Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 2013/2013. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2013/2013 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 09-12-2013 în dosarul nr. 10663/211/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CLUJ-N.
CIVIL
Dosar nr._
Operator de date cu caracter personal 3185
SENTINȚA CIVILĂ Nr._/2013
Ședința publică din 09.12.2013
Instanța constituită din:
JUDECĂTOR: A. M.
GREFIER: R. L.
Pe rol fiind pronunțarea asupra cauzei civile privind pe reclamanta A. S. A. și pe pârâta C. NAȚIONALĂ DE CĂI FERATE CN-CFR SA, SCREIR CLUJ, având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal se constată lipsa părților.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care, se constată că dezbaterile pe fond au avut loc în ședința publică din 25.11.2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța a amânat inițial pronunțarea pentru 02.12.2013 și ulterior pentru 09.12.2013.
INSTANȚA
Prin acțiunea civilă înregistrată la această instanță sub Dosar nr._ reclamanta A. S. A., domiciliată în Sighetu-Marmatiei, ., . în contradictoriu cu pârâta C. Națională de Căi Ferate, "CN-CFR-SA", SCREIR Cluj, cu sediul în Cluj-N., P-ța A. I., nr. 17, jud. Cluj, cod:_, înregistrată la ORC sub nr. J_, CUI:_, cont IBAN: RO19BPOS_ROL01 B. Post Agenția A. I. Cluj-N. a solicitat ca prin sentința ce se va pronunța:
- să fie obligată C. Națională de Căi Ferate, "CN-CFR-SA", SCREIR Cluj să încheie cu reclamanta contract de vînzare-cumpărare pentru apartamntul nr. 5 (cameră de cămin cu hol și duș) pe care îl deține în imobilul (cămin) situat în Cluj-N., ., jud. Cluj, închiriat din anii 2002-2003.
- să se constate că imobilul este proprietate privată a Companiei Naționale de Căi Ferate, "CN-CFR-SA",.
În motivarea cererii sale de chemare în judecată reclamanta A. S. A. a arăat că imobilul a fost construit în anul 1973 (cu 40 de ani în urmă) din fondurile căii ferate (care aparținea statului ca și toate unitățile economice de la aceea vreme) și face parte din patrimoniul privat al acesteia, mijloc fix (camera) cu nr. de inventar_. Prin OUG nr. 12/1996, legea 89/1999 și HG 581/1998 -imobilele din domeniul privat al statului, care se găseau în administrarea CFR, au trecut în proprietatea privată a Companiei Naționale de Căi Ferate "CN-CFR-SA", astfel locuințele de serviciu nu fac parte din fondul locativ de stat.
Or, arată reclamanta, ea aflând de intenția pârâtei de a vinde camerele din imobilul (cămin) pe care le deține în Cluj-N., . A, unde avea închiriată camera nr. 5, conform dispozițiile legale care obliga C. Națională de Căi Ferate "CN-CFR-SA" Regionala CF, acum SCREIR Cluj, să vândă chiriașilor locuințele, în baza contractului nr. 661/23.06.2008 pe care îl avea încheiat, a depus în data de 01.09.2008 cerere pentru cumpărarea camerei, împreună cu documentele solicitate prin cererea tip, îndeplinind condițiile prevăzute de actele normative în vigoare, Decretul-Lege nr. 61/1990 și Legea 85/1992, cerere, ce a fost înregistrată sub nr. 3437/05.09.2008 și marchează momentul începeri procedurii de vânzare.
Cu actul nr. 46/A/FL/8344/27.10.2008, primit întâi prin fax și apoi prin prin poștă, i se comunică faptul că la cererea depusă anterior cererii de cumpărare, înregistrată sub nr. 6401/13.08.2008, a fost înștiințată că celor care nu au cumpărat locuințele nu li se mai prelungesc contractele de închiriere și vor trebui să elibereze locuințele.
