. și G. M., dreptul de proprietate asupra locuinței și dreptul de proprietate asupra cotei aferente din teren.
În conformitate cu art. 3 din Decretul-lege nr. 61/1990, obiect al vânzării îl pot constitui doar locuințele, urmând ca dobânditorii acestora să dobândească un drept de folosință și nu un drept de proprietate asupra cotei aferente din teren. Așadar, se reține prin încheiere, înstrăinarea dreptului de proprietate asupra cotei aferentei din teren s-a făcut cu eludarea dispozițiilor art. 3 din Decretul-lege nr. 61/1990 și al Legii nr. 85/1992. Pentru înstrăinarea prin vânzare a terenului, părțile trebuiau să întocmească un contract de vânzare-cumpărare separat încheiat conform dreptului comun, a cărei formă trebuia să fie cea autentică.
Deoarece la dosarul cererii nu a fost anexat și contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică încheiat în mod valabil cu privire la cota din teren aferentă apartamentului, intabularea acestuia nu este admisibilă, ceea ce atrage și inadmisibilitatea cu privire la dreptul de proprietate asupra locuinței, deoarece conform art. 26 alin. 2 din Legea 7/1996, dreptul de proprietate comună forțată și perpetuă asupra părților comune ale unui imobil, se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă ce poartă asupra acestuia sau asupra unei părți determinate din acesta. (f. 45)
Prin încheierea nr. 3365/15.01.2015, a fost respinsă cererea de reexaminare a petenților împotriva încheierii nr._/17.12.2014, pentru motivele reținute în încheierea nr._/17.12.2914 și reluate pe scurt și în cuprinsul încheierii de reexaminare. (f. 39)
Instanța reține că cererea de întabulare a petenților s-a întemeiat pe contractul de vânzare-cumpărare nr. 11/31.10.2000, încheiat între petenți, în calitate de cumpărători și ., în calitate de vânzător.
Obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 11/31.10.2000 este reprezentat de apartamentul nr. 21 situat în C., ., o cotă de 28% din suprafața de folosință a imobilului, precum și terenul aferent locuinței, în suprafață de 14,88 mp, având nr. Top 472/2/2/21. Vânzarea s-a făcut în temeiul Decretului-lege nr. 61/1990 și al Legii nr. 85/1992. (f. 47)
Contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat în formă autentică.
Astfel cum corect a reținut registratorul de carte funciară, cererii petenților îi sunt aplicabile dispozițiile legii vechi, astfel cum prevede art. 76 din Legea 71/2011, în conformitate cu care, dispozitiile art. 876 – 915 din Codul civil privitoare la cazurile, conditiile, efectele si regimul inscrierilor in cartea funciara se aplica numai actelor si faptelor juridice incheiate sau, dupa caz, savarsite ori produse dupa . Codului civil. Potrivit art.3 din Legea 71/2011, actele si faptele juridice incheiate ori, dupa caz, savarsite sau produse inainte de . Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decat cele prevazute de legea in vigoare la data incheierii sau, dupa caz, a savarsirii ori producerii lor.
Potrivit art. 1294-1295 C.civ. 1865 rap. la art. 971 C.civ. 1865 contractul de vânzare-cumpărare este unul consensual, translativ de proprietate, care se încheie valabil prin simplu acord de voință al părților, transferul de proprietate operând chiar prin contract.
Caracterul translativ de proprietate al vânzării reiese din dispozițiile art. 971 și art. 1295 alin. 1 C.civ. 1865, constituind textul de aplicație generală, conform căruia, în contractele ce au de obiect translația proprietății, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimțământului părților și lucrul rămâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiar când nu i s-a făcut tradițiunea lucrului, în timp ce art. 1295 alin. 1 C.civ. 1865, aplicabil doar în materie de vânzare, statuează în sensul că, vânzarea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat.
De la această regulă se cunosc și derogări, când, simplul consimțământ realizat de părți asupra elementelor esențiale ale contractului - obiectul vânzării și prețul acesteia -, nu fac să opereze transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător, o astfel de derogare existând în situația în care este pretinsă pentru valabilitatea încheierii contractului forma autentică ad validitatem.
Astfel, în speță, obiectul vânzării l-a constituit apartamentul nr. 21, nr. top 472/2/2/21, cota de 28% din părțile de uz comun, precum și terenul aferent locuinței, în suprafață de 14,88 mp.
Potrivit art. 3 din Decretul-lege nr. 61/1990, locuințele prevăzute la art. 1 se vând cetățenilor români cu domiciliul în țară, cu achitarea integrală a prețului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau prin acordarea unui împrumut de către Casa de Economii și Consemnațiuni, fără restricții privind deținerea în proprietate a unei a doua locuințe. O dată cu locuința se transmite cumpărătorului acesteia și dreptul de folosință asupra terenului aferent, pe durata existenței construcției.
