Servitute. Sentința nr. 910/2015. Judecătoria BUFTEA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 910/2015 pronunțată de Judecătoria BUFTEA la data de 19-02-2015 în dosarul nr. 910/2015
Dosar nr._ SECȚIA CIVILĂ
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
SENTINȚA CIVILĂ NR. 910
ȘEDINȚA PUBLICĂ DE LA 19.02.2015
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:
PREȘEDINTE: B. A.-L.
GREFIER: D. S.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta P. R. și pe pârâtul H. C., având ca obiect servitute.
La apelul nominal făcut în ședința publică, la ordine, lipsesc părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează:
- obiectul cauzei – servitute,
- stadiul procesual – fond,
- la data de 2.02.2015 a fost depus raportul de expertiză efectuat de domnul expert Paval S., acesta a fost comunicat părților,
- la 18.02.2015 reclamanta a depus concluzii scrise și înscrisuri, după care:
Față de actele și lucrările dosarului, instanța reține cauza în pronunțare.
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 12.04.2013 sub nr._, reclamanta P. R. a chemat în judecată pe pârâtul H. C., solicitând instanței ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate servitutea continuă și aparentă de scurgere a apelor pluviale care se colectează de pe imobilul proprietatea reclamantei, servitute care poartă asupra terenului proprietate a pârâtului; să se dispună respectarea de către pârât a acestei servituți; să se dispună repararea în totalitate de către pârât a prejudiciului suportat de către reclamantă, ca urmare a nerespectării de către pârât a servituții, respectiv costurile necesare aducerii la starea inițială a burlanului de scurgere a apei pluviale, de reparare a peretelui casei și a fundației acesteia.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1049/22.03.2006 a achiziționat lotul de 1/1 compus din teren în suprafață de 305,87 mp și construcția în curs de edificare, situat în comuna Corbeanca, ., ..
În contractul de vânzare-cumpărare în pagina 2, paragraful 6, se prevede în mod clar că apele pluviale să fie dirijate pe restul de proprietate, lotul ½, în prezent proprietatea pârâtului. La momentul semnării contractului, construcția care se afla edificată la roșu, avea instalată poziția scurgerii spre restul proprietății vânzătorilor. La data de 19.07.2006 pârâtul a achiziționat lotul de ½, compus din teren în suprafață de 471,70 mp. De la data achiziției terenului pârâtul nu a respectat servitutea în cauză, având o atitudine agresivă, respectiv în anul 2010 a distrus în mod abuziv burlanul de scurgere care colecta apele pluviale și a pretins ca apele pluviale să nu se mai scurgă pe terenul pârâtului, iar în prezent, datorită lipsei burlanului, apele pluviale se scurg direct pe peretele locuinței, afectându-l deopotrivă atât pe acesta, cât și fundația.
Reclamanta a mai precizat că limita de proprietate dintre cele două loturi de teren este formată pe o porțiune chiar de peretele din spate al casei proprietatea reclamantei, acest lucru făcând practic forțată servitutea de scurgere a apelor pluviale pe terenul proprietatea pârâtului.
A mai menționat că dreptul de servitute a fost notat în cartea funciară a imobilului deținut în proprietate.
Față de toate considerentele învederate, reclamanta a solicitat instanței admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 662 Cod civil, art. 625 Cod civil, art. 627, art. 998 Cod civil.
În susținere, reclamanta a depus la dosarul cauzei, în copie certificată pentru conformitate cu originalul, următoarele înscrisuri: act de dezmembrare, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1049/22.03.2006, plângere penală nr. 1248/2010, Ordonanță de scoatere de sub urmărire penală, Notificarea nr. 4846/4.10.2012; autorizația de construire nr. 364/9.11.2005, proces-verbal de recepție, cadastru imobil, plângere ISU, planșă foto, încheiere de notare a servituții în cartea funciară a imobilului.
Cererea a fost legal timbrată cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 300 lei, 45 lei, 718 lei.
Deși legal citat, pârâtul nu a depus întâmpinare și nici nu s-a prezentat în fața instanței pentru a-și formula apărări.