In 02.10.2006 a fost obligată de Divizia Patrimoniu să închei personal, contract pentru energie electrică cu SDFEE Cluj, deși ea era chiriaș.
Expirând contractul pentru perioada 15.09._09, a deținut camera pe bază de "taxă de utilizare spațiu".
Arată că a reușit încheierea unui nou contract sub nr. 9/06.01.2010 pentru perioada 01.12._10, în care însă la Cap. III Durata contractului - art. 3, se consemnează următoarele " Durata de închiriere este de 1 an, cu începere de la 01.12.2009 până la 30.11.2010, perioadă în care chiriașul nu poate solicita cumpărarea apartamentului" o clauză abuzivă și discriminatorie care a împiedicat-o să acționeze în judecată.
Această clauză discriminatorie a fost anulată ulterior cu un act adițional, nr. 1/12.10.2010.
Până la încheierea contractului nr. 9/06.01.2010 a mai primit o altă adresă cu nr. 46/C/30/1309/25.02.2009, prin care era somată să eliberez camera și să o predea.
A revenit în data de 15.02.2013 la cererea depusă în 2008 prin care solicita cumpărarea camerei. Așa cum a arătat și prin adresa de mână trimisă în 01.03.2013, nu a primit nici un răspuns în scris, de aprobare sau respingere a cererii depuse la 01.09.2008 pentru cumpărare. Telefonic i s-a spus că i s-ar fi comunicat în scris faptul că cererea sa a fost respinsă pentru că lipsesc documente și că nu se încadreaza în condițiile specificate în reglementările interne ale Directorului General a Companiei Naționale de Căi Ferate, "CN-CFR-SA", respectiv Dispozițiile nr. 31/1999, 13/2008 art. 34, comunicare pe care nu a primit-o.
După primirea actului pe fax (nr. 46/A/FL/9074/18.11.2008) a constatat că actul a fost întocmit ulterior actului comunicării de eliberare și predare a camerei din 27.10.2008, respectiv după expirarea contractului de închiriere, adică în data de 18.11.2008. In acest act se mai face referire la un alt act, nr. 46/A/FL/8936 din 20.11.2008, pe care de asemenea nu l-a primit.
La cererea de revenire a primit răspunsul înregistrat sub nr. 46/E/26/1998/25.03.2013 prin care i se comunică motivul principal pentru care nu poate să cumpăre locuința de serviciu: "NU pot cumpăra locuințe CFR acele persoane care dețin sau au deținut, în proprietate, singure sau împreună cu familia, o locuință (inclusiv o locuință cumpărată din fondurile statului în condițiile Decretului Lege nr. 61/1990 și a Legii nr. 85/1992) Prin familie se înțelege soțul, soția, copiii și părinții soților ce locuiesc și gospodăresc împreună"
In intenția Companiei Naționale de Căi Ferate, "CN-CFR-SA" Regionala CF Cluj de a vinde camerele din Căminul G., cunosc că s-a stabilit un preț conform prevederilor legale de 3.200 lei+tva/cameră și nu un preț negociat.
După stabilire prețului a început vânzarea către chiriași. O parte din camere s-au vîndut aproximativ la acest preț, iar pentru alte camere au fost refuzate cererile de cumpărare.
Refuzul se concretizează în principal pe motivul că solicitanții nu îndeplinesc condițiile unor Decizii interne ale Companiei Naționale de Căi Ferate, "CN-CFR-SA" nr. 31/15.06.1999,13/2008, 133/21.10.2010, conform cărora nu pot cumpăra locuințele de serviciu persoane, chiriași, care dețin, au deținut în proprietate, singure sau cu familia o locuință în baza Decretul-Lege nr. 61/1990 și Legea 85/1992.
Or, arată reclamanta, ea consideră aceste dispoziții ilegale și discriminatorii, întrucât restricționează dreptul de a cumpăra locuințele de serviciu pentru persoane care au sau au avut imobile în proprietate.
