Obligaţie de a face. Sentința nr. 1442/2015. Judecătoria BUFTEA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1442/2015 pronunțată de Judecătoria BUFTEA la data de 12-03-2015 în dosarul nr. 1442/2015
Dosar nr._ SECȚIA CIVILĂ
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
SENTINȚA CIVILĂ NR. 1442
ȘEDINȚA PUBLICĂ DE LA 12.03.2015
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:
PREȘEDINTE: B. A.-L.
GREFIER: D. S.
Pe rol pronunțarea cauzei civile privind pe reclamanta E. A. L. P. și pe pârâții S. M.-E., S. V.-D., având ca obiect obligație de a face pretenții, servitute.
Dezbaterile și susținerile orale ale părților au avut loc și au fost consemnate în încheierea de ședință de la 05.03.2015 ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, când, instanța având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea cauzei la data 12.03.2015, când în aceeași compunere a hotărât următoarele:
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 4.03.2013 sub nr._, reclamanta, E. A. L. P., a chemat în judecată pe pârâții, S. M.-E., S. V.-D., solicitând instanței ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună:
- remedierea viciilor ascunse ale imobilului cumpărat de reclamantă în baza contractului de vânzare-cumpărare nr.552/9.03.2012, în ., ., județ Ilfov, vicii apărute imediat după preluarea imobilului,
- obligarea pârâților la plata unor despăgubiri și daune morale pentru disconfortul cauzat de ascunderea viciilor ascunse ale imobilului, în sumă de 110.000 ron,
- obligarea pârâților la recunoașterea dreptului de acces pe cale judecătorească, prin acordarea dreptului de trecere asupra lotului având număr cadastral 574/4 care este prevăzut ca drum de acces, dar nu a fost menționat în actul de vânzare-cumpărare pentru fiecare din cele trei loturi (imobile) care fac obiectul contractului de vânzare-cumpărare, respectiv loturile cu N.C. 574/1, N.C. 574/2 și N.C. 574/3. Cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 552/9.03.2012 (Anexa 1) a achiziționat trei terenuri, din care unul are construit pe el imobilul casă de locuit, situat în ., ., județ Ilfov, de la familia S., care, pe lângă calitatea de vânzător, a avut și calitatea de proiectant-constructor.
În planul de situație avizat de O.N.C.C.C., atașat documentației înaintate la Primăria Săftica în vederea obținerii Autorizației de Construire (Anexa A) este indicat accesul la fiecare din cele două loturi fără construcții, precum și accesul la lotul pe care este construită locuința și anexele (Anexa A2).
Reclamanta a mai precizat că, încă de la început, a avut cu vânzătorii probleme, care cu timpul s-au acutizat, și anume: probleme legate de viciile ascunse constatate la imobil și anexele acestuia și de nerespectarea distanțelor legale față de obiectivele ce existau pe teren la începerea construcției (fosă, canal colector); interzicerea accesului liber către . și instalația de captare a apelor uzate, prin mutarea abuzivă a porții de la poziția inițială într-o altă poziție pe care o ține în permanență închisă cu lanț și lacăt.
A mai arătat că la vânzarea terenurilor și imobilului vânzătorii nu au emis nici un fel de pretenții referitoare la drumul de acces, dar la mai puțin de două săptămâni după cumpărare, vânzătorii au mutat poarta de pe locația inițială și le-a îngrădit dreptul de acces în imobil și la locurile de parcare, prezentate înainte de încheierea vânzării, prin închiderea cu lacăt a noii porți.
Verificând instalațiile termice reclamanta a constatat că una din centrale nu funcționa, a comunicat vânzătorului acest aspect, dar vânzătorul nu a remediat această problemă, deși avea cunoștință despre existența ei.
Reclamanta a mai arătat că după mutarea în imobil a apărut în basa aflată în camera tehnică apa provenită prin infiltrație din sol, culminând cu o inundație severă în subsol, în canale și în rigolele din exterior, cât și în instalația de golire ape menajere și pluviale. Din acel moment, zilnic, cu pompe submersibile, s-a acționat la scoaterea apei ce se acumula continuu în groapă.