Prin încheierea de ședință de la data de 12.06.2014 instanța a admis excepția inadmisibilității capătului de cerere, având ca obiect constatarea servituții continue și aparente de scurgere a apelor pluviale, invocată din oficiu și a respins capătul de cerere, având ca obiect constatarea servituții continue și aparente de scurgere a apelor pluviale, ca inadmisibil.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În fapt, prin Actul de Dezmembrare autentificat de BNP N. C.-T. sub nr. 1045/22.03.2006(f. 6-7), numiții M. L.-C. și M. A.-M., în calitate de proprietari ai imobilului situat în ., jud. Ilfov, DE 250, ./8/1, reprezentând lotul 1, cu număr cadastral 993/1, înscris în CF 2953 a . teren în suprafață totală de 777,57 mp și construcția edificată pe acest teren, împreună cu dreptul de servitute de trecere pe lotul 4, în suprafață de 218,50 mp, cu număr cadastral 993/4 au înțeles să dezmembreze acest imobil în două loturi și anume: lotul 1/1, cu număr cadastral 993/1/1, compus din teren în suprafață de 305,87 mp și construcția existentă pe acest teren, în curs de edificare, cu o suprafață construită la sol de 69,89 mp, împreună cu dreptul de servitute de trecere pe lotul 4, în suprafață de 218,50 mp, cu număr cadastral 993/4; lotul ½ cu număr cadastral 993/1/2, compus din teren în suprafață de 471,70 mp, împreună cu dreptul de servitute de trecere pe lotul 4, în suprafață de 218,50 mp, cu număr cadastral 993/4.
La data de 22.03.2006, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP N. C.-T. sub nr. 1049/22.03.2006(f. 10-12), între M. L.-C. și M. A.-M., în calitate de vânzători și reclamanta P. R., în calitate de cumpărător. Prin acest contract de vânzare-cumpărare, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în ., jud. Ilfov, ./8/1, reprezentând lotul 1/1, cu număr cadastral 993/1/1, compus din teren în suprafață de 305,87 mp, înscris în CF 2953 a . existentă pe acest teren, în curs de edificare, cu o suprafață construită la sol de 69,89 mp, împreună cu dreptul de servitute de trecere pe lotul 4, în suprafață de 218,50 mp, cu număr cadastral 993/4.
Potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP N. C.-T. sub nr. 1049/22.03.2006(f. 10-12), vânzătorii au declarat că sunt de acord ca apele pluviale, ce se vor acumula din cauza ploilor, să fie degajate dirijat pe terenul reprezentând rest proprietate(lotul ½).
Potrivit extrasului de Carte Funciară eliberată de OCPI Ilfov(f. 40), prin încheierea nr._/13.03.2012, s-a dispus notarea în partea a II-a CF nr. 3864/UAT Corbeanca, a clauzei inserate în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1049/22.03.2006 de BNP N. C.-T., prin care vânzătorii sunt de acord ca apele pluviale, ce se vor acumula din cauza ploilor, să fie degajate dirijat pe terenul reprezentând rest proprietate(lotul ½), identificat cadastral sub nr. 993/1/1, conform actului de dezmembrare autentificat sub nr. 1045/22.03.2006.
La data de 19.07.2006, pârâtul a dobândit dreptul de proprietate asupra lotului ½ compus din restul de teren în suprafață de 471,70 mp.
În drept,în conformitate cu dispozițiile art. 59 din Legea nr. 71/2011, prezentul litigiu este guvernat de dispozițiile Codului civil din 1864, situația juridică dintre părți, fiind născută înainte de 1 octombrie 2011.
Astfel, potrivit art. 6 alin 2 Noul Cod Civil, „actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . noii legi, nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.”
De asemenea, art. 6 alin 5 Noul cod civil prevede că „dispozițiile legii noi se aplică tuturor actelor și faptelor încheiate sau după caz, produse sau săvârșite după ., precum și situațiilor juridice născute după ..”
Prin urmare, instanța va analiza cererea, raportat la dispozițiile mai sus enunțate.
