Anulare act. Sentința nr. 2742/2014. Judecătoria BUFTEA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2742/2014 pronunțată de Judecătoria BUFTEA la data de 30-06-2014 în dosarul nr. 9943/94/2013
JUDECATORIA B.
Dosar nr._
Sentința civilă nr. 2742
Ședința publică din data de 30.06.2014
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: ALINA LOREDANA FLORESCU
Grefier C. L.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamant G. D. în contradictoriu cu pârâta ASOCIAȚIA DE P.,”CONFORT RESIDENCE”, având ca obiect anulare act.
Dezbaterile în fond au avut loc in ședința publică din data de 13.06.2014, foind consemnate in încheiere de ședința de la acea dată, parte integranta din prezenta sentința când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea cauzei la 27.06.2014 apoi la 30.06.2014 când a hotărât următoarele:
INSTANTA
Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin acțiunea civilă, înregistrată pe rolul acestei instanțe, sub nr._, reclamantul G. D., a chemat în judecată pe pârâta ASOCIAȚIA DE proprietari ,,CONFORT RESIDENCE,, pentru ca prin sentința ce se va pronunța să se dispună: în temeiul art. 948 cod civil anterior (art. 1179 alin. 1 din noul Cod civil) raportat la dispozițiile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, să se constate nulitatea absolută parțială a actelor de constituire a Asociației de P. „Confort Residence" pentru obiect ilicit și cauză ilicită, cu consecință constatării nulității absolute parțiale a înființării acestei asociații cu privire la zona de vile din ansamblul rezidențial; în temeiul art. 5 alin. 1 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, să se constate nulitatea absolută a Asociației de P. Confort Residence pentru nerespectarea dispozițiilor legale privind constituirea asociațiilor de proprietari, respectiv cvorumul, cu consecința constatării nulității absolute a înființării acestei asociații; cu cheltuieli de judecată.
In motivarea cererii reclamanta a arătat că, Asociația de Proprietari CONFORT RESIDENCE a dobândit personalitate juridică prin încheierea nr.33P, pronunțată în camera de consiliu de la data de 22.11.2007, constituirea făcându-se, conform Actului constitutiv depus la dosar, „În baza legilor și actelor normative ale statului român, cu privire la: asocierea persoanelor fizice sau juridice cu scopuri comune, organizarea și funcționarea condominiilor. gestiunea și administrarea de natură locativă".
Legile în vigoare la data constituirii Asociației de P. Confort Residence (22.11.2007), care cuprindeau normele privind constituirea asociațiilor de proprietari, erau Legea locuinței nr.114/1996 și Legea nr. 230/2007.
Potrivit art. 35 alin. 1 și 2 din Legea nr.114/1996, „(1) în clădirile de locuit cu mai multe locuințe, proprietarul răspunde de asigurarea condițiilor de funcționare normală a locuinței aflate în proprietate exclusivă și a spațiilor aflate în proprietate indiviză. (2) în acest scop proprietarii se pot constitui în asociații cu personalitate juridică".
Potrivit art.2 din Legea nr.230/2007, „în condițiile art. 1, datorită stării de indiviziune forțată, proprietarii au obligația să ia măsuri cu privire la drepturile și obligațiile comune ce le revin tuturor asupra proprietății comune. în acest scop, proprietarii se pot asocia în asociații de proprietari cu personalitate juridică".
Potrivit art. 3 lit. a) din Legea nr. 230/2007, „în sensul prezentei legi, termenii și expresiile de mai jos au următoarele semnificații: a) clădire-. - proprietatea imobiliară formată din proprietăți individuale, definite, apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuințe, și proprietatea comună indiviză. Poate fi definit condominiu și un tronson cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în condițiile în care se poate delimita proprietatea comună".
Astfel, analizând actele depuse în vederea constituirii Asociației de P., numai în cadrul unui . de . tronson de . concluzie, Asociația de Proprietari Confort Residence s-a constituit la data de 16.11.2007 cu încălcarea flagrantă a prevederilor legale.