Potrivit art. 7, alin. 1 din Legea 85/1992, "locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate, a prețului în condițiile Decretul-Lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi".
In art. 1 din Decretul-Lege nr. 61/1990 și art. 1 din Legea nr. 85 1992, legiuitorul folosește această exprimare, însă aceste texte de lege trebuie interpretate prin coroborare cu textul articolelor următoare în care se prevede că vânzarea locuințelor se face la cererea chiriașilor.
Nu se poate susține că prin impunerea vânzării se aduce atingere dreptului de proprietate al Companiei Naționale de Căi Ferate, -CN-CFR-SA", SCREIR Cluj
Potrivit art. 3 din Decretul-Lege nr. 61/1990 aplicabil în cazul art. 1 din Legea nr. 85/1992, locuințele se vând fără restricții privind deținerea în proprietate a unei a doua locuințe.
In condițiile în care legea nu cuprinde astfel de restricții privind deținerea unei a doua locuințe sau a altor bunuri imobile în proprietate, limitarea impusă prin Dispoziția nr. 13/2008 și a celorlalte Dispoziții ale Directorului General a Companiei Naționale de Căi Ferate, "CN-CFR-SA" la care se face trimitere este contrară legii, prin instituirea unor criterii neprevăzute de lege.
Astfel, concluzionează reclamanta, ea îndeplinește condițiile legale pentru cumpărarea camerei, iar imobilul în care are domiciliul stabil în Sighetu-Marmației nu reprezintă un impediment în aplicarea actelor normative, în consecință nu se justifică respingerea solicitării de cumpărare. Menționează că în contractul de închiriere 661/2008 erau declarați ca membrii de familie, fiica A. Arianina cu soțul ei, A. R., a căror documente, conform cererii tip le-a depus la dosar. Așa cum reiese și din declarația sa notarială, a depus și certificatul fiscal al soțului său cu nr._/2008 deși nu figura în contract.
Certificatele fiscale ale copiilor nu a putut să le reînnoiască în 2008 întrucât au plecat din țară în Spania. În cererea tip, liniuța 2, se solicită: "copie xerox după actele de identitate (certificate de naștere pentru copii) pentru ea și membrii de familie nominalizați în contractul de închiriere. Copiii nu au locuit niciodată cu ea în camera respectivă, sunt plecați din țară din 2006, au fost în concediu în 2007. Au fost trecuți în contract pentru că i s-a sugerat la primul contract, că așa este bine. În actualul contract de închiriere, în vigoare, figurează doar ea, întocmai pentru a nu mai fi nevoie de atâtea acte, pe care nu poate să le solicite in numele celorlalți.
Refuzul pârâtei este lipsit de temei legal, iar condițiile impuse pentru vânzare, contravin dispozițiilor legale și sunt discriminatorii.
Conform art. 7 din legea nr. 85/1992 se legiferează clar că "locuințele de serviciu vor fi vândute fără alte condiții titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora"
Impunerea unor condiții suplimentare, neprevăzute în textul actelor normative, indicate mai sus, înseamnă a adăuga la textul legii, ceea ce nu este permis. Prin urmare, nu se justifică refuzul de a încheia contractul de cumpărarea a camerei.