Reclamanta a încercat soluționarea amiabilă a problemelor imobilului achiziționat, pentru remedierea viciilor constatate, însă demersurile sale nu au avut nici un rezultat, motiv pentru care a promovat prezenta cerere de chemare în judecată.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1695, art. 1707 și următoarele, art. 617, art. 755 și următoarele Cod civil.
În dovedirea acțiunii, a solicitat instanței încuviințarea probei cu acte, martori și expertiză. A depus la dosarul cauzei, în copie certificată pentru conformitate cu originalul, următoarele înscrisuri: contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 552/9.03.2012, Încheiere de rectificare nr. 33/22.06.2012, Anexa A2, Anexa B, planșe foto, Anexa E – Notificare și înscrisuri, Anexa J, Anexa O, Anexa P.
Cererea a fost timbrată cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 3.305 lei și 980 lei.
Pârâții, S. M.-E., S. V.-D., au depus întâmpinare prin care au solicitat instanței respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
În motivare, pârâții au arătat că reclamanta a cumpărat, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 552/9.03.2012, trei parcele de teren și o casă împreună cu o anexă (piscină) în suprafață de 56 mp. Nu s-a cumpărat nicio altă anexă (fosă, canal colector etc.) și nici un drum de acces. Cumpărătoarea a achiziționat casa în starea în care se afla la momentul încheierii contractului și a declarat că și-a îndeplinit „obligația de verificare a stării în care se află bunurile imobile la momentul predării pentru a descoperi viciile aparente.” Casa și anexa vândută nu au avut vicii iar cumpărătoarea nu i-a informat „fără întârziere”, despre existența acestora.
Față de motivele invocate, pârâții au solicitat instanței respingerea acțiunii și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
În susținere, pârâții au solicitat instanței încuviințarea probei cu înscrisuri, proba testimonială cu doi martori, interogatoriul reclamantei.
Pârâții au depus următoarele înscrisuri: schiță, contract de prestări servicii.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În fapt, între reclamantă, în calitate de cumpărător, pârâții, în calitate de vânzători și numiții A. N.-A. și A. Lorelai-I., în calitate de beneficiari ai dreptului de uzufruct viager s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP Silvana-B. T. și C. P. sub nr. 552/09.03.2012(f. 9-16).
Obiectul contractului este reprezentat de transmiterea dreptului de proprietate asupra următoarelor bunuri imobile: terenul intravilan în suprafață de 500 mp, situat în ., ., 388/7, județul Ilfov, cu nr. cadastral 574/1; terenul intravilan în suprafață de 565 mp situat în ., ., județul Ilfov, cu nr. cadastral 574/2; imobilul situat în situat în sat Săftica, ., ./7, format din: teren în suprafață de 535 mp, cu nr. cadastral_ și construcțiile edificate pe acesta, respectiv C1 cu destinația de locuință, cu nr. cadastral_-C1 și C2 cu destinația de anexă-piscină, cu nr. cadastral_-C2, având o suprafață măsurată de 56 mp.
Reclamanta a constituit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP Silvana-B. T. și C. P. sub nr. 552/09.03.2012 un drept de uzufruct viager în favoarea numiților A. N.-A. și A. Lorelai-I. cu privire la imobilele menționate.
Conform art. 4.1 lit. a din contract, reclamanta a declarat că a verificat starea în care se află imobilele, cunoaște situația de fapt și juridică a acestora și este de acord să cumpere imobilele menționate.
Potrivit art. 4.3 din contract, vânzătorii au declarat că vor garanta cumpărătorul împotriva evicțiunii și a viciilor conform prevederilor art. 1695 și art. 1707 C.civ.. S-a menționat că a fost îndeplinită de către cumpărătoare obligația de verificare a stării în care se află bunurile imobile la momentul predării pentru a descoperi viciile aparente, pe care vânzătorii au obligația de a le remedia de îndată, precum și eventualele vicii ascunse, în termen de un an de la data semnării contractului.
