Reziliere contract. Sentința nr. 300/2013. Judecătoria CÂMPULUNG MOLDOVENESC
| Comentarii |
|
Sentința nr. 300/2013 pronunțată de Judecătoria CÂMPULUNG MOLDOVENESC la data de 05-03-2013 în dosarul nr. 1186/206/2012
Dosar nr._ - reziliere contract –
ROMANIA
JUDECĂTORIA CÂMPULUNG MOLDOVENESC
JUDEȚUL SUCEAVA
SENTINȚA CIVILĂ NR.300
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN 05 MARTIE 2013
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE M. M.
GREFIER K. C.
Pe rol, pronunțarea cauzei civile având ca obiect „reziliere contract” formulată de reclamanta L.S. T. R. ROMÂNIA SRL BUCUREȘTI în contradictoriu cu pârâta . SRL. prin lichidator judiciar Sierra Quandrant SPRL.
La apelul nominal făcut în ședința publică,lipsesc părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Se verifică actele și lucrările dosarului și se constată că dezbaterilor în fond au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 19 februarie 2013, care face parte integrantă din prezenta sentință, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată și când pentru a da posibilitatea pârâtei pentru a depune la dosar concluzii scrise, s-a amânat pronunțarea pentru data de 26 februarie 2013, apoi pentru astăzi, 05 martie 2013, când,
Deliberând,
J U D E C ĂT O R I A
Prin acțiunea înregistrată inițial la Tribunalul Suceava la 17 mai 2012 și a cărei competență de soluționare a fost declinată la Judecătoria Câmpulung Moldovenesc prin sentința civilă 1434 din 11 iunie 2012 reclamanta . Inmedio SRL București – actual L.S. T. R. România SRL a solicitat în contradictoriu cu pârâta . SRL în prezent prin lichidator judiciar Sierra Quadrant SPRL să se dispună în principal anularea contractului de închiriere din 7 aprilie 2009 împreună cu toate anexele și addendum-urile sale, iar în subsidiar să se constate reziliat același contract de închiriere din 7 aprilie 2009 pentru neexecutarea de către pârâtă a obligațiilor sale contractuale esențiale cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că la 7 aprilie 2009 între părți, respectiv . Inmedio SRL București (denumită în continuare Inmedio) în calitate de locatar și . SRL în calitate de locator s-a încheiat contractul de închiriere cu privire la spațiul P16 situat în centrul comercial central Plaza Bacău, că la început contractul s-a derulat în condiții satisfăcătoare dar nu foarte bune, însă pe parcurs susține reclamanta că pârâta nu și-a onorat angajamentele asumate prin contract și obligații esențiale respectiv: nu a asigurat un grad de ocupare suficient al centrului comercial, ci doar în proporție de 46%, nu a asigurat un grad de diversitate a produselor și serviciilor accesibile consumatorilor și necesar pentru a se crește traficul de vizitatori, nu a asigurat și nu și-a respectat condițiile de publicitate în vederea atragerii de comercianți și clienți deși reclamanta plătea lunar sume de bani semnificative pentru îndeplinirea acestei clauze din contract, context în care activitatea magazinului deschis de reclamantă a fost afectată și nesatisfăcătoare și s-a soldat cu compromiterea oricărei posibilități de diversificare a serviciilor și produselor comercializate prin acest spațiu comercial. A mai susținut reclamanta că deși a adus la cunoștința pârâtei toate aceste nemulțumiri, manifestându-și disponibilitatea pentru a se găsi o soluție satisfăcătoare pentru ambele părți, pârâta nu a luat nici o măsură pentru ameliorarea situației, context în care a fost imposibilă o conciliere între ele, într-un final, datorită imposibilității continuării raporturilor contractuale, la 18 martie 2011 pârâta a fost notificată cu privire la încetarea cont5ractului și s-a procedat și la predarea spațiului către pârâtă, dată de la care reclamanta consideră că a încetat contractul de închiriere și nu mai produce efecte juridice.