Pe de altă parte, includerea într-un așa-zis condominiu al blocurilor și a unui teren care se află în indiviziune cu proprietarii de vile din apropierea celor două blocuri (respectiv a căii de acces la proprietățile din zonă) nu poate avea drept scop decât obținerea unor fonduri bănești suplimentare fără legătură cu condominiul astfel cum era definit de Legea nr.230/2007.
Este evident că, în lipsa includerii terenului coindiviz în „condominiu", cei care au înființat Asociația de Proprietari nu puteau obține aceste fonduri suplimentare care nu aveau legătură cu coproprietatea forțată și perpetuă vizată de Legea nr.230/2007.
O asemenea cauză a constituirii Asociației de P. atrage caracterul ilicit al acesteia și, pe cale de consecință, nulitatea constituirii Asociației.
Mai mult, învederează faptul că prin încheierea nr. 8 din 05.04.2007 fusese "RESPINSĂ ANTERIOR o cerere identică privind constituirea aceleiași asociații de proprietari dosar nr._ ). Actul constitutiv era identic, statutul viitoarei Asociații era identic, procesul-verbal de constituire era identic, listele de semnături erau identice. In încheierea de respingere a cererii pârâtei se arată faptul că „instanța constată că în speță nu sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 114/1996, Legea având în vedere alte categorii de proprietari decât cei care au formulat cererea".
Reiterarea cererii de constituire, în aceleași condiții și în baza acelorași documente de constituire, susține cu atât mai mult caracterul ilicit al cauzei constiturii Asociației de P..
De asemenea constituirea Asociației de P. CONFORT RESIDENCE este lovită de nulitate absolută deoarece nu se realizase cvorumul necesar constituirii asociației de proprietari în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.
În acest sens, art.5 din Legea nr.230/2007 stabilește că "asociația de proprietari se înființează prin acordul scris a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor... din cadrul unei clădiri. Acordul se consemnează într-un tabel nominal, anexă la acordul de asociere".
Chiar dacă legea ar fi permis constituirea asociațiilor și cu privire la terenuri aflate în indiviziune, în speță este vorba de un număr total de 322 de proprietăți (252 de VILE și 70 de apartamente în cele 2 blocuri) și nu de „225 de proprietari", cum se specifică în procesul-verbal de constituire. Prin urmare constituirea Asociației ar fi trebuit hotărâtă de un număr de 161 proprietari.
Alte nereguli la constituirea Asociației sunt: (1) neconvocarea legală a tuturor presupușilor membri ai Asociației la adunarea de constituire a Asociației; (2) în tabelul anexat procesului-verbal nu sunt toate datele proprietarilor care și-au dat acordul pentru constituirea asociației; (3) tabelul nu cuprinde cotele indivize ale „coproprietarilor" asupra așa-zisului condominiu, astfel cum prevede Legea nr.230/2007; (4) listele de semnături depuse la dosarul de constituire nu se referă la constituirea Asociației, fiind probabil aplicate în alt context decât semnarea documentelor de constituire - se ridică multe semne de întrebare despre modul cum au fost completate listele de semnături, în sensul că sunt multe spații necompletate, probabil pentru că era un cap de tabel ce nu avea legătură cu înființarea asociației.
În plus, acest tabel nu coincide cu cel din statut și din procesul-verbal de constituire a Asociației de proprietari CONFORT RESIDENCE, astfel cum sunt prevăzute de lege. Tabelul menționat nu conține aceiași membri ca cei din tabelul "ANEXĂ LA PROCESUL-VERBAL" și nici consimțământul persoanelor considerate a fi membri de drept, lipsind semnăturile acestora; în plus sunt trecuți și coproprietarii proprietăților individuale, evident pentru a crea un număr cât mai mare de semnatari care "au votat pentru înființarea Asociației".