În probațiune, a anexat înscrisuri în copie: cererea de solicitare a cumpărării din 01.09.2008, contractul de închiriere nr 661/23.06.2008, contractul de închiriere nr 9/06.01.2010, act adițional nr. la contractul 9/06.01.2010, contractul de închiriere nr 757/03.12.2010, convenția cu SDFEE Cluj, actul 46/A/FL/8344/27.10.2008, primit întîi prin fax și apoi prin poștă, act 46/C/30/1309/25.02.2009, actul nr. 46/A/FL/9074/18.11.2008 primit prin fax 29.03.2013, actul nr. 46/E/26/1998/25.03.2013, adresa olografă către șeful de de divizie, Dispoziția Directorului General al CN-CFR-SA nr.13/2008, Dispoziția Directorului General al CN-CFR-SA nr.31/2009, extras Dispoziția Directorului General al CN-CFR-SA nr.133/21.10._, extras din Decretul Lege 61/1990- extras din Legea nr. 85/1992, legea nr. 244/2011, declarații notariale A. S. 2008,2013 - Primăria Sighet, certificate fiscale A. S., A. Arianina și R. - Primăria Cluj-N., fără tremen de prescripție, certificate fiscale A. S., A. Arianina și A. R. - Primăria Sighet, fluturaș A. R., declarație notarială și certificat fiscal A. D. D., pv preluare apartament nr. 1530/1992 - A. D. D., documente de identitate A. S. și A. D. D., certificat de căsătorie și certificate de naștere.
Pârâta C. Naționala de Cai Ferate SA București - Sucursala Centrul Regional de Exploatare, întreținere si Reparații CF" Cluj, Registrul Comerțului J_, CUI_ cont bancar RO 04 BTRL_ 54XX deschis la Banca Transilvania Sucursala Cluj-N., cu sediul in Cluj N., P-ta A. lancu, nr. 17, jud. Cluj, a formulat ÎNTÂMPINARE: 69 – f. 72, prin care a solicitat respingerea pretențiilor reclamantei, ca fiind neîntemeiate, arătând în esență că la aceea data dosarul depus de reclamanta nu era complet iar pe o perioada de 15 luni respectiv din data de 15.09._09 nu avea încheiat cu unitatea sa un contract de închiriere pentru imobilul in speța.
Pe cale de excepție, pârâta a invocat obligativitatea informării privind medierea si inadmisibilitatea cererii de chemare in judecata. Conform art. 193 (1) N.C.pr. civila, oricine pretinde un drept, se poate adresa instanței competente cu o sesizare care se poate face numai după îndeplinirea unei proceduri prealabile. Dovada îndeplinirii procedurii prealabile se va anexa la cererea de chemare in judecata. In conformitate cu Legea nr. 192/16.05.2006 (actualizata 2013) privind medierea si organizarea profesiei de mediator la art. 2 ind.1A2) prevede " Instanța va respinge cererea de chemare în judecată ca inadmisibilă în caz de neîndeplinire de către reclamant a obligației de a participa la ședința de informare privind medierea, anterior producerii cererii de chemare în judecată, sau după declanșarea procesului până la termenul dat de instanță.
Astfel, în ceea ce privește excepția inadmisibiliatii cererii de chemare în judecată invocată de pârâtă instanța reține că aceasta este neîntemeiată întrucât, potrivit dispoz. art. VII din O.U.G. nr. 4/2013 sancțiunea inadmisibilității cererii de chemare în judecată prevăzută de art. 2 alin. 1 ind. 2 din Legea nr. 192/2006 va opera doar pentru cererile de chemare în judecată înregistrate după data de 1 august 2013, prezenta cerere fiind înregistrată anterior.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele:
Între reclamanta A. S. A. și parată s-a încheiat Contractul de închiriere nr. 661/23.06.2008 având ca obiect apartamentul nr. 5 situat in loc Cluj N., . A, jud. Cluj. Potrivit prevederilor contractului durata închirierii era de 3 luni cu începere din data de 15.06.2008 până în data de 15.09.2008.
Ulterior, abia la data de 13.11.2009, Comisia Regionala de Locuințe a aprobat reclamantei încheierea unui nou contract de închiriere nr. 9/06.01.2010, cu mențiunea ca pe perioada valabilității contractului de închiriere 01.12._10 " chiriașul nu poate solicita cumpărarea apartamentului. Prin actul adițional nr. 1/12.10.2010 s-a eliminat clauza inserata in contractul nr. 9/06.01.2010 cap. III, art. 3 partea finala, respectiv " chiriașul nu poate solicita cumpărarea apartamentului ...".