Cum pârâta a continuat să emită facturi pentru plata chiriei și după această dată, iar reclamanta refuză achitarea lor, se impune reglementarea situației acestui contract pe calea unei hotărâri judecătorești.
În contextul celor sus arătate reclamanta a precizat că din punctul său de vedere i s-a viciat consimțământul în mod substanțial la încheierea contractului astfel încât solicită, în principal constatarea nulității absolute a contractului cu această motivație, iar în subsidiar solicită ca instanța să constate că pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale și să constate reziliat contractul.
Acțiunea nu a fost motivată în drept, reclamanta precizând doar art.132 cod procedură civilă (acest text legal făcând referire la procedura de urmat în instanță în cursul judecății, privind citații, termene, obligații procesuale ale părților etc.).
Prin întâmpinări depuse la dosar pentru termenul din 18 decembrie 2012 . SRL a invocat prescripția extinctivă cu privire la acțiunea în anulare conform art.9 din Decretul 167/1958 și art.6 al.4 din noul cod civil respectiv faptul că în termen de cel mai târziu 18 luni de la data încheierii actului reclamanta era îndreptățită să invoce actele de viclenie sau eroarea în care s-a aflat la încheierea contractului, context în care înregistrarea acțiunii de față la Tribunalul Suceava la 17 mai 2012 la peste 3 ani de la data încheierii contractului, respectiv de la 7 aprilie 2009, astfel încât dolul ca viciu de consimțământ atrage doar nulitatea relativă a actului juridic, iar aceasta poate fi invocată în termenul legal de prescripție pentru cauze anterioare sau concomitente încheierii contractului.
S-au depus la dosar: documentație reprezentând corespondență între reprezentanții celor două societăți cu privire la modul de derulare a raporturilor contractuale dintre ei, inclusiv oferta de reducere a chiriei făcută de pârâtă ca urmare a invocării de către reclamantă a condițiilor deficitare determinate de criza generalizată, modul în care reclamanta a înțeles să sisteze aceste raporturi contractuale-opțiune neîmbrățișată de către pârâtă, chestiuni financiare ulterioare notificării din 18 martie 2011, convocare la conciliere directă pentru 8 iunie 2011, facturi fiscale emise în anul 2011 în luna martie, proces verbal de constatare din 17 martie 2011 încheiat de . SRL conform căruia spațiul din litigiu închiriat reclamantei era gol și magazinul era închis la acea dată, sentința civilă 2185 din 7 noiembrie 2011 privind pretenții solicitate de . în contradictoriu cu . Inmedio SRL București, acțiune admisă și societatea locatară (reclamanta din prezenta cauză) fiind obligată să plătească locatorului (pârâtul din prezenta cauză) 312.201,22 lei despăgubiri reprezentate de chirie și cheltuieli servicii aferente perioadei ulterioare eliberării spațiului de către chiriaș fără acceptul proprietarului, respectiv pentru perioada 1 martie 2011-7 septembrie 2014, acțiune aflată în apel și apelul fiind suspendat până la judecarea prezentei cauze, sentința civilă 1709/2012 a Tribunalului Suceava vizând situația de insolvență a . SRL.
S-au formulat răspunsuri la interogatoriu de către . SRL (fila 165-167 dosar). S-a depus la dosar contractul de locațiune din 7 aprilie 2009, respectiv contractul în litigiu conform căruia s-a convenit plata unor costuri de marketing de către reclamantă pentru publicitatea complexului comercial, durata contractului s-a stabilit pentru un termen de 5 ani, s-au stabilit drepturi și obligații ale părților.
La propunerea reclamantei au fost audiați martorii: S. V. și C. O. care prin depoziția lor au confirmat susținerile reclamantului în sensul că lipsa de profit al magazinului acesteia s-ar fi datorat neexecutării obligațiilor comerciale asumate prin contractul de închiriere de către pârâtă în sensul că nu s-a efectuat activitatea de publicitate corespunzătoare a acelui spațiu comercial cu toate că martorul C. O. a arătat că a văzut la un moment dat că se împărțeau fluturași și pliante cumpărătorilor care intrau în centrul comercial, au susținut că pârâta nu a asigurat ocuparea spațiilor învecinate de alți parteneri comerciali cu rolul de a atrage vizitatori și implicit cumpărători care să favorizeze și activitatea comercială a reclamantei.