Toate aceste nereguli ne întăresc convingerea că Asociația de Proprietari nu a fost constituită legal.
Mai mult decât atât, proprietarii vilelor din ansamblul rezidențial Confort Residence au contracte individuale cu furnizorii de utilități (apă, energie electrică inclusiv iluminat stradal, gaze, deșeuri menajere etc.) și nu există facturi pentru utilități aferente terenului indiviz pentru a fi necesară înființarea unei asociații de proprietari.
Având în vedere că Statutul și Actul constitutiv ale Asociației de P. ONFORT RESIDENCE nu îndeplinesc condițiile speciale prevăzute de Legea r.230/2007 se impune constatarea nulității absolute a acestor acte și în consecință și formei asociative.
In dovedirea acțiunii reclamanta a solicitata proba cu înscrisuri
Legal citata, pârâta a depus întâmpinare prin care a invocat excepția prescripției dreptului la acțiune, excepția lipsei de interes, excepția puterii de lucru judecat, excepția lipsei calității procesuale active iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea acțiunii.
Cu privire la excepțiile invocate instanța s-a pronunțat prin încheierea de ședința din data de 07.05.2014.
Instanța a încuviințat si administrat proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele :
Prin cererea introductivă de instanță reclamanta a solicitat să se constate nulitatea absolută parțială a actelor de constituire a Asociației de P. „Confort Residence” pentru obiect ilicit și cauză ilicită, cu consecința constatării nulității absolute parțiale a înființării acestei asociații cu privire la zona de vile din ansamblul rezidențial, întrucât nu se încadra în noțiunea de „condominiu” precum și nulitatea absolută a asociației de proprietari pentru nerespectarea dispozițiilor legale privind cvorumul necesar constituirii asociației.
Prin încheierea nr. 33P/22.11.2007 pronunțată de Judecătoria B. în dosar nr._ s-a acordat personalitate juridică petentei Asociația de Proprietari Confort Residence, instanța reținând că au fost îndeplinite prevederile Legii 230/2007 privind organizarea și funcționarea asociaților de proprietari și ale Legii 114/1996. În aceste împrejurări, se constată că prin încheierea de acordare a personalității juridice, instanța a analizat aspectele semnalate de reclamantă în prezenta cauză, respectiv, condiția cvorumului necesar și cea a noțiunii de condominiu. Încheierea menționată a rămas definitivă prin nerecurare și și-a produs efectele juridice prevăzute de lege.
In aceste conditii instanta apreciaza ca este neintemeiata actiunea reclamantei ce vizeaza constatarea nulitatii absolute a actelor de constituire ale asociatiei parate, opunandu-se in acest sens puterea de lucru judecat a hotararii judecatoresti mentionate anterior, care a avut in vedere o data cu acordarea personalitatii juridice indeplinirea tuturor dispozitiilor legale pentru constituirea valabila, implicit aspectele semnalate de catre reclamanta.
Referitor la Încheierea nr. 8/05.04.2007 pronunțată în dosar nr._ de Judecătoria B., prin care s-a respins cererea de acordare personalitate juridică reclamantei, trebuie precizat că atâta timp cât partea nu a utilizat procedura revizuirii, cele două hotărâri judecătorești definitive produc efecte juridice.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARAȘTE
Respinge acțiunea formulată de reclamantul G. D., cu domiciliul ales la av.M. Z., în București, ..30, Sectorul 2, în contradictoriu cu pârâta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI ,,CONFORT RESIDENCE,, cu sediul în orașul Voluntari ( P.), ..70, Vila 21 C, Județul Ilfov, ca neîntemeiată.
Cu apel în 30 de zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi 30.06.2014.
Președinte, Grefier,
Red.Jud FAL/dact. Gref. CL./5ex/2014
| ← Partaj judiciar. Sentința nr. 2244/2014. Judecătoria BUFTEA | Contestaţie la executare. Sentința nr. 1764/2014. Judecătoria... → |
|---|