Potrivit art. 6.2 din contract, reclamanta a declarat că are cunoștință de situația juridică și de fapt a imobilelor și înțelege să dobândească astfel dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile, fără a-i exonera de răspunde pe pârâți în caz de evicțiune totală sau parțială și pentru vicii ascunse, conform prevederilor art. 1695 și art. 1707 C.civ..
Prin notificarea nr._/25.06.2012 realizată prin B. Asociați C. G.-C. și N. G., reclamanta le-a solicitat pârâților să ia măsurile pentru remedierea următoarelor probleme constatate: inundații în subsolul imobilului cauzate de infiltrațiilor, vicii de construcție ale imobilului, mutarea abuzivă a porții de intrare, nepredarea documentelor ce au stat la baza realizării construcției cumpărate.
Între pârâtul S. S.-Gheorhe și societatea Mat MDM S.R.L. s-a încheiat contractul de prestări servicii din data de 25.08.2008, având ca obiect efectuarea de către societate, în calitate de prestator, în favoarea pârâtului, în calitate de beneficiar a următoarelor servicii: instalație tehnico-sanitară la imobilul S+P+1E, amplasat în com. Balotești, ..
În drept, în ceea ce privește legea civilă aplicabilă instanța consideră că izvorul raportului obligațional în prezenta cauză este contractul intervenit între părți. Prin urmare, cu privire la legea care guvernează prezentul raport litigios, instanța consideră că sunt incidente dispozițiile art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 potrivit cărora contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa. Având în vedere că s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP Silvana-B. T. și C. P. sub nr. 552 la data de 09.03.2012, în cauză sunt incidente prevederile Noului Cod Civil.
În ceea ce privește primul capăt de cerere, respectiv remedierea viciilor ascunse ale imobilului, potrivit art. 1707 C.civ., vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic. Este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent. Garanția este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului. Vânzătorul nu datorează garanție contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoștea la încheierea contractului. În vânzările silite nu se datorează garanție contra viciilor ascunse.
Potrivit art. 1710 lit. a C.civ., în temeiul obligației vânzătorului de garanție contra viciilor, cumpărătorul poate obține înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia.
Astfel, vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului nu doar folosința liniștită, dar și utilă a lucrului, iar cumpărătorul are dreptul de a pretinde vânzătorului ca acel bun să aibă calitatea necesară pentru exercitarea utilă a dreptului în parametrii la care s-a așteptat în mod rezonabil atunci când s-a angajat să plătească prețul.
Pentru a se naște obligația de garanție contra viciilor lucrului vândut în sarcina pârâților, în calitate de vânzători ai imobilelor menționate mai sus, trebuie să se îndeplinească anumite condiții, desprinse din art. 1707 C.civ.: bunul să fie afectat de un viciu, viciul să fie ascuns, viciul să fi existat la momentul predării și viciul să fie grav.
Prima condiție presupune ca viciul să fie intrinsec bunului asupra căruia poartă dreptul vândut. Dacă viciul nu este intrinsec acestui bun, dar se manifestă în legătură cu acesta, eventuala răspundere a vânzătorului se va angaja în afara contractului, pe teren delictual.
Instanța constată că reclamanta nu a făcut dovada îndeplinirii primei condiții, respectiv faptul că bunul este afectat de vicii, deși acesteia îi revenea sarcina probei, conform art. 249 C.proc.civ..
Din declarația martorului C. D.(f. 183) reiese faptul că acesta s-a ocupat de partea de instalații întreținere, iar la momentul finalizării construcției, pe partea de instalații, nu exista niciun viciu. De asemenea, nu s-a constatat nicio deficiență cu privire la centrală, iar domnul A. nu a avut nicio nemulțumire legată de imobil.
Martorul A.-N. A.(f. 201) a menționat că în momentul în care li s-a prezentat imobilul, nu a constatat existența niciunei defecțiuni, deși a vizitat imobilul de cel puțin 3 ori înainte de a încheia contractul de vânzare-cumpărare. Martorul a declarat că la scurt timp după prezentarea imobilului, o centrală termică nu a mai funcționat, având probleme și în legătură cu fosa septică, iar după prima inundație și-a dat seama că existau urme de infiltrații și că peretele fusese refăcut. Martorul a precizat că imobilul nu a fost locuit înainte și în afară de partea tehnică nu au avut alte probleme în legătură cu imobilul.