Instanța, analizând susținerile și pretențiile părților și probatoriul cu acte și testimonial administrat în cauză constată următoarele:
Reclamanta și pârâta au fost parteneri contractuali într-un contract de locațiune în temeiul căruia la 7 aprilie 2009 reclamanta închiriază de la pârâtă pe o perioadă de 5 ani un spațiu comercial, parte din centrul comercial denumit Central Plaza Bacău edificat și administrat pe cheltuiala pârâtei, astfel că reclamanta are calitatea de locatar, iar pârâtul de locator.
Obiectul acțiunii de față îl constituie:
- în principal anularea contractului de închiriere din 7 aprilie 2009 pentru vicierea consimțământului reclamantei la încheierea contractului prin crearea convingerii că va exista un aflux de vizitatori-clienți, atrași de celelalte magazine gen Carrefour, Altex, încălțăminte și îmbrăcăminte tip mall și caracterizate sub aspect comercial ca și ancoră pentru ceilalți comercianți, obiective neatinse din culpa pârâtei; diferențe de spațiu și caracteristici ale bunului închiriat între ofertă și realitate (însă pe parcursul litigiului nu s-a detaliat acest motiv); lipsa acelor magazine tip ancoră menite a fi puncte de atracție și interes pentru potențialii clienți, context în care afacerea reclamantei chiar și cu reducerea chiriei din partea pârâtei s-a dovedit a fi nerentabilă și reclamanta apreciază că i-a fost viciat consimțământul în maniera sus menționată;
- în secundar rezilierea contractului , invocându-se neîndeplinirea de către pârâtă a unor obligații contractuale ca responsabilități asumate și considerate esențiale de către reclamantă și anume: neasigurarea unui grad suficient de ocupare a spațiilor învecinate și închirierea spațiilor unor activități neatractive din punct de vedere comercial; lipsa gradului de diversitate a produselor și serviciilor accesibile consumatorilor și care ar fi trebuit să asigure creșterea traficului de clienți și potențiali cumpărători, toate acestea determinând nerentabilizarea activității comerciale a reclamantei (respectiv comercializarea de tutun, cartele telefonice).
După înregistrarea litigiului în instanță au existat mai multe termene la care s-a pus problema procedurii legal îndeplinite avându-se în vedere situația societății pârâte, starea de insolvență a acesteia și reprezentantul legal determinat de această stare, iar la un moment dat și schimbarea denumirii reclamantei din . Inmedio SRL București în . R. România SRL (fila 126) astfel încât s-a pus și problema apărărilor formulate de pârâtă referitoare la prescripția extinctivă invocată prin precizare – întâmpinare.
Cu privire la această excepție instanța urmează a dispune decăderea pârâtei . SRL prin lichidatorul judiciar Sierra Quadrant SPRL din dreptul de a invoca excepția prescripției avându-se în vedere că această excepție a fost invocată la al doilea termen cu procedură legal îndeplinită respectiv la 20 noiembrie 2012 însă prima zi de înfățișare, când trebuia invocată această excepție a fost 23 octombrie 2012, astfel încât intervine sancțiunea decăderii pentru neinvocarea în termenul procedural.
Pe fondul pretențiilor principale și subsidiare din acțiune se constată următoarele:
Cu privire la petitul principal, cel referitor la anularea contractului pentru înșelăciune (dol) la încheierea contractului motivat de promisiunile și obligațiile asumate de pârâtă pentru a asigura promovarea, publicitatea spațiului, închirierea întregii suprafețe a centrului comercial pentru magazine tip ancoră,c are să atragă vizitatorii și clientela și să asigure succesul în afaceri inclusiv pentru reclamantă se prefigurează următoarele:
În speță, în litigiu este un contract de închiriere (locațiune) a unui spațiu comercial, încheiat pe un termen de 5 ani între doi comercianți, cu clauze specifice convenite în mod sinalagmatic și acceptate ca atare de ambele părți.