Reclamanta a învestit instanța cu o acțiune confesorie, această acțiune având ca obiect recunoașterea de către pârât a existenței unui drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate, respectiv dreptul de servitute, și obligarea pârâtului la respectarea acestui drept. Acțiune confesorie este o acțiune reală, petitorie și imobiliară.
Astfel, reclamanta avea obligația de a dovedi existența servituții care a luat naștere printr-unul din modurile prevăzute de lege, ipoteză în care se aplică regulile speciale de probă pentru fiecare din aceste moduri de dobândire a servituții.
Art. 620-643. C.civ. reglementează servituțile stabilite prin fapta omului. Acestea sunt adevărate servituți, care, pornind de la luarea în considerare a intereselor proprietarilor unor terenuri învecinate, au în vedere impunerea unor sarcini normale, reciproce sau numai pentru unii dintre ei, în așa fel încât imobilele să poată fi folosite conform destinației lor. Singura limită ce trebuie avută în vedere la constituirea servituților prin fapta omului este aceea dată de respectarea ordinii publice.
Potrivit art. 623-625 C.civ., servituțile continue și aparente se dobândesc prin titlu sau prin posesiune de 30 ani; servituțile continue neaparente și servituțile necontinue și neaparente nu se pot stabili decât prin titluri;destinațiunea proprietarului ține loc de titlu în privința servituților continue și aparente. Din aceste dispoziții legale, reiese faptul că servituțile se pot constitui prin titlu, prin uzucapiune și prin destinația proprietarului.
Reclamanta, prin cererea de chemare în judecată a invocat atât o servitute constituită prin titlu, respectiv prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP N. C.-T. sub nr. 1049/22.03.2006, dar și constituită prin destinația proprietarului.
Instanța va analiza existența servituții, constituite prin cele două moduri invocate de reclamantă.
Potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP N. C.-T. sub nr. 1049/22.03.2006(f. 10-12), vânzătorii au declarat că sunt de acord ca apele pluviale, ce se vor acumula din cauza ploilor, să fie degajate dirijat pe terenul reprezentând rest proprietate(lotul ½).
Pentru constituirea valabilă a unui drept de servitute este necesar să existe acordul proprietarului fondului dominant și al proprietarului fondului aservit.
Analizând clauzele contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP N. C.-T. sub nr. 1049/22.03.2006, această condiție este îndeplinită, dar după încheierea contractului, autorii reclamantei au procedat la înstrăinarea lotului ½ în favoarea pârâtului.
Potrivit art. 31 din Legea nr. 7/1996, cuprinsul cărții funciare, în afara îngrădirilor și excepțiilor legale, se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlul legal, a dobândit cu bună-credință un drept real înscris în cartea funciară. Dobânditorul este considerat de bună-credință dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare sau dacă din titlul transmițătorului și din cuprinsul cărții funciare nu reiese vreo neconcordanță între aceasta și situația juridică reală.
Sub incidența vechii reglementări, pentru opozabilitate față de terți, dreptul de servitute trebuie să fie înscris în cartea funciară.
Reclamanta pretinde existența unui drept de servitute care a luat naștere cu autorii acesteia, dar pentru ca o asemenea servitute să fie opozabilă pârâtului, trebuie să fie îndeplinite formalitățile de publicitate imobiliară la data dobândirii dreptului de proprietate de către pârât.
Dacă față de părți, înscrierea are numai caracter conservator de drepturi, în sensul că împiedică pe înstrăinător a dispune de același bun în folosul altuia, pentru terți ea este absolut necesară, deoarece asigură eficacitatea absolută a dreptului real imobiliar. Prin urmare drepturile înscrise devin opozabile terților, în sensul că pot fi valorificate și contra unor terțe persoane interesate, care sunt ținute să respecte aceste drepturi și chiar să suporte consecințele negative.