Instanța a încuviințat la termenul de judecată de la data de 11.12.2014, o expertiză în specialitatea construcții și evaluarea proprietății imobiliare, având ca obiective: identificarea deficiențelor construcției proprietatea reclamantei, având în vedere susținerile din cererea de chemare în judecată, precum și toate înscrisurile de la dosarul cauzei; precizarea în măsura în care aceste deficiențe există, în ce măsură fac imobilul impropriu întrebuințării; precizarea soluțiilor tehnice de remediere și să evalueze costurile necesare remedierii deficiențelor, în cazul în care acestea există; precizarea, în cazul în care aceste deficiențe există, a cauzei care a determinat apariția lor, respectiv modul de executare a construcției sau utilizarea necorespunzătoare de către reclamantă.
La termenul de judecată de la data de 05.02.2015, instanța a constatat decăderea reclamantei din proba cu expertiza în specialitatea construcții și evaluarea proprietății imobiliare, pentru considerentele expuse în cuprinsul încheierii.
Astfel, deși din declarația martorului A.-N. A. a reieșit faptul că după predarea imobilului, au existat anumite probleme ale imobilului, instanța nu poate da valoare probatorie acestei declarații, atât timp cât nu se coroborează cu nicio altă probă din dosar. Mai mult, în lipsa unei expertize tehnice de specialitate prin care să se constate faptul că imobilul reclamantei prezintă deficiențe, stabilirea cauzelor acestor deficiențe, respectiv dacă acestea au fost cauzate de modul de executare a construcției sau de utilizarea necorespunzătoare de către reclamantă, instanța nu poate reține faptul că imobilul reclamantei prezintă vicii ascunse, motiv pentru care va respinge cererea privind remedierea viciilor ascunse ale imobilului ca neîntemeiată.
În ce privește cel de-al doilea capăt de cerere, respectiv obligarea pârâților la plata daunelor materiale în cuantum de 60.000 lei și la plata daunelor morale în cuantum de 50.000 lei, daune solicitate pentru disconfortul cauzat de ascunderea pârâților ale viciilor ascunse ale imobilului, instanța reține incidența dispozițiilor art. 1712 C.civ., potrivit cărora, în situația în care la data încheierii contractului vânzătorul cunoștea viciile bunului vândut, pe lângă una dintre măsurile prevăzute la art. 1.710, vânzătorul este obligat la plata de daune-interese, pentru repararea întregului prejudiciu cauzat, dacă este cazul.
Având în vedere că instanța nu a reținut existența viciilor ascunse ale imobilului, instanța va respinge și acest capăt de cerere accesoriu ca neîntemeiat.
În ce privește cel de-al treilea capăt de cerere, respectiv obligarea pârâților la recunoașterea dreptului de acces prin acordarea dreptului de trecere asupra lotului având număr cadastral 574/4, instanța reține că în ceea ce privește legea civilă aplicabilă, sunt incidente dispozițiile art. 59 din Legea nr. 71/2011, potrivit cărora dispozițiile art. 602-625 C.civ. nu se aplică situațiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acestuia.
Prin urmare, cu privire la legea care guvernează prezentul raport litigios, instanța constată că situația juridică ce a condus la invocarea de către reclamantă a unui drept de servitute de trecere este determinată de încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP Silvana-B. T. și C. P. sub nr. 552/09.03.2012(f. 9-16), deci după 1 octombrie 2011, în cauză sunt incidente prevederile Noului Cod Civil.
Potrivit art. 617 C.civ., „proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i să permită trecerea pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu. Trecerea trebuie să se facă în condiții de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publică; în cazul în care mai multe fonduri vecine au acces la calea publică, trecerea se va face pe fondul căruia i s-ar aduce cele mai puține prejudicii. Dreptul de trecere este imprescriptibil. El se stinge în momentul în care fondul dominant dobândește un alt acces la calea publică.”