De esența contractului de închiriere nu țin obligațiile pretins asumate și la care face referire reclamanta în acțiune, astfel că asemenea clauze nu sunt determinante la încheierea contractului de închiriere și nici nu a rezultat din probatoriul administrat că acele clauze vizate în acțiune de reclamantă ar fi fost elemente determinante specifice unui contract ca cel în litigiu și că nerespectarea acestora ar constitui condiții esențiale convenite între părți pentru anularea sau rezilierea contractului.
În speță, faptul că pârâta interesată direct pentru gestionarea propriei sale activități economice dorea și urmărea ca pe lângă raporturile contractuale cu reclamanta să încheie în calitate de proprietar și administrator al centrului comercial contracte de închiriere și cu alți comercianți gen Altex, Carrefour etc.și neîndeplinirea acestui deziderat datorită unor varii cauze obiective sau subiective, nu poate constitui o modalitate de înșelăciune a reclamantei și de captare a voinței acesteia prin dol așa cum susține reclamanta.
De altfel, din analiza condițiilor și clauzelor specifice unui contract de închiriere raportate la motivația acțiunii reclamantei și probatoriul administrat în cauză nu rezultă că s-ar fi dovedit ca reală și fondată situația motivată pentru petitul principal de către reclamantă.
În ce privește petitul subsidiar, cel al rezilierii contractului pentru nerespectarea obligațiilor contractuale de către pârâtă, se constată următoarele:
Între clauzele contractului figura asigurarea de către pârâtă a publicității și promovării corespunzătoare a întregii activități desfășurate în centrul comercial precum și diligențe pentru ocuparea integrală a spațiilor învecinate celei din litigiu, însă o asemenea clauză ținea de însăși specificul interesului comercial al pârâtei care era direct interesată să-și recupereze investițiile pentru amenajarea și administrarea acelui spațiu prin găsirea unor parteneri – comercianți cărora să le închirieze spațiul și prin promovarea activității comerciale desfășurate de aceștia.
De altfel la dosar există dovezi concrete că pârâta și-a îndeplinit această obligație dat fiind că și martorii audiați la propunerea reclamantei au precizat că s-au împărțit pliante și fluturași vizitatorilor spațiului comercial, iar la dosar s-a depus contractul de prestări servicii de publicitate încheiat cu nr. 4600 la 5 noiembrie 2010 de către pârâtă cu . SRL București (fila 231 dosar) astfel încât nu se confirmă susținerea reclamantei referitoare la totala indiferență a pârâtei în respectarea acestei clauze contractuale.
De altfel din nou se impune precizarea că o asemenea clauză nu ține de esența contractului de închiriere, eventuale deficiențe privind îndeplinirea ei în condiții optime putând constitui doar obiect al unor pretenții bănești între părți și nu motiv de anulare sau reziliere a unui contract de închiriere.
Din corespondența purtată între părți și depusă la dosar în copie rezultă câteva aspecte care din unele unghiuri de vedere apar absolut verosimile în raport cu momentul raporturilor comerciale dintre părți și anume:
- reclamanta învederează pârâtei faptul că activitatea sa este nerentabilă, ceea ce pe de o parte având în vedere specificul activităților (vânzare de cartele telefonice și țigări) precum și momentul de criză absolut nefavorabil nu doar pentru reclamantă ci pentru toți comercianții, face ca această precizare să fie credibilă. Ori pârâta și-a dovedit buna credință prin faptul că prompt a reacționat la solicitarea reclamantei procedând la o reducere a chiriei pretinse astfel încât să nu-și piardă clientul – chiriaș și să-i ofere acestuia o posibilitate de majorare a profitului; mai rezultă din corespondența dintre părți că la un moment dat reclamanta a solicitat pârâtei rezilierea contractului printr-un act adițional motivat de scăderea gradului de ocupare sub 50% a spațiilor din complexul comercial, clauză neconvenită inițial și neacceptată ca și clauză adițională de către pârâtă. Rezultă cu certitudine că deși este mai mult decât plauzibilă susținerea reclamantei privind nerentabilitatea activității sale comerciale, aceasta încearcă în diverse modalități să transfere responsabilitatea pentru această situație doar pârâtei ignorând toate celelalte aspecte obiective sau subiective și care nu au legătură directă nici cu contractul dintre părți și nici cu activitatea pârâtei.