In urma expirării contractului de închiriere la data de 30.11.2010, între părți s-a încheiat un nou contract cu nr. 757/03.12.2010, cu valabilitate de la data de 01.12._13.
În anul 2007, pârâta a făcut o oferta de vânzare a locuințelor de serviciu situate în imobil, printr-un anunț care invita chiriașii sa depună cereri de cumpărare.
Prin Cererea înregistrată la sediul pârâtei sub nr. 3437/05.09.2008 reclamanta a solicitat vânzarea în favoarea sa potrivit dispozițiilor legale în vigoare a locuinței ce o deținea în calitate de chiriaș.
Prin adresa nr. 46/A/6089/06.09.2012, pârâta i-a adus la cunoștința reclamantei condițiile necesare in vederea achiziționării locuinței de serviciu, prevederile legale in vigoare, Legea nr. 244/05.12.2011 conform căreia valoarea de vânzare a locuinței se calculeza raporat la prețul pietei, precum si Dispozițiile Companiei de Cai Fearte CFR S.A, in vigoare.
Din susținerile părților reiese ca aceasta cerere formulată de reclamantă a fost respinsa de către pârâta întrucât aceasta nu îndeplinea condițiile prevăzute de Decretul nr. 61/1990, Legea 85/1992 si Dispoziția nr. 13/2008 a Directorului General al Companiei Naționale de Cai Ferate CFR SA.
În drept, instanța reține că potrivit art. 1 din Legea nr. 85/1992 „ Locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrala sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr.61/190 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație si ale prezentei legi.”
Potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 "Locuințele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuitele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractului de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi".
Potrivit dispozițiilor art. 1 din Decretul-lege nr. 61/1990 întreprinderile pentru vânzarea locuințelor si oficiile specializate pot vinde către populație locuințe construite din fondurile statului, în condițiile prezentului decret-lege. Potrivit art. 3 locuințele prevăzute la art. 1 se vând cetățenilor romani cu domiciliul în tara, cu achitarea integrala a prețului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau prin acordarea unui împrumut de către Casa de Economii si Consemnatiuni, fara restrictii privind deținerea în proprietate a unei a doua locuinte. Potrivit prevederilor art. 5 locuintele ocupate de chiriasi se pot vinde numai acestora, pe baza cererilor adresate direct unitatilor specializate în vânzarea locuintelor.
Analizând dispozițiile legale amintite, instanța reține ca acestea reprezintă norme de justiție sociala, dând posibilitatea chiriașilor sa cumpere locuințele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem statal-juridic, având astfel si legitimare economica, sociala si morala. Ele instituie astfel posibilitatea chiriașilor din asemenea locuințe de a dobândi dreptul de proprietate asupra locuințelor construite anterior anului 1992 din fondurile unităților economice si bugetare, care, potrivit legislației din acea vreme, nu puteau fi decât închiriate si nicidecum vândute persoanelor fizice.
Însa beneficiul facultății de a cumpăra si, respectiv, al obligației imperative de a vinde, la cerere, instituita în sarcina persoanelor juridice destinatoare ale unor astfel de locuințe, este acordat numai titularilor contractelor de închiriere din momentul intrării în vigoare a legii, respectiv din anul 1992. Asadar, obligatia de a vinde nu exista atâta timp cât chiriasul de la data intrarii în vigoare a legii nu a formulat o astfel de cerere de cumparare si înceteaza în momentul în care si raportul de locatiune a încetat fara ca fostul chirias sa fi solicitat cumpararea locuintei. În aceasta din urma ipoteza, imobilul ramâne în proprietatea persoanei juridice detinatoare, nemaifacând obiectul prevederilor art. 7 alin.1 din Legea nr. 85/1992, modul de administrare si eventuala înstrainare stabilindu-se de consiliul de administrare, respectiv de conducerea unitatii detinatoare în baza art. 7 alin. 8 din aceeași lege.