Astfel, din coroborarea înscrisurilor existente la dosarul cauzei, reiese faptul că este îndeplinită prima condiție prevăzută de art. 617 C.civ., respectiv reclamanta este are un drept de proprietate asupra unui teren învecinat cu terenul care este în proprietatea pârâților.
În ce privește cea de-a doua condiție prevăzută de art. 617 C.civ, reclamanta trebuie să fie proprietarul unui loc înfundat, fără ieșire la calea publică.
Prin noțiunea de cale publică prev. de art. 617 Cod civil, se au în vedere drumurile deschise circulației, astfel cum sunt acestea definite de art. 4 din O.G. nr. 43/1997. Drumul public este orice loc prin care trecerea este îngăduită, iar nu numai drumurile naționale, județene sau comunale. Dacă locul are ieșire la calea publică pe un drum rural, sau dacă drumul public la care are ieșire reclamantul este degradat, dar poate fi amenajat cu anumite cheltuieli, nu se justifică exercitarea servituții de trecere, proprietatea neputând fi calificată drept un „loc înfundat”.
Servitutea de trecere este un instrument juridic prin care se restrânge exercitarea dreptului de proprietate asupra unui imobil în raporturile de vecinătate și care permite titularului fondului dominant să exercite prerogativa folosinței ce intră în conținutul dreptului de proprietate asupra fondului aservit.
Martorul A. N.-A.(f. 201) a declarat că un singur lot, din cele trei aparținând reclamantei, lot pe care nu se află casa are acces la drumul public, dar este dificil de realizat accesul.
Instanța a încuviințat la termenul de judecată de la data de 11.12.2014, o expertiză în specialitatea topografie, având ca obiective: identificarea imobilelor aflate în litigiu, cu arătarea limitelor și vecinătăților, inclusiv construcțiile amplasate pe acestea; să se precizeze dacă terenul proprietatea reclamantei are acces la calea publică, să se detalieze accesul cu arătarea dimensiunilor și în ce condiții se face accesul, dacă este utilizabil pentru toate necesitățile; să se stabilească un loc de trecere, cât mai scurt și care ar aduce pagube cât mai mici pentru părți.
La termenul de judecată de la data de 05.02.2015, instanța a constatat decăderea reclamantei din proba cu expertiza în specialitatea topografie, pentru considerentele expuse în cuprinsul încheierii de ședință.
Astfel, în lipsa unei expertize tehnice de specialitate prin care să se constate faptul că terenul proprietatea terenului nu are acces la calea publică, precum și propunerea unui loc de trecere care să aducă pagube minime pârâților, instanța va respinge cererea reclamantei ca neîntemeiată.
Deși reclamanta a căzut în pretenții, instanța, în temeiul art. 453 C.proc.civ., va respinge cererea pârâților privind obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată, întrucât nu au făcut dovada efectuării cheltuielilor de judecată.
Astfel, deși pârâții au depus la dosarul cauzei chitanța privind onorariul de avocat, acesta a fost depus după ce instanța a reținut cauza în pronunțare, ceea ce atrage aplicarea dispozițiilor art. 394 alin. 2 C.proc.civ., potrivit cărora după închiderea dezbaterilor, părțile nu mai pot depune niciun înscris la dosarul cauzei, sub sancțiunea de a nu fi luat în seamă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea având ca obiect obligație de a face, formulată de reclamanta E. A. L. P., cu domiciliul ales în București, ..212-214, Ethos House, ., la Cabinet de Avocat D. I. T., în contradictoriu cu pârâții S. M.-E. și S. V.-D., cu domiciliul în sector 2, București, ..212-214, Ethos House, ..
Respinge cererea pârâților privind obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.
Cererea de apel se depune la Judecătoria B..
Pronunțată în ședință publică azi, 12.03.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
B. A.-L. D. S.
Red./Tehnored. B.A.L./D.S. și B.A.L./5 ex./30.10.2015
Comunicat părților azi, 3 ex, ………… 2015, Grefier,
| ← Partaj judiciar. Sentința nr. 1439/2015. Judecătoria BUFTEA | Plângere contravenţională. Sentința nr. 3089/2015.... → |
|---|