- pe de altă parte faptul că datorită conjuncturii nefavorabile și în pofida eforturilor fiecăreia dintre părți activitatea comercială a fiecăreia în parte s-a dovedit a fi nerentabilă, nu justifică transferul de responsabilități pentru insuccesul în afaceri al reclamantei către pârâtă, acest insucces fiind probabil și al pârâtei în ce privește activitatea sa comercială și datorat fiind unor multiple cauze, multe dintre ele obiective și specifice tuturor activităților comerciale în perioadă de criză.
La încheierea contractului între părți s-au convenit clauze specifice privind încetarea sau rezilierea contractului, ori nerentabilitatea activității comerciale a chiriașului nu se înscrie în asemenea clauze convenite între părți.
La 18 martie 2011 reclamantul a abandonat spațiul fără a avea acceptul pârâtului pentru motive care nu se încadrează în clauzele de reziliere a locațiunii de către chiriaș, acestea fiind prevăzute în capitolul 16.4 din contract astfel că atitudinea reclamantei se încadrează în clauzele de la punctul 16.2.3 din contract, fiind o reacție unilaterală și asumată fără acceptul celeilalte părți contractante.
Că traficul de vizitatori nu a fost satisfăcător este probabil un motiv real, dar această deficiență l-a afectat în mod direct inclusiv pe pârât, iar pe de altă parte nu s-a făcut dovada unei culpe grave a proprietarului – pârât pentru micșorarea traficului de clienți în zona spațiului închiriat, această situație fiind datorată unor cauze obiective, de notorietate, cum sunt condițiile economice, criza economică notorie care afectează toți agenții economici și nu doar pe reclamantă și care nu pot fi transferate în mod artificial în culpa pârâtului.
Așa fiind, instanța constată că nu au fost dovedite ca fondate nici motivele de anulare, nici motivele de reziliere a contractului invocate de reclamantă în cele două petite ale acțiunii context în care acțiunea va fi respinsă atât sub aspectul petitului principal cât și sub aspectul petitului secundar.
În raport de declarațiile ambelor părți la dezbaterile în fond urmează a se lua act că acestea își vor regla pretențiile la cheltuieli de judecată pe cale separată, avându-se în vedere faptul că între ele mai există un litigiu suspendat în prezent și a cărui soluționare este condiționată și de soluția din prezenta cauză.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
- Decade pe pârâta . judiciar Sierra Quadrant SPRL din dreptul de a invoca excepția prescripției (invocată după prima zi de înfățișare).
- Respinge ca nefondată acțiunea civilă având ca obiect „reziliere contract” formulată de reclamanta L.S. T. R. ROMÂNIA SRL BUCUREȘTI, cu sediul în municipiul București, . Business Park, nr.9-9A, Clădirea 10, etaj P+1+2, sector 3, în contradictoriu cu pârâta . SRL. prin lichidator judiciar Sierra Quandrant SPRL, cu sediul în municipiul Bacău, ., nr.11/A, județul Bacău, sub ambele capete de cerere (principal și subsidiar).
Ia act că ambele părți au precizat că își vor regla pretențiile la cheltuieli de judecată pe cale separată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică la 5 martie 2013.
PREȘEDINTE, GREFIER,
Red. M.M.
Tehnored. K.C./A.H.
Ex.5
29.03.2013
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 670/2013.... | Abţinere. Sentința nr. 1083/2013. Judecătoria CÂMPULUNG... → |
|---|