Instanța constată că la momentul dobândirii dreptului de proprietate de către pârât a lotului ½, respectiv a fondului aservit, reclamanta nu efectuase formalitățile de publicitate imobiliară cu privire la dreptul de servitute, ci potrivit extrasului de Carte Funciară eliberată de OCPI Ilfov(f. 40), prin încheierea nr._/13.03.2012, s-a dispus notarea în partea a II-a CF nr. 3864/UAT Corbeanca, a clauzei inserate în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1049/22.03.2006 de BNP N. C.-T., prin care vânzătorii sunt de acord ca apele pluviale, ce se vor acumula din cauza ploilor, să fie degajate dirijat pe terenul reprezentând rest proprietate(lotul ½), identificat cadastral sub nr. 993/1/1, conform actului de dezmembrare autentificat sub nr. 1045/22.03.2006.
În consecință, dreptul de servitute constituit în favoarea reclamantei prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1049/22.03.2006 de BNP N. C.-T. nu este opozabil pârâtului și nu poate fi valorificat împotriva acestuia.
În ce privește modalitatea de constituire a servituții prin destinația proprietarului, invocată de reclamantă, instanța reține următoarele:
Potrivit art. 626 și art. 627 C.civ., nu poate fi destinațiune a proprietarului decât numai când se va dovedi că cele două fonduri acum despărțite au fost averea aceluiași proprietar, și că printr-însul s-au pus lucrurile în starea din care a rezultat servitutea. Dacă proprietarul a două proprietăți, între care există un semn văzut de servitute, înstrăinează una din proprietăți, fără ca contractul să conțină nici o convenție atingătoare de servitute, ea urmează de a exista într-un mod activ sau pasiv în favoarea fondului înstrăinat, sau asupra fondului înstrăinat.
Din coroborarea acestor dispoziții legale, reiese faptul că pentru constituirea unei servituți prin această modalitate, este necesară îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții: fondurile sau părțile fondului să fi aparținut aceluiași proprietar; existența unei stări de fapt aparente conformă unei servituți; necesitatea ca starea de fapt să se datoreze faptei proprietarului comun sau să fie menținută de acesta; existența unei înstrăinări a fondurilor sau a unei părți din bunul imobil; inexistența unei prevederi exprese contrare în actul de înstrăinare.
Destinația proprietarului, ca mod de dobândire a servituții nu poate fi invocată de reclamantă, în situația în care în actul de dezmembrare autentificat de BNP N. C.-T. sub nr. 1045/22.03.2006, prin care s-a procedat la formarea celor două loturi nu s-a făcut nicio mențiune cu privire la crearea unei servituți între cele două loturi, ci mențiunea expresă a constituirii unei servituți s-a făcut în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1049/22.03.2006 de BNP N. C.-T., ipoteză în care servitutea s-a născut prin titlu.
Prin urmare, reclamanta nu a făcut dovada existenței servituții care să ia naștere printr-unul din modurile prevăzute de lege, care să-i fie opozabilă pârâtului, astfel încât acestuia să-i incumbe obligația de a se abține de la orice act de natură a împiedica exercițiul dreptului de servitute. În consecință, instanța va respinge cererea ca neîntemeiată.
În ce privește capătul accesoriu de cerere, respectiv obligarea pârâtului la repararea în totalitate a prejudiciului suportat de reclamantă, ca urmare a nerespectării de către acesta a servituții, instanța va respinge și acest capăt de cerere ca neîntemeiat, având în vedere că instanța a constatat că servitutea constituită prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1049/22.03.2006 de BNP N. C.-T. este inopozabilă pârâtului.
În temeiul art. 453 C.proc.civ., întrucât reclamanta a căzut în pretenții, instanța va respinge și capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată ca neîntemeiat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea de chemare în judecată, având ca obiect acțiune confesorie, formulată de reclamanta P. R., cu domiciliul în ., ., J. ILFOV, în contradictoriu cu pârâtul H. C., cu domiciliul în ., ., J. ILFOV, ca neîntemeiată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.
Cererea de apel se depune la Judecătoria B.
Pronunțată în ședință publică, azi, 19.02.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
B. A.-L. D. S.
Red./Tehnored. B.A.L./D.S. și B.A.L./4 ex./15.06.2015
Comunicat părților, azi, 2 ex...........................Grefier,
| ← Pretenţii. Sentința nr. 904/2015. Judecătoria BUFTEA | Plângere contravenţională. Sentința nr. 911/2015.... → |
|---|