Dreptul de proprietate asupra terenului aferent locuinței, de 14,88 mp, nu putea fi înstrăinat decât prin act juridic încheiat în formă autentică. Necesitatea încheierii în formă autentică a contractelor de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri era prevăzută sub sancțiunea nulității absolute de art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1998, iar după abrogarea acestui act normativ, de art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
Însă, astfel cum stabilește și art. 3 din Decretul-lege nr. 61/1990, prin contractul încheiat de părți se putea transmite în mod valabil dreptul de proprietate asupra construcției, în speță apartamentul nr. 21, precum și dreptul de proprietate asupra cotei de 28% din părțile de uz comun (fundațiile, fațadele, accesul în . scările, subsolul cu instalațiile aferente, coridor pe fiecare nivel, bucătărie și loc de servit masa pe fiecare nivel, grup sanitar pe fiecare nivel, balcon la etaj I, II, III, acoperiș tip terasă). Contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect construcțiile menționate anterior, nu trebuia să respecte forma autentică ad validitatem, astfel că forma aleasă de părți era suficientă pentru a se realiza transmisiunea valabilă a dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător.
Cu privire la terenul aferent locuinței, așa cum s-a reținut anterior, actul juridic translativ de proprietate trebuia să îmbrace forma autentică ad validitatem. Cu toate acestea, art. 3 din Decretul Lege nr. 61/1990 stabilește că odată cu transmiterea dreptului de proprietate asupra locuinței se transmite cumpărătorului și dreptul de folosință asupra terenului aferent locuinței, pe toată durata existenței construcției, transmisiune care este supusă principiului consensualismului, nefiind necesară forma autentică ad validitatem.
În cauză, înscrierea în cartea funciară a unui drept de proprietate al petenților cu privire la imobilul teren nu poate avea loc în lipsa unui înscris încheiat în formă autentică, însă pentru înscrierea dreptului de folosință asupra terenului aferent construcției forma înscrisului sub semnătură privată este suficientă.
Or este evident că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 11/31.10.2000, s-a transmis și un drept de folosință asupra terenului aferent locuinței, în suprafață de 14,88 mp, cu privire la care nu era necesară întocmirea contractului în formă autentică.
Având în vedere aceste motive, instanța va admite în parte cererea formulată, va dispune anularea încheierii nr. 3365 din data de 15.01.2015 emisă de OFICIU DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA BRASOV- BIROUL DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA BRASOV și în consecință va dispune înscrierea în cartea funciara CF nr._-C1-U6 C. (provenită din cartea funciară de pe hârtie cu nr._) a dreptului de proprietate al petenților asupra apartamentului nr. 21, nr. top 472/2/2/21 (situat în C., .) și asupra cotei de 28% din părțile de uz comun (fundațiile, fațadele, accesul în . scările, subsolul cu instalațiile aferente, coridor pe fiecare nivel, bucătărie și loc de servit masa pe fiecare nivel, grup sanitar pe fiecare nivel, balcon la etaj I, II, III, acoperiș tip terasă), precum și a dreptului de folosință asupra terenului aferent locuinței, în suprafață de 14,88 mp.
Instanța va respinge ca neîntemeiată plângerea petenților având ca obiect înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra terenului aferent locuinței.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE :
Admite în parte plângerea formulată de petenții G. F. și G. M., cu domiciliul procesual ales la cab. Av. A. G., cu sediul în B., .. 64 A, ., împotriva Încheierii nr. 3365 din data de 15.01.2015 pronunțată de OFICIU DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA BRASOV- BIROUL DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA BRASOV, și pe cale de consecință:
Anulează încheierea nr. 3365 din data de 15.01.2015 emisă de OFICIU DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA BRASOV- BIROUL DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA BRASOV, în dosarul nr. 3365/15.01.2015.
Dispune înscrierea în cartea funciara CF nr._-C1-U6 C. (provenită din cartea funciară de pe hârtie cu nr._) a dreptului de proprietate al petenților asupra apartamentului nr. 21, nr. top 472/2/2/21 (situat în C., .) și asupra cotei de 28% din părțile de uz comun (fundațiile, fațadele, accesul în . scările, subsolul cu instalațiile aferente, coridor pe fiecare nivel, bucătărie și loc de servit masa pe fiecare nivel, grup sanitar pe fiecare nivel, balcon la etaj I, II, III, acoperiș tip terasă), precum și a dreptului de folosință asupra terenului aferent locuinței, în suprafață de 14,88 mp.
Respinge în rest plângerea.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel in termen de 30 de zile de la data comunicarii prezentei. Apelul se depune la Judecătoria B..
Pronuntata in ședinta publica, azi, 03.07.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
A. M. S. D. N.
Red/ Dact AMS –24.08.2015
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 7318/2015. Judecătoria... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 7336/2015. Judecătoria... → |
|---|