În concluzie, dreptul de a cumpăra si obligația corelativa imperativa de a vinde se pot materializa numai printr-un contract de vânzare-cumpărare intuitu personae, adica numai în considerarea calității de chiriaș din momentul intrării legii în vigoare, eventuala vânzare-cumparare între unitatea detinatoare si un chirias ulterior fiind supusa principiului libertatii actelor juridice civile (numit si principiul autonomiei de vointa) consacrat indirect prin art. 5 si art. 969 alin.(1) din Codul civil.
În cauza, instanța reține că reclamanta nu a avut calitatea de chiriaș al locuinței în litigiu la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, dobândind asemenea calitate numai în anul 2008, astfel încât nu beneficiază de dispozițiile art. 7 alin.1 din lege, pârâta neputând fi obligata a-i vinde aceasta locuința.
Pe de alta parte, instanța reține că prin apariția OUG nr. 12/1998, a Legii nr. 89/1999 si HG nr. 581/1998 imobilele din domeniul privat al Statului, care era administrat de către CFR au trecut în proprietatea privata a pârâtei, locuințele de serviciu nemaifăcând parte din fondul locativ de stat.
În virtutea principiului libertății actelor juridice civile, directorul general al Companiei Naționale de Cai Ferate CFR SA a emis Dispoziția nr. 13/2008 prin care s-au stabilit condițiile în care compania înțelege sa ofere spre vânzare locuințele închiriate ca si locuințe de serviciu. În cuprinsul acestei dispoziții s-a stabilit ca nu pot cumpăra locuințe de serviciu acele persoane care dețin sau au deținut în proprietate singure sau împreuna cu familia o locuință, inclusiv o locuință din fondurile statului în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 si ale Legii nr. 85/1992.
Or, reclamanta deține in proprietate împreuna cu soțul un imobil in localitatea Sighetu Marmației, ./44, jud. Maramureș, așa cum reiese din declarațiile notariale, aflate la dosarul cauzei.
Pe de altă parte, pârâta a pus in vedere reclamantei, prin adresa nr. 46/A/FL/9074/18.11.2008 ca nu se poate perfecta contractul de vânzare-cumpărare a locuinței deoarece aceasta nu a depus toate actele solicitate, dosarul fiind incomplet.
Mai mult, Contractul de închiriere nr. 661/20.06.2008 a expirat la data de 15.09.2008 iar pe o perioada de 15 luni reclamanta nu avea încheiat cu pârâta un contract de închiriere pentru apartamentul, pe care solicita a se încheia contract de vânzare-cumpărare.
Pentru toate aceste considerente, având în vedere ca reclamanta nu a avut calitatea de chiriaș la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992 iar în prezent pârâta, în calitate de proprietar al imobilului este în drept a stabili propriile sale condiții de vânzare, condiții, care nu sunt îndeplinite de reclamantă, instanța urmează a respinge cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiata.
Fără cheltuieli de judecată.
Pentru aceste motive,
În numele legii,
HOTĂRĂȘTE:
Respinge excepția inadmisibilității cererii de chemare în judecată.
Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S. A., domiciliată în Sighetu-Marmatiei, ., se. III, . în contradictoriu cu pârâta C. Națională de Căi Ferate, "CN-CFR-SA", SCREIR Cluj, cu sediul în Cluj-N., P-ța A. I., nr. 17, jud. Cluj, cod:_, înregistrată la ORC sub nr. J_, CUI:_, cont IBAN: RO19BPOS_ROL01 B. Post Agenția A. I. Cluj-N..
Fără cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 09.12.2013.
PREȘEDINTE,GREFIER,
A. MOȘRALUCA L.
Dact./Red. Am.M.
4 ex./08.04.2014
| ← Somaţie de plată. Hotărâre din 19-12-2013, Judecătoria... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 1875/2013.... → |
|---|
